小区公共收益不该是糊涂账_七版_金华日报_金华新闻网
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小区公共收益不该是糊涂账
相关方面：业主有权要求公开，解决异议有三途径
提示： 小区电梯轿厢、楼道、灯箱都被广告占领了，这些公用部分的广告收入去向如何？一些业主对此不甚了了。近日，市区江北某小区业主黄先生在本地一论坛上发帖，要求小区公布公共部位的财务收支情况。
小区电梯轿厢、楼道、灯箱都被广告占领了，这些公用部分的广告收入去向如何？一些业主对此不甚了了。近日，市区江北某小区业主黄先生在本地一论坛上发帖，要求小区公布公共部位的财务收支情况。
业主：要求公开收支账目
黄先生所住的小区2010年竣工交付，共有608户住户，目前入住率70%多。
黄先生说，近几年，小区内的车位费和其他公共部位的收益与开支账目从未公开过，据他初步估算有几十万元，这些钱到底用到哪儿去了？业主对此反响强烈，他要求小区业委会与物管公司公布小区公共部位的财务收支情况。
小区公共收益包括公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；利用公共配套设施（如小区公共活动场地游泳池、球场等）、属全体业主共有的会所等的经营收入；物业管理用房收益等。
根据《物业管理条例》，小区公共区域属于全体业主，公共区域的收益属于全体业主共有，所得收益应当主要用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，也可以按照业主大会的决定进行使用。
黄先生说，作为一名业主，对小区的相关事务享有知情权和监督权，有权要求公开小区公共区域收支账目。为此，他找过小区物管公司、社区居委会，但小区业委会与物管不予理会，拒不公布小区公共部位的财务收支情况。
业委会：年底予以公开
负责黄先生所住小区物业管理的是市友林物业服务有限公司。11月23日，记者来到小区，物管工作人员吴女士介绍，该公司于日进入小区，物业服务实行包干制，物业费收费标准为每平方米每月0.6元，车位费每辆每年800元，地下车位管理费每平方米每月0.5元。小区停车收费去年才开始，是受业委会委托收的，2013年、2014年两年并没有收取停车费。
该公司尤姓经理表示，去年没有公布过物业费收支账目，今年业主有要求，到年底公司会公布。至于停车费等公共部位的收支情况，他们是受业委会委托收取费用的，这个应由业委会来公布。
小区业委会娄主任介绍，小区业委会于2014年11月成立，小区公共部位收益有电梯广告费、物业用房租金、车位费等收益，收益没有像黄先生说的有几十万元之多，停车费一年也就四五万元，电梯广告费也就几千元，这些费用收取都是经得起审核的。
娄主任说，公共部位的财务收支账目不是不公开，而是&经过审计年底再公布&。业委会与业主的沟通渠道是畅通的，业委会有固定办公室，他本人也不难见到，不赞成业主通过&乱张贴&的方式要求公开账目。
小区所在社区居委会、婺城区城北街道郑岗山社区居委会相关负责人认为，业主公开账目的要求是正当请求，建议黄先生与业委会面对面沟通。
&小区卫生、停车秩序等管得都还不错，业委会成立以来干了不少业主看得到的实事。&这名负责人肯定了业委会的工作。
律师：有异议可以这么做
物业公司收费形式分为包干制和酬金制。《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
市物价局相关工作人员表示，无论哪种形式，物业服务项目收费标准都要明码标价。
记者调查发现，实际情况中，由于业主委员会缺位、相关监管部门执法力度不够，大部分业主并不知道小区公共部位每年的收支情况需要公示。有的物业公司每年会把收支情况晒一晒，但更多的是走过场而已，有的干脆空缺。
浙江泽大(金华)律师事务所建筑与房地产法务部律师蓝林茂认为，业主对小区公共部位收益情况有异议，可以这么做：1.行使业主权利，要求查看物管公司或业委会的账目明细；2.与业委会或物管公司进行沟通，沟通不畅，业主也可以向当地建设行政主管部门投诉；3.业主如果对物业公司有异议，可向业委会投诉，由业委会作为主体向法院起诉物管公司，维护公共利益，如果对业委会有异议，小区业主推选诉讼代表，由诉讼代表行使代表权，作为主体向法院起诉业委会。
来源： 作者：徐枫 责任编辑：&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&
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关于公布小区公共收益和业主委员会财务报告事宜提要：我们将会定期公布支出，接受全体业主的监督（欢迎业主随时到业主委员会办公室查阅业主委员会账目
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　　西安市ZZ苑小区业主委员会（公告）
　　〔2012〕16号
　　关于公布ZZ苑小区公共收益和业主委员会事宜
　　ZZ苑小区全体业主 ：
　　日，由全体业主选聘的西安XX有限责任公司进驻我小区开始服务，从这一天起，我们才开始拥有属于全体业主的公共收益，半年的时间，我们利用公共收益为小区全体业主更换了小区电表和售电系统、支付了电梯五方通话系统、支付了业主委员会专职工作人员工资和办公费用等，业主委员会账户上的财产属于全体业主，我们将会定期公布财务支出，接受全体业主的监督（欢迎业主随时到业主委员会办公室查阅业主委员会账目）。现将业主委员会成立以来的财务支出进行第一次公示。
　　公共收益情况：
　　1、电梯广告费& 21600.00元
　　2、废品回收费： 5000.00元
　　3、灯箱广告费：& 3200.00元
　　4、饮水机占地费： 600.00元
　　5、停车费： 73330.00元
　　共计：& 元
　　主要支出：
　　1、电梯五方通话系统：& 17113.50元
　　2、更换小区电表和手电系统： 35400.00元
　　3、xx物业公司分成：& 13666.00元
　　4、业主委员会专职工作人员工资：12600.00元
　　5、外墙修补审计费：1000.00元
　　6、草坪地灯购买费用： 1350.00元
　　7、业主委员会办公费用： 2968.00元
　　8、其他支出：& 1333.10元
　　共计：85430.60元
　　附件：2011年―2012年9月ZZ苑小区业主委员会账目公布
　　ZZ苑小区业主委员会
　　二○一二年九月二十九日
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禁止复制或建立镜像,资源来自网络及会员交流,版权归原作者,请勿作商业用途,如存在异议,请来函告之。关于规范物业管理区域公共收益管理的
为规范物业区域公共收益的管理，保证业主和物业企业合法权益不受侵害、推动物业服务行业依法依规健康发展。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我区实际，现就物业管理区域公共收益的归集、使用和监督管理提出如下指导意见。
一、公共收益的范围
本意见的公共收益，是指利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值。常见的公共收益包括但不限于电梯轿厢、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏等部位的广告收益；业主共有房屋、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、快递柜、售水机、临时摊位的租赁收益；活动场地等业主共有场所的经营收益等。
二、公共收益管理的责任主体
业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益由物业服务企业代为管理；业主大会成立后，经业主大会决定，公共收益可以由业主委员会自行管理，也可以通过物业服务合同约定委托物业服务企业管理，并且在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例，已经签订合同的，增签补充协议。
三、公共收益的使用
物业管理区域公共收益主要用于相关共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护，以及按照业主大会决定用于取得批准手续的物业管理区域改造（建）项目、业主委员会工作经费、娱乐文化经费等。其中与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其它维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。
物业服务企业、业主委员会应根据物业管理区域实际情况，按照相关规定，制订本区域公共收益具体使用管理办法，在前期物业服务合同或委托管理合同中体现。
公共收益使用前，需征询全体业主或相关业主意见，形成书面材料，使用后将相关材料归档留存。　
四、规范管理行为
自行管理公共收益的业主委员会和受委托管理公共收益的物业服务企业，应当建立公共收益管理制度，并单独立账，在银行开设专用账户对公共收益进行专项存储，不能与其他账户合用，账户名称及账号等信息应登载于物业管理信息平台。
在公共收益的归集和使用中，自行管理公共收益的业主委员会和受托管理公共收益的物业服务企业，应留存发票、收据、银行对账单、合同等证明材料，以保证收支情况明晰。其中涉及全体业主和涉及部分业主的公共收益的收支情况应分别记账。
同时受托管理多个物业管理项目公共收益的物业企业，应对每个项目的公共收益单独开户列帐，分别管理。
五、实行公示制度、严格审计制度
业主委员会、物业服务企业应当每年专门将上年度该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示，并将公示照片上传至物业管理信息平台，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回复。
原则上在业主委员会换届后、物业服务企业退管后，或者业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，由街道办事处或社区居委会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。
六、规范移交行为
&&&&业主委员会换届或物业服务企业退管，对公共收益专户审计完成且公示期满无异议后，移交给下一届业主委员会或通过业主委员会移交给依法选聘的物业服务企业。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理移交。
七、做好对公共收益责任主体的指导监督
业主委员会按照职责做好对受委托管理公共收益的物业服务企业的监督工作。
各街道办事处、居民委员会对辖区内自行管理公共收益的业主委员会要加强指导监管。街道、居委会定期开展检查，督导业主委员会规范公共收益的管理行为。
对不按规定公布公共收益管理使用情况或退管时拒不移交公共收益余额和账目的物业服务企业，主管部门将责令其限期改正，并记入信用档案，在本年度考核中实行一票否决。
八、依法处理纠纷和违规行为
&&&&各街道办事处、居民委员会应及时调解、妥善处理公共收益相关纠纷，对严重违法违规行为，将按程序移交司法机关处理。
住房和建设管理局　　
主办：烟台经济技术开发区管理委员会
承办：烟台经济技术开发区管委办公室
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公共收益部分入账维修资金 信息平台定期公示小区账目编辑：梁旭　来源：大连日报　　
《大连市物业管理条例（草案）》内容：
业主大会应当建立规范的财务管理制度，房屋专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意并合法使用，获取的收益归业主所有。
业主大会成立前，物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，但应在业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
解读：加强公共部位和设备收益的监管
这项政策主要针对物业共用部位和共用设备设施的收益基本上都由物业服务公司收取，没有独立建账的规定，没有详细的公示制度，没有有效的监督机制，收取和花销的账目不清或不详细的问题，因此新政对利用公共区域的收益管理作了明确规定，对专项维修资金使用、公共收益、工作经费等建账入账作了明确规定。
读者建言：
网友@似海：至少五成应入维修基金账，违规企业入信用黑名单。小区公共收益本就应归所有业主所有，但是这笔费用管理较难，特别是一旦业委会不作为或滥作为时，这笔收入可能会成为烂账。因此建议小区物业服务公司利用社区公共部分进行经营获得的收益中至少五成应纳入维修基金。物业企业如不按规纳入维修基金，将遭信用惩戒。居民经多次催缴仍然拒缴维修基金的，也可能被列入信用黑名单。
网友@委屈不求全：应规定每季度公示一次。应明确要求界定公共收益内容，明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，明确收益分配比例。同时，还应该每季度公示一次小区经费收支情况。
网友@全力的游戏：提供网络平台，物业公司网上公示收益，业主随时可查。物业公司和业主经常公说公有理婆说婆有理。小区业主说，物业公司未公示公共收益明细表，但是物业公司却说公布了，是业主未看到。在信息技术发达的今天，应该有一个网络平台，由物业公司提供数据，业主可以上网查询自己所在小区当年的公共收益情况。
网友@临城：物业公司生存艰难，收益可用以贴补。不少老旧小区物业费较低，物业公司入不敷出，多用公共收益贴补过活，独立建账后一旦业主不同意继续贴补，将造成物业公司难以为继生存而出走。应规范业主对收益的支配方向，避免这笔收益没有用在小区物业服务上。
下期建言话题：
业主不在家、不接电话、没看到通知……小区的业主大会召开艰难，询问业主意见难以实现，信息社会中，我们除了开会、见面，还能怎么样提升业主的表决效率？您可以通过大连日报微博、微信公众平台留言、发表意见，我们期待您的精彩观点。
　　如果您认为转载内容侵犯了您的权益，请您来函告知（辽宁省大连市沙河口区民权街162号广电中心天健网），本网站将在收到信息核实后2个工作日内删除相关内容；编辑电话：小区公共收益 究竟该如何管理？
绍兴网-绍兴晚报陈乙炳
　　小区公共区域，有哪些“掘金点”？小区公共收益，咋变成“糊涂帐”？过百万元收入，到底去哪儿了？业主共同收益，如何才能“共享”？近日，本报集中报道“小区的公共区域收益”，受到读者广泛关注。昨天，有市民来电希望晚报再从“管理层面”聊一聊小区公共收益这块“香饽饽”。　　■新闻调查　　小区广告费谁在收？　　仅2%回答“全体业主”　　近日，“绍兴晚报新浪微博”就小区公共区域收益，专门发起一组调查。　　调查显示，89%的被调查者称自己居住的小区设有电梯、横幅等广告；68%的被调查者“知道”这些广告为付费广告；30%的被调查者回答“不清楚”；68%的被调查者知道“物业在收广告费”；30%的被调查者“不清楚”谁在收这笔钱；仅有2%回答“全体业主”在收。　　在回答“你的小区电费公摊费中，是否包括电子广告电费支出”一项中，75%的被调查者表示“不清楚”；20%被调查者称“包括的”；另有5%的被调查者回答“不包括”。　　小区物业（广告）维护费中，是否包括广告维护费？76%的被调查者回答“不清楚”；19%的被调查者回答“包括”；5%的被调查者称“不包括”。　　小区的公共收益，到底是一块多大的蛋糕？“仅小区广告费，一个有着5万平方米建筑面积的高档小区，每年可收入约5万元，住宅地段、品质理想的小区，一年赚十几二十万元肯定有的。”一位有着多年物管经验的人士说。　　据腾讯房产的统计，在拥有2950余个小区的杭州市，仅仅是设立在小区电梯里的广告位，每年就可以创造出8.5亿元左右的价值。“如果再算上小区墙面、灯箱、车库自动门等等可以设立广告位的设施，整体广告收入将是一个非常可观的数据。”有读者称。　　■新闻追问　　业委会权力谁来监管？　　到底帮业主还是帮物业？　　本报“关注小区的公共区域”系列报道，探讨的对象主要是小区物业公司，事实上，一些本应替业主主张权利的“业委会”也站到了物业公司那边。比如，有业主提出，等物业管理公司解决好小区现存问题，他们再交物管费，却遭到业委会成员嘲讽，“连物管费也想赖啊”。采访中，大部分业主根本不清楚自己居住的小区每天都在产生收益，对这些收益如何使用也并不关心。这种情况下，小区公共收益成为一笔“糊涂账”也不足为怪了。　　记者从市房管处了解到，《绍兴市区物业管理办法》中明确指出：“物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。”若物业公司拒不公开，管理部门应出面沟通协调，在程序上指导业委会召开业主大会，请第三方机构进行账目审计，完善小区管理。如果业委会自身参与一起“发财”，则需要社区居委会出面，代替业委会行使职能。此时，作为监督指导方的社区作用十分重要，若做不到公正，甚至也怀揣“私心”，业主维权就相当困难了。　　“权力下放，由居民自治管理小区公共收益，出发点是好的，但实际上暗藏道德风险。”绍兴文理学院教授田润刚分析认为，业委会作为业主选出的“执行机构”，权力很大，但对其监管却相对薄弱。如何防止管理者、监督者见利忘义，现行的居委会、物业公司、业委会分权而治的管理方式，显然还有待完善。“建议房管部门及时出面，督促并监督业委会履行职能，维护全体业主的合法权益。”田润刚说。　　他山之石：　　宁波新政规范小区公共收益　　去年宁波市专门出台了《关于规范物业管理区域公共收益的实施意见》。从今年开始，该市每个小区的公共收益都要统一放入专户，只能专款专用，物业公司、业委会以及业主，一律不得私自挪用。　　《意见》不仅明确了小区内物业管理区域的公共收益，属于全体业主所有，而且明确了收益的性质是物业专项维修资金。　　至于这些钱将何去何从，《意见》规定，70%缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户，并实行增值管理，主要用作整个小区的中修和大修，比如常见的电梯维修。　　另外30%则放进公共收益专户，里面的备用金用于日常的小修小补、业委会工作经费以及换届清算或审计费等。不过，要是有物业公司确实存在经营亏损的情况，那么只要业委会批准，可允许在公共收益资金中扣除一部分比例或金额，用于物业公司的日常管理经费。　　成都小区共有收益引争议　　近日，在成都东门某小区内，一段特殊的“坝坝电影”不停循环播放。画面中，10多人在某派出所会议室中开会，业主代表、业委会成员、社区工作人员等多方人士，就小区业委会的合法性问题、小区公共区域共同收益的账目问题等内容，进行沟通和商议。　　为了“求关注”，这样的“坝坝电影”已放了两个多星期，几乎风雨无阻。根据报道，该小区仅广告收费和地面停车收费两项，一年收入就有上百万元，却被业委会以3.4万元/年的价格转让给了小区物业公司。多名业主要求业委会公布收支清单，并提出罢免业委会要求。　　最终，该小区业委会公布了年的《小区业主委员会财务报告》。　　■网友评论　　对于近期集中报道的“小区公共区域收益”这笔账，你有哪些看法？　　“吐槽派”　　@泰国水果进口商：做广告目的就是给业主看，赚业主的钱，他们显然是不会分给业主钱的。　　@下不为例：现在小区里的“主人”成了“仆人”，物业公司成了小区的“主人”，殴打业主，划车作弄业主，阻扰快递，阻拦来客，侵犯业主权益，收费由物业公司说了算，主要是自己没有主人意识，不知道业主有选择物业的权力。　　@陡秋里宁：问题是，我们业主真去投诉维权了，有关部门会站在我们这边吗？　　@听偶来说：我们的新小区也是这样的，物业公司是开发商自己新注册的，房子是卖给我们了，可开发商还是像自己的私有财产一样管理着我们，头痛着呢。　　@笑天龙：地下车库的车位要卖给业主，有的楼盘一个车位十几万元，这个地下空间是人防工程，建筑成本已经在房款内了！这是最大的霸王条款。　　@阳光～：买房时说电梯是公摊面积，我们付钱了，既然物业公司用我们公摊做广告，那钱自然得给我们。　　@阿虎：袍江某一小区一级服务收费标准，在服务上却根本没有做到一级服务，垃圾经常漫到道路上，阻碍车辆通行。　　@老二：感谢晚报给大家普法，现在才知道物业管理的水有多深，怪不得部分物业公司这么牛，欺骗业主无知，希望晚报记者调查越城区那些小区的物业收支情况，业主额外收益的去向。　　支招派　　@天之爱河：这事得靠业主自己团结，一户一户跟物业公司去闹没用，只有组建业主委员会才行。　　@一生无痕：先要成立业委会，再来研究分配问题。　　@Tsai（蔡律师）：这些收益应当归业主所有，物业管理公司只有代收的权利，但现实中被物业公司收取后据为己有，而业主鲜有主张权益的。　　@zfby：要组织全体业委会成员，逐条逐句好好学学物业管理条例!学好后要活学活用，第一件事就是把价格过高、骑在业主头上的不合理的物业公司换掉，特别是开发商指定的前期物业公司必须要换。　　@tl2220：业主委员会在这里应该发挥作用了，签订物业合同的时候要写清楚，每年要进行收支监督。　　@一粒白沙：监管有漏洞，让某些人中饱私囊从中渔利，而且肆无忌惮。　　@鱼儿：依法治国，以法维权，才能长效管理(物业)，双方共赢。
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