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初当会计：营改增后房地产业常见会计操作实务
分类：会计实操
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来源：转载
　　1.房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？
答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。
　　2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？
　　答：根据《国家税务总局关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。
　　3.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？
　　答：应该在机构所在地办理。
　　4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？
　　答：根据《国家税务总局关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
　　5.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？
　　答：根据《国家税务总局关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
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(上海)《营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧》
上课时间： -25日
上课地点： 上海&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&课程价格： 4800元/人
授课师资：黄老师&&&&&&&&&&
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　　【课程序言】
　　企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。会计核算不当，稽查风险巨大，会计核算不科学，直接影响纳税的多少，会计核算精细，带来项目清盘时税收价值的最大化。
　　优秀的管理者，一定会让企业财务人员掌握会计核算的技巧，因为他们知道财务的不可逆性，账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。
　　【金牌讲师】
　　黄老师：
　　中央财经大学税收筹划与法律研究中心研究员，纳税筹划师，《税务指南针》编委，曾历任多家企业财务经理、财务总监、企业副总裁，有着丰富的财务实战经验和会计做账技能，从账务入手，让税收筹划落地，被誉为&会计核算专家&。
　　【课程大纲】
　　第一讲 房地产开发企业全程会计核算实务
　　一、设立企业阶段
　　二、获取土地阶段
　　三、开发建设阶段
　　四、转让及销售阶段
　　五、投资性房地产
　　六、完工产品与未完工产品的会计核算
　　七、房地产企业一般计税与简易计税
　　八、增值税21个科目的会计核算
　　九、财务会计报告
　　第二讲 &营改增&对房地产企业财务的影响
　　一、会计核算发生的变化
　　二、收入和成本的计量发生变化
　　三、影响企业的财务信息和成果
　　第三讲 重要会计科目的会计核算及涉税风险
　　一、开发产品
　　二、预收账款
　　三、应交税费
　　四、开发成本
　　五、开发间接费用
　　第四讲 账务处理技巧
　　[案例1] 成本分摊的技巧
　　[案例2] 利息处理技巧
　　[案例3] 拆迁还房的核算技巧
　　[案例4] 巧用合并清算与分期清算
　　[案例5] 精装修的处理技巧
　　第五讲 &房地产企业报表填报方法与技巧
　　一、企业所得税纳税申报表填报方法与技巧
　　1、房地产企业纳税调整事项
　　2、调表不调账的处理方法
　　3、增值税申报
　　4、企业所得税申报
　　二、土地增值税纳税申报表填报方法与技巧
　　1、各个成本项目计税基础的确认
　　2、超率累进税率临界点的分析
　　第六讲 &房地产企业巧设台账
　　一、收入台账
　　二、成本台账
　　三、销售台账
　　四、纳税台账
　　【课程说明】
　　【主办机构】中国房训网
　　【时间地点】-25日 & 上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
　　【培训费用】4800元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400- & & QQ： & &E-mai: & 微信号：fangxunwang
　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-]
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企业年度先进。 30年的商业、服务业、工业、会计领域工作经验。 1987年参加全疆大中专院校珠算比赛二等奖。
营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下： 1.
税收负担与经营成本的影响：房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：
a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征
b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税
c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。
2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。
3. 企业融资与现金流的影响
由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
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9：00&22：00
房地产企业“营改增”后的财税问题研究
　　摘要：当前我国正步入经济转型、产业结构调整的攻坚阶段。改革开放以来，每次遇到重大改革时，财税体制改革都以先行军的身份出现。十二五规划纲要中提出要加快财税体制改革以促进第三产业的快速发展，然而全面推进“营改增”的步伐、完善增值税抵扣链条尚未按预想的全部实现。本文主要针对即将迎来的房地产业“营改增”问题，分析与之相关的上下游行业、其自身税收征管情况及行业特点，并提出“营改增”后房地产业会计处理方面的变化，以期为推进“营改增”提供参考。 中国论文网 /2/view-7376027.htm　　关键词：房地产业 营改增 会计核算 应交税费 　　一、房地产业“营改增”已势在必行 　　目前我国已经完成对交通运输业、邮政电信业、部分现代服务业等行业的“营改增”工作。2016年政府工作报告指出，从今年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。在此之前我国政府曾预计2015年年底前将上述三个行业纳入“营改增”的范畴，然而在起步阶段却发现困难重重，三个行业的财税改革并未按照预期状态顺利实施，困难来自各个方面。 　　对于房地产企业来说，“营改增”之后将会面临业务范围的重新认定，工商登记的变更；面对增值税的抵扣制度，税负前后期失衡，前期少甚至为零，而后期会陡然增高；同时增值税发票的领购、填开和管理相对营业税发票来说更为严苛，加大了税务管理工作。针对房地产的上游行业建筑业来说，从工程项目的承接到采购管理、分包管理、关联交易，以及境外项目管理均将因“营改增”而受到一定影响，如票据流、物流、资金流“三流不一致”问题、甲供材料问题、集中采购问题、招投标策略等；针对同为上游产业的金融业来说面临的问题是增值额如何核算，抵扣额如何认定，大量的柜台以及非柜台业务其发票采用何种形式开具等。然而为了完善社会主义市场经济体制，促使企业加快产业转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调快速发展，在税收体制方面必须为其营造良好环境、完善税制、避免重复征税，金融业、建筑业、房地产业“营改增”的工作不能停滞。 　　二、房地产业的主要特点 　　（一）财务方面。 　　资产方面：房地产业一般会有大量存货，主要表现为尚未完工的“开发成本”与已办理竣工结算的“开发产品”；部分房地产公司还会持有一部分房产和地产用于出租以赚取租金，针对此部分房地产按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定应通过“投资性房地产”项目列示；考虑到房地产企业的营销方式，其“应收账款”较多，主要为应收售房款和租金，基本上不存在“应收票据”；相对存货来说固定资产所占比值较小，基本为办公楼与办公设备；一般不存在无形资产，值得注意的是企业取得的用于房屋开发的土地使用权应计入存货成本（开发成本）中，而非无形资产。 　　负债方面：由于房地产的建造成本较高，一般房地产公司很难靠自有资金满足筹建的需求，需要向外界融通资金，一方面可通过向银行举债获取资金，且多为长期借款，另一方面可通过向消费者预收售房款来融资，在会计核算中通过“预收账款”核算。 　　（二）业务范围。目前我国房地产企业主要业务涉及产品开发、产品销售、物业管理、房屋租赁四个方面。值得关注的是，中央提出的房地产业“营改增”中的房地产业未明确具体包括哪些业务范围，是仅指房地产销售，还是亦包括物业管理、房屋租赁。房地产开发阶段是划分为建筑业的范畴还是划分为房地产业，仍待界定。在国家统计局起草、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准发布的新国家标准《国民经济行业分类》（GB/T）中明确指出房地产业和建筑业分属不同的类别。其中建筑业包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业；房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动；租赁业包括机械设备租赁、汽车租赁、农业机械租赁、建筑工程机械与设备租赁，不包括房屋租赁。按照《营业税暂行条例》的规定，目前营业税征税范围仍包括建筑业、服务业、不动产销售、无形资产转让；其中建筑业包括房地产业的产品开发，服务业包含房地产业的物业管理和房屋租赁，不动产销售包括房地产业的产品销售，无形资产转让包含房地产业中土地的购置；并未将房地产业作为一个单独的项目规范。 　　笔者结合此前我国提出的全面开展“营改增”的趋势，结合我国房地产业所涉及的业务，对“营改增”后可能存在的税制状态进行财税分析。在产品开发方面可参考建筑业“营改增”后的税率11%，在产品销售方面按照财政部、国家税务总局提出的预实行税率为11%，而目前尚未确定“营改增”扩围将覆盖物业管理及不动产租赁，但按照全面推行“营改增”的总体思想，物业管理及房屋租赁也将面临“营改增”，只是适用税率尚未提出，笔者认为在结合行业自身特征的同时可参考部分现代服务业和动产租赁业所适用的增值税税率。 　　三、房地产业“营改增”后的会计处理 　　房地产企业“营改增”后可能会加大税务成本，从而降低再次投资生产的热情，甚至导致部分企业辗转其他行业。为了稳定房地产业的平稳发展，需要同步针对其上游企业实施“营改增”。同时企业在“营改增”之后将要面临财务核算的巨大变化，本文依据房地产业的业务特点，结合增值税的扩围趋势，提出对房地产企业相关业务的财税处理如下： 　　（一）取得土地使用权。房地产开发企业可以通过行政划拨、协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权，按照《营业税暂行条例》的规定，土地使用权的处置属于营业税的征税范围，而在扩围之后应属于增值税的征税范围。结合企业会计准则的规定，在取得财政部统一印制的单据时，其会计处理为，借记“开发成本”科目，按照符合规定的可以抵扣的进项税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”等科目。 　　（二）筹集资金。房地产企业可通过银行等金融机构取得借款，由于金融业“营改增”政策已提出，所以在支付借款费用时只要取得合法票据，增值税进项税额将允许抵扣，会计处理为，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款――本金”科目。在工程达到预定可使用状态前所发生的借款费用应借记“开发间接费用”科目，同时按照可以抵扣的进项税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”“应付利息”“长期借款――应计利息”科目。需要说明的是与借款利息相关的增值税纳税义务发生时间的确定，是在实际取得借款利息时，还是按照合同规定的利息支付日确定？参考现有增值税纳税义务发生时间的规定，笔者认为应该按照合同约定的时间确定纳税义务发生时间，但若采取预收款方式的则为收到预收款的当天，而增值税进项税额应在认证通过后方可抵扣。
　　1.取得土地使用权时： 　　借：存货 100 000 000 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 11 000 000 　　贷：银行存款 111 000 000 　　2.取得银行借款时： 　　借：银行存款 120 000 000 　　贷：长期借款――本金 120 000 000 　　年底计提利息时： 　　借：财务费用/开发成本 3 600 000 　　贷：应付利息 3 600 000 　　支付利息时： 　　借：应付利息 3 600 000 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 216 000 　　贷：银行存款 3 816 000 　　3.支付前期勘察、论证、设计、广告费时： 　　借：开发间接费用 1 000 000 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 60 000 　　贷：银行存款 1 060 000 　　4.采购工程所需物资时： 　　借：工程物资 60 000 000 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 8 800 000 　　贷：银行存款 68 800 000 　　其中增值税进项税额=5 000×17%+1 000×3%=880（万元） 　　5.领用工程物资时： 　　借：开发成本 2 000 000 　　贷：工程物资 2 000 000 　　6.支付部分工程款时： 　　借：开发成本 10 000 000 　　贷：银行存款 10 000 000 　　7.销售部分房屋时： 　　借：银行存款 166 500 000 　　贷：主营业务收入 150 000 000 　　贷：应交税费――应交增值税（销项税额） 16 500 000 　　结转成本： 　　借：主营业务成本 8 000 000 　　贷：开发产品 8 000 000 　　借：营业税金及附加 900 000 　　贷：应交税费――应交土地增值税 900 000 　　8.取得租金收入时： 　　借：银行存款 2 220 000 　　贷：其他业务收入 2 000 000 　　应交税费――应交增值税（销项税额） 220 000 　　9.取得物业管理收入时： 　　借：银行存款 5 550 000 　　贷：其他业务收入 5 000 000 　　应交税费――应交增值税（销项税额） 550 000 　　参考文献： 　　[1]郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济，2014，（4）. 　　[2]李妹柔.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015，（24）. 　　[3]中国注册会计师协会.会计[M].北京：经济科学出版社，2015. 　　[4]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2015.
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老师，那么在应交税费-应交增值税（销项税额）这个科目不用体现吗？1.不是应该借：银行存款105
贷：预收账款--诚意金
应交税费-应交增值税（销项税额）52.房地产企业交预交土地增值税（假设为2%)的时候是按100*2%交还是按105*2%
于,22:22:58补充问题
老师，麻烦再回答一下分录按哪个写？需要编应交税费-应交增值税（销项税额）吗？
于,22:26:59补充问题
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借；银行存款
贷；预收账款105是的，预缴5万增值税
官方答疑老师
按100计算，而不是105
官方答疑老师
1，借；银行存款
贷；预收账款1052，借；应交税费-未交增值税
贷；银行存款5
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