案例分析；重大误解（汪兴平）
案例；被告与第三人李某商定，由李某出售晴纶200T给被告，并提供晴纶的商检单，李某明知自己所有的是涤纶，但仍提供被告晴纶商检单，被告以为李某提供的是晴纶，又与原告签订合同出售晴纶给原告，并提供商检单，合同定金40万元，总标的53.2万元，被告每迟延交付一天，应付按货款的10%支付违约金，贸易公司对被告的合同义务提供担保。原被告合同签订后，原告按约定付款并提货，提货时发现货物不符合合同的约定，起诉被告，要求被告承担违约责任。被告要求并为法院同意追加李某为第三人（王利明，民法疑难案例研究，中国法制出版社，P168）。
对于本案，法院有两种观点；一是第三人欺诈被告，合同无效，接下来，被告；转售的是来自于第三人的货物，签订的是连环合同，原合同无效，连环合同也无效；二是第三人欺诈被告，但被告没有欺诈原告，不能确认原被告的合同无效。
王利明的观点：原告有三种选择，一是主张被告重大误解而撤销合同；二是被告的不适当履行，只能主张损害赔偿，不能主张迟延违约金；三是主张被告根本违约而解除合同，此时因合同解除，此时的损害赔偿不能主张可得利益的损失。
分析：笔者认为王利明的上述三个观点都存在一定的问题。
被告的重大误解不能成为原告解除合同的依据。
1、&&&&&&&&&&&
对于重大误解的合同，主张撤销或者变更的，只能是认为自己重大误解并导致自己的利益受损害的一方。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同的法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的（胡康生，合同法释义，法律出版社，P96）。由于误解者的意思表示不真实，所以，误解者可以撤回自己的意思表示，从而实现合同是当事人的真实意思表示，这是立法对重大误解合同赋予误解人撤销的目的所在。如果是对方的意思表示不真实，则相应的救济手段由对方行使，而不是自己来代替对方行使，王利明认为的“既然立法并未否认此种误解（指对方误解而造成自己的损失）不属于重大误解，那么也属于当事人对合同内容产生认识错误，同样可以构成重大误解”的说法是有问题的。重大误解不仅要有误解，而且还要造成重大损失或者自己的合同目的不能实现，不能是指对方的损失或者对方的合同目的不能实现，因为是否构成重大误解，不是主观标准，而应是客观后果，否则重大误解就很难评判了，而对方的合同目的及损失，首先是对方的主观判断，其次才是他人的客观判断，同时，是否需要相应的救济，也是对方民事权利的处分而不是误解者去为对方行使权利。
2、&&&&&&&&&&
重大误解必须是对合同内容的重大误解，并且该误解还要造成误解人客观上的重大损失或不利后果，这个不利的后果就是因为对合同内容的重大误解造成的，两者之间有客观的必然联系。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。在本案中，对于合同的内容，实际上双方都没有重大误解，双方交易的标的物是很明确的，就是晴纶，都没有将涤纶误解为晴纶，也没有将晴纶误解为涤纶，这里交易的不是特定的标的物，如果双方指的是某处的特定标的物的交易，而双方或其中的一方产生了错误的认识，则这时可以认定为是重大误解，我们在认定合同的效力的时候，对于合同的内容的重大误解不能扩张到对于合同履行的重大误解，本案被告将李某交付的涤纶误认为是晴纶，这是对合同履行的重大误解，不是对合同的重大误解，对于这个判断，王利明也存在一个误判，不过，这类误判，在司法实务中比较普遍，对于种类物的交易，不存在合同内容的重大误解，只存在合同履行的重大误解，对于特定物的交易（如买卖或者租赁），可能因对标的物的误解而造成合同的重大误解。
原告既可以主张赔偿损失，也可以主张合同约定的迟延违约金，但不能同时主张损害赔偿与迟延违约金。
王利明认为“本案中当事人约定的违约金是专门为迟延履行而不是不适当履行而设定的”，“合同约定的违约金不能适用，原告只能请求被告赔偿损失”，这一观点也是值得商榷的，迟延履行相对于本案中的交付不合格的货物的不适当履行，相对责任要轻，根据举轻明重的逻辑推理，权利人当然可以主张较重的违约人承担较轻的违约责任，换一种思维方法，在规定的合同履行期将会不合格货物，必然会导致迟延履行，因此迟延履行的违约金是可以适用本案的被告的违约的，当然，由于本案又约定有定金，而定金足以弥补原告的损失，这样原告的违约金的主张就不能再得到支持，因为违约责任的承担主要是损失弥补，合同法第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即是如此。
原告主张根本违约而解除合同的，可以主张可利利益损害赔偿。
王利明认为“我国法律仅承认合同解除与恢复原状、损害赔偿是可以并存的，而并未承认合同解除可以与违约金、定金责任并存”（合同法第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。），王利明的本书是写在最高法院买卖合同司法解释出台前，对于此观点，曾经是合同解除如何处理的一个很重要的观点，但最高法院采纳了另一相对的观点，合同解除，可以主张违约责任（第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。），在此就不再分析了。
与本案相关的几点分析
1、撤销的合同是无约束力的合同，而不是无效的合同。
在民法领域内，普遍认为合同被撤销后就无效，即撤销了的合同为无效合同。另一方面，大家又都认为，合同无效，是国家意志对合同的否定性评价，既然合同无效是国家意志对合同的否定性评价，由于合同主要是合同当事人对自己事务的安排，国家首先是尊重当事人对自己的权利的安排，只有当事人的安排损害了当事人之外的国家利益或者社会公共利益的时候，国家才有必要进行干预，只涉及当事人间的利益而不影响国家利益和社会公共利益的，国家就不应干预，合同就不能认定无效，而可撤销的合同，之所以可撤销，并不是因为涉及到了国家利益或者社会公共利益而需要国家干预才可撤销和撤销，而是因为当事人的意思表示不真实，给予当事人决定是否要改变意思表示的救济，因此，即使撤销了，也不关国家利益和社会公共利益，何况如果当事人没有要求撤销或者变更，国家意志不得主动去撤销或者变更，因此，国家意志对可撤销合同并不作出否定性评价，撤销了，也不是国家意志干预的结果，而是当事人意思表示的结果，所以岢撤销合同被撤销，不能认定为是合同无效，而是撤销后，合同当事人不再受合同的约束了，因此，是合同无约束力。合同无约束力，不能说是合同无效，只能说无效的合同也是无约束力的合同，很奇怪的是，大家都说，合同被撤销了，合同无效，但似乎没有人说，合同被解除了，合同无效，合同解除了，合同也没有约束力呀。没有约束力的合同是一个比无效合同范围更广的合同类型，前者没有国家意志否定的意思，后者是一个国家意志否定的合同群体。
为什么会普遍认为被撤销的合同是无效合同呢，笔者以为是对合同法第56条、57条、58条错误解读的结果。第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，这里规定了被撤销的合同与无效合同一样，自始没有约束力，对于被解除的合同，没有规定自始没有约束力，规定的是恢复原状；第57条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，被撤销合同与无效合同在合同争议解决条款上一样独立有效；&
第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，这也规定了合同无效和合同被撤销后的后续处理是一样的。这三条规定了合同无效和合同被撤销，在民事上的结果是一样的，但我们不能说结果一样，就能类型一样，并且，这三条只是对合同无效或者合同被撤销民事上的规定，合同无效由于是国家意志的否定，通常还会伴随着国家意志的否定性评价的行政惩罚措施即对违法合同和违法行为的处罚，而被撤销合同，不能什么原因导致的被撤销，国家都不会进行行政处罚。
2、连环合同的在先合同的撤销不影响在后合同的有效。
由于合同具有相对性，原则上合同只对合同当事人具有约束力，对于连环合同来说，在先的合同和在后的合同没有法律上的关联性，在先的合同被撤销，那是在先的合同的当事人有不真实的意思表示的后果，不影响在后的合同的当事人的真实意思表示。合同只是意思表示的一致，在后的合同的意思表示不受在先的合同的意思表示的影响，各自独立存在。
3、合同的效力与合同的履行瑕疵没有必然的联系。
我们常常以合同的不能履行来认定合同无效，这是一种很有害的思维方式。合同的效力只与合同的要素有关，只有意思表示违法，才会导致合同无效。合同履行是意思表示后的结果，不是意思表示，比如合同双方签订了石油买卖合同，一方去走私石油来卖，这时，不能以走私违法来否定石油买卖的合法。又如本案，即使前一个合同是被撤销的合同或者无效的合同，它所影响的只是前一个合同的履行，如果前一个合同的履行影响了后一个合同的履行，那也是合同履行中的问题，不影响后一个合同的有效。
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重大误解的主要内容是什么
学习啦【法律知识】 炜杭
　　重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。下面由学习啦小编为你详细介绍重大误解的相关知识。
　　重大误解的主要内容
　　1、重大误解的构成要件
　　(1)表意人对合同内容发生重大误解(错误具有主观重要性和客观重要性。
　　不是鸡毛蒜 皮、无关宏旨的错误。所谓&主观重要性&,指若表意人知悉实情就不会作出此等意思表示; 所谓&客观重要性&,指表意人经理智评价即不会作出此等意思表示。
重大误解的主要内容是什么
　　下列错误属于较大的错误，可以构成重大误解：
　　①对法律行为性质的错误将买卖的要约当作赠与的要约予以承诺);
　　②对人的特征的错误(将不懂法的人聘为法律顾问)。须注意：&人&不仅包括&合同当事人&,还包括与合同有关的&第三人&。
　　③对标的物的性质(如品种、质量、规格)和 标的物数量的错误(将小产权房当作大产权房购买)
　　④误传、误写、误说(欲以5000元出售手机，误说成500元)。
　　(2)因为误解，致使表意人表示出来的意思与其内心真意不一致。
　　(3)表意人因误解遭受较大损失。
　　特别提示
　　关于标的物错误，注意两点：
　　(1)对于标的物的错误须为&性质错误&而不能是&价值错误&。
　　①性质，指标的物具有的、对价值产生影响的事实上、法律上的特征及关系。
　　② 价值并非性质，而是性质(以及供求关系等因素)产生的结果。对于标的物价值(或市场价格)的错误，认识不构成重大误解。
　　(2)法律行为作出时，对&标的物当下性质&的错误认识，可构成重大误解。法律行为作出时，对&标的物性质未来变化&的错误认识，不构成重大误解。
　　2、&解释先行于错误&规则
　　包含以下三方面内容：
　　(1)&解释先行于错误&,先解释意思表示的客观意义，再判断经由解释的意思表示之客 观含义与其内心真意之间是否发生重大误解。
　　(2)&误载不害真意& (Falsa Demonstrationon Nocet)。若经由解释，可确定当事人就意思表示巳经达成一致，仅仅用错了词或者说错了话，不属于重大误解，按照其一致的意思表示确定法律行为的内容和效力。&误载不害真意&系&解释先行于错误&规则的延伸。
　　(3)经解释，虽构成重大误解，但基于诚实信用原则，在下列两种情形，仍排除表意人的撤销权。
　　3、&狭义的动机错误&不属于重大误解
　　重大误解，须为对法律行为内容的错误。换言 之，重大误解须为对法律行为所形成之法律关系要素的错误(即对法律关系的主体、内容与客体发生错误)。动机不属于法律行为的内容，如果意思表示的内容并无错误，仅仅是作出意思表示的内心起因(动机)发生错误，属于狭义的劫机错误，不构成重大误解。
　　4、关于重大误解的最后三个交代
　　(1)第一个交代：表意人利用使者为意思表示的，若使者因过失传达错误，可构成重大误解;反之，若使者故意传达错误，该意思表示不能生效，就没有重大误解之问题。
　　(2)第二个交代：保证人对偾务人信用状况的错误认识，系保证人应当承担的典型风险，虽属对&当事人特征的重大错误&,作为例外，不构成重大误解。
　　(3)第三个交代：计算错误一般不构成重大误解。分两种情形作不同处理：
　　①隐藏的计算错误;
　　②公开的计算错误。
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　　重大误解的五大情况：
　　1、对合同的性质发生误解。
　　在合同性质发生误解的情况下，当事人的权利义务将发生重大变化。例如，误将买卖作为赠与或将赠与作为买卖，将补偿贸易或者来件装配误认为涉外货物买卖，将借贷合同误认为借用合同等，则当事人将承担完全不同的权利和义务，而且发生此误解也完全违背了当事人在订约时所追求的目的，因此应作为重大误解。
　　2、对对方当事人发生误解。
　　对对方当事人的选择自由是合同自由的主要表现。在许多情况下，对对方当事人的选择发生错误不会对合同的权利义务内容发生重大影响，只要对方同意订立合同，自愿承担合同的权利义务，就应当依约履行;但在特殊情况下，对对方当事人的错误也可构成重大误解。主要是在一些基于当事人的信任关系和注重相对人的特定身份的合同中，当事人的身份对合同的订立与履行具有重要意义。
　　例如在承揽、委托、演出、约稿等合同中都十分注重相对人的技能、信用、资历、身份等情况下，如果对对方发生误解，则应构成重大误解。如在加工承揽合同中，因为加工承揽合同往往要求特定的人以其技术、能力从事加工承揽工作，如果将甲公司误认为乙公司而签订了加工承揽合同时，当事人可请求人院予以撤销。
　　3、对标的物质量的误解。
　　如果标的物的质量直接涉及到当事人订约目的或重大的利益，则对质量发生误解可以构成重大误解。例如误将复制品当作真迹出售或购买，误将钻石当作普通石头出售，则可以认为构成重大误解。但是对质量本身没有发生误解，而只是对标的物的非主要功能或效用产生了误解的，不应该当作重大误解处理。
　　4、对标的种、规格的误解，特别是对同类物品不同品种、规格的误解。
　　如误将茅台酒当作二锅头购买，这实际上是对当事人权利义务的指向对象即标的本身发生了误解，应属于重大误解。在实践中对标的物规格的误解，如误将千吨水压机当作万吨水压机也应属于对标的物品种的误解。
　　5、对价款或者报酬的误解。
　　例如误将仅值100元的标的物当作1000元的商品。在实践中，当事人在订约时对价金没有发生误解;但在履约时一方因为过失而向另一方多交付价款和酬金，此种情况因并非是对合同本身发生误解，因此不应按重大误解撤销合同，而应当按给付的不当得利处理。
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&&&&李国蓓律师，北京必奕律师事务所创始人，主任，知识产权法学硕士，中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员和宪法委员会委员，朝阳区律协青工委委员、市女律师联谊会委员、人民调解员，首界朝阳区优秀女律师。2007年开始从事律师工作，以承办合同纠纷为主，至今累计代理案件数百起，涉及建筑施工、征地拆迁、知识产权、公司运营等专门领域和民事、行政、刑事诉讼及商事仲裁等多类程序，对法律问题见解独特，思维敏捷，分析到位，执业经验丰富。...
拍卖合同中重大误解的判定
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　　【案情】　　申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：江艳　　再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏省常产拍卖有限公司（以下简称常产公司）　　再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：常州东方拍卖有限公司（以下简称东方公司）　　再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）　　日常产公司、东方公司与江苏银行常州分行订立委托拍卖合同，拍卖其所有的常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，并提供常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）作出的常鲲房估（2009）第S53号房地产估价报告。该报告载明：“本次估价对象产权证登记面积为4852O（含地下层），扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部门建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514O，分摊土地使用权面积为440O，估价对象房屋及土地实际面积待房产测绘部门及土地管理部门实际测量后确定。”　　拍卖前，常产公司、东方公司在《常州日报》上刊登拍卖公告，载明该诉争房屋建筑面积约为3600O，土地使用权面积约为440.8O（房屋、土地面积以权威部门实测面积为准），参考价4000万元。在拍卖会上当天，常产公司、东方公司现场向竞买人发放了《拍卖目录》、《竞买须知》、《特别规定》等书面材料，其中《特别规定》第一条写明：“拍卖标的1-4层房地产，建筑面积约3600O，土地面积约440.8O”，第二条前半句写明：“房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积）”。江艳作为竞买人参加拍卖会并以4560万元的成交价拍得诉争房屋，加上佣金136.8万元，合计支付金额为4696.8万元。后江艳委托常州市延陵房产测绘事务所有限公司（以下简称延陵测绘公司）对诉争房屋的面积进行了测量，得出结论该公司总转让面积为3176O。江艳遂诉至常州市鼓楼区人民法院，要求东方拍卖公司、江苏银行常州分行返还其因诉争房屋面积大幅缩水而产生的购房款及相应拍卖佣金。　　鼓楼区人民法院根据江艳的申请，委托常州市房产测绘中心对诉争房屋面积进行检测，得出报告结论为：北大街17号1-4层总建筑面积3635.88O，1-4层总套内建筑面积2961.62O、总共有公用建筑面积533.34O、公用建筑面积140.96O。　　【审判】　　鼓楼区法院经审理认为，诉争房屋总建筑面积2961.62O，加上墙体面积54.14O，合计面积3015.76O，与拍卖公告等资料上的约3600O相比较，误差高达584.24O，严重超出正常合理范围，江艳有权要求江苏银行常州分行返还缩水部分面积的价款，并有权要求拍卖人常产公司、东方公司按照诉争房屋实际面积确定佣金。据此判决：常产公司、东方公司、江苏银行常州分行向江艳交付常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，并协助办理该房屋的产权过户手续；由江苏银行常州分行向江艳返还拍卖成交价款7400533元，常产公司、东方公司向其返还佣金222011元。　　常产公司、东方公司、江苏银行常州分行不服一审判决，向常州市中级人民法院提起上诉。　　常州中院经审理认为，所拍房屋本不存在房屋面积的品质瑕疵，但由于江苏银行常州分行、常产公司、东方公司对所拍房屋的面积表述错误或提示与实际情况有较大差异而致使该所拍房屋形成房屋面积的品质瑕疵。江艳可以要求撤销该拍卖行为、返还其相关支出费用，对无法返还的费用请求赔偿，但江艳无权在要求继续取得房屋所有权的情况下，又以房屋面积短少为由返还房屋拍卖款及拍卖佣金。鉴于江艳坚持要求取得所拍房屋的所有权，二审法院遂驳回江艳要求返还房屋拍卖款及相应佣金的诉讼请求。　　江艳不服二审判决，向江苏省高级法院申请再审。江苏高院再审另查明：二审宣判后，诉争房屋所有权于日过户登记到江艳名下，房屋所有权证载明房屋建筑面积3628.58O。　　江苏高院经审理认为，诉争房屋因未经房屋测绘部门、土地管理部门分割测绘，拍卖时未能确定其房屋、土地准确面积，此为拍卖标的之瑕疵。根据《特别规定》第二条前半句所称“房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积），结合鲲鹏公司评估报告对房屋面积的描述”，让竞买人理解为“面积约为3600O”是暂测使用面积（不含公用面积），而这种理解与拍卖标的的实际使用面积约3000O相差较大，误差超出通常合理范围。故因本案拍卖人、委托人不恰当履行瑕疵说明义务可能影响竞买人出价影响拍卖结果，但因拍卖活动的特殊性，对买受人江艳造成的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，而应通过尽快撤销该拍卖结果，及时重新拍卖确定成交价格才能确定拍卖成交价的差价。鉴于江艳在一、二审中坚持要求取得房屋所有权，其主张直接按照所拍房屋使用面积差价返还拍卖款及佣金的诉讼请求不符合拍卖法、合同法的有关规定，对其他竞买人不公，不应得到支持。　　江苏高院裁定：驳回江艳的再审申请。　　【评析】　　本案涉及的法律问题是拍卖合同履行中重大误解的构成要件及如何处理拍卖合同中因重大误解而撤销或者变更合同的问题。　　一、原告主张的事实是否构成重大误解　　重大误解是指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。{1}民法通则第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更和撤销；最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”合同法第五十四条规定：“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”由上述法律规定可见，重大误解的民事行为是可以请求法院变更或撤销的一种效力瑕疵民事行为，其构成要件应包括以下方面：　　1．重大误解必须是行为人因误解而为意思表示。行为人产生误解的事实须与该行为相关，其表示行为以错误认识为基础，从而导致内心真意与客观事实不相符。若未对相关事实产生误解，行为人不会有实施该行为的意思表示，或者将改变行为的内容。这些相关事实包括：交易的主体、行为动机、标的物的品质、数量价格等。具体来说，在本案中原告根据常产公司、东方公司刊登在《常州日报》上的拍卖公告所述内容而作出参与竞买的意思表示，以4560万元的成交价拍得诉争房屋；但对《特别规定》第二条前半句中称“房屋和土地面积均为暂测使用面积（不含公用面积）”产生误解，误将3600平方米理解为暂测使用面积（不含公用面积）3600O。因此，在未发现此错误之前，原告参与竞买的内心真意是接受暂测使用面积（不含公用面积）3600O，而表示的意思确实是对拍卖标的房屋建筑面积约为3600O的接受，这种误解与表意行为之间构成了因果关系。　　2．行为人发生的误解必须是重大的。重大的确定要分别误解行为人所误解的情形，考虑交易主体的状况、交易习惯、活动性质等多方面的原因。我国台湾地区和日本的判例中，把要素错误须满足重要性与因果关系两方面作为限制。所谓重要性，是指一个通情达理的人没有错误认识就不会为意思表示，并且按照一般认识标准，此错误认识是发生在意思表示的主要构成内容上。{2}德国民法典第119条第2款规定：如果在交易中发现认为很重要的有关物的性质或者人的资格的错误，则视为意思表示内容的错误。另外，我国学者对这个“重大误解”抽象出了三条标准：一是对民事交往中行为人一致认为是重要事项的误解；二是虽非针对合同的重要事项，但对误解方造成重大损失的误解；三是足以导致产生重大不公平行为结果的误解。{3}　　在我国的司法实践中，必须对合同的主要内容产生误解才能构成重大误解。其判定标准有两方面：一是误解的对象须是合同的主要内容。如对合同标的物的误解，标的物质量、性质的误解等可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节则不构成重大误解。二是误解是否对当事人权利义务产生重大不利后果。如果当事人因合同的某种要素产生误解作出错误的意思表示，但未产生对当事人不利的后果，那么这种程度上的误解也不构成重大误解。此外对标的物的包装、数量、履行地点、履行期限、履行方式等内容的误解，如果并未影响订约目的的实现或当事人的权利义务，一般不应认作重大误解。　　在本案中，原审法院委托具有资质的权威房产测绘部门常州市测绘中心检测的结果为诉争房屋总建筑面积2961.62O（不包括共用面积），加上墙体面积54.14O，合计面积3015.76O，与拍卖公告等资料上载明的约3600平方米的事实相比较，误差高达638O，严重损害了原告的合法利益。因此因江苏银行常州分行、东方公司、常产公司对房屋描述或者提示前后不一的瑕疵说明，使竞买人对合同主要内容即对房屋面积产生重大误解，造成巨大经济损失。　　3.重大误解的原因由表意人自己的过失（排除故意或重大过失）造成，而不是由于受到对方的欺诈或不正当影响造成。在我国，重大误解制度救济的对象是表意人因自身原因陷入错误认识，做出与内心真意不符的外部表示。如果表意人因受到外部第三人影响（欺诈或胁迫等）做出错误意思表示，则不属于重大误解制度救济的范畴。同时表意人故意做出与内心真意不符的意思表示造成错误的，则自行承担不利行为后果，法律无必要救济。“在订约时如果表意人故意保留其真实的意志，或者明知对合同产生误解的情形下仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果。”{4}综上所述，构成重大误解的误解人主观态度应当是仅具有一般意义上的过失而非主动希望或追求发生这种误解。本案中，不能因为原告江艳具有房地产从业的背景、其作为竞买人应明知所拍房屋面积的实际情况就理所当然地推断其肯定不受《特别规定》第二条对所拍房屋面积表述的影响。因此原告江艳不存在主观故意或重大过失的行为，误解人原告江艳只是因江苏银行、东方拍卖公司对所拍房屋面积的表述或提示与实际情况存在较大差距而导致的房屋面积品质瑕疵存在一般疏忽大意。　　二、拍卖合同中如构成重大误解是否只能要求撤销而不能变更　　按照民法通则的规定，重大误解的民事行为可撤销或可变更。所谓撤销，是指撤销权人因行为人意思表示不真实，通过行使撤销权使已生效的合同归于消灭。而变更是指合同当事人之间通过协商改变双方存有异议的合同内容。因意思表示瑕疵而承担损失的一方当事人享有撤销权和变更权。同时为稳定正常的社会经济秩序，许多国家通过立法规定了行使撤销权和变更权的除斥期间，超过规定期限，权利归于消灭。民法通则规定当事人自行为成立时起超过一年后对可撤销或变更的民事行为请求撤销或变更的，法院不予支持。民法通则相关司法解释对变更和撤销之间的关系进行了规定：当事人请求变更重大误解的民事行为的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。由此可见，对重大误解的合同，权利人主张撤销的，法院可自由裁量。权利人如只主张变更的，法院只能对是否允许变更进行裁决。　　具体到拍卖活动，拍卖与一般的买卖合同相比，具有以下特殊性：首先，拍卖是通过公开竞价从参与竞拍的不特定应价者中确定买方，而一般买卖合同的买方和卖方则是特定的。其次，拍卖是一种特殊的买卖方式，具有较大的风险性，须遵守一定的交易规则和程序，而一般买卖合同的订立只需当事人之间达成意思一致即可，一般无须经过特定程序。再次，被拍卖的物品或财产权利在竞拍成交之前并不完全确定，拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，而一般买卖合同标的物或者财产权利的价格则是明码标价或者可以明确的。最后，在委托拍卖的场合，买卖是通过拍卖人的中介作用实现，而一般买卖合同可以由当事人双方自行订立，无须中介机构或其他个人的介入。　　由此可见，拍卖是一种特殊的买卖行为，非交易双方当事人协商一致确定交易价格，而是按照拍卖法第三条规定以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的行为。其中由拍卖人拍卖自己的财产的，称为自行拍卖；由委托人委托他人拍卖其财产的，称为委托拍卖。本案就是一起委托拍卖纠纷案。在本案中，江苏银行常州分行、东方公司、常产公司未恰当地履行瑕疵说明义务，导致有可能影响竞买者江艳对此诉争房屋的出价，属于合同当事人对合同内容存在重大误解的情况。因此依据合同法第五十四条的规定，江艳可以申请法院或仲裁机构撤销该拍卖成交确认书，请求民事赔偿。对于江艳主张在取得所拍房屋所有权的情况下，请求按房屋面积减少返还房屋拍卖款及拍卖佣金的诉讼请求，其实就是对拍卖合同的变更，此请求则不能得到法律上的支持。理由如下：　　其一，拍卖的特点是价高者得，由许多竞买者出价争购到没有其他竞买人再出更高价格时就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允许成交价格的更改，则对其他竞买者有失公平，有违拍卖的公正、诚信原则。　　其二，拍卖价并非价有所值。拍卖行为是通过公开竞价的方式从众多竞买人中确定最高应价者为买方，订立合同的意思表示的要约实际上由买受人作出，而作为销售方代表的拍卖师的一槌定音则属于承诺。同时拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，因此相比较于一般买卖合同，在发生重大误解的情况下，由于要约与承诺的反置，拍卖合同的变更涉及众多竞买者的合法权益。本案中二审经审理查明，诉争房屋的实际面积与拍卖公告中表明的面积存在误差，但这种误差的赔偿计算标准不能以此次成交价格为标准，而是应通过撤销该拍卖成交行为后经过重新拍卖所确定的成交价格才能确定所拍房屋价款的相关差额。　　其三，所有参与拍卖的竞买人并非具有对拍卖标的物的认识一致性。在本案中江艳可以称因江苏银行常州分行、东方公司、常产公司未能恰当地履行瑕疵说明义务导致发生重大误解，但不能推定所有参加竞拍的人均因该说明或者提示产生误解，不能排除有些竞买者的出价行为是在接受该诉争房屋的品质瑕疵的基础上作出的。因此买方及其他参与竞拍的人作为平等的民事主体（享有优先购买权的除外），应价最高者成为买方，在发生重大误解的情形下，变更拍卖合同的方式会阻断其他竞买人成为买方的可能，最终损害委托人及其他竞买人的合法权益。
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