100亩地,4点零容易积率,建筑土流网面积测量测亩仪有多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-17 15:10 标签： 清华大学面积多少亩
房地产估价师考试
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正确答案：首先计算每层的建筑面积为：=1000(m2)，然后分层计算每层收益的现值。
(1)第1层。第1层为1000m2，可出租面积为；%)&75%90= 270(m2)，该商铺每平方米出租面积每月可能净租金60元，1层每年净收益为：A=270& 60&12=19.44(万元)，收益期限为50-2-1=47(年)，未来各年收益的现值为(i1=10%)
(2)第2层与第3层为商场，共2000m2，营业面积为00m2，两层正常年收人为90(万元)，每年正常营业需投入1000万元，即正常年净收益为A2=0(万元)，i1=10%未来47年收益的现值为
而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元，按两层1400m2计算，年净收益为A'2=84(万元)，两者相差较大，A2-A'1=190-84=106(万元)，但题中所谓同类商业项目含意不十分清晰，商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大，A2与A'2如何取舍，难以定夺。
(3)第4层1000m2，出租开酒楼，可出租面积为0m2，每平方米出租面积月租金50元，第4层酒楼年毛收入为700&50&12=42(万元)，支付运营费用8万元，年净收益A3=42-8=34(万元)，i3=8%，未来47年收益的现值为
(4)第5层至第10层办公用房出租，每层20间，6层共20&6=120(间)，出租率 80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，但出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用，6层办公用房年净收益为A4=120&80%&%)&12= 186.624(万元)，i4=7%，未来47年收益的现值为
(5)第11层1000m2以优惠价格出售给公司员工，总价为P5=0(万元)
(6)第12层至第24层共13层，计13000m2，均价4200元/m2，总价为P'6=0=5460(万元)，而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000元，考虑后应以均价4000元/m2较为适当，则P6==5200(万元)
由上六项之和，即为该宗房地产评估的总价P
P=P1+P2+P3+P4+P5+P6
=192.20+.60++5200
=10619.48(万元)
以上计算中尚存在两个问题：首先是1层的商铺、2～3层的商场、4层的酒楼、5～10层的办公用房每年的净收益，在未来的47年中均不做任何变化，似乎不太可能，也很难想象，这给以上计算的可靠性与信任度带来很大影响；其次，2～3层商铺的收益，估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大，仅凭题中资料，难以分析判断，影响了计算的准确性；同样12～24层的销售均价，估计为4200元/m2，当地同类同档次商品住宅售价为 4000元/m2，13层共13000m2，两者相差260万元，亦不容易判断。
综合上述情况，此宗物业市场价值可评估为10620万元。
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比正常价格高5%
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(4)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
房地产状况
试运用上述资料做算该土地日的正常市场价格。答案解析：第&2&题：单选题:为评估某宗房地产日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。A 3314B 3347C 3380D 3033答案解析：第&3&题：单选题:某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为( )万元。A 612.33B 615.74C 625D 648.15答案解析：第&4&题：单选题:某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为( )元/m2。A 1700B 2000C 2100D 2400答案解析：第&5&题：单选题:房地产的供给曲线表示( )。A 房地产的出售量与其价格之间的关系B 房地产的出售量与购买者能力的关系C 房地产的供给量与其价格之间的关系D 房地产的供给量与购买者能力的关系答案解析：
做了该试卷的考友还做了
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