像造汽车一样建房子！解密万科住宅工业化试验
万科的产业化住宅基地分为住宅试验塔、能源中心、零碳中心、生态沼泽、创展中心、PC构件实验室几大模块。
网易房产讯 “像造汽车一样建房子”，这是多年来万科掌门人王石宏大的梦想。从王石1999年提出理念至今的十多年时间里，万科在自己的住宅实验中心已将王石的理念转化成了产品。按万科所规划的战略，公司旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。3月20日，带着一颗好奇的心情，网易房产记者去万科东莞“住宅产业化”研究基地一探究竟。据广州万科工业化建筑专家方煜对网易房产表示，万科的产业化住宅基地分为住宅试验塔、能源中心、零碳中心、生态沼泽、创展中心、PC构件实验室几大模块。方煜称，目前东莞产业化住宅基地生产的产品适用于广深区域，基本上能满足这两个地区的开发需要。如果是一些体量比较大的项目，则会找合作方来做。在参观完万科产业化住宅基地结构图之后，在万科PC构建(预制混凝土)实验室里，随处可以见到一个个“水泥块”，而这些都是用金属模具开模，然后把水泥倒进去形成的。“目前行业的预制率可以达到50-60%，但是出于成本的考虑，钱一般都要用在刀刃上，主要是解决渗漏的问题。目前包括金色梦想等万科几个项目的预制率只有10%。”上述人士进一步表示。随后在世界最高住宅试验塔里，方煜为我们讲解了相关细节。住宅试验塔主要是用来研究高层建筑的水压、排烟等。如果水压不足不仅影响生活体验，还会造成排污、细菌污染等问题。楼顶的几个“风车”用于风力发电等零耗测试。
在参观万科实验模型中，无一不透露着万科的经营思路。对于万科住宅产业化的发展，上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受网易房产的采访时指出，住宅工业化的发展，和住宅标准化发展是相吻合的，对于此类开发模式，从低碳以及成本节约的角度看，也符合目前房企提升竞争力的策略。严跃进还指出，若要让此类工业化的模式得到推进，关键在于住宅标准化的制度、政策等方面有一个比较好的配给。但是不可忽略的一个问题就是，在未来随着居住需求层次的提高，多元化居住需求的挖掘，这会对传统的住宅产业化项目形成一些新的要求，否则此类产品的竞争性可能会削弱。
本文来源：网易房产
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3秒自动关闭窗口王蕴:万科装配式建筑发展实践与探索
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王蕴:万科装配式建筑发展实践与探索
（本图片来自网络）作者：王蕴作者单位：万科企业股份有限公司在《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出力争用10年左右时间使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%，有利于推动产业结构调整升级，助力供给侧改革，通过集约化生产减少碳排放和能源消耗，提高环境质量水平。一、万科建筑产业化发展的五个阶段万科自从2003年开始标准化、工业化和产业化的研究以来，在学习国外优秀经验的基础上，结合我国国情和技术规范现状，逐渐摸索出了一条解决市场需求、符合行业发展水平、具备行业领先性的建筑产业化之路。总体而言，万科建筑产业化发展经历了以下五个阶段：1. 自主研发阶段：年，为解决万科跨地域发展导致的人员稀释、工程质量不稳定以及下一阶段规模化发展的需求，在尝试对比了各种结构体系后，万科选择了预制砼来实现“像造汽车一样造房子”的理想。在三年的时间内自主研发了三栋实验楼，尝试了装配式框架结构、装配式梁柱三维预制构件、整体式预制厨房、卫生间等体系的设计和建造。初步建立了装配整体式的概念，形成了包括设计、生产和施工等合作单位在内的一批长期稳定的合作团队。2. 引进发达国家技术阶段：年，鉴于国内“砼结构高层建筑为主流”、“结构体系抗震要求较高”等实际情况，学习发达国家成熟的工业化技术体系、部品体系和管理体系，引进国外建筑领域内的专家和万科共同组成研发团队，完成了以18层住宅为原型的，预制率接近90%的“青年之家实验楼”。从此奠定了万科工业化的技术基础。3. 中试应用阶段：年，2007年上海万科新里程1.3万m2工业化住宅项目的开工，标志着工业化正式进入市场的中试阶段。在这个过程中，上海、深圳、北京、沈阳等城市也逐渐开始尝试探索适合本地客户市场、劳动力水平和技术能力的预制砼体系。与此同时，万科集团开始研究如何降低预制化率以获得更大程度的推广。在年分别完成了预制率40%、20%的第五、第六号实验楼，这两栋楼成为了到目前为止万科集团内工业化项目主体技术体系的标准定型模板。4. 全面推广阶段：年，在2013年万科明确了工业化推广的“两提一减（提高质量、提高效率、减少对用工的依赖）、可复制、可推广”原则，追求均衡发展，不片面追求预制率指标，并将装配式内隔墙、免抹灰技术、定型模板、整体提升外爬架、穿插提效、市政先行等技术和管理工具与预制技术相结合，再加上集团从2009年开始的对于质量的“实测实量”和“交付评估”管理工具的应用，各一线公司逐渐开始主动积极地开展工业化项目的推进，以2015年为例，万科集团在全国40余个城市，约1500万㎡项目中应用了工业化技术。与此同时，工期也大幅提效，以2016年为例，通过实施两提一减的工业化技术和管理体系，55%的项目普遍提效都在20%以上。5. 工业化2.0阶段：自从2010年万科开展全面精装修交付，万科的研发团队开始将工业化技术体系从主体扩展至内装，在SI分离的原则下进行土建内装一体化的工业化实施方案，在实验楼里实现了最快7天完成工业化内装的尝试。二、万科装配式建筑发展现状及成就在过去的13年里，万科因地制宜，根据不同地区的具体情况，在集团内逐步形成了装配式剪力墙体系、内浇外挂体系、全预制框架体系、金属模板+全砼外墙体系等多种适宜的工业化建筑体系；主编、参编了9本国标、行标和地方标准；培养并发展了包括研究、设计、构件生产、总包、新型建材、部品生产及安装、检测等行业内上下游300余家符合工业化发展的新型企业；帮助万科项目中40%的农民工稳定地转化成为产业工人；形成了包括美国、中国在内的120余项技术专利；根据企业自定的衡量标准，共计落成超过6500万㎡的工业化项目，工业化成为了万科每年20余万套装修房交付有力的保驾护航工具；在过去的四年里，万科的工业化和绿色星级项目节约碳排放共计约300万吨，装修房每年减少垃圾排放超过40万吨。自从全面实施工业化项目以来，万科的客户满意度获得了明显提升，尤其是“质量”维度上提升更为明显；同时工业化项目也因为高效的施工周期给公司运营带来了重要的价值。因此近年来万科积极输出工业化的技术和服务，并致力于在全行业内的推广和应用。三、目前面临的问题及推进建议虽然在过去的十几年里产业化得到了长足的发展，但相比于传统建筑方式依然只占很小的比例。产业化建筑目前也面临“相关规范不成体系”、“建设成本高”、“产业链配套不完整”、“不是客户敏感点”等客观现实问题。因此我们建议：1. 完善法律法规机制。西方国家通过法律的实施，加快产业化技术集成，提高住宅品质，取得了成功经验。相比之下，我国的建筑产业化发展缺少相关的法律支撑，产业化发展机制还有待完善。2. 参考北京、上海政策，在土地出让环节，明确产业化建筑、绿色建筑的建设要求和优先原则。对满足要求的产业化住宅项目，给予一定容积率面积奖励。为体现产业化建筑穿插施工优势，在主体阶段分段进行结构验收、综合验收。3. 办理《商品房预售许可证》时可适度降低工程进度、投资额等要求。在已实施预售监管的城市针对此类项目可免予监管或简化监管要求。在制定城市房价控制目标时，毛坯房和装修房分类管理，绿色住宅、工业化住宅建立办理《商品房预售许可证》的“绿色通道”，条件允许时可以实行提前预售。4. 积极引导市场消费导向。金融机构对于购买绿色住宅、产业化住宅的消费者，实行较为优惠的首付和购房贷款利率，减免购买过程中的印花税和登记费用；对绿色住宅、工业化住宅，适度放宽限购要求。同时给产业化建筑上下游相关企业提供良性的发展环境和多方位支持。5. 建立健全技术标准体系。目前建筑产业化对新型建筑结构体系、构部件体系的研发投入不足，尚未形成完整的包括土建、内装一体化的建筑技术体系和评价、检测标准。同时建议在技术上鼓励百花齐放，引导企业循序渐进地推行适宜的预制化程度建筑，避免冒进，使工业化可以在全行业内得以有序推广，防止高预制率带来的高技术高成本而使产业化走入“等、靠、要”的轨道。接下来万科将继续积极参与国家、地方以及行业标准制定，不断优化迭代先进的产业化技术体系和部品体系，先行先试，积极探索；借助万科住宅产业化基地开展行业的技术研究、交流及培训，通过积极参与政府示范工程、保障房建设等渠道，充分发挥企业的能动性，将建筑产业化推向新的高度。（欢迎各大媒体转载，全面宣传推广装配式建筑！转载请注明出处）您可能还想看：
馆藏&10226
TA的最新馆藏报告汇编；提高，以及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费；2009年12月，假日风景B3#、B4#楼工业化；2）工业化住宅持续推进――D1#、D8#楼实施；在成功实施并；总结B3#、B4#楼的基础上，北京万科进一步提升；D1#、D8#楼采用技术措施如下：―复合保温预制；―预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板―精装修全面家；日，北京万科联合32
提高，以及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。
2009年12月，假日风景B3#、B4#楼工业化实体楼交付入住，其优异的品质得到了广大专家学者和业主的高度好评。
2）工业化住宅持续推进――D1#、D8#楼实施
在成功实施并
总结B3#、B4#楼的基础上，北京万科进一步提升了工业化住宅技术体系、改进了构件连接技术，提高了工厂预制化率，并于2009年12月开工建设D1#、D8#楼工程。
D1#、D8#楼采用技术措施如下：―复合保温预制外墙板―灌浆套筒连接技术―叠合楼板
―预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板―精装修全面家居解决方案―预制外立面装修技术―太阳能热水技术3）工业化住宅持续推进――北京市住宅产业化企业联盟成立
2010 年3月30日，北京万科联合32家行业企业，成立北京市住宅产业化企业联盟。以“推动北京市低碳建设、住宅产业化发展，建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，提供合作平台，共同应对住宅建设绿色低碳革命”为宗旨。
　废钢筋废木料废砖块水耗施工电耗
单位Kg/m2Kg/m2Kg/m2m3/m2度/m2
工业化传统项目3.09 0.60 0.44 2.36 3.21
5.20 1.25 0.98 2.93 3.30
差量2.11 0.66 0.54 0.57 0.10
节能比例40.63%52.31%55.32%19.34%2.90%
以上数据表明，北京万科的住宅产业化试点项目与传统建造方式相比，资源消耗节约方面的优势十分显著。2)运营效率提升――总体工期节省20%～30%A．实施情况：
外墙门窗封闭：外窗采取预留防腐连接件，直接安装门窗主框，直接打胶封闭的形式。免去了现场量尺寸、装副框、砂浆塞口、保温收口等工序。工业化的外窗安装模式可以在结构封顶后1-3周内完成外窗封闭。
外墙外保温、外墙装饰面：工业化建筑主要外墙为保温、装饰面已复合完成。现场保温、饰面施工时间可以大大缩短，可以将落架（或吊兰）的时间大大提前。
阳台栏杆、空调百叶安装：由于预制阳台在安装栏杆的位置预留了安装孔，在吊装完成后就可以马上安装栏杆。省略了传统栏杆立杆安装的钻孔、焊接过程，减少了现场火灾的风险。而传统项目在结构封顶后还需要进行阳台结构的修理才可以进行立杆的安装。
B. 外立面和室内精装考虑并行施工，外立面后期施工已不再关键线路上；
C. 为北方冬季施工创造条件，提高运营资金在北方的投资效率。
3）客户认可
日， B3#、B4#楼开盘热销，且购买业主一半以上为业内人士，工业化住宅获得市场高度认可。
2009年12月入住质量缺陷率创北京万科精装房新低。户均0.33条，客户满意度较高。
（三）工业化住宅实施成效
1）节能减排成效
在B3#、B4#楼结构主体建造全过程中，对其物耗、能耗进行了统计，并与传统的建造方式进行了比较，结果如下表：
成品房交付：
传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾（平均2吨/户），并造成邻里间互相干扰。
精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。
开发企业均对推动住宅产业化的意义给予积极肯定。
（四） 工业化的多种尝试――景观园林混凝土预制构件
尺寸精度高、表面效果好、使用寿命长、应用范围广混凝土制品表面肌理、色彩丰富、造型变化多，有利于景观制品的推广
　加大力度开发混凝土预制品的品种、数量，完善景观构件的清单模板，形成系统化、标准化、规模化应用体系。
　提高景观品质，提高景观现场施工效率，降低景观造价。
已开发的部品：
路缘石（L型、I型）；路缘排水沟；景墙贴面、景观铺地、汀步所用气孔板、机刨面板；预制种植箱；预制院门等。
（五）2011年住宅工业化在万科北京区域全面推进
目前，万科已做了一定的技术储备，包括灌浆套筒连接技术、预制复合墙体FRP连接件、预制门窗安装方式、装配整体式建筑体系等专有技术.进一步巩固在工业化方面的技术优势；改变了工业化使用的灌浆套筒、FRP连接件依赖进口的现状，实现了关键技术产品国产化生产，有效降低了建造成本，为工业化大规模推广奠定了基础。
同时，2010年万科申报的绿色三星建筑占到了全国的54%，其中万科北京区域的一线公司占全国的25%。
2011年也将协调区域内各公司工业化的分工、协作，推广工业化定型产品和成熟技术。经验共享，并为一线公司提供各类资源，在北京、天津、沈阳、青岛、大连、长春等地区，持续加大工业化和绿色建筑的实施力度，力争实现突破性的进展。
四、对住宅产业化推进模式的回顾和思考
（一） 推进住宅产业化的单位类型――六种情况，各不相同
4）社会认可
日，北京市住房和城乡建设委员会在万科中粮假日风景项目举行“北京市住宅产业化试点工程”现场授牌仪式，B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。 来自住房和城乡建设部、北京市住建委、市科委、规委、发改委和国土局，各区县建委，各房地产开发公司和有关研究、开发、设计、生产单位的领导和专家学者近100人参加了授牌仪式，并参观了B3#、B4#楼和万科
北京工业化展示厅。各级政府领导、专家学者以及房地产
1．科研院所、高校老师、设计咨询公司――提供技术支持。
2．预制构件加工厂――构件的研究、设计、生产。主要着眼于企业的业务发展和产品升级，扩大市场。
3．建筑施工企业――建筑承建商。主要着眼于解决劳动力短缺、成本上升、提高施工质量等因素，为未来的企业发展做做准备。
4．部品集成供货商――以室内装修部品供货为主。以工厂制造为基础，逐步深入参与建筑装饰装修行业。
5．大型建筑产业集团――产业集团，其内部组织包括
部品的研发制造、建筑的设计、工程的施工等公司，具备形成产业化“一条龙”式的流程结构，并有志与通过参与住宅工业化实现产业升级。
6．房地产开发商――以产业联盟形式，打造完整的技术体系。将各方利益和技术整合在一起，形成统一的利益主体和技术的集成，风险共担，利益共享。
（二）建筑产业集团模式分析
1．推广优势
① 在产业链的关键环节有自己的特殊优势，具有核心竞争力，是推动产业化的重要依托。
② 集团内部的经营理念相同、技术体系能够有效融合，有利于整合内部资源。
③ 往往以采用大规模的预制构件装配建设为龙头，以一统到底的方式实现住宅工厂化生产；
2．容易出现的问题
① 受供货能力、运输半径等客观因素所限，在推进所涉及的地方区域、规模化等方面会逐渐受到影响。
② 在企业个体间利益分配协调困难。
③ 难以优胜劣汰、整合到区域内最优秀的合作资源。
④　在推进过程中，合作资源的培育很重要，应促使相关合作资源的发展提前于工业化项目推进速度；并形成长期的战略同盟关系，合作共赢。
⑤　标准化不只是部件、实体房屋的标准化，还包括管理动作的标准化，以有利于持续改进；
⑥　要考虑成本上升对推广策略的影响，初期应突出工业化性能优势，重点在成本在售价中敏感度低的地区或项目中推广工业化项目；
⑦　成本占售价敏感度高的项目或地区，推广工业化应从易于降低成本的标准化部件入手，如楼梯、阳台、景观构件等入手。
⑧ 直接建造成本的增加的情况下，充分考虑经济平衡性；
政策利好；性价比；
时间效益：施工周期、冬季施工、资金监管；使用周期中的维护、维修费用；
管理效益；
⑨ 将成熟的研究成果、做法及时固化，形成操作流程和标准，在区域范围内推广、复制。
（五）　关键：政府支持
――现阶段，建筑工业化的推进除了企业自身的因素外，离不开政府的政策导向和支持。
1. 以政府为主导，企业为主体――选择、扶持房地产企业的成熟做法为蓝本，主导推动标准化。
2. 通过选择适宜的工程重点开展试点推广工作，总结经验后，再向全行业推广。目前，试点工程宜选择政府产权的保障性住房。
3. 继北京之后，促进各地方政府主管部门早日出台实质性的产业化鼓励政策。
4. 引导社会舆论，扩大住宅产业化的影响力。
万科希望通过自身的产业化倡导和实践，在不断为客户提供更优质的产品和服务的同时，能够参与推动行业进步和产业链完善，为加速中国住宅产业化进程做出自己的贡献。
（三）万科推广模式之路线图
① 作为最上游的企业，贴近使用者，最了解客户需求。能够最好的将客户、企业和社会的利益统一起来；
② 以做产业而不是做项目的心态，有效的组织志同道合、有远见的行业精英，研究、构建适用的技术体系（结构、部品、标准）；
③ 以万科的最终住宅产品为纽带；以万科的管理体系为操作平台；构造一个关系紧密地产业化战略合作联盟；
④　分级管理：领先性公司试点、示范项目先行，然后利用万科行之有效的专业管理办法，在拓展型、成长型公司快速复制，在逐步推进住宅产业化的实施范围。
⑤　通过工业化项目提高管理能力和技术水平，并向传统项目转化。实现绿色技术开发和实施能力的普遍提高。通过长期实践积累，建立完善的万科绿色建造能力。
⑥　为万科寻找新的利润增长点，探索“万科制造”的品牌模式。
（四）万科模式的操作要点
①　统一认识：以万科的市场规模，一定要做主流产品；万科必须搞精装修，必须搞产业化，它才能保证质量，才能保证速度。
②　建筑工业化应分阶段推进，在技术组合解决各阶段急需解决的关键问题为原则；不盲目追求预制化率。
③　建筑工业化是渐进的过程，应从设计的标准化入手，从费时、费工、质量不易保证且大量重复的部分开始，逐步提高产品的工厂化率。
三亿文库包含各类专业文献、高等教育、幼儿教育、小学教育、专业论文、行业资料、万科北京区域工业化住宅技术研究与探索实践_图文56等内容。　
　宏观政策的 引导,万科自 1999 年开始探索工业化生产...“国家住宅工业化基地”,开始了技术成果向实践转化的...万科北京区域工业化住宅... 9页 ¥2.00
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