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建筑物区分所有权
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　　一、建筑物区分所有权的概念 　　建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。 　　二、建筑物区分所有权的特征 　　建筑物区分所有权具有如下几个特征： 　　（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。 　　（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 　　（三）一体处分性　　（四）权利主体身份的多重性 　　三、建筑物区分所有权的类型 　　（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其关系也较为简单。 　　（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。 　　（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。 　　四、建筑物区分所有权人的专有权 　　专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。 　　（一）专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。 　　（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《》第7l条、77条、83条的规定。 　　其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。 　　其二，专有权人不得违反法律j以及管理规约，将住宅改为经营性用房。 　　其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。 　　五、建筑物区分所有权人的共有权 　　共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。 　　（一）共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。 　　（二）建筑物区分所有权人共有权的特征　　1、从属性　　2.不可分割性　　3.客体范围的广泛性　　4.法律关系的多重性　　5.不涉及优先购买权　　（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务区分所有权人作为共有人的权利包括：　　（1）共有部分的使用权。　　（2）共有部分的收益权。　　（3）共有部分的单纯的修缮改良权。　　（4）物权请求权。 　　区分所有权人作为共有人的义务主要包括：　　（1）依共有部分本来的用途进行使用的义务。　　（2）分担共同费用和负担，如维修费和税费等。 　　六、建筑物区分所有权人的成员权　　（一）成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。 　　（二）成员权的内容成员权人享有的权利：　　（1）投票表决权；　　（2）参与订立建筑物管理规约权；　　（3）选举及解除管理者权；　　（4）对公共管理事项的请求权（如请求召集成员大会的权利）；　　（5）撤销权，按照《物权法》第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　成员权人承担的义务：　　（1）执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；　　（2）遵守管理规约的义务。 　　（三）成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。 　　管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。 　　业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。 　　业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。 　　业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 　　区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。
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简述建筑物区分所有权的概念和特征。
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建筑物区分所有权中的共有部分登记
来源：　 12:59:00　【】　
　　论文摘要 日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 　　论文关键词 建筑物区分所有权 共有部分 土地登记 不动产 　　建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标省⑷鄙俚羌枪娑ǖ任侍狻Ｔ2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 　　一、共有部分登记范围的认定 　　（一）法律规定中的问题 　　在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外μ濉⒙ヌ荨⒐补赖裙貌糠帧６缃窠ㄖ锕灿腥ㄕ槿鹊闵婕暗降某悼狻⒙袒⒙ザテ教ǖ炔糠衷蛉狈Ψ晒娑ǖ牡羌枪嬖蛴胄问健Ｈψ纯鲇氲羌强吞宀黄ヅ洌谙中械牟欢羌悄Ｊ较拢灿腥ㄎ薹ǖ玫奖Ｕ稀 　　在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 　　在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之_突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。 　　时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标室膊荒茏钪杖范ǎゴ客ü黾恿芯傧钅岩允视π路⒄梗导械暮侠砬忠参薹ㄊ迪帧？杉谖夜钟蟹煞ü嫔希灿胁糠值娜隙ā⒌羌侨匀淮嬖诤艽蟮目瞻住 　　（二）共有部分的区分标什幻 　　在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。 　　二、实践中的特殊共有部分登记 　　对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显着的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。 　　（一）车位车库 　　《物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。 　　为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。 　　（二）会所 　　小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。 会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发企业保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。&&&&1&&&&
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确认建筑物区分所有权概念
.cn 日&09:32 法制日报
　　本报记者 陈丽平
　　“建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。”
　　对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，
且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。
　　苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。
　　苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
　　名词解释
　　建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
　　专家点评
　　维护业主权利的重要立法举措
　　对外经济贸易大学法学院教授苏号朋：物权法草案首次确认了建筑物区分所有权的概念，对其内容作出明确界定，尤其是对业主的管理权作了非常具体的规定，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。
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