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& & 构建房地产项目设计后评价体系
房地产开发
构建房地产项目设计后评价体系
【发布日期】
【作者】何芳 沈佳音
【来源】《中国房地产》学术版2013年第9期
同济大学经济与管理学院&&何芳 沈佳音&&& 摘要：基于后评价理论、设计管理理论、相关设计规范及审图规定等，首次系统地构建了房地产项目设计后评价体系，即主要对项目设计方案的竞争力与附加值，施工图设计的经济性与审核结果反映的变更情况，以及设计管理的制度完备性与合理性进行评价，并以此确立了设计后评价的指标体系。
近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产项目后评价已引起不少学者及业内人士的关注。总体来说，构建项目后评价制度是推动房地产行业健康发展的迫切需求，推广项目后评价工作是促进房地产企业制度化发展的实际需求，实施项目后评价任务是提高房地产项目管理水平的客观需要。目前，万科、中海等房地产龙头企业已经开展了后评价工作，但所编制的后评价流程、报告缺乏系统性与规范性，多为总结性材料。此外，一些学者也就项目后评价体系的构建、后评价方法以及应用等进行了有益的探讨。但总体来看，现有研究较为零散，还未形成科学、系统以及规范的评价体系。因此，深入开展项目后评价研究是房地产行业及企业发展的迫切需求。
设计是房地产项目开发的核心内容，它不仅是项目施工、营销等工作顺利开展的前提，也是项目整体质量的重要保障，因此对其进行后评价意义重大。当前，已有一些学者就项目设计的评价指标及评价方法进行了探讨。苏炜、汪菁从使用功能、技术性能、经济指标等方面构建了建筑设计方案的评价指标。贾仁甫、张炯等在建立项目过程评价指标体系时，设置了包括方案设计优化、超前性等6个设计指标。还有一些学者就评价方法的选择进行了探析，包括灰色关联法、模糊评价法等。总体来看，现有研究已有不少有益成果，但主要针对前期设计方案选优评价，很少直接关注项目设计后评价，即尚缺关于设计实际成果及实施管理过程的针对性评价。
对此，本文将基于后评价理论、设计管理理论、相关设计规范及审图规定等，构建房地产项目设计后评价体系，通过后评价，剖析项目设计已有经验、存在问题，并提出今后改进建议，从而为行业推进项目设计后评价工作提供基础，为优化和提升设计水平提供借鉴，为房地产企业优化设计管理制度以及全面实施项目后评价的制度提供依据。
2& 房地产项目设计后评价体系框架
依照设计流程，房地产项目包括方案设计、初步设计以及施工图设计几个阶段，期间需要完成项目方案设计、建筑设计(平面与立面设计、结构设计、专业设计等)、景观设计、室内设计等设计方案。设计方案质量的保证就需要依赖于有效的设计过程管理，设计管理是对项目设计全过程进行专业的、系统的管理，对项目的成功具有决定性的作用，主要内容包括设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理和设计协调管理。对此，房地产项目设计后评价不妨就对设计方案与设计管理两大块进行评价，依据项目设计规范与流程，前者包括项目方案设计、建筑设计、景观设计、室内设计和施工图设计5大部分，后者包括设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理和设计协调管理4大部分。
后评价准则的确立是项目后评价体系构建的核心内容之一，它决定了项目后评价的视角与侧重点，是评价结果可靠性与有效性的重要保证。后评价准则不仅要与评价内容的特质相匹配，同时也要考虑后评价的主旨与成果反馈。根据后评价对象的差异，可将房地产项目设计后评价准则分为三大类：对于项目方案设计、建筑设计、景观设计以及室内设计，考虑到产品差异性对市场价值的重要影响，将设计的竞争力与附加值作为后评价准则；对于施工图设计，考虑到施工图设计在成本管理中的重要地位以及控制施工图质量的重要手段，将经济性与审核结果反映的变更情况作为后评价准则；对于设计管理，考虑到制度对管理的决定性影响，将管理制度完备性与合理性作为评价准则(见图1)。
图1：房地产项目设计后评价体系框架
3& 房地产项目设计后评价内容
3.1& 建筑设计方案后评价
3.1.1& 方案设计竞争力与附加值评价
项目方案设计后评价主要是通过对项目地块方案设计与市场同类产品的对比分析，结合市场的实际反应，评价地块总平面布置与功能布置(建筑物及配套设施的位置布局和功能布局)、交通布置(地上内外部交通设置状况和地下道路组织设计)以及配套设施设计(商业配套、公建配套等设计)的设计策略与设计手法所体现的竞争力与附加值情况。同时，根据评价结果总结经验、检讨不足，尤其要重点分析设计方案中最体现竞争力与附加值的设计策略与手法的可推广性，为未来的设计提供可借鉴的经验。
同时，还要对技术经济指标在设计阶段的变更与优化情况进行评价。具体来说，将对施工图设计审图意见确认后的技术经济指标与规划方案审批时的指标进行对比，考察其偏离方向及偏离程度，变更及优化原因。
3.1.2& 建筑设计竞争力与附加值评价
建筑设计后评价主要是通过对项目建筑设计与市场同类产品的对比分析，并结合市场实际反应，评价建筑平面设计(房型与户型等)、建筑立面设计(立面造型与风格、材料与色彩、细部造型等)、结构设计(结构选型与布置、结构材料、构造措施等)、其他专业设计(给排水设计、强弱电设计、燃气设计、暖通设计和消防设计)以及建筑环保节能设计(环保设计、节能设计)的设计理念和设计手法所体现的竞争力与附加值情况。同时，根据评价结果总结经验、检讨不足，尤其要重点分析设计方案中最体现竞争力与附加值的设计策略与手法的适用性与可推广性，为未来的规划设计提供可借鉴的经验。
3.1.3& 景观设计竞争力与附加值评价
景观设计后评价主要包括两大内容：一是对通过考察景观设计方案及实地调研，评价景观平面布置、灯光布置、植物布置、关键景观节点等景观要素的设计理念、表现与创作手法所体现的竞争力与附加值；二是评价景观与建筑关系处理情况。一方面，应从更大的空间视角与更长的时间维度来评价，更大的空间视角意味着，除了考察项目地块内部景观设计情况外，还需结合地块周边，乃至地块所在区域的景观分布情况(主要是河流、湖泊、山体等自然景观)，更长的时间维度，意味着要从动态的视角考察景观未来可能的变化趋势。另一方面，重点评价景观与建筑关系的处理方式与效果，具体来说，可评价建筑与景观结构的整合、建筑与景观形象的整合(建筑形体与地形的融合、建筑形体与地形地貌的同构、建筑材质与土地肌理的整合)、建筑与景观尺度的配合等情况。
3.1.4& 室内设计竞争力与附加值评价
全装修项目需要完成室内设计部分，室内设计后评价主要对室内空间环境设计(空间分隔、空间组合与渗透、空间交通联系、光环境、色彩设计等)以及装修材料选择的理念与表现手法所体现的竞争力与附加值进行评价。
3.2& 施工图设计后评价
3.2.1& 施工图设计经济性与审图变更情况分析
施工图设计的经济性评价主要考察以下几个内容：一是评价施工图设计中最影响经济性的几个重要指标的设计情况，其中包括结构设计中含钢量情况、门窗设计策略、立面材质选择、非标准设备的制作、砖混结构中纵横墙承重方案等；二是评价在施工图设计过程中，是否采用新技术、新工艺以及新手段来控制总成本，譬如施工图的优化设计等。
施工图设计审图结果后评价，主要是通过对施工图设计审查(总体审核、总说明审查、具体图纸审查、其他政策性要求审查、施工预算与总投资预算审查等)、施工图技术交底和图纸会审、施工图审批等审图环节的结果进行评价，主要考察其结果所反映的设计变更内容、原因及程度。如果设计变更大多数是由于设计错误(如违反强制性规定、违反规范等)引起的，或设计变更程度较其他同类项目大很多，则表明施工图设计单位的设计成果较差。
3.3& 设计管理后评价
3.3.1& 设计进度管理制度完备性与合理性评价
项目设计进度管理后评价主要是对实际设计进度与计划的偏离情况，对设计进度管理制度或者措施的完备性及执行情况进行评价。一方面对主要设计节点(包括设计准备、方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计以及室内设计)的进度管理效果进行评价，可以将实际进度与计划进度进行比较，核算出偏离方向与程度，结合偏离原因以及进度管理方式等进行综合评价。另一方面，对房地产开发商(或项目公司)的进度管理制度(措施)进行评价，具体来说，可重点考察几个方面。
第一，是否确定合理的设计进度目标；第二，是否对设计单位编制的设计进度进行合理的审查；第三，是否有效地协调控制各个设计单位之间进度的衔接配合以及各职能间的顺利实施；第四，是否有效地控制设计评审、设计报批和市政配套环节的进度；第五，是否对设计变更的进度进行有效的控制；第六，是否对设计进度计划执行进行有效的监督，是否督促设计单位进行施工现场的设计配合，及时解决施工中的设计问题；第七，是否有效地实施设计合同支付管理，即按照合同约定，核实设计出图进度和质量，对设计款项的支付进行签认或拒绝。
3.3.2& 设计成本管理制度完备性与合理性评价
设计成本管理后评价主要对成本管理制度(措施)的完备性与执行情况，以及成本管理效果进行评价。一方面，对房地产开发商(项目公司)的设计成本管理制度与措施进行评价，主要内容可包括以下几个方面。
一是是否在方案设计、初步设计以及施工图设计等主要阶段采用有效的限额设计，是否做到初步设计概算不超过可行性研究报告中的总投资估算；施工图预算不超过初步设计概算；施工配合过程中设计变更引起的预算改变不超过批准的总投资额。
二是在各阶段设计和单项设计中，是否持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案所带来的品质、效果、成本、效益等方面的差异。
三是不同阶段的成本测算发生变化时，成本人员是否对其变化情况和原因作分析，并向设计、营销提供改进建议。
四是在方案设计与扩初设计阶段，是否重点关注建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、校区供配电方式、主要设备选型等影响成本较大的设计。
五是在施工图设计阶段，是否重点关注建筑专业、结构专业、给排水专业、电气专业中对成本影响较大的设计。
六是在景观设计方面，是否根据景观区域位置差异设置成本分配系数，是否对表现性景观材料进行合理的性价比分析，景观设计是否考虑长期的物业维护费用，景观设计方案调整是否很好地考虑了成本因素。
七是是否在设计合同中清晰、明确地表述需要设计单位给予的工作配合事项，是否设置一定的履约奖惩措施。
另一方面，需要对设计成本管理成效进行考核，可对几个关键指标进行评价，包括单体周长面积比、层高、窗地比、停车位情况、单方钢筋含量、单方混凝土含量、地下室配比等指标。
3.3.3& 设计变更管理制度完备性与合理性评价
设计变更管理后评价主要对设计变更程度以及管理制度(措施)的完备性与执行情况进行评价。一方面，通过查阅方案审查意见书、审查意见回复单、设计变更通知单等文件，评价设计各阶段整体的变更程度，同时就重大设计变更进行重点分析，考察其变更原因，变更影响(主要指进度与造价影响)以及纠偏能力。值得注意的是，在评价时需要区分主动变更与被动变更两种情况，主动变更是由于产品定位、市场或设计规范的变化而采取的变更，而被动变更是由于设计产品不符合规范或在实际施工中不可行而被迫采取的变更。另一方面，对房地产开发商(项目公司)的设计变更管理制度与措施进行评价，主要内容可包括是否邀请多方人员参加重大设计变更的技术经济比较与论证，是否建立了完善的设计变更控制流程，是否建立了变更费用的核算审批制度等。
3.3.4& 设计协调管理制度完备性与合理性评价
工程项目是一项多单位协作，多部门参与的整体工程，有设计院、施工总包单位、分包单位、监理公司、材料供应商、政府审批监管部门等。这里主要考察这些相关部门间的协调沟通情况以及项目负责人对危机处理的措施与效果。
4& 房地产项目设计后评价指标体系构建
4.1& 后评价指标体系构建原则
房地产项目设计后评价指标体系的构建将秉承科学性、独立性、实用性和透明性原则。具体来说，科学性原则是指在指标设置时，体现其合理性、准确性和全面性的要求；独立性原则需要考虑指标之间的互补、协调，避免重复与冲突；实用性原则要求在实际操作中简单易行，指标含义清晰准确、指标结构简洁明了；透明性原则旨在要求企业提供资料时应实事求是，不隐瞒，不藏拙。
4.2& 后评价指标体系的确立
基于上述后评价体系框架及后评价内容，可进一步构建房地产设计后评价指标体系。具体来说，共设置6个一级指标，分别为项目方案设计、建筑设计、景观设计、室内设计、施工图设计和设计管理。同时，根据各其核心内容，共下设20个二级指标(见表1)。
5& 房地产项目设计后评价方法与成果
5.1& 后评价方法的选择与改进
项目综合评价的方法主要有对比法、成功度法、逻辑分析法、因果分析法、模糊综合评价法等，而对后评价来说，前后和有无对比法与成功度法应用最为广泛。由于设计方案与设计管理缺乏系统的可量化评价指标，因此房地产项目设计后评价更适用于成功度法。即依靠评价专家或专家组的经验，根据项目各方面的执行情况，通过系统准则或目标判断表来评价项目总体的成功程度。但是，成功度法的缺陷在于该方法主要是定性分析，具有模糊性与非定量化的特点，很难对评价对象进行量化处理与综合评价，对此，不妨结合其他方法对成功度法进行改进。模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评价方法，可根据模糊数学的隶属度理论将定性评价转化为定量评价，具有结果清晰、系统性强等特点，能较好地解决模糊性的、难以量化的问题。当前，模糊综合评价法已较广泛地应用于方案选优、综合评标等日常工作中。
因此，不妨采用成功度模糊综合评价法对房地产项目的设计进行后评价，即在成功度法的基础上，利用模糊综合评价法对指标进行量化处理与综合评价。该方法即可保留成功度法的测量优势，又能在一定程度上弥补成功度法难以量化的缺陷，还可利用模糊综合评价法挖掘更多的数据内涵。当前，已有不少学者将成功度模糊综合评价法应用到建设项目、贷款项目以及土地整理的后评价中。
表1：房地产项目设计后评价指标体系
5.2& 后评价成果的优化
房地产项目后评价不同于一般的方案选优，只需得到综合评价结果即可，项目后评价的一大重要价值在于通过对评价结果的深入分析，进一步挖掘该项目的具体经验与问题，在成因分析的基础上，继而提出有益的建议，从而为后续项目的高效运营以及相关制度的完善提供借鉴。
因此，房地产项目设计后评价成果除了基于后评价指标体系的综合评价结果外，还应包括该项目的经验总结、问题分析及相关建议。该部分的分析应把握以下几个关键点：一是要立足实际，经验与问题的分析应在实地调研以及真实资料查阅的基础上进行，结论的得出需有客观事实做支撑；二是要归结本质，项目规划设计经验与问题的分析不应仅就事论事，而应从更本质的制度建设和管理理念方面进行深入探析，尤其是设计管理部分；三是要勇于创新，后评价的建议可结合项目或企业本身的问题，提出一些当前规划设计或设计管理方面的新思想新手段。
参考文献：
1.姚光业.投资项目后评价机制研究.经济科学出版社.2002
2.朱 牛志平.建设项目可持续性概念与后评价研究.建筑经济.2006.1
3.马振东.建设项目后评价指标体系框架构想.建筑经济.2006.11
4.苏炜 汪菁.建筑设计方案的属性综合评价.四川建筑科学研究.2005.1
5.贾仁甫 张炯等.房地产项目后评价――过程评价指标体系的构建与应用.建筑经济.2006.7
6.孙林柱 杨芳.住宅小区建筑设计方案评价的灰色关联法.土木工程学报.2003.3
7.刘书贤 朱智勇.住宅建筑设计方案的模糊评价.辽宁工程技术大学学报.2000.3
8.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1
9.吕滨.贷款项目成功度模糊综合评价法的探讨.中央财经大学学报.2000.7
10.杨悉廉 齐小燕.基于成功度模糊综合评价的土地整理后评价研究.现代农业科技.2009.22
作者简介：
何芳，同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系教授、博士生导师，研究方向为土地管理、土地经济、土地评价、土地利用规划。
沈佳音，同济大学土地资源管理专业硕士研究生，研究方向为土地管理、土地经济利用、土地评价。
2013年度文章库【图文】第4章 规划设计与评价_百度文库
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第4章 规划设计与评价
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