《资产评估学》第四章_图文_百度文库
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《资产评估学》第四章
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　　建筑物贬值是被评估建筑物在评估时点的与其重新购建价格之间的差额。建筑物的损耗可分为和两种，前者是由于使用和物理、化学变化影响而引起的建筑物价值损失，后者是由于、规划设计更新、消费观念变化更新等原因而引起的价值损失。
　　建筑物的同样可以分为实体性、功能性和。
　　(1)。实体性贬值是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失，是由于使用、年限、天气、无人看管、失修，甚至故意破坏等原因引起的。
　　实体性贬值可以分为可修复贬值和不可修复贬值。可修复贬值是指在上可以修复的贬值，即通过对缺陷的修补而使其市场价值增加应至少相当于修补的。不可修复贬值是修复建筑的成本很可能大于修补后建筑所增加的，这种修复在经济上是不可行的。如对建筑地基或建筑框架的轻微破坏常常被认为是不可修复的贬值。这是因为修复成本将非常大，而增加的市场价值却相对较小。
　　还有其他类型的损坏被认为是不可修复的贬值，其中包括那些在若干年后需更新但目前还很“不错”而无须更新的某个特别的建筑部分，如一个在五六年内需要更新但还有很多使用寿命而无须现在更换的半旧空调系统。这种情况下的价值损失属于不可修复贬值(也称为延迟可修复贬值)。在五年后，当空调剩余的已经结束时，我们就可以认为价值损失是可以修复的。因为作为建筑组成部分的空调在这个时候更换在经济匕是可行的。
　　当引起建筑主要部分的价值损失主要是由于年限的缘故，这时的损失就称为长期不可修复贬值。这种情况下修补或更新的几乎总是大于由于修补而带来的价值增加。由于年限而逐渐减少价值的地基、框架管道、设施或电线就是长期不可修复贬值的例子。
　　(2)。功能性贬值是一种由于建筑效用相对损失而引起的贬值。
　　效用损失是指有些建筑特征不如其成本所显示的那么有用。效用损失可能是由于建筑设计不完善、设备过时或建筑内其他方面的设计瑕疵所引起的。如拙劣的楼层平面布置和没有边院的房屋。
　　功能性贬值也常常是由于原建筑设计特征与位置不符引起的，如建筑的类型或用途与位置不符(是建筑不适合，属于某种程度的功能损失，被称为建筑错位)。
　　如果建筑对于邻区来说过大或过于豪华，那么也会有功能损失而被称为建筑过度。如建筑对于邻区来说过小或太差，那么由此引起的功能损失被称为建筑不足。
　　功能性贬值可以是可修复的或不可修复的，这主要取决于修复成本是小于还是大于在价值方面所得到的好处。但建筑错位或建筑过度所引起的价值损失通常被认为是不可修复的。
　　(3)经济性贬值。经济性贬值是指由于委估房地产以外的原因引起的价值损失。造成经济价值损失的情况有环境污染、房产区划的变化、附近土地用途的不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等。一般来说，经济陛贬值是由于一些自房产兴建以后在邻区发生或已确认的事件引起的。
　　经济性贬值与实体性贬值和功能性贬值一样可以分为可修复贬值和不可修复贬值。但问题是经济性贬值引起的原因是房产业主所不能控制的，补救的成本也非常大。如为减少高速公路的噪音给房产价值带来的影响，就兴建一个非常昂贵的隔音墙。因此经济性贬值几乎总是不可修复的。
　　有时很难确定建筑价值的某种特定损失是功能性的还是经济性的。随着、愿望和需要的变化，一度被认为适合市场需求的建筑可能不再能符合当前的市场品味。如在某些地区，那些没有浴室的房屋如今被认为是过时的，由于这种贬值与外部因素(市场需求变化)明显相关，人们可能会认为其价值损失应归于经济性贬值，但通常的做法是将其归为功能性贬值，就好像建筑的缺陷在兴建时就已存在。为解决一般需求而发生的公共管制措施(如提高区划的密度)的变化则会引起经济性贬值，而同一人口群的特别愿望变化(如没有浴室的房屋)则通常会引起功能性贬值。这两者之间并没有明确的界限，评估人员要注意不要将同一价值损失既当作功能性的又当作经济性的，避免重复计算价值损失。
　　建筑物贬值一般用贬值率或成新率来表示，其测算主要可采用年限法、观察法、成新率折扣法及销售资料法等。
　　(1)()。年限法是把建筑物的贬值建立在建筑物的寿命、或剩余寿命之间内在关系的基础之上，更进一步讲，年限法有这样的假设：所有建筑的整个使用寿命是可以的。这里讲的是经济寿命，经济寿命被定义为“不动产开发项目对房产价值做出贡献的期间”，因此在一个建筑的经济寿命结束后，空地的售价应与已开发房产的价值相同或大于已开发房产。年限法的计算公式为：
　　建筑物贬值率=建筑物已使用年限／建筑物总经济寿命 × l00％
　　建筑物成新率=建筑物尚可使用年限／建筑物总经济寿命 × l00％
　　由于维修、现代化等方面的差异，同样年限的建筑其情况和理想程度有很大的差异，由于这个缘故，评估人员应该以建筑的“有效年限”而不是实际年限为基础。(实际年限是建筑物从建成之日到评估时点的日历时间，有效年限可能短于或长于实际年限，建筑物的维护保养较差，有效年限可能要长于实际年限)。
　　一个建筑物的有效年限是另一个具备相同条件、相同效用和适销性的建筑物所拥有的实际年限。如一个已存在40年的建筑如果经过现代化改造和很好的维修后可以直接和一个只有20年的建筑相，在这里已存在40年的建筑其有效年限为20年。
　　在使用有效年限估算贬值时，调整有效年限时可能已考虑了正常的功能和经济方面的价值损失，但如果使用实际年限计算贬值，则应对这些因素进行单独的调整。要注意的是有效年限的调整在很大程度上是一个判断问题，因此很难证实。
　　采用年限法估算贬值的缺陷在于：相对于土地的价值而言，建筑物的和价值会随和区划的变化而发生变化，因此难以预计一个建筑物的经济寿命。评估人员、等都不能对市场和区划的变化做出可靠的预测(特别是长期的)，这需要评估人员根据实践经验、结合建筑物的设计寿命来判断。另外年限法没有将可修复贬值和不可修复贬值分开。
　　采用年限法在我国要注意的寿命问题，如建筑物的经济寿命早于土地的使用年限而结束，应按建筑物的经济寿命估算贬值；如建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，应按建筑物的实际使用年限加上土地的剩余使用年限估算贬值。
　　(2)。也称评分法，是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率或贬值率。
　　建筑物成新率的评分标准可考虑和借鉴原城乡建设环境保护部于日颁布的《房屋完损等级评分标准》。它根据房屋的、、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级：
　　①完好房，包括成新率在80％以上的房屋，房屋的结构、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。
　　②基本完好房，包括成新率在60％～79％之间的房屋，房屋的结构、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或轻微损坏，基本能正常使用。
　　③一般损坏房，包括了成新率在40％～59％之间的房屋，房屋的结构、装修、设备有部分损坏和变形；老化，需进行中、大修理。
　　④严重损坏房，成新率在39％以下的房屋，房屋的结构、装修、设备有明显的损坏和变形并且不齐全，需进行大修或翻修。
　　⑤，房屋的结构已处于危险状态，随时有倒塌的可能。
　　其评定的部位是：
　　①结构部分：地基基础、承重构件、非承重构件、屋顶、楼地面；
　　②装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；
　　③设备部分：水卫、电照、暖气、等。
　　评估人员可以参照这个标准，根据各地区的客观实际规定等级量化的具体，使的评定更趋科学化、、。同时评估人员要在统一打分的基础上，根据实际情况，制定不同类型建筑物成新率评分的(即各部位打分的权重)，作为对各部位评分后的进一步修正。用打分法估算建筑物成新率的数学表达式为：
　　成新率=结构部分合计得分 × G + 装修部分合计得分 × S + 设备部分合计得分 × B
　　式中，G为结构部分的评分修正系数，S为装修部分的评分修正系数，B为设备部分的评分修正系数。
　　具体操作时可按评分标准对建筑物的结构、装修、设备三个部分分别评分，然后再对三个部分的打分进行修正，最后得出建筑物的成新率。
　　(3)成新率折扣法。成新率折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的。计算公式为：
　　建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率
　　成新率折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行评估的场合，比较粗略。
　　(4)销售资料法或。该方法依据的原则是价值损失是由市场上买方和卖方决定的。如果老建筑的价值比新建筑的价值低，那么其售价就较低。在销售资料法中，要分析许多销售实例(从销价中减去的估算值)以求得建筑物在销售价格中所占的份额，然后用这个金额与一个新建筑的进行比较，其差额就是价值损失。
　　使用销售资料估算的步骤为：
估算每笔可比销售中建筑物的当前重新购建价格；
如果可能使用空地的市场销售资料估算每笔可比销售的土地价值；
从销售价格中减去土地价值从而从销价中提取建筑物部分的价值；
从每笔销售当前的重新购建价格中减去提取的建筑价值，其差额就是每笔可比销售的贬值的估算值。
　　如果我们准备将销售数据与委估房地产相比较，那么应该考虑年限的差异。如果用每笔销售的贬值除以其估算的当前重新购建价格，其结果就是每笔销售房产价值损失的百分比，这个结果再除以可比销售实例建筑物的已使用年限就是价值损失的年百分比。被估建筑物可以使用典型的年度损失百分比。
　　(5)资本化收益法或租金损失法。资本化收益法可用于估算由于各种原因引起的总价值损失或单一原因引起的价值损失。如果估算由于各种原因引起的损失，那么应该将委估建筑的当前与一个可以替代的类似建筑的新建筑的租金相比较。其差异就是由于年限或贬值引起的租金损失。在实际中非正规的做法通常是使用总租金乘数将租金损失“”。
　　例如，要估算一套旧住宅的贬值，如果其月租金比新的类似住宅少300元，表明总租金乘数为200，那么通过租金损失法估算的贬值为6000元。
　　如果被评估的是典型的收益性房产。那么价值损失或贬值可以通过一个正式资本化收益法进行估算，这种方法使用的是而不是。第一步是将那些在扣减后属于建筑物的净收益资本化。这是对建筑物的价值的估算，从建造同一建筑的成本估算值中减去该价值后，就可以得到建筑物总的贬值额。
　　在实际评估中，评估人员应同时采用多种方法分别估算建筑物的贬值，再综合分析，全面考虑各种因素对建筑物贬值的影响后估算出建筑物的贬值。关键是要充分揭示和反映出市场对建筑物价值损失的认可。
　　某地块面积为60000平方米，是通过城镇而取得的，出让金为10万元／亩，拆迁费5万元／亩，开发费3亿元／平方公里，(包括税费)3万元／亩，土地开发周期为两年，第一年占总开发费的60％，目前市场上地产开发的为10％，银行贷款利率为6％。试评估该土地经开发后的。
　　(1)估算土地取得成本。
土地取得成本=出让金+拆迁费=10+5—15(万元／亩)=250(元／平方米)
　　(2)估算。
土地开发成本=开发费+其他费用=3亿元／平方公里+3万元／亩=300元／平方米+45元／平方米=345元／平方米
　　(3)估算投资利息。
　　假定土地取得成本一次性投入，因此为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
　　投资利息(元／平方米)
　　4．估算开发利润。
　　开发利润(元／平方米)
　　5．计算。
　　土地单价 = 250 + 345 + 53.89 + 59.6 = 708.49(元／平方米)
　　土地总价元
　　某，总6500平方米，建成于1985年10月底，为钢筋混凝士结构，试评估该仓库建筑物于日的价格。
　　(1)估算建筑物的重新购建价格。
　　经调查了解，现时(评估基准日)与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元(含合理利润、税费等)，类似建筑物的比评估对象高10厘米，估计影响造价5％，则经修正后的单位建筑面积造价为1140元，以此作为被估建筑物的单位建筑面积造价，则：
　　被估建筑物的重新购建价格=1140 × (元)
　　(2)估算建筑物的贬值。
　　参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年，该仓库已使用了18年，则：
　　被估建筑物的贬值额=7410000 × 18／60=2223000(元)
　　(3)估算建筑物评估价格。
　　建筑物评估价格=7410Ooo - 7000(元)
朱萍主编.资产评估学教程.上海财经大学出版社,2008
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