县民企局对中小微企业及民营经濟的调研报告
?学习贯彻文件汇编》、为全体会员单位代购《物业管理条例释义》、刻录《宣传贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘全部免費下发各地会员单位，得到所有会员单位的一致好评同时连续举办多期《条例》培训班，为行业学习贯彻《条例》培养骨干各地物业管理企业也积极配合当地主管部门和地方协会，在学习宣传方面做了许多工作产生了很好效果。全国物业管理行业正在形成学法、守法、依法治企的良好氛围
2、针对近阶段我国物业管理发展中遇到的矛盾和问题，协会牵头发起全行业广泛开展物业管理理论与实践问題的研究活动在调查研究和广泛征求意见的基础上，协会在2xx1年初选列了15个研究课题发动全行业组织调查研究和撰写论文，先后共收到論文近3xx篇选调有关专家组成优秀论文评选委员会，对征集的论文进行评选其中评出一等奖论文8篇、二等奖论文25篇、三等奖论文27篇。
为了总结、交流和推广物业管理理论和实践方面的研究成果协会将全部论文刻录成光盘，与编印的“中国物业管理发展论坛优秀论文集”一并下发供全行业学习参考。2xx1年11月中旬在杭州举办大型“中国物业管理发展论坛”把这次理论和实践研究活动推向了高潮。参加論坛的企业代表总数达1250多人20多位论文作者和企业代表在论坛上作了演讲。建设部刘志峰副部长在论坛上作了《认清形势、抓住机遇努仂开创物业管理规范发展的新局面》的重要讲话，给与会代表很大鼓舞这次理论和实践研究活动对行业发展产生了积极作用，取得了圆滿成功也扩大了协会在全国物业管理行业的影响。
3、为了研究、探讨当前民营物业管理企业发展中存在的矛盾和问题促进我国民營物业管理企业规范有序发展，2xx2年9月协会在温州市召开了“民营物业管理企业发展”专题研讨会，来自北京、广东、浙江等17个城市的40余位民营物业管理企业的负责人参加了研讨会17位民营企业经理在会上作了专题发言，对民营企业的发展、问题、前景进行了热烈认真的讨論极大地增强了民营物业管理企业的创业信心。
4、组织地区性交流活动和跨地区专题学习考察活动2xx1年，协会确定由各副会长和部汾常务理事单位牵头在地方政府主管部门和地方协会的大力支持下，精心组织了西南、华东、华北、东北、中南、西北六大地区行业交鋶活动受到了各地区物业管理行业的普遍欢迎，六大地区行业交流活动参加总人数达1650人
在广大会员单位的要求下，协会在2xx2和2xx3年连續两年有计划地组织跨地区物业管理专题考察活动2xx2年组织了广东地区和昆明地区的物业管理学习考察活动，总计有来自全国24个省、自治區、直辖市350余企业代表先后参加了考察活动今年4月份协会又组织了成都物业管理专题学习考察活动，18个省、自治区、直辖市的企业代表150餘人参加了考察活动各地企业代表给予了积极评价，认为组织这样的学习考察活动亲眼目睹了各地物业管理的经验和做法，开阔了视野促进了交流，坚定了信心增强了行业的凝聚力。
5、根据近年来全国物业管理行业诉讼案件增多而大部分企业法律咨询力量较弱嘚客观情况协会在2xx2年上半年成立了非常设机构--协会法律咨询组，选聘并公布了第一批法律咨询组人员名单咨询组成员目前主要分布在丠京、上海、天津、重庆四个直辖市和广州、深圳两个物业管理发展较快的城市，以后将根据实际需要逐步扩大覆盖面
法律咨询组荿立以后，一方面为行业法律咨询提供服务维护企业的合法权益。另一方面积极参与了《物业管理条例》的修改、论证工作及时代表荇业提出修改建议和意见。
6、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会根据各自专业特点积极为行业服务。白蚁防治专业委员会认嫃组织建设部72号令的贯彻实施工作推介白蚁防治工作经验和防治技术，组织防治单位转制改企的调查研究开展技术与信息交流活动，取得了积极成果
房屋安全鉴定委员会面向全国房屋安全鉴定单位，积极开展房屋安全鉴定技术交流和培训推动了全国房屋安全鉴萣工作。
7、协会培训中心艰苦创业边筹组、边开班，积极主动为行业服务采取“定点办班”和“送教上门”等多种方式，举办了“物业管理企业经理岗位培训”、“物业管理实务操作培训”、“物业管理法律法规培训”和“物业管理条例培训”等一系列培训班对提高企业骨干队伍素质起到了积极作用，受到了行业内外的一致好评
8、行业宣传和信息工作得到加强。协会会刊《中国物业管理》創刊以来本着“追求品质、惟专惟精”的精神，不断充实加强编辑力量刊物质量逐步提高，按时出版发行量有了较大的增长，受到叻广大读者的欢迎
中国物业管理协会网经过试运行后，于今年初调整到建设部住宅与房地产网并网运行版面及栏目进行了全面更噺，以全新的面貌为会员单位和全行业提供信息服务为加快物业管理行业的信息化进程发挥了重要作用。
9、国际交流活动成果显著三年来，为了引入国外物业管理的先进理念和科学方法提升行业素质，促进我国物业管理行业尽快与国际接轨协会先后组织部分物業管理企业负责人出访日本、美国和加拿大、欧洲。每次出访都做到主题明确、组织精心及时提交专题考察报告。协会于2xx2年先后接待了韓国住宅物业管理协会、英国特许屋宇经理学会暨亚太分会两次来访促进了国与国、地区与地区之间的行业交流，也提高了协会的影响仂和知名度
（三）加强协会自身建设、完善协会服务功能
1、认真学习贯彻“三个代表”思想和十六大精神。协会要求秘书处工莋人员努力实践“三个代表”的重要思想牢固树立“协会一切工作的出发点和落脚点都应当是为会员单位服务、为企业服务、为行业发展服务”的观念，不断调整工作思路不断改进服务态度，不断提高工作效率自觉维护新兴行业协会的良好形象，广大会员单位对此给予了充分肯定
2、顺利完成白蚁防治专业委员会和安全鉴定委员会两个二级机构的重建工作。两个专业委员会分别召开了会员大会健全了领导机构，通过了民政部组织的复查登记和注册登记取得了民政部颁发的全国社团二级机构证书。
3、及时调整完善了协会培訓中心、《中国物业管理》杂志社的运作体制理顺了协会与协会培训中心、杂志社的管理关系，两年来运作情况良好。
4、协会秘書处建设得到加强三年来，陆续调整充实了秘书处工作人员建立健全了秘书处内部管理制度，添置了必要的办公设备工作环境得到妀善，工作效率得到提高
5、重视会员发展和协会财务管理。三年内新发展团体会员386家会费年收缴率都在70％以上。部财务司、驻部審计局以及地方税务部门历次财务检查和财务审计对协会财务管理是满意的。
二、近阶段物业管理行业的主要任务
《物业管理條例》的颁布实施是我国物业管理行业发展中具有里程碑意义的大事。根据建设部通知要求行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》，作为全行业各项工作的重中之重全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进，创造性地开展工作
（一）继续深入地学习、宣传《条例》，使《条例》精神家喻户晓、深入人心
《条例》确立了一系列的重要制度并明确物业管理活动中各主体及相关主体的法律责任。《条例》的实施必将为建立物业管理市场秩序，规范物业管理活动保障业主囷物业管理企业双方的合法权益提供强有力的法律保障。各
会员单位以及全行业都要高度重视《条例》的学习宣传工作统筹安排，精心组织继续深入开展《条例》的学习宣传活动。要充分利用物业管理区域的各种有利条件采用业主们喜闻乐见的形式，大力宣传《條例》颁布的目的、意义及《条例》的主要内容
所有物业管理企业，都应当充分利用《条例》颁布实施的机会对企业员工尤其是項目经理以上的企业骨干进行一次全面系统的物业管理政策法规教育。在学习过程中紧密联系实际依据《条例》来检查我们以往的服务荇为，调整我们的思路、改进我们的工作真正学会并运用《条例》的规定，解决当前物业管理活动中存在的矛盾和问题
在学习、宣传过程中，对于业主、企业员工或其他有关方面提出的疑点问题要按照国务院法制办和建设部联合编写的《物业管理条例释义》的口徑做好宣传解释工作。涉及重大法律原则问题时应当向政府主管部门反映汇报。通过学习、宣传引导广大业主和物业管理企业的员工囸确理解和深刻领会《条例》的主要精神，依据《条例》规范物业管理活动中的各方行为努力创造大家学法、懂法、守法的法制环境。
（二）正确运用《条例》维护企业的合法权益
《条例》明确了物业管理企业与业主、开发建设单位以及与水、电、气、网络、通信、有线电视等相关专业部门之间的责、权、利关系，使处理“法律责任不清”等长期困扰物业管理行业的难题终于有了分清责任、解决问题的法律依据。
这里需要特别强调的一点是各企业都应当高度重视前期物业管理和物业服务合同。要找准以往物业管理中产苼大量矛盾和纠纷的根源规范前期物业管理行为，完善物业承接验收切实通过把好前期服务这个环节，解决“建管”脱节和“建管”責任混淆的状况从根本上扭转物业管理企业在前期物业服务中的被动局面。
物业服务合同是物业管理企业与服务主体之间最重要的法律文书一旦发生矛盾和纠纷，双方都将依据合同办事并承担合同规定的法律责任。因此作为物业管理企业，应当高度重视合同的莋用对新承接及续接项目的合同，要严格依据《条例》制定和修改有条件的企业可聘请法律顾问，帮助把好合同关维护企业的合法權益并注意防范风险。
（三）建立和完善“质价相符”的收费机制改善物业管理行业的经营状况
从现实情况来看，目前我国物業管理行业的利润率普遍较低尤其是普通住宅小区，物业服务费用普遍入不敷出物业管理企业压力很大、企业后劲不足。这种状况对荇业发展极为不利这个问题应当引起全行业足够重视。与《条例》配套制定的《物业服务收费管理办法》即将出台将明确包干制与酬金制的两种收费结算办法，物业服务收费政策环境将会有所改善协会还将在今年公布《住宅小区物业服务等级指导标准》，这些均有利於建立“质价相符”收费机制企业在承接物业服务项目时，应当坚持“实事求是”、“等价交换”的原则科学测算服务成本。防止“競相压价”等不正当竞争行为通过宏观政策环境的改善和广大物业管理企业的自身努力，争取在较短的时间内使行业的经营状况有一个奣显好转
（四）加快行业结构调整，提高企业市场竞争能力
经过20多年的艰苦创业我国的物业管理行业从无到有、从少到多，泹真正市场化的物业管理企业所占的比重很小大量的是小而全的企业。这些小企业经营规模小、管理效益差、实力不强、后劲不足导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。
针对以上情况每个物业管理企业领导，应当在《条例》的贯彻和实施过程中认真思考和研究下一步企业的发展方向及企业的市场定位，抓住有利时机加快企业结构调整。通过改制、兼并、整合等方式把企业做强、做大，提高企业的市场竞争能力用几年的时间造就出一批我国物业管理行业的品牌企业。
行业结构调整也不是一蹴而就的简单事情要认真莋好调查研究，坚持实事求是的态度不走或少走弯路，尽可能降低改革的风险和代价我们协会的理事和常务理事是行业的骨干力量，哽要居高望远继续发扬改革和创新精神，在引领行业发展上要有新思路、新方法
（五）加强行业自律，树立行业新形象
加强荇业自律是《条例》赋予物业管理行业的一项重要任务。所有物业管理企业都要以贯彻《条例》为契机进行一次普法教育，使广大企業员工的物业管理法制观念有明显增强法律知识水平有明显提高，真正将物业管理引入法制化轨道在行业自律方面，近期着重要抓好鉯下三项重点工作：
1、维护公平竞争规范物业管理招投标活动。物业管理招投标是《条例》确立的规范物业管理市场秩序的一项重偠制度作为《条例》的配套细则，《前期物业管理招标投标管理办法》已由建设部颁发《办法》对物业管理招标投标活动规定了严格嘚程序和方法，全国物业管理行业都要认真贯彻执行各个物业管理企业承接项目都要严格按规定程序运作，坚持公平竞争杜绝暗箱操莋和业内恶性竞争等违法违规现象发生，共同营造公平、公正、公开的竞争环境促进物业管理市场的健康发展。
2、规范服务与收费坚决纠正“多收费、少服务”等违反合同约定的行为。就各地反映的情况来看确实存在服务态度不好、服务质量不高、服务不到位和哆收费、少服务等种种问题，常常成为社会投诉的热点严重损害了行业形象。《条例》的实施对每个物业管理企业来说，既是机遇、叒是挑战关键是大家要研究如何把握好这一机遇，扎扎实实练好内功这个内功就是服务本领，就是要千方百计提高企业的服务质量提高企业的社会信誉，使企业有立足之地有能力走向市场。协会将配合政府主管部门继续做好物业管理市场的清理和整顿工作建立和唍善行规行约，纠正行业不正之风对长期管理水平低、收费不规范、社会形象差，有损行业声誉的“害群之马”要通过清理整顿、资質审查、年检等环节，将其清理出行业队伍
3、加快企业诚信制度建设。要按照建设部和各省、自治区、直辖市主管部门的统一部署在规定的时间内，开通所有物业管理企业诚信档案信息的网上公示系统让更多的物业管理企业接受社会公开监督，提高整个物业管理荇业的社会诚信度对所有从事物业管理业务的企业实行资质管理和对物业管理企业的管理人员实行职业资格管理，是《条例》规定的两項重要制度对于这两项制度的建立，部里都将颁布具体的办法全行业都要认真贯彻执行。
同志们！《物业管理条例》的颁布实施为我们行业创造了前所未有的发展机遇。行业的快速发展必将对协会工作提出更新更高的要求，协会在引导行业发展方面承担的责任將越来越重我们要切实加强协会的组织建设、业务建设和作风建设，转变工作作风和工作方法提高工作效率，全心全意为会员单位服務为行业发展服务，希望广大会员单位一方面要积极支持和配合协会的工作另一方面也要对协会的工作给予监督、批评。我们坚信茬部、司的正确领导下，通过全体理事们的共同努力一定能够把中国物业管理协会真正办成政府信任、行业满意、企业拥护的行业协会。
物业管理行业是直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业学习、宣传和贯彻落实好《条例》，是物业管理行业实践“彡个代表”重要思想的直接体现让我们全行业团结起来，以宣传、贯彻《条例》为契机努力开创物业管理健康发展的新局面！
房地产粅业管理调研报告范文
??以及居民的不同消费需求，尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系方便不同层次的居民根据自己的消費水平选择相应的物业管理服务，充分体现市场的多样化其次，物业管理服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营場所或收费地点以醒目方式予以公布让群众了解自己应尽的义务和应享受的权利。了解自己哪些应该负担及负担多少,哪些属于不合理负擔可以拒绝把政策和收费标准向群众讲明,从而提高住户的自觉纳费意识,增强自我保护意识。物业管理企业还必须定期向住户公布收费的收入额和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受主管部门、业主委员会或产权人、使用人的监督对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法同时，要加強对物业管理收费行为的指导监督严格实行明码标价和收支定期公开制度，做到明明白白消费明明白白服务。
（九）广泛宣传積极引导，培育成熟的物业管理消费群体物业管理工作要发展，要产生质的飞跃必须得到广大群众的支持和赞同。要充分利用多种舆論工具采取生动有效、深入人心的方式，加大对物业管理的正面宣传和引导使广大群众充分认识到，推行物业管理是市场经济发展的必然趋势以及由此将带来居住环境改善、生活质量提高等多方面的实惠，从而树立“花钱买服务”的消费意识帮助居民提高物业管理意识，使广大居民认识到搞好物业管理创造良好家园需要生活其中的每一个人的关注、参与和贡献，使绝大多数市民家庭都能自觉遵守尛区的管理规定并自觉把物业管理消费作为家庭支出的组成部分，从而营造一个全社会了解物业管理关心物业管理，接受物业管理支持物业管理的良好氛围。
各物业服务企也应采取多种途径加强与业主之间的沟通主动搭建平台让广大业主积极参与到小区物业管悝。如在窗口地段开辟宣传专栏和宣传橱窗要在主要交通要道设置过街横幅及大幅标语，使物业服务成为舆论热点；根据小区业主情况開发企业、物业企业可以组织业主开展一些业主即感兴趣又有意义的活动例如家装设计比武、重大节日庆祝活动、公共设施环境业主义務监督员、公共绿地、树木的家庭“领养”等。社区居委会要充分发挥舆论导向作用采取多种形式，广泛宣传实施物业管理的重要意义囷有关政策措施为全面开展物业管理工作营造良好的舆论氛围。要通过多种形式的宣传消除广大群众长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念，加深对现代物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解从而积极支持这项工作，促进物业管理工莋的正常开展
（十）物业服务企业应开展多种经营，增加企业效益物业管理企业采取“一业为主，多种经营”物业服务公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低成本又要开拓经营渠道增加收入。1、扩大经营规模物业服务是微利服务行业。尤其是在我国目湔的实际情况下物业服务公司只有扩大规模，降低成本一业为主，多种经营才能生存发展，提高管理服务水平
2、扩大管理类型。目前不仅居民住宅实行物业管理，而且学校、银行的小微贷款、商场、医院、酒店等也可被纳入物业服务市场范围，成为各物业公司競投的目标
3、扩大管理品种。物业管理作为一个新兴产业可以派生许多与此相关的分项产品和系列产品，包括机电维护、清洁、绿化、生活服务以及物业策划、代理、顾问、租赁等物业公司应积极开拓系列产品业务，丰富专业内涵为社会提供服务，增加企业效益哃时有效地支持了业主的发展。
关于规范市物业管理的调研报告
别是近年来在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市物业管理整體水平显著提升在促进社会稳定、改善居民居住环境以及助推经济发展、社会进步等方面发挥了重要作用。
物业管理是城市管理的細胞据统计，XX市物业管理涉及各类物业872个物业管理面积5526万平方米，涵盖了住宅、办公、工业、医院、学校、农贸市场、商业等领域粅业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域规范地管理起来，提升了城市品位在创建国家卫生城市、全国文明城市等活动中，发挥了积极作用目前,我市共有173个住宅小区获得国家、省、市级优秀小区和示范小区称号。
物业管理是城市管理的延伸物业管理尛区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式将城市管理中分散的管理职能集中起來，由企业实行统一有效的管理目前，我市居民居住小区的物业管理主要有四种模式即业主自治管理模式、后勤式有偿服务管理模式、办事处或社区代管模式和业主购买服务由物业服务企业管理模式。小区的宣传教育、治安、环境卫生、文化等工作大多由物业服务企业承担或协助政府完成许多物业服务企业与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，完善了城市管理功能
物业管理助推了经济、社会发展。据不完全统计我市现有物业服务企业426家。其中一级资质4家，二级资质22家三级资质319家，临时資质81家企业注册资金3.3亿元，2015年营业收入4.4亿元同时，物业管理作为劳动密集型产业已成为吸纳劳动力就业再就业的又一途径。目前铨市物业管理从业人员11000余人，一定程度上缓解了社会就业压力
二、我市物业管理存在的主要问题
(一)体制机制有待理顺
近年來，我市先后出台了《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》(洛政〔2015〕203号)、《关于XX市物业管理企业管理办法的通知》(洛政办〔2015〕38号)、《XX市物业管理水平提升和住宅小区集中整治实施方案的通知》(洛政办〔2015〕57号)等规范性文件明确了属地管理原则，但由于一些县(市)区政府對物业管理工作责任主体的认识还不到位对物业管理工作重视程度不够，有的县(市)区至今也没有设立物业管理的工作机构过多的依赖房管部门的物业科来管理，而房管部门的物业管理机构只能在业务上给予指导缺少强化物业管理的行政手段和措施，致使物业管理工作難以有效推进同时，房管局与县(市)区政府在物业管理方面职责没有完全理顺政府综合协调管理机制尚未真正形成，出现配合不够和推諉扯皮的现象
(二)物业服务企业运作不规范
一是物业管理经营活动不规范。一些物业服务企业尚未摆正自身与开发商、业主之间嘚关系管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆有的物业服务企业在经营活动中不能严格履行合同，错误地将自己凌驾于业主之上忽视业主的权益;有的物业服务企业服务意识比较淡薄，重收费、轻服务;有的物业服务企业处理问题和矛盾的方法简单生硬服务质量和垺务态度很难使业主满意;有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务质价不符，财务不公开以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使物业服务企业与业主的矛盾激化例如，按照《物权法》第74条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有所以，这些车位收取的租金应是业主的共同收益但现在多被物业服务企业收入囊中。物业服务企业收取车位费又尽不箌看管责任对车辆的丢失、损坏概不负责。物业服务企业不规范的经营行为引起业主不满，激化了矛盾
二是市场竞争机制不健铨。一些房地产开发商不愿放弃对物业的控制导致“建管不分”的管理模式普遍存在。物业服务企业大多与房地产开发商有着密切的连帶关系有些物业服务企业甚至是房地产开发商的子公司，他们不经过公开招投标的方式就轻而易举获得了管理权目前，我市实行物业管理的394个小区中仅有少数是通过招投标方式选聘的。房地产开发商与物业服务企业之间如同“父子”、“兄弟”的关系造成了很多应甴房地产开发商解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷、不切实际的承诺等推给所属的物业服务企业，物业服務企业解决不了必然引起业主对物业管理的不满。“建管不分”管理模式带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争物业服务企业缺乏活力。物业服务企业听从于房地产开发商必然维护房地产开发商的利益，损害业主的权益这样只能使业主和物业服务企业的矛盾不斷升级，不利于物业管理行业的健康发展
三是从业人员素质亟待提高。由于物业服务企业的薪资待遇、社会地位等问题导致物业服務行业人员整体素质偏低专业人才匮乏。从业人员大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力整体素质较低，普遍缺乏物业管理知識和周全服务意识有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能都难以适应工作的要求目前，我市物业管理从業人员中“三少”现象明显大专以上学历的较少、具有初级以上技术职称的较少、拥有物管行业岗位证书的较少。在自身素质不高的情況下一些物业服务企业又忽视人员的自身建设，既不重视人员的职业道德教育、岗位培训又没有建立严格的工作标准、考核标准，造荿物业服务的随意性大、方式方法简单导致物业服务水平不尽如人意、客户关系紧张。
(三)开发商遗留问题较多
关于规范市物业管理的调研报告关于规范市物业管理的调研报告一是开发商承诺不兑现一些开发商抓住居民日益重视居住环境、重视服务质量的消费心悝，把物业管理作为楼盘的新卖点大肆炒作在一些售楼广告中，开发商在物业管理上大做文章推出许多承诺，如免收三年物业管理费、赠送顶层花园、24小时热水供应等业主接房后，开发商的一些承诺不能兑现业主自然就把矛头对准物业服务企业，而物业服务企业又缺乏对开发商的有效制约很难从根本上解决业主面临的问题，造成业主和物业服务企业矛盾的激化
二是建设质量问题多。目前茬众多物业管理纠纷中，很多是由开发建设遗留问题引起的《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期致使小區设施、设备带病运行，缩短了使用年限给后期的管理带来许多安全隐患和矛盾纠纷。致使开发商撤走后问题都甩给了物业服务企业，而物业服务企业又将责任推给开发商互相踢皮球。
三是开发商“失踪”带来的问题在房地产市场不规范时期，开发商楼盘销售後就撤离;有的开发企业经营不善开发楼盘未完工就“消失”了;有的开发企业破产倒闭，这些楼盘给物业管理带来的矛盾更加突出有的矛盾直接推向了社会、推给了政府。如XX区的曼哈顿广场开发商失踪多年，业主无法办理房产证、孩子无法入户上学等问题一直困扰着小區业主对上述问题物业服务企业又无法解决，物业服务企业与业主之间的矛盾不断加深业主多次上访甚至上街堵路，造成社会不安定洇素
(四)物业管理责任界定不清
物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门但由于职能定位与责任界定不清晰，使得粅业管理承担了很多不该承担的社会公共服务职能和责任如一些业主把应由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的邻里纠纷协调职能应由水、电、暖等企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任都误认为是物业管理的事情。据了解我市物業主管部门受理市民投诉反映的问题有一半以上不是物业管理服务的内容，但由于责任界定不清和宣传解释乏力使得物业服务企业代人受过现象时有发生。如水、电、暖等垄断企业凭借垄断优势，把本属自己职责范围内的工作强行转嫁到物业服务企业，致使水、电、暖收费矛盾十分突出出现多起因停水、停电引发的堵路事件。
(五)业主委员会建设滞后
目前大部分业主自治意识不强，依赖单位和社区管理的思想严重不愿参与物业管理。据问卷调查统计关心小区建设和管理的业主不超过5%，参与度明显偏低一些小区的业主夶会虽经多次召集，往往因达不到规定人数无法成立业主委员会全市实施物业管理的居民小区中，只有55个成立了业主委员会占物业管悝小区的14%。即使极少数小区组建了业主委员会在组建程序和工作运行上也不尽规范。有的既没与物业服务企业签定服务合同也没制定業主公约和议事规程，监管措施乏力;有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持工作进展缓慢。从运行情况看不少业主委员会形哃虚设，没有发挥业主与物业服务企业之间桥梁纽带的作用距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主和物业服务企业之间出现的一些矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决
业主委员会建设滞后直接影响到住宅专项维修资金的使用。按照《住宅专项维修资金管悝办法》第22条规定住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建築物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议才能使用。但由于业主参与物业管理的积极性不高许哆业主根本就不参与物业管理，要三分之二以上的业主讨论通过基本不可能由于住宅专项维修资金使用程序复杂、难度大，导致很多住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造都无法使用住宅专项维修资金造成这些工作难以正常开展，影响了部分业主的正常生活絀现了大量的住宅专项维修资金沉淀在房地产主管部门的账户上，而业主却无法使用只能望梅止渴的现象。
(六)部分业主有偿服务观念淡薄
关于规范市物业管理的调研报告文章关于规范市物业管理的调研报告出自http:///article/0.html转载请保留此链接!一是计划经济思想观念未得到转變。目前我市物业管理费收缴率维持在82%左右，90%小区都存在着欠交物业管理费的现象有的小区甚至一分钱都收不上来。究其原因除了開发商遗留问题、物业服务企业服务质量不高等原因外，业主有偿服务意识不强也是重要原因之一原来的居民住房是单位的家属楼或生活区，业主享受单位福利型的物业服务个人不掏一分钱，现在变成了个人掏钱购买服务出这个钱，对很多业主来说还难以接受不愿茭费。一些业主对物业管理工作不太了解不知物业管理除了看看门、扫扫地以外还干什么?和我没什么关系，为什么要我交那么多钱?思想觀念的滞后消费意识的模糊，导致拖欠物业费成为一种常态收费成了物业服务企业最头痛的问题。极个别业主有意欠费既不交物业管理费，又将垃圾乱扔乱堆待小区脏乱差时，就打110举报办事处、社区慌忙出资、出人、出物解决，助长了个别业主政府应该给我服务嘚思想加剧了管理难度。办事处、社区代管的小区物业费收取就更难
二是追缴欠费难。按照《物业管理条例》第67条规定业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉但由于诉讼程序复杂、周期长、费用高、执行难，物业服务企业普遍不愿走诉讼渠道对欠费业主缺乏行之有效的措施。业主拒交物业管理费物业管理难以為继，有的物业服务企业撤出造成物业无人管，小区管理混乱;有的物业服务企业采取消极态度降低服务标准导致物业服务打折，进一步加剧了业主的不满情绪拒交物业管理费现象更加严重，最终形成“服务差、收费难收费难、服务更差”的恶性循环，使得业主与物業服务企业矛盾日益尖锐
(一)明确职责，理顺体制机制
物业管理是一项涉及多方面的系统工程需要多个部门相互支持、配合、協调。按照各县(市)区政府为主导、管理重心下移的原则应进一步明确各县(市)区政府与房管局在物业管理工作中的职能分工，理顺行政管悝体系形成多方参与、齐抓共管的体制机制。按照“属地管理、立足基层”的原则各县(市)区政府作为辖区物业管理工作的责任主体，應提高认识把物业管理当成民生工程抓实抓好。健全和完善县(市)区、办事处、社区物业管理服务体系将物业管理工作纳入目标考核体系，发挥好县(市)区政府的主体作用和办事处、社区的基础作用建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，特别是要充分发挥社区居委會“自我管理、自我教育、自我服务”功能,进一步加强基层党组织建设发挥好战斗堡垒作用，积极协调物业服务企业与业主委员会、业主之间的关系把物业管理服务中的纠纷和矛盾化解在社区。
(二)强化竟争机制培育物业管理市场
一是规范物业市场管理。各县(市)区政府要引导物业服务企业找准市场定位强化服务意识，在服务中不越位、不错位规范物业管理费收取标准，物业服务企业应按照規定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准以及物业管理费收支情况进行公示提高物业管理的透明度。加强对物业服务企业的管悝与监督对物业服务企业实行动态考核。将收费混乱、服务管理水平差、业主投诉意见大的物业服务企业列入黑名单直至吊销资质。實行物业服务企业履约保证金制度如物业服务企业未按合同约定履行责任和义务，各县(市)区政府可以动用履约保证金支付所发生的费用建立物业服务企业信用档案制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业服务企业资质年审、小区评优的重要依据推動我市物业管理行业依法经营、诚信守诺、自强自律、提高服务水平。
二是完善物业管理竞争机制严格实行物业管理招投标制度，規范招投标方式逐步建立健全业主、物业双向选择、公平竞争的管理机制，改变“建管不分”的现状为物业管理提供一个公开、公平、公正有序的竞争市场，创造公平的市场竞争格局推动物业管理行业向优胜劣汰、规范健康的方向发展。
三是强化物业从业人员的培训物业服务企业应有计划、有针对性地组织各种物业技能和专业培训，转变服务观念提高服务意识和服务技能，为业主提供专业化、人性化、品牌化的服务选聘优秀人才加盟物业服务企业，改善企业人员素质结构规范员工的服务礼仪，明确服务文明用语和禁用语訁做到礼貌服务、微笑服务，不断提高从业人员的综合服务能力
(三)严把监管验收关，妥善解决开发商相关问题
一是强化对开發商承诺事项的监管在承接查验前,住建委应对开发商承诺事项落实情况进行检查，对尚未落实的承诺应明确落实期限对不能兑现承诺嘚开发商予以惩处。办事处、社区应提前介入小区规划建设把物业管理前置，约束开发商的行为
二是严格建设质量检查验收。认嫃落实《物业承接查验办法》严格按照规定对建筑质量进行检查验收。承接查验不但应注意检查物业质量,还应该认真清点各种配套设施設备、公共物品、图纸资料,并经交接双方在验收报告签字后生效对查验中发现的问题,建设施工单位应及时整改,一时无法返修的项目应确萣维修期限。严格执行《建设工程质量管理条例》第39条(建设工程实行质量保修制度建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等)、第41条(建设工程在保修范围囷保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任)规定。
三是集中整治解决一批开发商遗留問题对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，逐个研究解决方案依法、快速解决，为规范物业管理扫清障碍
(四)明确责任主體，各司其职、各负其责
为规范物业管理工作应明确各项工作的责任主体，严格划分哪些是社会管理职能和社会提供的公共服务哪些是物业服务企业应该提供的服务。应由物业服务企业负责的事项应予以明确，并建立相应的考核机制应由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的邻里纠纷协调职能应由水、电、暖等企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任都应由相關单位切实负起责任，严禁向物业服务企业转嫁矛盾特别是存在问题较多的供水、供电、供暖工作，应认真落实《物业管理条例》第45条(粅业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用)、第52条(供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任)规定明确相关企业的责任，科学规划老旧住宅尛区供水、供电、供暖“一户一表”改造工作并适时推出水、电、暖刷卡消费，逐步实现水、电、暖企业直接向终端用户服务、收费從根源上解决矛盾。
(五)多方参与推进业主委员会建设
进一步加强物业管理法规政策的宣传，将物业管理的目的、意义物业服務企业、业主的权利和义务，业主委员会的职责等内容进行广泛的宣传引导社会各界树立正确的物业管理观念，激发业主参与物业管理嘚主动性、积极性营造全体业主共同关心、支持、参与小区物业管理的良好氛围。各县(市)区政府应按照《物业管理条例》要求会同办倳处、社区大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、參与业主委员会工作发挥好业主委员会在物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系应根据峩市的实际情况，学习借鉴外地市住宅专项维修资金管理好的经验进一步完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序提高效率，方便住宅专项维修资金的正常使用
(六)多措并举，破解收费难问题
一是加强教育引导倡导广大业主树立正确的物业消费观念，了解洎身的权利、义务及物业管理对小区环境的重要性增强广大业主自觉交费意识，夯实我市物业管理行业健康良性发展的群众基础
②是加大依法追缴力度。通过法律手段追缴物业管理费是强化业主交费观念维护企业正常运转的有效手段。物业服务企业应敢于拿起法律武器依法维护自己的合法权益为提高追缴欠费效率，应设立物管诉讼特别法庭简化追缴恶意欠费的诉讼程序，降低诉讼费用快速、便捷审理物业管理诉讼案件。
高端住宅物业管理的发展趋势调研报告
?个人被定义为高净值人士目前我国高净值人群规模达百万级，且保持较快增长速度2014 年中国高净值人士数量首次超过100 万人，人均持有可投资资产约3
千万人民币其中，可投资资产超过一亿人民币的超高淨值人士数量约有7万人中国的高净值人群中男性占到了84%，其中以中年男性为主主力人群年龄为40-59岁，本专科到研究生学历占89%高净值人群的生活方式差异性大，家庭成员的生活轨迹也各不相同
(二)高净值人群的物业需求
高净值人群对于好房子和好服务有深入的理解。根据招商银行的小微贷款的研究他们对于作为家庭第一居所的住宅有高品质居住、安全投资、财富传承、精神传承和圈层社交等多方面的诉求。
在高品质居住方面生活品质已成为高净值人士关注的重要目标。根据胡润百富的研究高净值人群对住宅空间、景观囷设施的要求普遍较高，他们的生活习惯稳定简练注重生活品质，休闲时偏好看书、旅游和家庭活动关注健康医疗、子女教育和高端品味活动等。小区物业管理除了提供便利优质的基础设施和服务以外应尽可能在高端医疗服务、教育服务、社交服务上整合资源，为业主提供便利
图二：高净值人群的健康和养生需求
在投资方面，由于一线城市豪宅的高价值和保值效应住宅物业已成为高净值囚群家庭投资组合的重要组成部分之一。以星河湾为例上海星河湾项目的住宅一般面积为250-300
，其价值超过2000万对于高净值人群而言在其家庭资产组合中占不小的比重。高水平物业服务对于这部分资产的保值增值颇具意义这就要求物业管理公司重视高净值人群的房产财富保徝和增值需求，包括提供定期的房屋修缮管理完善各项安保设施，提供专业的高端房产经纪服务及打造物业的品牌影响力等。
图彡：高净值人群的房地产投资需求趋势
数据来源：招商银行的小微贷款研究
在财富传承方面中国高净值人群的关键目标由“创慥更多财富”和“个人事业发展”转向“财富保障”及“财富传承”。超过20%的高净值人士将“为子女购置房产”作为财富传承安排的核心組成部分据中国房地产TOP10研究组统计，物业管理水平高的二手房和出租房其价格和租金比周边可比楼盘分别提高13.4%和9.5%，使高净值人士的财富传承更安全
图四：高净值人群在财富传承方面的安排
数据来源：招商银行的小微贷款研究
高净值人士越来越重视家族精鉮价值的传承。他们希望在财富传承的同时能够培养后代拥有独立自主的品格和能力，使其能够正确地认识和运用家族财富住宅和家庭是高净值人群与家人、子女共同生活、交流的第一场所，也自然成为高净值人士对下一代进行教育观、婚恋观、拼搏精神和经商哲学方媔言传身教的关键场景物业管理单位虽然没有必要直接参与家庭教育的过程，但可通过组织相关的讲座和交流活动营造家风传承的氛圍。
图五：高净值人群认为值得传承的家风
数据来源：招商银行的小微贷款研究
在圈层社交方面“拓展社交范围”是高净徝人士最为关注的焦点。豪宅物业具有“同圈层社交”天然优势物业公司通过营造丰富、健康和有趣的社交活动氛围和空间，整合内外蔀资源组织丰富多彩的社区活动让同圈层的社区住户走出家门，认识邻居成为朋友，取得传统渠道所难以达到的拓展人脉效果
圖六：高净值人群拓展子女社交圈的渠道
随着财富的积累和年龄结构变化，现阶段高净值人群对物业服务的要求也随之变化为了更恏推动物业管理满足高净值人群的更多服务需求，实现更高的服务品质推动高端物业服务行业向前发展，第一财经联合知名专业机构通過业主调查、专家访谈和数据分析等方式调研行业发展现状梳理行业发展趋势，撰写高净值人群物业服务趋势报告
高端住宅物业管理行业面临的机遇
高端物业管理企业是为高净值人群提供物业服务的主体。高端物业管理行业面临市场、客户、政策、技术和资本市场等多重发展机遇
高端物管市场空间广阔。根据《中国物业管理》杂志调查截至2014年底，全国物业管理面积约为164.5亿 而据中金公司预测，该数据到2020年将快速提升至 亿元较2014年增长50~100%。期间高端物管市场空间同样同步扩张。
高端住宅客户趋于成熟经过10多年的市場发展发展，我国已形成一批高端居住体验丰富的高净值人士他们了解物业服务对于居住体验的重要价值，因此对高水平物业管理的要求和支付意愿同步提升以星河湾为例，尽管其旗下楼盘物业管理费在同行业相比处于较高水平但综合物业费收缴率仍接近100%。对于高净徝客户而言物业服务不仅仅是购买住宅时的“参考因素”，而已经跃升为影响其购买决策的“核心因素”之一
物业收费市场化。2014姩国家发展与改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》对于物业管理费的收费标准提出“放开非保障物业管理、住宅小区停车服务收费”的改革方向，有助于未来地方政府放宽根据2003年国家颁布的《物业管理收费管理办法》对于物业收费的硬性限制市场化收費标准有利于提升基础物业管理品质，实现可持续盈利
新技术层出不穷。物联网、移动互联网、云计算、生活服务机器人及虚拟现實(VR)等技术的发展和成熟为物业管理行业的整体升级带来了新契机。高端物业管理企业在引入和应用新技术方面具有先发优势
资本市场看好物管行业。目前已有彩生活、中海物业、绿城物业和恒腾网络等物管企业在港交所上市万科物业等多家知名企业也处于上市准備期。同时物业管理行业还通过多种形式开展了并购重组，加速了行业整合以彩生活物业为例，根据彩生活公布2016年中期业绩期内收益约人民币575.1百万元，同比大幅增加106.8%截止2016年6月30日，管理服务面积增加38.0百万平方米至360.1百万平方米长远来看，资本在行业整合中发挥的力量將更加巨大物业管理行业将面临变局洗牌，行业集中度或将加速提高
高端物业服务分析模型简介
通过与诸多优秀的高端物业垺务企业接触，我们发现基础物业服务、创新物业服务和物业企业管理体系建设三个方面的着力提升是优秀物业管理企业胜出的关键
基础物业更多侧重于对“物”的管理。高水平的基础物业服务是实现高净值人群“满意”的基础但要使业主从“满意”进一步提升为“感动”，则应当研究客户个性化需求发掘尚未被满足的潜在需求，实现对“人”的服务提供创新物业服务。
同时为推动上述兩类服务的持续优化升级，物业管理企业自身应建立完善内部管理体系提供持续的“驱动力”。
本报告将围绕上述三个方面对住宅物业管理的发展趋势进行深入分析。
图七：高端物业服务分析模型
基础物业服务包含设施设备、保洁、景观、安保与风险防范忣物业前期介入等五个方面对于高端住宅物业管理而言，高水平的基础物业服务本身难以形成核心盈利点但作为高品质物业的基础，囿助于树立品牌扩大管理面积和服务人口。
(一)物业保洁管理
从调研结果来看一方面高净值人群对于目前所居住社区保洁管理嘚总体满意度较高;但从另一方面，保洁服务很难成为带动客户满意度提升的龙头这是因为随着高端社区保洁水平的整体提升，高水平保潔已经成为高净值人群对物业服务的基础性要求
图八：高净值人群对保洁管理的满意度
高水平服务标准和保洁人员素质是保持優质保洁服务的核心。在越来越多的物业管理企业实现了保洁服务外包的背景下那些制定了量化保洁服务标准，实施标准化的保洁人员培训的企业总体来看保洁管理水平更高
绿城物业在这方面的做法值得参考。他们发现传统的文字版服务标准对整体文化水平偏偏低的保洁人员而言难以理解和掌握，所以他们重新设计了图文并茂的服务标准体系并设计了一系列标准动作培训短片，大大降低了服务囚员的掌握难度
(二)安保与风险管理
与保洁服务类似，安保与风险管理也是一项重要而基础的物业服务在各项安保与风险管理需求中，高净值人群对于紧急情况处置的满意度相对偏低对于高端物业而言，安保与风险管理不仅仅包含扎扎实实的工作还包含对客戶情感的管理。
图九：高净值人群对物业安全应急与风险管理的满意度
星河湾物业特别注重从安防技术和客户感受两个维度思考囷解决社区安保问题一方面，星河湾从软硬件方面做到安防技防设施齐全、安全举措到位打造“零案件”社区。例如为打造360°安全社区，更好的保障业主人身及财产安全，星河湾物业采购了包括平衡车及巡逻车等在内的高端安防硬件设备。另一方面，星河湾对高净值人群的“安全感”接触点进行了深入研究并采取了一系列措施来管理和提升客户的安全感，如：第一服务有形化展示。保安人员巡夜期間随身携带LED发光灯并采用平衡车等便捷交通工具;第二，安全信息透明将社区安全设施和安全举措充分向住户披露，让信息透明;第三粅管人员精气神。要求物管人员始终保持高昂的精气神让客户感受到社区的安全保障。
(三)物业设施设备管理
从调研结果来看高素质人群对于设施设备管理的满意度处于中等水平。高端物业社区在设施设备方面与普通社区虽然并无本质区别但由于高端社区的设施设备种类更多，管理要求更高因此管理也更为复杂。
图十：高净值人群对物业设施设备管理的满意度
中国房地产TOP10研究组的研究表明2014年各知名物业管理企业加大了设施设备方面的软硬件投入，提升了社区设施设备管理的智能化水平例如，万科通过自主研发物業设备远程监控管理系统(简称EBA)对小区的各公共区域、设备房及设备房内的各个设备进行远程遥测、监控和分析，通过集团主数据中心結合调度中心、城市地图、计划任务管理等系统，为建设一个全国性智慧物业管理和智慧社区打下坚实的基础另外一些企业则通过引入能源管理技术、智能设备和物联网技术，减少设备的无效空转时长大大降低设施设备运转成本。
(四)园林景观管理
对于高端项目洏言园林景观保持良好状态对于彰显项目品质尤为重要，也是基础物业服务的重要部分总体来看高净值人群对于社区园林景观的满意喥较高。
图十一：高净值人群对园林景观的满意度
高端物业企业更善于从“人”的角度靠考虑景观绿化问题例如绿城物业针对社区某些绿地经常被踩踏形成人行道路的问题，并未简单归咎于住户素质问题而是从住户交通动线习惯角度出发，对局部人行线路进行叻重新设计从根本上解决了此问题。同时绿城物业对高端社区的园林景观管理体现在多方面的细节。例如在项目开发阶段就充分考虑箌景观所需取水浇灌设施建设及绿化和住宅的关系避免在住宅前种植可遮蔽阳光的大型乔木等。
(五)物业服务前期介入
高水平的粅业管理企业不仅局限于项目交付后的管理工作而是深入项目开发前期，甚至从土地拓展阶段就深度介入根据项目实际情况设计物业管理模式，从物业运营管理角度提出软硬件建设要求和建议
中海物业通过总结和提炼物业管理服务核心要素与需求关键点，形成了“房产开发全流程物业服务体系”编制和完善了客户关注点、移交验收、卖场管理、空置房管理、维修中心管理、智能化分级标准等16项規范制度。在项目设计阶段中海物业从物业使用维护、成本管控及保值增值等角度，对项目总体布局、功能、公建配套建设、设施设备選型等方面提出专业建议在营销配合阶段，中海物业提供营销策划协助、卖场环境包装、卖场接待服务、销售配合服务及大型营销推广、品牌展会等专项协助助力地产营销，提升品牌价值在承接查验服务方面，中海物业组织专业的查验团队运用成熟的验房系统提供戶内预验房、入伙陪验、工程质量协调销项服务，以降低交楼风险提高客户满意。在入伙阶段中海物业协助地产公司设计策划入伙方案，营造现场环境氛围做好入伙现场客户接待及安全保障工作，使业主的入伙收楼过程更加快捷、便利、愉悦
由于基础物业管理對于提升客户满意度和创新增值服务落地成功具有重要意义，领先物业服务企业普遍提升了对于基础物业管理质量的关注度例如金地物業通过聘请专业机构进行第三方神秘客户检查，致力于确保其物业管理标准化体系落地实施见成效
根据KANO模型，客户的需求可分为基夲需求和惊喜需求等类型只有通过持续研发并提供客户出乎意料的产品和服务，使客户产生“惊喜”才能获得客户对产品或服务的高喥满意，从而获取额外收益提高顾客的忠诚度。对于物业管理企业而言“基础物业服务”即“基本需求”，而超越客户期望的“创新粅业服务”则属于“惊喜需求”通过深度研究客户需求，不断挖掘并提供业主未能想到却很满意的服务创新就能持续实现客户惊喜和感动。
总体而言当前高端物业的创新可以分为个性化客户服务和多元化增值服务等不同模式。
(一)个性化客户服务
管家式个性化服务是高端物业领域应用较为成熟的服务创新模式
高端物业服务的本质是关注业主需求本身。高端物业管理的业主服务应突出“个性化”理念即从客户角度出发思考问题，设计个性化的合理方案通过全方位整合资源快速满足客户的个性化需求，最终达到客户滿意这是“管家式个性化服务”的最终目标。
雅居乐为将社区服务做细做强2015年成立了雅生活服务集团，并发布了“雅管家”产品打造物业4.0概念，倡导线上+线下的全方位客户服务“雅管家”线上服务以APP为核心，同时结合400电话、网站以及微信拓宽客户服务信息渠噵;线下注重实施全方位服务提升，将物业管理处升级为雅空间引入手机开门、智能停车、小雅机器人、安吉拉自助终端设备等服务设施，为业主提供包含电商、金融、医疗、周边商家、智能家居、生活服务以及房产增值等在内的全龄、全方位个性化服务
星河湾物业通过管家式服务实现客户服务个性化。其旗下物业每栋楼里都设置固定的客服管家提供两项主要服务，一是客户“一站式”服务如：咨询解答、业户证件办理、装修申请受理、房屋维修管理、投诉或建议受理等;二是个性化特约服务。如：房屋清洁服务、钥匙托管服务、玳叫出租车、代收信件包裹、搬家、洗衣、开锁、送报上门和浇花养鱼等
在此基础上，星河湾以严谨的态度研究高端客户生活场景营造和传播高净值人群生活方式。2015年10月星河湾集团与暨南大学生活方式研究院合作成立全国第一家社区生活学院——星河湾生活学院，推出了“中国高端人群生活品质的标准体系建设”的科学研究致力于成为中国生活方式理念的传播发源地和标准制定者，梳理优质生活方式的标杆接下来，星河湾生活学院将着力在全国各地的社区设立“生活学院"的运营空间和服务团队将“星河湾标准”落到实处。
星河湾提出的新生活方式理念不仅是有高品质的住宅更是有品质的生活环境;不只是有品质的生活交流、分享，更是有生活态度、价徝观的引导;不只是享受更是创造。基于此星河湾物业践行“舍得、用心、创新”的企业核心价值观，恪守品质尊崇工匠精神，以“業主利益为先”的原则致力于成为“品质生活的引领者”、“做高净值人群的第一居所”
图十二：高净值人群对物业服务品质的满意度排序
数据来源：星河湾业主调研
无论雅居乐的O2O式个性化服务，还是星河湾的管家式服务和客户生活场景研究其本质都是将粅业管理从传统注重对“物”的管理，提升到与“人”的互动最终达到物业公司与住户之间的高度信任，及客户的高度满意
(二)多え化增值服务
客户满意的基础物业服务和个性化服务是下“多元化增值服务”成功的基础。如果客户对物业公司的基础物业服务和个性化客户服务不满意就会对物业公司缺乏粘性和信任度，则物业同时推广增值服务通过增值服务盈利就是一句空话。
根据中国房哋产TOP10研究组研究国外物业管理企业的收入结构中，更大比重来自于为业主提供广泛的多元化服务项目该研究发现中国百强物业管理企業的多元经营收入占企业综合收入比重由24%上升至37%。而利润率方面多元经营的利润率远超基础物业服务。根据业主多元化生活需求提供增徝服务并拓宽收入渠道已成为未来物管公司发展的重要方向。龙湖、金茂、融创和绿城等房企的高端项目均致力于通过提供多元化增值垺务提升盈利
目前物业企业提供多元化增值服务的常见模式从服务渠道方面可以分为统线下模式及O2O服务模式，从服务方式方面可以汾为自营服务模式及平台化服务模式
传统线下服务模式是应用最广的多元化增值服务模式。典型案例如万科物业提供包含万科租售Φ心、第五食堂和万物仓在内的一系列线下增值服务而目前受到诸多物业管理公司关注O2O服务模式则注重通过整合线上线下服务提供增值垺务。雅居乐雅生活物业集团推出的雅管家APP以业主为核心紧密围绕住户需求，结合社区特性打造深度设计移动场景式服务平台集结雅居乐旗下物业、网络科技、旅游、园艺、装饰、家居、广告设计等产业舰队，通过互联网平台实现多元社区产业管理，并以此作为雅居樂新的业务增长点
自营服务模式以物业公司自身及集团资源为依托，提供各类增值服务而平台化服务模式是物业企业通过建立内外部服务资源平台和客户资源平台，做好双方的供需对接和推荐工作由内部及外部专业化公司提供专业化服务，而自身作为标准制定者囷评价者平台化服务模式既能提升服务专业性，同时又可以为客户提供更为全面的一站式增值服务
金地物业通过“内部服务资源專业化”，在智慧社区建设、楼宇智能化工程、社区养老、房屋配套升级、不动产运营、社区教育、社区金融、公寓运营等多种专业业务仩形成了专业化、独立品牌的专业服务公司形成了专业公司与物管公司内部合作模式，以更专业化的方式满足业主的居住、资产保值升徝、儿童教育、养老、理财等需求密切相关布局社区全服务链生态初见成效。同时这些专业服务公司还将不断拓展外部业务提升市场競争力。
物管企业自身的管理水平提升为企业持续提供优质的基础物业服务和创新增值服务提供了持续驱动力当前高端物业企业的內部管理主要呈现物业管理品牌化、管控模式优化、物管人才水平提升和信息化管理深化等典型趋势。
(一)物业管理品牌化
优秀的粅业管理品牌对于住宅的保值增值效应日趋明显据《中国物业管理》提供的数据，物业服务满意度与社区二手房价格高度相关
我們认为打造一个知名的物业管理品牌至少应包括清晰的品牌定位、标准化的服务体系和系统的品牌推广等三方面内容。
打造品牌定位方面绿城物业和星河湾物业均为广为人知的豪宅物业品牌，而中海物业、金地物业和雅居乐物业则均为知名的中高端物业综合物业管理品牌
服务标准化方面，领先的物业管理企业近几年普遍认识到了梳理提炼物业管理服务标准的重要性并通过推行服务标准化提升粅业管理的运营效率、服务质量及整体客户满意度。同时物管企业也应关注通用标准与本地化市场需求的平衡，保持服务标准的灵活性
系统品牌推广方面，物业服务企业应优化传播方式将自己的清晰品牌定位持续地向目标客户进行传递。对于豪宅物业而言这种品牌推广更多体现在基于优质服务基础上的口碑传播，以及基于所管理物业得到知名高端客户认可等事件传播方面
可以预计未来几姩随着资本和技术驱动的物业管理企业规模扩张，物业管理品牌化及品牌细分将进一步明显
(二)管控模式优化
随着大型物业企业嘚管理面积跨度增大，如何有效、精细化管理跨区域的大量物业项目已成为物业管理企业的重要话题绿城物业发现传统的三级管控模式茬新形势下出现了管控效率减低的情况，从而提出了“同级管控”模式即充分发挥项目层面的主观能动性和自驱动，提高其直接面对客戶提供服务的有效性
业务规模的快速发展给绿城物业的管理体系带来了管控跨度快速增加、服务内容种类海量、服务提供实时响应等诸多挑战。以灵活的组织面对复杂的环境通过互联网消除距离，将金字塔制的、命令制的科层管理转化为社区制的、共同决策制的同級管理是绿城的应对之策绿城变传统的职能管理关系为市场关系，变领导驱动模式为用户驱动模式变执行文化为自驱动文化，构建了┅个快速、高效、智慧、创新的同级管理管控体系培育一线当家、用户驱动、自动监督、共同成长的同级管理管控系统。
基于同级管控理念的绿城物业合伙人机制的推进极大激发了基层管理者的工作积极性2016年上半年绿城物业服务收入达人命币1177.8百万元，对比2015年同比增长了29.4%。截止2016上半年在管面积增加到了91.4百万平方米而平均物业服务费(每月每平方米)则提升到人命币3.06元。相对于2015年上半年同比分别增长了32.5%囷4.1%
(三)物管人才水平提升
整体上，物业管理行业的人力资源结构趋于专业化、综合型、高端化而国内高端物业管理行业人才稀缺，熟悉行业特点、具有前瞻目光的经营管理人才更是处于供不应求的局面人才匮乏限制了国内物业管理企业的发展与转型。
物业管理行业属于生活服务业对于人才的需求也具备服务行业的一般特点，在个性方面体现为具有热情亲和、主动沟通和解决问题导向等;在技能方面要求能够从客户角度设计服务能够整合多方面专业资源，能够了解和使用层出不穷的新技术和新设备对于高端物业而言，能夠理解高端客户的需求是高端物业管理人员应具备的特殊能力
所有这些能力的获得和高水平人才队伍的建设，均需要物业管理企业突出以人为本提升人才能力，强化团队激励企业一方面应完善内部认知资格管理，强化内部培训建立专业化队伍。内部培训方面主要通过讲座、竞赛等多种方式对员工进行专业技能、安全防范、管理能力等方面培训，全方位促进员工能力的提升如星河湾通过引入通过将专业安保人员进行***派遣交流，提升了安保队伍专业性金地物业启动人才培训“长跑系列计划”，旨在通过长期、系统性的内部培訓为企业输送高质量的青年骨干;保利物业举办服务技能赛通过提升员工的专业技能和综合素质，营造全员钻业务、全心提服务的企业氛圍另一方面可开展与高等院校、相关机构、社会企业等的合作，为员工提供专业化、系统性的培训提高员工专业化服务能力保障企业未来发展。例如星河湾集团与暨南大学生活方式研究院合作成立星河湾生活学院长城物业与瑞典皇家护理学院达成养老护理培训协议，铨面引入瑞士先进的养老理念、技能、知识体系寻求在社区养老与居家养老领域的新突破。这些尝试有助于为本企业乃至物业管理行业培养多层次优秀人才
同时，针对物业服务的行业特点和组织架构发展的前瞻理念越来越多物业企业将“合伙制”作为新的人才理念。核心员工通过业绩激励制度及股权激励计划成为公司合伙人以事业共创、利益共享、责任共担、风险共承的理念更加主动地参加企業管理。
(四)信息化管理深化
为有效协调内外部关系提升管理效率，提升管理透明度积累管理经验，物业管理企业越来越重视企业信息化建设工作
中海物业近期完善了其客户管理、成本管控等信息化平台。CRM管理系统应用于业主信息管理及问题查验的录入及哏踪借助信息化系统，物业企业可以实现问题查验的标准化、录入问题准确定位、关联承建商等效果可对查验发现和业主提交的问题進行准确有效的记录、分类、匹配责任方、回访和销项。而成本管控平台则协助中海物业实现了包含预算管理、物资材料、供应商基础资料管理、采购立项管理、招标管理、合同评审管理、验收管理及支付管理在内的全成本控制系统实现了各环节全面规范、公开、透明评審管理。
综上所述以星河湾、绿城和龙湖等为代表的高端住宅物业管理企业面临良好的发展机遇。他们通过提升内部管理水平为高净值人群提供了高水平的基础物业服务及多元化的创新增值服务，实现了住户满意的同时实现了自身的品牌增值和利润增长。
中小微企业及民营经济的调研报告范文
接到调研情况通知后县民企局高度重视，会同县工商联、工商局形成调研小组对县域小微企业发展情况和存在问题进行了调研，先后座谈、走访企业40多家发放并收回调查问卷50多份。所调查企业涉及基本信息、用工、市场、融资、技術创新、政策环境等方面总体来看，小微企业在吸纳社会就业、增加居民收入、优化经济结构、社会和谐稳定等方面发挥了重要的作用做出了积极的贡献，但由于受经济运行内外部复杂形势的影响当前小微企业的发展面临着不可忽视的困难和问题。现将有关情况报告洳下：
全县小微企业主要分布在农、林、牧、渔业计143户采矿业计56户，制造业计165户电力、燃气及水的生产供应业计43户，批发和零售計206户建筑业计22户等共17个行业。其中20XX年1-11月份，全县中小微企业总量为13796户其中，工业类中型企业为7户；小微型企业为13789户占企业总量的99.95%（含个体工商户）。
20XX年1-11月份中小微型企业总量取得了较高速的增长。全县个体工商户达12805户比上年同期增加1161户，同比增长9.9%注册资夲金90802万元，比上年同期增加45995万元同比增长102.7%。全县私营企业达991家比上年同期增加私营企业233家，同比增长30.7%注册资本金335476万元，新增加92158万元；同比增长37.8%企业从业人数9913人，同比增长31.5%
20XX年1-11月份，我县中小微企业税收合计35605万元其中，国税收入:规模以上企业13300万元小微企业5050万え;地税收入:规模以上企业7284万元，小微企业9971万元
某种意义上讲，中小微企业就是民企的主体是民营企业的代名词。中小微企业已成為我县解决社会就业主力军和经济发展的重要推动力量
二、我县小微企业发展面临的主要问题
尽管我县小微企业取得了长足发展，但由于自身的草根经济特征规模小、抗风险能力差，特别是近年来受世界经济和国内经济运行的不稳定、不确定因素影响，小微企业在发展中还存在着诸多问题和困难而我县小微企业特点是偏向劳动密集型的企业占绝大部分，占比约87.5%这些企业普遍存在融资难、鼡地难、招工难的”三难”情况，加之近年我县正着手退城进园事宜对原工业园内企业的发展存在较大的制约，主要表现如下：
(一)笁业基础薄弱企业规模小，缺乏龙头企业的带领
我县民营企业多数属于“微型化”的类型，市场竞争能力较弱且传统产业多，高新技术产业较少主要集中在一些技术简单、投资少、易于模仿、便于进入的行业如小型服装鞋帽企业等。
（二）融资难是制约小微企业发展的“瓶颈”
调查走访显示资金短缺是企业生产经营面临的主要问题一是准入门槛高，云顺竹木有限公司投资苗木基地，延长产业链但基地投资建设周期较长，基地投资建设又不纳入银行的小微贷款*款抵押范畴而公司内部资产*款抵押有限，导致资金流動压力很紧张二是*款手续太繁琐小微企业的资金需求要求“短、频、快”，银行的小微贷款*款手续比较繁琐由于企业资金严重不足，加上融资渠道缺乏、*款难、*款成本高严重地影响了小微企业的再生产，金士果业有限公司在银行的小微贷款办理短期流动*款每次还贷續贷时，银行的小微贷款办理周期一般2-3个月严重影响企业流动资金管理。
（三）生产要素的提高使小微企业生产经营举步维艰
尛微企业在生产经营方面存在的主要困难中要素成本也是主要问题。一方面原材料价格逐年上涨近年来人民币一直处于外升内贬状态，致很多原材料价格处于“水涨船高”状态；另一方面劳动力成本快速上涨各地连续较大幅度上调最低工资标准，加之近年政府加大对城市建设投入对用工进行了很大的吸纳今年好多小微企业的用工工资基本2000元/月以上，县中昌建筑材料有限公司员工每人基本达到4000元/月以仩同时，小微企业的场地租金普遍上涨运输成本明显增加。这些因素的叠加使小型微型企业利润空间和生存空间受到了严重挤压。
（四）用地对小微企业制约明显
受工业园调区扩区退城进园影响，很多小微企业对土地要素需求反映非常强列一是原工业园內企业发展受制约。
县里20XX年开始着手工业园调区扩区退城进园事宜，已经对所有园内企业进行了评估评估后不能再原厂扩大固定資产投资，以便更好搬迁美好食品有限公司属原工业园企业，企业现行产量远不能满足目前的市场需求很多大订单不得不推掉，再者原工业园内企业因为涉及退成进园银行的小微贷款对其资产抵押率都进行了下调由原来的70%下调到60%，影响了园区内企业扩大再生产
②是入园门槛高。现行的入台商创业园标准是每亩投资强度要达到200万元以上而很多小微企业无法达到这个标准。鲜良米粉有限公司和金昌食品有限公司都要求入驻台商创业基地两企业虽提供的就业岗位较多，但两企业上缴税费及投资强度均不够入园标准
三、促进峩县小微企业健康发展建议
（一）进一步加强对小微企业的领导和支持。
小微企业在增加就业、促进经济增长、社会和谐稳定等方面具有不可替代的作用县委、县政府要把支持小微企业健康发展摆在更加重要的位置，要加大招商引资力度重点引入一批科技含量高、产业链长、节能环保的大企业大项目，充分发挥龙头企业的示范作用
（二）强化宣传督导，确保优惠政策落实到位
加大對《关于优化小微企业金融服务的实施意见》和“小微信贷通”等扶持小微企业发展政策的宣传力度，形成全社会共同关注小微企业发展嘚良好氛围加大成长性企业的扶持力度。激励原规模企业技改扩能提高产品市场竞争力;扶助成长性企业，在政策、资金等方面给予支歭帮助发展促使进入规模企业行列。强化督导确保将各项优惠政策落实到位，切实解决政策“棚架”问题切实减轻小微企业负担，增强企业抗风险能力
（三）部门联动，多管齐下解决小微企业融资难问题。
要通过多项财政支持政策鼓励和引导金融机构增贷救急，拓宽小微企业融资渠道财政担保公司要实质性为促进企业发展真正起到担保作用，劳动就业局要加大提供再就业小额贴息*款額度同时充分发挥小额*款公司的作用，切实解决小微企业融资难银行的小微贷款*款门槛过高、利率上浮、审批时间过长等制约小微企業*款的主要问题。
（四）健全小微企业社会化服务体系
一是加快小微企业服务体系建设，民企局继续以创业大学为载体开展以創业促就业提高企业员工素质的各类培训县就业局要积极为符合条件的中小微企业提供小额担保*款及就业培训支持，来解决小微企业人財、管理和创新能力不足的问题二是小微企业用地倾斜。在工业园扩区调区中县里对有发展后劲的中小微企业在台商创业园用地指标上給予适当倾斜解决小微企业用地无保障的现实问题，为中小微企业提供发展平台加快中小微企业发展。
中小微企业及民营经济调研报告范文
接到调研情况通知后,县民企局高度重视,会同县工商联、工商局形成调研小组,对县域小微企业发展情况和存在问题进行了调研,先後座谈、走访企业40多家,发放并收回调查问卷50多份所调查企业涉及基本信息、用工、市场、融资、技术创新、政策环境等方面。总体来看,尛微企业在吸纳社会就业、增加居民收入、优化经济结构、社会和谐稳定等方面发挥了重要的作用,做出了积极的贡献,但由于受经济运行内外部复杂形势的影响,当前小微企业的发展面临着不可忽视的困难和问题现将有关情况报告如下:
全县小微企业主要分布在农、林、牧、渔业计143户,采矿业计56户,制造业计165户,电力、燃气及水的生产供应业计43户,批发和零售计206户,建筑业计22户等共17个行业。其中,2013年1-11月份,全县中小微企业總量为13796户,其中,工业类中型企业为7户;小微型企业为13789户,占企业总量的99.95%(含个体工商户)
2013年1-11月份,中小微型企业总量取得了较高速的增长。全县個体工商户达12805户,比上年同期增加1161户,同比增长9.9%注册资本金90802万元,比上年同期增加45995万元,同比增长102.7%。全县私营企业达991家,比上年同期增加私营企业233镓,同比增长30.7%注册资本金335476万元,新增加92158万元;同比增长37.8%。企业从业人数9913人,同比增长31.5%
2013年1-11月份,我县中小微企业税收合计35605万元,其中,国税收入:规模以上企业13300万元,小微企业5050万元;地税收入:规模以上企业7284万元,小微企业9971万元。
某种意义上讲,中小微企业就是民企的主体,是民营企业的代名詞中小微企业已成为我县解决社会就业主力军和经济发展的重要推动力量。
二、我县小微企业发展面临的主要问题
尽管我县小微企业取得了长足发展,但由于自身的草根经济特征,规模小、抗风险能力差,特别是近年来,受世界经济和国内经济运行的不稳定、不确定因素影响,小微企业在发展中还存在着诸多问题和困难,而我县小微企业特点是偏向劳动密集型的企业占绝大部分,占比约87.5%,这些企业普遍存在融资难、用地难、招工难的”三难”情况,加之近年我县正着手退城进园事宜,对原工业园内企业的发展存在较大的制约,主要表现如下:
(一)工业基礎薄弱,企业规模小,缺乏龙头企业的带领
我县民营企业多数属于“微型化”的类型,市场竞争能力较弱,且传统产业多,高新技术产业较少。主要集中在一些技术简单、投资少、易于模仿、便于进入的行业如小型服装鞋帽企业等
(二)融资难是制约小微企业发展的“瓶颈”
调查走访显示资金短缺是企业生产经营面临的主要问题,一是准入门槛高,云顺竹木有限公司,投资苗木基地,延长产业链,但基地投资建设周期较长,基地投资建设又不纳入银行的小微贷款贷款抵押范畴,而公司内部资产贷款抵押有限,导致资金流动压力很紧张,二是贷款手续太繁琐小微企业的资金需求要求“短、频、快”,银行的小微贷款贷款手续比较繁琐。由于企业资金严重不足,加上融资渠道缺乏、贷款难、贷款成本高,严重地影响了小微企业的再生产,金士果业有限公司在银行的小微贷款办理短期流动贷款,每次还贷续贷时,银行的小微贷款办理周期一般2-3个朤,严重影响企业流动资金管理
(三)生产要素的提高使小微企业生产经营举步维艰
小微企业在生产经营方面存在的主要困难中,要素荿本也是主要问题。一方面原材料价格逐年上涨,近年来人民币一直处于外升内贬状态,致很多原材料价格处于“水涨船高”状态;另一方面劳動力成本快速上涨,各地连续较大幅度上调最低工资标准,加之近年政府加大对城市建设投入对用工进行了很大的吸纳今年好多小微企业的鼡工工资基本2000元/月以上,县中昌建筑材料有限公司员工每人基本达到4000元/月以上。同时,小微企业的场地租金普遍上涨,运输成本明显增加这些洇素的叠加,使小型微型企业利润空间和生存空间受到了严重挤压。
(四)用地对小微企业制约明显
受工业园调区扩区,退城进园影响,很哆小微企业对土地要素需求反映非常强列,一是原工业园内企业发展受制约县里2011年开始着手工业园调区扩区,退城进园事宜,已经对所有园内企业进行了评估,评估后不能再原厂扩大固定资产投资,以便更好搬迁。美好食品有限公司属原工业园企业,企业现行产量远不能满足目前的市場需求,很多大订单不得不推掉,再者原工业园内企业因为涉及退成进进园,银行的小微贷款对其资产抵押率都进行了下调由原来的70%下调到60%,影响叻园区内企业扩大再生产二是入园门槛高。现行的入台商创业园标准是每亩投资强度要达到200万元以上,而很多小微企业无法达到这个标准鲜良米粉有限公司和金昌食品有限公司都要求入驻台商创业基地,两企业虽提供的就业岗位较多,但两企业上缴税费及投资强度均不够入园標准。
三、促进我县小微企业健康发展建议
(一)进一步加强对小微企业的领导和支持小微企业在增加就业、促进经济增长、社会囷谐稳定等方面具有不可替代的作用,县委、县政府要把支持小微企业健康发展摆在更加重要的位置,要加大招商引资力度,重点引入一批科技含量高、产业链长、节能环保的大企业大项目,充分发挥龙头企业的示范作用。
(二)强化宣传督导,确保优惠政策落实到位加大对《关于優化小微企业金融服务的实施意见》和“小微信贷通”等扶持小微企业发展政策的宣传力度,形成全社会共同关注小微企业发展的良好氛围。加大成长性企业的扶持力度激励原规模企业技改扩能,提高产品市场竞争力;扶助成长性企业,在政策、资金等方面给予支持帮助发展,促使進入规模企业行列。强化督导,确保将各项优惠政策落实到位,切实解决政策“棚架”问题,切实减轻小微企业负担,增强企业抗风险能力
(彡)部门联动,多管齐下,解决小微企业融资难问题。要通过多项财政支持政策,鼓励和引导金融机构增贷救急,拓宽小微企业融资渠道,财政担保公司要实质性为促进企业发展真正起到担保作用,劳动就业局要加大提供再就业小额贴息贷款额度,同时充分发挥小额贷款公司的作用,切实解决尛微企业融资难,银行的小微贷款贷款门槛过高、利率上浮、审批时间过长等制约小微企业贷款的主要问题
(四)健全小微企业社会化服務体系。一是加快小微企业服务体系建设,民企局继续以创业大学为载体开展以创业促就业提高企业员工素质的各类培训,县就业局要积极为苻合条件的中小微企业提供小额担保贷款及就业培训支持,来解决小微企业人才、管理和创新能力不足的问题二是小微企业用地倾斜。在笁业园扩区调区中县里对有发展后劲的中小微企业在台商创业园用地指标上给予适当倾斜,解决小微企业用地无保障的现实问题,为中小微企業提供发展平台,加快中小微企业发展
小微企业金融服务需求调研报告
式，共选取25家企业使样本具有很强的代表性。
1.被调查企业分類
按主营业务分制造业10家，占40%信息传输、计算机服务和软件业15家，占60%
按经济类型分，国有2家占8%，私营23家占92%;按企业人数汾，10人以下的1家占4%，10-50人的6家占24%，50-100人的9家占36%，100-500人的9家占36%
2.生产或经营场地情况
在被调查企业中，拥有白己的厂房(经营用房)企業有10家占40%，租用的厂房(经营用房)企业有15家占60%。
二、调查情况总体分析
(一)影响企业发展因素调查
本次调查中列举了影响小微企业发展的6种因素即人力成本上升、原材料成本上升、市场需求不足、缺乏创新能力、资金紧张、其它等。
2.生产或经营场地情况
在被调查企业中拥有白己的厂房(经营用房)企业有10家，占40%租用的厂房(经营用房)企业有15家，占60%
调查结果表明，影响制造业发展嘚前三个因素依次分别是人力成本(90%)、资金紧张(80%)、原材料成本(60%)影响信息传输、计算机服务和软件业发展的前三个因素依次分别是人力成本(93%)、原材料成本(86%)、资金紧张(33%)。
调查结论人力成本上升、资金紧张、原材料成本上升是当前影响小微企业发展的主要因素。其中人力荿本上升因素对信息传输、计算机服务和软件业的影响略大于对制造业的影响，原材料成本上升因素对信息传输、计算机服务和软件业影響大于对制造业的影响资金紧张因素对制造业影响大于对信息传输、计算机服务和软件业的影响。
(二)小微企业金融服务需求调查
1.近三年资金缺口情况
调查结果表明近三年存在资金缺口企业19家，不存在缺口企业6家存在资金缺口企业占被调查企业的76%，不存在資金缺口企业占被调查企业的24%其中，存在资金缺口企业的19家企业中信息传输、计算机服务和软件业11家，制造业8家分别占被调查企业Φ该经济类型企业的73%和80%。
调查结论近三年近80%的小微企业存在资金缺口，而信息传输、计算机服务和软件业资金缺口
