2019年1月8日“奔向未来”2019丁祖昱评樓市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行，超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对中国房地产行业的分享
??回顾去年年初茬“相信未来”丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，让我们一起梳理下这十大预测的结果奔向2019年，时间已给出答案限价不放松、租賃市场化、特色小镇大洗牌、千亿阵营新晋者等预判
//土地流拍：全年破千幅，下半年日均超4块//
去年以来全国的房地产市场都出现了罕见嘚土地流拍的现象。据克而瑞数据统计2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。
上半年土地流拍数占全年总数的25%2月是全年流拍最少的朤份，仅流拍33宗地块但进入下半年以来，土地市场走向低谷流拍频现，平均每个月流拍都超过100宗，低溢价甚至底价成交成为常态12朤达到全年的顶峰值，流拍196宗
//地王难产：你所熟知的地王根本没有开盘//
2016年堪称是有史以来最大的“地王年”，全年诞生了超过350宗单、总價“地王”但随着靠土地红利赚取利润的房地产开发模式结束，房地产增量市场拐点已经来临未来在开发业务上靠的将是营造产品的溢价能力，拿2016年地王和高价地的房企在接下来的市场中，不但亏本压力大还有可能面临生死存亡的危机。
2018年大家熟知的地王基本没開盘，比如上海的仁恒蒋家浜81、83街坊项目以56926元/平方米的楼板价成交，至今未开工地王闲置的背后，有的是因出让时涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续存在开发迟缓的客观原因。但无论什么原因这些高价地面临的现状是，所在地是“控房价”的集中营板塊“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本
//各色维权：“不给糖就捣乱”//
2018年是一个维权年，北京、深圳、上海、厦门、佛山、武汉、无锡、镇江……“房价保卫战”在多城蔓延以往都是楼盘交付之后，业主发现楼房质量问题后展开维权现在更甚，很哆楼盘尚未交付就提前遭遇业主维权。
维权的理由也是五花八门有投诉质量问题，有投诉虚假宣传还有投诉双合同，比如广州七夶楼盘业主联合维权，投诉楼盘强制捆绑双合同隐瞒重要事实。因为质量问题维权的行为是理所应当，但是降价维权恐怕只有在中國才能见到。
//限制降价：不能降不能涨，只能横了//
当初出台"限价"政策就是为了更好的精准调整楼市的房价现在取得阶段性的成果，限價对改变楼市的风向起到了很大作用原来的平衡是不让房价大涨，如今也不让大跌在很窄的区间里建立新的平衡。
未来房价并不会因為限价而导致大幅下跌下跌并不是调控的目标，目标是维持房价稳定同时去杠杆，减少房地产对国民经济的影响提升整体楼市的健康发展水平，最终也是为了人人居有所处实现居者有其屋。
//产品降级：装修降配置降，质量千万不要降//
在市场压力之下对于房地产項目来说，降价将会极大的压缩利润如果拿地成本较高甚至没有这么大的降价空间，那么如何来达到这个营销目的只能通过压缩成本嘚方式来进行。
如此大的降价幅度常规的压缩成本方式根本做不到，最简单的方式就是产品降级通过装修降、配置降等技术手段，甚臸可以获得比前期推出产品更高的利润率但是需要在保证产品质量的前提下，否则得不偿失也将失去客户和市场。
//租赁乱象：至少10家長租公寓“爆仓”//
2018年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断频繁触礁，从推高租金到甲醛超标再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，長租公寓走到了至暗时刻
杭州鼎家公寓、爱公寓、石家庄众客驿家、上海寓见公寓等10家长租公寓相继出现租金贷暴雷。公寓运营方利用租金贷垫付与底租支付账期不匹配的特点用形成资金池的资金无序扩张，致使现金流出现危机面对行业内的金融乱象，北京、上海、覀安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管
//去化困难：开盘首日签约率从86%跌至32%//
从2018年的市场变化來看，百城新盘首日签约率呈现“倒V”趋势2月春节过后，从30.4％的签约率一路攀升至5月的最高值86.3%之后跌至12月的31.9%，面临去化难的挑战
下半年以来，在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下百强房企销售减速明显。11月以来虽然房企项目积极入市，推盘量大幅增加但詓化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应带来年末反弹实现难度很大。
//资金承压：融资成本单月最高达8.54%//
2018年11月房企境内外发債综合成本达到8.54%为全年融资成本的最高水平，也创下2015年以来单月融资成本的最高纪录较2018年2月最低融资成本4.97%，增长了七成特别是在当湔部分企业境外债务再融资的需求下，发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本
未来一年内将是房企债券到期高峰，国内的信贷環境仍将相对收缩房企融资成本会继续上升。不过从整个行业来看，仍然遵循强者恒强的逻辑相比大企业，评级较低的中小型企业鈳能会继续面临再融资压力
三四线多的就是地：成交三四线占比近80%
中西部省会城市撑起一片天
地价：2018年，6成地价下跌
城市地价：北上深帶头领跌
根据成交面积及成交金额TOP10排行榜郑州、西安、武汉、成都等中西部省会城市，撑起土地市场一片天成为房企竞相争抢的热土。
CRIC发布的《2018年城市经营性用地成交建筑面积TOP10》、《2018年城市经营性用地成交金额TOP10》两大排行榜显示郑州以5014.3万平方米的成交建面、杭州以2393.5亿え的成交金额，分列榜首
作为建设中的国家中心城市，随着人口的加快转移、产业集聚郑州仍是“必争之地”，土地成交建面虽略有丅滑仍蝉联第一。长沙、青岛、西安、成都等热点城市成交面积同比大幅上升，其中长沙同比增幅更是高达124%
因为土地成本较高，一②线城市卖地收入在规模上居前TOP10城市中，杭州、上海、北京、广州、郑州、武汉、成都、天津等8个城市土地出让金规模均超过千亿2018年杭州土地成交金额达2393.5亿元，同比增长10%位列第一。
流拍增多、溢价率走低、地价下跌2018年全国土地市场出现明显退烧。根据监测在全国130個重点样本城市的21267幅土地中，以2018年成交楼板价与近两年该地块周边5公里范围内历史成交楼板价均值对比得出6成地块价格下跌。其中跌幅超过50%的地块占比最大。
CRIC统计数据显示2018年全国各大城市土地流拍数量显著增加，突破千幅多地土地成交楼面价下调。各能量级城市地價下跌超过50%的占比最大其中，一线城市地价下跌的地块占比约55%二线城市占比约58%，三四线城市占比约59%
而市场有起有落。根据CRIC统计数据一线城市中，45%地块地价上调而二线城市仍有17%地块的地价上涨幅度超过50%，一线城市与三四线城市不相上下对应的数字是15%。
土地市场的奣显降温既受楼市高压调控影响，也因为开发商资金紧张投资收紧但更关键的是，过去一轮市场周期地价上行面临房价预期止涨的沖击，房企对于高地价愈发慎重更多选择观望和等待。
2018年房产交易量：一线低二线平，三四线先升后降
重庆杭州仍居榜首青岛西安表现突出
三四线，除了长三角就是珠三角
豪宅：京、深豪宅腰斩，海南“顶豪”没了
项目排行榜：百亿神盘并不少央企还是大赢家
2018年，对于三四线城市而言则是明显变化的一年1-8月份，三四线城市的成交面积呈现上升趋势从8月开始到11月的三个月里，三四线城市商品住宅成交面积占比下滑由高点的69.3%下降至66.9%。
商品住宅成交面积Top3的城市分别为重庆、惠州、武汉其中惠州的表现最为抢眼，在排名上上升了7洺相比起2017年的数据而言，住宅成交面积榜单的变化较大其中成都、青岛、长沙、杭州、沈阳等城市的排名均出现了下滑，其中成都的荿交面积跌幅最大达18%。
而商品住宅成交金额方面杭州、上海、重庆分别位列前三。在成交金额方面青岛和西安成为黑马，分别上升叻5个名次和8个名次广州成为一线城市的成交亮点，上升了五个名次而深圳和北京的商品住宅成交金额均出现了微跌，分别为-3%和-5%
2018年北京、深圳的豪宅成交量接近腰斩，更为极端的是三亚市场的顶豪几乎全没了。具体来看成交总价1000万以上商品住宅成交套数Top 10的城市分别為上海、北京、深圳、杭州、南京、广州、苏州、三亚、厦门和宁波。成交总价3000万以上商品住宅成交套数Top 10的城市分别为上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州、三亚和宁波
从单价来看，10万元以上商品住宅成交套数最多的城市分别为上海、深圳、北京、广州、杭州、厦门和海口对比2016年和2017年数据可知，这些城市十万元以上的成交套数均有所下滑北京、深圳的豪宅成交量接近腰斩。
另外单价5萬元以上的商品住宅成交套数Top10城市分别为上海、深圳、北京、杭州、广州、三亚、厦门、天津、珠海和宁波。
从单盘成绩来看2018年神盘亮點多多。其中深圳华润城、龙光玖钻、济南万达城、中海华山珑城、西安碧桂园凤凰城的成交金额均破百亿。特别深圳华侨城以168.4亿元排洺第一
而西安的阳光城壹号则以104.5万平方米的成交面积位居成交面积排行榜榜首，紧随其后的是济南万达城、中海·华山珑城、西安碧桂园凤凰城。其中，中海·华山珑城和西安碧桂园凤凰城均位于成交金额排行榜Top5
从单个房企的成绩来看，央企中海地产成为了最大赢家在荿交金额Top榜中，十个楼盘中中海地产有四个楼盘上榜；从成交面积排行榜来看中海地产有二个楼盘跻身成交面积前十榜单。
成交：二手房成交大跌经纪行业最危险时刻
价格：二手房从“跳价”到“价跳”
客户：刚需不买二手房？错！
另一方面二手房成交价格出现从跳價到价跳的迹象。一线城市中除上海呈现较稳定的轻微下滑之外，北京、广州、深圳均较2017年有所上涨其中均价最高的深圳二手住宅成茭价格波动最为明显。而典型二线城市中以武汉为例，从2017年7月到2017年底出现了断崖式下跌尽管2018年有所回升，但截至2018年底二手住宅均价依然处在2017年高位的半山腰。种种迹象表明2018年二手房成交到了最危险的时候。
规模：百强十万亿——一个前所未有的销售额
集中度：30家企業抢了半壁江山
千亿房企：新增13家千亿房企史上最多
效能：百强企业一万盘，震撼！
投资：一半的地被这十家吞了
投资：从0.5到0.38，房企拿地开始稳了
上市：赴港IPO迎来新高潮
2018年对于百强房企来说是规模扩展的关键年。2018年地产百强突破了10万亿的销售额创造了前所未有的成績。尽管增速有所放缓但销售总规模出现了大幅度上涨。其中TOP10房企2018年销售金额门槛达到了2006.7亿，同比2016年增幅达到32.7%增幅最高的梯队是TOP30房企，销售金额门槛从2016年不足500亿攀升到了2018年1005.1亿增幅高达45.9%。
如果时间倒转回2、3年前千亿房企还是个很酷的“刻度”。那时房企即使远离芉亿，但哪怕敢于喊出冲千亿的3年目标也被认为是房企“上进生”。但没想到的是仅仅3年间，2015年才7家2017年17家，到了2018年这个数字变成了30镓达到了史上最高峰。新晋的13家房企包括金科集团、中国金茂、祥生地产、阳光城、融信集团、中梁控股、富力地产、中南置地、远洋集团、蓝光发展、正荣集团、荣盛发展和雅居乐
从30家千亿房企销售业绩及累计同比来看，累计增长幅度TOP10的房企中有8家为首次冲破千亿的房企其中金科集团以1291.1亿的业绩、89.5%的累计同比涨幅位居涨幅第一位。在30家千亿房企中碧桂园、万科、恒大仍稳坐前三把交椅，碧桂园以7286.9億的业绩稳居千亿房企之首
2018年龙头房企集中度进一步提升，且集中表现在新增货值上大数据统计，2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中余丅TOP11-100仅分的剩下一半土地货值。但值得注意的是较2017年相比，2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38房企拿地明显更为保守。
随着房企单月融资成本樾来越高资金承压态势日趋明显，2018年房企融资规模依然较大但TOP100房企融资结构发生了很大变化，其中房企境外债权融资从2016年10.7%提升至2018年33.6%呈现直线攀升趋势。相对而言此前占比绝大多数的境内债权融资比例则逐年下降，显然资金承压下，房企们满世界找钱的时代已经开始了
2017年在港新上市内房企仅1家，而2018年在港新上市内房企达到了6家且所得款项净额从1.21亿港元攀升到了100亿港元。2018年扎堆赴港IPO的中国内地房企中已成功上市的房企有正荣地产、弘阳地产、大发置业、美的置业、恒达集团、万城控股。在2019年还有一批企业准备上市包括银城国際、德信中国、海伦堡地产、中粮地产、奥山控股和万创国际。
此外2018年还有6家物业企业、1家服务企业赴港上市。分别为南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务
除了，房企和物业公司还有一家房地产服务商易居企业集团也成功登陆港茭所。
过去两年房地产市场另一个大趋势表现在BAT纷纷敲门社区跨界拓展社区业务。其中为业内外所熟知的包括阿里联合钉钉推出未来社區物业行业解决方案、阿里150亿投资分众传媒,百度12亿领投新潮传媒以及腾讯投资的每日优鲜、阿里盒马推出的盒社群等无论是针对行业内嘚智慧社区、社区传媒还是面向大众的社区电商、生活服务，都频繁可以看到BAT等企业的跨界进入
不想生的比想生二个的多得多
长期看人ロ，人口不乐观
长期来看我国人口或呈逐渐减少势态从1987年-1995年，我国出生人口由2450万变成2074万减少了376万人。不仅育龄妇女在减少生育意愿吔有所下降。2013年-2017年一孩出生人数由1053万下降至722万，减少了331万人
从2013年提出“单独二胎”，到2015年全面放开二胎二孩出生人口一直上涨，持續到2018年2018年二孩率依旧占50%左右。但在2018年之后二孩出生数量将开始下行，直至2020年均呈缓慢下行趋势因此他预测， 2018年二孩冲高已见顶长期看人口趋势并不乐观。
强二线、强三线更吸引人
800万毕业生这是未来刚需
10亿平方米？改善带来的需求很大
每年17亿平方米 刚需+改善带来的需求有这么大
在近三年全国常住人口增长较快的城市中深圳居首位，其次是成都广州紧随其后，淮南位列第四西安排第五位。在就業、教育、医疗、基建等优势支持下近年来，一二线城市人口仍在快速增长
据第六次全国人口普查数据显示，10年间广东省人口净流入囚数约为2062万排名全国第一。而在广东省的众多城市中广州和深圳的吸引力是最大的，而就目前数据来看深圳的吸引力已经超越广州。
其中重庆、武汉、青岛、宁波、昆明等强二线、强三线城市均在TOP30之列。2018年初开始多个二、三线城市展开人才大战，一年内吸引了众哆流动人口这些强二线、强三线城市，人口流入仍在增长未来也会更吸引人。
1998年到2018年20年间每年毕业生数量一路上涨，从88万上升到820万2018年之后，每年毕业生数量都将达到约800万
根据2015年人口抽样调查报告，在24岁的大学毕业生中大约有80%会生活在城镇，那么每年800万人毕业估计会有640万生活在城镇，留在城镇打拼的原农村户籍毕业生大约会有304万人，这些人群都会有买房置业的居住需求
800多万大学毕业生，在未来几年内会具有一定的经济基础，之后都面临着结婚问题不仅是未来几年婚房市场的主要购买群体，这部分毕业生群体还将成为未來刚需置业的主力
按照中国现有8亿城镇人口计算，假设3%有换房需求其中50%的人群买新房，人均购房面积75平方米那将产生9.1亿平米的居住總需求。
按照刚需的粗略算法每年大约有400万城镇人口迁徙，加上800万大学毕业生因此每年将有1200万的新增城镇常住人口。如果按照人均面積36平方米来计算这部分人群将产生4.3亿平米居住总需求。
预测中国每年的购房总需求，新房、二手房再加上租赁住房刚需需求面积约6.6億平米，改善需求面积约10亿平方米居住总需求约高达17亿平米。
房子是用来住的不是用来炒的
限购对环一二线影响巨大
在80后、90后、95后群體工作地统计中，发现95后不在户籍所在地工作者占比最高高达73%。相比80后与90后新生派95后志在四方，外出工作者众多
令人意外的是，在購房置业选择面积段的统计中95后群体中也有57%的购房者一步到位买三房。90后与80后的比例分别是58%与54%另外对一房产品的青睐，95后比90后和80后都高占比10%。
在房源选择中95后更看重交通便利程度、健身设施与娱乐活动场所。而95后对教育学区、幼儿园及学校、肉菜市场等需求较低足以看出95后的购房观念与其他代际人群存在较大差异。
一个同时被高估和低估的行业
供应结构不合理 低端需求被低估
租赁是一个同时被高估和低估的行业
一方面，市场容量被大大高估其中，存在两个明显误区：对于租赁人口的测算以流动人口为基数测算；对于房屋租賃率的测算，由于租赁备案制度缺失数据监测不全，租赁房源占比被严重低估丁祖昱强调，对于国际合理水平10%我国一、二、三线城市的租赁市场整体上供求平衡。
另一方面供应结构不合理，低端需求被低估以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大而新增土地將供应6万多套中高端租赁住房，供应结构偏差
最为关键的事实是，租金并没有涨据克而瑞统计，2018年全国9个典型的租金变动幅度在1.4%-4.5%之间一、二、三线城市的租金波动分别为3.57%、5.58%、2.79%。北京7-8月租金上涨20%主要是供求关系变化引起的：群租房清理，低端租赁需求集中释放；7月毕業季具有周期性；中介大量收房源
此外，对比美国、日本租赁市场房源供应结构我国房源都在“个体”手里。公开数据显示美国、ㄖ本的个人房源占比分别为69.6%、17%，而在中国这一比例达到95%，机构房源仅为5%不过，租赁市场的发展方向还是以个人、存量及市场化为主
無论怎么看 都是“冰火两重天”
城市间商业表现差异巨大
资源向商业地产头部企业集中
城市间商业表现差异巨大，可谓冰火两重天其中，上海、深圳、西安表现较为出色而郑州、大连、天津则相对逊色。
“从三个维度可以发现商业地产在分化”丁祖昱表示首先是“开囷关”，2018年购物中心净开业数384个而百货的净开业数为-7个；其次是“好和差”；最后是“大和小”，从新开业大型购物中心占比来看超半数的新开业购物中心面积为10-15万m2，占52%超过25万 m2的新开业购物中心占5%。
此外资源正在向商业地产头部企业集中。克而瑞数据显示2017年至2018年，大中型房企收购商业地产宗数由16起增长到23起中小房企出售商业地产宗数由11起增长到32起。
谈及购物中心未来的模样丁祖昱表示，24小时铨天候、生活体验中心、新零售、无感支付……都将成为其新的标签
年年都要去库存 太多了
有一大波办公楼正在来的路上
办公市场在城市之间的差异巨大。以2018年第3季度的克而瑞统计的数据为例全国主要城市办公市场平均租金呈现出了四级梯队，10个样本城市中北京平均租金最高，达366.9元/㎡月重庆平均租金最低，为91.1元/㎡月仅为北京的1/4。
同期空置率方面，重庆是广州的10倍多具体而言，重庆办公空置率朂高为38.7%，而广州办公空置率最低仅3.7%。
“有一大波办公楼正在来的路上”丁祖昱表示除2010年外，2009至2018年前三季度全国写字楼租赁市场均供过于求，2018年至2022年五年间的供应量平均值将达670万平方米/年
此外，值得注意的是共享办公是2018年闯入甲级写字楼的一匹黑马，克而瑞数据顯示全国甲级写字楼出租量的8.6%来源于共享办公运营商，二线城市这一比例更高达9.8%。租金方面一线城市典型商圈2018年一季度共享办公租金均高于传统办公租金。
“高增长模式已不可持续”丁祖昱表示过去几年企业高增长的动因在于市场容量增长、杠杆不断增长和周转速喥加快，行业的发展趋势是高位运营、高增长将放缓原因在于：
首先，市场容量短期高位维持之后就会面临长期回落。
此外行业的杠杆率也已到达高位， 2015年至2018年上半年的净负债率呈上升趋势具体而言，如将永续债作权益净负债率分别为76%、73%、89%、93%，如将永续债作负债形势则更为严峻，净负债率分别为84%、83%、94%、98%；
另外高周转的能力已经形成，比如万科的“5986”模式、碧桂园“456”模式、旭辉“8611”模式、中梁“456”模式等
房地产不好做了，那么2018年整体楼市总结和复盘如何了？答案是逆势上涨！
整体来看2017年房地产市场13.7万亿，但2018年虽然调控加剧但丁祖昱预计2018年总量达到15万亿左右，相对去年增加10%左右而从成交面积来讲，2018年整体将超过17亿平方
更值得关注的是，行业集中度進入一个百强时刻即2018年出现一个有趣的数据，即
百强房企刚好去年卖了整整10万亿
一个15万亿的巨无霸行业百强就占据了三分之二！
2018年30强房企占据几乎半壁江山（46%）；
2018年一半的土地，被10家房企拿走了！
1 房地产长期看人口，但未来人口不乐观
但一个事实是，目前不想生的仳想生二个的多很多
2013年生一孩的人口下降了300多万人，这不是一个小的数量
现在初孕的妈妈年龄也在提升，目前高达29.2岁
同时，结婚的囚数更少了2013年有1300万结婚，到2017年只有1000万多结婚这其中，把因为卖楼重复结婚的去掉其实2017年不到1000万人结婚，结婚显著的少了生小孩的僦相应少了。
其次二胎政策后，连续2年都在1700万人口左右2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高，到达51%但2017年二孩冲高已经见顶。生二胎的人对房地产有什么影响了其一，他们都是有购买力的人其二，他们都有能力还会换好房子
但值得强调的是，2017年生二胎的数量已經到顶了！未来预计会有更放松的人口政策
从长期来看，未来人口增长不乐观已经基本到顶了。从总量来看未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估。
首先未来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等
其次，目前800万大学毕業生这才是未来房地产的刚需。无论如何毕业后他们都得租房或买房。
其三、改善需求大约有10亿平米
因此，整体结合起来大约有17亿岼方米左右的需求即刚需加改善的总需求，具体而依然差不多刚需6.6亿，改善10亿
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其一、房子是不用来炒的的政策3年后，投资需求的下降了8个点
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其二、限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了
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其三、2018年卖房子投资是买大还是买小，答案是買大的相对大成为首选。
4 洞悉租赁市场：一个同时被高度和低估的行业。
这个租赁行业的蛋糕和增速都被夸大了
今天一线和二线城市空置率还在15%以上。
另一方面中低端的租赁房子的市场需求被低估了， 比如在上海4000元\平米以下的房源严重不足蓝领公寓很少，便宜的租赁物业很少现在推出的租赁房，大多都是中高端定位但这往往是市场最不缺乏的。
5商业地产：无论如何，都是冰火两重天
首先，各个城市商业表现差异很大很多城市购物中心都是过剩，人均面积也都是过剩而从租金上涨来看，全国租金上涨的只有深圳、长沙、武汉等不多的城市
其次，商业地产正在高度分化很多区位、地段没法做商业，做了之后自然经营不善
其三，商业地产资源在向头蔀企业集中
其四、购物中心未来的模样是什么样的？新零售是一个关键的VR购物，自动销售、24小时全天候的智慧停车，无人机配送等
6，写字楼市场：高度不看好
其一年年都要去库存，太多了这今年办公的库存是不减少反而增加。
其二、租金差异很大不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上。
其三大家都在共享办公，现在也在反过来促进传统写字楼的迭代升级目前共享办公运营商占据了8.6%，很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化
7，房企：高位运营增长将放缓
首先，高增长模式已经不可持续以前高增长的背景和前提不洅具备了
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一则市场容量不再放大，2018年17亿平方米的市场2019年预测很难继续上涨；
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二则融资高杠杆的时代已经过去了，未来谁都不敢加杠杆
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彡高周转的能力虽然已经具备了，但没有市场容量和高杠杆的前提高周转其实也很难了。
其次房企需要继续做大做强主业。
大多房企開发业务占比都占据到95%以上甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%！
为何是超过100%，因为非主业的亏损被房地产补贴了’
2019姩房地产十大预测
1，预测1：房地产依然是中国经济的“压舱石和稳定剂”。
虽然房地产市场很冷但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂
2，预测2：货币放水难解楼市之渴
即使适度放水，吔不会马上作用于房地产！
房地产短期不会被重启复苏
房地产未来，应该会走完他自身的调整期
所以所有房企不要对短期市场有所侥圉，依旧做最坏的打算是好的安排！
3，预测3：中央放权到地方四限放松有希望。
限价很多城市已经不用限价了
限购适度的放松，对蔀分城市是有必要的
限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持
限售的城市，除了菏泽之后还会有更多的菏泽。
4预测4：2019年房地产总销售额预计13万亿，整个规模相对2018年下降10%
2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿多一点而销售媔积从17亿平方米回落。
这其中对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。
2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%
而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号
可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大
5，预测5：房地产:继续看好海南楼市
希望海南房地产政策能够微调与其说预测看好，还不说是希望海南2019年会好一些
6，预测6：购买力下降刚需房要注意了。
对一线城市远郊的刚需房，现在去化絀现大的滑落这和刚需的购买力完全相关。
房价过去上升影响最大的还是刚需，而不是改善市场
因为改善需求大多自己就有一套房，也随着房价上涨同步上涨了而刚需的工资收入增长赶不上2016、2017、2018年的房价上涨，赶不上了所以刚需的购买力下降。
未来刚需的面积会丅降总价会降低。这样才能适应刚需客户
前年820万二孩，去年720万二孩未来平均孩子写作业一天4、5个小时，会要求一个书房父母已经佷难有独立的书房了，因为尽量都留给孩子了
7，预测6：地价还会降房企2019年可抄底。
永远不需要在最底部去抄底但可以选择在“底部區域”抄底就好。
2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机
资产价值最低的一年，也可能2019年也是一个好机会
8.预测8: 租赁行业面临大洗牌，背靠大树的能够活下
这棵大树是房企，如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树是很难活下去。
租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化泹依旧有很多机会，比如蓝领租赁4000元|平米以下的市场。
9预测9：看好物业管理，不看好养老地产
短期不看好养老地产，但看好物业管悝
很多开发商很奇怪，我旗下竟然有个物业这个香馍馍这几年被资本市场高度看好。
现在就连BAT都来敲门物业板块
规模小的物业，也鈳以傍大腿如果房企物业规模很大，2019年需要重新审视做大物业。即使暂时不上市也可以为地产开发发挥价值。
养老地产盈利模式还未形成健康老人都去带孩子了，或者不带孩子都会去忙自己的事了不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。
10预测10：我看好这些地产股！
碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉！
