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太原市中级法院副院长任有会利用职权插手案件以权压法
太原市中级人民法院副院长任有会利用职权插手案件以权压法
& & &关于太原市中级人民法院副院长任有会插手薛全香与城镇居民任元元农村宅基地房屋纠纷案件、相关审判人员枉法裁判的控告材料
国务院办公厅：
在此向你们实名反映任有会，工作单位：太原市中级人民法院，职位：副院长，涉嫌插手薛全香与城镇居民任元元宅基地纠纷案件依法审理，三级法院的主审法官枉法裁判以权压法欺压百姓，已经严重触犯我国法律，严重损害党和政府的形象，现在就任有会的问题向领导反映请予以查处：
首先反映薛全香与任元元关于山西省阳曲县黄寨村宅基地纠纷一案，太原市中级人民法院副院长任有会涉嫌插手案件公正审理；
一、概况：
薛全香与任元元关于山西省阳曲县黄寨村宅基地纠纷一案，薛全香于2015年4月向阳曲县法院申请立案，阳曲县法院于日受理了本案，然而在审理过程中阳曲县法院以各种理由拖延下达判决书，直至日才做出了阳曲县人民法院作出的（2015）阳民初字第256号判决，超过正常审限达三个月之久。薛全香不服一审判决上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院在审理过程中，一直拖延至2016年10月份太原市中级人民法院作出（2016）晋01民终718号民事判决书，该判决违反我法律法规之规定，严重超出正常审限。
二、太原市中级人民法院在审理本案中出现任有会干预情况；
薛全香不服一审判决于日上诉至太原市中级人民法院，在中院受理本案后，任有会就插手干预了该案。关于薛全香与任元元宅基地纠纷案件在米青山开庭后明确告知当事人本案合同应属无效，要发回阳曲县人民法院重审，本案参考北京画家村案件，城镇居民不能购买农村宅基地，调解不成就要发回从审，依法改判。庭审后中院一直不出判决，在三个月审限即将届满时我联系米青山法官询问情况，米法官说领导要让上会研究呢。我问是审委会？米青山说是庭务会（依据民事诉讼规定作出判决审判组织是合议庭和审判委员会不是庭务会）研究。后来我在给米青山打电话询问判决情况，米青山说报告早就出来了，任有会任院长不给签字，报告通不过，无法出判决。本案超出审限一直不能做出判决，我信访到山西省高级人民法院纪检组反映情况。纪检组一位姓赵的工作人员向太原市中级人民纪检组千峰核实情况，千峰找到米青山核实情况，米青山反馈情况是：&薛全香与任元元宅基地纠纷案件一到中院任有会院长就扣住该案不放手，任有会要求我不能发回重审，必须在中院改判，改判前提是合同有效宅基地不能返还，把超出诉讼请求的部分去掉。米青山表态要改就要依法全改，合同无效，宅基地返还，抵押权也合法，超出诉讼请求的判向去掉也合法了，被告也应该得到补偿。&得到以上反馈后山西省高级人民法院纪检组姓赵的工作人员让我去找太原中院候院长反映情况，我就在中院门口等候院长，我等到了但是被法警拦住了，后来侯院长派法警队队长和我联系询问情况，我就把薛全香和任元元宅基地纠纷案件严重超期审理不出判决的情况告诉了他，后来执行局副局长韩流栓给我答复我已经和主审法官沟通尽快判决。几天后我联系米青山询问判决，米青山说今天上午任院长组织了庭务会研究，本案判决已出，我在会上已经将我的意见向任院长做了汇报，任院长不同意我的意见，判决结果是任院长决定的。我的意见已经记录在合议庭会议纪要中。我之前就告诉过你们了让你们找上合适的关系找任院长，你们找不下，我也没办法，领导决定的案件我也没办法。
其次反映关于山西省高级人民法院、太原市中级人民法院、阳曲县人民法院、太原市人民检察院就薛全香宅基地纠纷案件枉法裁判
一、案件概况：
日，我的大儿媳以我的的名义与任元元签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于阳曲县黄寨村黄兴路西四排一号的正房六间出售给任元元，房屋价款为五万六千元。任元元实际支付五万一千元，剩余五千元因存在信用社抵押贷款手续而未实际支付。后来本人得知，任元元早于2002年就转为城镇居民并办理了户籍迁移手续。
依据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十三条、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[号）等规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让给集体组织以外的个人；严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。而被告不具备受让《房屋买卖协议》项下房屋的资格。此外，本人曾于2002年以坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款提供抵押，并办理了抵押登记手续。
我认为大儿媳以我的的名义与任元元签订《房屋买卖协议》符合《合同法》第五十二条规定，属应当依法被确认无效的合同遂向阳曲县人民法院提起诉讼，要求依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并判令任元元返还房屋（六间共计127.6平方米）及院落。
阳曲县法院于日受理了本案。开完庭以后阳曲县人民法院又以各种理由拖延下达判决书，直至日才做出了阳曲县人民法院作出的（2015）阳民初字第256号判决，该判决书存在两超，超诉求超审限，超过正常审限达三个月之久。
阳曲县法院判决认为任元元2002年成为非农业人口但其至今仍生活在阳曲县黄寨镇黄寨村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅。
该判决还认为法律并未对农村村民出售、出租宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。故本案双方所签的《房屋买卖协议》应认定有效。
我不服一审判决上诉至太原市中级人民法院，然而由于各种原因二审法院依然未能在法定期限内做出判决，一直拖延至2016年10月份，严重超过正常审限。
太原市中级人民法院通过庭务会做出决定于日作出（2016）晋01民终718号民事判决书认可原审判决认定的事实和裁判的法律依据，做出了维持原判的民事判决书。案件的审判工作应当有本案的合议庭独立完成，然而该案居然是通过违反法定程序的庭务会作出的判决。
本人对太原市中级人民法院的判决服不服提出再审，山西省高级人民法院彭志祥以两审法院均有领导插手该案件，怕得罪人故不予启动再审作出（2017）晋民申615号民事裁定书裁定驳回薛全香的再审申请。
我不服山西省高院的裁定于日向太原市人民检察院申请抗诉监督，在太原市人民检察院抗诉监督过程中太原市中级人民法院、阳曲县人民法院拒不提供案件材料，拒不配合检察院的监督工作，经过中央巡视组发函督办，太原市中级人民法院不得不将案件交出，经过近一年的时间太原市人民检察院认为法律并未禁止城市居民到农村购买农村房屋和宅基地，于2018年7月作出不支持监督申请决定书。我在去找太原市检察院主办人员张新成沟通时他说法院不想得罪人就让我们检察院得罪人，我们也不得罪人，然后做出了不支持监督申请决定。
2018年2月中央巡视组进驻山西，我于3月6日向巡视组投递了相关投诉材料，中央巡视组审核了我提交的材料认为存在枉法裁判、司法不公的情况交由山西省高院复查，至今无果。
二、依据我国法律法规之规定该案件应当判决合同无效；
我国《民法通则》第九十二条& 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》115、抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。
依据《中华人民共和国合同法》第四十二条& 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条& 有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。&第五十六条& 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条& 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条& 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。第一百五十三条& 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
依据《土地管理法》第六十三条& 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条& 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[号）第四条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二条& 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或&小产权房&。
《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔号）第三条& 严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。&
最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（法发[2008]36号）第二条中指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。
最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知(法办【号)15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
2015年度全国民事审判工作会议纪要。现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系 还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政 策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农 村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋 进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
依照以上我国法律法规之规定，本案中签订何的房屋买卖协议应当依据合同法之规定应当认定合同无效。
三、该案件在审判中出现的错误
（一）一、二审判决对案件事实认定存在错误和遗漏：
1、本人处分房屋授权及《房屋买卖协议》签字按印真实性未予查明
本案中本人并未授权王玉仙对房屋进行买卖，也未在《房屋买卖协议》上签字按印，这一事实我方已当庭陈述并与证人证言印证，但一审、二审判决中并未对签字按印的真实性问题进行认定，存在关键事实的认定遗漏。
2、一、二判决对被告村集体组织成员身份认定错误
村集体组织成员身份是享有农村宅基地使用权的基础，也是本案房屋买卖行为效力的决定因素之一。一审判决中查明&任元元于日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口&，且被告对此事实当庭承认。然而在此基础上一审判决提出&2002年虽因土地征用而成为非农业人口，但其至今仍生活在阳曲县黄寨村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅&，变相承认了其村集体组织成员身份。二审判决支持了原审法院对这一事实的认定。
这一认定既缺乏证据支持，也无相关法律法规依据，显属认定错误。被告在户籍已迁出本村集体组织，户籍登记明确为&城镇居民&的情况下，不具备村集体组织成员身份，不应再享有本村集体组织成员的相关权利，本案房屋买卖行为当属城镇居民购买农村住宅，依法应于确认无效。
3、涉案房屋抵押贷款时间认定错误
一审判决认定&贷款时间和本人抵押担保时间均为日，他项权证也是日办理的&&协议签订在先，抵押登记在后，抵押不影响合同的效力&与事实不符。二审判决支持了原审法院对这一事实的认定。
我方实际于2002年就办理了贷款和抵押手续，但由于2002年《物权法》尚未颁布，抵押仅记载于登记机关登记簿中，未发他项权证。在我方提供了借款抵押登记缴费收据等相关证据并申请人法院调查取证的情况下，法院在调取证据时仅调取了该抵押贷款2005年续展并办理他项权证时的资料，存在证据调取遗漏。法院据此对涉案房屋抵押时间和合同效力的认定存在错误。
4、本人丈夫宋诚世村集体组织成员身份问题未予查明
《土地管理法》第六十二条规定&农村村民一户只能拥有一处宅基地&，在本人薛全香户籍迁出本村集体组织后，其丈夫仍属村集体组织成员，有权以户为单位享有宅基地使用权及其上房屋。我方提交了村委会出具的本人丈夫宋诚世系本村村集体组织成员身份证明，但一审、二审判决中并未对宋诚世村集体组织成员身份问题查明事实。
（二）一、二审判决适用法律存在错误：
1、一审判决认定的判断合同效力依据法条不当
一审判决依据《〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条认为合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
本案对合同效力的判断是基于《合同法》第五十二条中&（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&及&（五）违反法律、行政法规的强制性规定。&两部分。
（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
《合同法》第五十二条明确规定&恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同当属无效&，而本集体经济组织成员以外的人购买集体土地上房屋的行为侵害了集体和集体组织成员的利益，显然当属无效。最高人民法院发布的《全国民事审判工作会议纪要》(法办【号)、《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（法发[2008]36号）都指出：&依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。&，正是对集体利益合法性的正面确认。
（2）违反法律、行政法规的强制性规定
除《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规范性文件外，《宪法》第十条、《土地管理法》第六十三条、《物权法》第一百五十三条也对禁止非村集体组织成员购买宅基地上房屋做了相关规定。
《宪法》第十条规定：&任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。&所谓非法转让土地，即违法法律、法规、规章的规定直接或间接的转让土地。而本案中任元元购买村民集体组织宅基地上房屋并试图以此取得本应属于村民集体组织成员专属权利的，足以认定为非法转让土地，而《房屋买卖协议》也应以《合同法》第五十二条第五项规定认定无效。
《物权法》第一百五十三条规定：&宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。&，该条文系转致性法律规定，《物权法》通过转致对宅基地使用权的取得、行使和转让的法律规定及法律后果明确适用规定《土地管理法》等法律和国家有关规定。本案中《土地管理法》对宅基地使用权的转让明确的做了限制性规定，我方所列举的其他国家机关的相关规定正是对《土地管理法》的解释和细化，应当属于国家有关规定范畴。故任元元系非村集体组织成员购买村集体组织宅基地上房屋违反了土地管理法和国家有关规定，即违反了《物权法》第一百五十三条规定。
因此，本案对合同效力的判断基于《合同法》第五十二条中&（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&及&（五）违反法律、行政法规的强制性规定。&两部分。
2、一审判决对《土地管理法》第六十二、第六十三条适用解释错误
一审判决认为《土地管理法》第六十二条&法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制&，但事实上城镇居民购买村集体组织宅基地上房屋严重损害了村集体组织及其成员的利益，属于《合同法》第五十二条中&（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&的情形。当事人的意思自治并不能突破法律对公共利益的保护，因此一审判决中提出的&未对出售行为设置任何限制&存在法律解释错误。
一审判决认为《土地管理法》第六十三条&农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质&，这一解释应限于受让方也是本村集体组织成员的前提下，如果受让方并非本村集体组织成员，就会改变宅基地的集体土地性质。而本案一审判决由于在事实认定中存在错误，将本法条适用于已迁出本村集体组织的城镇居民被告，存在法律适用错误。
3、诉争房屋与宅基地属房地一体，受让资格应综合考虑
一审判决所称诉争房屋转让不影响其所在土地宅基地性质，不受《土地管理法》第六十三条规制。然而《物权法》第一百一十五条规定：&主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。&房屋与土地是天然共生互相依存的关系，二者互为主从，在合同未有特殊约定的情况下转让房屋当然的伴随着土地使用权的转让。房地一体决定了只有同时具备房屋和土地的受让资格才能成为适格的农村房屋受让人，任元元显然并不具备该条件。
（三）、一审判决超出原告诉讼请求；
阳曲县人民法院一审判决认为为便于双方继续履行合同，结合本案诉争房屋现状，被告对原告酌情补偿，并在判决第四项判令仁元元于本判决生效后十日内支付申请人30000元，而该项判决原告在诉讼中并未提及。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。然而一二审法院判决在未支持原告合同无效的和相关损失的情况下判令被告仁元元支付原告30000元于法无据，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项规定的原判决超出诉讼请求的情况，依法应当再审。
四、该案在审判过程中有人为干预案件正常审理和徇私舞弊枉法裁判的行为；
阳曲县人民法院在审理案件中存在的问题。一、阳曲县法院于日受理了本案，同日我提出了证据调取申请书，主审法官义书阁推脱不调取证据，对我说如果我依职权给你调取证据就会受到受批评，让我去找张院长，只要张院长签了字就给我调取证据他就没什么说的了。无奈我找了张院长才给调取了一封不完整的证据。通过义书阁的语言表述可以看出有认为干预的情况。二、阳曲县县人民法院调取不完整证据就要开庭，开庭中我们提出调取证据不完整，要继续调取证据。庭后主审法官义书阁要求我撤销调取争取证据申请书。三、庭审后，我们找义书阁要求他尽快下判，义书阁明确告诉我们，我们的案件和北京画家村案件相似，如果依法判决晋应当认定合同无效，但是我如果这样判了就有人要收拾我。
太原市中级人民法院人民法院在审理案件中存在的问题。一、枉法裁判，主审法官米青山当庭表示农村宅基地不允许自由买卖，任元元也认以他的身份不能买农村宅基地，然而米青山在判决中并未纠正一审错误判决。二、庭审后我们催促米青山尽快下判决，他表示我已经写好但是领导不签字。后经了解该案件的审理中民事副院长任有会一直干预案件的审判，让主审法官不能发回从审，宅基地不允许动，撤销超诉讼请求的三万元。三、庭务会决议案件结果，庭审后，太原中院迟迟不予判决，后来在我的一再催促下米青山下达了判决，但是他说这份判决结果不是他的意见是庭务会决定的。
山西省高级人民法院在审理案件中存在的问题，一、彭志祥表示不启动再审程序的原因是在两审中均有院领导的参与；二、在山西省高院裁定下达后彭志祥在进行裁定示明的程序中他表示宅基地不允许自由买卖是强制性规定国务院态度很明确但是存在领导参与不能启动再审。
太原市人民检察院在审判监督过程中遇到的问题：阳曲县人民法院以案卷已被太原市中级人民法院调取为由推脱拒不交卷；二、太原市中级人民法院无任何理由私扣案卷拒不返还案卷，阻挠太原市人民检察院调取案卷，阻挠审判监督工作的进行。
中央巡视组在发函要求妥善查处解决问题后，人民法院也是流于形式，没有任何实质性审核，冤假错案无法纠正，至今无果。
这些情况有录音为证。
十九大以来中央要求让每个当事人在每个司法案件中感受到公平公正减少当事人的诉讼累诉讼成本的增加，严格依法办案杜绝人情案，金钱案，关系案，冤假错案的发生。不准领导干部插手及过问案件，不准许以权压法、以言代法。
在此，我恳请国务院办公厅查处有关人员，对该案进行监督审查，纠正错误判决，以维护人民的合法权益。
控告&人：薛全香
& & & & & & & &
住&&& 址：阳曲县黄寨镇黄寨村龙王沟75号
联系方式：
& 2018 &年 8 & 月16 & & 日
&附判决书，
山西省阳曲县人民法院
民事判决书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （2015）阳民初字第256号
&& 原告薛全香，女，日出生,汉族,阳曲县黄寨镇黄寨村村民，住本村龙王沟75号。
&& 委托代理人郭宏伟，北京中伦文德太原律师事务所律师。
&& 委托代理人李宁，北京中伦文德太原律师事务所律师。
&& 被告任元元,男，日出生，汉族，阳曲县黄寨镇黄寨村村民，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路西四排一号。
&& 委托代理人赵存福，山西黄河律师事务所律师。
&& 委托代理人任伟(系被告任元元的儿子) ，男，阳曲县交通局工作人员，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路西四排―号。
&&& 原告薛全香诉被告任元元农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛全香及其委托代理人郭宏伟，李宁，被告任元元及其代理人赵存福，任伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
&& 原告薛全香诉称，日，原告大儿媳王爱香以原告的名义与被告任元元签订《房屋买卖合同》，约定原告薛全香将坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的正房六间出售给被告，房屋价款为五万六千元。被告实际支付五万一千元，剩余五千元因无法过户而未实际支付。但原告后来得知，被告早于2002年就转为城镇居民并办理了户籍迁移手续。
依据《物权法》第一百五十三条，《土地管理法》第六十三条，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[号)第四条等的规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让给体组织以外的个人；严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。而被告已于2002年取得城镇户口，不具备受让《房屋买卖协议》项下房屋的资格，此外，原告曾于2002年以坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智提供抵押，并办理了抵押登记手续。因此原被告签订的《房屋买卖协议》符合《合同法》第五十二条规定的&违反法律、行政法规的强制性规定& ，属应当依法被确认无效的合同。
&& 依据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。我方请求法院判令被告返还原告坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋及院落。
&& 依据《民法通则》第九十二条，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。因原被告签订的《房屋买卖协议》属无效合同，我方请求法院判令被告支付原告自2005年1月起至起诉之日房屋实际使用费用，共计79950元。
&& 综上，为维护原告合法权益，请求1、确认原被告签订的《房屋买卖协议》无效;2、判令被告任元元返还原告《房屋买卖协议》项下房屋(六间共计127.6平米)及院落;3、判令被告支付原告自2005年1月起至起诉之日房屋实际使用费用，共计79950元;4、判令被告承担诉讼费用。
&& 被告任元元辩称，一，原告的诉讼请求违反了法律规定，的民事案件案由规定，原告的第一个诉求是确认合同效力纠纷；第二个诉求是占有物返还纠纷;第三个诉求是不当得利纠纷,依法不能同时审理三个民事法律关系案由。二、原告主张双方的协议,因违反国家强制性规定无效的理由不成立。第一、双方的农村房屋买卖合同是在自愿,平等、诚信基础上，在法律允许的前提下达成的，而且已实际买卖十年之久，第二、双方的买卖合同符合法律规定，为有效合同。原被告双方的房屋买卖合同签订时，相关法律并没有禁止非农村居民购买农村房屋，第三、原告提出合同无效的诉讼主张，所引用的相关法律依据是错误的，不适用于本案双方的合同纠纷。首先，原告引用《土地管理法》第63条:&农村集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设&并不是指&农村宅基地&。《土地管理法》第62条对农村的宅基地作了特别的规定，该法律条款不能作为本案确认合同无效的法律依据。其次国土资源部国土资发﹝号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。三、原告认为《房屋买卖协议》由于抵押无效的理由不成立。原告提供的涉及抵押的证据没有一个能够说明与涉案标的物存在关联。四，原告认为宋二牛、王爱香签订协议时有过失，导致协议无效的理由不能成立，当时王爱香与宋二牛就协议的具体内容与原告薛全香通电话沟通，原告对协议内容是清楚的，协议签订后原告也收取了购房款，原告还让其爱人宋诚世交付被告房产证并将该住房腾空后交给被告任元元居住，履行了协议。原告对王爱香的代理行为是认可的。五、原告认为被告应退还房屋和赔偿不当得利的主张没有法律根据。原被告的房屋买卖协议签订后受法律保护，未经人民法院依法解除或当事人协议解除前，原告无权对该房屋主张返还，原告主张返还不当得利，没有法律依据，被告是通过买卖协议占有房屋的，其行为具有法律上的根据。六、原告的诉讼主张，超过了法定的诉讼期限。七、原被告的房屋买卖协议，符合我国法律有关宅基地的规定。双方于2005年签订协议时，原告同时拥有黄寨村委会的宅基地两处，一处是本案争议的标的物，一处是位于黄寨村铜西巷二排1号，按照《土地管理法》第62条规定的&一户一宅&原则，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不能超过规定的标准。当时原告拥有两处宅基地，属于违法拥有宅基地的行为，因此，原告必须出卖一处住房。八、被告的户籍与原告的户籍原来同是一个农村集体组织的成员一黄寨村村民，现在又都是因为政府占地开发被统一成为所谓的&城镇居民& ，不违背国家的相关法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
&& 经审理查明，日，经现场打电话征求原告薛全香的意见，原告大儿媳王玉仙(又名王爱香)以原告的名义与被告任元元签订《房屋买卖协议》，介绍人为原告薛全香二小子宋二牛，协议约定：原告全香将坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的宅院一处出售给被告任元元元，一、全院有正房六间，价款为人民币五万六千元。买方首付现金46000元，剩余10000元在2005年9月上旬交钥匙时付清(交款以收条为凭) 。二、卖方将宅院土地证和房产证在过年后正月十五前交于买方，三、宅院水暖电设备齐全，有线电视和电话线路通畅，水、电、电视、电话费用由卖方支付到2005年8月底。协议签订后被告任元元当场交付房款46000元，原告大儿媳王玉仙给被告出具46000元收条。原告出售给被告的正房六间有阳曲县人民政府颁发的房屋所有权证两支, ，东面的三间正房房产证号为阳字第1010124号，地号为1-123017，建筑面积60.80平米；西面的三间正房房产证号为阳字第1010106号，地号为1-123016，建筑面积60.80平米；所有权人均为原告薛全香。日，原告薛全香丈夫宋诚世将东面三间正房的房产证即阳字第1010124号房产证交与被告任元元，因原告方称西面三间正房的房产证即阳字第1010106号房产证由原告儿子宋智抵押贷款而未能交付被告任元元，被告任元元当时支付余款10000元的一半5000元，宋诚世给被告出具5000元收条。同时原告方将协议约定的房屋和宅院交付被告任元元，被告任元元实际占有并居住至今。阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于日给阳曲县国土资源局出具证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，特此证明。土地使用权归任元元。
还查明，原告薛全香于2008年和黄寨村部分村民一起由黄寨村农业户口转为非农业户ロ。被告任元元于1983年将户籍迁入阳曲县黄寨镇黄寨村，2002年阳曲县人民政府决定在黄寨村南河开发建设阳曲县南河公园占地，因土地征用原因，阳曲县人民政府和黄寨村委会将任元元的全家户口随同黄寨村第五村民小组种地的村民一起转为非农业户口。当时黄寨村村民任元元于日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口，但被告任元元仍一直在黄寨村居住生活至今。
另查明，原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押，并办理了抵押登记手续，原告提供了信用社借款契约及缴费单和阳曲县房产管理所收款收据。其中，借款契约为阳曲县杨兴农村信用合作社出具，时间为日，借款人为宋智，借款金额40000元；缴费单也是阳曲县杨兴农村信用合作社给宋智出具，时间为日，名称为贷款工本费5元贷款手续费5元，合计10元；阳曲县房产管理所收款收据，时问为日，收原告薛全香评估费200元，登记费27元，工本费10元，合计237元。 原告申请本院向阳曲县农村信用合作联社调取原告于2002年为宋智贷款抵押登记涉案房屋及延期手续等相关信息，根据本院调取的证据所反映的事实是：原告薛全香儿子宋智于日与阳曲县杨兴农村信用合作社签订借款合同，向阳曲县杨兴农村信用合作社贷款39000元。借款人宋智与贷款人阳曲县杨兴农村信用合作社、抵押人薛全香于日签订抵押担保借款合同，贷款期限为日起至日止，抵押人薛全香于日在阳曲县房地产管理局办理房地产抵押物清单，以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的正房三间作抵押，并于日在阳曲县房地产管理局办理房屋他项权证，抵押房产证为阳字第1010106号房产证。
&&& 本案的证据有：
&&& 一、原告薛全香提供的证据：1、房屋买卖协议，证据内容原被告双方就涉案房屋签订了房屋买卖协议，协议对房屋坐落、价款、付款方式做了约定。证明内容双方签订的《房屋买卖协议》，涉案房屋系村集体组织宅基地上房屋，但被告不具备该村集体组织成员身份，导致合同无效，本合同签于2005年，但合同中所述房屋其中三间已用于抵押借款，并办理了抵押登记，因此，被告未经抵押权人同意的情况下签订《房屋买卖协议》当属无效合同。2、房屋所有权证复印件(阳字第1010106号)证据内容涉案房屋所有权人为薛全香,建筑面积60.80平方米。3、房屋所有权证复印件(阳字第1010124号)证明本案房屋买卖协议项下房屋其中三间房产证号为阳字第1010106号,另三间房产证号为阳字第1010124号,载明所有权人均为原告,不动产所有权人以登记为准,权利人有权行使返还原物请求权。4黄寨村村委会证明,证据内容黄寨村村委会出具的被告户籍迁移情况证明,证明黄寨村村委会证明被告已于2002年迁出村集体组织,成为城镇居民。宅基地使用权和其上房屋所有权依法只有村集体组织成员才有权受让,被告在签订本合同时已经迁出村集体组织,不具备签订房屋买卖协议的资格,依法本合同当属无效。5、信用社借款契约及缴费单,证据内容原告之子宋智向信用社借款40000元。6、抵押登记缴费收据证据5、6证明内容:原告之子宋智曾于2002年向信用社借款,并以原告其中三间房屋抵押担保,原告用涉案房屋为宋智抵押借款。7、租赁证明,证据内容涉案房屋曾于2003年出租,当时租户和永杰出具了当时租赁情况以及租金的证明。证明买卖协议项下房屋曾于2003年租赁给和永杰,当时和永杰租赁两间半,租金每月250月,以此推算,当时六间房屋的租金每月约为600元,8、村民身份证明,证据内容原告丈夫宋诚世现系黄寨村村民。
&& 二，被告任元元提供的证据:1、《房屋买卖合同》;2王爱香收款收条一张;3、宋诚世收条一张;4、宋诚福(宋二牛)代薛全香收条为复印件;5、房屋所有权证;6、王玉仙(曾用名王爱香)关于卖房证明及身份证;7、宋诚福(曾用名宋二牛)关于卖房证明身份证;8、胡志明证明及身份证;9、刘金玉证明及身份证;10、李秀英证明;以上10个 证据证明双方买卖协议是经过原告授权的,由王爱香代理买卖,证明买卖协议是真实的,公平诚实信用的原则上达成的协议,双方的协议不存在原告所讲的违反《合同法》第52条的规定,双方协议已经履行,原告已经将房屋交给被告使用,房产证已经交付被告使用,尚未变更房产所有,证明原告违约了,没有按协议变更所有权11、阳曲县黄寨镇黄寨村委会宅基地证明:12.阳曲县黄寨镇黄寨村委会关于房屋买卖的证明;证明原被告诉争房屋的宅基地使用权已经有黄村村委会确认由任元元使用,也认同对于宅基地双方可以进行买卖,本案原告现在已经不在黄兴路居住了,宅基地使用权纠纷,原告的诉讼主张已经超过了两年的期限,2009年村委会给国土局的证明,原告于2009年已经知道这个情况原告应当在两年内提起诉讼,原告没有在法定期限提起诉讼。13、阳曲县黄寨镇黄寨村委会任元元户籍证明;14、阳曲县黄镇黄寨村委会薛全香户籍证明;证明原被告曾经都是黄寨镇黄寨村的村民,现在都是由于政府的开发转为城镇居民的,如确认本协议无效,原告也违反使用宅基地的情况,原告的诉求不符合法律的规定。15、刘文的证明;16、刘文与薛全香的房屋买卖契约为复印件。证明原告在出卖给被告的房屋的时候同时享有两处宅基地,她的这个情况不符合我国有关法律规定,原告同时享有两处宅基地是她出卖宅基地的主要原因,双方买卖房屋的协议合法。17、证人王玉仙，宋诚福、胡志明、刘金玉到庭作证，
证人王玉仙证明:&我是原告薛全香的大儿媳,2005年初我婆婆委托我和宋成福问寻买房事宜。当时,我婆婆在街上贴出了售房启事,我介绍过一个,没谈成,后来还是宋诚福给联系的买主任元元,只是在签订协议时宋诚福才叫上 我一起去了胡志明家,签协议时,宋成福给我婆婆打电话,落实买卖房屋的各项细节,强调房屋是否两证齐全,我婆婆薛全香在电话中答复,房产证和土地证她都保存着,过年后正月就给拿回来,《房屋买卖协议》是我按的手印,具体房屋买卖情况都是宋诚福和我婆婆协商的,他们商量好后,我才去按的手印,&
证人宋成福证明:&被告多次找过我要买个房子了,当时正好我大嫂薛全香提出卖房了,在街上贴出了卖房广告,我就找我大嫂商量,当时商量好56000元卖了这个房,当时在胡志明家写的协议,胡志明当时提出房产证件全不全的问题,我当时就给我大嫂打电话,核实看证据全不全,我大嫂说是全的了。因为房产手续没有给了任元元,他就扣了下10000元的卖房款。第二年我大哥拿回来了房产证,当时房产证上是三间的房产证,另三间作了贷款抵押了，给了三间的房产证的时侯,我哥就想要些剩余的房款了,任元元就又给了我哥5000元。&
&&& 证人胡志明证明:&我是宋诚福受薛全香委托卖这个房的中间人,当时宋诚福说是受她大嫂的委托卖房子了.当时他们已经商量好的情况下叫我当的中间人,2005年在我家写的协议。当时写好协议的时候我提出有没有房产证土地证?宋成福说是都有了。当时宋成福还给薛全香用免提打了电话,薛全香在电话中清楚的做了安排,说两证齐全,过了年就拿回去了,当时还将房款做了分配,当时说28000元给她的大儿媳,18000元给她扣下,因为当时没有房产证,任元元还扣的10000元。当场就把46000元给了宋诚福了,按照原告的安排给了大儿媳28000元,宋诚福还给王玉仙打了收条宋诚福当时保证两证齐全的情况下,才写成的协议。薛全香三个字不是原告签的名,是代书人签的。手印是原告大儿媳按的,包括中间人的名字也是代书人签的。&
&&& 证人刘金玉证明:&日下午,任元元请我给写协议.写协议的地点是胡志明家,卖方中间人约下宋诚福了,买方中间人约下胡志明了，当时胡志明提出一个问題,房子的证件是否齐全了?宋诚福当时说已经问清楚了,也说好了宋诚福说保证没问题。胡志明就要求当事人薛全香得在场,宋诚福说她大嫂在太原住了回来不方便,说是让她大儿媳过来给签协议了。胡志明就要求宋诚福给他大嫂打电话来确认证件事情。当时免提打的电话,说卖房事情已经商量好,还问证件是否齐全。薛全香说齐全,现在是回不去,回去就给了人家了。当时一下给不了房产证,所以任元元就扣了10000元房款,当时说下薛全香第二年正月回来的时侯,给房产证,任元元再给薛全香剩余的房款。打电话说好后,胡志明才说写协议。电话商量好后,我执笔给写的协议。协议内容是大家说好后,我归纳执笔写的协议。签名都是我代笔写的,按手印是他们各自按的,当时谈到薛全香的手印,商量谁按呀,宋诚福当时说我是中间人不能按,就由薛全香的大儿熜王玉仙给按的手印,宋成福说王玉仙是家人,我是外人,后来就由王玉仙给按了手印,当时任元元56000元都拿的了,因为证件问题,扣了10000元。当时买方任元元就将46000元房款给了宋诚福了,当场宋成福就将其中的28000元给了薛全香的大儿媳了.剩余的18000元让给薛全香留的了.王玉仙收了28000元的时候,因为薛全香的儿媳按的手印,所以王玉仙还让宋成福给她打了个条子。&
&&& 三，本院依法调取的证据:1、向阳曲县公安局黄寨派出所调取的被告任元元户籍证明和常住人口登记表。证明，被告任元元于日户口变为非农业家庭户口,2向阳曲县信用联社及其下属杨兴信用社调取的借款抵押登记材料,原告薛全香儿子宋智于日与阳曲县杨兴农村信用合作社签订借款合同,向阳曲县杨兴农村信用合作社贷款39000元。借款人宋智与贷款人阳曲县杨兴农村信用合作社、抵押人薛全香于日签订抵押担保借款合同,贷款期限为日起至日止,抵押人薛全香于日在阳曲县房地产管理局办理房地产抵押物清单,以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的正房三间作抵押,并于日在阳曲县房地产管理局办理房屋他项权证,抵押房产证为阳字第1010106号房产证。3、向阳曲县房地产管理局调取的证据有阳字第1010106号房产证复印件和阳字第1010106号、阳字第1010124号房屋所有权证存根复印件,以上证据共5页,加盖阳曲县房地产管理局公章。其中阳字第1010106号房产证复印件在设定他项权利摘要一栏内进行了标注:权利人为杨兴信用社,权利种类为抵押权,间数为3间,建筑面积为60.80平米,权利价值为40000元,权利存续期限为1年。4、向阳曲县黄寨黄寨村委会调取的证据,证明黄寨村原村民薛全香于1986年向黄寨村委会交500元地基款,附村委的收据和存款凭证,但收据凭证并未反映出所批宅基地的具体位置.5、向阳曲县国土资源局调取的证据,为阳曲县国土资源局的地藉调查资料,时间为2009年。该资料登记的土地使用者为任元元,土地位于黄寨村黄兴路西4排1号。附原被告签订的房屋买卖协议复印件和阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于日给阳曲县国土资源局出具的证明材料,证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购 买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处,共计房六间,特此证明。现土地使用权归任元元,
&&& 四、本院开庭笔录、询问笔录等。
&&& 本院认为,原被告双方对签订《房屋买卖协议》进行买卖房屋的事实均予以确认,争议焦点关键在于原被告签订的《房屋买卖协议》是否有效。
&&& 一，原被告签订的《房屋买卖协议》系原被告双方真实意思的表示,证人王玉仙系原告薛全香的大儿媳,证人宋诚福系原告薛全香的小叔子,两位证人出庭时的证言证明,原被告签订协议前曾张贴售房启事,并委托两人问询卖房事宜。说明原告出售房屋的想法是真实的,委托宋诚福、王玉仙出售房屋也是事实。原告薛全香在日签订合同时虽未亲自到场,但介绍人现场打电话征求了原告的意见,多位证人对于合同细节的表述也可以认定,合同中原告方的意思表示是真实的。而且双方对《房屋买卖协议》实际进行了履行,房屋已经交付给被告占有居住达10年之久,而且原告所在的阳曲县黄寨镇黄寨村村委会也出具证明材料,证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处,共计房六间,特此证明。现土地使用权归任元元。
&&&& 二，关于被告任元元的身份问题。
&&&& 被告任元元系阳曲县黄寨镇黄寨村居民,原属黄寨村农业户口.2002年虽因土地征用而成为非农业人口,但其至今仍生活在阳曲县黄寨镇黄寨村,故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅。
&&& 三，关于讼争房屋抵押贷款的问题。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同,以建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押,并办理了抵押登记手续。但未提供抵押登记手续的的相关证据.根据抵押权人阳曲县杨兴农村信用合作社给本院出具的相关证据材料,原告儿子宋智贷款时间和原告抵押担保时间均为日,他项权证也是于日办理的。本案原被告双方是日签订的《房屋买卖协议》,协议签订在先,抵押登记在后,抵押不影响合同的效力
&&& 四、是否违反法律、行政法规的强制性规定。
&& 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:&有下列情形之一的,合同无效:&&(五)违反法律、行政法规的强制性定。&《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》〉若干问题的解释(一)》第四条进一步规定:&合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的，行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。&国土资源部国土资发[2004234号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定:&农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证.&但是该通知既非法律,亦非行政法规,不能作为判断合同效力的依据.更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。& 显然,法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅,也未对出售行为设置任何限制」至于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:&农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设,而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质,其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由,(我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法,法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。故本案双方所签的《房屋买卖协议》应认定为有效)
&&& 综上,原被告双方签订的《房屋屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告任元元应支付原告薛全香剩余购房款5000元,原告薛全香应将抵押的房产证交付被告任元元。为便于双方继续履行合同,结合本案讼争房屋的现状,被告任元元对原告薛全香可予以酌情补偿。原告主张《房屋买卖协议》违法,缺乏事实和法律依据,其理由不能成立。原被告双方签订协议后,房屋已实际交付并居住达十年,现原告起诉主张合同无效,要求返还房屋和院落,并支付实际使用费用,显然有违诚实信用原则,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十二条,第六十条,《中华人共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《最高人民法院关于适用(中华人民和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条的规定,判决如下:
一,原被告于日签订的《房屋买卖协议》为有效合同,
&&& 二，被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香购房款5000元，
&&& 三、原告薛全香于本判决生效后十日内将出售给被告任元元六间正房中西面三间正房的房屋所有权证即阳字第1010106号房屋所有权证交付被告任元元
&&& 四、被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香人民币30000元,
&&& 五、驳回原告薛全香的其他诉讼请求。
案件受理费3020元,由原告薛全香负担1510元,被告任元元负担1510元，
&&& 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
&&& 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于太原市中级人民法院。
审判长义书阁
人民陪审员刘俊
人民陪审员施昶
二o一六年一月二十七日
本件与原件核对无异
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 书记员孟鹏风
山西省太原市中级人民法院
民事判判决书
晋01民终718号
上诉人（原审原告）：薛全香，女，日出生，汉族，阳曲县黄寨镇黄寨村村民,住本村龙王沟75号。
委托诉讼代理人:郭宏伟，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李宁，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任元元，男，日出生，汉族，阳曲县黄镇黄寨村村民，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路西四排一号。
委托诉讼代理人:赵存福，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人:任伟(系任元元的儿子) ，男，阳曲县交通局工作人员，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路西四排一号。
上诉人薛全香因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳曲县人民法院（2015）阳民初字第256号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案，上诉人薛全香的委托诉讼代理人郭宏伟，李宁与被上诉人任元元及其委托诉讼代理人赵存福，任伟，到本院接受询问。本案现已审理终结。
原审法院查明，日，经现场打电话征求原告薛全香的意见，原告大儿媳王玉仙(又名王爱香)以原告的名义与被告任元元签订《房屋买卖协议》，介绍人为原告薛全香二小叔子宋二牛，协议约定：原告薛全香将坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的宅院一处出售给被告任元元，一、全院有正房六间，价款为人民币五万六千元.买方首付现金4600元，剩余10000元在2005年9月上句交钥匙时付清(交款以收条为凭) 。二、卖方将宅院土地证和房产证在过年后正月十五前交于买方。三、宅院水暖电设备齐全，有线电视和电话线路通畅，水、电、电视、电话费用由卖方支付到2005年8月底。协议签订后被告任元元当场交付房款46000元，原告大儿媳王玉仙给被告出具46000元收条。原告出售给被告的正房六间有阳曲县人民政府颁发的房屋所有权证两支，东面的三间正房房产证号为阳字第1010124号，地号为1-123017，建筑面积60.80平米；西面的三间正房房产证号为阳字第1010106号，地号为1-123016，建筑面积60.80平米；所有权人均为原告薛全香，日，原告薛全香丈夫宋诚世将东面三间正房的房产证即阳字第1010124号房产证交与被告任元元，因原告方称西面三间正房的房产证即阳字第1010106号房产证由原告儿子宋智抵押贷款而未能交付被告任元元，被告任元元当时支付余款10000元的一半5000元，宋诚世给被告出具5000元收条。同时原告方将协议约定的房屋和宅院交付被告任元元，被告任元元实际占有并居住至今，阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于日给阳曲县国土资源局出具证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，特此证明。土地使用权归任元元。还查明，原告薛全香于2008年和黄寨村部分村民一起由黄寨村农业户户口转为非农业户口。被告任元元于1983年将户籍迁入阳曲县黄寨镇黄纂村，2002年阳曲县人民政府决定在黄寨村南河开发建设阳曲县南河公园占地，因土地征用原因，阳曲县人民政府和黄寨村委会将任元元的全家户口随同黄寨村第五村民小组种地的村民一起转为非农业户口。当时黄寨村村民任元元日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口，但被告任元元仍一直在黄寨村居住生活至今。
另查明，原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押，并办理了抵押登记手续。原告提供了信用社借款契约及缴费单和阳曲县房产管理所收款收据。其中，借款契约为阳曲县杨兴农村信用合作社出具,时间为日，借款入为宋智，借款金额40000元；缴费单也是阳曲县杨兴农村信用合作社给宋智出具，时间为日，名称为货款工本费5元，贷款手续费5元，合计10元；阳曲县房产管理所收款收据，时间为日，收原告薛全香评估费200元，登记费27元，工本费10元，合计237元。原告申请本院向阳曲县农村信用合作联社调取原告于2002年为宋智贷款抵押登记涉案房屋及延期手续等相关信息，根据本院调取的证据所反映的事实是；原告薛全香儿子宋智于日与阳曲县杨兴农村信用合作社签订借款合同，向阳曲县杨兴农村信用合作社贷款39000元。借款人宋智与贷款人阳曲县杨兴农村信用合作社，抵押人薛全香于日签订抵押担保借款合同，贷款期限为2005年12月月23日起至日止，抵押人薛全香于日在阳曲县房地产管理局办理房地产抵押物清单,以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的正房三间作抵押，并于日在阳曲县房地产管理局办理房屋他项权证，抵押房产证为阳字笫1010106号房产证。原审判决认为，原被告双方对签订《房屋买卖协议》进行买卖房屋的事实均予以确认，争议焦点关键在于原被告签订的《房屋买卖协议》是否有效。
一、原被告签订的《房屋买卖协议》系原被告双方真实意思的表示。证人王玉仙系原告薛全香的大儿媳，证人宋成福系原告薛全香的小叔子。两位证人出庭时的证言证明，原被告签订协议前曾张贴售房启事，并委托两人问询卖房事宜。说明原告出售房屋的想法是真实的，委托宋成福、王玉仙出售房屋也是事实。原告薛全香在日签订合同时虽未亲自到场，但介绍人现场打电话征求了原告的意见，多位证人对于合同细节的表述也可以认定，合同中原告方的意思表示是真实的。而且双方对《房屋买卖协议》实际进行了履行，房屋已经交付给被告占有居住达10年之久，而且原告所在的阳曲县黄寨镇黄寨村村委会也出具证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，特此证明。现土地使用权归任元元。
二.关于被告任元元的身份问题。被告任元元系阳曲县黄塞镇黄寨村居民，原属黄寨村农业户口。200年虽因土地征用而成为非农业人口，但其至今仍生活在阳曲县黄寨镇黄寨村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅。
&三、关于讼争房屋抵押贷款的问題。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押，并办理了抵押登记手续，但未提供抵押登记手续的相关证据。根据抵押权人阳曲县杨兴农村信用合作社给本院出具的相关证据材料，原告儿子宋智贷款时间和原告抵押担保时间均为日，他项权证也是于2005年12月月23日办理的。本案原被告双方是在日签订的《房屋买卖协议》，协议签订在先，抵押登记在后，抵押不影响合同的效力。
四、是否违反法律，行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:&有下列情形之一的，合同无效：........(五)违反法律，行政法规的强制性规定。&《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条进一步规定:&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&国土资源部国土资发〔号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定:&农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。&但是该通知既非法律，亦非行政法规，不能作为判断合同效力的依据。更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:&农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&显然，法律并未禁止农村村民出租，出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。至于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:&农民集体所有土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。&其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故本案双方所签的《房屋买卖协议》应认定为有效。
终上，原被告双方签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。被告任元元应支付原告薛全香剩余购房款5000元，原告薛全香应将抵押的房产证交付被告任元元。为便于双方继续履行合同，结合本案讼争房屋的现状，被告任元元对原告薛全香可予以酌情补偿。原告主张《房屋买卖协议》违法，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立。原被告双方签订协议后，房屋已实际交付并居住达十年，现原告起诉主张合同无效，要求返还房屋和院落，并支付实际使用费用，显然有违诚实信用原则，本院不子支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十二条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条,《中华人民共和国土地管管理法第六十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第四条的规定,判决如下，一、原被告于日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。二,被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香购房款5000元。三、原告薛全香于本判决生效后十日内将出售给被告任元元六间正房中西面三间正房的房屋所有权证即阳字第1010106号房屋所有权证交付被告任元元。四、被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香人民币30000元。五、驳回原告薛全香的其他诉讼请求。
上诉人薛全香不服原审判决,向本院上诉称，1、一审判决存在事实认定错误及涉案关键事实认定遗漏问题。上诉人处分房屋授权及《房屋买卖协议》签字按印真实性未予查明；对被上诉人的集体组织成员身份认定错误；涉案房屋抵押贷款时间认定错误；上诉人的丈夫宋诚世集体组织成员身份问题未予查明。2、一审判决适用法律存在错误。请求二审法院撤销一审判决；依法改判确认双方签订的《房屋买卖协议》无效；被上诉人返还房屋及院落；支付房屋实际使用费79950元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人任元元辩称，1、一审判决不存在事实认定错误及涉案关键事实认定遗漏的问题；2.一审判决适用法律正确。请求维持原判。
二审查明的事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，薛全香与任元元签订了《房屋买卖协议》，进行了房屋交易，房屋交付后，任元元从日起居住至今， 对上述事实，双方均无异议，本院子以确认。一审法院对于任元元的身份认定、涉案房屋抵押问题、《房屋买卖协议》的效力，都作出了明确详尽的阐述，本院不再赘述。薛全香所提供的现有证据不足，其主张《房屋买卖协议》无效，无事实和法律依据，上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元，由上诉人薛全香负担。
本判决为终审判决。
审判长&&&&&& 张玉根
审判员&&&&&& 米青山
代理审判员&&& 张燕
二0―六年十月二十四日
本与原本核对无异
书记员一一辛品磊
山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）晋民申615号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：薛全香，女，汉族，日生，住山西省阳曲县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任元元，男，汉族，日生，住山西省阳曲县。
再审申请人薛全香因与被申请人任元元农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民终718号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
薛全香申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。一二审未对《房屋买卖协议》中薛全香签字按印的真实性进行认定；认定任元元为黄寨村集体组织成员无事实与法律依据，其在日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口；涉案房屋抵押贷款时间认定错误，薛全香实际于2002年就办理了贷款和抵押手续；一二审未查明宋诚世是否为黄寨村集体组织成员。（二）原审判决适用法律确有错误。1、一审判决依据合同法若干问题的解释(一)第四条认定合同效力不当。本案对合同效力的判断应基于《合同法》第五十二条中&（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&及&（五）违反法律、行政法规的强制性规定。&两部分。2、一审判决认为《土地管理法》第六十二条&并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制&，但事实上城镇居民购买村集体组织宅基地上房屋严重损害了村集体组织及其成员的利益。《土地管理法》第六十三条&农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质&，这一解释应限于受让方也是本村集体组织成员的前提下，如果受让方并非本村集体组织成员，就会改变宅基地的集体土地性质，将本法条适用于已迁出本村集体组织的城镇居民被告，事实认定、法律适用错误。3、一审判决所称诉争房屋转让不影响其所在土地宅基地性质，不受《土地管理法》第六十三条规制。然而《物权法》第一百一十五条规定：&主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。&房屋与土地是天然共生互相依存的关系，二者互为主从，在合同未有特殊约定的情况下转让房屋当然的伴随着土地使用权的转让。房地一体决定了只有同时具备房屋和土地的受让资格才能成为适格的农村房屋受让人，任元元显然并不具备该条件。（三）原审判决超出诉讼请求。一审判决认为为便于双方继续履行合同，结合本案诉争房屋现状，任元元对薛全香酌情补偿，并在判决第四项判令任元元于本判决生效后十日内支付薛全香30000元，于法无据，超出诉讼请求。薛全香依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条二、六、十一项的规定申请再审。
本院经审查认为：本案争议的核心焦点是房屋买卖协议的效力问题。到目前为止，从国家立法层面并没有禁止城市居民购买农村房屋和宅基地的明确规定。司法实践中应结合个案实际，本着有利于集体经济发展，有利于公民个人工作、生活，有利于维护中国特色社会主义市场经济正常秩序的原则，妥善裁断。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部国土资发（号《关于加强农村宅基地管理的意见》中均明确：宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第四条规定：&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&理论界和实务界的多数人认为，在农村房屋合同关系中，买受人在实现债权上是否符合农村宅基地使用条件，直接影响到宅基地能否过户即买受人能否申请获准而取得宅基地的使用权，也关系到合同是否可以实际履行，同时也直接影响到合同效力的认定。依据当事人申请或者依职权查证的方式，征询有关土地主管机关的意见，如其明确表示可以批准买受人取得宅基地使用权的，相当于土地管理部门审查许可买受人使用地，则可以确认相关的房屋买卖合同有效。（摘引自吴庆宝、俞宏雷、王松主编，2013年7月人民法院出版社出版，《基层法院裁判标准规范-民事卷》第583、584页。）目前司法实践中一般不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签署买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，可以认为合同有效。但如未经集体经济组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力则另当别论。从长远的眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，不损害国家利益，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当予以认定合同有效，并加以支持。一审法院向阳曲县国土资源局调取的诉争地籍调查资料显示，地籍调查登记时间为2009年。登记的土地使用者为任元元，土地位于&&村号。附双方签订的房屋买卖协议复印件和阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于日给阳曲县国土资源局出具的证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，现土地使用权归任元元。一审法院向阳曲县信用联社及其下属杨兴信用社调取的借款抵押登记材料显示，抵押人薛全香于日签订抵押担保借款合同，双方日签订《房屋买卖协议》，协议签订在先，抵押登记在后，抵押不影响合同效力。基于以上事实证据和法律依据，结合薛全香与任元元签订《房屋买卖协议》后，进行了房屋交易，房屋交付后，任元元从日起居住至今；任元元原本也是黄寨村村民，2002年因土地征用原因，同本村第五村民小组的村民一起转为非农业户口，至今仍生活在黄寨村等因素，综合考量，一二审认定双方签订的《房屋买卖协议》有效，并无不妥。薛全香主张双方所签《房屋买卖协议》系&恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&，&违反法律、行政法规的强制性规定&，未提供证据证明，本院不能支持。一审判决、二审维持任元元支付薛全香补偿款30000元之判项，确属超出诉讼请求范围。考虑到该判项旨意乃欲从根本上解决当事人的矛盾纠纷，且并未损害薛全香的合法权益，故其超出诉讼请求范围的申请再审事由亦不能成立。
综上，薛全香的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回薛全香的再审申请。
审判长　　郭丽娟
审判员　　耿转成
审判员　　彭志祥
二〇一七年六月二十六日
书记员　　冯春燕
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016）最高法民申970号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：刘玉柱，男，回族，日出生。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：刘玉刚，男，回族，日出生。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：张亚军，男，汉族，日出生。
再审申请人刘玉柱、刘玉刚因与被申请人张亚军确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2015）甘民一终字第00268号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
刘玉柱、刘玉刚申请再审称：一、二审判决认定事实错误，明显违背公平正义原则。1.一、二审法院仅以刘玉柱、刘玉刚与张亚军签订了购房协议来认定其明知、应知交易房屋的属性为违法建筑，与事实不符。2.一、二审判决认定作为受欺诈的刘玉柱、刘玉刚与实行欺诈的张亚军承担同等责任与事实相悖，且仅支持张亚军的损失，对于刘玉柱、刘玉刚所主张已交房款同期利息的损失却不予支持。3.刘玉柱、刘玉刚向一审法院申请保全并提供相应担保，但一审法院裁定予以驳回，二审中刘玉柱、刘玉刚再次递交保全申请，二审法院告诉没有必要保全。刘玉柱、刘玉刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院认为，本案争议焦点为合同无效后双方责任的认定问题。张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋系建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&的强行性规定，故二审判决认定讼争房屋买卖合同无效并无不妥。刘玉柱在购买讼争房屋之前已经到现场进行查看了解；日《房屋买卖协议书》约定&甲方（即张亚军）与刘少华签订的联建协议书中的相关权利随即转让给乙方（即刘玉柱、刘玉刚）享有&，从《联建协议书》载明的内容，可以得知讼争房屋系建造于农村集体所有土地上；刘玉柱签字的《售房合同》中也明确载明讼争房屋土地所有权性质为集体所有。综上，可以认定刘玉柱、刘玉刚在签订讼争房屋买卖合同时对于土地性质是知情的，现虽主张张亚军是以引诱、欺诈的方式骗取其缔结讼争房屋买卖合同，但并没有提交相应的证据予以证明，故对于该申请理由，本院不予支持。由于双方当事人对于讼争房屋买卖合同无效均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。据此，二审法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款，刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋，故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半，符合上述法律规定，该裁量权的行使无明显不当，本院予以维持。
此外，刘玉柱、刘玉刚在再审申请中还主张，一、二审法院对于其保全申请未予准许，违背了公平正义原则。对于保全申请是否应予准许的问题，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院对此不予审查。
综上，刘玉柱、刘玉刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回刘玉柱、刘玉刚的再审申请。
审　判　长　：王展飞
代理审判员　： 孙 茜
代理审判员　： 叶 阳
二〇一六年六月二十七日
书　记　员　魏　　然
山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)晋民申字第1293号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张海军，男，日出生，汉族，无业，山西省临县人，现住山西省长治市。
被申请人（一审原告、二审上诉人)：李保珍，男，日出生，汉族，生山西省长治市人，系长治市城区教育科退休职工，现住山西省长治市。
再审申请人张海军与被申请人李保珍房屋买卖合同纠纷一案，长治市中级人民法院作出（2014）长民终字第1176号民事判决，已经发生法律效力。张海军向本院申请再审，本院依法组成合议庭审查了本案。本案现已审查终结。
再审申请人张海军申请再审称，第一、原审判决与城区法院、中级法院处理类似纠纷的结果不一致。第二、原判决超出了诉讼请求范围。原一审中被申请人只是主张合同无效、返还房屋，并没有各自承担相应损失的要求。第三、原判决缺乏证据证明。请求撤销原判，依法改判位于长治市城区马坊头村华元南街3巷7号宅基地所分配的住房280平米及补偿费用，由申请人取得。
本院经审查查明，李保珍现户籍所在地为长治市城区，其妻牛海香系长治市城区马坊头村人。张海军户籍所在地为山西省临县林家坪镇新民村。年，李保珍与其妻在马坊头村建设房屋一处，该房屋位于马坊头村华元南街3巷7号。所涉房屋的《集体土地建设用地使用证》载明：土地215平方米，用地面积82平方米。发证时间为日，土地使用者李保珍。日，李保珍与张海军签订售房协议，约定李保珍以52000元的价格将上述房屋转让给张海军。协议签订后，张海军取得该房并居住至今。2013年，马坊头村进行城中村改造，并制定《马坊头城中村改造拆迁补偿安置实施方案》，第十条规定&拆迁补偿安置的具体方式和标准(一)本村村民1、被拆迁人符合本村村民条件的，宅基地上的原房屋经评估公司评估后，按照重置价进行补偿。2、被后拆迁人符合本村村民条件的，凡是合法批准的宅基地面积不超过260平方米不予现金补偿，超过260平方米的超出部分每亩按30万元补偿。3、被补偿人符合本村村民条件的按宅基地分配住房，每处宅基地可分到面积不同的2-4套房屋，共计310平米，(其中30平米为生活保障用房)，商铺人均10平米(产权属于个人所有，由村集体统一经营管理）。4、安置房户型面积小于和超出安置面积的处理。因被拆迁人选择户型不同面积有出入，出入控制在5平米以内，处理办法如下:(1)实际安置面积小于应安置面积的不足部分按安置房成本价给予补偿。(2)实际安置面积大于安置面积的超出部分按安置房市场价购买。(二)非本村村民，被拆迁人非本村民，经村集体批准在本村占有宅基地，原房屋经评估公司评估后，按重置价进行补偿，每处宅基地按280平米分配住房，此次补偿作为对拆迁房屋的一次性补偿，以后不享受本村村民任何待遇。马坊头村对长治市城区马坊头村华元南街3巷7号宅基地的补偿按非本村村民处理，即每处宅基地按280平米分配住房，此次补偿作为对拆迁房屋的一次性补偿，以后不享受本村村民任何待遇。
另查明:日，马坊头村与张利明(系被告张海军之父)签订拆迁补偿安置协议书，补偿费为63866元。房屋及地面附着物补偿款已交付张海军。再查明涉诉房屋尚在，未拆迁。
李保珍于日诉至法院要求确认双方售房协议无效，判令张海军返还房屋。
原一审法院判决双方于日签订的《售房协议》无效，造成合同无效的责任李保珍承担70%，张海军承担30%，张海军分得的280平米住房，李保珍取得84平米，张海军取得196平米。
原二审法院判决双方合同无效，张海军返还李保珍诉争房屋，李保珍返还张海军购房款52000元，并按获取居住房屋安置面积及拆迁补偿款50%份额赔偿张海军。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，&农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&，故本案双方签订的宅基地转让协议违反了该禁止性规定，应当被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定，&合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。&本案所涉诉房屋还存在，有返还房屋的条件，原二审法院判决相互返还房屋和购房款是正确的。张海军非马坊头村民却向李保珍提出购买本案所涉诉的宅基地及房产，李保珍应知居住房屋宅基地性质而转让，双方在缔约过程中均存在过错行为，且过错责任相当。故原审法院判决李保珍按获取居住房屋安置面积及拆迁补偿款50%份额赔偿张海军，是妥当的。
综上，张海军的再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回张海军的再审申请。
审　判　长　　吴捷慧
审　判　员　　成　堃
代理审判员　　李永静
二〇一六年四月一日
书　记　员　　王婷婷
山西省太原市中级人民法院
&事 判 决 书
（2016）晋01民终字第768号
上诉人（原审原告）张银旭，男，日出生，汉族，农民，住山西省太原市晋源区晋祠镇花塔村致富北路东1巷9号。
委托代理人展鹏飞，男，日出生，汉族，无业，住山西省太原市晋源区一电厂小区。
上诉人（原审被告）郭学文，男，日出生，汉族，山西省商业机械厂退休职工，住山西省太原市小店区荣军南街颐龙佳园B1&4&401。。
上诉人张银旭与上诉人郭学文农村房屋买卖合同纠纷一案，山西省太原市晋源区人民法院于日作出（2015）晋源民初字第1143号民事判决。上诉人张银旭、郭学文均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
山西省太原市晋源区人民法院审理查明，张银旭系太原市晋源区晋祠镇花塔村村民，郭学文系太原市小店区王村北街居民，张银旭与郭学文经人介绍于日签订房屋宅院转让协议书一份，约定张银旭将位于太原市晋祠镇花塔村迎宾北二巷95号平房宅院及建筑物整体转让给郭学文，郭学文一次性付给张银旭购宅院款60000元，该宅院东邻冯六喜、西邻张贵鹏、南至张贵生、北接弓三货。日，晋祠镇花塔村村委会出具证明一份，证明张文玉原先所有的宅基地现归张银旭所有。日，张银旭向郭学文出具收条一份，写明&今收到郭学文宅基房屋款陆万元整&，并注明未发房屋宅基地证件。郭学文在购买该处宅院后进行了修缮，张银旭认可郭学文修缮房屋花费30000元。后张银旭要求郭学文返还宅院未果，现张银旭诉至法院请求确认双方签订的&房屋宅院转让协议书&无效，要求郭学文向张银旭返还位于太原市晋祠镇花塔村迎宾北二巷95号平房宅院及地上建筑物、构筑物。
一审另查明，太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表上记载该处宅院宅基地的户主为张文玉，家庭成员为郑四货、张艮旭、任巧兰，其中&张艮旭&中的&艮&系笔误，与本案张银旭系同一人。张文玉、郑四货系夫妻关系，已去世多年，生前共育有张银连、张银保、张银生、张银旭四位子女。张银连、张银保、张银生出具声明表示自愿放弃位于太原市晋祠镇花塔村迎宾北二巷95号宅基地及房屋的继承权。
上述事实，有双方均提交的房屋宅院转让协议书、房屋宅院出售转让交接清单、太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表复印件、太原市南郊区晋祠镇花塔村示意图复印件、晋源区晋祠镇花塔村村民委员会出具的证明，张银旭提交的张银连、张银保、张银生共同出具的声明，郭学文提交的收条，及双方的一审庭审陈述在案佐证，足以认定。
山西省太原市晋源区人民法院认为，本案诉争的房屋及宅院均涉及农村宅基地。农村宅基地使用权是我国专门针对农村居民设定的一项具有社会保障功能的权利，保证农村居民每人拥有最基本的生活资料，居有定所。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的特定权利，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，不允许对农村集体经济组织成员之外的主体转让。本案中，郭学文不具备花塔村集体经济组织成员的身份，诉争宅院在房地一体的格局下，双方之间签订的&房屋宅院转让协议书&在处分宅院的同时也处分了宅基地，违反了我国法律及法规的相关规定，故该&房屋宅院转让协议书&应认定无效，故法院对张银旭要求确认双方所签&房屋宅院转让协议书&无效的诉求予以支持。根据我国法律相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方在有法律法规明文规定的情形下，仍然签订了&房屋宅院转让协议书&对宅基地进行处分，系法律禁止行为，双方在主观、客观上均存在过错。对于张银旭主张郭学文返还诉争宅院及地上建筑物、构筑物的请求，本案中双方所签的&房屋宅院转让协议书&无效，郭学文应将所购宅院返还给张银旭，张银旭应将购房款60000元全额返还给郭学文。考虑到本案郭学文于2006年向张银旭给付房款60000元的行为至今期限较长，故张银旭在返还购房款的同时，还应向被告支付相应利息。因张银旭于日向郭学文出具了收到房款60000元的收条，故张银旭应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向郭学文支付自日起至本判决确定的给付之日起的利息。此外，郭学文在2006年对该宅院投入资金进行了修缮，郭学文辩称其修缮资金投入了60000元，但其未能提交相关证据证明该数额，而张银旭认可郭学文花费了30000元的修缮费，故法院对郭学文的修缮费酌情认定30000元，该笔费用应由张银旭补偿郭学文。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：&一、被告郭学文于本判决生效之日起二十日内向原告张银旭返还位于太原市晋源区晋祠镇花塔村迎宾北二巷95号的宅院。二、原告张银旭于本判决生效之日起二十日内一次性向被告郭学文返还购房款60000元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付从日起计算至本判决确定给付之日止的利息。三、原告张银旭于本判决生效之日起二十日内一次性向被告郭学文支付修缮费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告张银旭负担50元，被告郭学文负担50元。&
张银旭不服上述判决，向本院提起上诉称，2006年张银旭与郭学文就位于太原市晋源区晋祠镇花塔村迎宾北二巷95号平房及宅院买卖达成一致，由郭学文向张银旭出资60000元购买，该款项不是借款；在一审庭审中张银旭主张&那房屋修缮根本用不了6万，最多3万&仅系反驳郭学文关于修缮60000元的主张，并非认可修缮花费30000元，原判上述认定属事实不清。张银旭与郭学文之间是宅基地买卖关系，并不存在借款法律关系，原判利息没有依据。本案是宅院买卖无效的确权纠纷，郭学文主张的房屋修缮不应在本案审理范围，且根据我国民事诉讼法的相关规定，郭学文应对该主张进行反诉或待本案结束后另案主张权利，原判超审理权限审理不当。基于同样理由，原判利息也不当，张银旭认为应对涉案房屋修缮费用进行司法鉴定，并结合郭学文使用涉案房屋10年的折旧确定最后的价值。要求二审法院维持原判第一项，撤销原判第二、三项。
郭学文针对张银旭的上诉请求，向本院答辩称，郭学文购买涉案房屋后投入大概六万多元对房屋进行了修缮，这都是有依据的，而且还有郭学文及其家人在修缮过程中亲身投入的劳动成本。张银旭明知法律禁止买卖涉案房屋仍恶意卖房给郭学文，在房屋价值有所上升后，又恶意反悔要收回涉案房屋，违反了订立契约的诚信原则，郭学文认为双方签订的契约是合法有效，且是双方的真实意思表示。
郭学文亦不服上述判决，向本院提起上诉称，郭学文购买张银旭的宅院后，因房屋年久失修，郭学文请晋祠镇花塔村工匠彻底翻修，累计花费60000余元。张银旭本就是从事借贷业务的人，郭学文支付其宅院款60000元，加上翻修款60000元，均应按照民间借贷同期利率计算才公平。另外张银旭在卖宅院10年后恶意反悔毁约获利，应赔偿10000元。要求二审法院改判张银旭支付宅院装修改建费用60000元，按照不高于银行同期贷款利率4倍支付利息，并赔偿恶意获利款10000元。
张银旭针对郭学文的上诉请求，同样向本院答辩称，张银旭并不知道郭学文对涉案房屋进行改造的事实，其所述修缮花费的六万元改建费并非给付张银旭，其提出的六万元改建费没有提供相关证据，不能确认。关于涉案的房屋升值及货币贬值的问题，属于政府的宏观调控，张银旭不认可，郭学文主张因恶意毁约要求赔偿10000元，也未提供相关证据证据，张银旭我方不认可。双方当事人之间并非民间借贷法律关系，郭学文要求张银旭支付同其银行贷款利率四倍的利息于法无据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，张银旭、郭学文在我国法律禁止非农村经济组织成员购买农村宅基地的情况下仍签订农村宅基地买卖协议，原判认定双方签订的《房屋宅院转让协议书》无效并无不当。由于协议无效，应返还张银旭涉案宅基地，张银旭据此应返还郭学文在该宅基地上的装修的损失及支付的购房款及其利息，张银旭关于撤销原判第二、三项的上诉主张，本院不予支持。郭学文无证据证明其装修花费六万余元，而张银旭确实在一审中表述郭学文装修花费&最多3万&，表明张银旭主张郭学文在装修方面花费30000元的认可，原判张银旭支付郭学文30000元修缮费也是正确的，郭学文要求支付60000元修缮费的主张，本院不予支持。本案是农村房屋买卖合同纠纷，双方形成的也是买卖合同，不是借贷纠纷，郭学文主张支付购房款4倍银行利息的上诉主张，于法无据，本院亦不予支持。双方签订的农村房屋买卖合同无效，郭学文主张张银旭恶意毁约没有法律依据，其要求张银旭赔偿10000元的诉讼请求，本院仍不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张银旭、郭学文各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长　刘　光
审判员　李学贵
审判员　姜宏亮
二〇一六年四月二十六日
书记员　刘　静
太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）尖民初字第428号
原告冯玉生，男，日出生，汉族，山西省太原市村民，住山西省太原市。
委托代理人赵健民，山西如光律师事务所律师。
被告李耀武，男，日出生，汉族，山西省汾阳市村民，住山西省太原市，身份证号。
委托代理人高清明，山西龙宇律师事务所律师。
原告冯玉生与被告李耀武买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯玉生及其委托代理人赵健民，被告李耀武及其委托代理人高清明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯玉生诉称，日，原、被告签订房屋出售协议，原告将自己位于太原市尖草坪区柴村镇三给村青年街33号1户房屋一套及宅基地出售给被告，售价为96000元。协议达成后，原、被告履行