2018年中国公寓租赁行业发展现状及市场空间分析【图】_中国产业信息网
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2018年中国公寓租赁行业发展现状及市场空间分析【图】
& & 一、公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高& & 我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：& & 流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。1）假设以非户籍人口定义流动人口，发现， 年十年间，一二线核心城市流动人口比例（（常住人口-户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2）流动人口整体年龄偏小，2014 年平均年龄仅为28.1 岁，积蓄有限；3）流动人口在当地的平均居住时间为56.9 个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。流动人口年轻化，平均年龄仅28.1 岁（2015 年）资料来源：公开资料整理& & 相关报告：智研咨询网发布的《》& & 一二线城市房价过高，已超月薪负荷，但租金相对较低，租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。以购买100 平米的房屋为例，根据测算，北上深需负担的月供已高达平均工资的180%，此外，厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的100%。与此同时，这些城市的平均月租仅为月供的58%，说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷，租房成为其解决住房问题的唯一选择。北上深月供/月薪高达180%（以100 平米房屋为例）资料来源：公开资料整理核心城市月租为月供的58%（以100 平米房屋为例）资料来源：公开资料整理& & 二、 全国租赁人口已达1.9 亿人，租赁市场规模超万亿& & 经过测算，我国2015 年的租赁人口规模为1.9 亿人，整体租赁市场规模为1.14 万亿元。& & 主要假设如下：& & 1）租赁人口由流动人口及近5 年的本科以上高校毕业生构成。& & 2）不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。& & 3）潜在租赁人群租住私房比例为67.3%（《中国流动人口发展报告》）。& & 4）人均租房面积按20 平米计算。& & 5）除一二线外城市的人均每月租金取《中国流动人口发展报告》中流动人口平均租金367 元。& & 我国公寓租赁市场规模已破万亿，其中一半来自一线城市。假设公寓租赁市场全部且仅来自流动人口，根据测算，截至2015 年底，我国共有流动人口2.61 亿，人均月租395 元，每年贡献的租房市场规模为12371 亿；其中，一线城市流动人口为0.33 亿，人均月租为1462 元，对应年租房市场规模5815 亿；一线城市租房市场规模占全国总比重的47%。一线城市租赁市场规模占比近3 成资料来源：公开资料整理& & 从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的24%，租房在一线城市已成为常态。根据测算，北京、上海、深圳住房存量面积合计为17.4 亿平方米，而目前三大城市对应的租房规模已为6.6 亿平米，占存量住宅总面积的38%，说明租房在一线城市已成为常态，在一线城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下，未来一线城市房价有望进一步提升，从而使得租房群体规模不断扩大。一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态资料来源：公开资料整理& & 二、品牌公寓的发展现状分析& & 1、 长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋& & 长租公寓的真名叫做长租型青年公寓。根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租（租赁期一年及以上）和短租（租赁期一年以下）两大类别，并表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体，并且已吸引包括开发商及地产代理商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等各类投资主体的关注，因此，&青年公寓&与&长租公寓&有时也被混称。青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体资料来源：公开资料整理& & 1） 酒店式公寓是介于传统星级酒店与普通公寓之间的中高端公寓租赁产品。其在产品形态和装修上与中高端家庭式公寓近似，但附带提供的服务更多。这类公寓通常月租过万，服务客群以外资高管等金领为主；租期方面，主营长租，也兼提供几天至数月不等的短租服务；典型的企业代表为雅诗阁、辉盛阁。& & 2） 快捷酒店是主打高性价比、定位中低端的短期租赁产品。快捷酒店主要为商旅人士提供高性价比的住宿服务，价格大多不超过300 元/晚。但伴随行业竞争加剧和市场需求变化，以天天、如家、汉庭为代表的快捷酒店也开始推出房间包月服务，变相成为短租公寓，但月租一般略高于青年公寓，主要因其租期灵活且提供的服务更多、更频繁。& & 3） 青年公寓的主要客群为30 岁以下的青年，目前主要的发展模式与二房东有一定相似，即从个人或企业（比如废旧的商办楼、厂房等）手中租入房源，通过简单装修（提高房价）、分拆隔间（比如将客厅隔成卧室可以将两室一厅或三室一厅的房子变成三室或四室一厅）、以及提供衍生服务（比如保洁、维修等，加收一定比例的服务费）的方式实现盈利；但近年伴随开发商的介入和类REITs 模式的发展，也出现了以自持物业介入公寓租赁领域的情况。总体而言，青年公寓产品形式多样、短租、长租兼顾（主要还是以长租为主）；价格涵盖广泛，覆盖从学生、蓝领到金领各个阶层，是公寓租赁市场主流；包括专业化的长租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、开发商和地产代理商（如万科、招商蛇口、世联行）、酒店集团（如如家酒店集团推出逗号公寓、华住酒店集团推出城家公寓、住友酒店集团推出漫果公寓等）、网络平台（如58 同城、赶集网、途家网等）对这一领域均已展开布局。& & 长租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），两种模式各有千秋。按照房源来源的不同，长租公寓可分为分散式和集中式两种基本模式，两种模式各有优缺点：& & 1） 分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间（称为&合租&）或按套（称为&整租&）租出。分散式公寓的有两大优点：首先，分散式公寓在房源获取上也更为容易；其次，通过提供不同标准的装修以及&合租&和&整租&等多样化的形式，分散式公寓面向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。但分散式公寓的缺点也很明显：一方面，由于房源来自个人房东，过于分散的房源会加大公寓管理的难度；更重要的是，过于分散的房源一方面对统一的装修风格形成挑战，也会加大装修成本（例如，在工人调配上花费的精力和物力更多）。& & 2） 集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼（或一栋楼的几层），对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐；但缺点也很明显：& & 首先，优质地段的整栋房源难获取，能否低成本获取房源，对团队的谈价能力是巨大的考验，因此，集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢；其次，集中式公寓虽然也有诸如协纵、青客等定价较低的品牌，但总体还是以中高端定位的品牌为主，因此，客群相对分散式公寓更有限，主要市场仍然在一线城市。分散式和集中式各有优缺点资料来源：公开资料整理& & 2、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿& & 我国长租公寓行业发展迅速，龙头企业已具规模。自2010 年长租公寓行业初露锋芒至今，短短6年时间内，我国长租公寓行业发展迅速，截至目前，行业排名前十的品牌管理房屋间数（套数）均已过万；其中，行业龙头自如已在北京、上海、深圳布局公寓20 余万间，累计租客50 万。截至2016 年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万资料来源：公开资料整理& & 目前品牌公寓市占率比重略超1%，预计未来行业规模可超千亿。2015 年我国品牌公寓的公寓间数已超100 万间，预计至2020 年底会超过1000 万间；与此同时， 2015 年及2020 年，我国公寓租赁间数将从1.3 亿间提升至1.7 亿间（假设每间住两人，自2015 年起公寓间数年增幅为5%），品牌公寓市占率比例将从0.8%升至6.0%，但和发达国家品牌公寓在租赁市场中25-30%平均占比相较，我国品牌公寓占比仍然较低。假设未来品牌公寓市场率可达10%，可未来行业规模至少可破千亿。目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间资料来源：公开资料整理& & 3、 一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉& & 我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线核心城市加速下沉。由于一线城市租赁市场规模巨大，市场需求旺盛，我国知名品牌公寓大多缘起自一线城市；但伴随近年来区域二线中心的崛起，流动人口加速向二线核心城市集聚，这些城市的房价不断提升，为品牌公寓的发展创造了新的机遇，诸如南京、苏州、杭州、成都、武汉、厦门等二线核心城市正在成为品牌公寓新的布局重心。& & 三、影响长租公寓盈利的关键要素及长租公寓盈利情况分析& & 1、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征& & 长租公寓的盈利来源可分为四部分：& & 1） 批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分，一是整套租入、按间租出实现的溢价；二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。& & 2） 装修投资回报为通过装修提升的溢价。& & 3） 未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5 年，而租出房屋的租期多数为1 年；&打包租入&、&零售租出&的模式，以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。& & 4） 衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。然而，由于市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，一般不超过10%（溢价部分主要来自于衍生服务收入）。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。& & 伴随管理房屋间数的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征。伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的盈利能力可分为先降后升的三个阶段：& & 1） 第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；& & 2） 第二阶段房屋管理间数已上量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续发展做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；& & 3） 第三阶段开始，公司前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现（比如通过线上交租可以大大减少人力成本），公司取得规模化的成本优势，同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张、增加盈利。& & 2、 规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素& & 同样以上述规模3000 间的中低端的分散式公寓公司为例，测算发现：& & 从长租公寓的租金构成分析，中低端长租公寓的租金溢价（及租入价以外的部分）中，占比从大到小依次是批零租金差（22.9%）、装修投资回报（15.2%）、服务溢价（4.8%），装修投资回报和服务溢价占比过低；公司成本占比最大的几项依次是房屋租入成本（60.5%）、员工工资（14.9%）、空臵率损失（10.6%）、装修开支（8.4%）、其他开支（5.6%）。其中，房屋租入成本和装修开支压缩空间较少，因此，公司要想控制成本只有尽量提高单位员工的产能、并降低空臵率损失。批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价）资料来源：公开资料整理在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支资料来源：公开资料整理& & 扩大规模以实现规模效应、做强品牌以提高租金溢价是长租公寓盈利的关键，而保障较低的空臵率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。& & 1） 要素一 &&规模：租房流程线上化和运营流程标准化是提高单位员工产能、实现规模化优势的有效方式。这一方式虽然前期投入很大（主要是需要聘用大量的IT 人员，并购买相应设备），但运营模式步入轨道后，可以通过&自动化&，大大提高每个员工管理房屋的间数。根据测算，假设上述案例中的公司运营已走上轨道，当其他条件不变时，管理房屋套数从3000 套提升至50000 套时，能够助力公司毛利率从6%升至24%。& & 2） 要素二 &&品牌：中低端公寓溢价有限，提升装修档次、加强服务，提高品牌溢价，是提升长租公寓盈利能力的重要方式。根据测算，假设其他条件不变，如果长租公寓往高端方向发展，相比周边物业的租金溢价从5%增加至30%，毛利率能够从6%提升至22%。（实际中，高端公寓装修成本更高，因此上述案例中实际毛利率会低于22%）& & 3） 要素三 &&空臵率：在长租公寓尚未形成规模优势时，空臵率是影响公司生死存亡的关键，注意平稳租房需求的季节性波动尤为重要。根据测算，当其他条件不变时，上述案例中的公司空臵率从10%提升至25%，公司毛利率从6%降至-9%，说明在公寓尚未实现规模化优势时，较大的空臵率会对公司形成重大的经营风险。虽然目前行业多数成熟品牌公寓空臵率已基本将在10%以下，但由于目前长租公寓租客群体多为青年，毕业季、过年等因素都可能会影响空臵率，对公司经营形成考验& & 4） 要素四 &&融资成本：在行业普遍盈利不高的背景下，获取低成本、大规模的融资是保障公司加速扩张的前提。
管理房屋的间数 1000 3000 5000 10000 50000
毛利率 -33% 6% 13% 19% 24%
与普通租赁公寓的租金差 0% 5% 10% 15% 30%
毛利率 1% 6% 9% 13% 22%
空臵率 5% 10% 15% 20% 25%
毛利率 11% 6% 1% -4% -9% 资料来源：公开资料整理& & 3、 集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点& & 集中式的盈利模式与分散式类似，但盈利能力更优。集中式公寓在盈利上的优势主要体现在三方面：& & 1） 集中式公寓获取房源的成本更低。以整栋方式臵入办公楼或厂房等物业通常可以享受5-7 折的折价（具体还要视情况分析），原因是整栋购臵物业对资金量要求很大，出于流动性考虑房东也会给予一定价格退让。以新派公寓为例，其在北京CBD 的第一栋集中式公寓以低于市场价近50%的价格购得，花费共计1.3 亿，均价2.2 万/平方米，远低于周边物业4 万~5 万/平方米的均价。对于整栋租入物业也是同样的道理。& & 2） 集中式公寓装修成本更低。集中式公寓通过一次性装修整栋物业，可以最大化得减少工人调配和材料运输的成本，在家居电器和原材料的批量上也有优势。& & 3） 集中式公寓管理成本更低。由于集中式公寓的房间较为集中，每位员工管理的房间数更多，因此人力成本显著低于分散式。& & 但集中式公寓有两大痛点，导致其发展速度要低于分散式公寓：& & 1） 痛点一：集中式公寓对资金量的要求更大，但我国REITs 模式尚未成熟，对融资能力形成挑战。相对于分散式公寓的&零散采购&，集中式公寓动辄上千万上亿的租金对长租公寓公司的资金量是巨大考验。在国外，集中式公寓通常以REITs 模式扩张，但这种模式目前在我国并不具备发展条件，原因有二：首先，REITs 成立的条件需有税收优惠，我国税法尚不完善；更重要的是，我国目前住宅租金相比售价仍然过低，投资回报率甚至不及贷款利率，不具备REITs 发展的条件。因此，集中式公寓的发展对公司融资能力极具挑战。& & 2）优质地段物业难寻，影响扩张速度。& & 目前很多集中式公寓偏中高端，而中高端定位成立的前提是占据优质地理区位。一方面，优质区位的闲臵商办和工厂本身难寻；另一方面，即使能够找到这类物业，公寓公司还需与付租能力更高的医美机构、月子中心等机构竞争，对公寓公司的价格谈判能力和经营能力形成挑战。& & 四、行业外部环境及发展趋势分析& & 1、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光& & 租赁利好政策频出& & 租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。2016 年的中央经济工作会议中首次提出建立租购并举的住房制度，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2017 年5月住建部公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规，重点为如何保障租房人的权益，《条例》的公布将有利于规范租赁市场各方行为，促进租赁市场快速、健康发展。& & 租赁市场的顶层设计已基本完成，后续贯彻落实是关键。2016 年5 月国务院办公厅公布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及2017 年7 月住建部等九部委公布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》共同构成了租赁市场的顶层设计，这些政策可以归纳为五大导向：& & 1） 鼓励机构参与：发展住房租赁企业，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。& & 2） 增加供给：鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，增加新建租赁住房供应。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。& & 3） 税收优惠：个人出租住房享增值税率优惠；企业出租房屋享其他政策优惠。& & 4） 金融政策：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。& & 5） 加强监管：住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。& & 金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS 产品成功发行& & 从金融角度分析，资本市场对长租公寓的支持力度在增强。具体体现在两方面：& & 1） 融资渠道日益顺畅，助力公寓公司快速扩张。尤其自2015 年以来，VC/PE 对品牌公寓的支持力度在加大，各大公寓公司融资额度明显增多，且融资频次更快，充分说明资本市场对长租公寓发展前景看好，融资渠道的日益顺畅有利于保障相关公司加速扩张。& & 2） 金融创新增多，有效帮助公寓公司解决现金流问题。比如部分公寓与银行合作、提前收回全年租金，解决公寓初创期的资金问题；又如，YOU+公寓和P2P 公司懒投资进行合作，共同推出多款理财产品，试水&租约证券化&，有效支持YOU+在全国新店的建设。& & 魔方公寓成功发行国内首单公寓行业的ABS 产品。2017 年1 月4 日，长租公寓运营商魔方公寓设立的&魔方公寓信托受益权资产支持专项计划&获得上海证券交易所挂牌转让无异议函，计划拟发行金额3.85 亿元。该计划期限为1-3 年，采用优先级/次级支付机制，其中优先级共设三档，预期期限分别为1 年、2 年和3 年，产品规模分别为1.1 亿元、1.1 亿元和1.3 亿元，预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息。该计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3 个子公司经营的8 个一二线城市30 处物业的部分公寓未来三年租金收入的应收账款。魔方公寓ABS 交易结构图资料来源：公开资料整理& & 2、新型模式已经显现，前景比想象更美& & 模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价& & 第一类发展模式的核心是以轻资产的方式打造标准化的高精尖的公寓产品，最大化赚取品牌溢价，典型的代表为新派公寓。新派公寓运营长租公寓的手段可以归纳为两大特点：& & 1） 以类REITs 的手段实现公寓运营的轻资产化。新派公寓的创始人王戈宏具有多年地产基金的从业经验，其在布局位于北京CBD 的第一座集中式公寓时，即采取了&品牌+地产+基金&的收益模式。具体而言，公司和赛富投资合作成立赛富不动产基金，以1.65 亿元的总价购入森德大厦并进行后续装修改造；然后，赛富不动产将新派公寓CBD 店分拆份额，以基金方式发行给32 个LP 投资人，新派公寓自身的投资份额仅为1%，接近零投入，但可拥有不少于20年的管理权；之后每年，新派需向赛富不动产的LP 支付不低于3.5%的租金回报，4 年之后一期基金到期，赛富不动产将会以每平米4 万元的价格回购。通过这一模式，公司得以将公寓收购和改造的成本压力转嫁给地产基金，专心于公寓运营，以收获良好现金流入。& & 2） 通过制定高端、标准化的装修和运营模式，最大化提升品牌溢价，未来可以通过品牌输出的方式实现盈利。在公寓定位上，公司致力于打造面向城市年轻高级白领的高精尖的小户型公寓样本，公寓装修考究、零售、干洗、网吧、健身等生活设施配套齐全，租金相比周围物业溢价在30%以上。同时，公司也在不断摸索标准化的小空间智能物业改造流程，积极探索手机开门、缴费、交友、保修保洁等线上运营系统，并用大数据将运营、租户行为分析和个性服务全面整合，实现成本的最小最优及响应的快捷有效。通过在这些领域的不断研究和探索，公司未来有望以品牌和运营输出的方式实现快速扩张，真正成为都市青年居住的系统方案商。& & 本质上，新派公寓的发展模式和高端连锁酒店及高端服务式公寓的发展模式有一定相通之处，都是以轻资产的方式实现品牌和运营模式的输出。但在定价上，新派相较前两者更具性价比，在&家&的打造上也更专业，因此有很大的发展空间。& & 模式二：醉翁之意不在酒， 衍生业务是王道& & 第二类模式的发展核心以引流为导向，长租公寓本身盈利相对有限，盈利主要来自于增值服务及科技孵化等一系列可从租客身上挖取的衍生业务，代表性的公司包括自如、YOU+。& & 1） 自如：依托线上平台提高流量转化和客户黏性，积极发展衍生服务业务。自如在线上系统的开发上投入了大量精力和资金，目前通过线上平台，自如已实现了租房流程的100%在线化，还能实现搬家、双周保洁、维修和客服服务的及时响应。依靠这套模式，自如一方面可以更快更低成本得扩大规模、增加对青年群体的吸引力，同时，当租客群体发展到一定规模，自如在搬家、保洁、维修等领域的衍生业务也可以迅速发展并实现市场化，从而为公司创造新的盈利点。自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务资料来源：公开资料整理& & 2）YOU+：定位青年创业社区，挖掘科投机会，发展前景可期。YOU+主打青年生活和青年创业的社区概念，目前已形成以一线城市为中心、向二线核心城市拓展的布局。在公司已开门店中，& & 60%为YOU+青年创业社区，其相较于其他公寓的主要特点在于公寓本身只是载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心。为此，YOU+最大化得创造了公寓中的公共社交空间，并对租客身份进行筛选，形成以创业者为主体，兼具自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者的租客群体。值得一提的是，YOU+创始人也大多具备知名企业的创业和财务经验，能够为公司带来更多的资源。依托于这些领域的优势，YOU+未来可以整合创业链条的各个环节，挖掘更多的创业孵化机会。& & 模式三：先租后售，舍小利以谋远& & 第三类模式的核心是先租后售，公司本质并不指望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售，典型的代表是万科曾在重庆&西九〃万科驿&推出的&租金抵房款，房款抵租金&活动。& & 万科推出的&西九〃万科驿&具有三个特点：& & 1） 对租客有一定的挑选标准。该项目偏爱年龄35 岁以下、无子女、积极上进的新青年群体，同时，该项目与租客达成协议，&客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约&。& & 2） 租金明显低于周边物业。该项目户型介于20 到70 平米之间，租金标准为799 元/月&1999元/月，而其紧邻的花半里项目一套70 平米左右中等装修、两室一厅的住房租金为2600 元/月。& & 3） 推出&租金抵房款，房款抵租金&活动。其中，&租金抵房款&指租客购买西九二期住宅，可享受与所租房屋2 年租金等额的房款总价优惠，并且除万科西九外，租客购臵重庆万科在售的其它楼盘住宅可额外享受1%房款优惠；而&房款抵租金&指，重庆万科业主租住西九〃万科驿可享受业主VIP 优惠价格；万科西九二期住宅业主，租赁期更可由常规的6 个月，延长至西九二期住宅交付后30 天，且租期内租金不再浮动上涨。& & 因此，该项目的实质目的是吸引青年群体入住并让其切实感知万科物业的优质环境，最终实现&让租客变业主&的目的。
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“十三五”规划重点-国际老年公寓项
目建议书（立项报告）
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
定义及作用
定义：项目建议书又称立项报告，是由项目投资方向其主管部门上报的文件，从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等，把项目投资的设想变为概略的投资建议。目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。
项目建议书通常是在项目早期使用，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制预可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。
作用：项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。
项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，可以减少项目选择的盲目性，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。
项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目目前主要采用核准方式，项目
方委托智博睿等有资格的机构编写项目建议书即可。
项目建议书和可行性研究报告的区别
项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段，其内容、深度、作用都是不一样的。
项目建议书往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。
一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。
很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书（代可行性研究报告），两个阶段合为一阶段。
以上基本是在传统的项目审批制环境下，项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。
随着我国投资体制的改革深入，特别是随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，除政府投资项目延续上述审批要求外，非政府投资类项目一律取消审批制，改为核准制和备案制。
像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列，房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续，项目建议书和可行性研究报告可以合并，甚至不是必经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门（一般是当地发改委）进行项目备案即可。
项目建议书的审批权限
目前，项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。
1、大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目
委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市发改委及行业归口主管部门初审后，报国家发改委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家发改委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省发改委、行业主管部门初审后，报国家发改委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。
2、小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批
a、小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。
b、总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。
项目建议书撰写提纲
第一章 总 论
一、国际老年公寓项目概况
1、国际老年公寓项目名称
2、国际老年公寓项目性质
3、国际老年公寓项目承办单位
4、国际老年公寓项目建设地点
5、建设规模及内容
二、国际老年公寓项目总投资、资金筹措及效益情况
1、国际老年公寓项目投资及资金筹措
2、国际老年公寓项目经济效益
三、国际老年公寓项目优势条件
1、资源优势
2、产业基础
第二章 国际老年公寓项目背景及建设必要性
一、国际老年公寓项目提出的背景
二、投资的必要性
三、项目建设的目的意义
十三五老年公寓工作计划(二)：“十三五”重点项目-老年公寓项目申请报告【十三五老年公寓工作计划】
“十三五”重点项目-老年公寓项目
编制单位：
根据国家发改委规定，凡是被纳入《政府核准的投资项目目录》项目投资申报时必须编写项目申请报告。项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为政府审批部门对企业投资项目进行核准提供依据。
项目申请报告主要内容包括：申报单位及项目概况；战略规划、产业政策及行业准入；项目选址及土地利用；资源开发及综合利用；征地拆迁及移民安置；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。
编写项目申请报告流程：我们将根据不同的行业、专业、地区对项目申请报告的不同要求，编写符合要求的的项目申请报告。首先确
定任务的方案和侧重点，根据不同的需要，提出不同的研究提纲、确定各部内容的深度要求，经与委托方协商后，组成由相关专业技术人员参加的项目组，确定项目经理，进行现场考察、搜集资料、尽职调查、研究论证，在此基础上提交规范的研究成果。同时，我们也配合项目单位完成发改委立项、核准、融资等后续深度服务。【十三五老年公寓工作计划】
关联报告： 老年公寓项目建议书
老年公寓项目可行性研究报告
老年公寓项目资金申请报告 老年公寓项目节能评估报告 老年公寓项目市场研究报告 老年公寓项目商业计划书 老年公寓项目投资价值分析报告 老年公寓项目投资风险分析报告 老年公寓项目行业发展预测分析报告【十三五老年公寓工作计划】
国家规定的项目申请报告格式 第一章 申报单位及项目概况
1.1老年公寓项目申报单位概况
1.1.1老年公寓项目申报单位名称
1.1.2申报项目名称
1.1.3老年公寓项目申报单位法定代表人
1.1.4老年公寓项目申报单位简介
1.2老年公寓项目概况
1.2.1老年公寓项目名称
1.2.2老年公寓项目性质
1.2.3老年公寓项目的建设背景
1.2.4老年公寓项目建设地点
1.2.5老年公寓项目主要建设内容和规模
1.2.6原辅材料及用量
1.2.7产品和工程技术方案
1.2.8主要设备选型和配套工程
1.2.9组织机构及劳动定员
1.2.10投资规模和资金筹措方案
1.2.11老年公寓项目施工进度及招投标
1.2.12老年公寓项目财务和经济评论
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.2产业政策分析
2.3行业准入分析
第三章 资源开发及综合利用分析
3.1资源开发方案
3.2资源利用方案
3.3资源节约措施
第四章 节能方案分析
4.1用能标准和节能规范
4.1.1相关法律、法规、规划和指导文件
4.1.2国家行业相关标准及规范
4.2能耗状况和能耗指标分析
4.2.1老年公寓项目所在地的能源供应状况
4.2.2老年公寓项目的能源消耗种类和数量
老年公寓项目能源消耗表
4.2.3能耗指标分析
4.3老年公寓项目节能措施和节能效果分析
4.3.1节能措施
4.3.2节能效果分析
十三五老年公寓工作计划(三)：2016重建局十三五工作计划
重建局十三五工作计划
未来几年，我局将继续按照区委区政府的工作部署及要求，紧紧围绕区委区政府的中心工作，以城市更新作为平台和抓手，加强统筹规划，拓宽思路，锐意改革，瞄准“一个中心、两个基地”目标全力推进城市更新工作。
（一）全面统筹，重点推进五大片区城市更新
为破解**土地资源不足造成的发展瓶颈，区委区政府将城市更新与产业升级作为城市建设发展的重要工作。围绕建设**“一中心两基地”的总体目标，我区城市更新注重发挥政府的引导作用，充分利用社会资本，坚持“产业第一、功能提升”的原则，重点推进笋岗-清水河片区、“金三角”片区、水贝-布心片区、莲塘片区、深南东片区五大产业片区的改造。
五大片区对于经济、社会发展，对于我区实现“一中心两基地”工作目标，都具有更加重大的意义和作用。未来我局将重点推进这五大片区的建设工作，实现重点片区对整个城市更新工作的带动效应，以“大片区”带动“大发展”。
（二）夯实基础，狠抓市政基础设施建设
今后，我局在进一步加大城市更新项目推进力度的同时，积极协调配合市政相关部门牵头统筹对现有对公共基础设施及市政配套设施进行规划编制与研究的工作，针对目前城市发展需求，系统地科学地进行规划与梳理，更好地指导我区实施城市更新工作。我们寄望通过对公共基础设施及市政配套设施的建设与完善，更好地融合我区不同阶层不同需求的居住问题，将**打造成宜居城区。
（三）完善城市更新领导机制，加强项目实施监管，推动城市更新项目实施
我局将深化完善城市更新领导机制，落实定期汇报制度，邀请挂点区领导、人大代表及政协委员对重点城市更新项目进行现场调研、督办，研究解决相关问题，推动项目进程。
此外,为督促实施主体依法依规建设城市更新项目，加强对实施主体城市更新活动的监督管理，我局将建立项目后期联合审查制度，在项目申请房地产预售或申请办理规划验收前，根据城市更新办法规定，要求实施主体提交项目履行情况材料，由我局组织并协调相关职能部门进行审查，以确保规划的公共配套设施保量保质完成。
（四）注重提质增效，提升城市更新品质
根据区委、区政府工作报告的要求，未来我局各项工作将坚持以质量为导向，妥善处理更新质量与推进速度的关系，打造“品质新**”：一是严审更新计划，坚持“产业第一、功能提升”的原则，合规合理将条件成熟的项目申请列入更新计划；二是严格把关规划，保证城市更新规划的科学性和前瞻性；三是监督工程建设，打造精品工程和百年工程；四是妥善处理信访事件，防范社会稳定风险。
十三五老年公寓工作计划(四)：2016社会养老服务体系建设工作方案
为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、《省政府关于2016年推进33项民生工程的通知》、《市老龄事业发展“十二五”规划》、《养老服务体系建设“十二五”发展规划》等规定，结合我县实际，制定本实施方案
一、指导思想
以党的大八大、十八届三中全会精神为指导，以推动社会办养老机构和社区养老服务设施建设为重点，积极支持和引导社会力量参与养老服务，改善我市养老服务设施条件；完善政府为困难老人购买居家养老服务制度，保障困难老年人基本养老服务需求。
二、目标任务及承办单位
（一）建设社会办养老机构床位数140张；
承办单位：市夕阳红老年公寓
（二）实施政府为困难老人购买居家养老服务；
（三）对具有我县户籍年满80岁的老年人发放高龄津贴。
承办单位：县民政局
三、实施内容
（一）社会办养老机构建设
1、建设方式：通过政策鼓励和资金扶持，引进社会资金建设养老服务机构。
2、资金筹集：建设资金由业务单位自筹，县政府将按要求给予一定比例的配套补助。
3、补助范围：符合《省社会办养老机构建设指导意见（试行）》所列各项要求，由企事业单位、集体组织、民间组织、慈善机构及个人等社会力量，以独资、合资、合作等形式兴办，具备独立法人资格的各类老年公寓、养老院、护养院等。
（二）政府为困难老人购买居家养老服务
1、居家养老服务对象：一是年龄70周岁以上；二是低保服务对象；三是独居和空巢老人；四是生活不能自理和半能自理老人。凡同时符合上述四个条件的才能确定为服务对象，由县政府买单，请专人照顾服务。
2、居家养老服务费标准：服务对象的服务标准每人每天服务为二小时以上，补助费为10元/天；县政府根据县民政核定的居家服务老年人数按季度拨放到各乡镇，由乡镇民政办造册会同乡老龄委经村老年协会落实后签收将所拨资金发放到服务人员手中。
（三）高龄津贴发放
1、高龄津贴发放范围和标准：2016年3月我局按照市、县文件要求实施高龄津贴民生工程，“从日起，对持有我县本地户口年满100周岁以上、90至99周岁、80至89周岁的老年人，每人每月分别发放200元、60元、30元的高龄补贴”。
2、发放程序：按照市民政局、财政局《关于印发市高龄老人津贴民生工程实施方案的通知》及我县出台的相关文件执行。
四、项目建设与管理
（一）社会办养老机构的住房、菜地、室外活动场所、附属设施和设备等规范标准按照《省农村五保供养服务机构建设指导意见》执行。
（二）项目建设按照国家有关工程建设的规定实行法人责任制、招投标制、工程监管制和合同管理制。
五、保障措施
（一）加强督促检查。县民政等有关部门要加大督查力度，确保老年公寓改扩建项目按期、按质完成。2016年10月底前，必须完成建设任务并投入使用。
（二）加强协调配合。各有关部门要紧密配合，加强协作，严格按照规定的时序进度，排出项目实施的倒计时安排表，确保责任落实到人、落实到月。
（三）强化责任意识。夕阳红老年公寓是本项目的责任主体。要认真抓好该项民生工程的具体组织实施工作，如果未能按要求完成目标任务，将核减一定比例的补助资金。
十三五老年公寓工作计划(五)：2016民政局年工作计划
2016年，全市民政工作紧紧围绕贯彻落实十八届三中全会精神，以市委市政府中心工作为重点，以建设人民满意的服务型民政为目标，加强制度建设、健全发展机制、提升服务效能，努力发挥民政在社会建设中的骨干作用。
一、社会救助工作
（一）提高城乡低保标准。城市低保标准由每人每月480元提高到540元，农村低保标准由每人每年3000元提高到3420元，自日实施。
（二）建立农村低保家庭冬季取暖补助制度。一个取暖季为农村低保家庭补助400元，进一步缩小城乡困难群众保障水平差距。
（三）贯彻落实国务院《关于加强和改进最低生活保障工作的意见》。探索建立青岛市居民经济状况核对机制，出台《**市最低生活保障工作操作规程》，制订科学准确、公正公平、阳光透明的低保审核程序和办法，加强规范化管理和基层能力建设，确保动态管理下的应保尽保。
（四）贯彻落实《**市城乡困难居民大病医疗“特殊救助”实施办法》。健全医疗救助、大病医疗“特殊救助”、慈善救助相衔接的工作机制，探讨新市民的社会救助政策，进一步完善全市社会救助体系。全面启动城乡困难居民医疗救助“一站式”即时结算服务，确保城乡困难居民在定点医药机构医疗费用得到“一站式”即时结算。
（五）强化救灾减灾工作。修订《**市自然灾害救助应急预案》，进一步提高自然灾害救助工作水平，开展综合减灾示范社区创建活动，不断提高社区的综合减灾能力。
（六）提升流浪乞讨人员救助管理水平。进一步规范流浪乞讨人员救助工作程序，为救助人员提供亲情化服务；落实国家、省、市有关文件精神，加大救助工作力度，保障救助人员合法权益。
二、养老和社会福利工作
（一）加强养老设施建设。配合市人大做好《市养老服务业发展促进条例》的立法调研工作；全面落实《关于进一步加快养老服务业发展的意见》，出台配套实施细则，落实各项补贴政策。落实养老机构建设标准、等级管理办法、社区日间照料中心建设标准等政策，新增床位5200张。
（二）发展居家养老服务。统筹推进城乡困难老年人居家养老的政府购买服务，从市内四区向三区五市扩展，为半自理和不能自理老年人提供送时服务；支持社会组织参与居家养老服务，购买社会组织为老年人提供的生活照料、精神慰藉、家政维修等服务或给予服务补贴。
（三）规范社区和机构养老服务管理。加强社区日间照料中心、养老互助点的规范化运营管理，开展养老机构等级评定，对养老机构实行分级分类管理。
做好孤残儿童养育工作。落实孤儿养育、医疗、教育、就业、住房等政策，维护孤儿合法权益。扩大孤残儿童保障范围，出台《事实无人抚养儿童保障办法》。
（四）加强慈善捐赠和福彩公益金规范化管理。加快《**市慈善事业促进条例》立法进程；完善福彩公益金使用管理制度，提高资金使用的社会效益和经济效益。
三、社区管理服务工作
（一）开展和谐社区建设示范创建活动。在全市开展争创全国、全省和谐社区示范区（市）等活动，进一步提升城市社区的整体水平。
（二）加强社区服务与管理体制创新。贯彻落实市委、市政府办公厅《关于加强和创新城市社区服务管理工作的意见》，指导推广“52”社区服务管理模式。在全市社区布点“12349”便民服务站，加快社区信息化建设步伐。
（三）抓好城乡基层民主制度建设。贯彻落实《山东省〈村民委员会组织法〉实施办法》，制定具体落实措施。扎实推进村（居）务公开与民主管理规范化建设，做好“第二批村务公开民主管理示范村”评选工作。
四、双拥和优抚安置复稳工作
（一）做好双拥共建工作。做好军事斗争准备的保障工作及部队重大作战演习和活动任务的协调保障工作；做好新一轮创建双拥模范城迎检准备工作；积极协调军地双方互办实事；协调驻青部队积极参与城市建设和环境治理等工作。
（二）加强优抚保障工作。完善抚恤补助自然增长机制；修订完善优抚对象医疗保障制度；维修改造烈士纪念设施；建立重点优抚对象轮流休养制度。
（三）退役士兵安置工作。认真落实青岛市人民政府《关于加强退役士兵职业教育和技能培训工作的实施意见》，提高教育培训的针对性和实效性。加大自主就业扶持力度，全市城镇退役士兵自主就业率达86%以上。认真落实扶持退役士兵自主就业、创业的各项优惠政策。
（四）做好军休服务管理和无军籍职工安置工作。完善星级军休服务管理等级评定机制，加强军休机构活动场所规划建设工作，进一步完善服务标准。督导各区市落实第五批无军籍职工安置计划。
（五）做好复稳工作。建立完善工作制度和措施，落实局领导干部接待群众来访工作。强化信访值班、信息收集和应急处置，做好敏感时期的复稳信访工作。全面落实好参战参试人员的有关待遇。
五、社会组织发展
（一）优化内设机构，强化工作职能。做好行政审批工作，继续稳妥推进部分领域社会组织直接登记和异地商会登记工作。优化审批流程，提高行政审批效率和质量。
（二）积极争取中央财政支持社会组织参与社会管理示范项目资金。落实市委、市政府办公厅《关于加强社会组织建设和发展的意见》。利用福彩公益金开展社会组织“公益创投”活动，培育引导社会组织服务社会的能力。制定《**市社会组织创新园建设标准》和《青岛市社会组织创新园管理办法》，积极推动建设不同层次的“社会组织创新园（孵化基地）”。细化评估标准，在市直社会组织中开展分类评估工作，促进社会组织健康规范发展。
（三）强化执法监察队伍建设。健全社会组织联合执法工作机制，规范执法流程，组织执法人员培训，开展年度集中执法检查活动，对5%的市直社会组织进行专项检查。
（四）加强社会组织党建工作和社工人才建设。出台《加强和改进社会组织党建工作的意见》。做好社会组织党建示范点创建工作。对社会组织党建工作负责人进行培训。开展"青岛和谐使者计划"评选活动。探索推
（四）加强社会组织党建工作和社工人才建设。出台《加强和改进社会组织党建工作的意见》。做好社会组织党建示范点创建工作。对社会组织党建工作负责人进行培训。开展“青岛和谐使者计划”评选活动。探索推动政府购买社会工作专业服务。做好志愿服务记录制度试点工作。开展领导干部社工专业知识培训。
六、专项社会事务管理工作
（一）提升婚姻登记管理服务水平。力争婚姻登记合格率达到100%；45%的婚姻登记机关达到民政部3a级等级评定标准；完成1990年后全部婚姻登记历史数据的补录工作，全市婚姻登记机关全部开展网上预约登记服务。
（二）推进殡葬服务管理规范化建设。指导市殡葬管理所深入开展“强素质、提水平、树形象、争一流”创建活动；开展面向普通市民公墓建设调研；积极配合物价部门对经营性公墓管理费进行核算定价；继续贯彻落实全民基本殡葬费免除政策；持续推进文明节地葬式，稳妥实施骨灰免费撒海活动。
（三）完善区划地名常态化建设。完成行政区划调整的后续工作；做好新区划的勘界工作；做好城区道路命名工作；制作新的青岛市行政区划图、城区行政区划图及地名图；完成2016年行政区域界线联检工作。
（四）推进收养登记工作规范化建设。完善工作流程，完善工作制度，方便服务对象。
七、民政法制建设
完善规范性文件合法性审核程序，落实规范性文件“三统一”制度。依法规范行政处罚、行政强制、行政审批项目的设定和实施。加强行政复议应诉工作。组织实施民政系统“六五”普法规划。
八、民政基础设施建设
（一）推进养老基础设施建设。完成福彩养老院南九水路老年公寓重建工作，继续落实原五市三区敬老院建设和“千万平米”养老基础设施建设项目。
（二）实施社会福利院、优抚医院、儿童福利院整体改造工程。按照整体规划、分步实施的原则，2016年全面推进社会福利院、儿童福利院和优抚医院改扩建工作。
（三）抓好社区服务设施建设。开工建设社区服务设施125处15.3万平方米，其中，街道（镇）社区服务中心45处10.5万平方米；城市社区综合服务用房80处4.8万平方米。竣工65处8.2万平方米，其中街道（镇）社区服务中心25处5.8万平方米；城市社区综合服务用房40处2.4万平方米。
（四）加强民政信息化建设。开发建设民政公共服务平台，建设包括民政网站群、12349便民服务呼叫中心、社区便民服务平台在内的民政对外服务体系，建成外网快速通道；建设包括民政全业务平台、社区政务平台、救灾应急卫星指挥平台在内的内部办公体系，建成内网快速通道；建设包括数据中心、交换共享平台在内的支撑体系，建成保障内外网安全运行的保障通道。
（五）完成救灾捐赠物资储备仓库建设。加强军休服务管理设施建设；指导各殡仪馆升级改造殡葬设施设备。
九、加强自身建设
（一）转变思想观念。巩固“解放思想、勇争一流”大讨论学习实践活动成果，进一步更新观念，在更高的起点上，以更宽的视野、更高的标准思考和筹划民政工作；全面开展寻标、对标、夺标、达标、创标活动，对照国内先进城市找差距，提升各项民政工作水平。
（二）加大政策创制力度。认真贯彻市委市政府在养老、社区建设、社会组织等方面的发展意见，加快制定配套文件及实施细则。加强制度化建设，坚持用制度管人管事，进一步理顺民政系统资金和财务管理体制，完善人员管理、车辆管理、文件流转和规范办公秩序、优化工作流程等方面的制度。加强绩效化管理，修改完善对区市、机关和事业单位的考核办法，发挥考核的导向和激励作用。
（三）改进工作作风。全面贯彻落实中央“八项规定”及实施细则，做到不扰民、不增加基层负担。要深入基层调查研究，摸清底数，进一步理清工作思路。要坚持为群众办实事、解难题，认真解决党委政府重视、社会关注、群众关心的热点难点问题，树立民政爱民为民的良好形象。
（四）坚持勤政廉政。深化反腐倡廉宣传教育和廉政文化建设，进一步规范党员干部从政行为。以深化廉政风险防控为重点，推进惩治和预防腐败体系建设，贯彻落实党风廉政建设责任制，加强反腐倡廉制度建设。重点加强民生保障资金、慈善资金、基础设施建设项目等监督检查。
（五）建设高素质干部队伍。着手研究制定干部队伍建设发展规划；坚持“德才兼备、任人为贤”的用人原则，切实抓好干部选拔任用工作，进一步增强选人用人的透明度和公信力；加强民政业务培训创新，增强培训的针对性，不断提高干部队伍素质；加强基层党组织建设，完善局属事业单位人事规范化管理；进一步修改完善考核办法，发挥考核的激励导向作用，不断增强民政队伍干事创业的活力。
（编辑：新新）
十三五老年公寓工作计划(六)：2015社区招商引资工作计划
计划一：社区招商引资工作计划
一、强化责任，加大招商引资力度。
我们准备成立招商引资领导小组，设立了招商引资办公室，专人负责招商引资工作，下发了《招商引资目标管理实施细则》，建立招商引资目标管理责任制。根据本社区实际情况，想方设法完成招商引资任务，签订招商引资责任状，实行年度绩效挂钩，按月督查，按季考核，年底兑现奖罚。做到人人身上有任务，个个头上有压力。
二、筑巢引凤，培育招商引资载体。
我们准备成立优化投资环境领导小组，加强社会治安综合治理基础建设，加大对企业周边环境治理力度，努力营造稳定的治安环境；在全社区营造"你投资、我欢迎，你办厂、我服务，你发财、我发展"人文环境。同时，加大投入，加强投资硬件建设，筑巢引凤，美化、亮化社区环境。从而，功能较全的硬件环境、勤廉高效的政务环境、安定团结的治安环境和全居招商兴商安商富商的人文环境组成社区充满活力和吸引力的招商引资载体。
三、广辟门路，积极开展招商引资。我们准备收集整理社区在外贤人能士档案，建立社区招商引资资源库。动员全居居民发扬"走千山万水、说千言万语、想千方百计、历千辛万苦"的"四千"精神大力招商引资，利用春节、清明节等传统节日 开展亲情招商引资，积极动员通过社会关系网招商引资，以情感商。同时，主动走出去，邀请外地老板到社区投资办厂。
四、加强服务，狠抓项目跟踪落实。
我们将坚持"一个项目，一名领导，一套班子，一套方案，一抓到底"的"五个一"制度，采取"围墙内的事企业管，围墙外的事我们办"的方法，紧紧抓住每次机遇，紧扣每个环节，全程跟踪服务，确保每个投资意向都能签订投资合同 ，每个投资合同都能落实资金到位，客商每笔资金都能用在企业实处，实实在在地把企业引进来、办起来，让企业稳得下，发展好。组建专门工作班子，确定一名干部为联建责任人，实行一事一议一结服务和全程代办协办服务，做到特事特办。
计划二：社区招商引资工作计划
根据红花岗区区招商办的工作部署，结合办事处工作实际，坚持本着务实创新，扩大外延的原则，积极创新招商引资方式，做到以商招商、以诚招商、以情招商，多方位的开展招商引资工作。
一、工作目标。 确保实现省外到位资金5亿元。
二、具体的工作措施和方法。
1、力求在思想观念上实现新突破。坚决打消等、靠、要的思想，广开思路，多措并举，积极上门与企业及相关部门联系，挖掘招商信息；同时，增强敏锐感和辨别力，提高招商成功率
2、积极做好在谈项目、意向项目的推进工作。一、火车站七天酒店；二、深航国际酒店；三、海宁皮革城项目；四、环城路棚户区改造项目。
3、强化以商招商。
(1)加强企业管理，做好分类指导。(2)不断拓宽服务领域，深化服务层次，提高服务质量，对企业实行跟踪服务，竭力为企业排忧解难，营造一个宽松的发展环境，让落户企业宣传滨北，赞扬滨北。(3)经常性深入企业，及时掌握企业发展动向，捕捉招商信息。(4)招商办进一步建好项目信息库，做到管理细致，跟踪盯靠及时到位。
4、建立行之有效的招商激励机制，调动各方面招商引资的积极性。对有招商实绩的单位和个人，给予适当的政治鼓励和物质奖励，促使招商效果最大化。
5、发挥资源优势，拓宽招商引资领域。
要从"三个围绕"入手抓招商引资：
一要围绕资源优势招商引资。充足的土地资源储备、电力资源、水资源是招商引资、项目开发的优势，也是加快发展的潜力所在。我们要以资源吸引外来客商，以开放促进开发，重点做好产业招商，尽快将资源优势变为经济优势。
二要围绕培育新型产业招商引资。要突破固有的思维方式，把招商引资与调整产业结构结合起来，通过引进技术、资金、品牌，发展新型产业。
三要围绕红色旅游招商引资。要借助遵义会议红色旅游，进一步加强宣传，吸引更多的客商来投资酒店开发项目，使旅游酒店产业成为新的经济增长点。
三、加强组织领导，推动招商引资工作上新台阶。
招商引资是我办经济工作的重中之重，要做到"四个抓"：
一要领导带头抓。要把招商引资当作第一要务来抓，找准招商引资的切入点，争取洽谈一个、建设一个、见效一个。
二要部门联动抓。各部门必须增强全局观念，服从、服务于招商引资、项目建设。要实行招商引资项目跟踪落实责任制，搞好全程服务，使其发挥示范作用，确保引进一个、带动一片。
三要发动全民抓。招商引资、项目建设是一项系统工程、全民工程。要鼓励全体机关干部踊跃参与招商引资，营造一个全民招商的良好氛围。
四要检查督办抓。要把招商引资作为衡量工作成绩的第一指标进行量化考核，实行责任追究，继续坚持"一月一通报，半年一初评，全年总考核"，确保招商引资工作常抓不懈。
计划三：社区招商引资工作计划
按照杜集区委区政府下达的目标任务责任书，段园镇2015年度经济发展和投资建设方面的主要目标是：实际利用外资700万美元，实际利用内资15亿元，其中5000万元-1亿元规模项目3个，超亿元以上规模项目1个，完成重点项目办下达的各项任务。围绕上述目标任务，我们认真贯彻区委区政府的安排和部署，在镇党委政府的正确领导下，确保各项任务的完成，做好以下几项工作：
一、确保在建项目顺利建设
目前，在建企业7家，总投资11.1亿元。这7家企业分别是：
投资2.6亿元、总占地268亩的安徽长通物流有限公司项目，主要从事各类建材的商贸物流和加工；投资2.5亿元、总占地200亩的安徽新桥汽车项目，主要从事汽车销售、维修和挂车生产。新桥汽车和长通物流这两个项目已经通过市验收为超亿元项目。
还有5家企业是投资1.5亿元、占地55亩的淮北市瑞荣钢业项目；投资1.2亿元、占地65亩的安徽臻达机电项目；投资1亿元、占地50亩的淮北瑞武机械项目，这三个项目厂房钢结构基础已经完成。投资1亿元、占地40亩的淮北尚德石油项目，厂房已经建成，部分设备正在安装。投资1.3亿元、占地67亩的安徽前汇机电项目，厂房基础开挖已经完成。其中4个项目已经通过区验收为超亿元项目，但未经市认定，我们计划2月报市认定瑞武机械为超亿元项目。
针对各企业建设进度和情况不同，我们将强化服务，实行项目责任到人，为企业办理好相关证件和报批手续，争取为企业的发展构建优良的环境，提高项目建设速度。我们将按季度做序时进度，按月向区招商局报送统计报表，按季做一次统计分析，切实做好项目统计分析工作，并且打算在第一季度完成700万美元的外资审报工作。
二、确保签约待建项目尽快落地
继续坚持走"走出去、请进来"路线，我们将以主导产业、龙头企业为载体，重点引导规模大、效益好、技术含量高的机械制造和现代物流项目进入集中区，推动产业优化升级。对投资规模大、经济效益好，产业带动强的项目，给予更加优惠的政策，确保项目能够尽快签约和落地。
目前，已经签约、亟需落地项目6个，总投资11亿元，用地550亩。这6个项目分别是徐州辉煌钢结构有限公司投资5亿元的机械制造和钢结构生产项目；江苏徐州中兴工程机械有限公司投资1.5亿元的机械制造项目；徐州恒事达机电有限公司投资1.2亿元的设备制造项目；徐州中矿动力设备制造有限公司投资1.2亿元的机械制造项目；徐州恒泰水泥机械有限公司投资1.5亿元的设备制造项目；安徽舜天置业发展有限公司投资6000万元的袁庄菜市街改造项目。这些项目都已经完成选址工作，下一步我们将内强素质，加强管理，构建一个"项目洽谈、开工建设、生产运行"三大服务体系，实行"三定"项目管理制：做到每个建设项目定工作进度、定工作责任、定联系领导，提供全过程服务。
此外，洽谈成熟待签约项目还有14个，总投资52.87亿元，计划用地3175亩。如江苏天裕集团投资40亿元的炼焦、炼钢、发电、化工项目；江苏维维集团投资2.5亿元的现代物流项目；衢州双拓机械有限公司投资1.7亿的煤机生产项目；淮北华润燃气有限公司投资3700万元的生产、生活供气等项目。我们打算建立在谈、签约、开工、投产项目跟踪管理台账，积极主动与他们进行联系交流，加大项目跟踪落实力度。
三、加大招商引资宣传力度。
紧紧抓住我镇现在的大好机遇，研究生成5-10个招商引资新项目、大项目，及时聘请专家做好策划包装，通过制作交通建设、生态资源优势、产业发展规划以及"平安、诚信、生态、和谐"的地域形象等专题演示文稿，结合推介会、广播电视、光盘、户外广告、宣传图册等常规宣传方式大力宣传段园镇及集中区的优势资源和潜在的区位优势，提升段园的知名度和诱惑力。
计划四：社区招商引资工作计划
（一）明确思路。20xx年总的思路概括为"4245 "。即：锁定4个目标，把握2大重点，完善4项机制，强化5项措施。
（二）锁定目标。20xx年计划实际利用外资2600万美元，新签约项目6个，签约外资2亿美元，内资70亿元，新开发入库项目15个，新入库客户25个。
（三）把握重点。以项目签约和履约为重点。
（四）完善机制。一是完善处级领导联系招商项目机制。将全区招商项目进行分解，实行处级领导分线管理负责制，制定处级领导带领小分队外出招商计划，实行处级领导与招商项目捆绑式招商；二是完善招商项目联席会议和讲评机制。对重大招商项目由分管招商引资的领导牵头召开联席会议，研究解决项目存在的困难和问题。由区主要领导组织召开招商项目讲评会，对项目进展情况进行通报；三是完善招商引资归口管理机制。强化项目办归口管理招商引资的职能作用，所有招商项目由责任单位初步策划包装，交项目办修改，由市、区评审通过后，统一发布。所有招商项目由项目办牵头洽谈或委托责任单位洽谈。签约文本由项目办和责任单位共同商定，项目办报法制办审核，再报区领导会签或召集相关部门联合评审，最后报市招商引资领导小组审定。签约的招商项目由项目办跟进调度，责任单位负责履约。四是完善市、区联动机制。加强向市商务局的汇报衔接，积极协调市国土、规划、环保等部门联动解决招商引资项目用地、规划、环评问题。
（五）强化措施。
1．确立招商引资方向。根据区委六届五次全会精神，对照"456"行动计划，思考工作着力点和突破口，主动融入、主动策应、主动对接。一是围绕建设"四个城市"的目标定位，以招大商、招战略投资者为抓手，抓紧实施五大提质升级行动。二是优化城市产业空间布局，推动产业集聚发展，逐步形成城区以第三产业为主、工业园区以第二产业为主，城市外围以现代农业为主，城市由内向外"三二一"产业合理布局的格局。着眼于国际旅游目的地消费升级的必然趋势，大力招引现代服务业，打造休闲之都、购物天堂、美食名城。加快旅游商品产业园落地建设，招商引进石材产业园、生物制药等项目，走旅游地区新型工业化道路，推动工业经济突破性发展。推进文化旅游产业，加快以张家界为核心的大湘西文化旅游融合。突出"新（新桥）合（合作桥）"现代农业示范区建设招商，招商建设大鲵产业园或观光博览园，做大做强全国休闲农业和乡村旅游示范区品牌。三是着力推进天门山先导区项目招商。充分利用国家、省、市组织的重大招商活动机会，继续加强与世界500强、国内200强企业对接，努力宣传推介我区旅游优势、区位优势、交通优势、投资环境优势，吸引战略投资者前来考察投资。通过与天门山先导区管委会一起努力，力争在春节前对虎园、观音山旅游度假村项目签约。加紧与太平洋集团对接洽谈，大力推进大坪国际旅游度假区项目招商。
2．落实招商引资责任制。一是强化项目办对招商引资工作的归口管理，实行五个统一，即统一建立招商项目库、统一管理区招商网站、统一招商流程、统一制定招商项目签约文本、统一落实招商项目优惠政策。二是强化责任单位职责。将全区招商项目分解到责任单位。首先是对已入库项目按行业和属地分解到部门和乡镇、街道办事处，明确招商责任，制定考核办法；其次是向区直行业主管部门和各乡镇、街道办事处下达项目前期工作任务，结合行业和区域实际策划1-2个新项目，搞好可行性论证，做好项目前期工作。
3．改进招商方式。一是加大处级领导招商项目力度。联系招商项目的处级领导，一年至少有针对性外出招商2次，由其带领所属单位组成小分队叩门招商，项目办予以配合，经费由财政统筹和单位自筹相结合。二是强化以商招商。在现有3名招商联络员基础上，把在永定区投资成功的浙商置业、中商集团等企业老板聘为招商联络员，借助他们现身说话，推进招商。三是抢抓节会招商机遇。利用节会，广交海内外朋友，广泛宣传我区优势，创造机会结识大商和战略投资者，有针对性推介，以提高效果。
4．务求招商实效。一是加快成熟项目签约。张家界锦洲医药公司已放弃对龙凤梯田的开发，拟由张家界天门洞体育发展有限公司接替投资开发，目前已洽谈成熟，要加快细节商定，力争在明年初签约。中太建设集团上海土木工程分公司拟对观音山旅游度假村项目进行投资开发，洽谈较为成熟，力争在春节前与张家界华夏旅游度假公园投资开发有限公司及中太建设集团上海土木工程分公司签约。二是加快在谈项目成熟。我们已对后坪老年公寓、且住岗家居建材商业综合体、石材产业园项目做了大量前期工作，投资商要求加快审批进度，下一步拟加大对规划、用地、环评审批的催促力度，力争在2015年3月前完成审批，达到签约条件。二是做好投资商有意向投资的项目对接。投资商对国药生物制药、网能信息交换中心、世界老年论坛永久性会址、水映天门、虎园等项目有投资意向，要认真搞好项目策划，加快项目评审，主动与投资商对接，力争早日达成投资意向，在春节前完成1-2个项目签约。三是加快西线旅游开发。经投公司拟对西线旅游公司进行收购，向建行贷款2亿元解决遗留问题，这将为西线旅游开发创造新的商机。今后，将加大西线旅游开发项目推介力度，在小温定和张罗温两条公路改造的同时，力争使温塘温泉度假小镇和天泉山森林公园项目招商成功。四是解决农产品批发市场招商遗留问题。尽快与湖南世雄集团解除协议，对项目重新策划包装，招有经验、有实力的投资商，加快农产品批发市场的建设。四是强化今年港洽周和去年中博会签约项目履约。对项目落地加大督促力度，协调相关部门解决其实际问题和困难，力争项目落地率达80%以上。
5．规范招商基础工作。一是做好项目包装入库。对新策划项目，要求责任单位做好可行性论证，完成规划、选址、用地、环评初审，搞好效益分析，达到项目入库条件。对已入库项目，要回头看，全面梳理，按要求完善基础工作。要提高项目包装水平，做到图文并茂。二是建好招商载体。主要是加强招商网站建设、制作招商引资形象宣传和项目推介光碟、编印《永定区重点项目招商指南》、《永定区招商引资工作手册》，达到宣传政府形象、推介招商项目、规范招商程序的目的。
十三五老年公寓工作计划(七)：2016年上半年民政工作总结
范文一：上半年民政工作总结
今年以来，在区委、区政府的正确领导下，在上级民政部门的具体指导下，我区的民政工作以科学发展观为统领，紧紧围绕年初既定的工作目标，坚持"以民为本，为民解困，为民服务"的工作宗旨，求真务实，开拓进取，实现了时间过半、完成任务过半，多项工作取得了新突破。
一、上半年民政工作任务完成情况
（一）以保障低收入群众的基本生活为出发点，进一步完善了社会救助体系。
1、救灾工作有序开展。一是深入开展冬春期间灾民救助工作。及时下拨冬令春荒救济款1万元、面粉1200袋、棉衣160套，棉被440床，救济困难群众三千余户。同时发放募捐衣服500余件。及时把党和政府的温暖送到了灾民和困难群众的手中，有力的维护了我区的社会稳定。二是进一步完善全区自然灾害应急预案体系。我局于今年年初制定并下发了《灞桥区民政局地震灾害应急预案》，对工作职责、组织体系、临震应急措施和震后应急行动等方面做了详细规定，给我区的灾害救助工作提供详尽的政策依据。三是做好防震减灾宣传活动。今年5月12日是我国第三个"防震减灾日"，当天上午，由我局牵头，四棉社区等社区参加，在四厂十字设立了宣传点，对过往行人广泛宣传防震减灾的知识和技巧。据统计，当天的宣传活动共制作宣传展板近百幅，发放各类宣传资料1万余份，有3万人参加了这项活动。
2、城乡低保工作扎实有序。一是及时发放城乡低保资金。1至6月已发放城市低保资金2195万元、农村低保资金497、4万元，城乡低保群众的基本生活得到了有效保障。二是积极开展了城乡低保对象大排查工作。按照省、市统一按排，我局认真组织、实施了城乡低保大排查工作，经查，现有城市低保户6079户、12186人，提标16户、调标56户，新增43户；现有农村低保户2505户，7783人，共停发10户，调标23户，新增3户。在低保排查工作的基础上，我们积极开展了社会救助动态监控系统的录入工作，为城乡社会救助工作的顺利开展提供了全面、扎实的准备。
3、农村五保供养工作开展顺利。一是及时发放五保供养金。截止5月底，全区在册五保户219人，共发放五保供养金37、03万元。二是做好集中供养五保老人相关工作。与各街办签订了《五保集中供养协议》，根据五保对象的个人具体情况，对自愿入住敬老院且符合集中供养条件的及时办理入院供养，对不愿入住但需要有人照顾的，由村委会协调人员给予生活照料。采取入院进院自由，由五保对象自行选择供养方式，灵活解决五保户的生活照料问题。三是认真做好五保户医疗救助工作。今年因病住院的五保户有15名，一方面安排陪护人员，同时将其参合报销后的医疗费用予以全额解决，截至目前已支出医疗救助金6、4万元。
4、城乡医疗救助工作在缓解困难群众看病难问题上起到了积极作用。上半年，我区城市医疗共救助1173人次，发放医疗救助金81、38万元。其中门诊救助937人次，支出34、1万元。
5、城乡居民临时救助工作充分发挥了"及时雨"作用。xx年春节前，按照社区（村、组）评议、街道审核上报，区民政局审批的程序，为1100户城乡低保边缘困难家庭按每户300元标准发放一次性救助金，共支出33万元，上半年对54户因重病、突发事件等原因的困难家庭实施了临时救助，共发放救助金6、15万元。
6、组织安排形式多样的走访慰问活动。一是由区委、区政府组织、我局牵头，开展区级领导慰问困难群众活动。元月19日至27日，由我区四大领导班子成员带队，相关部门负责人参加，对全区9个街道的162户困难群众进行了走访慰问，共送去米162袋（5公斤/袋）、面162袋（5公斤/袋）、油162桶（5升/桶），送去慰问金48600元；二是开展向城乡困难群众送温暖活动。春节前夕，我们在全区范围内开展了向城乡低保户、农村五保户、城乡低收入群众及困难残疾人送温暖活动。共为6237名城市低保户及低收入群众每人发放价值100元的购物卡一张，总价值623700元；为3229名农村低保对象、农村五保户及农村低收入群众每人发放价值200元的慰问品，总价值645800元。三是积极开展慰问社会福利机构活动。为了更好的促进我区福利事业的发展，年前，我们对核锻社区居家养老服务站、六棉社区居家养老服务站、汽配社区居家养老服务站、灞桥区敬老院、东临敬老院和洪福敬老院进行了慰问，共送去价值3万余元的慰问品。
（二）以加强村务公开及民主管理工作为着力点，扎实推进了基层民主政治建设。
1、进一步加大社区建设力度。一是积极申报社区建设项目。根据省、市要求，我局于今年申报的社区建设项目分别是汽配社区服务站和新合街道服务中心，目前，申报资料已经呈送市民政局。二是对各社区居委会成员的构成及基础设施情况进行细致的统计，为社区各项工作的全面展开提供翔实的依据。三是巩固社区创卫成果，喜迎世园会召开。为了确保世园会顺利开园，我区将四月份定为市容环境集中整治月，我局积极响应，先后制订了《展示文明形象巩固创卫成果我与世园共辉煌主题实践活动实施方案》（灞民发〔xx〕17号）、《关于印发xx年四城联创宣教工作实施方案的通知》（灞民发〔xx〕18号），全局干部牺牲双休日对各社区进行不定期督导检查。四是以"世界环保日"为契机，积极开展社区文化活动，丰富居民生活内容。5月6日，汽配社区组织残疾人第二届秦腔大奖赛，兄弟区县共推选出演员共计40余名积极参加到比赛中，充分展示出残疾人蓬勃向上的精神面貌。5月7日，航天四院社区举办第三届红五月艺术节启动仪式，结合世界环保日，通过图片展示、书画展览、晚会演出，不断提高社区居民的艺术文化素养。
2、稳步推进村民自治工作。一是做好新修订的村民委员会组织法宣传工作。年初，我局下发了《关于学习宣传和贯彻实施《中华人民共和国村民委员会组织法》的通知》（灞民发〔xx〕6号），对村委会组织法的宣
传作出周密安排。二是积极开展村务公开工作。4月份，我们下发了《xx年村务公开民主管理工作要点》，对xx年村务公开工作进行安排，各街办积极行动，根据自己实际，制定了实施方案。并结合村委会组织法要求，针对今年换届工作，对村级财务审计工作及早部署，实行区审计和街道自查相结合的办法，对第一季度村务公开情况进行抽查，为换届选举顺利进行做好准备。目前财务审计正在进行。三是积极完善民主管理制度。根据《村民委员会组织法》、《陕西省农村集体资产管理条例》等法律法规，我们制定了《灞桥区村干部任期经济责任和离任审计办法》，对村级财务的审计管辖、审计内容、审计程序等做了明确规定，其他各项制度拟在省实施村委会组织法办法修订后进行修订。
（三）以落实重点优抚对象待遇为着力点，切实提高了双拥优抚安置工作水平。
1、双拥工作稳步推进。春节前，由区级领导带队，对驻区11个部队进行了走访慰问，送去了价值5万余元的慰问品。在我区与二炮工程学院的共同努力下，4月22日，"军地共建街子村村民饮水工程通水仪式"在洪庆街道街子村隆重举行，这标志着困扰街子村50余年的饮水问题得到了彻底的解决，是军地团结协作、共克难题的典范。街子村饮水问题的彻底解决，再次将我区"军爱民、民拥军，军民团结一家亲"的军民鱼水情推向了高潮。
2、各项优抚政策得到有效落实。一是认真做好优待金的发放工作。截止五月底，共为22名优抚对象解决医疗费3、7万元，为11名病故军人家属发放一次性抚恤金92、7万元，为19名军队无军籍退休职工报销医疗费17、4万元。二是积极组织涉核人员进行体检。上半年，我们组织397名涉核退役人员到临潼417医院进行了体检，为他们的身体健康保驾护航。三是有效开展涉军维稳工作。按照区政府安排，我们对原8023部队、对越参战部队、特种工程兵共2100与人开展了大走访、大谈心活动，通过解决生活、医疗、住房等实际困难，确保涉军群体稳定。
3、做好退伍安置接收工作，积极扶持退役士兵就业。上半年，完成了210名退役士兵的接收报道工作，为13名城镇退役士兵办理了自谋职业手续，发放自谋职业补助金35、4万元。4月份，对10名退役人员进行了驾驶技能培训，拓宽了他们的就业渠道。
（四）以构建"民生民政"服务体系为着力点，充分发挥了民政部门公共事务管理服务平台的作用。
1、进一步规范对社会组织登记管理和监管。一是贯彻落实《社会团体登记管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》为重点，对48家社团及68家民非进行了年检。二是于4月27日召开了灞桥区民间组织培训会，就社会组织在业务知识、设立财务账户、收取会费标准等方面进行了系统的培训。同时，重点进行消防安全常识培训，进一步强化社会组织的安全防范意识。三是进一步规范社团行为，开展全区"社团小金库治理工作"，上半年，民间组织登记管理工作无超出业务范围和活动地域现象。
2、扎实推进地名公共服务工程。对我区现有门牌进行了整编。对各街道的业务人员进行培训，使用"米字制"进行编排，同时做好备案工作。做好地名数据库完善补充工作。加强对城市街巷街牌路标的管理和维护。深入开展"平安边界"创建活动，未出现边界纠纷事件。
3、积极实行人性化的社会救助。创新社会救助模式，改被动救助为主动救助。坚持"先救治，后手续"的原则，及时有效地救助流浪乞讨人员。上半年共救助流浪乞讨人员58人。其中，流浪乞讨人员中的危重病人43人，这些人员都得到了有效救治。
4、绿色清明迎世园。结合世园会的召开，"清明"期间，我们一是积极倡导文明的祭祀方式，通过设立殡改巡逻岗、为霸陵、汉陵墓区配备20余名安保人员，为祭祀群众安排车辆接送，保证了祭祀活动的顺利进行，给世园会的召开创建一个绿色环境，为我区营造一个良好的社会氛围。二是不断提高农村火化率。上半年，全区死亡人数1453人，其中农业人数865人，城镇人数588人，火化数1382具，火化率高达95%。
5、婚姻登记及收养登记规范化建设取得新成效。上半年，婚姻登记处充分发挥自身优势和团队精神，取得了良好的成绩：截止五月底，共办理结婚登记2934对，离婚登记422例，补领结婚登记342对，补领离婚登记6例。无一例违法登记事件发生，无有效投诉，登记合格率100%。出具无婚姻登记记录证明567份，查档证明863份，装订婚姻档案180卷，发出婚姻告知单390份，发出离婚告知单163份，向群众出示不予办理通知单185份。严格按照《收养法》、《中国公民收养登记办法》进行收养登记，半年来，共接待收养咨询61余人次，发出"收养登记便民服务卡"56份，为2对分和收养条件的当事人办理了收养登记证，圆了他们的儿女梦。
6、加快老龄事业发展步伐。一是及时发放高龄保健补贴。根据《关于发放高龄老人生活保健补贴的意见》（市政发〔xx〕11号）文件精神，集中对我区80岁以上老人进行了审批，并及时为符合条件的6160名老人发放高龄保健补贴229万元。二是适时慰问百岁老人和困难老人。春节前，对我区7名百岁老人进行了慰问，每位老人发放慰问金300元；为100名困难老人和低保老人每人发放慰问金100元，并且进行了亲切问候。三是今年3月，安排部署了"关爱百万老人，共建和谐社区"电影进社区、村巡映活动，丰富老人日常生活。四是于5月11日至5月19日，组队参加西安市第二届老年体育运动会，取得了优异成绩。
7、改善福彩销售环境，逐步提高发行量。上半年，不断改善福彩销售环境，我区福彩销售量得到了不断提高，截止5月底，我区电脑福利彩票共销售2016、7万元，完成全年任务的49、19%，即开型彩票608、65万元，完成全年任务的57、97%。
8、福利企业健康发展。一是超额完成工作任务。截止五月底，全区19个福利企业完成产值8000万元，超额33、3%，实现税利600万元，超额完成9%，安排残疾人856人次，占福利企业职工总人数的42、7%。二是慰问福利企业残疾职工，使其感受到政府的关怀。春节前，对红星石化有限公司等4家福利企业的40名职工进行了慰问，为每人发放了米、面油及200元慰问金。三是今年5月初，对区属各福利企业进行了安全大检查，杜绝了不安全隐患。
（五）以社会养老服务工作为重心，加快社会化养老服务体系建设
1、以做好重点项目设施建设为重点，提升民政为民服务水平。灞桥区中心敬老院和灞桥区社区福利院是我区为了缓解日益突出的老龄化压力而实施的两项重要民生工程，区委、区政府对这项工作非常重视。3月1日，在政府xx届十六次常务会上，区长贠笑冬主持召开关于建设"灞桥区中心敬老院"有关事项的协调会，对于加快社会养老机构的建设步伐起了重要的推动作用，目前，灞桥区中心敬老院的前期资金已经到位，近期便可开工建设，灞桥区神会福利中心已完成土地、规划、环保等预审手续，前期准备工作基本就绪。
2、居家养老工作按照预期目标稳步向前推进。按照以居家养老为基础，社区照料为依托，机构养老为补充的总体思路，今年上半年，我们在建设服务站的基础上，新建延河、二炮、朝阳社区居家养老服务站。目前，延河社区居家养老服务站和朝阳社区居家养老服务站的建设即将竣工。随着我区居家养老服务站的不断充实和完善，我区将逐步建立以社区、家庭等小型服务机构为基础的老年服务网络体系。5月17日，省政协一行对我区居家养老服务站进行了调研，充分肯定了我区探索并实行的居家养老新模式。
二、下半年工作计划
下半年，我们将按照市民政局和区委、区政府的各项部署，根据年初安排和当前我局各项工作进展，主要抓好以下工作：
（一）不断巩固覆盖城乡的社会救助体系。
1、进一步加强汛期各项救灾应急准备工作。严格执行24小时值班制度，做好随时应对突发性灾害的一切准备，确保灾害发生后民政部门及时查灾、准确报灾。
2、巩固完善城乡低保制度。一是进一步细化城乡低保操作程序，完善收入核定办法。就申报程序、申报时限和受理人员职责做进一步明确，做到群众有困难及时受理，件件有落实、有答复。二是在实践中不断修正城乡低保家庭收入核定办法，为基层对低保家庭收入的核定提供参考依据，力争做到公平、公正。三是聘请人大代表、政协委员及纪检部门工作人员为低保工作监督员，促进低保工作进一步透明公开。通过具体措施进一步巩固低保规范化管理水平，促进低保工作有序健康的开展。
3、改进和完善城乡医疗救助办法。在社会救助动态监控系统的基础上，确定2所医院及各社区卫生服务中心为定点医院，开展城乡医疗救助一站式结算。进一步拓宽救助对象，将低收入家庭纳入医疗救助范围，区别低保对象实施医疗救助。
（二）继续探索建立新型的社会福利体系。
进一步加强敬老院的规范化建设，完善各种规章制度，严格按照有关规定做好弃婴、孤儿的收养工作，依法开展家庭收养；抓好养老服务体系建设，抓好灞桥区中心敬老院和灞桥区社会福利中心的建设，稳步推进居家养老，探索和培育形式多样的养老服务模式，加快养老服务队伍建设，进一步提升养老服务的服务水平。进一步加大宣传力度，增强全社会的慈善意识，不断规范社会捐助行为，提升慈善事业管理水平。
（三）有效增强基层民主自治能力。
一是不断加强社区基层政权建设。突出便民利民的理念，加快社区基础设施建设步伐，提升社区服务水平。二是抓好农村基层政权建设。依法组织实施第八次村委会换届选举工作；抓好村级组织规范化建设。集中开展以党务公开、村务公开和财务公开为主要内容的村级组织规范化建设；不断健全完善村务公开民主管理制度，切实将村务公开和民主管理制度建设纳入规范化制度化轨道。
（四）大力开展新形势下的双拥优抚安置工作。
"八一"前夕对驻区部队官兵和重点优抚对象开展一次慰问活动，召开好拥军座谈会；加强军民共建，不断丰富双拥活动新内涵；加强国防和双拥宣传教育，共同营造"军爱民、民拥军，军民团结一家亲"的良好社会氛围；与教育、人社等部门协调，妥善解决驻区部队军人家属就业问题；采取政府指令性安置和自谋职业相结合的办法，进一步做好退伍军人安置工作。采取有效办法，抓好涉军维稳工作，维护社会稳定。
（五）努力提升民政公共事务管理服务水平。
一是认真开展婚姻登记和收养登记工作，通过开展形式多样的婚姻法律法规宣传，提高群众对《婚姻法》、《婚姻登记条例》的认知程度，为我区营造良好的婚姻法律法规执法环境。发挥民政部门的职能优势，配合计生、卫生部门做好免费婚检的宣传工作，提高新人优生优育意识。依法办理收养登记。二是抓好各项殡葬服务工作。一是全力抓好全区的骨灰堂建设工作，切实做到高标准，严要求，确保骨灰堂建设的顺利进行。二是做好殡葬服务工作。早动手，早准备，做好寒衣节及平时丧属祭祀活动的各项服务工作，为丧属提供优质、高效的服务。三是加大安全防火检查力度，及时排除存在隐患，确保墓区财产和人员的人身安全，为墓区各项工作的正常开展创造良好的外部环境。三是加大对城市街巷街牌路标的管理和维护，不断规范全区道路门牌设置；四是切实做好城市生活无着落的流浪乞讨人员救助管理工作，维护我区社会稳定。五是加大福彩管理站规范化管理力度和专营化检查力度，提升管理水平，确保完成我区福利彩票全年任务。六是加大对福利企业的管理和扶持力度。
（六）不断加强民政部门自身建设。
一是大力推进社会工作人才队伍建设，提高民政工作专业化水平，为民政工作顺利开展提供组织保障。二是加强队伍的廉政建设，着力培养团结务实的领导班子。三是进一步加强民政资金管理，坚持专款专用、专户储存、专账管理；加强监督检查，努力打造民政为民、务实清廉的社会形象。四是大力加强干部队伍作风建设。不断提高民政系统创先争优意识，提高干部职工队伍的整体素质，促进全区民政工作的协调发展和全面进步。
范文二：上半年民政工作总结
卫星路社区民政工作，在党工委、管委会和民政处的正确指导下认真贯彻有关方针政策，积极开展救助、低保提标扩面工作，努力做好民政各项工作安排和实施，切实为辖区困难家庭、低保户、残疾人办实事，解决他们的生活困难。现对xx年上半年民政工作总结如下：
一、低保工作：目前我社区共有低保户39户55人，其中xx年提标扩面增加15户31人，xx年1月-5月发放月保障金合计63752元。在实施低保动态管理中，社区针对辖区内所有的低保对象家庭中，就业及收入的变化情况进行入户走访核实，做到低保对象有进有出，低保补差有升有降，定期对低保户进行走访慰问，真正实行动态管理。xx年卫星路社区在春节期间的暖心行动中为低保户送去了大衣、蔬菜让低保户们过一个暖心的春节。在五一国际劳动节多次组织工作人员对低保户进行走访慰问，帮助生活困难的家庭打扫卫生、购置年货。不同程度解决了弱势群体的困难，为构建和谐社区起到了积极作用。
低保工作是民政工作的重要组成部分，关系到困难群体、弱势群体的实际生活。在下半年的工作中，社区将一如既往地坚持"公开、公平、公正"的原则，深入百姓冷暖，做好弱势群体的服务工作。
二、残疾人工作：目前卫星路社区有持证残疾人84人，属于残疾人管理的重点社区。在民生开局之年，卫星路社区积极做好残疾人慰问、救助、康复等各项工作，切实保障他们的合法权益。1月11日，市残联理事长武道香、中亚南路街道办主任刘秋云、街道办事处残联理事长李军、副理事长梁君丽一行在卫星路社