中国山东网菏泽频道8月8日讯 &现在在农商行贷款就是好，申请贷款和存取款一样方便快捷，瞧瞧我的贷款证都已经打满了四页的信息，农商行真是咱们自己的银行啊!&。郓城县康源副食品批发商贸城总经理杨延敬举着自己的贷款证在郓城农商行金河路支行营业大厅内高兴的向周围的人说。这是多年来郓城农商行始终坚持&地方金融、服务地方&经营理念的一个缩影。
　　近年来，为进一步提高办贷效率，郓城农商行在全辖大力推广贷款证贷款，并实行 &一站式&、&全代理&、&一审制&、&即办型&等服务措施，严格办贷流程，严明办贷纪律，严肃办贷风气，严控违规行为，并统一为客户经理印制信贷服务监督卡，每营销一个客户必须发放一张监督卡，公开向社会承诺限时办结，对客户申请，三个工作日内予以答复;符合条件的，七个工作日内办结，进一步提高了办贷效率和服务水平，为广大客户打造一条阳光办贷、快速办贷、公平办贷的&贷款直通车&。
　　在一系列创新措施推动下，郓城农商行信贷服务水平明显提升，不托关系、不找熟人也能办贷款的观念已逐步深入人心，农村金融阵地得到进一步巩固。(通讯员 吕善仓)
作者：吕善仓 &&&&编辑：胡立荣&&&&责任编辑：谭静
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买房按揭你需要背下来的10大注意事项
来源：新浪网 &&发布时间：
买房无小事！按揭更是要谨慎对待，注意事项能看则看，能多留神就不要嫌麻烦。毕竟血本都在里面，谁也不想出点岔子，对吧亲？1.购房前准备：做好预算拣好客对买家说的话：凡事预则立，不预则废。对于未来新家的构想，只需拿张纸就可以把自己的要求从最重要到次重要到次次重要逐一填写，当然，在纸的另 外一栏要诚实地写上自己可以承受的楼款。家里人的支持加上自己的积蓄就是你的首期，记住适当留下1万~5万元作为应急资金，二次装修款也要预留。以首期款以及本人可承受的月供，在手机可以轻易下载房贷计算的应用软件，非常容易就可以测算出自己可以承受的楼价总额。一般来说，首期付款比例越高，供款年期越短，月供压力越小；首期款付款比例越低（较低30%），贷款年期越长，则月供压力越大。对于有靠山的“伸手派”，家里人可负担一次性付款的，这一栏可以忽略。对业主说的话：目前来说，业主卖房还是相当幸福的，因为大部分交易还是实行业主实收，买家承担所有税费。由于目前北京（楼盘）依 然限购，作为业主也应该了解一下买家是否有名额购买，以免空欢喜一场。因为一手房销售不快，二手房交易更慢，银行信贷也不太乐观，如果不等钱用，可以“持 房免扰”。对于的确有售房需要的业主来说，开一个贴近市价的放盘价是必需的。如果有多个意向客户，业主可以甄选买家，首付款越高或者一次性付款的客户优 先。此外，买卖房屋是履约的法律行为，卖了就莫回头，没有人永远低买高卖，房屋套现落袋为安就好。2.“睇楼纸”：能不签尽量别签“睇楼纸”在行业内一直有较多争议，有些买家因随意签下“睇楼纸”后再找别家中介销售而吃上官司。故此，现在不少买家都非常精明，尽量不签“睇楼纸”，若中介坚持要签，则另找一家不需签的中介行。某大型中介法务部负责人表示，消费者签下“睇楼纸”，有可能被中介用作诉讼证据。故此消费者较好在“睇楼纸”上签下一个假名，留手机号更须慎之又慎。有的中介行的“睇楼纸”，甚至要求客户写下身份证号码，这是绝对不能签的，否则后患无穷。3.起底房产：去免费查册买家在了解到目标房产的业主和标准地址后，可以凭身份证到房地产交 易登记核心免费查询别人的房产。在查册表上，查询目的有“权利人证明产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房 地产权属信息必须准确填写，“房产地址”是必填项，该房产地址必须是标准地址，与房产证上一致，随意写“某某花园某栋”不可能查到有关信息。此外，还需要 准确填写“产权人”、“登记案号”、“产权证号”的三个信息之一，方可打印有关房产信息。成功查册所得的“房地产登记簿查册表”上只列出房地产地址、测绘图号、楼盘占地面积、该单位的建筑面积和实用面积，其他房产证信息一概为空白。但登记附注上也会透露若干房产信息。4.产权：警惕隐形人委托人有关房屋产权，最常见的问题是以下四类：一是共有产权。如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有 人同意出售房产的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任（可约定相 应的违约金），从而维护自身的合法权益。二是隐形共有人。这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，适宜用第1种情况共有产权的处理方式，约定违约责任。三是全权委托书。买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。最怕的是炒家用全权委托书来炒房，提醒买家对全权委托放盘签约的盘源应格外警惕。四是房屋获得的来源。房产证上有一栏为“房屋获得的来源”，通常都是“购买”，少部分为“继承”或者“拆迁补偿”，购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋，而业主名下有多于一套房屋，有可能产生相当于交易评估价20%的个税。5.买卖合同：下载细斟酌购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读，以免在中介地铺签合同时因匆忙而看漏某些重要的条款。付款方式通常分按揭、一次性付款、分期付款等方式，签约时视楼款数额支付定金（楼价10%以内），首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。若业主要求一次性付款，建议双方对楼款做银行资金托管，以免节外生枝。业主收齐楼款，买家即可以收楼。但有可能出现按揭款迟迟批不下来，而又答应了买家过户后即交楼的尴尬情况，所以建议买卖双方都以前一个交易步骤完结后，再订立下一个步骤的实施时间。6.网签：较好在正规中介公司进行通常正规的大中型中介都会对交易进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的，也要求买卖双方自行网签，买卖双方需了解有关风险。自行交易的网签步骤如下：1.登录房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码， 系统默认18位身份证号码。3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行匹配验证。4.填写《存量房买卖合同》。 谨慎协商、认真填写合同条款。5.提交合同获取预签号。6.确认、打印交易资料：买卖双方本人持身份证明文件（或委托代理人持身份证件及委托书）、预签 号、房产证原件到房屋所在地的交易登记核心签约服务点打印各种交易资料。7.按揭：一般收取0.6%~1.2%服务费个人“体检”：申请按揭买楼，购房者在看房前较好预先做“体检”，一是检查个人征信情况；二是个人对楼款的承受能力，月收入必须大于月供的两 倍。对于收入处于增长阶段的年轻人来说，适当使用贷款杠杆工具，月供高一点，年期长一点，可以买总价高一点的房屋，因为目前对二套房贷要求较严，如果几年 后又换房，不太划算。此外，个人年龄+贷款年限不能超过退休后5年。楼房“体检”：很多购房者不清楚，申请按揭买房前还需要对房屋预先“体检”。首先要确定楼龄，因为楼龄+贷款年限不能大于35。部分“高龄”楼梯楼是否能够贷款还与其建筑结构有关系，公积金贷款不接受砖混结构的房屋申请，只可接受框架结构的房屋。代办按揭：现在银行通常都会委托按揭公司代办，客户使用银行直客贷款的按揭费较低，通常包含评估费在内也只需1000多元，缺点在于“1对 1”，如果银行审批不通过则会影响买房的交易手续。各大中介公司也成立了专门的按揭公司，坊间也有不少经营多年的按揭公司。根据行业协会的规定，按揭服务 费较高不得高于贷款额的1.2%，但通常在0.6%~1.2%之间，购房者可以与按揭公司议价。使用专门的按揭公司服务，虽然收费比银行直客贷款的按揭费 要高一些，但胜在按揭公司对接多间银行，可以量体定做按揭方案。公积金贷款：对于公积金贷款的申请者，他们还可以选择直接到市住房担保核心申请公积金贷款，所需的资料与普通商业银行的住房贷款一致。签订按揭合同：二手房网签合同后，买卖双方与银行签订按揭合同，为协助买卖双方办理按揭以及日后的递件过户领新政，按揭公司也会让买卖双方签署委托书，委托按揭公司办理有关事宜，选择正规的按揭公司尤为重要。8.递件流程第1步：完税。目前房地产转让已实行“先税后证”的方式，递件前需把本次交易所产生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产交易登记核心后，先在地税处拿一个号交税。第2步：递件过户。买卖双方凭完税证明以及双方身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，买卖双方可获得“受理收据”，受理收据上载明出新证的时间。第三步：出新证。一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。9.收楼步骤一般在出新证（一次性付款）或是收齐尾款（银行按揭）后15天内，业主结清房屋的水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用，双方到物业 管理处进行交接并登记新业主资料等。学位房买家注意户口问题，宜在收楼前敦促旧业主迁出户口。购房者可以在合同中约定一定数目的尾款作为收楼保证金，待收楼完结后再支付，双方对此可协商。二手房买卖较好在钱债两清后才进行收楼手续，但部分房屋带租约出售，建议新业主应与租客重新签订一份合同，以确立自己的业主身份，并把旧租约继承下来。10资金托管二手房买卖涉及大笔楼款的交割，强烈建议用资金托管方式来进行买卖，所增加的时间可能不过是一两天，但对双方都有保障。托管的步骤非常简单，银行开设资金托管服务，买卖双方可以致电市房地产交易监管核心，咨询银行开办资金托管服务的网点，也可以直接咨询银行方面。
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<meta name="description" content="农村商业银行信贷产品开发和营销是指农村商业银行通过市场调查与细分、产品开发与设计、价格策略制定、营销渠道拓展，把信贷产品销售给客户，实现农村商业银行盈利的全部活动。
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农村商业银行信贷产品开发和营销策略的思考
&新闻日期： 08:51:48&&来源：郓城农村商业银行&
作者：赵军海&
导读:农村商业银行信贷产品开发和营销是指农村商业银行通过市场调查与细分、产品开发与设计、价格策略制定、营销渠道拓展，把信贷产品销售给客户，实现农村商业银行盈利的全部活动。
&&& 农村商业银行信贷产品开发和营销是指农村商业银行通过市场调查与细分、产品开发与设计、价格策略制定、营销渠道拓展，把信贷产品销售给客户，实现农村商业银行盈利的全部活动。
一、农村商业银行信贷产品的特性
&&& 农村商业银行作为开发、营销金融产品的特殊企业，信贷产品营销既具有其特殊企业的特异性，又具有一般企业的共同性。与实物产品营销相比，农村商业银行的信贷产品营销同其他银行一样主要具有以下三种特性：
&&& （一）无形性。所谓无形性是指信贷产品与可以直观感受的实物产品不同，是不能直接感触到的，客户取得这种产品前，没有实物产品供其选择。因此，客户在购买这种产品中存在许多不确定因素。为了减少不确定因素，客户总是先寻找与此相关的东西（如农村商业银行的信誉、社会形象、人员素质、工作作风等）来判断产品的质量，这就需要尽可能的使信贷产品这种无形的服务变得有形化。
&&& （二）无一致性。实物产品要求产品保持一致性，即对某一产品有统一的规格、质量和要求，有各种设备来检测产品的属性，使产品保持一致性。而信贷产品服务虽然有一些特定的内容和程序，但服务质量却难以保持一致，基本取决于农村商业银行的经营理念、管理人员的素质、信贷人员的气质、修养、能力和水平等。同样的信贷产品服务由不同的人员提供，服务的质量也会不同，客户的体验感受和满意度也会不同。
&&& （三）无存货性。无存货性表现在信贷产品和服务不能存贮，但却具有较高的存货成本。实物产品的存货成本主要发生在贮藏费用，而农村商业银行高负债和赚取存、贷差的特性决定了农村商业银行信贷产品存货的成本很高。
二、农村商业银行贷产品现状
&&& （一）信贷产品没有形成体系和品牌。当前，农村商业银行的信贷产品还处于无形化状态，还处于计划经济体制下的&有什么卖什么&的营销模式。客户走进农村商业银行购买产品，只看得见柜台看不见产品。客户到农村商业银行贷款，大多这样问：&我想贷款，怎么办&、&我想贷款，需要什么材料&等，客户根本不知道农村与商业银行有哪些信贷产品，购买这些信贷产品需要哪些材料。反观其他商业银行，其产品已经实现了有形化，而且细分至经营项目、职业种类，品种繁多；客户走进去，产品满架，且附带详细说明，有许多产品可供选择，总能找到一款适合自己的产品。两相比较，如果说大中型商业银行是沃尔玛，产品琳琅满目，且都是名牌产品；那么农村商业银行就是农村代销店，产品寥寥无几，且皆为无名产品，买东西先问老板有没有。
&&& （二）信贷服务模式单一且客户体验性不高。由于市场细分度不高，信贷产品种类不多，可提供给客户的服务就比较单一。没有对客户的分析管理体系，经营过程中依然以自我为中心而不是以客户为中心，导致提供服务客户体验性不高。现有产品与经济发展和金融需求变化不相适应，不能满足多元化服务需求。例如，农村商业银行可提供的国际业务品种单一，不能满足客户对控制汇率风险需求，已有产品不能满足客户需求或客户体验度不高，导致客户流失。
三、农村商业银行信贷产品开发和营销的策略
&&&& 农村商业银行信贷产品的开发设计和营销应遵循以市场需求为导向，以客户体验为中心，以优质服务为基础，以产品创新为途径，以风险控制为保障，以品牌营销为手段，以获取利润为目的的基本原则。营销的目的是在保障控制风险的前提下，最大限度地满足客户的现实需求和潜在需求，提升产品服务的客户体验，形成产品品牌价值，充分挖掘现实客户和潜在客户，从而实现最大的效益。
&&& （一）信贷产品有形化。和实物产品一样，信贷产品的发展和规划以及品牌建设很重要。在我国长期计划经济体制下，国有商业银行金融产品的&共名&或&无名&现象导致各商业银行提供的信贷产品没有个性之分。为了解决产品无形性所带来的不利因素，需要采用一定的营销策略和营销手段来塑造产品品牌、企业品牌，从而稳固和扩大业务市场，确保在竞争中立于不败之地。随着业务的发展，大中型商业银行产品已从完全的无形走向了有行，如中国银行的长城信用卡、招商银行的自助银行等都形成了强大的品牌价值。同时，信贷产品的有形化也迅速发展，并极大地促进了业务拓展。如在国家启动住房消费贷款时，各家银行纷纷抢占滩头，建设银行及时创新推出了&乐得家&贷款产品，并提出了&要住房，找建行&的口号，迅速在人们心目中形成了只有建行才办个人住房贷款的意识，为推动建行个人住房贷款业务发展奠定了坚实的客户基础。同时也带来了全新的金融消费观念，即选择信贷产品也要选择信贷品牌。这一有形化的信贷产品为建行上海分行带来了个人住房贷款业务市场份额90%以上的骄人成绩。因此，通过信贷产品有形化可提高人们的认识，吸引潜在客户。
&&& （二）、信贷服务特色化。消费者在评估产品服务时，一般使用两个标准即经验属性和信任属性。经验属性是指一个消费者在消费一项服务后的满意程度。信任属性是指其他消费者对某一服务产品的综合评价。因此，信贷产品不仅要有特色，信贷服务也要有特色，使商业银行现实或潜在的顾客在将自己或他人的经验与自己的期望值相比较时，能够得出一个明确的选择。例如，农业银行今年在家庭农场方面推出了&金穗贷&贷款产品，在服务模式、担保方式等方面进行了创新，吸引了农村广大专业大户和家庭农场等新型农业经营主体。
&&& 特色服务还表现在将客户分成不同的类型，对不同的客户提供不同程度的信贷服务，在满足额客户不同需求的基础上，提供独特的&客户化&服务，突出特色。如天津北辰村镇银行针对个人创新开发了2个系列，24款贷款产品，满足了不同客户的需求。
&&& （三）信贷服务创新化。信贷服务创新包括信贷产品的创新和服务手段的创新。在信贷产品的创新上要致力于推出新型的贷款种类以求贷款方式的灵活多样，服务创新上要将传统的信贷服务与咨询等新型投资银行业务相结合。在资金卖方市场下，商业银行是&有什么就卖什么&；而现在在资金买方市场，竞争日益激烈的情况下，要彻底摒弃这种观念，应该&市场和客户需要什么就卖什么&。这就需要根据市场和客户需要的变化，不断创新信贷产品和信贷服务。
&&& 农村商业银行还可对面临的客户按需求上的差异进行细分，确定目标市场，开发研究可满足不同客户群体的金融信贷产品，如按客户属性划分可分为公司客户和个人客户，对公司客户又可按其属性、行业等进行细分，在细分的基础上选定目标客户，开发适合其特点和需求的产品。对于个人客户来讲，职业、年龄、收入水平及个性的差异直接决定了他们对信贷产品和服务产生不同的需求。在现有的个人住房贷款、耐用消费品贷款和生产经营贷的基础上，再细分推出商户贷、种植贷、养殖贷、旅游贷、贸易贷等等。
&&& （四）信贷产品品牌化。商业银行的品牌是一种较为特殊的服务品牌，因为银行业本身行业的特殊性、产品服务的无形性，品牌建设对商业银行的发展至关重要。目前品牌已成为商业银行非常重要的无形资产，是企业的核心竞争力。商业银行品牌是商业银行在长期的经营管理和市场探索中形成的能够被消费者熟知和认可的一些特定的金融产品和服务，这些产品和服务随着消费者需求的改变而不断发展最终形成消费者对银行的一种认知和偏好。
&&& 农村商业银行创新开发信贷产品和信贷产品营销过程中要铸造自己的产品品牌，扩大品牌影响力，提高企业形象，形成品牌价值。当前，各商业银行都已开发推出了各具特色的信贷产品，并已形成了巨大的品牌价值，如工商银行的&幸福贷&、农业银行的&金钥匙&、中国银行的&理想之家&、民生银行的&易富通&、交通银行的&易贷通&等等。
&&& （五）、信贷队伍专业化。信贷服务是一种以人为基础，又以人为对象的服务，其服务质量取决于提供信贷产品服务的工作人员。信贷服务具有无一致性，难以达到产品的标准化和质量控制，这就有可能使服务不到位、不标准。应严把信贷服务质量关，建立明确的工作程序、工作要求和标准，为客户提供全面的服务。因此要培养一支专业技术过硬的信贷产品营销队伍，首先要树立以客户为中心的服务理念，树立市场竞争意识和信贷产品营销观念；其次，信贷人员应具备良好的思想素养、业务素质和应变能力，善于与客户交往，熟悉经济、金融、工程、管理、法律、财务、贸易等知识，为客户提供包括咨询服务，协助客户进行资金安排，推销金融产品，收集和反馈各类信息等服务。
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菏泽银监分局王升、朱凤德到“双联双创”帮包村进行走访...
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裁判文书>&>&>&>民事判决书
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案例标题：原告山东郓城农?????股份有限公司与被告侯??、曹??、陈?、侯??借款合同纠纷一案
审理机构：山东省郓城县人民法院
案号：（2014）郓商初字第?号文书类型：民事判决书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：王玉金;崔晔;明静;张旭
原始文档：无&
山东省郓城县人民法院
民事判决书
（2014）郓商初字第?号
原告：山东郓城农?????股份有限公司。住所地：郓城县东门街中段路西。法定代表人：崔荣国,董事长。委托代理人：王敬珍（特别授权代理）,郓城农村商业银行职工。被告：侯??,系郓城县昊震模具厂业主。被告：曹??,农民。被告：陈?,干部。被告：侯??,农民。原告山东郓城农?????股份有限公司（以下简称郓城农村商业银行）与被告侯??、曹??、陈?、侯??借款合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于日公开开庭进行了审理。原告郓城农村商业银行委托代理人王敬珍,被告侯??到庭参加诉讼,被告侯??、曹??、陈?经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郓城农村商业银行诉称,被告侯??于日、4月2日在我南城支行分别办理了45万元和45万元借款,借款用途为模具制造流动资金,期限至日,月利率10.75‰。被告陈?、侯??为上述借款提供连带责任担保,其妻曹??同意承担连带还款责任。被告并以侯??在郓城县昊震模具厂的机器设备作为抵押物,抵押物评估价为3123250元。日,被告侯??和其妻曹??外逃,需提前收回贷款及利息。请求判令被告归还借款90万元及利息,原告在抵押范围内享有优先受偿权,诉讼费用由被告……(本文书还有1251字未显示)
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原告山东郓城农?????股份有限公司与被告侯??、曹??、陈?、侯??借款合同纠纷一案
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