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广州“租售同权”，房价降不降不知道，但利好相亲市场是真的!
7月5日，上海拍出两幅土地，规定拿地开发商建的房子只能出租，不能出售。7月17日，广州宣布“租售同权”，租房者和有学区房的人享有同等权利，子女均可就近入学。图片来源：广州政府网 租售同权租房也可就近入学具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等符合广州市入学条件的适龄儿童。其监护人在本市无自有产权住房。由居住地所在区教育主管部门就近安排到义务教育阶段学校就读。图片来源：广州政府网虽然要求具有广州户口，但相比北京上海，广州深圳户口的获取难度还是小一些的。发展租赁市场允许商住房改造成租赁住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。为“城中村”正名，鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。提高公积金提取上限，提取公积金支付房租，从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%，提高到80%。租赁企业减税，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持，5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。北京、上海前段时间一直在打压商住房，对城中村的态度更不用说，这次广州鼓励商住房，甚至对城中村也是态度极度友好。这几年北上广变成了北上深，发展租赁市场、租售同权是广州是吸引优秀人才、努力追赶北上深的措施。 利好相亲市场图片来源：南方都市报前几日，北京相亲价目表刷屏，北京父母十分执念于户口、房子。南方都市报随后也深入广州相亲角调查，调查结果显示：广州父母对户口、房子看的都比较淡。图片来源：海峡网本来父母就不看重户口、房子，现在租售同权，孩子上学也没问题，广州相亲市场将更加惠风和畅。被北京大妈嫌弃的优秀人才都要跑到广州发展了，广州在人才抢夺上领先一筹。 就近入学如何分配租售同权，均可就近入学听起来很美，但具体如何分配广州并没有说清楚，文件中说的是：具体细则由各区教育行政主管部门制定（市教育局牵头）。租售同权后，优质教育资源并没有增加，但适龄入学儿童增加了。小学入学，家长排队
图片来源：中国教育网广州市中心的优质学校，学位一直就很紧张，即使在以前要求有户口有学区房才能入学的情况下，学位仍然供不应求，这些学校能拿出来、会拿出来、如何拿出来多余的学位给租房者的儿女入学呢？假设政府最后强制划拨一定量的学位给租房者，那肯定会引发其他家长反弹，甚至闹事、上访，政府又如何处理呢？图片来源：南国城报 学区房房租大涨带动房价大涨优质学区是每位家长的追求，只不过大部分家长被天价学区房吓退了，但现在租售同权后，无数的家长要去优质学区租房了。学区房供不应求的局面更加紧张，直接后果就是学区房房租大涨，以前一个过道学区名额就能卖出几百万，现在学区房房租涨到几万也是很有可能的。图片来源：百度搜索在租售同权的情况下，学区房的房东可能会把一套90平米的房屋分割成5/6间房租出租，然后一间房子月租金1-2万。这样一套学区房一年的租金收入就有一百万，一套1千万的学区房，10年就能收回成本，10年后卖出去还能卖到一千几百万。就等于投资三四百万的学区房首付，用每月租金还房贷，10年后房租收入加上卖房收入能得到2千多万。这样的投资收益，无数人又要买买买学区房了，学区房的价格也要大涨，说不定比现在涨的还猛。再次进入高房价的死循环......所以，问题的关键是要解决优质教育资源的短缺问题，只有优质教育资源更加丰富、均衡，家长才不会拼了命去买、去租学区房。图片来源：中国经营报贵的不是房子，而是房子附加的优质教育机会。 远郊房价会下跌租售同权对学区房的价格打击不大，那对其他地区的房价呢？对中心城区打击不大房子是用来住的，所有人都想住的好点，中心城区的房子即使不捆绑学区房，也还有便利的交通、优美的小区环境、顺心的物业服务员等各种优势。欧美的房屋都不和户口、学区挂钩，有没有房屋都能享受一样的医保、社保，同等的国民待遇，但伦敦、纽约的房价依旧很高，所以指望租售同权后，中心城区房价下跌也是不现实的。利空远郊楼市以往由于中心城区房价高，不少人都在远郊的番禺、佛山买房，租售同权后，如果你问父母是愿意住在远郊，还是在城中心租间房子让孩子上优质学校，我想大部分的家长都会选择租学区房。总之，租售同权还是能为广州吸引到不少优秀人才的，最后期待北上广的广州能再次“王者归来”。
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广州租售同权 学区房会崩盘吗？
　　最近广州的租购同权政策出台了,而上海的住房新政也表示要大力发展租赁市场,具体措施我就不具体说了,各种媒体报道和网上都有,我想谈谈这些事情对房地产市场,特别是大家都关心的房价的影响,还有万达卖资产,万科买资产,一买一卖,那些房地产行业的重大事件,也来个点评。　　大城市,特别是核心地段的房价之所以是天价,跟房子的品质关系不大,主要在于房子跟优质的教育、医疗、工作、生活方式、发展机会挂钩了,好的东西总是稀缺的,而作为承载的附属品房子,肯定会贵,而且会越来越贵。现在的租购同权,光看表面的意思,房子跟优质资源脱钩了,以前买房才能享受的好处,现在租房也可以拥有。　　但仔细想想,以租购同权的主要条款子女就近入学为例,租购同权实施后,有名校申请资格的人肯定大幅度增加,但好学校并没有同步增加,这样会使得以前就很难进的名校,变得更难进,所以就是在名校附近租房,能进名校的概率还是很小,而且很多人都担心的房租暴涨真有可能出现。　　以前买房跟优质资源有关联,所以房价暴涨,现在租房跟优质资源有关联,谁也不能保证房租不会涨,特别是在优质资源还是稀缺的情况下,不管买房还是租房,都没有改变房子的重要性。　　既然房子的重要性没有降低,那指望房价因此而基本上不可能的,再说政府这个政策的目的不是为了降房价,是出于以房留人,吸引人才长期稳定在当地生活的考虑。　　租购同权除了不能降优质地段的房价,还会带来房价的大分化。买房和租房是两个概念,在买房环节,房价能体现出居住属性加政策属性加金融属性,所以房价里蕴含了房子除居住功能以外的其他东西,也有很多非市场的因素,比如因为政策原因,户口跟房子和优质公共资源捆绑一起,政府对土地供应,公司贷款利率,房贷利率和购房政策的调控,一般人都是杠杠买房,又有投机炒作因素。　　租购同权后,好地段的房子租房需求会大增,可以卖的房子会少了,大家对优质资源的追逐也没有停止,优质资源供应也没有增加,那好地段的房子反而会接着涨,这个政策等于把买房的必要性重要性一定程度上转到了租房上。　　那些郊区,地段一般的地方,没有好公共资源的偏僻地方,因为人口流出,人往高处走,水往低处流,使得房价和租房市场低迷,人群也会分化,经济能力强的人,会在好地段买房和租房,能力差的在偏僻地段买房租房。　　同时跟买房不一样的是,租房的房租价格基本上比较市场化,也就是说受政策、杠杠、投机各种因素影响不大,基本上能反应经济发展情况下一般人的真实收入水平能承受的价格,你要是太贵了一般人的收入租不起,又不可能长期贷款租房,买房可以全家凑,租房子不可能。可以这样理解,好地方的房子,不管买和租,都会非常贵,始终不会便宜。　　而其他地方的房子,假如考虑到租给大多数需要的人,那租金回报率会很低,一般的房地产公司很难大规模做起来,这个需要政府不仅仅出台租购同权的政策,还要很多有关房地产市场的配套措施出台,现在这个政策可以说是一个新的开始,他对房价的影响不大,对很多在大城市发展又买不起房的人,多了一个可以长期稳定的租房途径,对融入城市生活也有利。　　接下去说一卖一买的事情:　　1.万达卖酒店和文体项目,就一个原因——缺钱了。房地产公司的负债率一直很高,要是经营性现金流跟不上,就会出问题。其实这样也可以解决,只要能借到钱,借新还旧,各种抵押都可以搞。　　但关键的是,现在国家的政策风向变了,要金融业去杠杠,要防止发生重大金融风险,要维持住外汇储备,要稳住人民币汇率,不管最近成立金融稳定发展委员会也好,中央媒体的点名批评也好,反正持续提高负债率的可能性没有了,已有的负债也有被催讨的需要,压力很大,只能卖一些资产,降低负债率,提高安全性,刚开始只是全部卖给融创,后来酒店要卖给富力,文体项目卖给融创。　　这样说明,融创也缺钱了,提高负债不可能,买土地,建房子,卖房子这个资金流程,今后周转率肯定会放慢,资金回款慢下来,开支又不能停,那资金紧张可想而知,所以把项目分一部分给富力也可以理解。至于富力,做住宅并不出名,主要是在商业地产上干,自己也有很多酒店,把酒店卖给富力,也算是把主业做大做强。　　2.万科买物流公司——普洛斯,对比万科已经谋划了很长时间,现在总体来说,房地产已经进入了一个新时代,纯住宅的大规模的市场增长空间已经很小,大房地产公司的转型,多元化是必然。万科早就提出要转型城市配套服务商,这次增加物流地产就是其中一个措施,今后万科不单是个建房子卖房子的,还是个以地产为核心的服务公司,最近很多年万科一直在尝试,商业地产、家居装修、长租公寓、物业管理等很多方面去发展。　　我想不妨按照万科的投资理念去选,以房地产为核心的钢铁水泥建材有色行业已经是夕阳行业,最近的大涨是因为供给侧改革和下跌过多形成的周期反弹,绝不是反转。以后传统制造业也越来越难生存,但解决痛点的行业,刚才说的物流业,随着电商、货物转运、贸易的发展,在我们这里物流效率不高情况下,确实是一个提升空间很大的行业。　　还有以人为中心的服务业,现在建房子少了,但为房子服务的需求不会少,（）就是例子,以后以房子为重心的服务,比如、长租公寓、共享经济等很多都可以发掘的,可以做的事情很多,机会也多。对我们来说,对房地产公司来说,以后都不能只盯着卖了多少房子,而要看围绕房子提供了多少服务,这种服务的规模、可复制性、利润,是重点。
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住建部明确租售同权 学区房会不会涨价更厉害
新华社的“刚刚”又来了，这次说的是房地产市场。新华社表示，刚刚召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。看似一片平静，却内含重磅消息：住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这与前段时间广州推出的“租售同权”不谋而合，也被舆论解读为“租售同权”或将成为国策。据了解，如今我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。另外，我国首部住房租售条例公开也于近日征求意见，有望通过法治手段遏制各种租房乱象，对住房租赁市场加以规范。2“租售同权”从法规层面保障了租房人的权利，更好地回归房屋的居住功能，但仍有不少人持有质疑声。最大的质疑，来源于学区房。长期以来，学区与房产紧密相连，“租售同权”后，按理来说租房人也可享受片区的优质教育。然而，实际操作如何，很多人摇摇头。网友“深房理”认为：“租售同权”没有解决学区房的问题，反而加剧入学竞争数量，竞争的人多了，价格必定会上涨。“现在更有意思了，除了拼买房，还要拼租房实力。之前只有天价学区房，以后会有天价租金房。”还有人质疑，“租售同权”的实施效率。“一看标题：住建部将立法明确租售同权，吓我一跳。”网友“光远看经济 ”看到新闻内的表述是“逐步使租房居民享受同等待遇”后说：“‘逐步’这词的周期有多长，还不知道呢。”至于一些分析称“租售同权”将给房地产泡沫带来重创，网友“刀兄”也持怀疑态度：“香港难道不是‘租售同权’？美国和英国难道不是吗？日本、新加坡难道不是吗？去看看那里的房价就知道了。”3不管这么说，成效或许不能立竿见影，然而不能否认，“租售同权”无疑是一种进步。不是所有的租客，都有学区房的需求。即便上学问题不能很好解决，“租售同权”仍是人才的定心丸。网友“涨涨麻麻”认可这一进步：“中心城市房价高是世界性难题，纽约伦敦等房价都是高得离谱，但不能因为房价高就阻挡了年轻人去工作的希望。通过政府建造收购一些低租金房源给年轻人居住，同时保障租房者家庭上学养老就医等权利，是一项符合社会进步的政策措施。”网友“浦东男小歪”也认为，租赁房对住房市场的冲击有限，但对人才的吸引力却是不可估量的：“有一点你要承认，人才进了城，城市才会更美好。”另外，“租售同权”的本质，仍是对租房者权利的进一步保障。媒体人罗昌平表示，租房最大的不稳定，一是价格，二是房东随意赶人，都直接导致房客没有归属感安全感。“在北京的这十几年，我不止一次帮朋友处理房东漫天要价、随意赶人的案例，双方的契约关系如同厕纸。”因此，通过对“租售同权”在内的租赁房改革的立法，明确租赁当事人的权利义务，建立稳定租期和租金等方面的制度，就显得尤为重要。4事实上，大家纠结的“学区房”问题，症结并不在“租售同权”上。其实，租房者就近入学的政策早已实施，只是热点学区难以保障罢了。有媒体以北京为例，在非热点学区，外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的，但在西城、海淀等热点学区，一般只能保证“房户合一”的第一顺位入学。不仅如此，广州要求承租人子女就近入学还需符合积分入学的条件。据相关媒体报道，这一举措几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行，非本地户籍子女都可在当地上学，但同样要积分排队。《武汉晚报》表示，学区房的问题，在于优质资源供需比。优质资源供应充足，供需比平和，学区房价自然就缓和了。所以学区房的关键，在学，不在房。“优质教育资源的增量，来自教育领域的改革，来自整个教育系统的定位和改良。”“人民日报评论”也关注到了“租售同权”政策背后的焦虑：“‘租售同权’的背后不只是房子，而是附着于房子上的权利分配，往根上说，是城市资源如何分配的问题。”作为一项公共政策，“租售同权”是非常复杂的，可能受到各种意想不到因素的影响，甚至也会因为舆论的压力而发生扭曲。“不少文章要么用‘颠覆性’‘革命性’来形容这项政策，要么认为完全是‘白费力气’，甚至会引起反效果，这两种态度实际上都值得警惕。”因此“人民日报评论”呼吁大家给“租售同权”更多时间，“是好是坏，以为切不可过分夸大，否则就容易沦为吸引眼球的情绪化表达。”或许，“静观其变、适时调整”才是“租售同权”正确的“打开方式”。
产品建议及投诉请联系：广州市政府最近出台“租售同权”政策，何为租售同权？通俗地解读一下就是二丫我这个端茶倒水的小二，现在被赋予了和公主同样的权利，可以招驸马了！广州“开口子”，这意味着只要符合条件的租房人，未来可以与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利，那也就意味着只要在同一片学区，不管你是买房还是租房都享有同等的教育资源。以前耗费两家三代人积蓄卯足了劲也要买学区房的人肯定就得思量思量，既然租房也可以获得好的教育资源，那急红了眼要买学区房的动力就会大大地减弱，这对行情火爆的学区房无疑是浇了一盆冷水。现在住建部批复了南京、武汉等共12个城市开展住房租赁试点工作，而大北京表示暂不跟进！但租售同权是否真有那么大的作用，能够把学区房房价给拉下马呢？学区房的背后，是宝贵的教育资源，大家都想要的优质资源。现实的情况是优质的教育资源供应明显不足，不说一线城市顶尖的名校，哪怕就是稍微有点名气的学校，哪一个不是人们争破头都往里抢，这足以说明供应不足，需求却很旺盛。就是现在的大城市，如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等，都普遍采取的是积分制，非户籍要想上这些学校就得排队，你分数够了才能上。只要是稀缺，那么等着抢的人就必定可以从地球排到月球，这就必然带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。打个比方，某重点学校周边学区房实行100%“租购同权”，那么抢房的热情会受到打击，但是获取教育资源的欲望刺激下，租房市场又会被热炒，巨大的需求也会是租金蹭蹭蹭地上涨。假如房价在4万一平，那么值360万的90平米的房子房租难道还会是现在7000元左右吗？租金回报率铁定会提升，而不仅仅是现在的不到2%，如果在哄抢之下，形成业主坐地起价的局面，那个时候，房租突破2万，甚至更高，也是可能存在的。一旦租金回报率提升，那么这又会吸引大量逐利资金来围猎学区房，那个时候学区房虽不似之前那么火爆，但若想完完全全降下来那也是不可能的。一个鲜活的例子可以说明，租售同权无法降低房价。有报道在石家庄早就有类似的租售同权政策，只要在街道办登记的租赁合同，就可以享受就近上学，但近一年房价上中，那里的房价上涨照样翻了一倍。在这个世界，优质资源“价高者得”的规律永远不会变，买不起学区房的人同样也无法承受这种新政可能引发的高房租。唯有加大教育资源供应，同时增加租赁住房市场供应量，双管其下，才能在让广大民众享受优质教育资源的同时能够遏制学区房房价的上涨。比如这次广州“租售同权”就配套出台了系列增加租赁市场供应的举措，还是不错的。对于“租售同权”这样的政策，我们还得继续观察观察，毕竟落到实处才是最重要的。面对租售同权的狂欢，也许老百姓们会说，不能让它成了八月里的黄瓜棚——空架子！【声明】德林社原创，未经授权，不得转载！
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