85被浏览24118分享邀请回答mp./s?__biz=MjM5MDUwODAzMQ==&mid=&idx=1&sn=3d3b447af4a4beac6fcc#rd文章二希望能对你有所帮助。141 条评论分享收藏感谢收起41 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答非税务居民在加拿大买房及出租，卖房时需注意的税务问题
“非税务居民”在加拿大投资房产，税务上要注意的几件事：&& & & & & & & & & & & &什么是非税务居民？&首先，要搞明白自己是不是真正的“非税务居民”，即non-resident for& tax purposes。很多人以为回流中国，不住在加拿大，就自动是非税务居民了。这里得提醒一句，加拿大移民局（&CIC&）定义的非居民和 税务局（Canada Revenue Agency）定义的非居民是不同的。。。。&加拿大移民局（CIC）：永久居民身份，移民局要求每5年要至少在加拿大境内住满2年。当你不能满足居住时间的要求，就会失去永久居民身份。失去身份，叫做“非居民”。这个是移民局的“非居民”概念。&加拿大联邦税务局（CRA）：税法上的“非税务居民”，通常指一个人在正常情况下，一直居住在其他国家;&和加拿大没有明显的社会/经济联系，（社会/经济联系是指：房产，配偶，孩子，财产，社会关系，加拿大驾照，护照，银行账户，健康卡）；在加拿大居住不满183天。怎样申请作“非税务居民”？&最可靠的做法，是填一份NR73&&表，跟CRA正式申请一个“非税务居民”的认定。这是一份4页的表格，要求详细提供申请人与加拿大以及中国的各种经济和社会关系的细节。这份表寄出后，几周到几个月的时间，CRA会给你一份书面通知，根据提供的事实细节，判定某某年份你到底是税务居民，还是非税务居民。拿到了这个官方的书面决定，你才可以放心地以非税务居民的身份报税。&下载NR73表，请戳这里：http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/nr73/README.html&非税务居民的好处作为非税务居民的最大好处，就是可以只报在【加拿大境内】的收入，境外收入不用报。 相反，作为税务居民 ，则要求申报【全球】收入。&购买房地产时要交的税(1).土地转让税Property Transfer Tax在加拿大买房有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税，任何人在安省范围内购房，都必须一次性交纳，您需要缴纳多少税完全取决于您购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高，特别是在多伦多市区的购房者，除了要交纳安省的土地转让税外，还要交纳多伦多市的土地转让税。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”，接下来我们就来看看这个税它到底怎么算。&A.安省土地转让税在安省的任何地方购买物业，都要支付土地转让税，包括多伦多;首次购房者可以获得的安省土地转让税退税最大额是$2,000(相当于支付一个$227,500物业的土地转让税);对于二手房，安省土地转让税退税仅适用于在日之后签订购房协议的首次购房者;对于新房，首次购房者即使是在日以前签订的购房协议，也都有资格获得安省土地转让税退税。安省住宅物业的土地转让税计算如下:购买物业价格&=$55,000的部分,税率是0.5%，再加上购买物业价格&$55,000,&$250,000的部分，税率是1%，再加上购买物业价格&$250,000,&$400,000的部分，税率是1.5%，再加上购买物业价格&$400,000的部分，税率是2%&&B.多伦多土地转让税多伦多土地转让税仅支付于在多伦多市购买的物业首次购房者可以获得的多伦多市土地转让税退税最大额是$3725(相当于支付一个$400,000物业的土地转让税)。在日以前签订购房协议的任何购房者，都有资格获得多伦多市的土地转让税全额退税。多伦多市土地转让税退税是除了安省土地转让税退税以外的退税，符合条件的购房者可以同时申请安省和多伦多市的土地转让税退税。多伦多住宅物业的土地转让税的计算如下：购买物业价格&=$55,000的部分,税率是0.5%，再加上购买物业价格&$55,000,&$400,000的部分，税率是1%，再加上购买物业价格&=$400,000的部分，税率是2%(2).商品及服务税(Harmonized Sales Tax)在加拿大，对于大多数商品和服务的消费，政府会征收货物和服务税，Goods and Services Tax，简称GST，另外，各省会征收省税，Provincial SalesTax，简称PST，日安省开始实施两税合并，对商品和服务实施单一税种，Harmonized Sales Tax，简称HST。HST税率为13%， 由8%的PST加上5%的GST组成。&政府对中低收入家庭有一定的GST返还,返还额只与收入挂钩，与消费多少无关，称为GST退税，而购房HST退税则是对符合条件的购房者的一种特别的退税政策，与房价相关。&通常在市场上购买二手房作为住房不需要支付HST，因为二手住房的买卖是免征HST的。购买新房需要支付HST，但所支付的HST有一部分是可以退还的，符合下列资格的新屋购买者、或付款建造自己的房屋者可申请部分HST退税，HST退税表格为GST/HST190。&持有房地产时要交的税地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向政府缴纳的税款。很多人买房的时候都会咨询有关地税的问题，大家都很在意这笔支付给政府的开销，一般来说，房屋价值越高Property Tax缴纳的金额也就越高。非居民的业主如果满足相关条件，也可以申请业主自住补贴，具体相关问题请参照地税局网站有关规定执行。&安省地区的房地产价值评估均由省府设立，市政府拨款经营的非营利房地产物业评估公司(Municipal Property Assessment Corp.&简称MPAC)进行。MPAC对物业估价之后所获得的数据主要被各市政府作征收地税用途。MPAC采用的评估方法主要是销售价格比较法，该方法已得到行内承认，并在北美各地的评估中广泛使用。&市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数，但所有物业不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的物业估价乘以该税率所得就是您所要交的地税。地税每年会寄出Installment (分期付款)，一般由上下半年分两张寄出，每张有3个账单，按时支付。&MPAC每四年都会对物业进行一次重新评估。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。非税务居民怎样报出租收入有人说了，我离开加拿大后，房子一直出租，有租金收入，怎么报？简单地说，有三种方式：&第一种方式【不建议使用这个方法】：替你打理房子的代管人或租客，有义务每个月从租金 （gross rent）里拿出25%&直接上交 给CRA作预留税款（25% withholding tax），并在下一年的3月31日之前提交NR4表来汇报租金（gross rent）和预留税款的金额。如果代管人/租客按时提交了NR4表，作为非税务居民的房主就不用再提交税表申报房租收入了。注意：这种方法并不是个好方法，因为它不允许房主做任何出租费用的抵扣。&第二种方式：非税务居民可以选择提交section 216 information return。这个election&需要在有房租收入的年度结束后的2年之内提交。这样，年底报税时需要使用T1159 - Income Tax Return for Electing Under Section 216。举个例子，一年租金收入为$24,000，出租房产生的各种费用假设总共有$14,000，那么净房租收入(net rental income)&就是$10,000.&租客或者代管人同样有义务按时向CRA上交gross rental income&的25%作为预留税款,&但是，这25%到了来年房主报税的时候，多退少补，多交的部分是可以退回来的。&第三种方式，非税务居民可以选择“净收入”法 【推荐使用这种方法】。和上面讲到的第二种方式类似，非税务居民房主需要指定一位代理人，在收到房租收入的年度结束后的6个月之内，提交section 216 election.&非税务居民需要填提交NR6表，这个表，需要在年初 比如一月一日，或者收到第一次房租之前提交给CRA。经过批准之后，就可以用把各种费用抵扣掉后的NET Rental Income*25%作为预留税款了给CRA了。来年报税时同样是多退少补。【缴税到底多不多呢？税率？？】对于非税务居民的房租收入，CRA说咱们只收联邦税，不收省税，听上去很好啊。但是，如果你像我一样吭哧吭哧把非税务居民税表每一行都仔细钻研了，就会发现，CRA在联邦税里面，额外偷偷地加了个Surtax for non-resident——即非税务居民的“税上税”。这个surtax&是多少呢，是48%（请看T1159表的&Line 12,&很隐蔽）!!&如果你有$10,000块的净房租收入(net rental income)，联邦税算下来大约$1,500，&surtax&大约$720.&所以您需要为这$ 10,000的租金收入付$2,220的税。&下载T1159表，请戳这里（注意要选择相应的年份）http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t1159/README.html&非税务居民怎样报卖房收入非税务居民卖房时没有 “自住房免税”（principal residence exemption&）这回事。也就是说，非税务居民卖房，有capital gain就要交税，而且还不少交。具体说说：&非税务居民卖房前要多做这么一件事：卖房之前，或者最迟在&closing day 10天内要向CRA提交一个表&- T2062,&申请&Certificate of Compliance.&这份T2062，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate,&但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate,&买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到trust account里面。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款,&不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）等到第二年报税时，作为卖家，报了税，多退少补，可以把多扣留的税款拿回来。&&当前加拿大的房价飙升，卖房时绝大多数的情况是有增值的，也就是有capital gain.&极少数情况下，卖房产生亏损（loss）。如果该房从来没有被出租过，那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property,后果就是不认可这个亏损，&CRA会deny the loss.&本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计或投资顾问的意见，以作实际操作指引。文章作者：Stella Wang版权声明：我们尊重版权，精选的文章均已注明作者和来源，转载文章版权属原作者所有，若涉及版权问题，敬请及时联系我们沟通授权、删除或重发，非常感谢。
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土地租赁收入属特许权使用费还是财产租赁收入？
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土地租赁收入属特许权使用费还是财产租赁收入？( 15:32:07)转载▼标签： 财经 分类： 财税实务&&
作者：韩增安 毛惠华&&来源：中国税务报&&时间：
企业所得税法实施条例第十九条对租金收入作了定义。即：租金收入，指企业提供固定资产、包装物或其它有形资产的使用权取得的收入。土地使用权作为无形资产的属性，显然不属于有形资产，也即不属于企业租金收入。那么，根据排他原则，土地租赁收入只能在销售货物、提供劳务、转让财产、股息红利等权益性投资收益、利息收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入与其他收入中归类，而这些分类中又只有特许权使用费具有可能性。企业所得税法实施条例第二十条规定：特许权使用费收入是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。那么土地租赁是土地使用权这一特许权的许可使用吗？
第一，笔者发现个人所得税法与企业所得税法对土地使用权的规定不一致。个人所得税法实施条例第八条八款将财产租赁所得界定为：个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。而六款将特许权使用费所得界定为：个人提供专利权、商标权、著作权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得。显而易见同为所得税法系，但个人所得税法将土地使用权认定为租赁收入而非特许权使用费收入。
第二，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉文本并请做好执行准备的通知》（国税函〔号）第十二条规定：本条“特许权使用费”一语是指使用或有权使用文学、艺术或科学著作，包括电影影片、无线电或电视广播使用的胶片、磁带的版权，任何计算机软件，专利、商标、设计或模型、图纸、秘密配方或秘密程序所支付的作为报酬的各种款项；也包括使用或有权使用工业、商业、科学设备或有关工业、商业、科学经验的情报所支付的作为报酬的各种款项。由于国家税务总局以国税发〔2010〕75号文件发布的中新协定及议定书条文解释中规定：中新协定条文解释与此前下发的有关税收协定解释与执行文件不同的，以中新协定条文解释为准。因此上述特许权使用费定义应当具备权威性，但在上述定义中明显不包括土地使用权的转让费用（即土地出租）。
第三，不动产一般定义为不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括建筑物和依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。可见土地归属于不动产，而根据国税函〔号文件第六条一款规定：缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得（包括农业或林业所得），可以在该缔约国另一方征税。随后国税发〔2010〕75号第六条三款对上述不动产所得解释为：不动产所得，指在不动产所有权不转移的情况下，使用不动产所获得的收益，包括直接使用、出租或者以任何其他形式使用该不动产取得的所得。可见土地租赁所得并非我国签订的双边避免重复征税及防止偷漏税协定中的特许权使用费所得，而系不动产所得。
第四，根据企业所得税法的相关规定，非居民企业取得特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人，税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。
假如将土地租赁界定为特许权使用费，非居民企业出租境外土地给中国居民企业，由于境外土地被国外视为不动产，将由外国政府独占征税权，显然我国不应当扣缴此笔使用费的预提企业所得税；而非居民企业出租境内土地给中国居民企业，由于管理因素势必构成在中国境内的常设机构（或机构场所），将适用双边协定中的营业利润条款，总之均不涉及扣缴预提所得税的概念。
综合上述分析，如果将土地租赁界定为特许权使用费，将与我国签订的双边协定相违背，而且也造成个人所得税法与企业所得税法的不一致。因此将土地租赁收入无论在企业所得税层面，还是个人所得税层面均认定为财产租赁收入为妥，非居民企业取得的土地租赁收入不适用特许权使用费条款。
《企业所得税法实施条例》第十九条， 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他资产的使用权取得的收入。没有“有形”二字！
是有的，确实是“有形资产”
这明明是立法时的疏忽嘛，但考证一番的精神值得钦佩。
比如原88文没有列无形资产的损失，是什么原因？从后来25号公告看，认为是个疏忽解释起来最简单。
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出租房屋要交哪些税
出租房屋获取租金收入已是一种常见的投资理财方式。作为一种应税行为，出租房屋涉及的税收有以下几种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税等。出租经营性房屋和出租住房在缴税上也有很大的不同。
1 根据国家税收法律法规和税收政策规定，单位出租房屋取得的收入应主动申报缴纳税款。主要涉及的税收有以下几种：房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等。
其中，如果企业纳税人出租经营性房屋的需全额计税：
1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以相应的税率计算缴纳。
4.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
如果企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的房屋，应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以相应的税率计算缴纳。
4.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
例如：南京城区某公司2011年1月将一座闲置的办公楼出租给另一家公司，收取年租金100万元，租期为4年，另外收取押金30万元。按照规定，该公司应缴纳各项税费如下：2 按照税法的规定，出租房屋应缴纳以下几种税费： 一、房产税。拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租房屋，作为企业和自收自支事业单位，应按照出租房屋的房产原值扣除30%后的余值缴纳房产税，年税率为1.2%；行政机关、全额和差额拨款事业单位、人民团体、军队、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。 二、城镇土地使用税。拥有房屋产权的单位和个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按照房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。 三、营业税。单位和个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税。个人出租房屋月租金收入在800元以下免纳营业税。 四、城市建筑建设维护税。单位和个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。 五、教育费附加。单位和个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。 六、印花税。单位和个人出租房屋，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。3 一、单位或个人出售房屋取得的收入需要缴纳：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税。 （一）营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加： 1、一般按销售不动产的营业额的5%计征营业税； 2、根据《财政部?国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 3、按照国办发〔2006〕37号的文件规定，自日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，给予免征营业税；?个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。营业税及附加的综合征收率为5.55％，购房起始时间，以房屋产权证、契税完税证明为准。 4、根据《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔号）：自2009年1?月1?日至12月31日，个人将购买不足2?年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将4 目前，出租房屋获取租金收入已是一种常见的投资理财方式。作为一种应税行为，出租房屋涉及的税收有以下几种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税等。出租经营性房屋和出租住房在缴税上也有很大的不同。
出租经营性房屋要全额计税
今年1月，小王以贷款方式购买了一套位于市区一级（城镇土地使用税24元/平方米）地段的150平方米门面房，总房价170万元，他付了50万元首付款后，向银行贷款120万元，按揭20年，月供6000多元。3
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