第二节　房地产估价报告写作
知识点一：房地产估价报告构成八大要素
房地产估价报告
（或叫房地产抵押估价报告、国有土地上房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）
估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）
估价委托人：
估价机构：
注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有注册号，历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。）
估价作业日期：正式接受估价委托年月日至出具报告年月日
&（注意：第一，致估价委托人函中的落款日期是出具报告日期，要与此处一致；第二，结果报告中的估价作业日期要与此处一致）
估价报告编号：（注意：要与结果报告中的编号一致）
【教材例1-1】某房地产估价报告封面写作实例：
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&房地产估价报告
　　估价项目名称：广州市××区东风路××花园××阁第15层a、b共二套住宅房地产价值评估
　　委&& 托&& 人：广州市×××贸易公司
　　估& 价 机 构：广东××房地产评估有限公司
　　注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
　　估价作业日期：2006年7月31日至2006年8月4日
　　估价报告编号：××房估字[2006]第××号
（注意：以下容易出错的四点）
结果报告和技术报告应出现二级目录
目录中文字、页码与正文一致
附件要列明基本资料的名称
仅向委托人提供结果报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录
三、致估价委托人函（如无标题算错误）
1．标题（致估价委托人函）
2．估价委托人
3．估价目的
4．估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）
5．估价时点
6．价值类型& （注意：2011年教材新要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估？）
7．估价结果& （注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致、没有大写算错误，但没有单价不算错误；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）
8．估价机构盖章& （注意：无盖章算错误）
9．法定代表人或者执行合伙人盖章或签名
10．落款日期&& （注意：为估价报告出具日期、即封面估价作业日期的截止日期，且必须在估价机构的资质有效期内。这里可不一定是估价时点。）
【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”
【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”
【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”
【历年真题4】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、07年“致委托人函中缺少估价目的”
【教材例1-2】致委托人函的写作实例
　& ××公司：
&&& 受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点是：2009年8月22日。价值类型是：估价对象的抵押价值，即在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款的余额
。经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。
××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签名）
& 二〇〇九年八月二十五日
【错误1】致估价委托人函缺标题
【错误2】抵押目的估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
四、注册房地产估价师声明
注意：有如下易出错的
1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。所有参加价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）
2．未说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；
3．缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，且必须是两名以上，如是一人就算错误；
4．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。
【教材例1-3】
&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的；
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系
4. 我们依照国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报
5．注册房地产估价师某某某、某某某（必须写出人名！！没有说明实地查勘的日期不
算错误）已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（必须说！！）
7．本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资
料的真实、可靠性负责。
8．本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估
算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。&&
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）&&&&&&&&&&&&
&& 注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
&&&&&&&&&&&&签名：
【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”
【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”
五、估价假设和限制条件
假设前提+未调查资料+未考虑因素+限制条件
【2011年教材新增，如果没有以下四条就算错误】估价的假设和限制条件的写作应注意：
①必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；
②估价假设必须具有针对性；
③估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；
④不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。
7.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。
8.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。
9.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额
【详见教材例1-4】
【提示】从03年到2010年纠错题从未考过，全是略；只有2010年指错并改正题出过一次。
六、估价结果报告（包括14+2项，以下的二级科目最好不要颠倒顺序，但凡有别的错误，还是不要挑出以下顺序颠倒的错误）
1．标题——房地产估价结果报告
（注意：如果是抵押的这里不要求叫房地产抵押估价结果报告，仅仅是封面的标题应叫抵押估价报告，注意准确区分。另外2011年新教材要求有估价报告编号，如有估价报告编号，应与封面上的编号一致。）
2．估价委托人（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及
身份证号，但历年纠错真题答案还没有纠错无身份证号的）
3．估价机构（估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（是2011年的新要求），无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误。（注意：这是2011年教材新要求！但与封面及估价结果标题处的报告编号不是一回事。这里是资质证的编号，而那两处是估价报告本身的编号）
估价机构：广东××房地产评估咨询有限公司
住所：广州市××区××路××号××大厦××楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字[2010] ××号
有效期限：2010年××月××日至2013年××月××日
4．估价对象（理论教材p53、p74-79、p121）
2011年教材新变化已较全：1、估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等，其他财产或者权益；2、估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；3、土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；4、建筑物基本状况：层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。
【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）”。
【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人”；07年第四个答案是“他项权利日期不够具体”。
【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）
【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）
【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等”
【历年真题6】10年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”
5．估价目的
（1）房地产抵押估价的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
&& &（3）转让的：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”。
（4）征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”
（5）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”
（6）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。
（7）复核目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。”
【历年真题】07年答案“结果报告中估价目的叙述不清”。
6．估价时点 （注意：必须是某年某月某日，为估价报告对应的日期；2011年理论教材新要求让说明估价时点的确定理由了，但案例和往年真题还没要求，最好不要纠错，但实在没有别的错误，不到万不得已，今年只给出估价时点而没给出确定估价时点理由的可以算做错误见理论教材p414。）对于抵押目的估价，估价时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。被征收房屋价值评估时点为“房屋征收决定公告之日”。
【历年真题】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”
7．价值定义（也叫价值类型）
（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。
　　（2）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；
（3）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。
（4）国有土地房屋征收估价的价值定义表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度p48）
【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”
8．估价依据（2011年教材新增：不可滥列估价依据，要有针对性，不能将已过时或失效的估价依据列出）
（1）《房地产估价规范》必须有！没有算错！
（2）如果是抵押估价的必须有《房地产抵押估价指导意见》
（3）如果是房屋征收估价的必须有：《房屋征收评估办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止、2003年发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》也同时废止。）
（4）《物权法》
（5）《城市房地产管理法》
（6）《土地管理法》
（7）《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》
（8）《某某基准地价》等
另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
【历年真题1】09年答案“估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”
【历年真题2】11年答案“不应将已过时的估价依据《城市房屋拆迁管理条例》
9．估价原则（2011年教材新增：不可滥列原则，且对所列估价原则进行简要定义！如果无原则定义算错误！）
房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、估价时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误）
【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。
【历年真题2】05年答案“结果报告缺估价原则”。
【历年真题3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）
【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”
10．估价方法（在这里重定义轻理由）
& &&采用的方法+方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未选用的估价方法的理由）+方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。但在技术报告中要说明理论上适用的而没有采用的方法阐述不采用的理由。
【历年真题1】03年答案“估价方法中缺少选用估价方法的定义”
【历年真题2】04年答案“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”
【历年真题3】05年答案“结果报告中缺少估价方法的定义”。
【历年真题4】06年答案“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。
11．估价结果
应说明在估价时点的：币种、总价及大写、单价（单价不用大写）；估价结果内涵不清晰的（是否与假设和限制条件一致，从而交待是否扣除出让金、相关费用及税金等；确定估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）；用外币表示的，还应注明在估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
注意：和致估价委托人函一致吗？和技术报告一致吗？如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值：市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值
【历年真题1】10年答案“结果报告的估价结果没有大写”
【历年真题2】10年答案“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”
12．估价人员
（1）未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名或盖章，至少是两人；
（2）有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名或盖章；
13．估价作业日期
&注意：要与封面上的估价作业日期一致。现场查勘应该在作业期内的某日。
14．估价报告使用期限（或叫估价报告应用有效期）
是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。原则上不超过一年。
【相关链接：可以是问答题的出题点】明确估价报告使用期限的意义重大
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。//因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。
【历年真题】06年、08年答案“估价报告有效期表述不正确（两年真题相同，原文错误的表述为：本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。）正确的表述应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”
15．变现能力分析（仅限抵押报告）详见制度p363
【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力分析”
16．市场风险提示（仅限抵押报告）提示四内容见制度p363
【历年真题】10年答案“缺少风险提示”
七、估价技术报告（包括8项）
1．估价对象实物状况描述与分析（注意：如果在今年的考试中还沿用老办法把实物和权益状况叫个别因素分析，只要不缺项就不算错误）
& a．土地实物：土地面积、四至、土地用途、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度、平整程度、临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比，（但要注意区分理论p75第13行和p78到数第9行的临街状况，即临什么街、一面临还是二面临街是属于区位的！）
& &&b．建筑物实物：建筑规模、用途、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、外观、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、竣工日期（建成年月、建成年代）、设计使用年限（钢筋混凝土结构60年、砖混50年、砖木40年、简易10年）。
【应试补充】根据不同的用途如何描述实物状况：
1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。
　& 2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。
& 　3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
& 　4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。
2．估价对象权益状况描述与分析
a．土地权益状况：（1）土地所有权状况；（2）土地使用权状况；（3）他项权利设立
情况；（4）土地使用管制（容积率或建筑控制规模、建筑高度、建筑密度、绿地率、土地用途）；（5）目前使用状况；（6）其他特殊情况。
b．建筑物权益状况：（1）房屋所有权状况；（2）出租或占用情况；（3）他项权利
设立情况；（4）其他特殊情况。
c．在建工程：（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工
程施工许可证的取得情况。
d．房屋所有权又分为单独所有、共有、建筑物区分所有权；他项权利为地役、抵押、
3．估价对象区位状况描述与分析
& （1）位置状况：坐落、方位、与重要场所（设施）距离、临街状况、朝向、楼层；
& （2）交通状况：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况(就是规划)、停车方便程度；
（3）周围环境和景观：自然环境、人文环境，景观
（4）外部配套设施状况：基础设施、公共服务设施
【注意】关于楼层和朝向到底属于区位还是实物状况，具体情况具体分析，见理论教材p402第二自然段——“估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。”
【应试补充】根据不同的用途如何描述区位状况
1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况、楼层等内容；
2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况、楼层、朝向等内容；
　　3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。
　　4）写字楼：集聚程度、交通条件、楼层、周边环境。
4．市场背景描述与分析
包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。从大的方面应有以下两块内容：
（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的
(2 ) 未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的（这个必须有！）
【历年真题】05年答案“技术报告缺市场背景分析”。
5．最高最佳利用分析
即法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
6．估价方法适用性分析（重理由轻定义）
&&& 如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，应该首选的各方法不选的也要说明理由。前边结果报告中有定义的话此处可以无定义。不管选用了几种方法测算，只要有没选用的方法就要明确说明不选用方法的理由，否则可以作为一处错误予以指出。
【历年真题】07年答案“没有说明估价方法选用理由（编者注：结果报告和技术报告都没给出）”。
7．估价测算过程（纠错的核心部分，错误会占纠错题的70%左右会值，具体纠错技窍详见后面四大方法容易出错总结）
8．估价结果确定
“估价结果的确定”要详细说明估价最终结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：
　　（1）确定估价结果的理由不充分。a.两种方法测算出两个结果，如何得到最终结果，没有说明，例如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持,例如说：“估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果”。b.确定的“估价结果”与计算结果不一致。
　　（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。（但前边结果报告中有单价、总价和大写的话，后边技术报告可以不用三项全有，这里不要求总价和单价表述齐全，对此三项要求并不严格）
（3）注意：必须与致估价委托人函和结果报告中的估价结果一致；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值
【历年真题1】03年的真题答案“未说明估价结果确定的理由”。
【历年真题2】05年答案“估价结果缺少单价（编者注：结果报告和技术报告都没有单价）”；05年第二个答案“估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分”。
【历年真题3】08年答案“估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价”
【历年真题4】08年答案“估价结果不应有可能字样”
【历年真题5】09年答案“估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明”
【历年真题6】10年答案“技术报告结果中未计算抵押价值（或说未考虑法定优先受偿款）”；10年第二个答案“估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由”
附件的基本资料包括：
1）估价委托书；
2）估价对象位置示意图；
3）估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；
4）估价对象权属证明复印件；
5）估价机构资质证书和营业执照复印件；
6）房地产估价师注册证书复印件；
7）估价中引用的其他专用文件资料；
另外：8）房屋征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行估价，估价师要求估价委托人提供征收人与被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，并做为附件；
9）受过重要专业帮助的要将他们的专业工作成果放入附件；
10）如果是抵押报告的还应有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。
【历年真题1】04年答案“估价报告不完整，缺少附件”
【历年真题2】07年答案“附件缺少房屋共有权证复印析”；07年第二个答案“附件缺少估价对象内部照片”；07年第三个答案“附件缺少他项权利证明”。
【历年真题3】10年答案“附件位置不对，应放在技术报告之后”
【编者注】建议考生打印出此节内容带到考场上，在平时的纠错题中，左手拿此模本，右手拿着卷子，试着找出错误，会有意想不到的惊喜哟！
补充总结知识点一：估价报告错误三大类型【一缺、二乱、三出错】
一份估价报告三种错误类型：重要内容缺失、原则性错误、严重质量缺陷：
1.重要内容缺失
2.原则性错误
（1）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的；
（2）估价报告中没有加盖估价机构公章的；
（3）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
（4）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
（5）随意编造估价假设的；
（6）虚构、编造估价对象状况的；
（7）虚构、编造可比实例的；
（8）虚构、编造重要估价参数的。
（9）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
（10）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
（11）估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
（12）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的；
3.严重质量缺陷
（1）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
（2）理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
（3）估价方法选用出现错误的；
（4）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
（5）估价技术路线确定出现严重错误的；
（6）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；
（7）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
（8）估价报告中的内容前后严重矛盾的；
（9）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
（10）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
补充总结知识点二：具体四大估价方法易出错点
（一）市场法易出错点
一、市场法文字公式易出以下错误：
1．技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误；
2．计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰；
3．选用公式中字母含义说明不准确或未说明的；
4．计算过程中数字精确度不够或者不合理的。
二、选取可比实例易出以下错误：
1．可比实例少于3个的；
2．可比实例可比性差的：“在区位上是否与估价对象在同一供求圈？用途是否相同？规模是否相当（应在0.5-2倍之间）？权利性质是否相同（主要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型是否与估价目的吻合？可比实例成交日期是否接近估价时点（不应间隔一年以上）？
3．可比实例的基础数据：如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、建筑面积与套内建筑面积、使用面积、可出租面积相混淆；
4．可比实例未说明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式；
5．可比实例成交价格内涵说明不清楚的；
三、市场法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正（100/105）×市场状况调整（106/100）×房地产状况调整（100/97）
【公式记忆窍门】“下上下”
1．后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无因
2．交易情况修正常出错：
（1）分子分母颠倒顺序，分子应为100；
（2）交易情况说明不清楚或者过于简单的；
（3）交易情况修正系数调整方向错误，与描述情形刚好相反；
（4) 修正系数确定理由不充分的。
3．市场状况调整常出错：
（1) 分母为100；
（2）成交日期表述不明确的；
（3) 价格指数与市场状况描述不一致的；
（4）价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一个月的指数在分子上；
【记忆技窍】“求谁，谁在上”
（5)调整系数确定理由不充分的。
4．房地产状况调整易出错：
●以下三子项分子全为100；
（1）区位：
①因素选择不全或者针对性差的；
②因素差异分析不够的；
③调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；
④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。&
（2）权益：
①因素（年限、容积率等）不全或者不明确的；
②因素差异分析不够的；
③调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；
④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。&
（3）实物：
（同上。）
四、估价结果的确定
1．比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值无理由；
2．比准结果取三个可比实例采用加权算术平均法理由充分了，可没有对权重（尤其是权重不等的情况下）进行说明。
二、收益法易出错点
一、有效毛收入
1．获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的，自营不太考。
2．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。
3．租金水平：
①租金内涵交待不清；
②租赁实例状况描述不完整、不清晰；
③租赁实例可比性较差。
4．租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。
二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）
运营费用中四不包括：
1．所得税；
2．抵押贷还本付息额；
3．折旧摊销；
4．改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。
运营费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。
【记忆技窍】“房管保修、租赁税费”
三、净收益
1．没用客观收益而是用了实际收益；
2．没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；
3．收益中没有包括有形收益和无形收益；
4．未考虑未来收益的变化。
四、变化趋势分析：净收益流量变化趋势分析依据不充分或者不合理的，升降幅度预测数值依据应该充分。
五、报酬率或资本化率选用
1．报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法；
　　2. 报酬率的确定不具有客观性；
　　3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；安全利率的选取没有必要的说明或选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；
【相关链接】在成本法中的投资利息一般采用估价时点房地产开发贷款的平均利率
4．采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。
　　5.不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。
　　6.把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据
六、收益期限的确定
　　1.没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（∵没有交代建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，∴无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在估价时点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。
　　2.带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别,租约期内用合同租金，租约期外用客观的市场租金；
　　3.将房地产的建设期作为收益年限；
　　4.确定有效收益年限理由不充分；
　　5.估价报告前后收益期限单位不相同，前边结果报告用月收益，后边技术报告用年收益；
　　6.收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。
　七、选用公式易出错点（必须列出公式！）
　&&& 1．选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；
2．选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；
3．未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；
　　& 4.未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；
三、成本法易出错点
一、房地产价格构成项目不全面，成本构成项目应有7大项：
1．土地取得费用（注意：购置的土地取得税费为：契税、印花税、交易手续费）；
2．开发成本（注意：第一，场地平整等费用与前面的土地取得成本相衔接，如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整费或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用；第二，如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。）
3．管理费用（注意：计算基数=（土地取得成本+开发成本）×4%）；
4．销售费用（注意：第一，区分销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的；销售代理费一般是与销售同时发生的。第二，计算基数=开发完成后的房地产价值×3%）；
5．投资利息（注意：第一，计算基数=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×复利利率（一般采用估价时点时房地产开发贷款的平均利率），易出错误：计息四项不能缺项也不能多项、利率绝不可取成存款利率；第二，计息期两不考虑，不考虑建设期特殊的非正常因素、不考虑预售和延迟销售的情况；第三，计息期错误，土地取得成本计息周期为整个建设期，其余的本费假设在建设期内均匀投入；第四，销售税费不计算利息）；
【相关链接】收益法中报酬率的安全利率（即无风险利率）是用国债利率或存款利率；
6．销售税费的计算基数和税率采用易出错（注意：第一，销售税费的依据是销售收入而不是成本，计算基数=开发完成后的房地产价值×5.5%；第二，销售税费三包括：两税一费+印花税+交易手续费；第三，销售税费三不包括：买方缴纳的契税+卖方缴纳的土地增值税+企业所得税）；
【相关链接】在第一部分土地取得成本中三包括：契税+印花税+交易手续费；
7．开发利润（注意：第一，利润率缺乏依据；第二，利润率与利润计算基数不对应，正确的对应关系是：
“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”
　　“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”
　　“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”
　　“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”；
【记忆技窍】“直接投资、成本销售”
二、没有选择估价时点的客观成本，而是用了实际成本；
　　三、如果地价采用基准地价系数修正法时，基准地价公布之日与估价时点有时差，而未进行时差对价格影响的修正；
　　四、重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行时差对价格影响的修正；
　　五、建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误；
　　六、计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；
七、确定建筑物折旧年限时，当建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，没有交代出让合同约定土地出让期限届满无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物的残余价值是否给予补偿；
　　八、分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；
　　九、对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权短于法定最高年限时，没有对估价结果进行年期修正；
　　十、若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；
　　十一、残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致，正确的为：
1．钢筋混凝土结构为0；
2．砖混结构一等为2%；
3．砖混结构二等为2%；
4．砖木结构一等为6%；
5．砖木结构二等为4%；
6．砖木结构三等为3%；
7．简易结构为0。
　　十二、成新率的确定缺少依据，或与《房地产估价规范》不一致，正确的为：
1．完好房为八、九、十成新；
2．基本完好房为六、七成新；
3．一般损坏房为四、五成新；
4．严重损坏房及危险房为一、二、三成新。
&& 四、假设开发法易出错点
1、绝不允许假设开发法开发完成后的价值用成本法来测算
2、现金流量法中不需要计算投资利息和开发利润
3、未列出假设开发法计算公式的
4、应说明三种估价前提，未说明三种估价前提的，可作为一处错误予以指出。抵押目的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
5、计算公式出现漏项或增项错误
正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—后续开发成本—后续管理费用—后续销售费用—后续投资利息—后续销售税费—后续开发利润—取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应；
　　6、推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取市场比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；
　　7、没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据；
　　8、开发经营期（开发建设期（包括前期、建造期）+经营期）的确定缺乏依据；
　　9、折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆
　　10、计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；
　　11、投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息；销售税费不计息）；
知识点三：房地产估价报告示
　　【教材例1-5】
房地产抵押估价报告
　估价项目名称：广州市××区××路××号××在建大厦房地产抵押价值评估
　　估价委托人：广州××房地产有限公司
　　估价机构：广东××房地产评估咨询有限公司
　　注册房地产估价师：×××（注册号×××）、×××（注册号×××）
　　估价作业日期：2010年1月12日至2010年2月8日
　　估价报告编号：××[2010]第××号
【注意1】如果是抵押估价报告封面必须体现“抵押”二字，如果没有，可以纠错。但后面的结果报告中的标题不需要体现“抵押”二字。
【注意2】估价师只签名不写注册号的，但凡有别的错，不要纠出这个错误，除非实在没有错误了。历年真题没有过此处考点。
【注意3】在建工程换过名的，在后边的实物状况分析中要说明，本例就是在p26下面交代了曾经换过名。
一、致估价委托人函　二、注册房地产估价师声明
　　三、估价假设和限制条件　四、估价结果报告
　　（一）估价委托人 （二）估价机构（三）估价目的（四）估价对象
　　（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则
　　（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期
　　（十三）估价报告使用期限（十四）变现能力分析（●仅限抵押报告所特有）
　　（十五）风险提示（●仅限抵押报告所特有）
　　五、估价技术报告
　　（一）估价对象实物状况描述与分析（二）估价对象权益状况描述与分析
　　（三）估价对象区位状况描述与分析（四）市场背景描述与分析
　　（五）最高最佳利用分析（六）估价方法适用性分析
　　（七）估价测算过程（八）估价结果确定
　　六、附件
　　（一）估价委托书复印件（二）估价对象位置图
　　（三）估价对象内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片
　　（四）权属证明复印件（五）房地产估价机构营业执照复印件
　　（六）房地产估价机构资质证书复印件（七）注册房地产估价师注册证书复印件
　　（八）法定优先受偿权利等情况的书面查询资料（●仅限抵押报告所特有）
【纠错1】第一处错误是“估价目的和估价对象”与结果报告中位置顺序不一致。
【纠错2】目录中叫“估价报告使用期限”，而结果报告中叫“估价报告应用的有效期”，两种叫法虽然都对，但目录与报告内文应该保证文字和页码必须一致。
【纠错3】技术报告中p59的“估价结果确定”序号混乱，应与目录一致，正确的为“八、估价结果的确定”。或说是“缺技术报告第八部分的估价结果确定”
　广州××房地产有限公司：
　　受贵司委托，本公司对位于广州市××区××路××号××商住大厦的土地使用权及地上建筑物（总建筑面积为28 238.8865m2）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2010年1月12日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用①假设开发法、②成本法、③市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥437 949 178元（人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整），估价对象的抵押价值为y436 307 873元（人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整），详见《估价结果明细表》（略）。
　　报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。
广东××房地产评估咨询有限公司（盖章）
法定代表人：××（签名）
二○一○年二月八日
【纠错1】缺少房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。
【纠错2】致函中说运用了三种方法，但后边的技术报告只运用了假设开发法和成本法两种方法，前后矛盾。
注册房地产估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。
　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5.参与本次估价的注册房地产估价师×××、×××，估价人员×××、×××已于2010年1月12日（就是估价时点，抵押报告一般将实地查勘之日做为估价时点，如果估价时点不是实地查勘之日的要在假设和限制里说明）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
　　6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××） 签名：
估价假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
　　1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
　　2.买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
　　3.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
　　4.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
　　5.不考虑特殊买家的附加出价。
　　二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
　　1.本次评估面积数据根据委托人提供的《分户预测面积表》进行测算，其可销售经营建筑面积较《国有土地使用权出让补充合同》（穗国地出合【98】第86号补充合同之二号）规定的可销售经营面积大，此类情况根据广州市的规定“当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，或核准的征收面积有所调整的，按原价格标准及规定进行调整，不进行年限修正”，本次评估已按该规定扣除了相应土地出让金，若与实际不符，应以国土部门核定为准。
　　2.估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
　　3.本估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！
　　4.估价对象建筑物总建筑面积为34 486.9907m2，其中：塔楼建筑面积为22 049.7608m2，裙楼建筑面积为m2，地下室建筑面积为m2。//但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2 155.5828m2，回迁住宅建筑面积2 515.9008m2，公建配套等其他建筑面积m2，即列入本次评估范围的建筑面积为28 238.8865m2。以上数据根据委托人提供的《分户面积预测表》确定。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
　　1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
　　2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
　　四、本报告使用的限制条件
　　1.本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。
　　2.本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
　　3.本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
　　五、其他说明
　　1.估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
　　2.委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。
　　3.报告所称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
　　（二）估价机构
　　估价机构：广东××房地产评估咨询有限公司
　　住所：广州市××区××路××号××大厦××楼
　　法定代表人：×××
　　资质等级：一级
　　证书编号：建房估证字[2010] ××号
　　有效期限：2010年××月××日至2013年××月××日
【注意1】看看估价作业的日期是否在估价机构资质有效期内。
【注意2】2011年教材新要求，必须有估价机构资质证书编号。
【注意3】如果此评估公司为暂定三级的话，他就没有评估在建工程抵押抵押价值的资质。
（三）估价对象
　　1.估价对象范围
　　估价对象为位于广州××区××路××号的××在建商住大厦，大厦总高31层，地上在建商住楼已基本竣工，目前在装饰装修改造中。估价对象土地面积为2 404m2，建筑面积为28 238.8865m2。
　　2.估价对象基本状况
　　估价对象地下2层车库，地上31层，其中：1～5层为裙楼商业，6层为架空花园，7～30层为2幢住宅塔楼，第31层为设备层。估价对象总建筑面积为34 486.9907m2，其中：塔楼建筑面积为22 049.7608m2，裙楼建筑面积为8 661.0895m2，地下室建筑面积为3 776.1404m2。//但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2 155.5828m2，回迁住宅建筑面积2 515.9008m2，公建配套等其他建筑面积1 576.6206m2。
　　总建筑面积=+76.1404
　　估价对象建筑面积m2=-15.06
　　估价对象土地性质为出让，土地用途为商住。1998年，原产权人广州市××房地产实业发展有限公司以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，约于2007年转让给广州××房地产有限公司，现使用权人为广州××房地产有限公司。估价对象未设立他项权。
　　3.土地基本状况
　　估价对象位于广州××区××路××号，东近××路、西至小巷、南至××后街、北至××路。近××路及××交汇处，均为双向4车道。土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，地上已建成31层物业，土地实际容积率为12.37。
4.建筑物状况
　　估价对象建筑物大约于2005年基本完成主体工程，后停工至今，现处于装饰装修改造中，计划2010年6月建成并交付使用。整体建筑为框架剪力墙结构，裙楼首层和二层之间设有夹层，六层为架空层。首层和夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9米，六层约为2.7米，七层至二十六层为2.9米，二十七层至三十层为3米。
　　裙楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化玻璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观。地下车库为水泥砂浆地面，天花板和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为：地面为抛光砖，内墙为石材，天花板为造型吊顶，安装吊灯；部分为：毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。
　　商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行电梯。
（四）估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。
（五）估价时点
　　二○一○年一月十二日。
（六）价值定义
　　估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
（七）估价依据
　　1.法律、法规和政策性文件
　　（1）《中华人民共和国房地产管理法》；
　　（2）《中华人民共和国土地管理法》；
　　（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》i
　　（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
　　（5）《中华人民共和国担保法》。
　　2.技术标准、规程、规范
　　（1）《房地产估价规范》（gb／t 5）；
　　（2）《房地产抵押估价指导意见》；
【注意】这两个必须得有，没有算错，因为是抵押估价的报告，所以也应该有《房地产抵押估价指导意见》
　　（3）《城镇土地估价规程》（gb／t l）。
　　3.委托人提供的相关资料
　　（1）《广州市国有土地使用权出让合同》及附件；
　　（2）《建设用地规划许可证》及附件；
　　（3）《建设工程规划许可证》及附件；
　　（4）《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》等复印件；
【注意】在建工程抵押必须提供这三个证，没有可以纠错
　　（5）委托人提供的其它相关资料。
　　4.估价人员调查收集的相关资料
　　（1）估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
　　（2）估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（八）估价原则
　　1.合法原则
　　合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
　　2.最高最佳利用原则
　　所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
【注意】是抵押估价的，没有这个原则也不算错，但评估公开市场价值时必须有这个原则
　　3.估价时点原则
　　房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
　　4.独立、客观、公正原则
　　独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
【注意】没有罗列这个原则不要算错误
　　5.替代原则
　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
　　6.谨慎原则
　　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
【注意】抵押报告必须有谨慎原则，没有就算错误。但不是抵押目的的报告，就不用此原则。
（九）估价方法
　　根据《房地产估价规范》（gb／t 5），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
　　假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。
　　市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例并与之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
　　成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）估算出估价对象的市场价格。
　　房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿款
【纠错】后边技术报告只采用了假设开发法和成本法两种方法，并没有用市场法，市场法和收益法只是隐含在假设开发法中求取开发完成后房地产价值的使用，不能算做采用了三种方法，属于前后不一致。
（十）估价结果
　　估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥437 949 178元（人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整），估价对象的抵押价值为￥436 307 873元（人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整），具体详见《估价结果明细表》（略）。
【纠错1】估价结果未披露估价师所知悉的法定优先受偿款。
【纠错2】估价结果应有单价。
（十一）估价人员
　　注册房地产估价师：×××；注册号：×××
　　注册房地产估价师：×××；注册号：×××
（十二）估价作业日期
　　二○—○年一月十二日至二○一○年二月八日。
　　（十三）估价报告应用的有效期
　　本估价报告应用的有效期为一年，即从二○一○年二月八日至二○一一年二月七日止。
【注意考点】如果估价报告应用有效期是从--就算错误了。
（十四）变现能力分析（可以结合理论教材p63、案例教材p140一起学）
　　1.估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析详见下表：
&&&&&& 估价对象通用性、独立使用性和可分割转让性分析　&&&
变现能力分析
估价对象证载用途、实际用途均为商住，但其目前状态为在建工程，其通用性一般。
独立使用性
由于各估价对象产权情况明晰，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好。
可分割转让性
估价对象为在建工程，房地产可分割转让性一般。
　　2.若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现会受到估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的50%左右，详见下表：
估价对象变现折减因素、折减率&&&&&& 　　表1-2
买方市场有限需求
快速变现方式、时间限制
拍卖等方式中介费用
买方市场客户购买处置资产的心理
其他不可预见因素
　3.根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。
& 4.估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费
　（1）交易佣金：约为成交价格的3%～5%；
　（2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.630%；
　（3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；
　（4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；
　（5）土地交易手续费：按面积计算3元／m2；
　（6）其它相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。
　 5.处置变现后的债务清偿顺序
　 债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。
（十五）风险提示说明
　　1.有关事项说明
　　根据本次估价过程的勘察、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
　　1998年，原产权人广州市××房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于1999年7月取得《建设工程施工许可证》，2005年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，广州××房地产有限公司取得了估价对象产权后于2007年8月将估价对象由××大厦更名为××大厦，2008年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑物目前正在装饰装修改造中，尚未交付使用。于估价时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价评估所对应状态为估价时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
　　2.房地产市场变化情况
　　目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
　　3.抵押估价报告使用提示
　　委托人对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
　　（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
　　（2）根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
　　a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等情况。
　　b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
　　c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
　　d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
　　e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
　　【注意】这里与前边p20第一行呼应了，前边说已扣了土地出让金，再有补交的话按规定来
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
　　本次估价对象具体实物状况描述与分析见下表：
估价对象实物状况　　表l-3
一、土地实物状况：
广州××区××路××号
四至及临路状况
东近××路、西至小巷、南至××后街、北至××路。近××路及××交汇处，均为双向4车道。
较规则矩形
地势较平坦，坡度&3%
地基承载力一般，地质条件一般
基础设施完备度
七通【注意：后面算在建工程续建费用时就不能再算这部分费用了】
土地开发程度
地上已建成31层物业
实际容积率
总建筑面积为m2，计算容积率面积为29736.19m2（地下室、六层架空屡和三十一层设备、造型层面积不计算容积率），建成项目实际容积率为12.37
二、建筑物实物状况：
估价对象总建筑面积为m2，其中：塔楼建筑面积为m2，裙楼建筑面积为m2，地下室建筑面积为m2。未计入评估范围的已售住宅建筑面积m2，回迁住宅建筑面积m2，公建配套等其他建筑面积m2，即列入本次评估范围的建筑面积为m2。
层数和高度
建筑物为地下2层，地上31层，其中。1～5层为商业用房、6层架空花园、7～30层为2幢住宅塔楼、第31层为设备层。
估价对象楼高达109.45米，建筑风格总体为下身大上身小的塔式布局，外观古朴雅致，裙楼为保留岭南特色的2层高骑楼式样，总体既富现代高层楼宇气息又保留原有韵昧。
框架剪力墙结构。
层高和室内净高
首层和夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9米，六层约为2.7米，七层至二十六层为2.9米，二十七层至三十层为3米。
约于2005年基本竣工，后停工至今，现装饰装修改造中，计划2010年6月交楼。
裙楼商业l～5层，6层架空花园，7～30层塔楼为住宅，其中：7～14层（现编6～13层）、16～21层（现编l5～20层）为两梯四户，均有两面以上采光，且通风及景观俱佳；15层（现编l4层）为两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中闻户两面采光，且通风及景观俱佳；22层（现编21层）为两梯两户，均为三面采光的大户型，通风及景观俱佳；23—30层（现编22～29层）两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且通风及景观俱佳，其中：30层（现编29层）为两层高复式户型。
首层商业总体实用率约为94.1%；二层至五层商业实用率约为81.6%～84%；六层为架空层；七层至三十层各单元实用率约为80.7%，其中三十层为复式单元；三十一层为设备层及造型层，实用率约为95.1%。
地下车库出入口分开，地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为：地面为抛光砖，内墙为石材，天花板为造型吊顶，安装吊灯；部分为：毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。裙楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化玻璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观。
商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行电梯，水电齐备。
维护情况与完损状况
结构完整；装饰装修情况为裙楼外墙较新，塔楼外墙为成新度90%；室内装修为毛坯、无损坏情况；综合成新率为约为95%。
　【纠错1】容积率应放在权益状况里，而不是实物状况
【注意】记住综合成新率95%，到后边成本法算建筑物折旧时要考虑到。
　二、估价对象权益状况描述与分析
　根据委托人提供的权属资料，估价对象权益状况描述与分析见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
估价对象权益状况　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
一、土地权益状况：
土地性质、用途
出让、商住
1998年，原产权人广州市××房地产实业发展有限公司以出后停工至今，约于2007年转让给广州××房地产有限公司，让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收现使用权人为广州××房地产有限公司
目前使用情况
地上在建商住楼，已基本竣工，目前在装饰装修改造中
土地使用管制
土地使用年限
住宅剩余58.20年，商业剩余28.20年
其他特殊情况：
二、建筑物权益状况：
房屋所有权状况
房屋所有权人为广州××房地产有限公司，部分商品房为回迁用房，回迁房面积m2。
估价对象所在物业为在建工程，未计入评估范围的已售住宅建筑面积为m2，回迁住宅建筑面积515.9008m2。
他项权利设立情况
至估价时点未设立他项权利
其他特殊情况：
三、估价对象区位状况描述与分析
估价对象区位状况描述与分析见下表：
估价对象区位状况分析　　表1—5
广州市××区××路××号
东近文德路、西至小巷、南至厂后街、北至万福路
裙楼东西朝向、塔楼分东西塔楼、东南、东北、西南、西北四个朝向
东距文德路约8米，西临小巷，南临厂后街，北临万福路
地下2层车库，地上31层，其中：1～5层裙楼商业、6层架空花园、7～30层为2幢住宅塔楼、31层为设备层
临2条双向四车的城市次干道
目前有公交站万福路、文德路、珠光路19路总站、l3路总站等，有7、36、40等多路公交，建设中的地铁6号线北京路站设在估价对象步行5分钟路程内
万福路及文德路口设红绿灯，两条均为城市内混合型次干道，双向四车、中闻未设隔离带（或护栏），交通管制一般
停车便利度
物业设有2层地下停车库，周边无专用停车场
近珠江、居江路及海珠广场
建筑风格为地道的岭南骑楼文化，文德路、万福路等多条人文古街遍布
越秀南骑楼风貌、，沿江路江滨风情
公共服务设施
休憩场所有海珠广场、北京路商业步行街、沿江路、孙中山文献馆、中山图书馆等，教学资源有文德路小学、市第十三中学及广东实验中学等，医疗机构有中大医院、东山第二人民医院等
城市分区及地段类
越秀南片区、北京路商圈，根据××区商业发展规划，未来该片区将规划为零售主导型的综合性、多功能的国际性商业区
周边物业类别
目前主要为多层住宅、低层骑楼商业、南面厂后街正处于征收改造中，未来规划改造抽疏后将降低建筑密度，但保留原骑楼风格及岭南文化特色
居住人口类型
目前居住人口主要为老广州，年龄结构较大，未来抽疏后除回迁部分外，将置换进有购买力的中高端人群
社会经济能力类型
公务员，退休职工、生意人
房地产发展趋势
旧城改造为主，少量烂尾楼盘活为辅
市场供应情况
区内基本无土地供应，主要靠旧城改造及烂尾楼盘活供应，估价对象用边有南越雅居在售外，文德东方广场正在进行基坑开挖，预计南越雅居售完后，近期基本无可销售项目
市场需求情况
该区集聚了省市党政机关公务员、东风路、沿江路商务圈白领、北京路商圈生意人的各类需求
总体发展趋势评价
综上所述，该区域经抽疏改造后，从物业到居住人口都将经历一轮置换，交通状况随着地铁站的开通得到改善，自然环境状况随着建筑密度的降低而改善，人文环境随着新复古建筑的建成及原建筑的修复保留而更新，综合环境、景观及外部配套将得到改善升级。
　 四、市场背景描述与分析
　　（一）广州市总体经济发展状况【解释：大到整个城市的情况】
　　广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。广州市2009年全年gdp为9112.76亿元，同比2008年增长11.5%，其中：第一产业为172.55亿元、第二产业为3394.65亿元元和第三产业5545.56亿元，房地产业在第三产业中达705.79亿元。
　　（二）广州市城市房地产市场发展状况【解释：小到整个城市房地产市场的情况】
　　1.广州市房地产市场概况【解释：大到广州市的房地产市场情况】
　　2009年广州楼市出现了极大的供需不平衡。去年全年新增住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量最少的一年；但全市成交量却高达904万平方米，为2007年以来的最高点。正是去年供求缺口大，导致楼价急升，很多没有迫切购房的需求都进入了市场。根据市国土房管局公布的数据，早在10月广州的住宅成交均价就已破万元大关。
　　2010年1月，广州市十区批准预售的商品房项目共29个，批准预售商品房5803套，同比增加13.61%，环比减少14.94%；批准可预售商品房面积为67.21万平方米，同比增加26.47%，环比减少22.67%。其中批准可预售商品住宅5579套，同比增加36.27%，环比增加2.07%；面积63.95万平方米，同比增加54.85%，环比增加1.99%。
　　从区域成交情况来看，2010年1月中心六区一手住宅均价达l4242元／㎡，环比上升3.1%，交易面积35.60万平方米，环比减少20.3%，中心六区交易面积占全市交易面积的比例超过六成，与2009年12月相比所占比重上升1.4%。2010年1月新四区一手住宅均价为7339元／㎡，交易面积22.39万平方米，环比减少24.7%。
　　2.越秀区房地产市场状况【解释：小到本区域的房地产市场情况】
　　估价对象位于越秀区万福路南侧、厂后街北侧地段，处于越秀南片区，据估价人员调查，该片区目前住宅市场供应量较小，形成竞争压力的主要为东越雅居，而商业物业上述楼盘其所处地段不同，竞争不大，商业主要还是老街区低层商业的潜在竞争及万福路的精品城商场会对估价对象租售形成一定压力。目前该区新建商品住房售价在18000～22000元／m2之间，周边商业街铺除北京路外，月租金在一般在300～600元／m2之间。
五、最高最佳利用分析
　　房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，价值最大化，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。
　　根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合实地查勘，对估价对象的个别因素和区位因素进行分析，估价对象所在区域对住宅及商业的需求均较大，因此在满足合法原则的前提下继续按规划用途使用最为有效。
六、估价方法适用性分析
　　估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用成本法和假设开发法进行估算，估价方法适用性分析见下表：
（表1-6，略，见教材p34）
七、估价测算过程
第一种方法：（一）假设开发法确定估价对象市场价值
【纠错】缺假设开发法计算公式
1．规划方案及技术经济指标分析
估价对象规划用途为商住用地，且各部分数量比例比较合理；估价对象为已验收完毕的在建工程，其续建周期短，销售的启动较为灵活主动，在一定程度上可规避在建的项目竞争。因此，在满足合法原则的前提下估价对象继续按规划用途及批准的规划指标开发续建最为有效。估价对象规划指标见下表：
估价对象规划指标&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1－7
总面积（㎡）
可售面积（㎡）【注意：求取假设开发法完成后价值采用本面积】
不可售面积（㎡）
22049．7608
17093．8189
4955．9419
文化站、卫生站
3776．1404
34486．9907
24462．7461
假设估价对象于估价时点开始后续开发，设定开发经营期为1年（2010年1月至2010年12月），其中：建设期为0．5年（2010年1月至2010年6月）。现状开始销售，住宅商业于前半年（2010年1月至2010年6月）可售出50%，后半年（2010年7月至2010年12月）可售出余下50%；车位于后半年（2010年7月至2010年12月）全部售完。
2．估价对象市场售价的确定
根据估价人员对估价对象所在区域同类性质的房地产市场情况进行调查，本次估价参考周边住宅、商业、车位售价及该区域价格变化趋势，运用市场法分析，估算并预测估价对象开发完成后作为：①住宅、②商业、③车位物业的平均售价。
（1）住宅市场售价的确定
采用市场法和趋势法测算住宅市场售价。
a、选择可比实例
针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似住宅进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的三个实例，详见下表：
【纠错1】市场法缺文字计算公式
住宅可比实例情况分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表l—8
可比实例一
可比实例二
可比实例三
××区××路××号
越秀区文德路长塘街
越秀区越秀中路
越秀区大德路
2010年1月12日
2009年12月
区域状况说明
区域繁华程度
临万福路，位于越秀南北京路商圈范围内，区域繁华程度高。
临文德路长塘街（内街），位于越秀区北京路商圈，但属于居住区内街，区域繁华程度较估价对象差。
位于越秀中路及东濠涌高架之间，位于越秀区中华广场商圈，区域繁华程度与估价对象相当。
位于大德路与诗书路交界处，位于越秀区大德路商圈，区域繁华程度与估价对象相当。
可比实例一
可比实例二
可比实例三
权益状况说明
【纠错1】可比实例基本状况介绍不全，缺“建筑结构、层数、建筑面积、成新率、容积率”状况的介绍。
【纠错2】估价对象使用年限为住宅剩余53.10年，前后交代不一致，前边所述为52.8年。
【纠错3】景观不应放在实物状况，而应放在区位状况介绍里。
b、编制比较因素条件指数表
根据估价对象和可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，详见下表：
比较因素条件指数表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1－9
可比实例一
可比实例二
可比实例三
成交单价（元/㎡）
权益状况说明
【纠错】可比实例1交易日期为2009年12月，与估价对象交易日期相差1个月，但没有做日期修正，也没有给出不修正的理由。
c、比较因素修正系数确定
比较因素修正系数确定详见下表：
比较因素修正系数表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1—10
可比实例一
可比实例二
可比实例三
成交单价（元/㎡）
市场状况调整系数
区域状况调整系数
权益状况调整系数
实物状况调整系数
评估单价（元/㎡）（取整）
【纠错】估价结果20189的确定无理由。为什么用简单算术平无均法得出此结果，无理由。
【计算举例】市场法公式为：比准价值=可比实例成交价×交易情况修正（100/106）×市场状况调整（105/100）×房地产状况调整（100/104）
∴×100/100×100/100×（100/94×100/101×100/99）
即通过上述市场法测算，并结合宏观调控政策及该区域供求关系，我们认为在未来1年内该区域房地产市场将保持稳定，可预测出估价对象中住宅物业建成后的销售均价为20189元/㎡，可销售住宅建筑面积为17093．8189㎡，则估价对象中住宅物业静态销售总价为17093．＝（元）（取整）。
（2）车位售价的确定
采用与住宅售价确定的同样方法，具体测算过程略，得到车位静态销售均价：负一层为300000元/个，其中子母车位为390100元/个；负二层为294880元/个，其中子母车位为382200元/个。规划用作销售的车位78个（负一层普通车位31个，子母车位2个；负二层普通车位44个，子母车位1个），则用作销售的车位物业的静态销售总价为31×300000＋2×390000＋44×294000＋l×382200＝（元）。
（3）商业物业售价的确定
根据估价人员对估价对象所在区域同类性质的房地产市场情况进行调查，本次估价参考周边商业出租情况及该区域价格变化趋势，运用收益法分析，估算并预测估价对象开发完成后作为商业物业的售价。
以首层商业物业为例，列示收益法测算过程：
①求取年租金收益
经实地查勘估价对象现状及对其附近房地产租、售市场调查，采用市场法求取估价对象首层商业物业的平均客观月租金。
a、选择可比实例
针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似商业物业进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的三个实例，详见下表：
商业物业可比实例情况分析表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1—11
可比实例一
可比实例二
可比实例三
××区××路×××号
越秀区中山五路
越秀区文明路
越秀区文明路
中山五路街铺
文明路街铺
文明路街铺
二手转租，不含顶手费
2010年1月12日
可比实例一
可比实例二
可比实例三
区域繁华程度
临万福路，位于越秀南北京路商圈范围内，区域繁华程度高。
临中山五路，近五月花广场，位于北京路商圈，区域繁华程度较估价对象稍高。
临文明路，位于北京路商圈，区域繁华程度与估价对象相当。
临文明路，位于北京路商圈，区域繁华程度与估价对象相当。
可比实例一
可比实例二
可比实例三
经营类型限制
小商品、精品、服饰等，业态集聚性较好
小商品、精品、服饰等，业态集聚较散
小商品、精品、服饰等，业态集聚较散
小商品、精品、服饰等，业态集聚较散
【纠错1】临街状况应放在区位因素里（注意区分理论p75第13行和p78倒数第9行）
【纠错2】可比实例1的交易日期为2009年1月，与估价对象相差一年，但未调整。
【纠错3】三个可比实例的租金无内涵
b、编制比较因素条件指数表
根据估价对象和可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，详见下表：
商业物业比较因素指数表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1—12
可比实例一
可比实例二
可比实例三
成交单价（元/㎡）
100（怎么不修正）
【纠错1】周边商业物业档次调整方向反了，和前面描述不一致。
【纠错2】可比实例1交易日期相差一年，未做修正。
c、比较因素修正系数确定，比较因素修正系数确定详见下表：
商业物业比较因素修正表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 表1—13
可比实例一
可比实例二
可比实例三
成交单价（元/㎡）
市场状况调整系数
区域状况调整系数
权益状况调整系数
实物状况调整系数
评估单价（元/㎡）（取整）
【纠错】三个可比实例权重取值无依据
通过市场法的测算，结合目前的市场状况及未来市场的分析预测，经过专业谨慎的分析，综合确定估价对象首层商业物业平均客观月租金为471元/㎡，空置率为10%，并保持不变，则其年租金有效收益z为：
z＝471×（1－10%）×12＝5086．8（元/㎡）
【纠错1】租金无内涵
【纠错2】空置率10%无取值依据
【纠错3】只考虑了空置率，但没有考虑收租损失
②求取年净租金收益
维修费按房屋重置价的2%计算。根据调查、分析广州市同类物业客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋重置价按3511元/㎡计算，即维修费＝3511×2%＝70．22（元/㎡）。
【纠错】维修费率2%取值无依据
目前我国同类物业出租管理费一般按租金收入的一定比例计算，据估价对象情况，本次评估取租金收入的2%，即管理费＝5086．8×2%＝101．736（元/㎡）。
【纠错】管理费基数按实际租金收入不对，应采用客观租金
保险费按房屋重置价的0．2%计算。根据调查、分析广州市同类物业客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋重置价按3511元/㎡计算，即保险费＝3511×0．2%＝7．022（元/㎡）。
【纠错】保险费基数是房屋重置价对了，但0.2%取值无依据
d、房产税、营业税及其他税费
房产税12%、营业税及其他税费5．63%，即房产税＝5086．8×12%＝610．416（元/㎡）
营业税及其他税费＝5086．8×5．63%＝286．38684（元/㎡）
则各项费用总额＝70．22＋101．736＋7．022＋610．416＋286．38684＝l，076（元/㎡）（取整）
【注意】其他税费没有交代是城镇土地使用税吗？没有城镇土地使用税应算错误。
【记忆技窍】“房产税是红太狼、城镇土地使用税是灰太狼，二狼永远不分家、二税永远一起花。
e、押金年收益（注意：押金年收益即押金的利息收入）
据市场调查并结合评估师工作经验，本次估价取两个月的租赁押金，押金年收益＝471×2×2．25%＝21．2（元/㎡）。
【纠错】押金年收益的2.25%取值无依据。
f、年净租金收益（注意：严格说应是“年净收益”）
租金净收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用，即年租金净收益a为：
a＝5086．8－1076＋21．2＝4032（元/㎡）
【补充净收益a的求取公式】
潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入
有效毛收入-运营费用=净收益
③报酬率y的确定
采用累加法确定报酬率，累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－