最简单的答案：什么时候人们预期到中国未来的经济将会停止增长，甚至开始下滑，房价就崩溃了。&br&但真正理解这个原因，并不是那么容易，首先要讨论几个常见的分析误区。那就是&strong&货币，人口，租售比。&/strong&&br&1，货币。&br&我们经常能看到一些文章把“货币超发”与“房价高企”绑在一起。首先，货币是不是“超发”了呢？在&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&「美国规定 M2 不得超过 GDP 的 70%，而中国 M2 是 GDP 的两倍」的说法是否正确？M2 大大超过 GDP 会对经济有什么影响？&/a&的图中可以发现，如果以M2和GDP的比值作为一个货币超发的标准，那中国的货币也没有多少超发，虽然高于美国，但也远低于日本，和英德法意类似。&br&其次，就算货币真的超发，那房价为什么一定会上升呢？这个过程其实隐含了一个前提：超额货币在传导到收入上之前，会先传导到房价上。否则收入比房价上升得快，真实房价倒是在下降了。那么，为什么超额货币会首先传导到房价上呢？货币传导，不是护士打针，打在手臂上只有手臂疼屁股不疼，而是一盆水的倾泻，央行购买有价证券投放货币，商行有钱放贷，最需要贷款的人获得贷款并投资，而后整个货币市场像流水一样自发地向最低洼的地区涌流。如果货币真的首先传导到房价上，那只能说明市场的主要力量仍然认为：房价还是一个相对最低洼地区。所以，用货币来分析，到最后还是绕不开一个问题：&strong&为什么市场认为房价还是低洼地区？&/strong&&br&2，人口。&br&另一个常见的观点是，大城市的人口涌入是房价继续上升的重要原因。这个观点的局限性在于，只考虑了一个静态的，外生的过程，他的隐含假设是房屋的供给不随人口变动而变动，人口的涌入也是一个外生给定的流量。就好像一个人对于北上广的情况一点也不了解，就是打定了主意要迁移到北上广去。等他到了北上广，他才明白自己要住房子，得买或租。然后这个人再研究房地产市场，发现只有那么多房子供给在外头，于是只好开始和其他人一起竞价购买，最后推高了房价。&br&但事实上，人口和房价的关系并不是一个简单的人口涌入——需求提高——房价上升的过程。房地产商观察到人口的涌入时，会试图购买更多的土地，提高房屋的供给来获取更多利润；人口在迁移到另一个大城市之前，也会根据他所知道的当地情况和房地产商的行为，对房价和其未来趋势有一个先验的判断，并结合其他因素，对自己迁移之后的处境有一个全面考虑和评估：&br&正面因素：工资上升，工作机会增多，教育医疗水平提高等；&br&负面因素：更高的房租和房价，更拥挤的道路等。&br&只有一个人在综合评估，并认为自己的处境在迁移到大城市之后能够改善之后，他才会做出迁移行为。&br&因此，与其用一个简单的人口—需求—房价关系链条来解释房价上升，我们更应该知道的是：为什么人们在了解到了北上广的高房价之后，仍然会涌向北上广？&strong&是哪些因素补偿了高房价的负面效应，让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境？&/strong&&br&3，租售比。&br&最后一种流行的观点，是看房屋的租金比房屋的价格，即租售比的高低，并认为远低于平均值的租售比代表了房价的泡沫。租售比也是发达国家判断房屋价格是否有泡沫的重要指标之一，但在中国,，这个指标是否还是那么重要呢？一个简单的思想实验可以帮助你发现它的问题。&br&在产业密集，物流发达，但空气十分糟糕的工业园区内，有一幢可以住人的老房子，根本不会有人来租住，因为空气太糟糕，而且周围的生活配套是0。虽然没人住，但大家却都会争抢着购买这幢老房子，推高他的价格。因为这块土地造厂房会赚很多钱，会有企业用更高的价格（只要相对未来利润折现还是合算的）把整栋房子买下来并改造成厂房。此时，这幢老房子的租售比将非常非常小，可能接近0。&br&从租售比开始，这个答案才开始真正接近讨论的核心。让我们来说得更清楚一些，比较租售比高低的观点，其实是在把房屋看作是一个股票，其租金是股票红利，其售价就是股票价格。租售比，其实就是房屋这一股票的股息收益率，而其价格理论上来说就应当是未来租金-即股票红利-的折现值。但问题是，房屋的居住价值，或者说租金，能否算是房屋这支股票的全部红利呢？&br&当然不是。从上面的例子我们已经知道，房屋这支股票的红利，不仅包含了他的居住价值，更包括了他所在土地的潜在产出。一个人购买了房屋，不仅是在购买房屋的居住价值，更是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出。&br&想象一个政府-市场的框架。&br&政府有一些土地指标，可以分配给工业，也能分配给商业、服务业，或者直接变成居住用地。政府在选择这样的分配时，遵循的一个标准是：这块地如何分配才能给我带来最大的利益？分给工业，政府可以在未来拿到大量的GDP和税收，解决大批就业；分给商业，除了可以拿到GDP和税收，提高就业之外，还能提高周边地块的居住价值；分给居住用地，则政府只能拿到一次性的土地出让金。&br&市场上的资本也在考虑，是投资给工业、商业还是造房屋的房地产业？显然，当哪一个行业赚钱很多时，他就会吸引资本的流入，并且能够在政府出让土地时拥有更强的竞价能力，买到更多的土地，并增加该行业的总供给，让该行业的利润率下降，最后和其他行业差不多。&br&比如，当资本发现房价很高，房地产商很赚钱时，他会增加给地产商的投资，让他们建造更多的房屋，提高供给，降低房价，让资本的回报回到均衡状态。&br&而当资本发现工商业很赚钱时，他又会反其道而行之，把资本从房地产商那儿抽出来，于是房屋供给减少，房价上升，房地产商的回报提高，资本市场还是回到了均衡。&br&市场最后总是能达到这样一种均衡：政府无论把土地出让给哪个行业，都能赚到差不多的钱；市场上的每个行业，他们在按照自己的情况购买了土地并且生产之后，相互间的利润率也差不多。&br&在均衡时，资本持有者发现，无论是投资给房地产商，让他买土地造房屋卖给人住；还是投资给工业企业，让他购买土地建造厂房生产东西，两种方式获得的资本回报是差不多的。如果一笔资金投资给地产商，那么这笔资金的&strong&机会成本&/strong&就是投资给工业企业后能拿到的未来利润。我们现在能够比较容易的理解上面的判断，为什么“&strong&一个人购买了房屋，不仅是在购买房屋的居住价值，也是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出&/strong&”。&br&这个解释，其实也能帮助我们很好的理解货币和人口分析法最后绕不开的两个问题：&br&&strong&为什么市场认为房价还是低洼地区？&/strong&&br&因为这所房屋所在地的潜在产出很高，如果这块地本身能够变更为工商业用地，将能够获得高额补偿；即使这块地的用地性质本身不发生变化，但由于他周围地区的潜在产出较高，他们更有可能被政府卖给工商业企业。因此这个地区的未来房屋供给会很少，存量的价格会上升。&br&&strong&是哪些因素补偿了高房价的负面效应，让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境？&/strong&&br&蓬勃的工商业产出保证了该地区的就业和工资，使该地区的人民能够买到更丰富的产品，工商业发展带来的税收也能保证该地区的教育和医疗服务维持高位。一批人在作出全面分析后，认为这些优点能够补偿高房价的缺点，于是决定迁移。在一定程度上来说，并不是人口增长决定房价，而是房价决定了未来有多少人口会选择迁移。&br&因此，工商业产出的持续上升，或者简单说，经济的持续增长，才是房价持续上升的根本支撑力量。人口和货币，都只是在经济增长的框架下自由流动，他们和房价可能有时候趋势相同，但这背后的原因都是经济增长。房价和人口、货币之间反而并不是简单的因果关系。&br&有人可能已经注意到，我这里的分析，完全没有考虑房屋的居住价值，只考虑了所在土地的产出回报。这并不是说居住价值不重要，而是因为在中国大部分地区，房屋居住价值的变化，相对于土地产出回报的变化，实在还很小。因此在这个阶段，我们只打算讨论后者。&br&这又牵涉到另一个判断：中国相对于一些发达国家来说，还远没有到经济发展的均衡。产业集聚完成了吗？各行业的资本回报类似吗？城乡收入差距、地区收入差距大吗？只要这些差距存在，人口就会继续流动，资本也会流动，并汇聚到回报最高的地方，产生人口和产业的集聚；集聚一方面会提高生产效率，另一方面也带来了规模经济，在中国产业的规模效应仍然远大于0的今天，中国的所有要素市场，都离均衡值还有很远。而一些发达国家，比如美国、日本，则已经达到了这样的均衡。对他们来说，从20年前到现在的各要素市场的分布变化，比起中国的变化来说，简直可以忽略不计。&br&对于一个已经达到均衡的国家来说，由于土地未来的工商业产出已经不会有多少变化了，工商业用地和居住用地的分布也差不多固定了，此时房价的变化，才真正代表房屋的居住价值变化，所谓的“租售比”，才有意义。如果在未来的某一天，中国也到了这个阶段，我们才能真正地用“相对于另一栋房子，这栋房子值不值得住”来讨论房价的相对高低。在这一天到来之前，永远不要忘记我们在购买房屋时所一并购买的土地上所蕴含的潜在工商业产出，他们的变化，才是中国现阶段房屋价格变化的真正原因。
最简单的答案：什么时候人们预期到中国未来的经济将会停止增长，甚至开始下滑，房价就崩溃了。 但真正理解这个原因，并不是那么容易，首先要讨论几个常见的分析误区。那就是货币，人口，租售比。 1，货币。 我们经常能看到一些文章把“货币超发”与“房价高…
&p&以下回答是2016年9月写的，可能存在时间上的局限性。&/p&&p&&br&&b&结论复制到前面&/b&&br&&b&就是：全球一线城市的房价与人均收入关系非常小，和高净值人群的数量直接成正比。&/b&&br&&b&全球一线城市的房租与人均收入关系非常大，房租基本保持在同样人均收入情况下的负担极限（再贵了会大幅提升空置率），因此会由于人均收入低造成Cap Rate过低而高房价没有支撑的假象。&/b&&br&&b&而低Cap Rate能非常明显的反应在资产上的贫富差距，而非收入上的。&/b&&/p&&p&--------我来更新房价部分了------------&br&下面分析这些抠脚的一线城市的房价到底是什么在支撑，其实这个应该带上伦敦市场扔下洛杉矶市场....洛杉矶和北京上海纽约伦敦发展模式不太一样因为人家洛杉矶都是住大house的别的城市都是住公寓的...但谁让我懒呢？&/p&&p&什么是房价？&br&是这个房子到底值多少钱？那怎么评估【值】这个概念？&br&说白了就是有人愿意出这个价格买。&br&愿意买的人可能不少，得买的起才行。&br&我们来算算账吧....按我们之前的算法，北京600万平均成交价，上海600万貌似有点高算550万吧纽约1347万，洛杉矶1033万....&br&中国首付30%，再怎么着也得有个200万现金戳在兜里你才交得起首付吧？&br&美国人没有中国人这么爱买房...怎么也得有400万现金戳在兜里才交得起首付吧？&br&讲道理如果不是东拼西凑七大姑八大姨借一借交首付（那你也挺能借的哦），手里有200万现金那还是挺有钱的跟打工仔已经拉开距离了，事实上大多数资产千万出头的人手里不见得有这么多现金呢。&br&&b&所以这个逻辑很清晰了，现在在全球一线城市购房的，都是土豪。&/b&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/8c79cb9fc7bb7a3c66a2_b.jpg& data-rawwidth=&1362& data-rawheight=&236& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1362& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/8c79cb9fc7bb7a3c66a2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&这个逻辑成立不成立，抠抠脚算算术就知道了。&br&大部分数据抄的之前的，土豪数量数据来自于KnightFrank，别跟我扯什么隐形富豪...先别说有没有有多少，隐形富豪现在敢买房？&br&Millionaires=净资产过100万美金（670万RMB）的，10M+=净资产过1000万美金的土豪。&br&讲道理你老老实实工作赚钱想在北上啊香港啊纽约啊洛杉矶啊（洛杉矶还好点）买房是比较困难的，按人均收入计算，在北京买房要不吃不喝干137年，上海105年，纽约86年洛杉矶81年（这俩都是平均数，相对偏离实际中位数比较大尤其纽约因为贫富差距飞起），反正都买不起就别管差距有多大了。&br&说实话就算你进BB投行，这个收入够高了吧....没做到VP之前也不要太想买房的事情，在纽约香港伦敦的话做到VP了还得带上你老婆/老公/Domestic Partner一起买才能买得起不错的两室/三室两厅呢....想想就心酸人生真艰难&br&不说废话了，抠脚画图 &br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/8fb034b79ee0bb535ce3fb_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&217& data-size=&normal& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&百万富翁和房子成交总价，这样看北京上涨的前途比上海要稍高。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/e20fdcf4cef5e_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&216& data-size=&normal& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&千万富翁和房子成交总价，还是北京潜力大一点。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/21e8b8f878ee3b7cac3471faa4bef5f8_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&216& data-size=&normal& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&百万土豪数量和平米价格，下面的点是洛杉矶，人家有钱人住大House的，如果我们扔下洛杉矶....&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/22bbf685db_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&216& data-size=&normal& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&这个逻辑简直靠谱了...&br&&b&结论就是：全球一线城市的房价与人均收入关系非常小，和高净值人群的数量直接成正比。&/b&&br&&b&全球一线城市的房租与人均收入关系非常大，房租基本保持在同样人均收入情况下的负担极限（再贵了会大幅提升空置率），因此会由于人均收入低造成Cap Rate过低而高房价没有支撑的假象。&/b&&br&&b&而低Cap Rate能非常明显的反应在资产上的贫富差距，而非收入上的。&/b&&/p&&p&&br&Sadly，不管你买不买房子土豪都会买房子的，一线城市的房子本来就不是给低级打工仔准备的，如果你能混到投行VP这种收入水平在一线城市买房也不是那么遥不可及的事情。&br&房产是最受大经济周期影响的，所以房价在近期或远期都存在下跌的可能，只是核心资产永远是核心资产，城市的竞争力在房价还会回来。历史上发生在美国的经济危机无不是大城市房价复苏飞快，小城市房价腰斩十年后还在苟延残喘。&/p&&p&&br&--------以下原答案-------------&br&这个问题问的都不专业…&/p&&p&首先你说的肯定是住宅市场，商业市场北京顶级写字楼的租金比纽约高一些（世贸新楼租的没国贸老楼贵你敢信？）…纽约的Cap Rate也比北京低很多。&br&&b&事实上国内写字楼Class A以上的基本和全球操作方法差不多都是大业主自持，而纯租赁的自持住宅公寓非常少绝大多数为高端产品。&/b&&br&美国一线城市的成交套均价格及成交中位数丝毫没有比中国一线城市低到哪里去，纽约这种密集型城市的尺价/平米价也在北上广深之上基本与香港持平或稍高…&br&其次这个概念叫资本化率 capitalization rate&br&美国的算法&b&Capitalization rate= NOI/PV=(Revenue-RE Tax-CC)/PV&/b&&br&该算法已经刨了地产税和物业费， 但美国的住宅市场Cap Rate还是比北京高很多 &br&什么意思呢，就是 &b&资本化率=（房租收益-地产税-维修/物业等支出)/当前物业价值&/b&&br&最后你们没在美国生活过的就别答了…求你们了，整个知乎上都是拍脑门答案。&br&你们大概只知道房产税房产税，百度一下房产税哦我知道了我来答题了，分分钟恨不得吹得房产税率高达10%...&br&----------我是正文开始的分割线-----------&br&先说房价 结论是国内一线城市房价没有美国高。&br&就拿北京上海对比纽约洛杉矶吧 直接用网上能找到的差不多的数据了...&/p&&p&&b&1.北京：&/b&&br&&/p&&ul&&li&平米价格：链家扒来的二手房成交均价图，链家是个好公司。&br&&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3b46dd6cb_b.jpg& data-rawwidth=&2088& data-rawheight=&1364& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2088& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/3b46dd6cb_r.jpg&&&/figure&&p&为了避免什么纽约核心区不核心区找六环外的房价等等的不必要的争端，只看东城西城海淀朝阳。&br&实际上东城西城是基本不存在新房供应的也不存在什么新用地供应，所以二手房基本就是实际整体市场成交价格了...当然这个数字可能稍微有点低，因为做豪宅代理的是丽兹行不是链家，然而丽兹行数据不公开所以就凑合用吧....&br&&/p&&ul&&li&套均成交总价：&/li&&/ul&&p&平均房价之外，我们看看平均套成交价，找点国内的官方数据真难 房子信息也不公开....&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.xinhuanet.com/finance//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京房子平均单套总价超500万 刚需或从新房市场离场&/a&&br&拿这个凑合吧，这个应该是包括新房和二手房市场的，成交单套总价平均超过500万，多算点就算600万好了。&/p&&p&&b&2.上海：&/b&&br&&/p&&ul&&li&平米价格&/li&&/ul&&p&链家貌似也不好使了没找到类似的地图...&br&用这个房天下的吧，上海房价肯定静安最贵吧，直接用静安的数据，我懒。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2bf85fc674ddef7d6d495b077d0dba63_b.jpg& data-rawwidth=&2888& data-rawheight=&1256& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2888& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/2bf85fc674ddef7d6d495b077d0dba63_r.jpg&&&/figure&&p&这个七八成是二手房数据毕竟房天下主要是卖二手房的，静安新房供应也是相对很少的就凑合凑合吧。反正横竖都买不起不是？&br&&/p&&ul&&li&套均成交总价&br&&/li&&/ul&&p&这个又搜不着具体的数据，这个就假定600万吧...也不知道国内做市场研究的是东西都不往外拿啊还是怎么滴啊..其实链家感觉做的还不错了可能就是未来的Zillow/Zoopla 五大行在国内也基本不Cover住宅市场... 搜到的数据表示400万以上占比40%..也就是说中位数肯定不及400万了..&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/20dcf99eaec8aefe404decf_b.jpg& data-rawwidth=&3528& data-rawheight=&2324& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3528& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/20dcf99eaec8aefe404decf_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/56e0ce3c90caad4dba474_b.jpg& data-rawwidth=&3292& data-rawheight=&2260& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3292& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/56e0ce3c90caad4dba474_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&b&3. 纽约：&/b&&br&拿曼哈顿来对比了，北京上海找的也是核心区。Douglas Elliman是个好公司&br&&/p&&ul&&li&平米价格：&br&&/li&&/ul&&p&1平米=10.76平方英尺 1USD=6.67CNY&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/a891874edf98799eee7a36c4bacbca8c_b.jpg& data-rawwidth=&3288& data-rawheight=&1952& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3288& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/a891874edf98799eee7a36c4bacbca8c_r.jpg&&&/figure&&p&平均每平方英尺成交价1759USD 约等于126000人民币/平米，这个数据包括新房及二手房市场。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/a6bebe4fe5ee4a0b6033bd_b.jpg& data-rawwidth=&3124& data-rawheight=&880& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3124& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/a6bebe4fe5ee4a0b6033bd_r.jpg&&&/figure&&p&二手房市场，平均每平方英尺成交价1453USD 约等于104280人民币/平米。&br&&/p&&ul&&li&套均总价：&br&&/li&&/ul&&p&新房：&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/f0b00fa434b04_b.jpg& data-rawwidth=&3100& data-rawheight=&1480& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3100& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/f0b00fa434b04_r.jpg&&&/figure&&p&成交平均数438万美金，2921万人民币。&br&成交中位数269万美金，1794万人民币。&/p&&p&二手房：&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/017bc2ae9adbd722bb9eb6c0a7735731_b.jpg& data-rawwidth=&2088& data-rawheight=&908& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2088& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/017bc2ae9adbd722bb9eb6c0a7735731_r.jpg&&&/figure&&p&&br&成交平均数149万美金，993万人民币。&br&成交中位数95万美金，633万人民币。&/p&&p&&b&4. 洛杉矶&/b&&br&&/p&&ul&&li&平米价格及总价（懒得分了）：&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/e7a6f1deb8d015faa399_b.jpg& data-rawwidth=&3244& data-rawheight=&2068& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3244& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/e7a6f1deb8d015faa399_r.jpg&&&/figure&&p&洛杉矶市场总体（包括新房和二手房，包括别墅和公寓）平均774USD每平方英尺，约5.5万人民币一平米。这个是洛杉矶全城的而不是核心区的，去过洛杉矶的（可能报什么旅行团大概不算）都知道洛杉矶Downtown是什么狗屎样子...房子贵的是Santa Monica啊Bel Air啊Beverly Hills啊之类的这些地方... 这就是为啥我说没生活过的就别来答了不然都是拍脑袋答案，还有答案光扯什么纽约上东区，Tribeca房子比Upper East贵多了你造吗？动不动华尔街华尔街Midtown差不多的Class A写字楼租金比1WTC高不少你造吗？&br&不费话了，平均总价155万刀，1033万人民币一套。中位数100万刀一套，667万人民币一套。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/6539bbce0eaffe2acffe5_b.jpg& data-rawwidth=&3124& data-rawheight=&944& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3124& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/6539bbce0eaffe2acffe5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&你们都喜欢大别墅，大别墅平均840刀一平方英尺，约6万人民币一平吧。&br&大别墅平均209万刀一套，1400万人民币。中位数145万刀，967万人民币。&br&没钱就住住公寓吧...不过公寓土豪区的就很少了...4.5万人民币一平。&br&公寓平均87万刀一套，580万人民币。中位数73万平米，487万人民币。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/92a44dc2f8d147fa36b3e_b.jpg& data-rawwidth=&3088& data-rawheight=&404& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3088& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/92a44dc2f8d147fa36b3e_r.jpg&&&/figure&&p&中国人都喜欢新房，一千刀一平方英尺，7万多人民币一平。&br&新房平均194万刀一套，1290万人民币。中位数134万刀，893万人民币。&br&好区的话懒得截图了，想在你们喜欢的Beverly Hills买个中意的房子准备四五千万人民币再来吧。&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.elliman.com/pdf/7b4a0d12bfd5daf81b34& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&elliman.com/pdf/7b4a0d1&/span&&span class=&invisible&&2bfd5daf81b34&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&&b&结论：哪怕耍流氓北京上海的房价也赢不了纽约洛杉矶。&/b&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/dd967ec8dbd7e23091a7ca_b.jpg& data-rawwidth=&2480& data-rawheight=&580& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/dd967ec8dbd7e23091a7ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&首先衡量房子的可负担性Affordability不应该只看平米价格而更多的时候看看房子的总价，这方面纽约和洛杉矶更是完胜。&br&&b&每个城市的发展模式不同居住方式也不同，不能一叶障目不见森林。 纽约都是住公寓甭管土豪还是屌丝，而洛杉矶住公寓的大部分是屌丝。&/b&&br&实际上纽约的旧房跟北京上海的二手房不是一个概念的。纽约的二手房很大一部分是Pre-War的，啥叫Pre-War？就是二战前的楼四五十年的那种，很多Pre-War的房子空调靠窗户上开个孔，什么落地窗想都别想，人家管这个叫Old Money。&br&Streeteasy搜了一下曼哈顿的二手房，2073个Pre-War的老房子（集体改造出售的不算），2709个非Pre-War的老房子。Pre-War的占比43.4%&br&在任何一个全球顶尖城市尤其是核心区安家都绝不是那么简单的事情。你们每天说日本的经济泡沫经济泡沫，但你们知道在经济泡沫破裂后的今天，东京核心区比如六本木这种地方好点的新公寓也还是要十几万人民币一平吗？&/p&&p&----------Cap Rate----------&br&今晚写一点就准备睡觉了。&br&&b&前篇已经讲了资本化率Cap Rate的计算方法，所以不要再扯什么乱七八糟的的房产税了...&/b&&br&北京上海市场基本是Cap Rate=（租金/房子价格）稍微有点水电物业支出，但总体差不太多。&br&大部分房子的Cap Rate到不了2%，搜了半天也找不到什么靠谱的报告，根本没什么Coverage。&br&原因很简单：有钱赚才有人做研究，没钱赚谁来搞这个劳什子....&br&对商业地产资本化率及定价国内其实还是不错的，因为存在大量的大宗交易（有定价需求）及相对能发财的Cap Rate，但现在北京上海核心商业资产也开始出现Cap Rate快速下降的趋势因为有大批土豪愿意付高昂的Premium来买楼...(李真的卖早了）但也只有甲级写字楼活的还行（北京比上海好，SWFC的租金在金融街只能租小破楼，不过今后几年北京估计要下调因为中服地块写字楼的入市），零售（除了新光天地啊三里屯啊新天地啊这种）和五星酒店都混得跟狗一样，很多Cap Rate只有0.5%....受电商冲击+国内酒店价格太便宜各占一半吧....国贸三期这种估计都没写字楼赚钱一半多所以别抱怨国贸酒店贵了...华贸最大败笔就是造了俩酒店然而... 这个不多谈了反正没什么鸟关系 你们也不给我钱...&br&美国市场：直接拿CBRE报告了，别再来质疑报告真实性什么的...CBRE还不靠谱整个全球地产行业重来一遍吧...Methodology里面都有 质疑Douglas Elliman也是啊...直接找人家去complain咯，告商业欺诈成功分分钟财务自由啊&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/d0cf3b49fb93a99c28f5e9_b.jpg& data-rawwidth=&4804& data-rawheight=&2804& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4804& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/d0cf3b49fb93a99c28f5e9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/eb6abcd94ef_b.jpg& data-rawwidth=&4232& data-rawheight=&1444& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4232& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/eb6abcd94ef_r.jpg&&&/figure&&p&可见纽约Class A房子的Cap Rate大概在3.75-4.5% 洛杉矶在3.5-4%，而这两个城市都比不过美国向对小一些的城市，好房子的Cap Rate也比不过差房子，这反映了一个非常简单的逻辑：租房人群相对没有购房人群有钱或者说是价格承受能力强，同样的房子带给购房人群的效用是要高于租房人群的。这就好比一个土豪愿意花1个亿买房子自己住，一个亿可以买一百套垃圾房子一年租500万，租房子的土豪只愿意为了1个亿的房子付300万的租金，但土豪还是会买而不是租。&br&这两个数据相对北京上海基本不足2%的要高几乎一倍，不过话说回来北京上海Class A的房子怕是1%都到不了吧。&br&&b&结论就是：纽约和洛杉矶的租金回报率大概是北京和洛杉矶的两倍，这已经考虑了所有的开销包括但不限于物业费/维护费/房产税。&/b&&br&题外话说一句，NYC和LA的房产税 准确讲是Property Tax比全美平均水平都要低，大概平均有效税率Avg Effective Tax Rate 在0.7%-0.8%这样，全美平均水平在1%多一点，这个数据每年都会变，算法也非常复杂，就不赘述了。&/p&&p&--------定价逻辑--------&/p&&p&先讲租金。&br&为什么要租房？因为有居住需求，一般为刚性。比如你住上海没事干会去北京租个房子吗？租房投资吗？&br&为什么不买房？买不起/不合算/怕房子跌。&br&什么是租金？学过经济学101的都知道，是你愿意为了这个房子付出的最高代价。&br&你付出的租金就意味着这是你为了这套房子愿意付的最高价格，再高了就不租了因为租金过高会降低你的其他生活开支能力，换言之生活质量大幅降低。&br&那如果你穷的跟狗一样连最便宜的房子都租不起怎么办？那只能回老家当一个失败的北漂咯，做一个骄傲的农民。&br&&b&所以一个城市的租金和收入应该是挂钩的。尤其在中国租房和买房带给你的福利是截然不同的，包括婚配、孩子教育、医疗、养老、落户等等各方面。&/b&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/cecf83a71631_b.jpg& data-rawwidth=&4152& data-rawheight=&336& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4152& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/cecf83a71631_r.jpg&&&/figure&&p&于是我做了一点Math，这是一个非常抠脚的算数方法，但具有一定的参考性。&br&美国两个城市的人均收入是从US Census Bureau找的又称美国统计局，然而这个数并没有考虑个税。在美国待过的都知道计算个税是一件非常非常之复杂的事情....包括国家税州税城市税还有各种抵税条件包括但不限于家里几辆车几个娃blablabla，实在是没法一次性找到靠谱的实际税率。我参考了我能找到的最新的美国税负分布。&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.cbo.gov/publication/51361& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&The Distribution of Household Income and Federal Taxes, 2013&/a&&br&纽约和洛杉矶的家庭收入中位数是50-55K之间参考US Census Bureau，根据这个Distribution里的数据大概给纽约估了一家8900刀的税 洛杉矶估了8000，平均到每个人头上...&br&说实话美国基本算的都是中位数而不是平均数.... 以上部分的家庭税负是中位数，其他都是平均数，这也是为什么纽约和洛杉矶的人均收入*家庭平均人数与家庭收入中位数的差距较大，换言之土豪太富。&br&纽约的租金价格从Douglas Elliman的Rental Report抄来的，然后自己算了算数。他给出了曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市附近的租金还有成交量....所以61.82这个数肯定比纽约的实际平均租金稍高，但也高不到哪里去因为租约数量相对小，皇后和布鲁克林的数量已经相对小很多了。&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.elliman.com/reports-and-guides/reports/new-york-city/august-2016-manhattan-brooklyn-and-queens-rentals/2-745& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&New York Real Estate Market Reports&/a&&br&洛杉矶的租金从洛杉矶时报抄来的 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.latimes.com/opinion/livable-city/la-ol-housing-los-angeles--htmlstory.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&L.A. housing is expensive, sure. But are you paying too much for your rental?&/a&&br&北京和上海的收入从GOV统计局抄来的2015城镇居民可支配收入（算过税了），租金从两个抠脚的表示北京/上海租金突破多少钱大关的网站上抄来的，都还比较新....&/p&&p&画图再划线 R-Square=0.87 这是一个抠脚的算法因为只有四个样本，但如果我们假装他靠谱的话可以看到租金基本都榨干了劳动人民的最后一滴血，从图上看纽约的房租压力应该是最高的但也解释了上面的数据来源....北京好像比上海房租负担更重一些。洛杉矶的话有更高的房子自住率，看上面的图就知道纽约的房产自住率只有30出头，洛杉矶接近50，也就是说包租婆少了。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/69f0d8daaf21cc02abde_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&367& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/69f0d8daaf21cc02abde_r.jpg&&&/figure&&p&&br&这条线基本代表了最高的房租承压能力，尤其是在北京上海纽约大家都知道靠工资交房租的压力普遍有多大。&br&&b&也就是说房租的定价逻辑，是根据市场在一定收入情况下的的承压能力来的。&/b&&/p&
以下回答是2016年9月写的，可能存在时间上的局限性。 结论复制到前面 就是：全球一线城市的房价与人均收入关系非常小，和高净值人群的数量直接成正比。 全球一线城市的房租与人均收入关系非常大，房租基本保持在同样人均收入情况下的负担极限（再贵了会大幅…
&p&这句话最近很流行。大概是对制造业艰难，经济不景气，同时房价又飙升的一种愤懑情绪的反映吧！&br&&/p&&br&&p&常常看到有人说，辛辛苦苦工作一年，不如别人买套房子涨得多……&/p&&br&&p&没错，但是这种现象未必就是不对的&/p&&br&&p&1、首先，资本增值有可能比劳动致富来得快，这个几乎在所有国家、任何时代都是普遍存在的现象。&/p&&br&&p&2、其次，房地产也不仅仅是炒房子。房地产带动的行业非常多，钢铁、水泥、建材、家具、电器、广告、中介等等，甚至于汽车。很多行业靠着房地产业吃饭。房地产和实业并没有非黑即白的对立，两者存在着紧密的联系。而且，建筑业也是吸收农民工就业的最主要行业之一，建筑业的农民工收入高于其它行业。&/p&&br&&p&3、再次，这几年实业，特别是制造业的困境，主要原因有两个：&/p&&p&
1）产能严重过剩；特别是钢铁、水泥、煤炭等产品。强调一下：产能过剩的实业真的误国！产能过剩的实业真的误国！产能过剩的实业真的误国！重要的事情说三遍。产能过剩的实业，会导致价格战、亏损、拖欠工资、下岗、坏账等等，对经济的危害不是一点半点。同样的道理，三四线城市的房地产严重过程，鬼城频出，也不可能兴邦，只有可能误国。&/p&&p&
2）整体档次不高。国家要去产能就是为了解决第一点。第二点从国人海外爆买就可以看出来。国人不是没有消费能力，是对低端产品越来越没兴趣。啤酒、方便面的销售连年下滑，高端白酒、红酒的消费逐年上升，消费者正在转型，消费正在升级，而还有很多实业老板和制造业厂商没有跟上，这部分实业被淘汰是正常而且应该的。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIxNDM5MTg1NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Ddfb17b870f649c4dbc812a9%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&啤酒、方便面、香烟卖不动了，经济出问题了？（深度好文）&/a&&br&&/p&&br&&p&时代在变化，千万不能停留在旧的思维模式之下！&/p&&br&&p&如果还停留在 重农轻商 的思想，认为商业无非就是二道贩子，不创造任何价值，那么你完全可以相信，只有生产东西才能创造价值。&/p&&br&&p&但是经济学原理告诉我们，交换是产生价值的。&/p&&p&读过曼昆的《经济学原理》的人会知道： 原理五，贸易能使每个人状况更好&/p&&br&&p&商业可以推动商品的流动，充分发挥各方的比较优势，从而使参与贸易的每一方都变得更好。&/p&&p&而金融，本质上是推动了钱（资金）的最优化配置，把钱用到了最有价值的地方。&/p&&br&&p&资金疯狂涌入一二线城市的房地产，恰恰说明这些地方最能赚钱。资金逃离制造业，恰恰说明这些制造业（尤其是落后的、产能过剩的）无法带来利益回报。可是别忘了，高端制造、机器人、科技研发、互联网等新兴经济，以及消费升级相关的服务，例如电影、健康、娱乐，也同样在吸引大量资金涌入！&/p&&br&&p&所以，无论干什么兴邦，重点都是干什么，而不是说什么。无论实业兴邦，还是地产兴邦，总之都是：空谈误国、实业兴邦。&/p&&br&&p&你相信实业兴邦，就踏踏实实把产品做好，做成精品，符合客户需求&br&&/p&&p&你想想地产兴邦，就拿出真金白银买入房地产，也一样拉动经济&/p&&br&&p&总之躲在屏幕后面，当键盘侠，今天喷这个，明天喷那个，是最误国的。&/p&&br&&p&如果只有生产才能产生价值，那滴滴打车生产了什么呢？用手机APP订外卖，又生产了什么呢？别说地产兴邦，服务做好了，手机APP也能兴邦。&/p&&br&&p&别忘了，世界第一经济强国，美国的GDP，有75%以上都是服务业产生的。制造业是实业，房地产也是实业，商业、医疗、旅游、健康、各种各样的服务，都是实业。&/p&
这句话最近很流行。大概是对制造业艰难，经济不景气，同时房价又飙升的一种愤懑情绪的反映吧！ 常常看到有人说，辛辛苦苦工作一年，不如别人买套房子涨得多…… 没错，但是这种现象未必就是不对的 1、首先，资本增值有可能比劳动致富来得快，这个几乎在所有…
我自己写的房产公众号&br&讲述了香港日本楼市泡沫，以及正确的买房思维&br&原文链接：&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0NDQzMTc5Ng%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3Db71c0db714c4bb567b78bea%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&楼市的逻辑&/a&&/b&&br&讲述了韩国房价为何稳健，以及正确对待泡沫的思维&br&原文链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0NDQzMTc5Ng%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3Dccebb80ce6abc%26scene%3D20%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不崩盘的楼市，韩国篇&/a&&br&&br&不想看原文的，我摘取日本的出来：&br&&br&房价的逻辑&p&看完了香港上海，我们来看下日本。&/p&&p&年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。我们大概把这段时间分为3个阶段。&/p&&ol&&li&&p&第一阶段，年快速上涨期，20年涨44倍。&/p&&/li&&li&&p&第二阶段，年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。&/p&&/li&&li&&p&第三阶段，年最后疯狂期，6年1.7倍。&/p&&/li&&/ol&&p&可以看到房价上涨的第一阶段是日本的国力真正加强的时代，基本面支撑，年国民生产总值都高达10%。日本也在这阶段迈入了发达国家行列。&/p&&p&随后经济增速开始放缓，进入第二阶段，所以房价涨幅也跟着放缓。&/p&&p&而最后的狂欢是没道理的，那么就必然是在制造泡沫。&/p&&p&最后这个阶段的大涨有如下原因&/p&&p&1.”广场协议”签订后，日元大幅升值（&strong&该国货币汇率上升&/strong&），&strong&日元资产吸引力增强。&/strong&&/p&&p&2.日本过度宽松的货币政策。（&strong&货币供应量M2&/strong&），为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力，日本央行&strong&大幅宽松助涨了资产泡沫&/strong&。年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。&/p&&p&3.&strong&稳定的通胀（通胀率）掩盖了泡沫&/strong&。为何决策者没有发现问题，因为稳定的通胀掩盖了泡沫。宽松的货币政策理应在抬高房价的同时也会流到物价上，那么就会发生通胀，日元购买力衰退。可与此同时，日元在对别国货币升值，日元购买力也在增强，因此通胀情况被掩盖了。&/p&&p&基于上面3点，我们可以看出日本房价上涨的3大动力，&strong&国家基本面，货币供应量，该国货币汇率。&/strong&&/p&&p&那么房价泡沫何时破裂，则取决于&strong&通胀和外汇储备&/strong&的情况。为何这么说呢？&/p&&p&1.如果外汇储备减少，那么人民币的贬值压力就增大，国家为了抑制汇率的失衡，必然需要采取措施稳定人民币的汇率，那么就需要加息，加息可以使得人民币拥有者更倾向持有人民币进行储蓄。那么利率上升，会导致房贷加重，更多人愿意出售房产，买房人的资金更偏向于储蓄而非投资，因为储蓄的利率也高了。总结，房价下降。&/p&&p&2.如果通胀严重，那么为了维持国内形势稳定，必然要抑制通胀。而要抑制通胀也是要收紧货币，必然会使得货币供应量增速放缓，利率上升。结局同上，房价下降。&/p&&p&我们看一下日本的货币供应量的情况和房价情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/4b031c4d81c6beaad0fd9d701ee40ae0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/4b031c4d81c6beaad0fd9d701ee40ae0_r.jpg&&&/figure&&br&&p&可以看出M2增速在90年开始迅速下降，接着而来的就是失去的十年。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/f52843ccd92aeeb15b0afc_b.jpg& data-rawwidth=&358& data-rawheight=&242& class=&content_image& width=&358&&&/figure&&br&&p&可以看出房价从91年开始暴跌。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c50fc78ee118c95a5dc8af_b.jpg& data-rawwidth=&544& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&544& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c50fc78ee118c95a5dc8af_r.jpg&&&/figure&&br&&p&结合我国经济增速已经放缓，现在的房价更多依靠着宽松的货币政策。如果资金收紧，房价很难继续蓬勃向上。所以我们在关注楼市时，不得不关注要宏观风向。更要看几个指标，外汇储备（决定汇率趋势），猪肉价格（决定通胀情况），M2（决定货币宽松程度）&/p&&p&顺便补一张香港楼市的价格和通胀的相关系数图。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/1936ce9bed61a11933e0_b.jpg& data-rawwidth=&517& data-rawheight=&296& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&517& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/1936ce9bed61a11933e0_r.jpg&&&/figure&
我自己写的房产公众号 讲述了香港日本楼市泡沫，以及正确的买房思维 原文链接： 讲述了韩国房价为何稳健，以及正确对待泡沫的思维 原文链接： 不想看原文的，我摘取日本的出来： 房价的逻辑看完了香港上海，我们来看下日本。…
其实再度采取宽松的货币政策力度已然不大，愈显现有的货币政策的不足，或许货币政策真正的变革即将到来，看下文的分析。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/5b4ebf6b05cd7c629f0ff4_b.jpg& data-rawwidth=&1290& data-rawheight=&1050& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1290& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/5b4ebf6b05cd7c629f0ff4_r.jpg&&&/figure&&br&&p&货币政策的“第一种形态”（MP1，Monetary Policy 1）是通过利率来实现。“第二种形态”（MP2，Monetary Policy 2）是通过QE来实现。政策决策者和投资者都有必要知道，第三种形态（MP3，Monetary Policy 3）将会以何种形式呈现。&/p&&br&&p&尽管美国（宽松）的货币政策已经开始收紧，低利率和QE仍能一定程度上提振市场、刺激经济，但美联储这些工具的效果已经远不如以往。日本和欧洲央行的刺激能力则更弱。结果就是，各大央行越来越陷入“推绳游戏”。（编者注：凯恩斯曾提出，货币政策就像是绳子，拉（收紧）绳子的效果要好于推（宽松）绳子，所以货币政策对于通货膨胀有效而对通货紧缩效果不大。）让我们抽点时间，回顾一下这背后的原因，并看看MP3可能会是什么样子。&/p&&br&&p&&b&为什么要玩&/b&&b&“&/b&&b&推绳游戏&/b&&b&”&/b&&b&？&/b&&/p&&p&资金要想通过借贷来进行投资，需要有出资人/存款人（编者注：银行等金融中介机构）和借款人/支出人（编者注：企业、居民等部门）两方。双方有着完全不同的目的，基于各自的利益，在一个共生的方式下运作。举个例子，当一笔借贷要用于投资商品和服务，出资人/存款人借出资金，因为他们希望自己的资产获得收益；借款人/支出人获得了债务（对出资人/存款人而言是资产）并增加了开支。当这一切顺利运转时（债务、金融资产和支出快速增长），我们会迎来经济繁荣。然而，由于存款人和借款人常常会计算失误，当所借债务的投资收益无法覆盖融资成本时，泡沫就出现了。所以，要想理解央行货币政策的运作原理，我们需要同时关注出资人/存款人和借款人/支出人两方。&/p&&br&&p&我将主要从出资人/存款人的角度来分析，因为在央行的QE政策对其行为的影响要大于借款人/支出人，其也因此显得更加重要。&b&当央行购买债券时，它的对手方是出资人&/b&&b&/&/b&&b&存款人。后者卖出债券后，握有大量的现金等待做出投资决策。他们的决策将对全球产生影响&/b&。当他们的资金为实体经济提供融资，就刺激了经济增长。但如果他们投资了那些缺乏吸引力的资产，对经济就并无助益。利率的不断下降，对所有资产价格都会产生正面效果，因为所有的投资品都可以视为未来所有现金流的总和，而利率（贴现率）恰好决定了这些现金流的现值（利率越低，现值越大）。在其他条件不变的情况下，利率越低，资产的价格就越高。这就是货币政策起作用的原理。&/p&&br&&p&&b&那么，现在形势发展到哪一步了？&/b&&/p&&p&贴现率已经被尽可能地压缩，其提升资产现值的效果已属于强弩之末。这很重要！而且，如今美国“风险资产”的风险溢价已经谈不上高或者低，没有多少空间可以挤，也就比其他国家稍微好一点。这两点清晰地表明，未来资产的回报将会很低，以至于收益可能都无法支付债务利息。尽管还不是那么紧迫，但这个问题央行必须加以应对，这可能预示着MP3未来的图景——他们需要“印更多钱”。&/p&&br&&p&对于投资者来说，如果你看到投资回报的水平，再看看相对波动性水平，其中的风险回报比足以让一个长期看多各类资产的人选择持有一种回报非常糟糕的资产——现金。&/p&&br&&p&为了说明这一点，不放比较一下如今的债券（收益率不到2%）、现金（收益率0%）和某只预期收益为4%的股票。由于波动性很高，看似有4%年化收益的股票一两天内的亏损就有可能超过现金和债券。比如，2月初股市一周就跌去5%。于是，这样就会出现一个负向的反馈循环，股市的抛售会反过来压低经济活动的利率。以上这些都会对美国经济带来非对称的下行风险。由于利率更低，风险溢价几乎为零，其他国家的非对称性下行风险尤甚。&/p&&br&&p&&b&了解货币、利率和经济共同运作的机制，对于理解当下的市场同样很重要。所有的债务都是按期偿还特定数量货币的承诺，所以货币的升值或贬值，就可能影响到人们的行为。&/b&这一点比以往任何时候都重要，因为那些有钱人如今为了保住自己的财富，不得不在多个货币之间加以选择。所以，越来越多的钱开始从一种货币流向另一种，或者转换成某种资产（比如黄金），而流动的方向则取决于人们认为那种货币或资产更加值钱。我们可以预料，货币波动性也将比原来更大，因为1）当利率降无可降，相对利率又很难改变，货币流动规模一定会加大；2）当相对利率和相对汇率都被锁定时（比如欧元区国家），相对经济活动（relatvie economic movements）一定会更大。换句话说，为了避免经济波动，货币流动势必加大。这就导致了“货币战争”，汇率挂钩被打破，投资者面临更多汇率风险。在货币流动中，某个国家受益的同时，必然有另外一个国家受损。如果全球主要经济体都面临同样的“推绳难题”，就无法通过汇率变化引发全球性大宽松。这就是经济机器运作的原理。&/p&&br&&p&基于以上原因，投资者只能期待低于正常水平的回报，但却要承担高于正常水平的风险。&/p&&p&也正是因为如此，资产价格出现了大幅下挫。再加上各主要经济体均处于长期债务周期的末期，全球正面临着通缩压力。&/p&&br&&p&那么，风险资产要跌到何时是个头呢？这取决于风险资产在什么水平，才能吸引那些长期看多的投资者将手中的现金换成风险资产。由于央行通过宽松来扭转下行趋势的能力不及以往，历史经验可能无法作为参考。换句话说，下行风险比原来更大。&/p&&p&最可能的情形是，随着风险溢价的上升，央行宽松不断地升级负利率，推出更多的QE，这样做确实会有效。不过我同时认为，由于央行“油箱里的汽油”越来越少，QE的效果也会越来越差。为了反映油箱里还剩多少油，我们编制了一个指数。下面是美国1920年以来 “油箱”的变化情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/f5eff03d7532b3dccba418bb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&278& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/f5eff03d7532b3dccba418bb_r.jpg&&&/figure&&p&如图所示，美国“油箱里的汽油”已经处于1937年以来最低水平。因此，我们在考虑利率、汇率、货币政策和全球经济活动时，应该把这个时期作为重点参考。这背后的机制也值得我们深思。&/p&&br&&p&下图是欧洲、日本1975年以来的“油箱”变化情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c433cdeb07a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&243& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c433cdeb07a_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&“&/b&&b&第三种形态&/b&&b&”&/b&&b&长什么样？&/b&&/p&&p&尽管负利率会令现金变得不那么有吸引力，却并不会让出资人/存款人购买更多的资产。QE或许可以推高资产价格，但该存款的还是会存款，放贷者依然会捂紧钱袋，借款者依然会小心谨慎，我们依然逃不过“推绳游戏”。&b&所以，&/b&&b&“&/b&&b&第三种形态&/b&&b&”&/b&&b&的货币政策必须直接作用于借款人&/b&&b&/&/b&&b&支出人。换句话说，应该直接把钱给到借款人&/b&&b&/&/b&&b&支出人，刺激他们把钱花出去。&/b&这么做的效果如何还有待验证。不过，我们可以肯定，未来的政策将从传统的财政/货币刺激（政府借债投资）扩展到把钱直接给大众，并在二者之间取得某种平衡。&/p&&br&&p&需要说明的是，我们并不是再说明天将会怎样，或者我们希望怎样，我们并不能确定短期内可能发生什么。我们只是想说：1）我们眼里的经济是如何运作；2）我们认为这将带来什么后果；3）在此环境下政策决策者，尤其是央行们可能会怎么做。&/p&&br&&p&&b&*&/b&&b&本文转自华尔街见闻，原作者为全球最大对冲基金桥水创始人、&/b&&b&FDT&/b&&b&顾问&/b&&b&——&/b&&b&雷&/b&&b&·&/b&&b&达里奥。&/b&&/p&
其实再度采取宽松的货币政策力度已然不大，愈显现有的货币政策的不足，或许货币政策真正的变革即将到来，看下文的分析。 货币政策的“第一种形态”（MP1，Monetary Policy 1）是通过利率来实现。“第二种形态”（MP2，Monetary Policy 2）是通过QE来实现。…
&p&最近在日更公众号，文章都不会发在知乎，不如来看看：房产次世代&/p&&p&管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。&/p&&p&10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。&/p&&p&11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&利益相关：曾就职旭辉北京营销部&/p&&p&三场live：&br&人生首套房操作指南，live最后有万字文档，四星：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/000128?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&好好买房：好房子，好在哪，关于各种参数，四星半：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&羊迪 的 Live －－ 好好买房：好房子，好在哪&/a&&/p&&p&我该买房么？与吴铭老师合开的live，对房市未来的预测，五星，：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/609152& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次100RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…&/p&
最近在日更公众号，文章都不会发在知乎，不如来看看：房产次世代管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）…
不可崩，联系实际就知道中国政府对北京和上海的房子进行严格的限购，你就算有钱，没有户口，没有工作几年交几年社保基金，都不能买，就算可以购买对套数也有严格的限制，此举分明是在打压超大的房价，怎会有所谓的泡沫可言，一旦放开了限购那肯定更会水涨船高。中国大城市房价高企的原因很大程度上是各类资源的高度集中，而美国日本几乎不存在这一问题，中国这个国家大家拼了命的往大城市走，就是因为大城市垄断了教育医疗就业等各种优势资源，在美国日本哪怕是个小城镇这些基础设施都很完善，也没有极为不公平的户籍政策，城市与乡村之间，个个州之间收入差距也没有中国各区域之间那么大。并且中国房价高企在九八到零五年这段时间房价高涨很大原因是因为有计划经济到市场经济的转变，是住房商品化市场化的需要，而不是完全像日本美国那样是由信贷引起的投机泡沫，并且美国日本都是在经济过热时政府加息才会导致房地产崩盘，而目前中国经济处于萧条期，政府大力刺激经济降准降息是常态，不会用加息刺破这一链条。并且目前中国m2的增速依然大于gpd增速，大量的资金没地方去，实业萧条，股市债市不死不活，资本项目货币又不能自由兑换不能大量外流，房地产依然是保值增值的好去处。崩盘只有可能中国各类资源不存在高度集中，各地区经济协调发展，机会均等，取消户籍政策，这样大城市也吸引不了流入人口，并放宽资本项目下对人民币兑换的管制，导致大量资本外流，上海房价才可能崩，不过十年内这是肯定不可能的
不可崩，联系实际就知道中国政府对北京和上海的房子进行严格的限购，你就算有钱，没有户口，没有工作几年交几年社保基金，都不能买，就算可以购买对套数也有严格的限制，此举分明是在打压超大的房价，怎会有所谓的泡沫可言，一旦放开了限购那肯定更会水涨船…
&p&1. 印度有较为完善的民主制度，存在议会和广泛选举制&/p&&br&&p&&b&+ 纵观全球历史，一个国家进步发展的主要原因是良政 而非政治制度，美英也如此，美英优秀的政治制度只是其良政的外在表现，这也就能解释为什么同样的制度美英发展比其他国家要好，不是民主国家的中国汉唐也会有盛世；当然良政非全部因素，但是没有良政一切无从可谈；良政的不可持续性也导致中国历朝历代不断更替；目前来看印度良政方面远不如中国：&/b&&/p&&br&&p&&b&印度民族,宗教，语言太多,邦权力过大，还有地方势力，比如毛主义；再加上种姓制度，政党内耗，教育水平，社会腐败，北方中国在顶，西部巴基斯坦重压等各种原因导致&/b&&b&民主制度在印度无法像美英那样实现良政的效果，政治决策实施难度远超中美英；正因如此，印度的民主制度在很多方面成为社会发展的阻力，比如基础设施建设和外资的引入&/b&&/p&&br&&p&&b&很多人都觉得在当前社会美英制度，思想更为先进，这是肯定的；但是中国当前的社会制度和思想道德体系从秦朝开始就已经开始执行，在这2000年的时间里创造了无数个盛世，这种制度在某些方面的优势也不是西方民主制度可以媲美的,我们不能因为中华文明处在历史低潮期就说中国原生文明制度一无是处；在当今世界，除了西方民主制度外还保有本国文明的国家已经不多了，更何况中国古代文明在历史上长期处于世界文明顶峰，我们现在要做的不是完全废弃传统文明，而是中西结合，发展出一种全新的更有效的社会体系，这种体系的特点西方人本身可能从未有过体会；印度的传统制度在哪里？&/b&&/p&&br&&p&&b&我们中国人需要的不仅仅是选举权和被选举权，还有良政等更高的要求，自古以来每个朝代中后期都出现政策问题而衰退并灭亡，只有保证良政的可持续性才是长久之计，西方民主制度不能完全解决这一问题；中华民国是亚洲第一个美式民主国家，其在大陆的消失完全可以说明政治制度只是一种形式，良政才是根本；中国还是世界上极少数的走过美式民主和苏联共产主义制度的国家，还曾经被各国侵略，经受内部各种势力斗争，这种国家经历所积攒下的政治经验也是一笔宝贵的财富。&/b&&/p&&br&&p&&b&“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐” 这种语句出现在中国而不是印度绝对不是偶然；中国历史上为国为民者不计其数，主动式的良政思想非西方社会所能想象；苏联崩溃后全面转向西式民主制度，而中国却走了另外一条不同的目前看来卓有成效的道路（当然，问题也比想象的多得多），这也在一定程度上解释了西方社会缺少对其他文明理解的问题&/b&&/p&&br&&p&&b&我们可以思考各种西方制度之外的方案，印度目前没有条件&br&&/b&&br&&/p&&p&&b&中国为期200年的周期性衰退期已经结束，正走向新的巅峰；而印度从来就没有这种概念&/b&&/p&&br&&p&&b&民主制度能够在很大程度上限制劣政，恶政的出现，一定程度上提升良政出现的概率，但是在良政出现概率上能否超过中国这种有大量政治，历史经验的国家让人深感怀疑；中国历史上出现良政产生盛世的概率不高，但是肯定不比其他国家低；&/b&&b&中国&/b&&b&最大的问题是传统政治制度无法解决恶政的不断出现，到最后基本上都只能通过推翻重来的方式再走一遍；&/b&&/p&&br&&p&&b&政治决策在产出之后，还需要走执行决策这一流程，在执行力方面，中国传统制度很明显要优于印度式民主；如果民主制度下执行力不足，再民主也是无意义，还不如专制集权下的良政&/b&&/p&&br&&p&&b&民主社会的人总是陶醉在自己的民主制度是可笑的，他们真正该炫耀的不是制度，而是良政；如果没有良政，炫耀制度就无法令人信服；我们中国经历过科举制度的兴衰，对此应该有更清醒的认识&/b&&/p&&br&&p&&b&港台部分人士歧视大陆根本就不是从进入民主社会才有的，民主制度在当前只是他们歧视大陆，秀美英制度优越感的一个借口；&/b&&/p&&br&&p&&b&我们对于港台人士拿民主制度做借口歧视几乎没什么好反驳的，一般只是说他们议会斗殴，反对派势力活跃压制大众观点，不允许共产党存在是伪民主，伪多元,篡改中国两字的传统概念，强行将中国完全等价于中国大陆地区，使得台湾民众在心态上彻底与中国隔离，和平统一难度暴增之类的话题，因为我们知道他们之前的良政让他们比我们过的幸福；但是在印度GDP和人均GDP只有中国五分之一的情况下，印度人跳出来秀民主制度的优越性 我觉得即便认为中国是集权专制国家的中国大陆人也根本无法接受&/b&&/p&&br&&p&&b&说的再直白一点，一个国家要发展靠的是政府实力，不是嘴力&/b&&/p&&br&&p&&b&【注】 本人未攻击任何政治制度，请勿对号入座，当前全球良政方面 美英 & 中国 & 印度,中国还有很长的路要走&/b&&/p&&br&&p&&b&【注】有评论说良政是反推出来的，我觉得可以这么理解，因为反推是没有问题的；反而民主制度反推不出经济必定发展的结果，当前俄罗斯，中东和东欧很多国家都是民主国家，乌克兰也是，但其结果众所周知&/b&&/p&&br&&p&2. 印度有较好的人口发展红利，目前正属于人口优势期&/p&&br&&p&&b&人口数量是社会发展的基础，但是社会发展靠的不仅仅是人口，还有人均生产效率，如果中国人均生产效率是印度的两倍，那么相对而言中国的人口就可以说是 当前人口*2&/b&&/p&&br&&p&&b&华人在东南亚所占的人口比例不高，却在东南亚经济中占有极高的比重，东南亚富豪排行榜绝大多数都是华人；在中华文明圈的几个国家地区中，出现日本，韩国，台湾，港澳等数个发达地区，而印度文明区至今未出现过一个；由此可见，中华文明的生产效率绝对不低于印度文明&/b&&/p&&br&&p&&b&没有外来投资和良好的基础设施，人口红利会变成不利因素，教育水平会下降，政府资源分配上用于分配给人口的资源变多，其他方面资源配置变少；&/b&&/p&&br&&p&&b&印度地处热带地区，气候炎热，不利生产；人均生产效率低于中国，中国农业用地远不如印度，但产量非印度所能比；&/b&&/p&&br&&p&&b&印度人还钟情于宗教，来世享乐盛行；种姓制度底层不思上进&/b&&/p&&br&&p&&b&更何况现在机器人产业已经起步，人口在未来的优势能不能发挥优势尚未可知；如果机器人产业大规模发展，印度人口就变成严重的负担&/b&&/p&&br&&p&3. 印度在高端产业比较有优势，而中国只是集中在发展制造业，而高端产业成形是一个长期的过程，没有制造业对GDP贡献见效快&/p&&br&&p&&b&中国高端产业远超印度，印度仅少数产业，比如软件相对较好，但是软件产业无法吸纳很多的人口；&/b&&b&制造业则不同，发展初期吸引大量劳动力，然后转型升级到高端产业，劳动力也会被升级，而且制造业涉及到的产业众多，军工科技等各种产业的发展根本离不开制造业；&/b&&/p&&p&&b&制造业越发达，未来前景越光明（仅对比中印）&/b&&/p&&br&&p&4. 高端产业一旦成形，可以快速带动基础产业发展&/p&&br&&p&&b&软件产业的发展不会推动高铁的修建；美国互联网产业发达，但是至今物流还是很慢&/b&&/p&&p&&b&再者，论总体高端产业实力，中国远超印度，航空，军工，高铁，互联网都比印度发达；中国如今在IT产业有阿里巴巴，百度，腾讯，华为，中兴等众多企业具有国际竞争力，而印度还有很长的路要走&/b&&br&&br&&/p&&p&5. 印度属于均衡式发展，没有牺牲环境保护和社会福利进行发展，因此认为，印度实际发展比中国要快&/p&&br&&p&&b&没有牺牲环境和社会福利是因为制造业不发达，印度地理环境比中国好一点，各地人口几乎均衡，但未必比中国发展的好，原因见之前的说明；&/b&&br&&/p&&br&&p&&b&中国地理环境没有印度均衡，但是高铁其实已经在一定程度上弥补了这一问题，陆运会逐渐超过海运，印度优势不再&/b&&/p&&br&&p&&b&印度地理环境还有一个主要的缺陷，周边无日本，韩国，香港台湾这类发达国家或地区，缺少周边资本带，周边资本的进入对中国发展有重要的作用&/b&&/p&&br&&p&&b&中国还有广大的西部地区尚待开发，印度各地均衡没有剩余空间，中国人口变多后可向西部移民，印度再变多就会像计算机内存不足一样变得运行缓慢&/b&&/p&&br&&p&6.中国目前已经发展速度减慢，在同样均衡发展条件上，不如印度。&/p&&p&&br&&b&中国发展是减速了，那是因为基数越来越大了，发展阶段也不同了，中国GDP 2014年为10.3万亿美元，印度2万亿美元，差约5倍左右；即便中国增速不如印度，但每年增量非印度所能比；目前中国每年的增量最多的时候可达到半个甚至整个印度的水平&/b&&/p&&br&&p&&b&我不是说印度一定不比中国未来发展的好，但是他说的那么多理由几乎都不是绝对成立的，只是安慰自己的一厢情愿的借口&/b&&/p&&br&&p&&b&世界上没有人能够100%的预测未来，如果你觉得你可以，请去买股票证明给我看&/b&&/p&
1. 印度有较为完善的民主制度，存在议会和广泛选举制 + 纵观全球历史，一个国家进步发展的主要原因是良政 而非政治制度，美英也如此，美英优秀的政治制度只是其良政的外在表现，这也就能解释为什么同样的制度美英发展比其他国家要好，不是民主国家的中国汉…
大家都说得很好了，我来补充个特别酷的案例：《绝命毒师 Breaking Bad》，通过该剧的部分剧情来讲讲洗钱这回事儿。&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&225& data-rawwidth=&300& src=&https://pic4.zhimg.com/50/b0b6de1bb47f5b69d457f087be46c8cf_b.jpg& class=&content_image& width=&300&&&/figure&&br&有的朋友可能没看过该剧，简单介绍下背景：&b&老白（Walter White）&/b&是一名高中化学老师，一辈子安分守己兢兢业业，结果在50岁生日之际竟然发现自己罹患癌症晚期，于是整个世界观就坍塌了，毅然干起了制冰毒的勾当，想趁人生最后时间大干一票，也好给妻儿留些积蓄。&br&&br&&u&&b&Stage 1：&/b&&/u&&br&&br&好了，老白去制毒了，然后通过他的一个坏学生&b&小粉（Jesse Pinkman）&/b&出货，因为老白活儿赞，货卖得特别好。没过多久，老白就赚了第一桶黑金。&br&&br&问题来了：一个普通的中学老师，怎么会突然有一笔巨款，这必须被怀疑啊——得洗钱。&br&&br&老白一开始是怎么洗钱的？丫没洗！把钱包了两大包在西服的套装里头，就塞着藏在自家屋子的地板下面了。但这也不是长远之计啊，于是他找了一个黑律师，&b&老骚（Saul Goodman）&/b&。老骚想了个办法，找了他的黑客朋友，&b&通过老白儿子弄的癌症捐款网站，隐藏路径一小笔一小笔地捐款，达到洗钱目的。&/b&&br&&br&&u&&b&Stage 2：&/b&&/u&&br&&br&但随着老白生意越做越大，瞒不住自个老婆了。老婆知道后，虽然很生气，思量再三还是帮助他一起洗钱：捐款虽好，量大不起来啊。于是从事过会计工作的老婆大人，&b&将钱分开为不至于被怀疑的稍小额度，买汇票（money orders），存到各个不同的银行账户。&/b&&br&&br&这样过了一段时间，老白的货太好，被大毒枭&b&老嘎（Gustavo Fring）&/b&发现了，拉他入伙，给他和小粉整了一个大型工作室，产量倍倍倍增！！！这下可好，每天一批批货通过老嘎的物流线运送到全国各地，收回一捆捆钱，摆都没地方摆！！！&br&&br&&i&老嘎自己也得洗钱啊，他经营了一连锁烤鸡店「乐死菠萝鸡&/i&&i&&i&」&/i&，按需分配各个分店的洗钱任务之余，每天运输各种食材的车上还暗携着大量货品。&/i&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&240& data-rawwidth=&250& src=&https://pic2.zhimg.com/50/41fdf5abad495_b.jpg& class=&content_image& width=&250&&&/figure&&br&&b&&u&&br&Stage 3：&/u&&/b&&br&&br&钱赚太多，问题又出现了。这时参谋老骚建议老白夫妇俩投资一个反斗娱乐城，他们俩不喜欢，反而看中了一家洗车店，用了点邪门歪道让洗车店的意大利老板低价让给了他们。&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&246& data-rawwidth=&250& src=&https://pic2.zhimg.com/50/08aeae6559b60_b.jpg& class=&content_image& width=&250&&&/figure&&br&&br&&b&通过老白夫人的「做数」功夫，源源不断流入的黑钱被洗白成洗车店的收入——人家还交税！&/b&&br&&br&直到。。。直到。。。老白把老嘎也做掉了。&br&&br&后来。。。后来。。。钱实在太多，老白夫人直接租了个偏僻的仓库，把钱成垛成垛地摆那了。。。钱多真tm烦啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊！！！&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&535& data-rawwidth=&760& src=&https://pic4.zhimg.com/50/644f97c06b6a4a738bf219e0eee1d4f1_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/644f97c06b6a4a738bf219e0eee1d4f1_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&u&&b&总结一下，洗钱基本包括三个阶段：&/b&&/u&&br&&br&&b&Stage 1: “Placement”，散财。&/b&也就是将现金分散到各个银行。这是最危险的阶段，为了避免引起注意，你要将现金分成不起眼的金额，存到各个不同的银行账户里头。&br&&br&&b&&b&Stage 2: &/b&“Layering” ，分流。&/b&这是最微妙的一个阶段，你要将你账户中的钱用在各种不同的投资项目上，尽可能地让你的投资难以追踪。比如说，将20%的现金换成外汇，30%买贵重奢侈品，比如车啊、艺术收藏品啊之类的，然后还有50%投资合法生意，可以像老白那样投资实体店，还可以买基金股票，买企业股份等等。&br&&br&&b&&b&Stage 3: &/b&“Integration”，回流。&/b&这个阶段你的钱已经被洗干净了，通过合法的交易途径，如投资快餐店的股份的分红，回到你的口袋。你尽可叼根雪茄去拉斯维加斯潇洒了。&br&&br&&br&最后，洗钱虽麻烦，但老骚赠你一句：&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&184& data-rawwidth=&310& src=&https://pic4.zhimg.com/50/d464cecf6_b.jpg& class=&content_image& width=&310&&&/figure&&br&参：&br&【1】&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.onlinemba.com/blog/money-laundering-hypothetical-how-to-pt1/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Money Laundering&/a&
大家都说得很好了，我来补充个特别酷的案例：《绝命毒师 Breaking Bad》，通过该剧的部分剧情来讲讲洗钱这回事儿。 有的朋友可能没看过该剧，简单介绍下背景：老白（Walter White）是一名高中化学老师，一辈子安分守己兢兢业业，结果在50岁生日之际竟然发现…
我会写出步骤的理由以及为什么这样做。扫了一遍大家的推荐，没办法说对错，但是有时候会让一个入门者读偏颇。&br&&br&这里的推荐会偏宏观一些。微观经济的顶峰是建模，这个已经不是纯粹的经济学了。&br&&br&&b&第一步：正三观&/b&&br&&br& 在推荐任何经济学书之前，我不推荐你读任何的 ” 书“ 。 在你读任何的经济学书（无论是理论还是通俗读本之前），&b&我们需要做的是：&/b&&br&&br&&br&&b&正三观。&/b&&br&&br&&br&为什么？因为经济学是一门很模糊的学科，甚至在每个学校中的分类都不一样，有的学校放在商科，有的学校叫社会科学，有的学校叫科学。所以，在经济学中是没有绝对的对错，只有不同的派别和有些看起来还不错有一些听起来对但是非常不靠谱。所以在读任何”书“，甚至是教科书之前，需要端正下三观，了解下真正的世界。&br&&br&&b&说一句肯定会被抽的，但是我觉得是对的话：经济学本无基础，但是有初，中，高三段。与基础相比更重要的是三观一定要正，不要被专业名字忽悠到。很多东西是逻辑问题，不是学术问题。&/b&&br&&br&在此推荐秒杀无数经济学教科书的一篇论文，这个论文可以秒杀掉市面上99%的经济学教科书。&br&&br&&br&&b&&u&How the Economic machine works
- By Ray Dalio From Bridgewater &/u&&/b&&br&&br&英文链接： &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//vdisk.weibo.com/s/fnYtA/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&宏观经济运行的框架（英文原版）by Ray Dalio--Bridgewater.pdf&/a&&br&中文翻译版本链接： &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//wenku.baidu.com/view/38ecaf45a9ae.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&理解宏观经济运行的框架(Ray Dalio)_百度文库&/a&&br&&br&首先，我们需要用这个文章好好正下三观。无数的经济学书和理论都太浮云和浮夸了。经济和金融，我只相信真正Hands on的人写出来的东西。Ray Dalio现在卸任了Bridgewater的CEO，和另外2个合伙人转做Advisors，专门专注于投资方向决策。Bridgewater现在应该仍然是全世界最大的宏观对冲基金。&br&&br&这个文章用非常好的语言，充分的说明了这个世界到底是怎样的，调整并且融合了相当多的理论并且真正的和现实结合。&br&&br&不管你是否有经济学功底是否真正懂得经济学，在你读任何数之前，必须读这个。&br&&br&&b&金融炼金术 - 索罗斯&/b&&br&&br&&br&&br&豆瓣链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1058131/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金融炼金术 (豆瓣)&/a&&br&&br&不用多说什么。这个也是一个帮助你更好了解这个世界的经济与哲学构架的书。索罗斯是少数几个业内的真正的大师级，并且愿意说真话表达真观点的人。&br&&br&我保证上面两个作者说的都是真话，其他的现在很多书作者说的不是有偏颇就是有炒作或者就是在放屁。&br&&br&&br&&b&第二步：基本功&/b&&br&&br&三观被正之后，需要的是一些有学派偏倚，偏向学术一些，但是能带来一些真正知识的书。在这个部分你需要形成自己的经济学思维与观念。没有人会逼迫你偏向芝加哥学派，凯恩斯主义或者奥地利经济学派，但是你需要形成一套自己的经济学分析观。在真正的经济世界中，形成自己的一套原则和分析，是读书的最终目标。&br&&br&现在应该读读这本书：&br&&br&&b&国富论 - 亚当.斯密&/b&&br&&br&&br&&br&&br&豆瓣链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1261560/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&book.douban.com/subject&/span&&span class=&invisible&&/1261560/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&读这本书的原因其实就一个：亚当斯密与其经济学理论和思维，深深的影响到了当今世界的央行和政策制定者的思维，是战争以来之后影响最大的经济学基础。在你阅读任何其他书之前，必须先了解下国富论极其其中的说法，在大脑中形成思维。&br&&br&你几乎肯定会读个一知半解，所以这个时候我们需要：&br&&br&&b&&u&经济学原理 - 曼昆&/u&&/b&&br&&br&&br&&br&豆瓣链接： &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1028842/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&经济学原理（上下） (豆瓣)&/a&&br&&br&也没什么好多说的，书名就说明了一切。&br&&br&&b&凯恩斯传 &/b&&br&&br&&br&&br&豆瓣链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1780208/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&凯恩斯传 (豆瓣)&/a&&br&&br&很负责的说，这个传记与经济学原理一样重要。凯恩斯主义与思想，包括他本人的一些建树，对于当时社会影响太大，而我们为了更好的理解，一定需要做一下归本溯源。&br&&br&&br&&b&第三步骤：深入&/b&&br&&br&这个时候我们需要再读一遍：&br&&br&&b&国富论 - 亚当.斯密&/b&&br&&br&&br&此时读肯定比第一次读的感觉会好很多。所以需要再阅读一次。&br&&br&然后可以解除一下别的学派。在详细深入一个学派之前，我建议对其他学派做一下了解。尤其是在金融危机之后，更有必要。&br&&br&所以，先读读这本：&br&&br&&b&朋友还是对手 -
奥地利经济学派和芝加哥经济学派之争&/b&&br&&br&&br&&br&豆瓣链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1961160/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&朋友还是对手 (豆瓣)&/a&&br&&br&真本书是在阅读奥地利和芝加哥派之前需要阅读的一本。了解一下各个学派以及他们之间的问题。剩下的就是在基本书内自己选，不做详细推荐了。&br&&br&&b&第三步: 其他与选书标准&/b&&br&&br&这个时候就可以敞开读。但是我仍然不推荐读任何的通俗类读本。通俗类最大的问题就是比较追求销量而太过于通俗，甚至有的就是哗众取宠。&br&&br&选书标准：&br&&br&唯一的标准就是作者。我们选任何书单中的书或者标准就是作者，我们需要选下面三种类型的作者的书籍：&br&&br&&ul&&li&真正的Hands on的做过一些事情。包括基金或者银行或者大型机构。他们的履历和接触的人（央行，政策制定者，市场），说出的话才比较有价值。&/li&&li&理性的，尤其是有职业履历背景的银行家或经济学教授，在此推荐非理性繁荣 ：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/3000660/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&非理性繁荣(第二版) (豆瓣)&/a&&/li&&li&历史型，例如经济史类，或者思想对现今社会造成深刻影响的作何。&/li&&/ul&&br&我们会查作者所有的背景，评价以及做过什么事情，再决定于是否读他的书。这种方法可以淘汰掉市面上80%以上的纯理论无实际意义的作者以及大忽悠。&br&&br&有关中国经济的书大多不靠谱，推荐几本还算靠谱的。&br&&br&&b&财经论衡 - 胡祖六&/b&&br&&br&&br&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/4012315/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&财经论衡 (豆瓣)&/a&&br&&br&中国与世界的五大神话&br&&br&&br&&br&豆瓣链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//book.douban.com/subject/1103152/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于中国与世界的五大神话 (豆瓣)&/a&&br&&br&当形成自己的框架之后，就可以真正自己选书并且扔很多书。希望有用。&br&&br&…………………………………………各种评论的一次性回答分界线……………………………………&br&&br&下面全是一家之言，我就不参与任何讨论啦，做一个一次性想法总结。&br&&br&1:
我其实非常后悔我在阅读真正的有价值的书和文章之前系统的学习了经济学。经济学最大的问题在于没有真正的对和错，正确与否。有的只是观点，学派，与模型。&br&&br&2：我以上推荐的所有的书和文章，我对其中的建议是读完。我非常非常后悔没有早点阅读到，尤其是Ray 的How the machine works.&br&&br&3：我可以几乎保证上面所有列出来的，除了凯恩斯传以外，几乎都读不懂。甚至接受了3年经济学教育甚至金融经济学教育后，你觉得你读懂了但是你读的仍然是错的。但是，为什么你在你不懂的时候就需要阅读这些？因为&br&&br&&ul&&li&
上面推荐的所有这些作者，他们说的都是真话。尤其是最一开始推荐的那几位。他们具有现实的实践经验基础，他们的理论和实践经过了现实的考证。他们的理论更偏向哲学，这我个人认为是一个正确的方向。&br&&br&&/li&&li&我不需要任何初学者读懂这些，但是需要他们根据这些“真实的思想”在大脑中构建一个框架。这样无论他们以后学习任何现代派的经济学思想，看到任何经济学观点，读到任何所谓的畅销经济学书籍时，发现任何经济学现象的时候，都在大脑中都有一个映射，能让他们在以后加深思索，不停地思考，尤其是明辨是非，不被无数的扯淡言论所欺骗。&br&&br&&/li&&li&经济学逻辑更偏哲学，尤其是思想。&br&&br&&/li&&li&下面任何说系统性学习经济学的同志们，不知道你们是否知道，你们所学的东西在另外一个经济学学派的学者眼中是一文不值的。但是以上的这些推荐的部分，他们至少是保持的比较中性以及时真正的思索，而不是抱着特别的目的而写出来的书。&br&&br&&/li&&li&经济学后者只能比前者更精巧，而不是更完善。一定要注意两者的不同。经济学没有办法完善，就像市场绝对不是完全有效的一样的道理。&br&&br&&/li&&li&重点说下国富论。我其实有想过就业利息货币通论是否应该列在书单，毕竟这是凯恩斯的代表作。但是最后却选了国富论和凯恩斯传。在写国富论的时候，是开辟混沌之时，我要的是国富论的思维逻辑和对于社会的辩证经济化的思想。这本书一定要看，人的思维逻辑没有过时和不过时之说。&br&&br&&/li&&li&经济学中所谓的变化，都是一种思索。是对现实的解读和推演。但是社会经济演练的大逻辑是不会变的，这也是我为什么那么推崇，并且一开始就推荐RAY 和金融炼金术。即使读不懂，但是读完以后在脑海中形成的框架对于未来的理解非常非常重要。这是一种被验证的，并且是真实的经济哲学思维逻辑。最重要的时，上面推荐的所有作者，都在现实社会中证实这些思维的正确性。&br&&br&&/li&&li&最后说句，经济学不是学出来的，是思出来的。微观经济学到今天有一点为了做