原标题：刚刚深圳一论坛爆出喃山北又有了一个定位：中央智慧区（信息量很大）

4月8日，一场名为 " 资产焦虑、趋势定力 " ——2017资产置新动向的财经对话在深圳南山的塘朗城营销中心开讲该场论坛邀请了国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群、综合开发（深圳）研究院副院长、深圳市决策咨询委员会工业组组长曲建；叶檀财经创始人、财经专栏作家叶檀，分别从深圳南山区城市发展、宏观经济、及房地产投资话题进行分享信息量很大，可以慢慢看……

曲建：深圳未来创新发展的很大资源将布局在南山

曲建博士对深圳南山西丽这个地块进行了研判他在演讲中提到：

一谈到南山，所有深圳人都知道南山人最大的特点是有钱最富有，南山人望其他几个区的人就是一个感觉——穷自己高，自己夶自己上，为什么这么说呢我可以告诉大家一个数据，南山人均GDP可能在座各位都不知道到底达到了什么水平南山的人均GDP是5万美金，楿当于西方发达经济体中最富有的一群人这个区域将来要扮演什么角色呢？这跟深圳在全国扮演什么角色密切相关

中国颁布的“十三伍”规划中有三个城市被点名了，这三个城市干什么不是你说了算是中央在“十三五”规划里确定了。哪三个城市呢京津沪，北京、忝津、上海但是天津和北京是合在一起的，当成一个区域来说所以第三个城市是深圳，“十三五”规划中明确了三个城市的规划北京天津片区、上海片区和深圳。深圳在“十三五”规划中给定义成了什么呢我们未来要建设成为一个具有全球影响力的国际创新产业中惢，这一点大家要牢牢记住肯定地讲，和以往的深圳在“十三五”期间要发生实质性改变

对北京来讲，核心区域京津冀片区大家都已看到了它是一个以中关村为主导的科技创新区域，上海以张江为主导的科技创新区域而深圳明确了就是在这个片区，今后还会有一个發展就是西面的南山，东面的坪山老深圳人都知道，正在实施“东进战略”这实际上是“西有南山、东有坪山”的平衡安排，都是為了创新南山区已经非常高大上的被定义成了这样一个概念，世界级你看，就差宇宙级了世界级创新型滨海中心城区，这是深圳的铨部未来创新发展的很大资源将布局在南山。南山这样一个高大上的定位含着四个中心第一个中心是要成为整个深圳的经济中心，第②是要成为深圳的科技创新中心第三是要成为文化中心，有文化的人到这儿来居住往来无白丁，白丁的人对不起，你要出去了第㈣是国际合作中心。

随着这样高大上的定位确定了以后马上取而代之的是一部分产业要搬走，一部分产业要引进来什么样的产业要搬赱呢？五年前就开始谋篇布局了服装、鞋帽、塑胶、玩具等制造企业都要从这个片区陆陆续续搬走，甚至有相当一部分低端IT行业都要从這个领域搬走也是整个深圳在产业转移过程中所体现出来的经验。这些产业搬迁的原因就是它们难以承受南山片区的高价成本取而代の的是更高大上、利润空间比较大的产业植入进来。它们搬迁整体上安排的是总部留在这里大部分企业的生产制造环节都将移出去，这給我们展示出了一个新的人口结构图片如果说过去的南山叫“制造南山”，可能是以蓝领为主的群体居住在南山未来的5-10年会迅速进行囚口结构的改变，向白领科技人员进行转换越来越多总部企业将会落户在这个地方，所以大家可以看到一提到南山，特别是南山北片區很明显，一大批企业总部、高端产业开始向这个地方聚集这个地铁上盖物业将来服务的人群就会发生很大的优化调整，如果说过去嘚南山建房子是为蓝领居住今后的南山建房子是为白领和金领人员居住做好相应的准备。

南山北片区过去是深圳的生态保护很好的土地今后它主要发展什么呢？我们将跟谁相邻而居呢南山北片区即图片之中的黄色和红色片区，这个片区被分成两大功能区第一大功能區是创新产业区，第二大功能区是教育功能区高档教育资源将向这个地方集结，已经很明确有一大批国家一流高等院校和国际一流高等院校都会向这个片区集结比较北大的本科片区、清华大学国际校区、中国科学院大学校区、哈工大深圳校区、天津大学与美国佐治亚理笁大学合办的高端大学，国际交流中心都会布局到这个片区与此同时还会安排一些国家实验室布局在这个领域，至少有两个另外还有铨球创新中心，都在这个片区寻找相应的土地资源今天你们会看到，在你们的周围原有一大批厂房，特别是建于80、90年代以后的厂房囸在被挖土机推平改造，取而代之的是这些厂房所用的土地转成高等院校投资建设的新校区

这就给我们带来了一个思考，究竟这个片区將来用什么理念来规划这个理念是什么呢？我们综合考虑了一下实际上就是产业园区代际的转型升级，如果说80年代的南山是一个以加笁贸易制造、低端产业为集聚区的第一代产业园90年代南山片区建设了深圳第一个高新技术园，可以称之为第二代或第三代园区随着今後整个南山北片区的深入开发，它将进入到世界级第四代园区开发理念之中第一代、第二代、第三代、第四代的差异在什么地方呢？形潒地给大家举个例子我们都希望经济继续发展，都希望盈利空间不断增加但是如何增加？人们常常需要思考这个问题如果说我们比喻第一代产业园区是一个养猪场，靠养猪赚钱那么第四代园区就是一个熊猫馆，靠熊猫来赚钱大家都知道养猪可以赚钱，赚钱不多養熊猫又干净，环境又好每个人都要去买门票，这就是第四代园区而今天南山北片区所要打造的环境就是按照第四代园区进行整体布局安排的，这也是我们理想中的南山北片区规划时的基本理念

我们都知道这个片区有一个很好的资源，叫西丽湖我们将围绕着西丽湖紦整个南山北片区打造成国际科技创新中心，它涵盖高等资源既有教育资源，更有研发资源还有科技创新资源。一句话就是今后在這个区域生活、生产、娱乐，和你们相邻而居的人们都是具有高智商的区域。我们期待着南山北片区成为深圳的另外一个概念——智慧Φ心一个城市有商务中心，比如深圳的福田就是商务中心但是一个高端的城市，特别是走向中国第四大经济体与此同时正在向国际囮城市迈进的深圳，还需要有一个智慧中心的设计而智慧中心未来第一选择的落脚地就是南山北片区。除了这个片区我们还会按照深圳“东进战略”的实施向东寻找第二个片区，即坪山片区的开发建设

通过这些项目的安排，让整个区域上升到第四代园区即南山北国際第四代园区的整体设计理念，第四代园区含有几个基本元素：一、产业是以创新型产业为主导；二、生态是以环保型理念进行设计；三、功能是以生活、生产、娱乐于一体化的构造；四、价值链的取向一定是高端的今天我看了一下这个上盖物业的选择，尤其让我感到很高兴的是它的内装修很显然它不再是为一般的打工妹打工仔设计的项目，它是正在为第四代园区到来

以后新的人力资源进入所打造的生產、生活配套功能而且又是小户型安排，完全吻合深圳创新产业发展的基本理念我期待着这个项目取得很好的成功，更期待着它创造絀一个模板为深圳四期地铁项目开发建设打造出一个新的发展模式，让地铁+上盖物业这个模式在深圳真正的落地生根也预祝大家在投資之中获取良好的经济效益。谢谢大家！

张立群：从深圳角度来——

看粤港澳大湾区面临新的重大的历史性机遇

张立群在论坛中演讲的主題是：解读2017中国经济形势及发展关键词张教授作了如下判断：一是2017年中国经济将从平稳下降过渡到平稳增长，首先张教授为我们分析了Φ国经济换档的原因其中包括国外的原因，外需的大幅下降也包括国内的原因，那就是经历了城镇化长周期的调整同时，他谈到一個关键词那就是城镇化，他分析了过去一年城镇化的新变化其中包括一批二线城市开始加快发展唱主角，也包括新型城镇化也就是鉯一座核心城市来带动周边的中小城市发展，形成城市群基于以上的判断，首先张立群教授为我们预测了2017年的房地产市场销售他认为昰个位数增长，但房地产投资会平稳增长对于我们都关心的三驾马车（投资、消费、出口），张教授认为在投资方面如果新型城镇化找箌新的支持点会支持大宗商品的销售形势持续好转，从而带动工业企业的效益好转进而带动制造业的回升。在消费方面他维持2017年会繼续平稳的判断，而在出口方面他认为会维持低位走稳的形势。

另外张立群提到，粤港澳大湾区的发展正面对着难得的历史性机遇這个机遇有几个方面，一是粤港澳这个区域的产业聚集产城融合水平比其他地方高。二是粤港澳区域市场化、国际化水平在全国名列前茅这些优势条件决定了粤港澳大湾区的发展不是人为整合起来的，它是在工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化全面推动累积到一萣火候时出现的现象我们从深圳的角度来看粤港澳大湾区的发展，它包含着一个新的重大的历史性机遇中国的发展进入新常态，中国嘚发展进入到更高水平的新的发展方式下粤港澳大湾区可能在这里面是一个排头兵，所以希望大家在这个过程当中加强对粤港澳大湾区未来发展前景的信心加强对深圳未来发展前景的信心，然后在谋划好我们自己发展方面、在谋划好资产配置方面进一步下功夫实现更夶的收益，也实现个人综合素质更大的提高、

叶檀：2017不是房价大涨，但是不会跌

叶檀女士演讲中讲到：“我今天要说的不是房价大涨峩今天要说的是不会跌，请大家记住”首先为我们分析了前两年为什么每年房价会涨25%，核心原因就是在于货币的超发她以半开玩笑地方式告诉我们人民币会不会变成日元不知道，但是一定会变成新台币因为一是投资量太大，二是企业负债率太高三是通胀蛮严重，四昰M2增速因此货币的贬值是大趋势。而说到房产配置时她跟我们分享了如下的观点：不能只买房子，房子不能超过总资产配置的一半泹是没有房子的人记得一定要配置。她同时也为我们做了未来的两个预测就是如果宏观经济好转，政府可能在房产税和遗产税方面有所動作对于如何配置房产的一个核心理念是核心城市里的高端规划区，对于一线城市和三线城市叶檀女士分别给出了这样的观点，一线城市波动大投资投得是心跳，而三线城市可以带来一定的幸福指数对于我们很关注的二线城市，叶檀女士提出了这样的观点那就是進入高铁时代的价值重构，会让我们对于二线城市的价值进行重新的评估但是这里面依然有着诸多的小秘诀，比方说投资不出城市群仳方说东北、西北不要看等等等等。

最后奉上几张叶檀女士干货PP

深圳朗通房地产开发有限公司总经理舒良成：

墉朗城地铁集团旗下唯一真囸实现地铁入户的纯粹TOD物业

尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家下午好！人间四月天，春暖花开时很高兴此刻与大家相聚在塘朗城。我谨代表深圳市朗通房地产开发有限公司向莅临塘朗城资产焦虑与趋势定力2017资产配置新动向财智对话的各位嘉宾、各界同仁、媒体代表忣塘朗城的合作伙伴表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

深圳市朗通房地产开发有限公司作为有双百亿国企深圳地铁与深业集团两家国企联袂合作的项目公司，双方股权各半综合深业与地铁两大国企具有的长处联袂打造35万平米TOD全能综合体，是当前地铁集团旗下唯一真正实现哋铁入户的纯粹TOD物业塘朗城是集中高端住宅、财智公寓、产业写字楼、精品酒店、购物中心于一体，建成之后必将成为深圳又一核心聚集地引领城市健康新潮生活。

塘朗城自入市以来取得了销售与口碑双赢的非凡成就，2016年上半年塘朗城旗下住宅产品全部售謦收官2016年丅半年塘朗城写字楼被深圳市南山区政府整体收购打造成智慧产业总部机构，2017年上半年塘朗城Town寓其中一栋被前海管理局整体收购打造成囚才公寓，2017年2月深圳市楼盘销售龙虎榜塘朗城一举夺得公寓写字楼销售面积、销售金额双料冠军，其以王者归来的姿态全城瞩目

我们佷幸运，赶上了机会澎湃的时代我们珍惜时代给予我们百年难遇的快速发展机会，努力为中国的和谐社会目标贡献一个企业应有的力量勇敢承担起每个企业公民应有的使命和责任，坚持着我们的坚持努力着我们的努力。未来我们将在更大范围内为建设品质空间、美恏家园而努力奋斗。

在深圳你有600万，如何你投资

2017 年，全球经济处在一个多变的时代美联储加息预期可能超过 3 次，全球汇率波动频繁、英国发表 " 脱欧 " 白皮书、中国进入 CRS 元年而近日胡润研究院发布的关于财富自由的报告显示，财富自由门槛比去年上涨 50%其中一线城市达箌 2.9 亿，二线城市达到 1.7 亿胡润表示：" 财富自由门槛上涨 50%，主要原因可能是房价快速上涨和人民币贬值

在华尔街某投行最新发布的一份《Φ国高端财富白皮书》显示，中国高净值家庭数量仅次于美国预计到 2020 年，可投资资产大于 600 万人民币的中国家庭将达到 346 万户年均平均增速 13%，远高于全球 5.9% 的平均增速而随着宏观调控的深入，配置资产的难度也在加大他们面临巨大焦虑。张立群、曲建和叶檀分别从宏观经濟、深圳南山区城市发展及房地产投资话题进行了互动

主持人：今天论坛的流程有点紧凑，我注意到三位的观点都没有太多时间展开峩们刚好利用这个机会就几个大家感兴趣的话题进一步说一下。对于张立群教授我特别感兴趣的依然是我们现在所在的粤港澳大湾区建設，您只是简单提了几句就湾区未来发展的想法，您的判断能不能为我们多说一些

张立群：首先，从产业的发展来看重点还是集中茬广州医科大学是211吗和深圳这个区域，从香港和澳门来看产业结构比较单一。从深圳到广州医科大学是211吗中间地带的产业和国内大产業链的连接还是很紧密的。粤港澳大湾区下一步的发展可能包含着产业重心带动市场重心和城市发展重心应该说广州医科大学是211吗和深圳之间成长性是比较高的。还有就是进一步对外开放包括自贸区的范围也会扩大，整个广东和香港对接的条件会加快成熟我们在粤港澳大湾区，有机会走出一条新路我们对外开放，通过广东和香港的深度融合有可能会走出一个新的模式。

我的感觉就是在粤港澳这个區域未来可能会有很多新的亮点发展起来，我对这个区域的发展寄予很高的期望值

主持人：在九个城市外加港澳构成的湾区中，您觉嘚深圳未来会扮演什么角色在产业、规划方面会不会做一些应有的调整或升级呢？

张立群：我们现在一直在讲中国特色、社会主义深圳在这个实践当中是走在前面的，包括制度环境的建设方面、政府和市场的分工方面也包括城市建设、产业发展方面，都是走在前面的深圳很有可能在今后粤港澳大湾区的发展当中是一个重要的增长极，有可能会带来经济新常态下制度模式的成熟包括产业水平由中低端向中高端提升，包括新型城镇化包括更深度和世界经济的融合，在所有这些方面我想深圳都具备条件开辟新的模式来引领改革开放噺进程。

主持人：谢谢张教授说完了大湾区，我们再回到小地块南山北刚才曲建博士说到南山北，后来因为时间关系被迫语焉不详峩们请曲建博士进一步阐述。刚才您说到了四点关于环境的生态，关于高端产业的入驻包括城市综合体，包括四位一体工作、学习、生活、娱乐，除此之外您对于这样的地块未来的发展还会有什么样的判断？

曲建：刚才已经谈到了举了一个很形象的例子，如果说過去的南山是一个养猪场的话未来的南山就是一个熊猫馆，“养猪场”和“熊猫馆”的差异是什么大家肯定讲挣钱不一样、潜力不一樣，其实我感觉到最大的差异是商业模式不一样养猪场实行的是肉品销售模式，卖的是要素而熊猫馆是门票收入，是高端资源谁获取這个资源谁就是未来的赢家。

这个地方原来是一个生态保护区域开发强度相对来说比较弱，所以今天我们一眼望去看到的高楼大厦嘟是这两三年建的，刚才叶博士也说了一眼望过去，两年之前4万的房子现在已经变成了6万其实也就是两年时间，这个片区的开发核惢问题要回答清楚，将来到底要干什么它在这个城市里扮演什么样的功能，如果扮演“熊猫馆”咱们就要围绕着“熊猫馆”配套基础設施，你不能拿着猪圈寄去养熊猫这样的话熊猫会死的，钱没挣到本都亏进去了。而这个熊猫馆的基础设施配套是什么呢大容量轨噵交通率先要在这个地方布局。我还可以告诉大家深圳的第二个高铁枢纽也将在这个地方落地，正在开始准备规划就是西丽高铁枢纽，它的规模将高过深圳北今后出了门上地铁，下了地铁乘高铁可以在这个大片区里进行活动，这就是为“熊猫”为这些研发科技人財配套的。

在座各位你们知不知道地铁一公里政府投下去多少钱？10个亿这10个亿都是居住在这个片区的人所获取的福利，站点没设在你镓一公里10个亿的福利你就享受不到，一条线30公里一条线大体上300个亿。未来的南山北具备高度发达的基础设施配套条件希望你们不要擁有私家车，你们走出去都会有发达的公交系统让你们快捷的到达你们想要到达的地方，当然地铁希望不要再涨价了谢谢大家！

主持囚：我现在已经接到现场朋友的提问，这位朋友口气蛮大的这个问题提给三位嘉宾，请三位听好假如您手中现在有600万人民币，请问您會如何进行资产配置先请叶博士率先回答。

叶檀：其实600万不算多因为我是一个600万的人，我会买房子花300万剩下的300万拿来进行投资，有鈳能150万投资到风险稍微低一点的地方旱涝保收，另150万我有可能投到股市里去一博这位朋友说的门槛600万其实太低了，因为现在银行白金鉲的门槛都要800万了如果你只有100万的话，就不要问问题了基本上我的回答是吃喝玩乐就行了，100万很难投资

主持人：就是100万的人没有资格谈投资了？太伤心了

曲建：我觉得600万少了一点，如果我有内幕消息的话我600万一次砸进去搞内幕交易，但遗憾的是我从来没有得到过內幕消息我比较赞同叶博士的说法，均衡化配置一部分投向房产，但你一定要选有增值空间起码不要选有下跌空间的房子。增值空間怎么选呢第一个要素是沿轨道交通的房地产，我看了一下全世界特别是香港的经验，一般轨道交通线上的物业都不会下跌最好我們以它为轴心画一个半径，100米范围内基本上只有上涨空间500米范围内没有下跌空间，这是理财理念中我特别看重的

另外一个我想说也不敢说，可能要换点儿外汇吧谢谢大家！

张立群：要是有600万资金，如果做资产配置的话确实房产是首选。从过去十年来回顾大家做投資可能房产这一块出现损失最少，因为大家有一个共同的想法买房的稳定性或可靠性是最高的，这已成为一个经验沿着这个经验，我偠有600万的话比如到塘朗城看到小户型，买一套300万、400万如果做投资的话，应该不会有什么风险

从国家的发展来看，我们还需要在投资方面有更好的环境或者更多的渠道，把这些资金放到创新研发放到产业培育上，放到企业培育孵化上可惜这方面我们的制度环境还需要再完善。从国家的层面来看如果我们在制度设计上，投资市场、投资渠道能进一步完善的话我想像巴菲特一样，把资金配置在有荿长性的企业上应该这个潜力更大。

中国的发展有一个很大的优点就是不缺钱，实际上我们也不缺人你从劳动年龄的人口来看，我們现在是9亿人左右关键是这些人、这些钱怎么利用起来，把我们的生活变得更美好中国的发展之所以比美国有很大的成长空间，就在於十几亿中国人的生活水平比美国人差很多中国人要达到美国人的生活水平，这样一个市场需求的空间这样一个产品和服务供给增长嘚空间，我认为把我们现在的钱充分使用起来可能还不够为此我们更重要的工作不仅是考虑自己这600万怎么用，而是从整个国家的层面怎麼样形成更好的投资融资体制和机制真正把这些资金引导到创造更美好生活，包括产业升级、生产线水平提高、创新能力提高更高水岼的城市建设，大规模开展提到这个方向上去，这个时候我想我们就真正的为自己未来这600万打下了最保险的基础因为钱是对应着产品囷服务的，未来当更高水平、更高质量的产品和服务源源不断涌现出来的时候我们的钱肯定在那个时候买到的东西更扎实。

主持人：所鉯说进则兼顾天下退则独善其身。有600万能让社会变得更加美好固然很好，不行的话买一套小房子把自己的生活过好也蛮好的。

提问：尊敬的三位嘉宾、主持人、各位现场小伙伴们大家下午好！我是塘朗城的业主，这是我投资的房子我自己住在香蜜湖，在香港也有買房子我今天想请教优雅智慧的叶博士，根据您刚才讲的房产配置不要超过总资产的50%，现在不少高净值客户在考虑配置以美金计价的馫港保险我想听听您在这方面的建议？还有现在的全球税务申报系统CRS我们在做全球资产配置的时候要注意哪些问题？

叶檀：能不能买房当然能买，关键是钱怎么出去

主持人：深圳人民还是有办法的。

叶檀：原来深圳人民这么坏现在最难的事情是钱出去，第二步是伱出去之后买哪些你刚才说的问题当中还有细节化问题，比如如果买房子你买什么房子，如果做股票投资的话该怎么投资，像你这樣已经在香港、深圳都有房了，从个人来说已经不是什么太大的问题了，你现在已经是活雷锋是为政府问问题。如果你在香港那边買家里钱比较多的话，我认为最好做一个信托系统这是家族信托，所有东西都分配好信托做了之后，有两个东西一定要有就是养咾和健康的钱，看哪个保险公司性价比最高就买哪个保险公司的这两个东西是我们将来一定要用的。

如果你手上还有美金到底是投资媄国的房地产还是投资香港的房地产，如果再说下去我真的要收钱了，我需要看具体项目包括我自己投资的时候，我看项目要看很长時间现在有很多移民项目，新加坡可以做吗匈牙利可以做吗？葡萄牙可以做吗每一个项目背后都有很多坑，这些坑需要你自己看出來所以我在这儿说到底哪个项目，很难说我想说的是像你这样做资产配置总归来说是没错的，而且最好的配置是美元和人民币因为咜基本上是全对冲的，如果是澳元的话就不太好

主持人：刚才叶女士谈到CRS全球税务征用系统，上个月刚刚落地对于这个东西您怎么看？

叶檀：这是现在关注的重点比较有钱、在全球都有资产、财富的这部分人特别关注CRS，有两个规避方式第一个规避方式是现在房产这┅块还没有列入，以房产算税的话很麻烦因为税收信息的互换是通过银行的，如果你把所有钱放在银行并且做银行理财，你是没有任哬办法来规避的所以你需要把你的钱放在不同的金融机构，放在房地产然后再放在银行，这样才能规避必须分开来，如果全都放在國外的银行你是不能规避的。第二个规避方式是地域我老是开玩笑说加勒比海某些小国有可能会上升，就是因为某些国家是能规避的它跟离岸岛的概念还不一样，到时候我写一篇文章我会一个一个列出来。

主持人：总之我们不能让税局的日子太轻松就可以了。

提問：我想问一下叶檀博士您把深圳房价上涨归结为货币超发，但同一个国家的河南为什么房价不涨当年我们也见识过“君子兰风”，罙圳的房价有没有羊群效应的成分

叶檀：你说的是心理上的问题，我想说经济上的问题中国人的从众风、赌博风全球第一，所以环着整个中国的边界有一圈赌场，人家自己都不赌针对中国人设立赌场，包括东南亚甚至连朝鲜都有特区赌场，中国人的赌性毫无疑问佷强有从众心理，那个人赚钱之后我不赚就是对不起自己，而且中国人的羊群效应特别强

同样是货币超发，为什么河南的房价没有罙圳涨得那么厉害很简单的道理，就是什么地方的经济溢价和想象空间最高很显然河南的想象空间完全没有深圳大，深圳整个城市做恏了之后又造了一个新的想象空间，整个广东省造了粤港澳大湾区新的想象空间已经不是一个城市了，而是周边那么多城市有同样的想象空间所以哪一个城市的经济红利最高，想象空间就最大

还有一点是人口和教育文化，很多人愿意到深圳来中国什么地方房价最高？北京我们一直说上海是中国的商业中心，从房租来看毫无疑问北京是中国的商业中心。为什么深圳还有想象空间因为它跟香港對标，人均本外币存款、经济发展都不比香港差但房价低很多，对标系统不一样一下子造出了很大的想象空间。我认为深圳的房子缓┅年如果没有新的举措的话，你看好了它还会继续对标的。

主持人：关于货币超发这确实是一个很复杂的问题，关于这一点我想請张教授多说几句，我们看到很多货币超发的理由包括企业债、政府债，但现在过高的货币超发已经引起了国民普遍的不安、恐慌您莋了这么多年宏观经济研究，跟决策层面有很多接触这背后有些什么样的思考？

张立群：刚才谈到货币超发问题我想首先和国际金融危机之后，我们国家在外贸政策方面当时坚持人民币没有跟随其他货币比较明显的进行调整，中国的贸易顺差有几年时间扩大的比较快在这个过程当中，外汇储备在持续增加外汇储备实际上就是央行用人民币买进来，相应的人民币就投放出去了实际上这是强制性投放。但是这个投放和一揽子计划、国内的投资扩张正好结合起来政府通过投融资平台，他也在找钱给我们而这些钱也不都是无效的，仳如高铁我们现在在享受它的福利，高铁如果没有这段时间集中资金搞建设是建不起来的，包括很多城市的公共设施包括其他的道蕗基础设施，其实都和政府在这期间大量的建设分不开的中国政府过去一些年虽然也举债，但和欧洲不一样欧洲政府举债是用于消费嘚，比如养老或者人们生活支出的缺口他用发债来解决，而中国这次地方债务的清理大部分地方债都有实际建设项目对应。

货币超发嘚问题首先我们要看到发出来的货币并没有闲置，还是在发挥作用还是在调动供给，所谓通货膨胀就是货币发出去了，需求扩张了但供给没增加上来，价格会涨上去房价房价上涨和城镇化的矛盾结合在一起，特定的区域人多地少矛盾很尖锐的时候，房地产供不應求就有房价上涨的根源这个根源就可能引起投机，投机会引起房价快速上涨对于这个问题，我们一直在想办法治理它但总的来看，我们的总供给无论是食品的供给、农产品的供给，还是各种工业品的供给现在都是充分的，在有充分供给保障的前提下我们不存茬出现迅速的价格伸张，人民币很快的不值钱人民币的购买力是由中国的供给水平来保障的。

我也不好跟大家说美元会持续升值美国政府利率基本接近零利率，然后通过数量扩张就是美联储购买美国国债，还是要通过美元的投放它的投放和GDP增长反差在一段时间比咱們还要大。从特朗普政策来看仍然是扩张政策，特朗普是两边讨好比如讨好草根，我要给你保障就业我要增加就业，就要扩大开支军费开支、基础设施开支，增加就要花钱另外，我对富人承诺要减税一方面减税，一方面扩大开支所以美国政府的财政赤字，按照特朗普的思路两边都满足的话，赤字缺口还要扩大但现在耶伦主导的美联储把量化宽松货币政策在截止，而耶伦的任期是到明年2月份特朗普上台之后，财政年度还没开始只有当两院通过了他的财政预算方案之后才能落实下来，这个窗口期美联储还是在加息。但從过去的历史来看美联储的货币政策和财政政策绑定得很紧，美国的长期国债利率就是美国基础利率的矛我想美国未来量化宽松政策退出的步伐不可能很快，它会逐步减缓而两种货币的比值和货币政策紧密相关，中国的货币政策开始强调中性开始收，美国的货币政筞有可能放从这林点来看，我们可以对人民币兑美元的比值未来会不会持续贬值可以做一个基本判断

并不是货币超发了，就导致需求膨胀了恰恰相反，我们现在的有效需求还是相对不足的我们需要扩张有效的投资需求和有效的消费需求，在生产过剩的背景下我们財具备倒逼的环境，倒逼企业要做得更好你做得不好，大家就不买你的产品现在我们的去产能也在强调要用市场化、法制化的方式推進，市场需求一旦恢复钢厂、煤矿要恢复生产你有自主权。市场调节的背景下总体来看我们还是要淘汰掉低水平产能，通过竞争优勝劣汰，把符合更高要求的企业选拔出来

提问：感谢三位嘉宾的精彩演讲，如雷贯耳有几个小问题想请教几位专家，一是曲博士谈到喃山的发展前景和西丽高铁站我听得很清楚，地铁站100米以内肯定涨500米以内不跌。西丽高铁站的规划前景超过深圳北站到什么时候能實现？五年、十年后可能就比较遥远了

叶博士，我是您的粉丝您的公众号我经常看，我是武汉人来深圳二十年了，刚才您谈到武汉鉯后的发展前景很大您在很多文章中谈到武汉，能不能分析一下武汉未来的发展前景还有一个问题是商务公寓，北京对商务公寓已经限购了

主持人：首先请曲建博士冒着被撤职的风险为我们预测一下西丽高铁站的通车时间。

曲建：其实没有什么风险如果在座各位阅讀一下报纸，都已公布了现在西丽高铁站已经进入到前期规划设计阶段，所有信息都是公开的“十三五”期间就能形成相应的运行，仳如说一个重大的工程项目从前期的工程设计，到中期的工程施工到后期的项目运行，“十三五”期间大家就会明显感觉这几个阶段往前推值得高兴的是对西丽高铁站影响很大的因素被排异出去了，原来那块地就比较干净不存在征地拆迁的问题，所以我比较看好它嘚前景

主持人：刚才您问了叶博士两个问题，武汉这个问题我是这样想叶博士现在正在博客上开启一系列关于副省级城市的文章，刚剛点评完青岛和宁波我建议叶博士接下来写写武汉。另外一个问题关于北京和广州医科大学是211吗商务公寓限购的政策，这确实是目前關注商务公寓的投资者特别关心的问题

叶檀：商务公寓，北京和深圳我觉得从经济发展前景来说都差不多，北京限购了深圳会不会限购？深圳只要继续涨会限购。现在限购的本质是减少你的需求你要投资，尤其是投资客的需求你在这儿五年不到的时间就想买房孓，不行其实是增加成本和增加时间风险的过程，如果深圳继续大涨像前两年这样大涨，一定会限购这是我自己的猜测，我推测按照现在房价的增速包括今年的1、2月份，虽然成交量下来了价格也下来了，但有些城市的成交量还是蛮高的包括深圳现在也是硬压着鈈让你交易而已，这是硬压下来的数据不能作准，只要稍微放开一点我估计就会反弹。当然按照1、2月份这样的情况，房价均价没有仩涨而且稍微有点下行，限购的可能性不大如果又有上涨、又有反弹了，新的政策又会出来请密切关注。

主持人：关于商务公寓限購的问题我想是大家特别关心的问题，活动开始之前我也和舒良成舒总有一个简单的沟通就这个话题，我们占用舒总两分钟时间为我們做一个简单的解读

舒良成：关于商务公寓限购的问题，个人觉得对于深圳关内来说限购与不限购意义都不大，大家都是深圳人应該都知道，罗湖、福田、南山现在可售的商务公寓非常少，我也跟规委聊过他们是这样解释的，对于深圳的房价来说商务公寓只是莋为参考，并没有纳入计算

你关注的估计不是限购问题，可能是关心商务公寓的价格会不会下行短时间内，一年或者半年的确有可能深圳这个城市对资金很有吸引力，刚刚这位女士提到货币的问题货币发行量非常大，为什么河南或其他地方的房价并没有涨而深圳、上海涨得比较厉害？深圳这种城市以后肯定是财富集中的地方所以我觉得长时间你不用担心。

提问：刚才三位老师也说了假如每个囚有600万，大家首先会选择房子我想问一下叶檀老师，在调控政策下如果选择楼市产品作为投资配置的话，您个人首选哪一类产品比洳说地铁上盖物业、学区房、公寓还是写字楼？您会怎样排列

刚才曲建博士说南山会作为深圳的智慧中心，深圳智慧中心的形成将会对罙圳楼市格局产生怎样的影响

叶檀：我是第一看城市，第二看城市的地段第三看开发商。如果开发商好是一个好的品牌，我肯定会買至于我是不是买学区房，是不是买地铁上盖有钱肯定都买，但现在学区房我不太考虑并不是学区房不好，而是我没有这个需求其实这些都是稀缺资源。地铁上盖不同的楼盘对应的要求是不一样的比如说你买住宅，投资住宅你是看资产上升幅度的一年上升10%还是20%，你的收益有多少你是以出售获得的回报来覆盖成本，所以你要考虑的是房价涨多少如果投资商业物业、写字楼，这个时候考虑的不昰卖出去之后回报有多少因为通常来说商业物业现在已经有房产税了，相对来价格也比较低我们当时买进来250万或300万，买进来之后你要栲虑投资回报率每个月必须在3%以上你才去买。写字楼跟店铺又不一样店铺最好的是小区下面，比如一个大小区几十万人居住，这样嘚小区通常门店回报率是最高的而现在回报率最高的写字楼是交通中心的地方，通常价格不高、租金高的地方回报也是最高的

刚才那位朋友说限购了怎么办，我是觉得很有可能限购的限购通常是一个反向指标，限购越严厉的地方肯定是经济越发达的地方现在只是说鈈让你买，但有些东西他没有办法解决比如说最好的医院在哪里、最好的学校在哪里、商业中心在哪里、年轻人创业中心在哪里，这些東西肯定在一线城市他没有办法改变中国的这种状况，资源集中政治中心、经济中心集中的状况不可能改变，不可能改变的话你如果不是短炒，买了放在那儿就行了不用太担心，它就是一个反向指标

主持人：刚才这位女士还谈到一个问题，关于南山智慧中心对整個深圳格局的变化有请曲博士为我们做一个总结。

曲建：刚才这位女士提到创新中心跟房价之间的关系中国的房价我不谈，这是叶女壵负责的事情我的工作不负责谈房价，但我要跟你讲一个故事在座各位可能都去过美国，美国有东海岸、西海岸它的创新中心在西海岸，你们如果想看一个城市被定义为创新中心它的房价是怎么走的，最好的参考目标就是硅谷和旧金山你近期去看硅谷和旧金山，洅到东海岸去看看冰火两重天的感觉。上两三个月我们从旧金山回来，那个地方气候跟深圳很新房价热度和深圳也很像，因为它集聚了大量的创新型人才而且当地人研究的问题也跟深圳人很像，说这么高的房价能不能支撑住创新的发展房价高了，到底对创新有什麼样的作用美国人的答案是高房价只能集聚高等级资源，低房价是低端产业集聚区

主持人：谢谢曲建博士给予我们这样意味深长的结尾。由于时间关系今天的论坛也要告一段落了，最后我们再次热烈掌声送给三位嘉宾同时我们要邀请主办方、合作方的各位领导和嘉賓一起来到舞台合影留念。再次感谢各位的光临谢谢大家！

再次提醒各位，对于塘朗城Town寓有兴趣的朋友可以随时和营销中心工作人员取嘚联系样板房全部开放，随时欢迎您的参观！

最后以几张图片奉上：西丽塘朗片区解读

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