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(上海)《营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧》
上课时间： -25日
上课地点： 上海&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&课程价格： 4800元/人
授课师资：黄老师&&&&&&&&&&
课程人气：
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　　【课程序言】
　　企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。会计核算不当，稽查风险巨大，会计核算不科学，直接影响纳税的多少，会计核算精细，带来项目清盘时税收价值的最大化。
　　优秀的管理者，一定会让企业财务人员掌握会计核算的技巧，因为他们知道财务的不可逆性，账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。
　　【金牌讲师】
　　黄老师：
　　中央财经大学税收筹划与法律研究中心研究员，纳税筹划师，《税务指南针》编委，曾历任多家企业财务经理、财务总监、企业副总裁，有着丰富的财务实战经验和会计做账技能，从账务入手，让税收筹划落地，被誉为&会计核算专家&。
　　【课程大纲】
　　第一讲 房地产开发企业全程会计核算实务
　　一、设立企业阶段
　　二、获取土地阶段
　　三、开发建设阶段
　　四、转让及销售阶段
　　五、投资性房地产
　　六、完工产品与未完工产品的会计核算
　　七、房地产企业一般计税与简易计税
　　八、增值税21个科目的会计核算
　　九、财务会计报告
　　第二讲 &营改增&对房地产企业财务的影响
　　一、会计核算发生的变化
　　二、收入和成本的计量发生变化
　　三、影响企业的财务信息和成果
　　第三讲 重要会计科目的会计核算及涉税风险
　　一、开发产品
　　二、预收账款
　　三、应交税费
　　四、开发成本
　　五、开发间接费用
　　第四讲 账务处理技巧
　　[案例1] 成本分摊的技巧
　　[案例2] 利息处理技巧
　　[案例3] 拆迁还房的核算技巧
　　[案例4] 巧用合并清算与分期清算
　　[案例5] 精装修的处理技巧
　　第五讲 &房地产企业报表填报方法与技巧
　　一、企业所得税纳税申报表填报方法与技巧
　　1、房地产企业纳税调整事项
　　2、调表不调账的处理方法
　　3、增值税申报
　　4、企业所得税申报
　　二、土地增值税纳税申报表填报方法与技巧
　　1、各个成本项目计税基础的确认
　　2、超率累进税率临界点的分析
　　第六讲 &房地产企业巧设台账
　　一、收入台账
　　二、成本台账
　　三、销售台账
　　四、纳税台账
　　【课程说明】
　　【主办机构】中国房训网
　　【时间地点】-25日 & 上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
　　【培训费用】4800元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400- & & QQ： & &E-mai: & 微信号：fangxunwang
　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-]
　　【2017年3月份最新房地产培训课程】
　　3月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
　　【2017年度房地产精品课程培训计划】
　　2017年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_6250.htm
　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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“营改增”后增值税会计处理，都有哪些变化？
来源：致通稅閲&　　 |
日，财政部为进一步规范，促进《关于全面推开试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，起草并发布了关于征求《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》意见的函，我们就其中主要的变化点进行总结如下：
1、增设4个二级科目
应交税费二级科目增置了&预缴增值税&、 &待额&、&待认证进项税额&、&待转销项税额&。
预缴增值税
核算内容：
一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，按现行增值税制度规定应预缴的增值税额
设置目的：
方便日后直接查询预缴增值税税款。
待抵扣进项税额
核算内容：
一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自日后取得并按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。
设置目的：
方便日后直接查询分次抵扣进项税额第13个月应结转的进项税额。
待认证进项税额
核算内容：
一般纳税人由于未取得增值税扣税凭证或未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人取得货物等已入账，但由于尚未收到相关增值税扣税凭证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。
设置目的：
该科目可较完善地核算企业涉及未抵扣进项税而对应的负债。
待转销项税额
核算内容：
一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
设置目的：
该明细科目主要核算满足会计上确认收入条件但不满足增值税纳税义务发生时间的情况。
2、增设2个三级科目
应交税费-应交增值税三级科目增置了&销项税额抵减&、&简易计税&明细科目。
销项税额抵减
核算内容：
一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，通过此科目核算。
核算内容：
一般纳税人采用简易计税方法应交纳的增值税额。常见于房地产业、建筑业的老项目选择简易计税方法时，应通过此科目核算。
但由于简易计税方法不能抵扣进项税，所以本明细科目必须单独核算，但笔者觉得该明细科目设置成应交税费二级科目可能会更实用些。 【】
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营改增后餐饮业的税务和会计处理注意事项
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相对于营业税，增值税一般纳税人的税务和会计处理要复杂一些。营改增对于餐饮行业属于重大利好，很多餐饮行业税负可下降50%以上。但是餐饮行业营改增以后必须做好增值税的税务和会计处理，否则利好不一定能真正落到实处。本文仅以增值税一般纳税人的情况进行分析。
一、做好进项发票管理
增值税的特点就是可以抵扣，因此进项发票对于一般纳税人的重要性就不言而喻了。餐饮行业进项发票种类可能有：
1.增值税专用发票；
2.农副产品销售发票（增值税普通发票）；
3.农副产品收购发票；
4.海关完税凭证。
餐饮企业在采购时，应极可能选择可以取得进项发票的渠道。一般来讲，能够开具增值税专用发票和农副产品销售发票的，都是比较大型的或正规的，要么是工厂，要么是经销商，要么是农副产品生产销售合作社等。选择大型或正规的渠道，对于餐饮行业的食品安全也是有保障的。
餐饮行业也可能直接向农产品生产者（农户）收购。营改增后，餐饮行业可以向国税部门申请领取农副产品收购发票。在收购农副产品时由餐饮企业自行开具。对于农副产品收购发票各地管理都比较严格，对于农夫资格、产品范围等有较严格限制，餐饮行业企业初次领取使用时需要特别注意。
二、改变一些业务模式
有些餐饮行业对于生鲜食品可能是从大型批发市场采购，由于各种原因可能无法取得农副产品销售发票或增值税专用发票，限制了进项抵扣。
为解决该问题，可以充分农副产品销售发票（普通发票）也可以抵扣的这一点。可以将企业的采购部门独立出去，成立个体工商户或合伙企业（以下简称采购企业）。该类企业不征收企业所得税，个人所得税可以核定征收。
由采购企业去批发市场采购然后销售给餐饮企业，采购企业开具农副产品销售发票，餐饮企业凭发票申请抵扣。采购企业需要控制销售额，保持为小规模纳税人。采购企业缴纳3%的增值税，餐饮企业则可以申请抵扣13%。
三、转变营业税模式下的旧思维
营业税模式下，一些企业在采购付款中经常出现现金付款、第三方付款等情况，因为营业税没有“三流合一”的要求。虽然“三流合一”有争议，但是基层国税机关还是很看重“三流合一”的，为了减少不必要的麻烦最好做到“三流合一”。
四、增值税进项核算的注意事项
餐饮行业可以抵扣的进项发票较多，最好按照不同税率或扣除率分项目进项核算。
1.增值税专用发票和海关完税凭证的抵扣
餐饮行业可能取得增值税专用发票税率有17%、13%、11%、6%和5%。
2.农副产品收购发票和销售发票的抵扣
农副产品收购发票和销售发票可以按照票面金额乘以13%作为进项抵扣。虽然都是13%，但是与专用发票的13%计算方式不一样。比如同样是买价金额（含税）10000元的发票：
专用发票可以抵扣进项税额=10000*13%/（1+13%）=1150.44元
收购发票或销售发票可以抵扣的进项税额=00元
3.进项税额的转出
一般的餐饮行业对员工都是要包吃的。员工吃饭也是要消耗原材料的，员工吃饭无论属于个人消费还是集体福利，或者说是无偿提供的餐饮服务，该部分都是不能抵扣，因此应做进项转出。对于员工吃饭消耗的原材料要确定合理地原材料成本及进项税额。至于什么叫合理，没有标准答案，能说服税务局的就算合理。
五、增值税销项核算的注意事项
由于餐饮服务和食品外卖适应的税率不一致，税法要求必须分开核算，否则按照高税率计算。由于税率差异较大，可能很多企业都想往低税率的餐饮服务上靠，但是企业也要注意税务风险。比如餐饮企业有外卖窗口或在网上进行外卖销售，但是却没有申报外卖的，肯定是容易出事。有些餐饮行业要划分现场消费或打包带走，确实不好划分，但是需要掌握一个度。
本文转载自微信公众号：高顿财税学院（ID：gaoduncaishui），内容来自财务第一教室（ID：cfoclass），作者：彭怀文，来源：轻松财税。
：全国首创O2O财税服务平台,凭借线上线下(ON-LINE-OFFLINE)相结合的培训模式，专注于个人和企业(ONESELF-ORGANIZATION)的双向发展。学院通过系统性财税培训体系和全方位会员服务机制，为企业提供系统财务能力提升的专属平台。
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　　建筑业“营改增”箭在弦上，本书课题组未雨绸缪，难能可贵。一本书能把一个行业的一个税种，从业务特点、会计核算、税收政策、税务筹划、税务管理等多维视角全面系统地阐述，不可多得，此书是一典范。书中内容涵盖了知识的深度、广度，高度，操作性极强，值得反复研读。　　——国家税务总局税务干部进修学院高金平教授　　该书根据建筑业的主要业务，以增值税计税的核心要素为主线，配以大量的案例或举例详细阐述了与其相关的会计处理问题，并分析了基于建造合同准则、非货币性资产交换准则等与《中华人民共和国增值税暂行条例》及“营改增”相关政策的差异，为实务界的读者提供了良好的操作指南，同时也有效地帮助建筑企业应对“营改增”过程中遇到的财务风险及税务风险。　　——北京国家会计学院财政政策与应用研究所所长李旭红教授　　过去的十年，赵丽团队在建筑业税务管理领域创造了无数经典，今天又有盖地老师亲自把关、赵丽团队倾情奉献的《建筑业”营改增”会计核算与税务管理操作指南》力作，以其政策的精准、操作的实用、示范的及时、业务的全面，必将成为建筑业”营改增”历程的备忘录。我期待本书再次成为税务管理领域的经典！　　——国家税务总局税务干部进修学院辛连珠教授　　建筑业“营改增”，是一项涉及面广、影响力大、系统而复杂的变革。提前做好企业财税管理的相关准备，更平稳、顺利地实现过渡，既重要，又迫切。天扬君合长期扎根建筑业，对行业特点和企业实际有精深的理解和把握。本书结合企业日常会计处理，辅以具体案例分析，对“营改增”后建筑企业的会计核算和税务管理进行了系统、深入的讲解。其面世恰似及时雨，带给读者的不仅是简明易懂、操作性强的行动指南，更是推动建筑企业财务管理创新与提升的饕餮大餐。　　——《施工企业管理》杂志社主编肖华文
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