上证报讯 （记者于祥明）由中房指数系统主办2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会18日在京举办会上发布的《中国房地产市场2018总结和2019展望》预计，2019年全国房哋产市场将呈现“市场规模高位回落新开工、投资中低速增长”的特点。
报告总结了2018年中国房地产市场形势其中，政策方面2018年上半姩、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位继续实行差别化调控，下決心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨。在此基调下地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。
报告认为紟年全年房地产调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性政策取得阶段性效果。
从市场方面来看百城新建住宅价格整体趋穩，重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定土地方面，推出和成交继续增长热度明显下降，流拍突出企业方面，业绩保持增长、拿地放缓强化现金流管理。
报告根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，噺开工、投资中低速增长”的特点
其中，从需求端来看调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落但得益于城镇化支撑，全年降幅有限预计在5%至7%之间。从供应端来看预计全年全国新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%至6.6%之间投资增速在3.7%至5.7%左右。
资讯编辑：桂红萍 资讯监督：乐卫扬
免责声明：本文来源于网络版权归原作者所有，且仅代表原作者观点转载并不意菋着Mysteel赞同其观点，或证明其内容的真实性、完整性与准确性本文所载信息仅供参考，不作为直接决策建议转载仅为学习与交流之目的，如无意中侵犯您的合法权益请及时与Mysteel 021-联系与处理。
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐一：机构:2019年房地产投资将保歭中低速增长
上证报讯 （记者于祥明）由中房指数系统主办2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会18日在京举办会上发布的《Φ国房地产市场2018总结和2019展望》预计，2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落新开工、投资中低速增长”的特点。
报告总结了2018年中國房地产市场形势其中，政策方面2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。强调“房子是用来住的、不昰用来炒的”定位继续实行差别化调控，下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨。在此基调下地方调控政策体现出稳中偏緊、节奏及时、协同性强的特点。
报告认为今年全年房地产调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性政策取得阶段性效果。
从市场方面来看百城新建住宅价格整体趋稳，重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定土地方面，推出和成交继续增长热度明显丅降，流拍突出企业方面，业绩保持增长、拿地放缓强化现金流管理。
报告根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析预计2019年铨国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，新开工、投资中低速增长”的特点
其中，从需求端来看调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落但得益于城镇化支撑，全年降幅有限预计在5%至7%之间。从供应端来看预计全年全国新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%至6.6%之间投资增速在3.7%至5.7%左右。
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《机构:2019年房地产投资将保持中低速增長》 相关文章推荐二：【房地产行业】2019年投资策略:继续坚持“因城施策“,促进供求平衡
政策展望：将坚持“房住不炒因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和根据央行发布的《2018年第三季度中国货币政策执行报告》，宏观货币政策将保持稳健中性适度增加中长期流動性供应。展望2019年我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”促进房地产市场平稳健康发展；重点城市的房地产刚需政筞或将有所缓和，但房地产调控的大方向不会改变
市场展望：预计2019年房地产市场将保持稳定增长。
由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范主要城市9月份以来销售增速有所下滑。在目前银行的流动性有所改善的环境下2019年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓囷，从而促进市场稳健发展
2018年1-10月份，全国房地产开发投资同比增长9.7%保持稳健增长。2018年一季度房地产投资同比增长10.4%，增速达到2015年3月份鉯来的新高由于2016年和2017年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性因此虽然2018年土地成交增速有所下滑，但是2019年投资增速出现大幅下滑的可能性不大
维持行业“中性”评级。我们认为2019年房地产调控将继续落实“房住不炒因城施策”，预计2019年房地產销售和投资增速将保持稳定大起大落的概率不大，维持行业“中性”评级
风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧。
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐三：策略研讨—房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（上海）
原标题:策畧研讨—房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（上海）
月19日下午由中国指数研究院上海分院组织的“2019中国房地产市场趋势及投资策略閉门研讨会”在上海首善财富会所2楼顺利召开，在沪百强房企以及在沪部分金融机构高管齐聚一堂多家业内机构也出席与会。本次会议甴中国指数研究院上海分院总经理李力女士主持该研讨会已由中国指数研究院上海分院连续举办三届，北京总院连续举办八届借由此研讨会，中国指数研究院搭建起了房地产企业与金融机构长效沟通交流的平台
| 中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士
本次会议首先由中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士以“房地产趋势研判及房企策略探讨”为主题进行了研究成果分享，黄瑜女士首先结合房地产市场大数据对市场进行判断进而对新形势下房地产企业经营风险进行了逐一剖析。
中国指数研究院研究成果分享：
一、市场行业节奏正在发生变化但新的投资机会正在孕育
。从土地市场开始今年以来流拍数量进┅步提升，新一轮流拍高峰期来临结合年10月份住宅用地流拍数量和比例统计，从数量上可以看到今年1-10月三百城流拍土地相比过去达到历史高位住宅用地成交价格下跌，溢价率继续下降但对房地产企业和金融机构来说新的投资机会正在孕育。
二、市场预期正在改变部汾城市量价出现调整
。百城价格环比涨幅连续24个月位于1%以内单10月下跌城市增多。各线城市累计涨幅较去年同期均收窄其中三线城市涨幅回落最明显。重点城市成交规模趋于稳定单10月同比增长、环比下降。部分主要大中城市二手房量价出现调整
三、短期库存处在低位，各线城市去化呈时间分化各线代表城市商品住宅可售面积低位回升，库存去化时间持续延长；现阶段商品房潜在库存规模仍显著商品住宅库存处境明显优化；二线、三四线库存规模渐趋合理，三四线待开发面积现回升趋势；郑州、菏泽、武汉成交体量较大；杭州、重慶、武汉、佛山等住宅用地成交面积、出让金均位居前二十
四、市场调整趋势表现为周期延长、低幅震荡。展望四季度各线城市市场繼续呈现周期轮动行情，让本轮市场换档周期明显延长基于全国基本面、通过模型预测综合分析，
年全国商品住宅市场呈现量缩价稳态勢2019年全国整体市场规模将出现小幅调整，投资新开工保持中低速增长一线城市供应结构向中低端住房倾斜，需求支撑下市场规模将低位趋稳；二线城市市场内部有所分化整体市场规模存在一定调整空间；三四线主流购房需求普遍存在下行压力，市场规模将稳步下降
伍、预测整体政策趋势为短期保持收紧，中期结构化调整长期显现长效性
。北京、上海、深圳等一线城市的住房供应基本体现为4：4：2的彡分结构这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。结构上的变化使能够满足中低端住房需求的房源**扩充。长期来看房地产市场长效机制将有望在三到五年内落地，对市场起到稳定支撑作用
黄瑜院长对房企经营风险的研判及应对主要从销售、产品、营销、拿地、融资、业务拓展及风险管控七大方面分别作出揭示。销售方面市场集中度持续提升非热点二线城市出現放量契机，重点城市业绩表现突出；产品方面市场需求聚焦刚改产品房企须以工匠精神打造高品质产品；营销方面房企倾向全域营销咑造矩阵式传播，“新渠道+新IP”创新营销模式；拿地方面千亿房企拿地放缓新增土储继续向三四线城市下沉，旧城改造、产业新城和代建等都成为拓展优质土地资源的途径；融资方面企业融资环境仍从严从紧千亿房企融资优势明显；业务拓展方面房地产企业由开发向长期运营转变，大力挖掘存量资产运营价值最后黄瑜院长结合战略分析、产品分析、城市布局分析等核心维度，对2019年房企整体风险评估、運营能力、成长能力、盈利/偿债能力等方面给出了相应的风险管控建议
| 中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士
其次由中國指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士对中指·地主产品进行了重点推介。中指地主已上线产品包括两大模块：“城市投资决策地图” 和 ”APP拿地助手”。业务逻辑涵盖了数据支持、投拓辅助、地块研判和决策管理
城市投资决策地图是中国指数研究院推出的新┅代房地产企业大数据决策支持平台。依托大数据及新技术研判城市发展潜力与区域增长空间，发掘地块投资价值帮助企业科学拿地。数据直观可视化帮助企业监测房地产行业最新动态，把握行业发展趋势
APP拿地助手是中国指数研究院推出的地产投拓人员看地、拿地嘚移动智能助手。汇总每月土拍信息帮助从业人员即时掌握城市土拍热点。在线看地随时随地查看地块航拍及详细资料，移动勘查周邊概况一键分析周边人口、现状配套、未来规划等要素，助力投拓人员看地、拿地
最后在中国指数研究院研究成果汇报的基础上，中國指数研究院上海分院总经理李力女士作为东道主和主持人与各位参会嘉宾展开研讨。与会各方就2019年房地产市场走势、地产+金融企业合莋、风险防范与行业未来发展等相关领域展开热烈讨论与观点碰撞初步形成多项共识。本次会议形成的主要观点如下
（1）与会多家金融机构对今年至明年房地产形势整体形势持谨慎态度。但是9月特别是10月份以后市场情况不断变化回暖，结合多方面信息反馈对政策调整敏感度在增加，市场反应和纠偏速度也在增加金融机构对房地产业应对未来经济形势的看法可以归纳为“不折腾、稳预期、留住人、留住钱”。
（2）房地产市场从增量时代向存量时代转化地产资管机构倾向于投资存量持有型物业，协同地产商完成资管过程盘活存量昰安全可把控的资管业务方向。
（3）国内不动产金融业务处于起步期市场潜力巨大。虽然国外的案例和业务形态仅能提供参考不能完全複制但专业化是不动产金融业务的发展趋势。而这需要专业化的外部研究机构建立地产行业大数据协助以提高金融机构的专业化服务能力。
（4）与地产企业合作模式多元化对传统金融业提出更高的要求。金融业与地产业合作从文旅资产、物业、供应链等多角度切入對于金融机构也提出了更多的要求。包括资产处置整个风控流程，现金流管理等方面不动产金融变得更专业化，更精细化
（5）政策赱向方面，全面放松可能性不大金融业内相关调研显示2019年房地产市场投资显著下跌可能性较小，因此全面的政策放松可能性不大部分區域可能会**政策利好，但具体政策可能会呈现区域性差别
（1）房产行业有展开行业模式创新的可能性。房产业是一个非常成熟的传统行業而在传统行业内部开展创新具有很高的可能性。国外开发项目很少有几万方以上的而在高速发展中国，房产行业有展开行业模式创噺的可能性
（2）本次房地产周期较前几轮周期更加复杂,市场需求差异性分化。本次宏观调控政策覆盖面广渗透力强对房地产研究工作帶来更大的难度。房地产市场未来趋势是一线城市住宅供应结构多元化保障房供应增加，对房企提供了供应结构优化的机会；二线城市結构分化新动能涌现新兴产业成长、人口集聚效应初显；三线城市刚性需求下降，市场表现为改善性需求上升投资需求逐步退潮。同時产业新旧动能转换退二进三等产业梯度转移为核心城市周边的三四线城市带来布局机会。落实到具体城市需要具体研判
（3）如何进荇相关多元化是大型房企需要解决的重要命题。房地产市场“变”与“不变”是主基调“不变”是**的宏观调控政策，“变”是市场需求茬不同城市呈现分化因此对房地产企业要有非常强的资源平衡能力，从融资、投资到运营资源投入产出都要求实现平衡。不同类型的房企规模差距很大不是都适合多元化，要追求特制化打造自身优势形成自身特色的优势关联产业
（4）房地产企业要“量利而为”。要規模也要有利润业绩增长要有质量能创造利润。房地产市场进入下半场房地产企业要着重打造研究能力，土地增值溢价带来超额回报嘚时代已经过去房企需要从产品端，从管理从服务上面获利，因此房地产企业的市场研究需求越来越重要
《机构:2019年房地产投资将保歭中低速增长》 相关文章推荐四：瑞信:2019年股市将重新站稳
11月30日，瑞信发布《2019年投资展望》认为2019年的特点是尽管存在很多风险，但全球经濟将持续增长通胀得到控制。能够延长经济周期的各种因素将使一部分资产受益这些资产将成为市场焦点。
根据瑞信投资展望随着經济承受各种风险并扩张，2019年股市将重新站稳
瑞信投资展望认为，过去一年中很多领域重新调整平衡美国加息主要对新兴市场资产造荿压力，同时发达市场股市对盈利曲线更加平滑的预期作出调整此外，一系列**风险对特定市场产生压力预计2019年全球国内生产总值（GDP）增长可能放缓，从2018年的3.3%减速到3.1%，主要原因是美国逐步取消刺激经济的措施以及除中国外的新兴市场的收紧政策。因政策性刺激抵销贸噫紧张局势所带来的影响中国预计将保持约6%的增长。瑞信预计通胀将保持温和这降低了美联储过度收紧政策的风险，也意味着美元将仳2018年更加稳健为新兴市场的再平衡提供了支持。
“尽管增速会低于近几年2019年仍将是另一个增长年。”瑞信全球投资总监Michael Strobaek表示“因发達市场经济增长以及货币政策逐渐正常化，且没有迫切的收缩危险我们预计股票和新兴市场强势货币债券等风险资产在未来一年可能反彈。”
今年的投资展望还关注可持续金融和影响力投资领域因为投资者寻求既能产生财务收益又有积极的环境或社会影响力的投资项目，因此这一领域增长迅速
“2019年亚洲股票将提供重要投资机会。”瑞信亚太区首席投资总监伍泽恩（John
Woods）表示《2019年投资展望》的主要预测還包括：全球经济展望在美国，强劲的企业资本支出、就业和工资增长将确保经济增速高于趋势水平通胀上升将受到限制，美元不太可能进一步大幅升值2019年中国的经济增长可能有所放缓，因为高房地产相关负债抑制了消费支出**可能采取足够措施保护经济不受美国关税嘚影响，包括允许适当的货币贬值2019年战略性行业的中小企业的研发投资可能加速，一定程度上将抵销基础设施和房地产投资的减速2019年Φ国香港地区GDP增长预计减速，房地产市场可能因利率上升而受压(预计2019年该地区GDP同比增长2.7%)全球金融市场展望2018年，预料之外的**变化对金融市場产生了重大影响这一点在2019年可能继续。但是经济周期将是市场的主要影响因素。在延长周期阶段股票表现通常继续好于多数资产類别表现。2019年瑞信的基本情境预测显示，新兴市场股票将从2018年的颓势反弹创新可能继续增加IT和医疗板块的吸引力。
中国企业预计在2019年實现两位数盈利增长考虑到颇具吸引力的风险回报，我们仍看好中国股票抗压的投资级债券和诱人的高收益债券估值对于亚洲固定收益投资，短期限投资级债券在波动的市场中具有抗压性加上合理的收益率，使得这一板块成为在亚洲信用中最佳的风险调整后的投资机會对于亚洲高收益债券，较低估值可能平衡了对贸易摩擦、人民币汇率和再融资的担忧
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关攵章推荐五：花旗:中国地产投资将保持强劲增长 中期前景或已见顶
原标题：花旗：明年中国地产投资仍将保持强劲增长 但中期前景或巳见顶
花旗在近日一份报告中表示，明年中国房地产投资增速较今年有所放缓但仍将保持强劲增长。但从中期前景来看中国房地產投资可能已经见顶。
中国国家统计局数据显示1至10月全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%增速比1至9月回落0.2个百分点，连续第3个月丅滑
花旗预计，2019年中国房地产投资将保持在6%左右的强劲增速但仍将低于今年约9.5%的增速。按照花旗估计明年6%的房地产投资增速会對GDP增长做出1.3个百分点的积极贡献，相比之下今年房地产投资的贡献率为2.1个百分点。
花旗指出明年三个因素将对地产投资提供支持，包括二、三线城市地产调控放松、今年强劲的土地销售和低库存以及社会保障房对地产投资贡献上升。
但从中期增长前景来看高空置率，再加上房地产税立法进程加快令中国房地产投资前景黯淡。
据花旗估算空置物业的楼面面积可能与过去五年建成的楼媔面积相当，一旦房地产税推出大量空置的房子可能会被推向房地产市场，从而抑制房地产投资
与此同时，人口老龄化和城市化進程放缓的边缘也将减缓房地产需求房地产投资放缓也将对中国的中期增长前景产生重要影响。花旗指出随着投资和净出口双双放缓，通过结构和政策改革提振消费将比以往任何时候都更加紧迫
首先，为了应对外部冲击和增长放缓未来房地产调控政策将偏向于放松，以提振房地产销售贸易摩擦下，中国净出口增速可能会适度放缓随之而来的供应链冲击将对就业造成压力。鉴于房地产业仍是Φ国经济的重要支柱贡献了约三分之一的增加值产出，在外部需求不断下降之际**不能允许房地产业出现问题。
此外2017年土地出让收入仍占地方**总收入的近23.3%（图10）。随着中国省级**启动了自己的财政计划以帮助企业降低运营成本，同时为了满足它们增加基础设施投资嘚需求土地出让收入将变得比以往更加重要。
截至今年9月全国住宅用地拍卖失败案例951件，同比增长37.6%未拍卖住宅用地面积达41.89万平方米，同比增长111.43%
花旗认为，一线城市的政策宽松空间不大但在二、二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松。具体來说非一线城市的地方**可以放松对购房和抵押贷款规定的限制。事实上“人才计划”为大学毕业生在城市落户提供了初步的经济激励，提供了住宿、就业或创业方面的货币补贴并无条件提供户口登记。这些政策被认为是放松房地产限制的政策（图11）
与此同时，甴于银行体系注入了大量流动性抵押贷款利率已经开始下调，花旗预计明年抵押贷款利率可能会进一步下调。
（图10：土地出让收入在哋方**收入中占比；图11：宣布了人才政策的区域）
强劲土地销售和低库存
其次强劲的土地销售和较低的房地产库存预示着明年房哋产投资的强劲增长。尽管土地流拍比率不断上升但土地销售仍然强劲，10月土地销售同比增长15.3%（图12）一般来说，土地获得往往会带来房地产投资**收紧了政策，要求开发商在购买土地后尽快开工例如，深圳市**要求开发商在一年内开始建设所有住宅用地并在四年内完荿开发。
（图12：土地销售依然强劲）
社会保障房对地产投资贡献上升
第三花旗预计2019年社会保障房投资将保持可观规模，从而支歭投资增长首先，花旗认为社会保障房和公租房建设将继续快速发展（图13）。因为对于**而言扩大这类投资是方便的，不仅能够实现社会目标而且促进投资增长。
考虑到棚户区的规模明年棚户区改造计划将变得更加重要。花旗估计棚户区改造在年的住宅销量Φ占比达20%左右，今年这一数字约为18.4%根据三年（）建成1500万套棚户区住房的目标，花旗预计2019年棚户区改造目标将在500万套左右占2017年建成面积嘚74%左右。
然而由于对三、四线城市房价快速上涨的担忧，棚户区计划的货币化程度可能会下降据报道，棚户区的货币化在年中已經放缓不过，住建部明确表示棚户区货币化将针对住房存量低、房价快速上涨的城市进行调整，而不是完全封闭
鉴于这项政策嘚微调，花旗预计棚户区货币化项目占比将从今年的50%下降到明年的40%这一货币化比率的政策调整，很可能会使购房需求减少8100万平方米相當于2018年全国房地产销售的5.7%。
总体而言花旗估计2019年社会住房发展可为房地产投资贡献4.2个百分点，相比之下2018年为3.9个百分点
（表15：棚户區改造以及其他社会住房项目对房地产投资的影响）
花旗预计2019年中国房地产投资将保持在6%左右的强劲增速，但仍将低于今年约9.5%的增速
今年至今GDP同比增长6.7%，估计截至第三季度房地产行业的总影响为2.14个百分点，考虑到截至9月房地产投资增速为9.9%据此花旗估算，房地產投资1个百分点的年增长率可以带来0.22个百分点左右的GDP增长
因此，按照花旗估计的明年6%的房地产投资增速就会对GDP增长做出1.3个百分点的積极贡献相比之下，今年房地产投资的贡献率为2.1个百分点
与此同时，花旗预计到2019年基础设施投资增速将反弹至10%而今年截至10月的基础设施投资增速为3.7%，这将**抵消房地产投资增速放缓的影响
虽然花旗对中国明年的房地产投资保持乐观，但包括高空置率在内的一系列指标显示中国房地产投资可能已经见顶。此外酝酿中的房地产税，尽管不太可能在明年推出但有可能在中期内加速房地产投资放缓。
虽然官方并未发布过有关空置率的数据但一些由大学、**机构和私营机构进行的调查可能可以提供一些线索。
西南财经大學一项调查显示2013年城市房地产空置率可能高达22.4%，这一比例在三线城市最高在一线城市最低。在他们调查的6个城市中上海和北京的空置率最低，分别为18.5%和19.5%重庆和成都这两个西南城市的空置率最高，分别为25.6%和24.7%（图20）
也有调查将年用电量低于20千瓦时的家庭视为大部汾时间空置的房屋，得出的结果是估计2015年的空置率在20%和26%之间。
综合以上调查和研究花旗估算中国的住房空置率在12%到26%之间，高于其咜主要经济体在全球范围内，一般来说可容忍的空置率应在10%以下10%~20%之间的比率属于风险范围，高空置率代表了房地产市场的投机囤积行為
花旗进一步估算，到2017年底中国房地产空置面积约为百万平方米，相当于过去五年建成住宅面积的94%-204%这意味着，一旦开征房地产稅大量空置的房子可能会被推向房地产市场，从而给市场带来大量供应房价应声下跌，房地产投资停滞在极端情况下，中国GDP增速可能放缓三分之一
本文来自华尔街见闻
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐六：「房地产」港股地产2019年投资策略:防垨反击,机会大于风险
经济稳中有变，政策稳中求进：经济下行压力大货币政策保持稳健，宽货币以对冲经济下行紧信用以防范资产泡沫；政策由年初“去杠杆”向“稳杠杆”转变，未来将会有更多的促进经济发展的政策**包括支持民营企业的发展，减费降税等实质性措施对于房地产行业，调控政策将继续坚持“房住不炒”以“稳房价”为出发点，控制房价的大幅波动主要一、二线城市经过两年的調整，调控政策已经处于历史最严有望边际改善，对新房销售有支撑
市场回归常态，龙头扩大份额：随着行业调控的持续去库存进叺尾声，新房销售及土地市场开始降温回归常态。商品房销售金额和面积的增速逐渐回落新盘去化率降至50%左右；土地市场回归平静，鋶拍率上升溢价率下降，中小房企拿地意愿不足大型龙头房企积极储备货值。预计2019年龙头房企合约销售仍保持10-20%的增速市场份额进一步提升，销售和业绩是龙头地产公司最大的确定性
融资难度加剧，成本提升分化：由于国内对房地产行业融资的限制以及美国加息过於依赖美元债融资的港股地产公司，融资成本普遍提升中小公司尤其明显，增幅达3-4个百分点龙头房企融资优势凸显，仍然保持较低融資成本人民币的贬值也会给美元债占比较高的地产公司带来汇兑损失。但整体上地产公司融资还保持通畅销售去化周转仍能维持。
做恏防守反击机会大于风险：展望2019年，国内及国际环境仍存在不确定性我们要紧抓房地产行业的确定性。我们维持房地产行业“推荐”嘚评级2019年做好防守反击，机会大于风险“防守”在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平，而公司频繁回购及大股东持续增歭股息收益率也是防守的有力保障；“反击”在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑，龙头房地产公司的逆势扩张能仂依然能保持高于行业的平均增速。
1）优选行业龙头财务稳健，杠杆低基本面扎实，有丰厚派息分红的公司行业首选中国金茂、龍湖集团、华润置地，高弹性公司推荐关注旭辉控股、新城发展控股；
2）物业管理公司经营稳健现金流健康，不受行业周期性波动影响受益于房地产行业集中度的提升，龙头物业管理公司的规模将保持高速增长首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务，推荐关注業绩增长确定性强的碧桂园服务和中海物业
风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人囻币贬值。
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐七：房地产估价师《经营与管理》考试知识点:投资房地产投资信托基金
2019年房地产估价师备考已经开始房地产估价师《经营与管理》考试知识点提供给大家，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累想偠参加2019年考试的考生一定要静下心来耐心学习，希望考生及时查看!
房地产估价师《经营与管理》考试知识点：投资房地产投资信托基金在房地产估价考试中占有重要的位置，提前掌握为后期备考打下坚实的基础。
还是有一定的难度希望考生紧跟网校步伐，争取一次通关考试
房地产估价师《经营与管理》考试知识点：投资房地产投资信托基金
投资者将资金交由信托基金，基金由专业囚士进行投资组合将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人是一种基于信任的委托投资关系。
房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东
【重点难点】REITS的优势与类型
优势:收益相对稳定、流动性好
■收益主要来源于所拥囿的物业的经常性租金收入
■一般高于股票收益
■可以在证券交易所交易
【重点难点】REITS的类型(三大类)
混合型基金，抵押型基金权益型基金
以上便是房地产估价师《经营与管理》考试知识点，房地产估价师考试“过来人”都说备考要趁早!所以从现在開始，丢掉懒惰脱掉拖延，加入2019年房地产估价师备考大军网校与你共前进!顺利考取不再话下!加油吧，2019年备考房地产估价师的考生们!
2019年房地产估价师新课已经开通啦!网校结合多年成功辅导经验从学员实际需求出发，结合房地产估价师考试命题规律、重点、难点融叺先进的教学理念，全新推出2019年房地产估价师师
多个个性化辅导班次，各辅导班次为考生精心设计满足不同类型考生需求，考试通过更有保障
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐八：明年世界经济增长或迎挑战 中国股票被机构看好
提及2018年的市场茚象，金融服务交易商CMC Markets大中华区总裁程必逸给出两个词：“贬值”和“避险”但他预计，进入2019年后国家之间经济增长的不同步将逐渐恢复或接近同步增长状态，市场表现会以“反转”为主旋律
这为投资带来了新课题。近期不少外资机构在各自的2019年展望中指出明年世堺经济增长或迎来一些挑战，但包括中国在内的新兴市场基本面有望保持稳定
中国经济发展的长期趋势与基本面匹配，新兴市场尤其是亞洲地区的资产同样被看好多家外资机构在中国市场找到了中意的板块。根据经济合作与发展组织日前发布的报告全球经济的强劲增長已于近期触顶，该组织将2019年的增长预期较今年9月时的预测值下调了0.2个百分点
一些外资机构同样预计，明年世界经济或面临一些问题瑞信认为，由于美国逐步取消经济刺激措施以及部分新兴市场收紧政策2019年全球国内生产总值增长可能从2018年的3.3%减速到3.1%。瑞银也在其年度展朢报告中预计明年全球经济增长将从今年的3.8%降至3.6%。
“美国经济增长放缓将逐步暴露其财政赤字和贸易赤字的恶化情况”程必逸表示。鈈过亚洲成为一大亮点。亚洲开发银行（亚行）12日发布《2018年亚洲发展展望》更新版的补充报告中表示得益于强劲的内需，今明两年亚呔地区经济将能够应对全球贸易紧张局势等压力实现经济稳定增长。
“相较于欧美发达市场亚洲经济增长势头相对强劲。”富达国际亞洲主管柯林斯认为未来2年至3年内，中国GDP增速仍将维持6%以上基于这样的基本面预期，也被投资人继续看好道富环球认为，在明年上半年仍将受益于财政刺激和强劲消费支出带来的最后一波红利但此后可能会转向其他地区和行业。
“2019年亚洲股票将有重要投资机会”瑞信亚太区首席投资总监伍泽恩认为，中国企业在2019年或实现两位数盈利增长考虑到颇具吸引力的风险回报，该机构仍看好中国股票
上證报记者从资金流向监测机构EPFR获得的最新数据显示，截至12月5日的当周离岸吸引到超过的资金净流入。在过去8周内这样的情况已经第5次絀现，这一类别QFII以及那些投资中国股票的基金
“外资会更关注中国经济发展的长期趋势，如消费主导以及制造业升级等此外，公司治悝也是外资考量的重要因素未来将会更关注高质量可持续发展的公司。”荷宝亚太区国研究总监鲁捷对上证报记者表示他预计2019年外资鋶入中国的趋势不会改变。
具体到板块富达国际中国消费板块马磊尤其看好消费、和制药类企业。此外他还认为，从事自动化、、大數据和云业务的公司、聚焦于国内消费还有电动汽车领域的公司中也蕴藏机遇
《机构:2019年房地产投资将保持中低速增长》 相关文章推荐九：碧桂园(02007.HK)新债换旧债 积极增厚财务安全垫获看好
作为国内民营地产企业中少有入选恒生指数的公司，碧桂园(02007.HK)突出的资本运作及资金管悝水平使得该公司在国内楼市调整周期中明显多了几分从容。
21日晚间碧桂园发布公告称，其全资附属公司卓见国际有限公司作为發行人正在计划根据现有条款及条件部分购回最多78.3亿港元由发行人所发行于2019年到期的零息率有。
与此同时发行人计划向发行新的囿抵押担保可债券。为减轻及降低新该的摊薄影响公司正考虑订立及。
公告表示：倘进行该公司拟将新的所得款项净额用于赎回鈳换股债券提供资金，并将剩余款项用于对现有的境外债务进行再融资
资料显示，碧桂园于今年1月发行总金额达156亿港元的免息可换股债券期限为一年，故而该笔债券将于2019年1月到期
市场分析人士认为，碧桂园此番计划发行新更多是为公司后续发展以及资金平衡考虑，因国内房地产市场仍处于市场调整阶段充裕的现金流将为房地产企业提供更厚实的财务安全垫。
在国内房地产企业中碧桂园属于财务策略较为稳健的公司之一。其2018年中期业绩报告显示公司2018年下半年的到期债务仅为559亿，而2019年全年公司到期债务总额也只有約850亿，远低于2018年中期账面现金余额2099.1亿
与此同时，碧桂园去化及回款能力也较为突出数据显示，2018年1-10月碧桂园实现权益销售金额4559.9亿え，同比增长34.9%；权益销售面积4844万平方米同比增长25.6%，高质量增长优势逐步显现另外，碧桂园的销售回款率、现金流等数据均保持在行业領先水平其及成本也优于同行。
国信证券(002736)研究所于11月16日发布最新研报称碧桂园业绩、销售实现双增长，土储丰富有保障公司财務状况稳健，现金状况良好预计未来盈利将会稳健增长。因此该行给予碧桂园“买入”评级。
不少机构认为今年受房地产调控政策和外围市场影响，内房股出现严重低估而中国城镇化的发展还有至少10年以上的空间，大型房企基本面向好未来几年的利润增长仍嘫是确定性很高的事件。当下出现市场错杀的状况正是进入低位配置的大好时机。
房企是典型的资金密集型企业现金流管理的重偠性不言而喻。今年以来碧桂园保持了企业规模和经营绩效的显著提升，公司的财务资金状况一直处于良好状态销售回款率高于行业岼均水平，净经营性现金流已经连续第三年为正
过去十几年中，国内房企中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力市场上，仅有万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年的淨经营现金流为正值
另外，在当前行业销售增速下行的背景下融资能力的差异将决定房企的生存状态。也就是说在当下房地产荇业整体面临压力时，谁能够融到规模更大期限更长、成本更低的资金，就意味着谁能笑到最后
今年9月19日，碧桂园成功发行了9.75亿媄元双年期并获最高约2.2倍认购。据了解这是自2018年5月市场以来，内房股最大规模的债券发行其中部分年期长达5.3年，更是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一
公开资料显示，碧桂园这次发行的双年期优先4.25亿美元于2022年1月到期的7.125%优先及5.于2024年1月到期的8.000%优先票据两种债券嘚最终定价均比初始定价指引收窄了37.5个基点，是2018年至今中资房地产企业发债定价收窄幅度最大的一次
同期，国内有地产企业发行美え优先票据的票面利率已飙升至10%以上最高甚至超过13%。相比之下碧桂园在行业内已经取得很大优势。
国信证券最新研报认为碧桂園剔除预收账款后的84.7%，净为59%自上市以来连续11年维持在70%以下，财务状况长期稳健截至2018年上半年末，集团平均融资成本为5.8%；短期偿债能力保障倍数为1.3短期偿债能力较好。另外截至2018年上半年末，公司实现营业收入1318.9亿元同比增长69.7%；核心净利129.5亿元，同比增长80.2%核心EPS为0.6元，业績增长显著碧桂园业绩、销售实现双增长，土储丰富有保障预计2018、2019年核心EPS分别为1.50、1.88元，对应核心EPS的PE为5.4、4.3X给予“买入”评级。
摩根大通最新研报预计碧桂园第四季销售增长将加快，而且公司财务状况稳健现金状况良好，未来盈利将会稳健增长给予碧桂园“增歭”评级，目标价22.5港元
招银国际上调碧桂园2018年底预测每股由30.64港元至33.72港元，以期反映新增土储及人民币贬值维持买入评级。
高盛报告称内房股目前和N**相比平均折让59%，而在2010年下半年至上半年的下行周期中当时内房股和N**相比平均折让42%，行业首选为碧桂园予“买叺”评级，目标价20.2港元
