2016 年，中国房地产泡沫是否会在一两年内破灭，从而引发金融危机？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="2被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",577,288分享邀请回答1.5K131 条评论分享收藏感谢收起14K1,181 条评论分享收藏感谢收起2016 年的中国房地产是否会泡沫破灭_百度文库
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2016 年的中国房地产是否会泡沫破灭
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你可能喜欢北大教授详析：中国房地产是将要破灭的巨大泡沫吗？|房子|房价|泡沫_新浪财经_新浪网
　　本文来源于“北京大学光华管理学院”，内容根据北大光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇演讲整理。
　　2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。那么，当前一线城市房价是否存在泡沫？如何解读当前的房地产调控政策？现在购买房地产作为长期投资，是好的决策吗？中国高房价是否具有可持续性？北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。
　　（本文根据陈教授演讲编辑整理）
　　中国房地产经过15、16年的进一步疯狂上涨
　　是不是一个大泡沫？
　　这个泡沫会不会破？
　　房价上涨有多快
　　房价的过快上涨，无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。
　　所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”，这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里是上升的，即：因为通胀的侵蚀，相当于“真实的房价”下跌了。
　　具体来分析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就会过分高估房价上涨情况。比如说，如果中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价格水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多；如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。
　　考虑经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非真实的价格。我认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素，否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的重要机制。
　　剔除通货膨胀因素，我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et． al．（2015）计算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，中国一线城市平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。
　　数据显示，从年，中国一线城市房价涨了4倍；如果考虑调整房屋质量的数据，每年涨幅为13%，中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。
　　哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分，把美国城市也划分为4类，找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显示，美国房价涨速跟中国比是“小巫见大巫”了。从绝对价格看，洛杉矶10000美元/平米，波士顿6000美元/平米，而今天的上海、北京、深圳，已达到了美元/平米。基于这些观察，人们就会问：中国房地产是不是个大泡沫，这个大泡沫会不会崩？
　　最近中央政府极其严厉的房地产调控政策，应该看作是对泡沫的警惕。房子在这两年内价格翻了一番，对于普通意味着什么？我们分三种情况考虑。
　　第一种情况，你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨，但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了美好的花园，建了美好的学校，带来了周边品质的提高，对你才有意义。
　　第二种情况，大部分人有这样的想法，现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着，买房者要以很高的价格接盘，这相当于盘剥后来的购买者。
　　第三种情况，把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨，可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说，加州发现金块，带动了淘金业的发展，随之发展了酒店、餐饮行业，当地房价的上涨就是分享了发现黄金的红利。同理，在现实经济中，房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入。北京人先买了房子，同时办优秀企业，办银行，等更多优秀人才进入北京，这些人把挣来的钱交房租，再买房子。这也相当于分享未来人们的劳动成果。
　　造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况，是不可持续发展的；中国的房地产市场则是第二种、第三种情况都有。从这个角度看，中国房地产市场相比美国房地产市场，是相对健康的。
　　房子盖得太多了吗？
　　房子盖太多，就是泡沫。从2003年到2014年间，中国盖了100亿平方米的房子。跟美国对比，中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。从销售角度来讲，中国最近几年每年约完成11亿平方米，美国大约有2-3亿平方米。
　　所以，若仅从建筑面积和销售面积来看，中国的房地产市场看起来似乎问题很严重。但是结合中国国情来分析，尽管中国房地产规模庞大，但是考虑人均住房面积，再考虑中国快速推进的城市化，也是合理的。很多人被某几个绝对数字所误导甚至被吓到，各种认识不足，造成专家之间的分歧，民众的恐慌，甚至影响决策失据。
　　房子盖在哪里了？
　　理论上讲，越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房价越应该上涨。但现实是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大，存在过剩现象。中国更多房子盖在了不需要盖的地方。
　　考察城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量，发现中国和美国有相似的问题，都是生产率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子却建得越多。中国比美国的问题还会更严重一点。
　　房地产市场是将要破灭的泡沫？
　　中国房地产市场发展的成绩是巨大的，1998年中国人均城镇住房面积15平米，现在是30多平米，大部分人都是受益的，只不过程度不同。这里面的问题是多方面的。
　　结合前述分析，我的核心观点是：中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较，有很多不同点。如果考虑中国经济未来的增长，和合理的土地供给，今天的高房价是可维持的，是基本理性的投资。但前提是，中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平，不能太多。值得警惕的是，如今的高房价依然是危险的，给定中国的特点，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因表现在以下四个方面。
　　第一，从开发商的存货来看，一线城市开发商没存货，北上广深没房子可卖；二线城市存货略有上升，但没那么严重；三、四线城市的存货很多，所以三四线城市房子盖多了，产生泡沫，导致浪费。
　　第二，从住宅空置率来看，家庭调查数据显示，中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平，但这个空置率还是在可控范围内的，并不会导致房市马上崩掉。
　　第三，从需求角度来看，相比较于美国，中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下，高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人，有钱的中国人不愿意买基金、保险产品，更愿意买房子。中国人对房子的需求因素会不断增加房子供给，促使城市再增加土地。
　　第四，从供给角度看，房地产开发商早年杠杆极高，现在政府收紧了给开发商的信贷，杠杆率有所降低。而且要看到，供需决定短期房价，长期房价取决于供给因素，即长期的生产成本。中国房地产的总建筑成本约为元/平方米。小城市里面，净建筑成本占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地成本占三分之二，净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应。
　　现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗？
　　房价涨到今天的样子，这个势头可持续吗？放眼未来20年，现在购买房子作为长期投资，是不是可持续的、合理的投资呢？
　　我认为，房子每年涨3%以上，才是一项合理的投资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速，需要一些前提条件。
　　首先考虑未来人们对房子的需求有多强，其中最主要的因素就是收入增长有多快，第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后，中国城市化率达到70%，房价收入比是10倍，房子每年折旧2%，人均住房面积提升到40平米。
　　我们对一、二、三线城市进行分析，分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例，如果居民收入能增长6%，城市每年新增住房只有1000万平米，那么，房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米，那大家必须更富有，才能有更强的购房动力。所以，再具体以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。
　　中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率，还要把住房供地降到过去5年的一半水平。
　　所以，供给、需求是很简单的道理，第一我们要努力发展经济，提高大家的收入，房价还会节节高；第二供地不能太多，太多就崩盘了。我们的结论是，房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然可以控制土地供给，但机会成本是，我们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。
　　当然，房价还可以更高，因为刚才的决策模型是理性的，但中国人买房，很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低，人们还是对投资房地产。但是，中国能支撑多高的房价呢？
　　只有更多创新才能支撑今天的高房价
　　我对中国房地产是乐观的。但是，如果政府使出很大的力气维持高房价，不是好事。
　　我给出来的政策建议是：
　　国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权利决定土地的使用；
　　改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况；
　　改交易环节的税收为持有环节的税收；
　　大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，减少买房需求；
　　大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；
　　适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。
　　经济发展好了，高房价才能持续；发展不好，持续不了。我们需要促进生产率和全要素生产率的提高，我们的经济需要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，才能支撑我们今天的错误的高房价。
责任编辑：刘金磊 SF113
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　　2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。那么，当前一线城市房价是否存在泡沫？如何解读当前的房地产调控政策？现在购买房地产作为长期投资，是好的决策吗？中国高房价是否具有可持续性？北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。
　　（本文根据陈教授演讲编辑整理）
　　中国房地产经过15、16年的进一步疯狂上涨
　　是不是一个大泡沫？
　　这个泡沫会不会破？
　　房价上涨有多快
　　房价的过快上涨，无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。
　　所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”，这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里是上升的，即：因为通胀的侵蚀，相当于“真实的房价”下跌了。
　　具体来分析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就会过分高估房价上涨情况。比如说，如果中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价格水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多；如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。
　　考虑经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非真实的价格。我认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素，否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的重要机制。
　　剔除通货膨胀因素，我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et． al．（2015）计算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，中国一线城市平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。
　　数据显示，从年，中国一线城市房价涨了4倍；如果考虑调整房屋质量的数据，每年涨幅为13%，中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。
　　哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分，把美国城市也划分为4类，找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显示，美国房价涨速跟中国比是“小巫见大巫”了。从绝对价格看，洛杉矶10000美元/平米，波士顿6000美元/平米，而今天的上海、北京、深圳，已达到了美元/平米。基于这些观察，人们就会问：中国房地产是不是个大泡沫，这个大泡沫会不会崩？
　　最近中央政府极其严厉的房地产调控政策，应该看作是对泡沫的警惕。房子在这两年内价格翻了一番，对于普通意味着什么？我们分三种情况考虑。
　　第一种情况，你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨，但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了美好的花园，建了美好的学校，带来了周边品质的提高，对你才有意义。
　　第二种情况，大部分人有这样的想法，现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着，买房者要以很高的价格接盘，这相当于盘剥后来的购买者。
　　第三种情况，把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨，可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说，加州发现金块，带动了淘金业的发展，随之发展了酒店、餐饮行业，当地房价的上涨就是分享了发现黄金的红利。同理，在现实经济中，房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入。北京人先买了房子，同时办优秀企业，办银行，等更多优秀人才进入北京，这些人把挣来的钱交房租，再买房子。这也相当于分享未来人们的劳动成果。
　　造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况，是不可持续发展的；中国的房地产市场则是第二种、第三种情况都有。从这个角度看，中国房地产市场相比美国房地产市场，是相对健康的。
　　房子盖得太多了吗？
　　房子盖太多，就是泡沫。从2003年到2014年间，中国盖了100亿平方米的房子。跟美国对比，中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。从销售角度来讲，中国最近几年每年约完成11亿平方米，美国大约有2-3亿平方米。
　　所以，若仅从建筑面积和销售面积来看，中国的房地产市场看起来似乎问题很严重。但是结合中国国情来分析，尽管中国房地产规模庞大，但是考虑人均住房面积，再考虑中国快速推进的城市化，也是合理的。很多人被某几个绝对数字所误导甚至被吓到，各种认识不足，造成专家之间的分歧，民众的恐慌，甚至影响决策失据。
　　房子盖在哪里了？
　　理论上讲，越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房价越应该上涨。但现实是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大，存在过剩现象。中国更多房子盖在了不需要盖的地方。
　　考察城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量，发现中国和美国有相似的问题，都是生产率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子却建得越多。中国比美国的问题还会更严重一点。
　　房地产市场是将要破灭的泡沫？
　　中国房地产市场发展的成绩是巨大的，1998年中国人均城镇住房面积15平米，现在是30多平米，大部分人都是受益的，只不过程度不同。这里面的问题是多方面的。
　　结合前述分析，我的核心观点是：中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较，有很多不同点。如果考虑中国经济未来的增长，和合理的土地供给，今天的高房价是可维持的，是基本理性的投资。但前提是，中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平，不能太多。值得警惕的是，如今的高房价依然是危险的，给定中国的特点，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因表现在以下四个方面。
　　第一，从开发商的存货来看，一线城市开发商没存货，北上广深没房子可卖；二线城市存货略有上升，但没那么严重；三、四线城市的存货很多，所以三四线城市房子盖多了，产生泡沫，导致浪费。
　　第二，从住宅空置率来看，家庭调查数据显示，中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平，但这个空置率还是在可控范围内的，并不会导致房市马上崩掉。
　　第三，从需求角度来看，相比较于美国，中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下，高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人，有钱的中国人不愿意买基金、保险产品，更愿意买房子。中国人对房子的需求因素会不断增加房子供给，促使城市再增加土地。
　　第四，从供给角度看，房地产开发商早年杠杆极高，现在政府收紧了给开发商的信贷，杠杆率有所降低。而且要看到，供需决定短期房价，长期房价取决于供给因素，即长期的生产成本。中国房地产的总建筑成本约为元/平方米。小城市里面，净建筑成本占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地成本占三分之二，净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应。
　　现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗？
　　房价涨到今天的样子，这个势头可持续吗？放眼未来20年，现在购买房子作为长期投资，是不是可持续的、合理的投资呢？
　　我认为，房子每年涨3%以上，才是一项合理的投资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速，需要一些前提条件。
　　首先考虑未来人们对房子的需求有多强，其中最主要的因素就是收入增长有多快，第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后，中国城市化率达到70%，房价收入比是10倍，房子每年折旧2%，人均住房面积提升到40平米。
　　我们对一、二、三线城市进行分析，分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例，如果居民收入能增长6%，城市每年新增住房只有1000万平米，那么，房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米，那大家必须更富有，才能有更强的购房动力。所以，再具体以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。
　　中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率，还要把住房供地降到过去5年的一半水平。
　　所以，供给、需求是很简单的道理，第一我们要努力发展经济，提高大家的收入，房价还会节节高；第二供地不能太多，太多就崩盘了。我们的结论是，房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然可以控制土地供给，但机会成本是，我们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。
　　当然，房价还可以更高，因为刚才的决策模型是理性的，但中国人买房，很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低，人们还是对投资房地产。但是，中国能支撑多高的房价呢？
　　只有更多创新才能支撑今天的高房价
　　我对中国房地产是乐观的。但是，如果政府使出很大的力气维持高房价，不是好事。
　　我给出来的政策建议是：
　　国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权利决定土地的使用；
　　改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况；
　　改交易环节的税收为持有环节的税收；
　　大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，减少买房需求；
　　大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；
　　适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。
　　经济发展好了，高房价才能持续；发展不好，持续不了。我们需要促进生产率和全要素生产率的提高，我们的经济需要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，才能支撑我们今天的错误的高房价。
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热门推荐APP专享中国的房地产泡沫为什么还没破灭？|界面新闻 · JMedia 扫一扫下载界面新闻APP作者：张银银
有个问题一直困扰很多国人，我国的房地产泡沫为何就是不破灭？
壹|一二线城市有泡沫，但全国去库存才是主基调
而今，房地产新闻热得不行，每天都占据媒体重要位置。事实上，主要一二线城市房地产的狂热，确实正在手撕我国很多公民的财富，矛盾越来越激化。
但这并非房地产行业的全部。
1、全国性房地产牛市2013年就基本结束，一二线以外地区去库存才是主基调。或许可以简单说，其实，全国性地产泡沫2014年基本就结束了。不说破裂，至少没再吹。确确实实，2014年之后，不少三四线城市，绝大部分县级城市，房价都往下走，直到去年底今年初开始稳定。
在这一过程中，包括直到现在，上述城市，不少楼盘烂尾、缓建，甚至触发民间借贷风波。著名的鄂尔多斯，中国犹太人大本营温州，更早之前，房地产泡沫就崩盘，造成严重金融动荡&&谁怪他们此前太狠。甚至二线靠前的城市成都，2014年以来也发生严重的民间借贷风波，主要肇因就是房地产不景气。
这个观点，在过去多篇文章中，&杠杆游戏&（ID：ZhangYinyin0903）其实已经表达过。很多观察人士也有类似看法，相关部门的数据我就不列举了，反正数据是佐证这一看法的；
2、所以，现在是局部房地产泡沫。很多人关心，这样下去，局部又会重新上升为全局性泡沫吗？
这个问题很有意思。央行货币指标，之前&杠杆游戏&（ID：ZhangYinyin0903）列举过多次，就不举了。媒体的报道是，今年上半年仅银行业就向房地产提供约超过10万亿的资金；接着，国内房企海外发债再次活跃，利率低得惊人；最近的新闻是137家上市房企负债超4万亿，无论企业端还是居民端，杠杆都加得很高。于是，一些观点认为，所谓投资房产犹如刀口舔血。
还有，一二线城市的房价高烧不退，而且地王频出。这样下去，首先泡沫就是坚挺，越吹越大，越来越绑架中国经济，谁敢让它退潮？至于是否再次点燃全国购房热情，从大部分地方的存量看，可能真不大，在《从存有量角度看房价》系列文章中，我有分析过。当然，如果决策者脑子进水，那谁都没办法。
贰|货币从来没有很紧过
该说下目前主要一二线城市的泡沫缘由，和为何高烧不退了。
货币、政策两大因素。货币指标就不列举了。&杠杆游戏&（ID：ZhangYinyin0903）要说的是，回溯2008年金融危机至今，你会发现，哪怕是2010年全国性通胀压力很大时，我们的货币也只能叫适当收紧，那时是不收不行啊。货币无侥幸。
今天&幸运&得多，大部分行业产能过剩，货币怎么放水、利率怎么下降，都无济于事。不仅通胀不来，甚至偶尔有通缩感觉，经济也刺激不动，除了房地产。这就是流动性陷阱，该说法虽然有存疑，但想一想，不是又是什么呢？
而更大的背景是，主要发展中国家崛起过程，几乎都是释放流动性的过程，都会经历通胀、通缩等循环陷阱。2008年金融危机后，主要国家都不愿意太管控自己的货币，放水是主流。美元到处飞，有些国家甚至低到负利率，实话说，我们又能怎么办？大家都这样。
所以，即便是2014年-2015年上半年，很多三四线城市房地产不行了，绝对销售数据也并不低，大面积破产跑路并未发生。一是我们城镇化依旧处于中高速过程，二是资产配置诉求，三是货币从来都很支持。
未来，货币就不支持房地行业吗？
叁|大面积违约暂时不会发生
国泰君安固定收益部研究主管周文渊先生，日前撰文指出，房地产泡沫破裂其中需要一个条件：贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高，而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。
周先生的数据是，我国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。其实截至2016年6月末，人民币房地产贷款总余额应该是23.94万亿元，同比增长24%；上半年增加2.93万亿元，增量占同期各项贷款增量的近四成。此外，个人购房贷款余额应为16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比各项贷款增速高16.6个百分点。
虽然主要一二线城市很多人杠杆确实增加很快，但中国经济毕竟没有到崩溃边缘，就业数据基本良好，失业潮未现。敢加杠杆买房的，还是有自己的办法。而中国人很清楚，房贷砸锅卖铁也要还。目前的局面，和年时的美国还是差别很大。
除了房贷，中国人其他方面负债也不多。那么，主要一二线城市短期没有太多违约压力，减少了一个房地产崩盘因素。
肆|金融机构资产集中于房地产比例，还有上升空间
房地产的多指标背离，地产价格面临调整风险加大。新华社等也出来痛批房地产风险&&确实不假，但我国金融机构房地产贷款余额，占全部信贷比例目前约24%左右。
按照周文渊先生的研究，当初美日房产泡沫破灭阶段约为30-36%。从这个角度说，我们的气球还能适当吹一吹。不过，我们确实一直在吹，而且银行资产配比到房地产的体量和速度增加很快、太明显。
还值得一说的是，我们的近邻日本当初那一轮房地产上涨，从1970年代持续到1990年；而1970年代，日本整体的城市化率已经75%左右。我们才56%左右。所以，我国公民继续贷点款买房，开发商各种渠道融资买地、盖房，这是正常的。不正常的是，主要一二线城市的地价、房价。可是话又说回来，主要发达国家的中心城市，房价也都不便宜。
此外，房地产是我们保增长的主要工具，金融机构主动被动也需要通过房地产保证利润、控制不良率&&贷款给房地产，总比借给煤炭钢铁强多了吧。
综上，房地产泡沫这么久没破裂也就不奇怪。
伍|经济增速适当调低利国利民
最后，&杠杆游戏&（ID：ZhangYinyin0903）想说，这轮主要一二线城市的房地产泡沫，一开始还只是在靠近陆地端的高空钢丝上跳舞，现在走到钢丝中间去了，舞技再高，危险也加更大，进退两难。
也不能把责任完全推给政府，几千万和房地产有关的农民工要就业，钢铁、水泥、各类建材装饰、家电&&好多行业都要吃饭，本身这些行业大部分还产能过剩，要是房地产大面积衰退，这怎么得了。失业潮，这是扛不住的。
但&杠杆游戏&（ID：ZhangYinyin0903）还是坚持那个老观点，即便有千万种理由，也没有必要把主要一二线城市房地产搞到今天这么火，这样做，确实有利于全国去库存，有利于稳增长。可是，即便不这么做，就业数据也没出大问题，把经济增速的目标适当再调低一点点，又有何不可？
如此，不才更有精力和可能腾出手来调结构、去产能过剩，鼓励和培育新经济形态。现在好了，是个人都觉得房地产是最后的抓手，借再多钱也要买房，我的天。
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