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远赴海外置业成热门 做好准备防范风险
　　近年来，中国投资者远赴海外置业投资的人数和金额连年攀升。
　　□ 本刊记者 张萌│文
　　“什么？200万元人民币的花园复式洋房，还自带院子，而且是永久产权？”前不久，北京金领何平(化名)被网上一则帖子吸引，其内容是一名网友晒自己在美国的小洋房装修。何平称，以前也经常听说别人去海外置业投资。但这一次，何平真的有点心动。
　　近年来，中国投资者远赴海外置业投资的人数和金额连年攀升。同时，包括美国、澳大利亚、加拿大、马来西亚等多个国家的楼盘项目也愈发重视以中国人为代表的华人投资者。业内人士指出，虽然投资者前往海外置业有诸多自然资源、旅游资源等优势，但汇率、政策等风险也不容忽视。
　　海外置业梦
　　何平笑称自己是“75后”，在北京从事金融业，属于同龄人中较早富起来的那一小群人。但是，家庭年收入超过60万元的她，仍旧时时刻刻感受到巨大的生活、物价压力。
　　何平告记者，拥有一套有院子的房子一直是自己的梦想，无奈在中国实现这一梦想的成本实在太高了，尤其是在北京这样的一线城市。“北京的别墅都是千万级别的，我们真的承受不了。如果能在美国有一套这样的房子，也算是实现了我儿时的梦想了。哪怕是在一个特别小的小镇呢，哪怕我就老了以后再去住呢？反正是永久产权，平时我可以租出去嘛。实在不行，我就当投资了，保值增值！”
　　根据北京市住建委公布的数据，2011年北京市全年新建普通住房成交均价每平方米13173元。以此估算，200万人民币只能在北京购置一套150平方米左右的普通住宅。
　　一份报告显示，近年来，我国个人境外资产增长迅速，2008年-2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，我国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。分析人士指出，由于中国人对于房产投资的传统偏好，海外置业在海外投资的占比正不断上升。
　　业内人士表示，出现这种局面主要有几个原因，一是中国经济持续增长，中国人的收入水平不断提高，海外置业的需求也越来越大；二是金融危机使欧美国家的房地产市场持续低迷，他们也急需寻找像中国这样的新兴国家的投资者；三是2010年至今的房地产宏观调控政策持续发威，导致中国内地的房地产市场前途仍不明朗，且受限购、限贷等调控政策影响，不少投资者已经无法在中国内地置业投资。
　　门道多多近年来，海外项目扎堆空降中国内地，尤其是北上广深等一线城市的房展会上都少不了“外国友人”的身影。中国投资者的海外购房热情让世界各地的房地产商喜笑颜开，“中国人的购买力实在超乎想像”。
　　何平越来越多地关注起海外置业的相关信息，并在一些论坛上找到“同好者”。于是，各类房展会的海外展台前也出现了越来越多的“何平们”。在研究诸多信息后，何平发现，一旦决定海外置业，无论投资还是自住都有许多门道，包括购置流程、当地政策等。
　　比如，美国、加拿大、新加坡甚至西班牙等欧洲一些国家和地区都出台了相关政策，鼓励海外资本前去投资。美国的一些州政府甚至组团来中国进行项目推介，用信托投资基金的形式吸引中国投资客。新加坡为了鼓励外国居民移民，除了永久地契外，还为购买房产的新移民提供如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多优惠政策。
　　一位外资房地产中介机构人员洪晓告记者，“用购买力平价来核算，在海外购买的房子具有永久产权，这与北京、上海等城市相比要合算得多。像西班牙这样的国家，置业的费用也基本与嘉兴持平。而买到了房产，还能全家拿绿卡，这也成为吸引中国内地投资者海外购房的关键因素。”
　　洪晓说，海外购房如果是投资，需要考虑更多因素。比如2012年伦敦要举办奥运会，不少投资者选择去伦敦“炒房”，但是这种短期投机行为，风险还是比较大。
　　防范风险
　　美国、英国、澳大利亚、马来西亚……何平坦言，看的房子越多，自己的思维也越混乱。业内人士提醒，当前海外的房产项目越来越多，包括纯地产项目、投资、留学、移民项目等，所以“何平们”必须准确判断自己的需求，海外置业需谨慎。
　　一份由搜房海外置业网发布的置业调查显示，在“海外购置地产，您最担心的问题”的选择上，购房者海外置业最担心的问题是资金安全问题，占比为28.4%；其次是税费问题，占比25.5%；房屋管理难的问题位居第三，占比22.5%，最后是房屋是否可自由转让，占比20.6%。
　　北京四季房展国际业务总监魏克非表示，海外置业需规避风险，投资者需多注意国外的购房政策。他认为，目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为，往往和家庭的长期规划相关，如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等。
　　魏克非提醒，海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。第一，政治风险，即国家之间的关系可能会影响海外置业；第二，政策风险，即各国的购房政策在不断变化，因此要了解当地住宅市场的政策和供求关系。另外，不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者有特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%才允许境外人士购房；第三，市场风险，即项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素；第四，人民币汇率风险，即人民币在未来几年还有升值空间，海外投资必须考虑汇率风险。随着国内通货膨胀加剧、房产限购等客观因素愈演愈烈，持有大量资金的投资者们在越来越严苛的环境中想要找到一条稳妥的增值，甚至仅仅是保值的方法变得越来越难。于此同时，国外经济的低迷也渴望引入新的资金源，海外置业无疑成为一种双赢的投资模式而受热捧。不过，尽管海外置业带来的利益令人心动，但其中隐藏的风险，也不得不防。
海外置业日渐兴盛 展馆面积不断扩容
&&&&对于中国人海外置业的能力，胡润在今年6月发布的旅游市场白皮书中指出，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%；而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。
而福布斯杂志对中国人海外投资的调查中显示，中国净资产超过1000万元的财富人群里，超过74.7%的人表示，将会在海外选择购买房产。另据高力国际统计，仅2010年中国内地投资者在海外购买的房产就在4000套以上，涉及资金高达20亿美元。
&&&&当前国内楼市调控政策有放松之象，部分投资资金也开始活跃。网易财经注意到，近期海外房产推介越发频繁。日前从至尚国际获悉，今年下半年这家海外公司将在全国一线城市每个月举行加拿大房产推介会，每次将推出30多套的海外房产，从公寓到别墅类型不等。该公司总监吴铠彤表示，这些房产主要针对国内高端客户，当前仅拿出部分房产作为展示。最低的价格折合人民币250多万，而最贵的则可高达1200万加元的别墅等。
房展会海外馆“越做越大”
为何成热门？海外置业的三大动机
动机一：出国留学
动机二：海外移民
动机三：置业投资
近一两年内，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，另一方面，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，对投资者具有很大的吸引力。目前从海外置业的具体从其购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。
国内楼市不景气 高房价+限购推进海外投资
美国房价低廉 海外投资者赴美抢购
　　美国有线电视新闻网(CNN)6月12日报道：由于美国房价相对低廉，去年，海外投资者前往美国购买房产数量上升24%。去年3月至今年3月间，海外投资者购买美国住房总价值达824亿美元，同比增加664亿美元。
卖国内一套婚房换三套澳洲别墅
　　卖掉国内的唯一住房，去澳洲买了3套房，而且全部为投资，陈海生的投资方式，让很多人难以想象。“用200万元人民币的房子，换回了近200万澳币的房子，这笔投资还是划算的。”
&&& 陈海生说，自己一家三口现在还和岳母住在一起，但迟早还是会在上海重新买房：“这3套别墅我就是打算纯投资，根本没计划以后去澳洲居住。”
限购致国内市场冷清 国人兴起海外置业
　　业内认为，限购等房地产政策使国内房地产市场形势不乐观，致使中国房产投资客将眼光放远全球，开发商和代理商也发现了商机，从而兴起了海外购房热。
&&& 国内的限购政策让海外楼盘蜂拥前来吸收这大量闲置资金，这从今年的春季房展会上能一目了然地看出来，外国项目的数量超过了本地和外地的总和。海外置业已经成为一个流行趋势。
海外置业尤需谨慎 关键问题需"拎清"
虽说海外置业一定是有利益才会有投资，但因为国情不同，随随便便出手然后跌了大跟头的人可是大有人在。业内人士提醒海外置业者，要特别注意开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度以及当地文化背景等各方面因素。在购房过程中，由于普通购房者对投资地的贷款政策很难吃透，因此最好聘请专业的中介机构和律师来增强交易的安全性。
规避风险 海外置业需考虑六大因素
1.土地所有权
&&& 海外房产多数具有永久性产权，且无使用期限。因此，投资海外房产时，房产的质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。
2.房价走势
　　在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。
3.汇率风险
　　这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。
4.购房政策
&&& 各国的购房政策不尽相同，房价和土地价格也有很大差别，比如在美国买房要交房产税，在澳大利亚买房一旦增值还要交个人所得税。并且，不是所有国家的物业产权都是永久性的。
5.管理费用
　　许多国家在房产管理方面有严格的规定，比如澳大利亚墨尔本市规定，自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理，或超时由市政部门代劳，但涉及费用的支付及时性会影响到个人信用记录。
　　投资者须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解，仔细权衡税费成本是否可以承受。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税和增值税等。
海外置业实例：纽约买房须知
纽约的房屋类别：
纽约的房屋主要分为公寓(Condo)、城市别墅(Townhouse)、别墅(House)三种，不同的房屋类别，其价格、用途、可使用的权限范围、以及持有成本等也都各不相同。
公寓：外观为楼房，有物业管理处统一管理，需交物业费。业主可任意买卖出租，并拥有公寓所有权。此类房源仅占纽约楼市20%，多用于投资，价格较高。
城市别墅：独栋楼房，但与旁边的楼房相连。业主拥有土地和楼房所有权，并可申请改建等。个别别墅有多个公寓单位，可用于出租，或改建、加建、商用等。
别墅：独立小洋房，业主拥有土地使用权，带前后花园。业主可申请改建房屋，多位于城郊或郊外。纽约的别墅都在曼哈顿外围，如长岛、新泽西等。
纽约购房流程、费用及贷款程序
纽约购房程序
　　-看房，选房。
-出价，协商价格到价格确定1-5天。
-签署购房合同，交付定金1-3周。
-申请贷款，贷款公司估价，贷款批准2-9周。
-提交公寓申请文件包3-6周。
-准备过户1-2周。
-过户前检验房屋，到律师楼交房3-5小时。
注：一般从出价到交房需60-120天（一次性付款约30-45天）。牵涉到相关专业人士包括：房地产经纪人，房地产律师，房屋贷款专业人员。
纽约房屋过户费用
　　-律师费：$+。
-豪宅税：1%，仅限于$100万以上的房屋。
-搬入大厦押金（可退）：$500+。
-大厦调查费：$250+。
注：若购买新房，纽约市和纽约州的交易税由买方支付 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
-纽约市交易税：房价$50万以下为1%，$50万以上为1.425%。
-纽约市交易税：$4每$1000，以购房价计算。
-贷款费用（外国人最高可贷款70%）：
&银行点数：0-3%的贷款金额，部分银行收取。
&申请费：$500，包含信用调查等。
&银行律师费：$750+。
&预收房地产税：$2-6个月。
&物业估价费：$300。
&贷款登记费：$150+，视银行而定。
&短期银行利息：不超过一个月。
&贷款谁：贷款金额$50万以下1.8%，$50万以上1.925%。
&产权调查、产权保险和产权登记费：约为房价的0.5%。
&其他杂费（房屋保险，预收物业费等）。
纽约贷款程序及所需材料
　　-程序：
寻找贷款公司/银行，比较每家公司的费用。
提供家庭收入和财政状况，让贷款公司/银行出具贷款批准信。
签订购房合同后，提交所有个人资料，并填写贷款申请表。
贷款银行对物业进行估价。
拿到贷款执行信，并锁定贷款利率。
-所需材料：
购房合同；身份证复印件；收入证明；财产证明；工作证明。
注：贷款过程中要经常与律师及贷款专员沟通，确保贷款顺利进行，并按期过户。&&&&&&
编辑：叶清& 实习生：施焱雯
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