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&想用公积金贷款买房 千万不能触碰的6大雷区
想用公积金贷款买房 千万不能触碰的6大雷区
来源：腾讯房产 &&发布时间：
住房公积金是很多人都不陌生的名词，你面试时HR所提到的“五险一金”中的“一金”指的就是住房公积金。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。住房公积金是购房者买房时较好的助力，用公积金贷款买房会让你享受各种便利条件。例如公积金贷款比商业贷款的利率低，也更省钱，除此之外，公积金贷款还具有还款方式灵活，贷款成数高，首付压力小，贷款年限长，月还款金额小等优势。当然这样一个买房省钱又省力的购房方式也不是人人都可以享受的，有过这几种行为的人是很难办理公积金贷款的。一、信用卡透支6个月未还爱用信用卡消费的人要注意了，不管你是因为没钱还信用卡，逾期拖了半年以上，或是有长期不用的信用卡产生了年费、卡费未还造成了逾期半年以上，不管是什么情况，只要个人征信中有这样逾期未还记录的，你就无法申请公积金贷款。二、贷款逾期24期以上如果贷款申请人早前有使用过个人贷款，且有过一笔贷款长达24期贷款未还的记录，那么也是不可能申请到公积金贷款的。都说“有借有还，再借不难”，那么欠债不还的人，不管换成哪个贷款平台，都不会把钱借给你的。三、当前使用的信用卡和贷款有逾期不还的上面这两种欠债不还的情况，基本上已经是属于呆账了，且如果不还款的话会一直存在在当事人的个人征信中。有呆账在，公积金贷款就没戏。但是，这并不是说逾期没有成为呆账就有可能申请到公积金贷款，因为如果你当前使用的信用卡或者是个人贷款也产生过逾期，那你也是不大可能拿得到公积金贷款的。四、有2年以上延期还款记录虽然说有逾期一定申请不到公积金贷款。但也并不是说没有逾期就一定能申请到公积金贷款。为什么这么说呢?因为，如果你因经济困难而还不上贷款并向银行申请了延期、展期，或者是以资低债等业务，公积金管理*会认定你没有还款能力而不愿意将公积金贷款放发给你的。五、有过骗提、骗贷行为有一些黑平台是专门为征信不良用户服务的，他们会通过收取高额的服务费来为征信不良用户包装个人信息，以帮助他们能获得公积金贷款。但是，公积金贷款的审核是相当严格的，一旦这种造假被发现并记录在案，将会在几年内不能再申请公积金贷款。六、使用担保贷款时由担保人代还过债务的被银行要求提供贷款担保方的贷款人，有可能是因为他的信贷风险较高。而如果本来就因为信贷风险高需要提供担保人了，那还不按时还款，并让该还的债务落到担保人的身上。那说明，这个人的信用度基本上已经呈负姿态了。这样，公积金管理*又为什么要钱把借给你呢？当然，想申请公积金贷款买房的购房者不用太过担心，只要不触犯上述几个雷区，公积金贷款的申请还是相对简单的，你*需要关注的还是如何选到自己满意的好房子。*就给大家推荐几个优质的改善住宅，供大家置业参考。
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首次使用公积金，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例最低为房屋总价的20%。购买建筑面积大于90平米的，最低首付为30%以上。
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擅长：暂未定制
用公积金贷款买房子的话利率能低点，但是银行还是要参考你的收入情况，一般月供不能超过收入的一半，超过一半的话银行会考虑增加共同还款人。首付30%也行，就看你的收入和月供符合银行的要求，符合要求的话银行会给你贷款的。
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小学三年级, 积分 936, 距离下一级还需 164 积分
本帖最后由 剁主 于
15:17 编辑
贷款买房一直都是一个备受争议的话题，贷款买房到底利大于弊还是弊大于利呢?
我觉得贷款买房的好处一共有四点：一是投入少收获大，是相对于全款买房首付款少，只要付了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了；二是利率低，用银行的钱去投资省钱；三是贷款买房风险小有保障（银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格，保证房子的安全性）；四是通货膨胀钱在贬值（攒钱速度比不上房价上涨速度）。
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17:06 上传
一、选择贷款买房，应该注意哪些问题？（主要针对首套房）
1、申请贷款额度要量力而行贷款人应该根据自身的经济实力以及目前的还款能力做一个综合判断。同时对自己未来收入之类做出一定的预测。
2、办按揭要选择好贷款银行若对于借款人来说，是选择二手房或者现房，则可以自行选择贷款银行。选择贷款银行时，若其银行的服务品种明晰化，越多越细则为好，因为将会获得更多丰富的服务与产品组合，也将得到更多的个人金融服务。对于普通市民来说，无疑拥有更多选择权。
近一段时间首套房贷款利率上调，有的银行甚至不给贷款，接下来我梳理了天津提供按揭贷款的15家银行，他们的首套房利率如下：天津首套房公积金基准利率是<font color="#ff%，中德银行、农业银行、北京银行、天津银行、中国银行、浦发银行、招商银行、工商银行基准利率均是4.9%；华夏银行、光大银行、交通银行、建设银行基准利率均是5.15%；中信银行基准利率是6.37%；兴业银行基准利率是49%。，不过兴业的首付比例是一成起，其余均是三成起。3、要选定最合适自己的还款方式目前而言，还款方式主要分为两种，一种是等额本金还款方式，一种是等额还款方式。对于等额还款方式来说，借款人可以精确掌握每月还款额度，对家庭收支予以计划。对于等额本金还款方式来说，适合那种还款能力非常强，并期望可以经过迅速还款而减少利息的人群。
4、向银行提供资料要真实　　个人信息要尽可能的提供具体，且真实，譬如真实的个人职业，个人职务，个人收录等证明。若你的这些没有达到一定的条件，没有足够的还款能力，且夸大自己的收入水平，则很容易发生违约现象。一经发现虚假证明，则会降低自身的信用度，影响以后的贷款申请。
5、每月要按时还款避免罚息每月务必按时还款，提前查看还款账户上是否有钱，以免被银行罚息，影响个人征信。
6、提前还贷注意违约金申请提前还贷，有银行会收取一定比例的违约金，有的对还贷时间有要求。提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，最好事先咨询一下贷款银行。
温馨提示：以下六类人不适合提前还贷
1、申请公积金贷款的人2、已享受7-8.5折贷款利率优惠的人3、等额本息还款期限已过一半的人4、等额本金还款期限已过1/3的人5、手里没有富余资金的人6、有更好投资渠道的人
二、贷款月供究竟多少才合适？
刚需族买房申请了大额的贷款，却因为每月高额的房贷，造成家庭经济压力大，处处捉襟见肘！贷款买房月供多少最合适？在申请贷款前一定要计算好，否则会影响生活品质！还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。
房贷还贷能力系数计算：例：系数是0.4的话，月收入为8000元，您每月可以还款3200元。系数是0.5的话，月收入8000元，您每月可以还款4000元。
个人的还贷能力系数和个人的月收入、工作性质、家庭财产以及征信情况都有一定的关系。个人收入越高、工作越稳定、家庭整体财产越多、征信情况越良好。那么他的还贷能力系数就会越大。反之则会越小。
商业贷款还贷能力系数是多少？商业贷款一般是0.5，假如你和妻子的月收入是1万月，那么你月还款能力是5000，你可以贷到每月还款5000元的贷款。
公积金贷款还贷能力系数是多少？公积金还贷能力系数是按不同借款期限来确定的，十年以内(含十年)为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。
公积金还贷能力系数不同城市有不同的规定，天津还贷能力系数十年以内(含十年)为35％，十至二十年(含二十年)为40％，二十年至三十年为45％。大连还贷能力系数0.35，昆明和上海还款能力系数0.4。
三、除了清楚每月还款额度，还需要知道一下这三方面的偿还能力1、计算首付能力计算自己的首付能力时，一定要加上房屋的装修费用，因为你不可能住在毛坯房子里。
2、计算月供能力如果你是贷款购房，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，最好预留出一年的按揭款。
3、计算养房能力养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费，如果你购买的房子距离上班地点很远，你还要考虑到交通费用。因此，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，如果每月还款不能满足你需要的贷款总金额，您可以适当延长贷款期限，这样可以避免因房贷产生过重的经济负担！
过来人的买房建议：
1、初次购房尽力买大:初次购房者年龄大多在20一30岁，受限于经济情况，倾向选择小户型，很快，你会感觉不够用:来人过夜不便，东西没地方放，打算要孩子一换个大的，但发现置换的成本变得很高。
2、如买小户型:不要买小复式和开间:小复式层高低，采光通风差.开间则没有功能区分:
3、买新不买老:老楼盘大多没有电梯或电梯破旧，小区没有规划停车位.火灾逃生通道缺乏，隔音差，楼道维护差:户型侧重卧室，轻视客厅、厨房和卫生间；4、尽量选高层:低楼层的观景、安全、隐私、排水(会反味)等都不如高楼层:交同样的物业费还不能用电梯。
希望对准备买房的jms有用哦~
BELLE83 ￥
小学三年级, 积分 936, 距离下一级还需 164 积分
题外话说一下天津买房的限购政策：
㈠.天津本市户口（包括集体户口）
　　每人限购1套房子
　　夫妻限购2套房子
　　1人带孩子限购2套房子
　　购买首套房子，首付3成，贷款基准利率4.9%
　　购买第二套房子，首付6成，贷款基准利率上浮10%。
　　贷款从办理到放款一般1-2个月。
　　上面说的是商业贷款，是现在买房的主流贷款方式。关于公积金贷款，需要排号，一般要等将近1年，一般卖房房主不能接受。如果一定要公积金贷款，那么就提前排号，等快到号了再选房子，公积金贷款利率3.25%。
　　方式1:近3年在天津有2年连续社保。
　　例:有一个人在天津工作，现在是2017年8月，
　　三年前2014年8月开始在天津工作，并缴纳社保，社保时间是2014年8月到2016年8月，之后1年没有缴纳保险，这种情况是可以在天津买房的，如果再过1个月，就买不了了。关键点是从现在算起，过来的三年中有2年社保，还必须是连续的。缴纳一年社保停2个月再缴纳一年社保，是不符合条件的。
　　具有以上条件的外地人在天津可以购买1套房，首付4成，贷款基准利率4.9%。外地公积金不能用于天津买房。
　　方式2:不符合以上条件的外地人
　　想在天津买房，就用积分落户，或选择商住两用的房子。
BELLE83 ￥
小学三年级, 积分 936, 距离下一级还需 164 积分
㈢.上面说的是私产房，公产房，企业产房。
　　这3种都是70年产权。 私产房，可以贷款。公产房可以买成私产，然后可以贷款，注意这时私产没过2年有比较高的增值税，增值税5-6%。企业产一般是不能买成私产的。所以一般买公产房企业产房一般不贷款，一次性付款。
　　另外商住两用的房子，指的是底商，写字楼，公寓，这些房子是不限购的，本市人外地人都可以买，但这种房子一般是商水商电，生活成本比较高，且产权年限在40-50年。
㈣.下面说一下买卖房子的税率。
　　1.私产房90平米以下，过两年，主要缴纳，契税1%，个税1%，（过五年唯一住房免）土地税1，（土地出让的免）
　　2.私产房90平米以上，过两年，主要缴纳，契税1.5%（有1套），契税2%（有2套）个税1%，（过五年唯一住房免）土地税1，（土地出让的免）
　　3.两年以下的房子，另加增值税5-6%。
BELLE681 ￥
大学二年级, 积分 6492, 距离下一级还需 508 积分
四说的对，永远攒不够啊……
三分天注定，七分靠打拼，剩下90分靠长相?
BELLE10 ￥
幼儿园中班, 积分 280, 距离下一级还需 70 积分
太全面了&&谢谢楼主
BELLE309 ￥
初中二年级, 积分 2126, 距离下一级还需 274 积分
楼主，我想问一下，是不是房本上使用类型写的出让，再买卖的话，就不用交1个点的土地出让金了？
新来的小朋友, 积分 2, 距离下一级还需 48 积分
厉害！强~~~~没的说了！
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下龙蛋的小媳妇贷款买房竟不能用公积金？不为人知的七大潜规则_公积金贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
贷款买房竟不能用公积金？不为人知的七大潜规则
　　最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款利息较高的，这是为什么呢？最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部置业顾问帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢？其实，有很多潜规则。
　　一、贷款利率高者得房贷
　　即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在&无期限&地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。
　　二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷
　　银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。
　　三、不同楼盘利率差别化
　　贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
　　四、当心空白合同
　　空白合同已经是银行近年来形成的行业&潜规则&，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的&同贷书&，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
　　五、公积金贷款受歧视
　　公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：
　　1、开发商资质问题楼盘能否使用取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
　　2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
　　3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
　　4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有&任务指标&。因为&压力&和&动力&的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
　　六、银行&嫌弃&组合贷款
　　办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
　　七、房贷提前还款要交&罚金&
　　提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法&回本&顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。
　　在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
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