面对国家宏观调控，房地产企业如何应对
面对国家宏观调控，房地产企业如何应对
作者：黄文　　上传时间： 0:0
　　自2002年我国房地产市场行情进入牛市以来，尽管政府连年出台各种政策进行调控，但多年来房地产市场不但没有降温，反而呈较快的发展态势，各地房价年年屡创新高，一定程度上偏离了调控的目标，一度成为关注的焦点。直至去年6月，全国房价才在政府的各种政策的协同作用下出现拐点，房地产牛市行情终告结束。随着国家宏观调控政策作用的进一步显现，全国绝大部份地区房价都出现了不同程度的回调，尽管全国各地房地产市场环境各有不同，房地产开发商的实力也各有差异，但面对当前疲软的市场行情，房地产开发企业应如何应对？“、”在目前宏观调控的政策下，房地产企业将怎样发展？“，本文拟就国家宏观调控对房地产企业的影响和房地产企业如何应对目前的困境谈一点粗浅的看法。
　　一、宏观调控对房地产企业的影响
　　多年来，国家针对房地产领域存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，旨在抑制房价过快的上涨，但是国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期，全国房地产价格的上涨幅度远远高于其他各类物价指数的涨幅， 且屡创新高。其中不少城市的房价已远远超出了住房户的实际购买能力，成了炒房客手上的筹码，经过几年的轮番上涨之后，房价已是高处不胜寒，如果任其发展，当出现有价无市的行情时，它将会危及运营安全和国民经济的发展。
　　为此房价调控一度成为政府、百姓关注的热点。从去年下半年开始，国家对房地产业继续实施宏观调控，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，而今年国家又采取从紧的货币政策。而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。据媒体报道，深圳、北京等一线大中城市部份房价虚高的楼盘已出现大幅跳水，最高降幅30%以上，其它二线城市也相继出现了不同程度的下调，三线的县市由于受成本上涨拉动，房价大都仍存在一定程度的上涨，但其涨幅已明显放缓 .国家宏观调控政策对房地产企业的影响主要有：
　　（一） 国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷
　　自去年6月以来，房价首先从一线大城市开始降价，逐渐向中小城市蔓延，经过近一年的调整，在房价下降的同时伴随着成交量的萎缩，导致房地产市场持续低迷。但因房地产前期土地储备较多和房地产建设周期较长的原因，全国房产供应量较前年反而略有增长。在中国人买涨不买落的购物心态下，造成了房地产市场连续半年来的持续低迷，从而导致了大量房地产开发企业不同程度的出现财务困难，许多企业为了加快资金周转，被迫采取降价或优惠促销等销售措施，以期扩大销售，加快资金回笼，增加现金流，借以走出困境。但相对于前些年的热销，今年的房地产市场确实有点疲软，房地产企业的日子已是大不如前。
　　（二）随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限
　　2006年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常委会议，研究促进房地产业健康发展措施。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内称“国六条”。紧接着建设部等九部门出台了进一步落实“国六条”的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》明确要求各地方政府在2006年年底前，必须安排一定规模的廉租住房开工建设，同时要求各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。
　　随着《意见》的贯彻落实，房地产市场将逐步由单一的商品供应方式向多渠道住房供应体系转变，将形成商品房、限价房、政府保障性住房（廉租房和经济适用房）同时面市的局面。另外因受政策引导，普通居民的购房置业观念也将发生深刻改变，商品房所承载的功能也将随之改变。2008年房地产市场将会产生多极分化，商品房价格将更多受制于产品属性、市场供求关系和政府行为的影响，商品房价格将很难再呈现单边上扬的态势，有的地方可能还将会略有下降。
　　（ 三）、国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰。
　　目前国家宏观紧缩银根的政策将对整个房地产业的发展产生重大影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰；实力稍雄厚的，在资金供给上虽能勉强维持，但也是捉襟见肘，举步维艰。
　　二、 房地产企业如何应对
　　面对当前的宏观调控，中国的房地产开发企业正面临一个重要的关头，既是发展的机遇也是生存的挑战。从表面看国家这些年似一直在打压房地产，但我们应该清醒的认识到，国家历次进行宏观调控的目的其实是为了房地产行业能够持续、健康、稳定的发展。房地产作为一个支柱产业，健康作为它的立足之本，行业、市场必须规范。去年政府针对房地产业出台的一系列宏观调控政策，短期内可能会给房地产业的发展带来一定负面影响，但从我国经济中长期发展的眼光来看，这次宏观调控并不会从根本上影响到经济的强劲增长，全国房地产业发展中长期向好的格局也不会因此出现大的变化。宏观调控政策要求房地产业必须适度降低速度，有节奏地释放需求，进而持续健康的发展，为此房地产企业必须正确面对当前的形势，积极应对谋求发展。
　　一、根据资金供应状况，适度调整发展战略。
　　由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
　　开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
　　二、慎重选择开发项目，注意控制风险。
　　房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
　　三、采取适当销售策略，加快房款回收，解企业燃眉之急。
　　今年的房地产行情，相对前几年确实有点不妙，一方面工资、材料普遍上涨，拉动了房产开发成本的大幅上涨；另一方面由于人们对国家宏观调控房价下降的预期和一些城市由于房价受炒作虚高价格回落的影响，今年房子的销售已再没有了往日的火爆，至于象以前那样半夜排队买房的现象更是难得一见，有的销售部甚至于到了门前冷落车马稀的地步。许多企业尽管采取了各种各样的优惠或促销措施，但买者依然稀少，究其原因一是炒房客退出炒作，二是人们的购买欲望降低，三是购房者观望情绪浓厚。由于各地情况各异，需求、价格等相差悬殊，所以要采取何种销售策略不能一概而论，但可以肯定的是面对国家宏观调控的新形势，房地产开发企业，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，解企业资金之急。
　　四、开发适销对路产品，规避市场风险。
　　我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
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如今在中国最火、最流行的、大家最想要的莫过于一套属于自己的漂亮房子，近十年来，房地产从一个不起眼的行业成为如今中国的支柱性产业，里面很大一部分“功劳”是我们自己，当高房价来临的时候，大家都在骂开发商，指责政府的不作为，却不知道高房价很大一部分是我们自己造成的，房子本来就是一消费品，有钱有自己喜欢的，自己愿意买也无可厚非，但是当所有人没钱然而又要借钱贷款举全家几十年的努力去买房子，整个社会都成了“病态”的时候，你也跟风去买，你也成了“病态”社会的一份子。我觉得房子嘛，有钱的买别墅，没钱的住小点，再者低收入的也可以回家买，没必要和有钱的人在同一个地方同一个城市抢，何必呢！你钱没他多，又要和他抢，抢不过他吧还骂他，说他是黑色收入，说政府的价格没管好，说开发商的价格高，其实说来说去，是你自己没钱罢了！！！怪来怪去只能怪你爸不是李刚....哎，可怜的人哦，下辈子你一定要李刚做你爸。
&&&&&&&&很多时候，事情都是有因果的，我觉得吧政府不该打压商品房价格，这个观点我和任志强是相同的，既然是商品房，那自然就是价高者得之，你有要打压价格，又想买的好，怎么可能呢，你愿意，人家开发商可不愿意，再说盖房子的钱时从银行贷款的，地是借政府的，你要是把房子价格打压下去了，哪人家银行的贷款怎么还？人家政府的地钱没给怎么办？不可能叫开发商去坐牢吧，就算坐牢又怎么样，政府的钱、银行的贷款都废了，再说银行都是政府的，政府会傻到这个程度嘛，所以国家一味打压房价是骗人的，因为他知道打压房价的后果很严重....再说他是为什么要打压房价呢，再说国家的正式文件好像没有说过打压房地产价格和房地产行业吧，我看到的都是“遏制房价上涨过快”，没说要把价格打压下去，就算说了打压价格，也是说调整到正常的价格。正常的价格？什么是正常的价格？？政府说了算，所以打压价格是没有结尾的戏，耍大家呢！！！
打压房地产价格其实是政府的“懒政”思维罢了，为什么这么说呢，你看，小小的打压了价格，大家都很高兴了，觉得房子可以买了，价格政府调控了，调控到“基本满意”，而房地产商不会因为小小的价格而伤筋动骨，房子也买了，钱只是少赚的了部分，政府以后再补贴给他们。这样一来，人民大众和地产商都俩全齐美了！！我觉得政府该做的应该是健全保障房制度，建设大量的保障房供给给大家，良好的制度加上充足的保障房才是政府该做的，一味的调控是脱离了自己的“本职工作”。按揭买房本来就是个政府的错误，没钱了买什么房子，你政府银行大量贷款给人家买，人家买多了你又不愿意，你就是赚贷款的钱，按道理说你贷款越多就赚的越多了，可是又限制人家买房的套数，这种做法很可笑。你要是觉得大众没房子住，你就该多建设质量好价格廉的保障房。
从国人的家庭观念来讲，房子是很必要的，其实一定程度上讲，房子就是家。但是某种程度来讲，我们还是被ZF骗了，因为大家都制度，房子是有期限的，一般的房子都是70年的产权，也就是说，你花大把的钱，某种意义上讲，你是租了个房子，运气好的话，租期为70年，运气不好的话，你连70年都住不了，遇上强拆血拆或者土地重新规划的时候，你有得找个新的地方再租个70年的房子。其实你什么也没有，自己安慰自己有个新家。何必呢，花大把的钱租个70年的房子，值得吗？还不如租个好点房子，每月交一次租金，想什么什么换就什么时候换，住的不舒服就换，多惬意！这样一来，整个世界都是你的“家”。
&&&&&&&&&&&哎，看穿了，打压房价不过是一场戏，我们都是配角罢了，你想他为什么打压房价？政府从来都不说为什么打压房价，也不说打压房价的目的，也不说打压房价到个什么合理的水平？打压的结果刚才讲了，打压后银行贷款少，之前的贷款买房没人要没人接手，利润减少，呆账坏账大量涌现，这样的现状出现，银行不倒闭才怪，所以他得找个长久玩这个游戏的方法。种种疑问难以释怀，于是得出了答案，打压房价是给给大家找个合理的借口，让大家更好的去买房，也就是说，让房价回归到很多人能用一生的血汗钱加上20年的贷款买的起的一个商品，同时让那些不要脸的媒体及“砖家”整天喊没房子了去蛊惑大家，诱导大家，让更多的人去消费，这样一来，银行（国家）贷款更多，它的利益才得以长久的维持，要是房价涨到了大家可望而不可及的地步，普通大众还有谁去消费呢，到那个时候，房子就是完完全全的富人游戏，我们这些工薪阶层甚至中产阶级都不足有进入这场游戏，那么银行的利益谁来保证，国家的钱怎么来？？？真正被忽悠的是我们这些可怜的大众了！！！所以打压房价是让房价回归到普通大众都可以用一生的心血买的商品，让银行有赚不完的钱。
我个人不反对买房，同时我反对打压商品房的价格，因为既然房子是商品，价格就该由市场供需决定，你觉得大众没地方住，你可以做大量的保障房，你做不到就不要怪商品房，是你自己的能力有限。商品的存在自由它存在的价值和理由。同时要正确的引导大家买房，我看到很多人挤破头要在一线大城市买房子，我认为这个东西是量力而行的，你没那个资本就别往哪里钻，你有钱你住上海北京的别墅没人说你指责你，你没钱买房子，自己不去努力，还怪房价高？这个不是很可笑嘛！你可以去住保障房，保障房价格好。别跟我说保障房有限，数量不够，那是政府的事情，我们既然是开放式的经济社会，你就没必要开发商来开发房子给你做善事，毕竟无论谁开的公司都是要赚钱的，你要是开房地产公司你愿意一分钱不赚给社会做一辈子的好事嘛！！！如果你愿意，我很高兴，因为你的觉悟比我高，同时我也要感谢你为人民做了好事！！！希望你开发房子的时候也给我做点善事，我也需要一套漂亮的房子.
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　【摘要】近年来，我国经济一直呈现出高速发展态势，即便在国际金融危机爆发的08年，我国的GDP仍然保持8%的高速增长。其中房地产行业从2003年起伴随着宏观经济的走势而逐渐升温，在前几年更是达到了一个顶峰。房地产市场的过热似乎是国家经济发展的必经阶段，因此，对其背后各项原因的分析以及该市场未来的走势探究有着重要的意义。 　　【关键词】房地产，发展趋势 　　房地产市场的因素分析，最直接有效的办法是考察房地产市场价格的影响因素。虽然房价高低不一定能代表市场运行情况的好坏，但是房价直接敏感地反应了房地产市场的波动。因此考察房价的变动因素是近年众多学者研究房地产市场兴衰的行之有效的方法。 　　一、影响房价的几个因素 　　（一）政策方面：国家近年一直加强对房地产市场的监管，政府的调控作用在这一产业中所起的作用越来越重要。政府调控手段主要有两条，一是通过货币政策调控，二是通过出台房地产的相关行业政策。 　　首先，货币政策主要通过影响开发商以及购房者的资金量，间接影响房地产供给和需求数量。有学者认为我国房产开发企业融资渠道单一，会受制于国家的货币调控政策。但目前的情况是，地方政府和开发商以及银行，原本应是三个相互博弈的利益团体，却有利益趋同的倾向。使得开发商能以较少的资本，运营庞大的资产。房地产商也并不太担心资金链会断裂，企业会破产。因为房地产市场的动荡会引起大规模的连锁反应，首当其冲的就是银行。 　　其次，出台房地产行业的相关政策。例如反囤地政策一出炉便被各大媒体争相报道。但类似政策的出台和推行，阻力是十分巨大的。例如备受关注的房产税改革，就一直在逐步试点，逐渐摸索中。直到近期，国务院出台了二手房交易收取所得税的新规，各地纷纷出现抢在新规实施前的一波二手房过户的的热潮。由此可见，国家对楼市的干预是能够立竿见影的，只是需要在强硬度与有效性间谋求一个平衡点。 　　（二）国际形势：如今世界各国逐渐走出了08年金融危机的影响，海外热钱有回流的趋势。外资投机性强，可能发生大进大出的现象。房地产行业虽然属于第三产业，但是它与金融业密不可分。投机性的热钱对金融危机会起到推波助澜的作用，若疏于引导和监管，很容易增大房地产市场的泡沫。 　　（三）行业规律：房地产市场有许多特有的特征，如需求主导，资金密集型，成本难以定价等等。 　　需求有效的市场中，决定价格的主导者是需求而不是供给。随着我国城市化进程加速，居民对住房的需求成为一种巨大的刚性需求。这种旺盛的需求使得房价连续几年攀升，购房成为国民投资、资产保值增值等的首选。甚至出现了炒房团体，更使房价一发不可收。 　　资金密集型说明房地产行业与金融的关系密切。房市的动荡直接影响金融市场的稳定。并且房地产行业链中，上下关联的行业众多。使得房价不仅是居民敏感的指标，更是国家经济敏感的风向标。因此，房价的稳定是国家经济调控首要的目标，决定了房价不会大幅下跌。 　　成本难以定价主要是因房地产行业最重要的资源是土地，但土地作为一种特殊的稀缺资源，虽然可以流动，但其价格难以反映其价值。且其定价权往往掌握在政府手里，房地产开发成本中与政府有关的一系列费用根本没有办法由市场来定价。因此其成本难以审计，决定了无法实行直接有效的价格管制。 　　二、房地产行业的前景分析 　　（一）目前的行业形势分析。首先是购房需求方面。经过07年疯狂的购房浪潮之后，以投机和投资为目的的购房需求有所透支，但是以自住为目的的购房需求仍是很旺盛。大多数购房者只是因房价过高而暂时对楼市持观望态度。全国部分城市在12年底已经出现了楼市回暖的苗头。可见房价稍有所降，潜在购买力便转化成购买力，又会促使房价反弹。其次是购买能力方面。2005年以来资本市场发生的翻天覆地的变化以及2007年以来显著的通货膨胀使得我国两级分化现象越来越明显。这使得中高端的商品房购买力有增无减，但是普通的商品房却使居民难以负担。再次是供应商方面。商品房空置量上升，加之土地价格的上涨，一次购置土地的金额几乎要耗用企业一年的营业收入。使房地产企业的资金短缺。不利于企业资本运作。 　　（二）未来的行业趋势预测 　　我国房地产市场要向品牌化发展：其一、我国房地产市场的特点决定了该行业需要企业有很强的资金运作、抵御风险的能力，小型的房地产企业难以生存和发展。其二、近几年购房中遇到的纠纷层出不穷，房屋质量参差不齐，购房者愿意为购买大公司有保障的楼盘而支付更高的价格。其三、从前几年的经验看，政府绝不会放松对楼市的调控。因此未来十年是房地产市场竞争较为激烈的时期，可能伴随着大量的公司的合并和兼并。 　　房地产市场还有很大发展空间：中国有三次婴儿潮，分别出现在 ，，2006年前后，前两次婴儿潮到现在正好形成了大量的由48岁左右中年父母和25岁左右的年轻人组成的家庭，恰好有购房的需求也有购房的能力。这将为房市未来几年的发展提供强劲的动力。 　　房地产行业受政策根本性影响不会过大：政府近年来出台政策主要目的想要抑制房价，并不是想打压房地产行业。房地产行业作为国家的支柱产业之一，每年占GDP的比重不断上升，政府的政策始终是监管和扶持双管齐下，最终目的是使房地产更规范的平稳发展。 　　房地产行业面临转型的挑战：一方面，土地资源及其他资源紧缺，我国房地产开发投资规模过大的问题将受到抑制。城市建设逐步向郊区发展，原本以地段作为各房产的首要竞争的优势已逐渐消失，取而代之的将是成本等综合因素的竞争模式。资源节约型的房地产业会得到较大发展。郊区作为未来房地产市场的主战场，部分房产企业相应有了战略转型的苗头。另一方面，人民币的升值还有很长的路要走，通货膨胀依旧会持续。房价虽然大体保持不降，其实质还是有所下调。这也从侧面印证了房地产企业面临转型调整的挑战。 　　参考文献： 　　[1]夏宁.《对我国房地产市场的思考》.《改革与开放》.2009 　　[2]蒋韬.《中国房地产市场发展趋势分析》.《经济视角》.2008 　　[3]朱中一.《当前的房地产市场形势及发展趋势》.《中国房地信息》.2008 百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆
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