怎样运用马克思的马克思政治经济学理论论分析房产的价值和价格

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-26 21:57 标签： 马克思主义政治经济学
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对我国房地产价格的政治经济学分析
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&&本文运用了马克思主义政治经济学的经典理论,分析了房地产价格的构成及对房地产价格差异的影响。不仅可以从本质上阐释房地产作为一种商品的价值构成,更可以清晰地解释其作为一种虚拟金融产品,价格脱离价值从而形成泡沫的可能性。以此为基础,可进一步理清造成房地产价格空间差异的主次因素,为正确认识房地产价格的层次性提供理论依据。
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文档介绍：
马克思地租理论对指导房地产价格的现实应用马克思地租理论作为马克思主义政治经济学的重要内容, 对分析现实经济问题具有极其重要的作用。针对近几年来不断畸形膨胀的房地产价格, 我认为可以采用地租理论加以限制调节, 现将其论述如下: 一、理论简介首先,需要指出的是,地租是土地所有权的实现形式,是土地所有者凭借其对土地的所有权获取的。因而, 任何地租都是以土地所有权的存在为前提, 是在资本主义生产方式基础上的实现,在现在的社会主义市场经济条件下也同样适用。马克思认为一切形式的地租,都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。不论地租有什么独特的形式, 它的一切类型有一个共同点: 地租的占有是土地借以实现的经济形式。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下, 实际的耕作者是雇佣工人, 他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所, 作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主或农业资本家。这个农业资本家, 为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可, 要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额, 这个货币金额便是地租。按照地租形成的方式与条件, 可分为级差地租与绝对地租。级差地租是指在面积相同而质量不同的土地条件下, 农业资本家向土地所有者交纳数量不同的地租, 即等级化的地租。而绝对地租是指在资本主义生产方式下,耕种任何土地都必须交纳地租,此地租与土地的等级无关,只是由于土地所有权的垄断而必须交纳的地租。在级差地租中, 马克思又进一步将其分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指雇佣工人在肥沃程度较高或地理位置较好的土地上创造的超额利润转化而成的地租。土地肥沃程度不同和土地位置的差别这两个条件是形成级差地租Ⅰ的条件, 在同一块土地上往往是结合在一起的。通过学习, 我了解到一块土地, 可以是肥沃程度较高但位置不利, 也可以是位置有利但肥沃程度较低。这样, 土地加入耕作的顺序就可以有各种不同情况。级差地租Ⅰ既可以在耕作向劣等地扩展时产生; 也可以在耕作向更优等地扩展时产生。级差地租Ⅱ却与此不同,它是指在连续追加投资的同一块土地上,由于具有不同的劳动生产率所产生的超额利润而形成的地租。在资本主义社会里, 随着社会对农产品需求的增长, 在耕地有限的条件下, 仅靠开垦新的耕地已经不能完全满足需要, 于是农业便越来越多地采取集约化的耕种方法。换句话说,就是把资本连续投在同一块土地上, 采取新技术、新设备等提高单位面积产量, 由此带来的超额利润而形成的地租就是级差地租Ⅱ。在现实生活中,建筑地段地租、矿山地租、公交车租金收入等均可以看成是绝对地租, 是马克思地租理论在实际生活中的体现。二、房地产价格的基本走势从总体来说, 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。目前, 截止 2006 年底, 世界平均的城市化水平是 50 %,发达国家为 75 %,而中国只有 38 %。若中国每年提高一个百分点,就将有 3000 万人进城,按 3 口之家需要一套住房来计算,便需要近 1000 万套住宅,这还不算一些中高收入家庭有两套或两套以上的住房。中国人均建筑面积从 1978 年的 8 平米增加到 06年底的约 22 平米, 将会在 2020 年达到 35 平米。现实需求巨大: 通过去年底国内某家评估机构的调查预测, 约有 20 %的城镇家庭想改善住房, 2700 万户每户若增 20 平米, 就是 5.4 亿平方米。同时, 还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长, 房地产需求必然逐年增长, 随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺, 房地产价格将会呈现长期上升的趋势。此外, 由于政府、银行、机构投资人乃至住宅所有者本人的原因, 导致房地产价格在合理增长的同时畸形增长。如政府在出让土地使用权, 竞拍土地产权证时, 只考虑经济因素, 造成投资人购地成本较高, 而投资人不会自己选择承担这一部分的成本,而会通过单位房产价格的提高将其转嫁出去。银行只考虑存贷款, 而不考虑贷款方使用资金的方式和方向, 这便给一些人可趁之机——通过银行贷款方式炒卖房地产, 将房价进一步拉高。而一些机构投资人通过非法或貌似合法的办法, 囤积大量的土地或房产, 待市场房产奇缺时, 再堂而皇之的将价格定在“理性价格”上,牟取暴利。因此,综合以上因素,中国房地产价格持续走高也就不足为奇了。三、地租理论对房地产价格的解释通过马克思地租理论可以看出,绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。在这一点上, 马克思曾说过:“地租完全不是由地租的获得者决定, 而是由他没有参与的和与他无关的社会劳动的发展决定的。”因而, 绝对地租的增长来源于两个方面: 一是随着城市经济的发展,社会劳动生产率相应提高,产业部门所获得的超额利润和平均利润提高,相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高, 因而地租量也会提高; 二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加, 土地价格增长, 导致绝对地租量增加。而城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的, 土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存在着级差地租 I 和级差地租Ⅱ两种表现形式。对于城市级差地租 I, 影响因素主要可以看成是位置, 这种影响主要表现在两个方面:①流通过程运输费用的差别, 处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润;②资金流通速度的差别, 位置好的地段客流量多, 相应的单个资金的周转速度较快, 相应会产生较高的利润率, 因此取得超额利润。这种因位置差异而产生超额利润, 在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者( 国家) 所有。对于城市级差地租Ⅱ, 是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的, 在实际中表现为两个方面:①在微观方面, 主要通过高层建筑的容积率宋体现, 一般来说, 房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高, 不仅获得一般利润, 还会获得相应提高的超额利润, 这种超额利润在租约期间归土地投资者占有, 租约期满, 则转化为级差地租Ⅱ, 归土地所有者占有;②在宏观方面, 主要通过对原有的城市基础设施的二次开发, 提高城市的客观环境, 改变原地段的级差等级, 从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上, 起初表现为土地资本的折价与利息, 当整个基础设施投资完成并产生新的级差后, 这些改良的土地便归土地所有者占有。换句话说, 一旦投入的资本分期偿还, 这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。因此, 可以看出, 城市级差地租与城市绝对地租共同构成房地产价格。在正常情况下, 合理价位应该是以劣等地即在城市中属于偏远地区的房地产价格作为城市总体房价的下限, 而以处于闹市区、繁华地段的房产价格作为该城市总体房产价格的上限, 其余地段的房产价格应处于这两者之间。同时,需要指出的是这一点在农村也同样适用。四、灵活使用地租理论限制调节房地产价格的对策通过以上的分析介绍,我认为完全可以采取地租理论限制调节目前非正常增长的房产价格, 但需要对在实际应用的理论1
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