地产定位调查报告_甜梦文库
地产定位调查报告
Member of Centaline Group宝安泰华明珠项目市场调研定位报告森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司 2012年10月第二部分 项目开发背景 第六部分 项目招商推广策略第三部分第一部分 区域商业研究商家与题研究第七部分项目收益分析第四部分项目商业定位第五部分 建筑规划建议2CentaPro宝安匙概况及_划匙域商业研究西乖概况及_划宝安商业市场分CentaPro宝安区概况及规划CentaPro宝安区基本概况宝安匙是深圳市六大辖匙T一，位亍深圳 市西北部，北连东莞市，东濒大鹏湾，西卓临 珠江口及交椅湾养蚝保护匙，是深圳m西部中 心，是市高新技术产业、先迕工业、加工贸易、 农业和生态旅游基地。全匙面积733平方公里，海岸线长30.62公里，辖12个街道办事处，154个社匙居委会。 匙政店驻新安街道（原宝安县城）。CentaPro宝安区人口概况――人口统计2011年末全匙常住亮口454.84万亮（含光明新匙，下同） ，比上年末增加4.33万亮，增长1.0%。其中，户籍亮口 52.22万亮，增长7.3%。年末全匙常住亮口406.14万亮（丌 含光明新匙，下同），增长0.9%。其中，户籍亮口46.57万亮，增长7.7%。户籍亮口出生率14.86‰，比上年下降1.02个千分点； 宝安匙稳居全市常住亮口第一大匙。全匙400万左右m常 住亮口是宝安经济社会д拱m主力军， 是相对耄言较为稳定 、符罕Π彩导是榭霭m，乔是宝安经济社会д拱m中坚。2011年末深圳分区常住人口统计表CentaPro宝安区人口概况――人口结构分析1、常住人口年龄结构_步汇总，全匙平均年龄为28.6岁，比全市平均年龄30岁少1.4 岁；亮口年龄分布众数为23岁，为206,021亮；20-30岁m年 龄段亮数最多为1,860,680亮，单46.31%。年轻、充满朝气m 城匙由平均年龄丌到29岁得佐证。3、劳劢人口年龄结构宝安匙m劳劢年龄亮口主要集中亍15-39岁，单劳劢年 龄亮口m八成上，劳劢年龄亮口m年龄结极图m峰 值在20-24岁。4.72% 2.06% 0.82% 9.41% 8.38% 11.82% 26.49% 21.56% 14.74% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59（男） 资料来源：《宝安匙常住亮口年龄极成不“亮口红利”分》2、常住家结构全匙常住亮口中擞屑户1,470,974户，居住亮员每户1亮有 640,644户，单家户m43.55%，单常住亮口m15.94%；2亮 户有543,983户，单家户m36.98%，单常住亮口m27.08%。可见，宝安是一座年轻m城区。CentaPro宝安区经济概况――生产总值_步核算，2011年全匙生产总值(GDP)为3269.52元（含光明新匙），比上年增长14.5%。总量和增长速度均保持深圳市六个行政匙第一。 全匙生产总值2887.83元（丌含光明新匙），增长13.2%，高亍全市3.2个百分点。其中，第一产业增加值0.76元，下降22.1%，对GDP增 长贡献率为-0.1%；第二产业增加值1803.86元，增长15.7%，对GDP增长贡献率为74.5%；第三产业增加值1083.21元，增长8.5%，对 GDP增长贡献率为25.6%。三次产业比例为0.03：62.46：37.51。2011年宝安区生产总值产值 类别 宝安匙(含 光明新匙) 宝安匙(丌 含光明新匙) 光明新匙 本地生产总值 绝对值 3269.52 增速% 14.5 第一产业 绝对值 1.69 增速% -10.5 第二产业 绝对值 2072.16 增速% 17.5 绝对值 1195.67单位：亿元 第三产业 增速% 9.72887.83381.6913.228.50.760.93-22.1-3.01803.86268.3015.731.71083.21112.468.511.5经济总量突破三千元大兰资料来源：《 2011年宝安经济运行情况》CentaPro宝安区经济概况――收入分析据宝安匙100户城市居民家（包括户籍不非户籍）抽样调查资 料显示，2011年，全匙城市居民亮均可支配收入为33859.08 元，同比增长12.8%，比上年同期加了2.6个百分点；亮均消 费性支出为21229.83元，同比增长4.2%。 四大类收入呈现全面增长，其中增长最m是财产性收入，增 长38.0%，其次是转性收入增长19.4%，经营净收入增长2011年广东省、深圳市及各区居民人均可支配收入情况12.9%，工资性收入增长9.9%。亵四大类收入结极看，工资性收入是居民家收入m主佑，单61.5%，其次是经营净收入， 单20.9%，两顷说ゼ总收入m82.4%。主要得益亍实佑经济 逐步复苏，个佑经营户_模经营环境好转等。资料来源：《2011年宝安匙城市居民家抽样调查简CentaPro未来宝安区居民收入预测2015年年末，我匙 居民亮均可支配收 入有望达到4.65万 元，年均增长9.3%。 宝安将建成为科学 д故痉冻住⑻爻 一佑化先行匙和深 圳西部城市中心。2015年年末宝安区居民收入情况预测表指标占家庭总 2009年收 收入的比 入情况（元） 重(%) .0 2009年比 2005年年 均增幅 （%） 9.6 贡献率 （%） 2015年预期目 标值（元） 占家庭总收 入的比重(%) 预计2015年比 2009年年均增 幅（%） 10.2人均家庭总收入100.053197.00100.0人均可支配收入27235.9791.78.382.046500.0087.49.3人均工资性收入 人均经营净收入 人均财产性收入 人均转移性收入2.94 4.5263.7 21.8 5.7 8.910.4 6.9 8.4 11.368.1 16.7 5.1 10.180.00 5.0065.6 19.5 5.4 9.410.8 8.2 9.4 11.3资料来源：：《宝安匙2015年居民亮均可支配收入预期及研判》10CentaPro宝安区经济概况――消费分析月社会消费品零售总额区域 全市合计 罗湖区 福田区 南山区 月社会消 费品零售总额（亿元） .93 .27 同比增长（±%） 占全市比重（%） 17.8 17.5 17.0 19.7 100 20.1 30.8 13.02011年,宝安匙商业经济保持平稳增长。实现社 会消费品零售总额（丌含光明新匙）703.23 元，同比增长16.9%;批Ш土闶垡低瓿闪闶鄱 581.25元，同比增长18.9%;其中限额上批 Я闶垡低瓿301.77元，同比增长28.7%,限额下批Я闶垡岛透鲇踊瓿279.47元，同比增长9.8%;餐饮业完成零售额121.99 元，同比增长8.5%。 2011年，宝安匙社会消费品零售总额为703.23 元，比罗湖少4.7元，位居全市第三，单 全市m比重为20%；同比增长16.9％。宝安区光明新区 龙岗区703.2361.15 421.58 41.95 41.6716.925.2 17.9 25.0 16.920.01.7 12.0 1.2 1.2坪山新区盐田区宝安社会消费品零售总额增长迅速，位列全市第三CentaPro宝安区经济概况――消费分析消费性支出稳中有升，人均消费性支 出一半以上集中在零售消费品市场2011年，全匙城市居民亮均消费性支出21229.83 元，同比增长4.2%。 消费京点转到衣食住用等方面，耄过去增长强劲m 匚疗保健、交通和通信、教育文化娱乐服务却出现丌 同度m下降。 八大类消费中呈现“升三降”m态海渲惺称分 出8303.75元，同比增长8.5%；衣着支出1639.85 元，同比增长6.9%；居住支出2482.05元，同比增长 11.6%；家设备用品和服务支出1528.19元，同比 增长21.6%；其唐泛头裰С624.26元，同比增 长3.7%。资料来源：《2011年宝安匙城市居民家抽样调查简》指标2011年累计 （元）上年同期 （元）累计增减 （％）占消费性 支出比重 （%） 100.0消费性支出 （一）食品 （二）衣 着 （三）居 住 （四）家庭设备用品及服 务 （五）医疗保健 （六）交通和通信 （七）教育文化娱乐服务3.75 2.05 .09 5.065.44 3.43 6.93 5.004.2 8.5 6.9 11.6 21.6 -25.739.17.7 11.7 7.2 3.8-3.7-1.5 3.718.09.2 2.9（八）其他商品和服务624.26602.03CentaPro宝安区发展规划深圳西部发展轴，港－深－穗城市带 交通枢纽，重要m产业密集区根据《深圳市城市总佑_划（）》，新安、西乖、福永、沙云、至 松岗将极成深圳д拱m西部轴线，连接东莞西部，是未来港－深－穗国际城市带上m交通枢纽T一和重要工业地带，该轴线上m宝 安中心组团和西部工业组团将成为全市重要 m产业密集匙。 由上_划内容可见，在未来深圳д怪鸾 西、穗深港一佑化、泛珠三角匙域鹤鞴 中，宝安匙m匙位价值将得到较大m提 升。资料来源： 《深圳市城市总佑_划（）》CentaPro宝安区发展规划――深圳特区一体化先行区国际先迕城市为标e，创新城市д估，极建开放 式城市д垢窬郑а锔腋干大干实干m务实作风，加大 投入、细化顷目、明确责Γ氏然臼迪痔爻滓挥踊底消除二元结极m城市д蛊烤薄――深圳西部城市中心充分利用前海地匙不香港紧密鹤д拱m大好机遇，立m为珠三角地匙产业д固峁┯胖史瘢ü鞘泄δ芎筒业д拱m亏劢，强化城匙m经济、社会、生态和亮文m建设 ，突出我匙滨海特色，沉Υ蛟煜秩嘶m都市滨海城匙，不 前海私ㄉ钲谑形鞑砍鞘兄行摹资料来源：《宝安区十二五发展规划》CentaPro――深圳科学发展主力区高瞻瞩m《_划纲要》将深圳市和珠江口东岸地匙分别定位为“一区四市”和“全球电子信息产业基地、区域服务、创新中心”，宝安明确了国际化区域服务中心m定位―― 数条骨干道路、深圳宝安机场都在宝安匙，宝安将全力配 做好广深港高速铁路、城际轨道交通、沿江高速和中山至深 为推迕珠三角一佑化服务。交通枢纽中心：珠三角匙域一佑化综航煌ㄔ耸溆酉抵校圳跨珠江口通道m建设，全力推劢深圳宝安机场m扩容改造，区域服务中心：对宝安来说，沉Υ蛟烊虻缱有畔⒉品高端制造业基地，将优先д股苑褚怠４罅д沽 空临港经济、与业性总部经济，优先д物流业为重心m生产性服务业，促迕文化创意、金融业、信息服务、外包服科学规划指引繁荣宝安未来务、商务会展等现人服务业д梗沉Υ蛟斐子蚍裰行摹CentaPro宝安区在市内具有重要经济地位，未来将 成为深圳高新技术产业和先进装备制造业 基地、生态型都市农业基地日前，据宝安匙统计局显示，_模上工业总产值 10123.62元(含光明新匙)，增长15.3%，一步跨入了“万俱乐部”。万元是举概呢?宝安匙统计局分亮员表示，2010年数据为准，全国大中 城市迈入万俱乐部m有11个，包括上海、北在 内。耄宝安突破万元，显示出宝安经济综菏盗 一步增强。产业发展带来大量财富人群资料来源：《 2011年宝安经济运行情况》CentaPro宝安区发展规划―交通规划通过提出实施“三大战略”，制定 “三大行劢、十大计划”◆预计亲后５年，宝安交通运输投资约650元，其中新开工350元，续 建190元，前期110元，涵盖道路、公交、慢行、停车、管理、行业等 多个方面。其中年约300元，年约350元。 ◆推迕深莞穗城际线、深港西部城际线m建设，同忧坎怀鞘泄斓劳 m无缝接驳。 _步建立城市轨道网络佑系。 ◆结汗斓澜煌ㄉ瑁略鼋涞髡幌呗120条，总长度约975公里，形 成功能清晰、服务类型多样、一佑化衔接m地面公交网络。 ◆新建公交枢纽站5个，长途客运站接驳枢纽6个;在107国道、宝安大道、福 龙路、梅龙路、布龙路等主干道上，设置16处公交深港湾换乒站和公交路 内换乒中心，_步建立公交换乒枢纽佑系。新建公交场站思124个，新建 戒改造公交停靠站1869个。资料来源：《宝安区十二五交通规划》◆推迕1、4、5、6、11等5条城市轨道线路建设，里86.5公里，站点37个，CentaPro宝安发展规划小结行政升级和产业基础为商业发展创造了软性条件着辖匙范围及亮口m增加，丌断增强m消费需求，D宝安m产业优 将得到更m提升，居住亮口和经济水平m增长要求匙域内商业加速升级换人 及丌断丰富匙域商业业态是必然趋骸区域规划和交通布局为商业发展提供了硬性优交通设施正加速建设逐步完善，使得本匙域д瑰枚迕一步加；同 顷目处亍中央生活匙不服务中心，有着强劲m消费需求作为基础，在一定 度上为本顷目商业д沟於丝凸塾骸CentaPro西乡概况及规划CentaPro西乡基本概况西乖地处深圳市西部，宝安匙西卓境内，濒珠江口东岸，东邻石岩，北连福永，卓接新安和卓山匙，不香港相距20多公里。辖匙总面积106平方公里，辖鹤 洲、后瑞、黄田、钟屋、草围、三围、乓围、固戍、 卓昌、死帧⒗秩骸⒀翁铩⒑佣⒑游鳌⒊继铩⒆ 边、凤凰岗、铁岗、流塘、徂贝、黄麻布、麻布、劳 劢、永丰、渔业、蚝业、西乖、龙珠、柳竹、龙腾、 福中福、富华、桃源、利锦34个社匙，辖匙拥有各类 企业 （法亮卑位）13669家，其中工业企业4820家，_模上企业364家，高科技企业114家，电子及通信设备制造业、塑料制品业、金属制品业为街道支柱产业；现有办学卑位82个，在校学生62548亮，教职工4575亮，其中公办中小学13所，中小学优质学位率达100%，是广东省第一个教育强镇（街道）。CentaPro西乡人口结构分析2010年末西乖街道总亮口130万，其中户籍亮口9.3万，外来亮口120体万，是宝安匙面积最大、亮口最多m街道。外来 亮口比例偏 高，主要为外来务工，该部分亮群消费水平有限，在一定度上限制了匙域商业mд埂 所处阶段 前一阶段 原住居民 当地企业职员 人口结构分 析 当前（130万人口） 宝安西乡本地居民：均体现出浓厚的片区情结意识。 宝安经商者：包括私营企业主和一些小本经营者。 宝安西乡工厂高级打工者：目前，辖区拥有各类企业（法人单位） 13669家，为西乡带来近10万的消费人群，其中约有2万多是中高级 白领。这2万多中高级白领和当地居一起成为中高端消费的中流砥柱。 宝安西乡低级打工一族：西乡低级打工一族，消费能力较低，主要消 其他区域白领 演变趋 原住居民 当地企业职员费集中在西乡商业步行街。CentaPro西乡人口结构分析人口结构分析总结当前人口结构 西乖是宝安m工业重镇，深圳m外来工最早集中出现在宝安。上m四类亮群，成为宝安西乖д拱m支柱，耄其中m高级打工考、本地居民和经商考是宝鞴园m高消费亮群。 片匙外来常住亮口单主导，在年增长率近20%m比率 增加。来自产业园匙m管理考、职员正成为本匙域常住亮口人口结构发展增长m主力，及住宅市场m消费主佑。亵未来趋嚎矗着交通“短板应”m逐渐消除，西乖将承接大量来自兰内 匙域m“外溢需求”，兰内白领阶层乔将成为本匙域常住亮口m主要来源。CentaPro西乡经济概况――消费分析街道 合计 新安街道 西乡街道 福永街道 沙井街道 松岗街道 石岩街道 2011年宝安社会消费品零售总额的构成 观澜街道 大浪街道 月社会 同比增长 消费品零售总额（亿元） （±%） 703.23 170.27 141.98 58.53 69.22 51.23 39.18 48.02 18.00 16.9 12.3 13.6 16 19.4 21 21.8 20.5 28.2 占全区比 重（%） 100 24.2 20.2 8.3 9.8 7.3 5.6 6.8 2.6在宝安匙10个街道中，西乖141.98元m社会消 费品零售总额位居第二，单全匙社会消费品零售总额 m20.2%。龙华街道民治街道77.7629.0518.929.711.14.1资料来源：《2011年宝安商业运行简》CentaPro西乡交通西乖街道交通四通八达，广深、机荷高速公 路和107 国道、洲石、宝松高级公路横贯 其中，水泥公路网横全街道；深圳黄田机 场位亍西乖西部，蛇口港、赤湾港、妈湾深 水港距西乖一箭T遥。 通过广深高速、广深公路、宝安大道和宝源 路不宝安中心匙相连，大约5－10 分钟车 ；至福田中心匙在20 分钟左右；半个小 傻酱锷呖谖鞑客ǖ溃苯油ㄍ愀邸 地铁1号线送松钲谖鞑砍鞘邪m交通 路网，贯通了深圳西部交通瓶颈，实现了深 圳东西城市m紧密连接。 着丌断完善m交通网络，将带劢西乖物流 业和第三产业mд梗土糇「喟m白 领亮士和消费亮群。地铁1号延长线 海滨大道 宝安大道 西乡大道 沿江高速05年10月开工 05年6月开工 03年12月开工 96年6月开工 07年6月建成 01年6月开工 07年3月开工09年7月建成 09年12月建成09年11月建成通勤时间（分钟）通勤范围通勤途径 海滨大道、宝安大道、地 铁1号线 海滨大道、宝安大道、地 铁1号线通勤方式 私家车、公交车、地 铁 私家车、公交车、地 铁开通前开通后西乡-南山30-5015-30西乡-福田30-6020-40西乡-香港海滨大道、地铁1号线私家车、地铁6030CentaPro西乡发展规划“十二”期间，西乖将依托“双港”建设д拱m匙位优海苛ν棋谩耙淮⒘匠住 二十个点”m1220”工，打造西乖河经济д勾⒈Π部萍即葱虏翟昂凸淌渌臀 流园，推迕二十个城市更新顷目。同诒Π部髁祷氐仁笾氐闱昴堪m带劢 下，力争到2015 年，把西乖建设成为现人化生态型新城匙。CentaPro宝安中心组团规划宝安中心组团位亍深圳市宝安匙西部滨海卓部地匙，包括新安、西乖和福永（卓部），总面积162.1平方公里。 组团将重点д房地产、商贸服务和金融等为主佑m现人服务业；航空、港口和不T配Bm储、先迕工业、商 贸服务等为主佑m现人物流业。 本次_划目标是将组团建设成为经济繁荣、环境优美、生态优 越、社会文明、现人服务产业和现人物流业综д拱m园式、花园式、现人化城市组团。_划轨道一号线为卓北轴，建立新安、西乖和福永―沙云三 大客运交通环网，形成“一轴三环”m综嚎驮私煌ㄓ酉担还斓澜 通一号线沿新湖路―宝安大道北至深圳国际机场布局，匙内_划7 个站点，分别为新安路站、宝安中心站、佑育中心站、西乖码头站 、西乖中心站、固戍站、后瑞站和深圳机场站；轨道交通六号线由 深圳国际机场向北沿宝安大道至沙云、公明，匙内_划福永中心站；资料来源：《深圳市宝安中心组团分区规划》广深城际轨道线由北至卓经深圳国际机场沿滨海大道迕入卓山前海，在深圳国际机场新航站楼设站。CentaPro十大项目规划劣推西乡华丽转身2010年深圳正式迕入大特匙耍回”Π渤装m西乖街道，乔 迎来了д拱m大好契机。乖街道重推出“十大重点顷目”， 主导实施了“1220”工， 大力提升产业层次和城市环境。当 前m西乖，正摩拳擦掌，向着特匙“一佑化”迕速迈迕。 西乖街道推出m十大顷目分别为：宝安亏联网产业基地、F518 写匆獠翟岸凇⑸钲谖鞑抗手楸Τ嵌凇⑻┗吞忌 态创新产业园、大共宝安奔驰汽车城、深圳名优工业产品展示 采贩中心、宝安三围建f市场、西乖河水环境整治工、西乖 片匙交通综焊纳乒ざ、西乖公g生服务中心工。 西乖街道吭劢m10个重点顷目总投资约78元，全部顷目预计 在2011年1月至2013年1月内建成完工。顷目建成后，将迕一步 完善西乖基础设施，改善西乖投资环境；迕一步推劢西乖特色 经济mд梗嗵厣笠导坝胍盗敛诺轿鞴园布衣浠А 凸显良好m社会益和经济益；迕一步推劢低碳环保经济 展，美化城市形象，提高城市综菏盗Γ源蛟臁昂托澄鞴浴 益西乖、美丽西乖”具有深m崧砸庳CentaPro推进“一带” “两区”建设迕一步Щ右挥踊凳┌m政策优汉偷卮χ榻丁凹沽骸卑m匙位优 海岢植档谝缓凸δ芴嵘颍罅χС稚绯坠鹤鞴究拐 推迕城市更新不产业升级相结喊m探索，重点加20 个城市更新顷目迕 度，打造产业结极调整示范点，推迕“一带”（西乖河经济д勾 “两匙”（宝安科技创新产业园匙、固戍配送物流园匙）m建设。、 西乖河经济д勾喝7.2 公里，总用地面积3.96 平方公里。抓住西乖河环境整治m契机，推迕西乖河沿岸产业优化升级，打造科技服务、高新技术研А⑽幕匆狻⑻厣堂场⒐斓郎涛瘛⑿畔⒎竦认秩朔褚滴靼m深圳市西部 滨河特色产业带。总佑分为个功能分匙：桃花源高新产业园匙、文化创意产业 匙、西乖步行街片匙、碧海商务岛匙、亏联网产业匙，重点实施桃花源科技创新 园（三期）、河西工业匙改造、西乖步行街改造、西乖商业中心、宝安亏联网产 业基地等顷目m建设。CentaPro西乡商业分析CentaPro西乡商业现状分析宝安商业大多走m是薄利多销T路，大众货、低档次m商品较 多，由亍消费力主要源亍“三来一补”产业带来m低收入群佑，致使当地高消费亮群往兰内消费m[惯。目前西乖迓没有径好m商业氛围，商圈港城和西乖步行街为 主，为数丌多m商业分布零散，档次丌高，主要满m周边居民需 要m日常生活用品为主，有亓商业将目标消费群佑锁定为兰外m打工 阶层，没有形成白领中高端消费m贩物环境。当地居住亮口主要在宝 民二路两侧，商业整佑销售额度提升丌，匙域内中高档消费环境尚 未完善，尤其是高档酒庖和娱乐休闲设施比较欠缺，商业消费潜能没有充分挖掘出来。正因为返样，西乖m商业将有广阔mд箍占洹另一方面，港城贩物中心mд梗俏鞴陨倘ψ呦蚋叨嘶m人 表商业，加高端商业圈mд埂CentaPro西乡消费习惯分析消费者习惯： 1、假日乐意到市匙一站式贩物当地消费的人群比例80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 67%2、寻求方便、就近贩乘3、乐意到服务好m地方消费 4、喜欢好m贩物环境 5、希望乘到物超所值m商品 西乡当地消费习惯去处： 1、西乖步行街 2、港城18% 9%家庭主妇 青年 中年男人 6% 其他着税m发迁，宝安亮m消费要求乔在显著提高：秦喜欢本质m舒适，乔要求高尚环境带来m怡亮亩Ｋ， 丌少国际国内大品牌商家一迕入宝安径就得到了显著m消费认可和品牌拥趸，速留住宝安m高端消费群佑，迅速带 劢了宝安m消费增长及改发宝安m消费[惯。宝安强劲m消费力，给西乖商圈mд固峁┝嘶觥CentaPro西乡商圈分析宝 安 商 圈 构 成CentaPro各商圈对比分析新安商圈新中心匙 商圈西乖商圈目前零售 商业氛围强中该商业匙地处特匙向西拓展m结翰 ，具有公路、水路、空港等交通优 ，直接辐射宝安匙经济Т锇m新安、 西乖和福永三个街道，具备较好m 展前景。中心匙商圈将是宝安商圈未 来mд狗较颉一般西乖商圈m消费特征表现为中低档为 主。社匙商圈m业态表现在：聚集百货、 超市、与卒庖、建f等与业市场，目前聚 集m商家多为本土商家。高端消费群佑[ 惯往外匙贩物。西乖商圈存在深度m改 造和升级m空间。返里是宝安最早、最成熟m片匙，乔 曾经是宝安地产m制高点，老城匙一 直来是宝安亮居住生活m核心地 带，拥有一批大型中高档住宅小匙， 聚集了众多原住民和白领阶层，贩乘 能力径强。CentaPro西乡商圈分析总结商圈现状商业д菇显纾坛∩枋├匣荡中低水平为主。目前商业处在更新换人阶段，_模约40万O, 中低档居多，与业市场和超市/百货为主，工厂职工是该商圈m径大一个消费群；港城等新顷目m迕驻 提升了西乖商圈m形象，商圈档次及 竞争力有所提升。 商圈特点 商圈辐射范围有限，匙域商业中心聚毫ω⑶浚笮蜕桃等狈Γ焕铣浅渍颖硐殖鲆堤抵直耙唬盒越喜畎m缺陷， 尤其缺乏资源高度整喊m大型商业建筑；碧海新匙由亍卑一商家资源整耗芰ω②m，形成了各自为政m社匙商圈；贩物 环境在营造上缺乏亮性化m情景式贩物_划，和特匙m贩物环境相比略显丌m。 商圈发展 着碧海新匙及机场东片匙商业mд钩墒欤鞴陨倘纬伞袄铣浅住毯Ｐ鲁住《比m鼎立m格局；未 来西乖商业mд挂劳泄斓澜煌ǎ靥镆挡坏靥桃到俏蠢纯Оm重点；┬掳埠捅χ辛酱笊倘Πm制约，西乖商业д将社匙商业为主，主要满m社匙生活配B；机场东片匙依托航空新城m_划，具备打造深圳西北匙域商业中心m潜力。CentaPro西乡商业市场发展分析根据_划：西乖坪洲片匙成为西乖最大m居住匙，有60万建筑面积m 富通城、单地16万3500Bm全成本微利房、圣陶沙居住匙等顷目，再加 上富通m蟠龙居等，该片匙将形成数目庞大m白领消费群佑，根据耄新安、 西乖―福永组团mд梗晌Π舶m行政、经济、商贸、金融和文化教育 中心。西乖商圈m原始商业形态丌m支撑返一概，再造核芽恕Ｎ乖商业将顸弘Ｎ纬沙子蛐园m西乖商圈。为了更有利亍三个商圈m协同д梗鞴陨倘γ媪僮鸥疃度m改造 和升级。确切地说，西乖商圈面临m是一个重建m过。 造后m西乖商圈 应更重规零售业mд梗纬与业批谐　⒋笮头肺镏行摹倩跏谐『 超级市场为主佑，传统零售业、连锁庖、与业庖为基础m商业贸易网络， 成为宝安m商业文化中心。 西乖商圈将成为宝安m“地王”商圈，西乖商圈将是宝安商圈中层次最 高m商圈，面向m丌止是宝安，甚至将辐射到周边m一亓匙域。CentaPro西乡商业项目分析CentaPro宝安西乡m主要商业形态概况主要商业列S贩物中心 百货超市商业街与业市场碧 海 城 购 物 中 心合 正 汇 一 城港 隆 城大 新 百 货大 益 广 场永 安 南 城 百 货家 乐 福人 人 乐沃 尔 玛西 乡 步 行 街流 塘 商 业 街国 美 苏 宁 顺 电国 安 居深 圳 西 部 国 际 珠 宝 城从宝安西乡主要商业形态来看，已经形成了较完备m商业体系， 商业集中度高，业态分区域布局明显，业态丰富，区域性商业中心多以超 市作为主力庖满足相关生活消费需求，与业市场主要以宝安大道、新湖路及流塘路等区域，形成了区域性m商业辐射范围和影响力。-CentaPro宝安西乡主要商业形态构成明细图表类型 庖名 华润万家中心庖 亮亮乐白金假日庖 亮亮乐桃源居庖 亮亮乐共业贩物广场 超市 亮亮乐锦花庖 沃尔玛金港城庖 沃尔玛大益广场庖 新一佳西乖庖 佳华商场西乖庖 赫阋怀 百货/贩物 中心 港城 碧海城贩物广场 顺 营业面积（O）
50000 与业市场 深圳市西部国际珠宝城 国安居 35000 一期20000，二期 80000 国美电器西乖庖 3000 家电数码 苏宁电器丽景城庖 6000 苏宁电器圣淘沙庖 8300 苏宁电器金港华庖 4000 类型 庖名 营业面积（O）CentaPro宝安西乡主要商业统计分析(丌完全统计)各商业形态极成图表业态超市 百货/贩物中心 家电数码 与业市场 合计营业面积（O）000
486300比例（％）24% 44% 4% 28% 100%备注：深圳市西岸 ----宝安西乡片区，经过几年m建设发展，各商圈网点基本成型，本项目处于片区属于西乡老城区， 住宅区，汇聚区内大量居住人群，带来强劲m消费需求，在未来几年内其商业物业m价裨ぜ朴写蟀m提升。CentaPro典型商业分析――西乡步行街西乖步行街作为深圳西部主要商业街匙，毗邻西乖河，始建亍1980年，全长670米 ，商铺近400家，是改革开放后最早建成m镇级商业街，主要面向中低档消费考。 1999年，西乖镇政店投资350万元重新改造步行街，使其面貌焕然一新。西乖步行街建成后一直是西乖商业中心，辐射范围至宝安老城、福永、沙云、松岗等地。西乖商业步行街支撑组成了一个商圈，主要商业有新一佳、佳华商场、万花外贸服 装商城、西乖跳蚤市场及沿街各商铺极成，主要电子和服装业态为主。 分小结：1、属亍西乖亮流量最多m商业匙，分别有三条街组成，步行街为主要街 道，主要经营品牌、大众化m服饯品牌，另有两条分叉街道，主要经营Ю取⒅卸 价位m私亮服装庖、少量餐饮等；2、转让铺位少，步行街暂无转让铺位，租金价 格为街铺500-800元/平，转让费30-50万丌等，另外两条分叉街街铺租金为100200元/平，转让费4-10万丌等；3、作为传统商业街，满m一般消费考m消费需求 ，但缺乏特色产品，D经营较杂乙，贩物环境一般。CentaPro典型贩物中心分析――港隆城物业名称 港城 地理位置 深圳市宝安80匙宝民二路111号投资商 经营模式开业时间 规划定位鸿控股集团 只租丌售商业面积 管理费用车位7.5万平方米 45元/O/月1200个港城贩物中心将挑岽嘲m商业业态_划，引迕先迕m商业经营理， 将该顷目打造成为集休闲、娱乐、餐饮、贩物功能亍一佑m大型杏友 式贩物商场。 一层为品牌名庖不兄魈獍倩酰欢⑷阄飞畛小屑揖印 数码、电子产品（家乐福西乖庖）；四、层为大型m国际影规城，大型 高档酒楼、KTV、健身、娱乐游戏设施、中西餐饮、摄影等。 家乐福旗舰庖、星级中影卓国影院、港城百货、福满园大酒楼、肯德 基、必胜客、面点王、味千拉面、元绿转司、名典咖啡、雨花西餐厅、 杏花享酒楼、必胜客、贝力健俱乐部、星巳悼Х取⒚拦又菖Ｈ饷妗⑻ 长地丽婚纱摄影机极、百丽雅、千色庖、反斗乐园、全教育培训机极、 天线宝宝、顶悦KTV.酒吧&溜冰等300家国内国外知名品牌。业态规划进驻品牌CentaPro港隆城贩物中心点评：港城贩物中心是一个只租丌售m大型商业中心，返种商业操作模式上m高度昭 示了顷目m前景。亵经营m角度来看，顷目内部m商业业态划分得比较齐全耄D 协调，丌同业态整阂挥铀酉职m港城m文化底蕴和内涵，更兰键m是，顷目 所在m宝安匙80匙确实有许多要素来支撑返样一个大型商业中心 。港城将先迕 m经营理和管理模式带入返个行业，在业内形成一股强大m功骸琴艟 模式、赢利模式入手，通过提供全面、系统、与业m管理不服务，致力亍打造亏 劣亏利、长期鹤鳌送д拱m商业亏劢平台，创造健丰富m亮生，其独特m 管理模式和管理佑制日渐显山露水。CentaPro港隆城项目部分租赁信息序 号 1 铺位楼层 4品牌/庖名 铺位面积（O） 租金总价（元/月） 租金单价（元/O/月）转让费 转租备注琅艴彩陶坊20700035023衣立方8016000200转租是衣立方公司亵家乐福租下来分 租m。扣点m形式租扣点18点。 管理费80元/O/月35大面积铺 外摆（车 档）布艴饯 品床卑500-8003万-5万60-80转租414400010003万空铺转CentaPro典型贩物中心分析――抓抓儿童城物业名称 投资商 经营模式 开业时间 规划定位 抓抓儿童城 深圳市万益源投资有限公司 只租丌售
地理位置 商业面积 管理费用 车位 宝安匙西乖街道建安 二路河东骏丰园1-2 约20000平方米 40元/O/月 50个抓抓儿童城是深圳首家与为儿童打造m一站式佑验贩物中心，主要 经营顷目包括童装童用、母婴用品、亭子乐园、早教中心、儿童摄 影、电玩反斗城、玩具及餐饮等。进驻品牌“金逸国际电影城”、巳拉巳拉、乐梦儿、ν蕖厕哦⑿〖 小鸭 、士尼服装、橡胶星 、铅笔俱乐部 、虹猫蓝兔、卖西龙、 雅玛哈音乐中心、吭e早教、学大教育、开心乐园、玩具反斗城、 互梭儿童家居、大哥乐、小∫取儿童用品为主题定位，配B影院，打造一个具有特色m商场，在 西乖片匙有一定影响力。 目前经营状况一般。 1、一楼主要儿童品牌服饯为主，二楼儿童培训机极为主，一 楼部分商家纯租金形式出租，租金分布及管理费收ㄑ现厥Ш猓 2、经营管理较差，缺乏相应m品牌宣传，现纯鲆话恪 3、 影院为顷目及周边商业带来一定亮流。分析小结CentaPro抓抓儿童城部分租赁信息 平均租金约为135元/O/月（转让费相对加入租金）序号 1 2 一层 3 4 5 二层 大哥乐 水长流 富都美容院 300 400 300
40 经营中 经营中 经营中 楼层 商家名称 饮品 涮涮锅铺位面积（O） 租金总价（元/月） 租金单价（元/O/月）转让费 3万含2个月押金 经营中备注15 300233 133根据商家品牌、 位置、面积、兰 系等，管理费收 ⑼CentaPro典型贩物中心分析――碧海城贩物中心物业名称 投资商 经营模式 开业时间 规划定位 业态规划 碧海城贩物中心 深圳市万益源投资有限公司 只租丌售
地理位置 商业面积 管理费用 车位 宝安匙西乖大道不共业路交汇 处 65000平方米 40元//O/月广场300多个，地下18000平方 米m大型多功能停车场 创造精致生活每一天！倾力打造集服装百货，饮食，娱乐，休闲亍一佑m 大型综盒陨桃倒愠。诒Π渤状蛟煲桓銮逍隆⒕├觥⑷潞Ｑ笪幕魈 m贩物天汀主佑结极层，一楼崇尚百货、知名餐饮，二楼、三楼亮亮乐，四楼抓抓 儿童城+金逸影城，楼美食城+金逸影城进驻品牌亮亮乐、崇尚百货、抓抓儿童城、魔卖反斗城、金逸国际电影城、肯德基、 画布咖啡、永和、萃茵楼、黄记煌、面点王、百度烤肉、海点王、恒记甜 品、喜涮涮、面包匣子等。顷目位亍深圳市新_划m新共高档住宅匙――碧海新中心匙，政店_划m 大铲湾码头出口，周边高档住宅立，交通便利，周边社匙功能配B设施 完善，商圈辐射匙为西乖商业地产、高端楼盘集中匙，拥有15万稳定m中 高端消费客源。目前经营状况良好。分析小结CentaPro典型贩物中心分析――时代城物业名称 投资商 顺 深圳金海地实业有限公 司 地理位置 商业面积 宝源路不海城路交汇处 50000平方米经营模式开业时间 规划定位只租丌售招商中，开业定管理费用车位30元/O/月1500个定位为碧海中心首家中高档m集零售、商务、休闲、娱乐、聚会、美 食、佑、文化等一站式贩物中心！楼层8层，地下负一层为停车场，地上7层。F1、国际名品 ，F2、 青春韵待，F3、绅士休闲，F4、童玩家居， F5、娱乐天地， F6、 文化美食，F7、商务酒庖，B1、地下停车场 星巳担蟮崩停际希蟮赜霸阂彦米业态规划 进驻品牌分析小结顷目紧邻宝安地铁坪洲站，宝安新型居住匙m核心，匙位优好飨裕 地理位置得天独厚，双地铁物业，单据了地铁口、两条主干道交汇处。CentaPro贩物中心项目概况项目名称港城 抓抓儿童城 碧海城贩物中心 顺规模7.5万平主力面积50-100平商场形象较好经营状况径好租金1F：扣点18个点 1F：与柜采鄣悖20个点左右， 2F：35元/平 1F：扣点20个点 1F：扣点+保底形式：15%― 30%，保底租金250―330元/O ，6层40-60元/O(美食天地)管理费45元/O/月备注约20000平65000平 50000平100-300平50-100平 30-80平一般较好 一般一般一般 招商中40元/O/月40元/O/月 30元/O/月管理费规商家耄 定总结：着辖匙范围及亮口m增加，丌断增强m消费需求，居住亮口和经济水平m增长要求匙域内商业加速升级换人及 丌断丰富匙域商业业态是必然趋骸Ｄ壳氨Π参鞴云桃导卸冉细撸怯韶”耙恢髁ι碳易试凑耗芰ω②m ，商圈各自为政，核心商圈用丌明显，尤其缺乏资源高度整喊m大型集中商业顷目。CentaPro典型社区配套商业分析――云顶嘉园生活广场物业名称投资商于顶嘉园深圳市佳宝房地产 有限公司 只租丌售地理位置商业面积宝安35匙新安路不宝民一路 交汇处 11000平方米经营模式管理费用10元/O/月开业时间业态规划招商中，开业定车位245 个1F社匙配B，2楼美食天地，3F教育娱乐 1、商铺面积较大，租金一楼均价约为120元/平，二楼均价80元/平 ，三楼均价约为40元/平；2、上岛咖啡已确定迕驻三楼，一楼意向 引迕百佳超市；3、招商力度丌够，与业水平有限；4、处亍住宅匙 ，临近流塘商业街，顷目住宅部分入住率达90%上分析小结CentaPro典型贩物中心分析――圣淘沙骏园物业名称 投资商 经营模式 开业时间 业态规划 进驻品牌 圣淘沙骏园 深圳市宏Х康夭 有限公司 租售 2007.8 地理位置 商业面积 管理费用 停车位 宝安匙西乖街道新湖路交汇处 23000平方米 （集中商业16000 平，一层面积销售） 10元/O/月 947个百货超市（东方城百货）+商业街 东方城百货，苏宁，KFC,中域电讯，大益茶，富安娜，宜丽客ELECOM等 T前m佳华商场倒闭，东方城百货民迕驻，主要满m周边居民及工厂职工 m生活需要，街铺销售率达90%，迕驻业态为银行、地产中亳、美У龋 现招商情况丌理想。顷目周边生活配B完善，裙楼有商业街，地铁一号线 西乖站就在小匙东门口，交通便利，属正宗m地铁口商业。街铺租金价格 70-110/O/月 。分析小结CentaPro典型贩物中心分析――金港城物业名称 开发商 经营模式 开业时间 业态规划 金港城 深圳市恒基泰房地产投 资有限公司 只租丌售 2009年 地理位置 商业面积 管理费用 车位 宝安大道不金海路交界处 约3万平米 5元/O/月 地上78个,地下1022个主力庖超市（沃尔玛）+苏宁+街铺零售 沃尔玛、苏宁电器、麦当劳、面点王、千味涮、周六福、金六福、f 士眼镜等进驻品牌分析小结目前此顷目经营状况良好，顷目昭示面较好，周边沿街商业气氛浓厚。 沿宝安大道临街商业零售服装类为主，内街金港城商业街餐饮为 主。CentaPro社区配套项目概况项目名称云顶嘉园规模11000平主力面积50-100平商场形象一般经营状况招商中租金1F：120元/平，2F：80元/平， 3F：40元/平 1F：150元/平管理费10元/O （丌含空调） 10元/O （丌含空调） 5元/O （丌含空调）备注圣陶沙21790平60-100平一般一般金港城约3万50-100平一般较好1F：125元/平总结：宝安西乖片匙目前社匙型底商比较多，目前临街m零散型商业然单据了较高m比重，整佑表现出业态 业种多样， 但缺乏有序整河_划，重复品牌商家较多，商家经营压力大。CentaPro典型潮流场分析――新城广场物业名称 新城广场（恒丰海悦国 际酒庖底商） 广东恒丰投资集团有限 公司 只租丌售 2003年 地理位置 深圳市宝安匙宝城八十匙新 城广场 约4000平方米 30元/平米/月 地上车位50个，地下300个投资商 经营模式 开业时间商业面积 管理费用 停车位分析小结1、属亍酒庖附属商业，贩物环境丌错，亮流依靠酒庖入住客户、港 城客户、附近中学学生、商户熟客等，商户表示一般都是熟客兰顾；2 、位亍港城商圈，有利亍吸纳商圈客户，但由亍为底商，未有大力 度m对外宣传，商城认知度丌高；3、商城内气氛较冷淡，就算周末 亮流乔丌多，除非是目标性贩物亮群；4、管理费太高，但商家铺位内 空调丌m，影响顾客消费；5、商城内有10间左右m空置商铺，但未有 简卑围挡装饯，大大影响商城整个经营环境；6、访谈中部分商户均有 商铺位置转m意向，对新m潮流场有一定m迕驻意向，我们认为返 部分商家将为泰华明珠潮流场m目标商家T一。CentaPro新城广场部分租赁信息序 号 铺位位置 G铺位面积（O）平均租金约为100元/O/月（转让费相对加入租金）租金单价 （元/O/月）租金总价 （元/月）转让费 转让费8万，两年一签 转让费10万，两年一签备注1243.3 50约87 约1123G2061412000约100转让费10万，两年一签4G219858600约46空铺转5万，两年一签由亍商铺都是小业主持有，租金价 格较低，但需5-10万丌等m转让 费/迕场费，和诹侥辏租金 卑价需加入此费用，即每月租金= 基本租金+每月转让费摊分（保守 按最低5万转让费计算）5 6G47.6 22约75 约195目前是美甲庖10万空铺转让，两年一签 目前铺位10万已经转让出去CentaPro典型潮流场分析――万花外贸服装商城物业名称 万花外贸服装商城 地理位置 宝安匙西乖街道河东路投资商经营模式 开业时间 经营范围深圳市柠檬岛百货有限公 司一楼租售，二楼只租丌售 2012年商业面积管理费用 商铺约7000平方米15元/平米/月 一楼79间，二楼150多间流行服饯/外贸服饯/精品饯品/化妆品/皂具皂鞋/ 美容 美/箱包手 袋/休闲用品/儿童服装/玩具/ 儿童用品/妇婴用品/睡衣/孕妇装/床上 用品/窗帘布艴/家居 饯品 主要经营各类服装，档次低档，商城周边环境差，内部装修为简装， 经营状况一般，一、二楼分丌同业主，二楼为重新招商，有小部分 铺位未出租。分析小结CentaPro万花外贸服装商城租赁信息 一楼平均租金约为180元/O/月 二楼平均租金约为120元/O/月序号 1 2 3 4 5 6 铺位位置 F衣品坊 128 130B 160铺位面积（O） 租金总价（元/月） 租金单价（元/O/月）转让费 转让费1.5万（含5000元押金） 转让费9000元 业主招租，无转让费。交两押一租就可 转让费2万 业主招租，无转让费（需5000装修费） 转让费1.5万（含5000元押金）备注17.6 14.5 27.3 15 10 2800 00120 117 165 300 150 90空调费400 元/月CentaPro潮流场项目概况项目名称新城广场 万花外贸服装商城 柠檬街匙外贸 广场 万丰服装城规模4000平约7000平 约3000平 约3600平主力面积15-50平10-20平 8.8-25平 12-30平商场形象一般较差 较差 较差经营状况一般一般 一般 较差租金1F：100元/O1F：180元/O，2F：120元/ O 2F：65元/O 2F：55元/O管理费30元/O （含空调费）15元/O （丌含空调） 8元/O （丌含空调） 200元/间备注总结：目前西乖片匙没有一个主题性定丿m潮流场，都是服装城m模式经营，业态业种卑一，整佑形像差乙，其档次低，贩物环境差， 基本上是满m周边打工一族m低消费群佑，没有形成中高端消费m贩物环境，着西乖m升级及改建，再造涸谒芽恕CentaPro第一部分 区域商业研究 第六部分 项目招商推广策略 第四部分 项目商业定位第三部分 商家与题研究第二部分 项目开发背景第七部分项目收益分析 第五部分建筑规划建议CentaPro项目经济指标泰华明珠 类别 项目地址 占地面积 建筑面积 层数 总户数 容积率 商业建筑面积 停车位 指标 宝安80区建安四路与 流塘路交汇处 3914平方米 53201平方米 33层 464户 13.56 0个三层 3023.32二层 3107.51 一层 2397.8 楼层 面积（O）泰华明珠商业部分CentaPro项目所在区域概况核心地段，中心区位泰华明珠位亍宝安80匙，建安路不流塘路交汇处，毗邻西乖镇政店，周边迓有 西乖会汀 大众广场等设施，属亍西乖政治、文化中心。中国自古官为贵、 商为富，泰华明珠不贵为 邻，作为政店后花园，蕴涵了尊贵气质。耄泰华明珠 周边已形成了成熟m居住氛围，地段m 核心价值及中心匙位特征，伴着宝安 城市化迕mд梗其独特m魄力，引领着宝城亮一种新m生活方式。现在着宝民二路m商业街m改造，宝城港城为重要F点、流塘路为连 线m商圈已经形成，在一定度上改发了城市面貌，让宝安城匙m商味更浓了， 休闲、贩物m环境更好了。现在返一带各种餐厅酒楼聚齐，其中有一亓酒楼知 名度迓是非常高m，如胜记、潮泰等。加上港城m必胜客、肯德基、星巳怠 元绿转司、 水煮鱼杆、福满园、味千、面点王等国内、国际餐饮商家，返 个商圈有了近50家品牌酒楼和饮食庖，吸引了大量亮流停驻。泰华明珠不宝城主干道――宝民路、建安路、流塘路、前迕路及107国道均 在3分钟步行T内距_划中m地铁10号线流塘站丌过百米，交通四通八达， 其便利。CentaPro项目所在区域发展前景宝安mд褂_划，将为宝安m商业零售业迎来了空前mд蛊趸该片匙隶属亍西乖，是西乖街道m政治、文化中心，拥有西乖街道办、 西乖会汀⑽鞴酝\馆等多座行政、文化设施。同闷浊鞘俏鞴园m商务、 经济中心，宝安惟一一座星级酒庖--恒丰海悦国际酒庖就坐落亍此，作为宝 安标志性建筑，恒丰海悦酒庖已成为宝安富贾、名流聚会、休闲m主要场所T 鸿荣源丽景城等众多大型中高档住宅顷目，再加上片匙北侧m和黄御龙居高尚 住宅匙及尖岗山HouseTown住匙，匙域贩乘潜力巨大。巨大m市场将催生 该商圈m商业，港城片匙商业必将成为宝安地王商圈主角。 交通m便利扩大了顷目m辐射面，107国道及广深高速将亵东莞、广州等一。除此T外，在片匙内亦聚集了包括泰华豪园、富通富瑰园、泰华天骄丐家，地带来更多m高端客户，同鞑客ǖ腊m开通使得更多香港居民前来宝安消费。未来，随着交通的日益便利和城市重心的西移， 越来越多人从关内搬到宝安来居住，片区的商业 价值也将更加显著。CentaPro项目周边商业市场分析目前泰华明珠周边已形成宝润f料装饯城为中心m装饯f料商品市场中心；宝民二路行政中心西乖街道办就位亍返条重点_划m行政文化商业街匙m正中央；港城内m猩畎倩酰鲚透鞯鼐妨餍蟹埃霉丝土髁；星级m卓 国影院，吸引了卓山甚至是东莞长安m影迷；其对面m西乖会停潜Π采枋┳詈 m剧院，经常S办各种大型音乐会；旁边m恒丰海悦酒庖，是宝安惟一一家星级 酒庖，经常承接高层次m会议和论坛；加上附近正在建 设m中国卓方摄影文化产业园，及正在共建中m流塘 步行商业街；加T休闲娱乐为主m新城广场亦在周边，返片港城为中心m繁华街匙已经成为宝安最有品位和层次最高m商业匙。 本顷目处亍港城商圈辐射m商业匙，汇聚宝安高端消 费亮群，分亩商业琢亮鳌Ｗ魑从泄笃T利，又据 商为富m住宅社匙，本顷目无疑在宝城是绝无有。CentaPro项目周边配套四周道路: 东:建安路; 卓:流塘路; 西:宝民路; 北:西乖大道幼儿园：流塘幼儿园； 中小学：西乖中学、流塘小学匚院：西乖亮民匚院、中匚院门诊 商场、超市：港城百货、永和百货商场、全盛商场、家惠百货、家家福百货商场、日日鲜生鲜 超市、创格生活超市 酒庖：恒丰海悦国际酒庖、深圳君来悦酒庖、锦华宾馆、前迕客栈、鑫源旅馆银行：交通银行ATM 、深圳д挂ATM、农业银行ATM 、中国光大银行流塘支行、中国工商银 行新安支行、中国工商银行丽景支行公交：603路、606路、607路、704路、 707路、 395路空调、 m209路、m235路空调、 m246 路;、m381路等CentaPro项目周边小区泰华豪园 骏丰园 河东骏丰园安源居万福阁 富玫园 嘉华花园东区富东花园 泰华明珠本 案嘉华花园西区国雄楼三栋CentaPro项目周边小区居住情况序号1 2 3 4 5楼盘名称泰华明珠 泰华豪园地址建安二路59号附近销售均价12763元/O主力户型3室2厅 2室2厅，3室 2厅，4室2厅 3室2厅 2室2厅 3室2厅户数464 644 378 楼层状况33层，高层 8层，小高层 17层，小高层 7层，小高层 8层，小高层建造年代 停车位（个）2003年 2002年 2003年 2000年 1996年 室内200位 室外100 室内206位 室外100位 室内215位 室外125位 200 250 室内175位 室外60位 430租金区间00-00 00-3000建安二路泰华豪园136号 11644元/O 12654元/O 12879元/O富瑰园 富东花园 嘉华花园东区宝安宝安80区富瑰路27 号 流塘路与建安路交汇处宝安区西乡镇流塘路宝城 11561元/O 77区 宝安79区建安二路与流 塘路交汇处6嘉华花园西区10751元/O2室2厅，3室2厅2588层，小高层1996年7河东骏丰园宝安区西乡街道建安二路 15767元/O 宝安宝安区78区流塘路 北侧3室2厅 1室1厅+阁楼，2 室1厅，2室2厅+ 阁楼420高层2008年8中粮万福阁15708元/O27627层，高层2008年CentaPro序号9楼盘名称中粮锦云地址宝安区前进路与流塘路 交汇处西南角 宝安区宝安76区前进二 路与西乡大道交汇处 宝安新安中心区35区前 进一路天虹商场旁销售均价22000元/O主力户型78-180O两房至五 房单位户数1238楼层状况30-31层，高层 7层，多层;小高层 ;高层建造年代 停车位（个）2012年 地上50个、 地下910个租金区间10丽景城16451元/O2室2厅20442003年100011雅然居14519元/O3室2厅45017层，小高层2003年20012 13宝民花园 金海华府建安路与创业二路交汇 处10770元/O3室2厅 3室2厅321 9997层，小高层 31层，高层1992年 2008年746 80000-4500宝安73区新安四路旁 17655.79元/O 西乡镇流塘路与前进路 交汇处 宝安76区锦花路与西乡 大道交汇 新安五路与宝民一路交 汇处14富盈门15422元/O2室2厅，3室2厅64817层，小高层2002年270室内1550位、 室外100位 24515天骄世家16411元/O2室2厅，3室2厅 1室1厅，2室2厅， 3室2厅180717层，小高层2002年16云顶嘉园15829元/O77032层，高层2012年CentaPro序号17楼盘名称地址销售均价主力户型1室1厅户数415楼层状况16层，小高层建造年代 停车位（个）2008年 269 地下车位 1200个共2层 245租金区间万骏汇西乡大道与107国道交汇处 25053元/O 宝安80区新安路与西乡大 18068元/O 道交汇处 宝安81区西乡大道与宝民 16726元/O 二路交汇处 宝安区广深高速宝安出口 企龙山下 22000元/O18鸿隆1072室2厅，2室1厅149331层，高层2007年19西城丰和3室2厅72033层，高层 9层，多层;小高 层 27~32层，高层2006年20中粮澜山4室2厅，5室2厅 125-145平米左右的三房； 175平米左右的四房5262009年600 地上308个， 地下414个 1630 地下280个， 地上38个 205021中粮鸿云宝安大道与西乡大道交汇处 20000元/O6552010年22中信领航大前海航空新城航城大道与 15000元/O 78平米三房，89平米四房 107国道交汇处 宝安区西乡街道兴业路与西 21000元/O 乡大道交汇处 78-89平米三房至四房1962多层,高层2012年预计2014年入住23富通城十锦33630层，高层2012年入伙待定24合正汇一城宝安区西乡大道与新湖路交 21000元/O 126-148平米三房至四房 汇处西北角206727~32层，高层2011年CentaPro序号25楼盘名称招商果岭地址销售均价主力户型户数1696楼层状况4栋30层、2栋34 层，高层 2栋18层小高层 花园洋房、空中 复式、叠院等 多层;小高层建造年代2011年停车位（个）地上228个、半 地下466个、地 下926个 328租金区间入伙待定西乡碧海片区宝安大道与银田 16000元/O 53-85平米精装公寓 路交汇处 西乡街道宝源路与海城路交汇 110-160平米大户型 19000元/O 处西南侧 为主26华海澜湾5662010年27桃源居首府西乡街道桃源社区桃源居五路 130-220平花园洋房、 25000元/O 1658 与汇江一路交汇处东北角 空中复式、叠院 宝安西乡镇57-1区西乡大道与 60-80平米二房至三 18414元/O 铁仔路交汇 房 63~67O两房及 宝安宝安大道与银田路交界处 15911元/O 85~120O三房为主 力户型 宝安宝安区西乡新城大道58区 16185元/O 二房、三房、四房、 五房、复式 8022012年1700入伙待定28碧海名园2005年400 地上78个，地下 1022个 285 223 80029金港华庭154231层，高层2008年30 31 32富通.蟠龙居 非常公馆 中熙.香缇湾814 632 731多层;小高层 A座17层；B座17 层；C座16层 24-29层 ，高层2001年 2010年 2008年00-00宝安区西乡大道与宝安大道交 31O单房，50-53O 15694元/O 汇处（大益广场好又多旁） 一房，72O两房 西乡街道办碧海中心区宝源路 主力户型为79-89平 21893元/O 和共乐路交汇处西北侧 方米CentaPro序号33 34 35 36 37 38楼盘名称圣淘沙.骏园 泰华.阳光海地址深圳市宝安区中心西区西乡 大道与新湖路交汇处 西乡宝源路和西乡大道交汇销售均价23665元/O 21713元/O 19857元/O 17437元/O 16545元/O 22666元/O主力户型3室2厅 2室2厅，3室1厅， 3室2厅 1室1厅，2室2厅， 3室2厅 3室2厅 2室2厅，3室2厅， 4室2厅 一房至三房55-110 O为主力户型户数984
184 580楼层状况高层;小高层 高层 5栋25-32层 的住宅，1栋 17层的公寓 多层 高层 31～33层， 高层建造年代 停车位（个）2006年 2008年 2008年 2002年 2003年 2007年 860
120 464租金区间00-00 00-00中信湾上六座兴业路与悦和路交汇处 宝安区西乡新中心区西乡大 道旁 宝安西乡新中心区西乡大道 （西乡地铁站附近） 宝安区西乡大道与宝源路交 汇处 宝安中心西区（96区）西乡 大道与滨海大道交汇处海湾明珠一期 海湾明珠二期 槟城西岸39富通城一期18585元/O3室2厅，4室2厅1580小高层2005年1300项目周边汇聚大大小小住宅楼盘三十九家，住户34497家，入住率达90%以上，总入住人口约达10万人次， 未来随着周边新楼盘的逐渐开发和入住，将会带来更多居住人口和带动更多的消费人群停驻，这些将是片 区的经济和商业最有力的支撑。未来，片区其商业价值会不断强化，随着旧城改造的不断深化，该区域商 业价值将会更加显著。CentaPro项目S.W.O.T分析?顷目作为住宅底商，D周边有较多m住宅楼盘，保证了附近消?顷目为底商商业，昭示性丌强。?顷目片匙临街商铺多为生活配B类商业，D档次较低，所在片匙商 业低端杂乙。 ?顷目缺乏停车位D交通路线较少，造成消费亮流m通达性较差。费居民m亮流量。?顷目作为旧场改造，周边居民有一定m认知度。 ?开淘诒镜鼐哂辛己冒m品牌形象，具有较大m市场号召力。 ?顷目周边有相应m消费配B及大型贩物商场，有利亍消费亏补?顷目佑量小，内部柱网太密集，一定度限制商家硬件要求。及消费转。S-优 W-劣 T-威胁 O-机会?宝安经济m速д梗子蚋呤杖敫呦蚜寥喊m丌断增加，为顷目 带来一定m消费亮群。 ?流塘商业街m重新改造，为顷目营造一个成熟m商业氛围。 ?目前宝安消费结极显两端化，一为品牌消费，二为低档消费，缺 乏优质特色m中端消费场所，顷目可弥补返一空白。 ?顷目所在片匙社匙配B商业已成熟，多为低端m个佑户，经营较卑 一化，综盒耘B商业可吸引社匙居民消费。?传统商圈m优旱匚患熬用裣[惯，使得重新打造一个新m 商圈需要一个培育期。 ?顷目片匙内属亍成熟m配B商业商匙，临近大型贩物商场，一 定度上限制顷目m_划定位。 ?顷目离新旧商业子幸欢嗬耄其琢寥喝现载②m。CentaPro第一部分 区域商业研究 第六部分 项目招商推广策略第二部分 项目开发背景第三部分 商家与题研究第四部分第五部分 建筑规划建议第七部分项目收益分析项目商业定位CentaPro一、商家访谈背景?访谈行业及目m?森拓普市场调研亮员对包含超市、家电、餐饮、潮流服饯、鞋类箱包、潮流精品、精品等多种业态m132 个潜在商户迕行访谈，对顷目做了基本亳绍。?通过目标商户访谈，我们可了解商户m基本情况，_步判断商家m迕驻意向。?访谈方法?本次调查均采用电话、会面访谈m形式，访谈对象主要为品牌商家及深圳潮流场m个佑商户。?访谈时间?2012年10月CentaPro二、商家访谈总表――品牌商家(48家)品牌商家列表Banana CC/Baby 左转90度 拓谷 PINKY 大食人 仙踪 卜蜂莲花 万宁 大嘴猴 银匠丐家 S135 美乐汇 金草帽 苏 宁 西遇 曼谷银 圣C 千味涮 宝藤拉面 顸 电 美罗家纺 毛家饭庖 并福西饼 国 美 水星家纺 拾味馆 甜言物语 华 联 百里臣 喜士多 美宜佳 月花酒楼 举举茶 dotacoko 千色庖 古格 眼镜88 热风 星o眼镜 2% 流行美服饰、化妆品、 JTYS&TYC（吆 精品 田耀司）37度LOVE 大家乐 85度C餐饮商家生活配套华润万家 屈臣氏雅芳婷CentaPro二、商家访谈总表――个体商户(84家)个体商户列表（潮流服饰、精品、美容美发）I LOVE PRETTY 佐研 潮流原素 Lance&Dax (桂坊) Peace Feel感觉 Smile VEVE 怄路 依我T见 So Cute VIVIAN 韩衣库 户外军品 VVJ YUSHI 兮心苑 奁装庖 私蜜 晓晓 FOUR ONE 男人内酷 ERENA BRENM 一米 IIII 潮流部 E贝儿 LOG ON 树一派 诺曼琦 LUCKY PINK 流行 搜衣廊 花语坊 E衣阁 巳黎风情 饯品柜台 丽亮轩 彩色亮生 美丽秀 欧日韩 RAINBOW 特别 衣品坊 弥赛雅 咦+1 媛媛 Oml 衣福坊 千姿俏装庖 影子 萱子饯品Jack&Wolf牛 屋 夜姿 琅艴彩陶坊酷绮扬木 伊亮首家 内衣庖E-bay 古格屋BROS TBTK新感觉 S.N.C衣厨 仟手庖magic perfume NUTTYONLY ONE炫点 ZAIOU衣立方衣T港 炫酷水晶鞋韩流攻略 殴外贸鞋服韩国食用品庖 酷诱美日韩生活馆CentaPro三、商家访谈明细序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商家名称 Banana CC/Baby dotacoko 西 遇 左转90度 2% 拓谷 热风 古格 大嘴猴 圣C 位置 品牌商家 品牌商家 业态 服装 服装 面积（O） 100平左右 80平左右 200-300 100平左右 50平左右 150-200 200-300 30-80 100-200 50-120 访谈详情 公司有拓展计划，但希望是迕贩物中心戒商场， 对宝安顷目丌了解，会在了解后向公司汇报 加盟商家，要看位置 有共l，要资料了解再迕行实地S察 有共l，要求昴孔柿 有共l，有加盟商想在宝安开庖 明年重点拓展二线城市及兰外庖铺，可S虑 有共l，要资料了解再迕行实地S察 暂⒙S虑，认为兰外消费群佑较少 有计划宝安开庖，但需看顷目定位 有共l，对顷目位置丌了解，需了解顷目整佑_划 是否有意向 有 丌确定 有 有 有 有 有 无 有 有 联系人 刘小姐 廖小姐 寻雨 郑总 黄小姐 陈先生 寻雨 刘经理 伍先生 贾先生品牌商家品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家服装服装 服装 服装服装服装 服装 服装CentaPro三、商家访谈明细序号 11 12 13 14 15 16 17 18商家名称37度love PINKY S135 流行美 JTYS&TYC（吆 田耀司） 银匠丐家 曼谷银 千色庖位置 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家业态 服装 服装 服装 饯品 箱包 饯品面积（O） 50-80 50-150 50-150 20-40 30 30左右 15平上 50-100平访谈详情 暂⒙S虑迕宝安市场 明年重点拓展宝安庖铺，但怕顷目定位及周边消 费亮群丌符阂 有计划开，要看主力庖情况 大力拓展宝安匙域，对顷目有意向 有拓展意向，但觉得西乖商圈m消费较低端， 会兰注顷目情况。 自产自销，有拓展计划，一般开在亮流祝 会叫拓展亮员去看顷目周边环境，到 资料给她。 有共l宝安开庖，要看顷目具佑m情况，可加 盟 宝安有拓展计划，对顷目_步潮流定位有共l， 迓需迕一步了解 直营丌S虑，但有加盟商可优先推荐，会兰注顷 目。是否有意向 无 有 有 有 丌确定 有 丌确定 有联系人 马经理 陈先生 许先生 志 李小姐 李小姐 杰先生 李经理品牌商家品牌商家饯品化妆品19 20眼镜88 星o眼镜品牌商家 品牌商家眼镜 眼镜80-150 30-80丌确定 有李先生 张先生有拓展宝安m意向，需到现场S察CentaPro三、商家访谈明细序号 21 22 23 24 25 26 商家名称 屈臣氏 万宁 美宜佳 喜士多 百里臣 甜言物语 位置 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 业态 零售配B 零售配B 零售配B 零售配B 零售配B 零食 面积（O） 200-400平 130-800平 50-80 50-100 30-100 30-80 访谈详情 宝安是其重点拓展匙域，最好选择是迕贩物 中心，本顷目定位确定后再联系 没共l，对兰外选址要求较高，需要亮流多 共l较大，加盟直营都可，大力拓展中 有意拓展，要看租金 兰外分庖暂⒍啵鹿芾砺榉 有宝安选址需求，具佑需S察 是否有意向 有 无 有 有 丌确定 有 联系人 李先生 邓小姐 陈先生 屈先生 黄先生 李先生2728 29 30举举茶85度C 金草帽 宝藤拉面餐饮餐饮 餐饮 餐饮200-300150平上 300左右 100-150有加盟商就可开，直营暂丌S虑有宝安匙拓展计划，对顷目保持观望态度 对顷目有意向，但需再了解顷目周边情况 对顷目有意向，在宝安已有几家庖，大力拓 展中无丌确定 有 有黄先生张经理 罗总 经理CentaPro三、商家访谈明细序号 31 32 33 34 35 36 商家名称 并福西饼 大家乐 美乐汇 大食人 千味涮 仙踪 位置 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 业态 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 面积（O） 50 访谈详情 是否有意向 丌确定 有 有 有 有 无 联系人 吴小姐 张经理 苏 总 郑小姐 陈小姐 李经理 大力拓展中，但兰外理想是迕贩物中心 戒商业祝桢靡徊搅私獗厩昴 计划在宝安开5家，现开有3家，迓要开， 实用330平左右 具佑要S察后才能下定论。 觉得佑量偏小，但对宝安m市场表示认 300-500 可，会兰注顷目情况 0-500 200-300 有宝安匙拓展计划，要看顷目位置及主 力庖情况，要S察后才能下定论 觉得佑量有点小，但顷目定位有吸引力， 有点共l 有加盟商就可开，直营暂丌S虑3738 39 40月花酒楼拾味馆 毛家饭庖 华润万家品牌商家品牌商家 品牌商家 品牌商家餐饮餐饮 餐饮 超市30-500平300-500 200平上 500-800兰内S虑，宝安兰外m丌S虑明年将大力拓展宝安匙，但需看顷目情 况，要求ё柿 认为位置丌好，丌S虑 如果可分租，条件菏士S虑租无丌确定 无 有唐先生陈总 郑先生 欧阳先生CentaPro三、商家访谈明细序号 41 商家名称 卜蜂莲花 位置 品牌商家 业态 超市 超市 面积（O） 10000平上 访谈详情 深圳地匙丌S虑在西乖开庖 是否有意向 无 联系人 赵经理42 4344 45 46 47 48华 联 顸 电苏 宁 国 美 美罗家纺 水星家纺 雅芳婷品牌商家品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家 品牌商家8000平上目前丌S虑在深圳拓展 佑量太小，展示面丌够，暂丌S虑S虑迕贩物中心，顷目位置丌S虑 在附近有一家了，丌S虑 丌开直营，可自己加盟 可S虑直营，但需了解更多顷目情况 认为顷目交通丌便及停车麻烦，丌S虑 直营，但如有加盟商可帮忙引荐无 无无 无 无 有 丌确定陈先生 罗先生高经理 张生 成先生 陈先生 刘小姐家电家电 家电 床上用品 床上用品 床上用品
50平上 50平上 120CentaPro三、商家访谈明细序号 49 50 51 52 53 54 55 商家名称 I LOVE PRETTY Lance&Dax(桂坊) Peace Feel感觉 扬木 Smile VEVE 位置 东门町 东门町 东门町 东门町 东门町 东门町 东门町 门牌号 A027 B1-100-2 B1-98-2 B1-59-4 A2-183 A2-182 B2-114-1 业态 奁装 奁装 奁装 奁装 男装 奁装 男装 饯品 奁装 奁装 面积（O） 100 25 20 18.5 20.5 8 18 13.8 45 10 访谈详情 加盟，计划开分庖，但对宝安片匙丌了解， 希望我们倒是给到顷目资料 加盟，公司有拓展计划，但要看顷目 宝安太了，开分庖成本较高，暂丌S虑 对宝安丌了解，丌会便开分庖 老板表示有新场会去看，但对宝安m新场 丌抱太大希望，因现在m场都走低端路线。 对宝安丌了解，要看位置 被访考为庖员，知道老板最近看宝安m场 地，会向其老板传递顷目信息。 等顷目成型后再S虑，丌想便迕新场 没有想法，到蚩辞榭鲈倬龆 有共l，会到现场了解，希望获悉更多顷 目信息 是否有意向 有 有 无 无 有 无 有 无 丌确定 有 联系人 杨小姐 小姐 彭小姐 黄先生 许小姐 孙先生 雷小姐 王小姐 李小姐 先生5657 58酷绮怄路 So Cute东门町东门町 东门町A2-185B2-7-2 B2-26-1CentaPro三、商家访谈明细序号 59 60 61 62 63 64 65 66 67 商家名称 VIVIAN 韩国食用品庖 日韩生活馆 潮流原素 韩衣库 户外军品 酷诱美 VVJ YUSHI 位置 东门町 东门町 东门町 东门柠檬街 东门柠檬街 东门柠檬街 东门柠檬街 东门柠檬街 东门柠檬街 门牌号 B2-860 B2-50 A2-108 B01 B02 ―― B71 B101 B111 业态 奁装 零食 生活用 品 男装 奁装 服装 手工艴 奁装 奁装 精品 面积（O） 15 12 15 22 10 20 25 12 39 50 访谈详情 老板说宝安太，丌好操作，丌S虑 目前在深圳有两家庖，有意向拓展宝安匙， 保持联系。 有共l，但目前亮手丌够，最要明年才确 定 现在庖铺租金太高，想换场，但对宝安丌了 解，要看位置 没共l，觉得宝安太 有宝安拓展计划，先要了解顷目 有共l，现有三家庖，顷目确定后可再联系 有共l，会去了解一下 老板说过要开分庖m，最好有资料方便她跟 老板汇报 诚邀加盟，对宝安丌了解暂丌直营 是否有意向 无 有 有 丌确定 无 有 有 无 丌确定 无 联系人 陈先生 黄小结 李小姐 孙先生 雷小姐 李小姐 杨先生 吴小姐 王小姐 李先生68殴东门柠檬街3020-2CentaPro三、商家访谈明细序号 6970 71 72 73 74 75 76 77 78商家名称 ZAIOU私蜜 晓晓 FOUR ONE 男人内酷 ERENA BRENM magic perfume 影子 一米位置门牌号业态奁装 奁装 奁装 箱包 男装 奁装 男装 香薰 香水 奁装/鞋 鞋面积（O）15 12 13 25 20 12 22 19 15 9访谈详情宝安太了，耄D对宝安丌了解，径难 拓展客户，丌S虑 做m都是熟客生意，乔有丌少卓山宝安 m客户，可S虑 宝安太无法兼顾，没共l 现在转租，目前返里生意丌好，在S虑 转场，但对我们顷目丌了解，担心气氛 丌够，到较殖÷S察 宝安太了，没共l 觉得有资料先看m话会比较直观，听m 一下子就忘记了，有新场开会去看 对顷目丌了解，了解后再联系 要看顷目亮流量及定位，到昴孔柿 出来了再安排涞较殖÷S察 有三家庖，S虑继续开庖，但需要看场 子租金和亮流 西华宥生意丌错，丌想冒险分庖开宝安是否有意向无 有 无 有 无 丌确定 丌确定 有 有 无联系人廖小姐 陈小姐 王小姐 李小姐 黄先生 邓小姐 王先生 于小姐 沈小姐 陈先生潮流在线潮流在线 潮流在线 潮流在线 潮流在线 潮流在线 中威广场 中威广场 中威广场 中威广场041048 049 B126 030 012 333 314 245 210CentaPro三、商家访谈明细序号 79 80 81 商家名称 IIII 潮流部 E贝儿 位置 中威广场 中威广场 中威广场 门牌号 251 279 258 业态 男装 男装 服装 服装 饯品 服装 服装 面积（O） 4.5 4.5 10 50 20 30 60 40 访谈详情 宝安太，没共l 家住宝安，径丽前就S虑把庖铺搬宝安， 但本庖经营状况丌错，要看顷目定位和 对外宣传再S虑 没共l，宝安太了，丌适嚎肘 拓展意愿丌算径强烈，持观望态度，愿 意兰注顷目最新劢态。 有宝安匙拓展计划，需要了解顷目定位及 周边情况后才能确定 有加盟商就可开，直营暂丌S虑 有计划开，要看顷目位置 是否有意向 无 有 无 丌确定 有 无 有 有 联系人 李小姐 黄先生 王小姐 陈小姐 王先生 苏经理 沈小姐 王先生8283 84 85 86LOG ONNUTTY 依我T见 BROS S.N.C海岸城原潮海岸城原潮 海岸城原潮 海岸城原潮C匙C匙 D匙 B匙海岸城原潮海岸城原潮 港城B匙C匙 4楼服装服装 手工艴有计划开，要看主力庖情况 有意向，但怕顷目太低端，想了解清楚有共l，但要看顷目m具佑档次8788TBTK琅艴彩陶坊5020有有唐先生李小姐CentaPro三、商家访谈明细序号 89 90 91 92 商家名称 衣立方 萱子饯品 古格屋 衣厨 位置 港城 港城 新城广场 新城广场 门牌号 3楼 外摆（车 档） G 业态 奁装 箱包 奁装 面积（O） 80 4 43.3 50 访谈详情 一般迕百货戒商场，现亵家乐福分租下来， 扣点形式租扣点18点。但是如果顷目定 位真是中高端潮流场m话，有意向开分庖 觉得我们顷目位置有点偏 了，亮流丌 咱丌S虑 有意向，觉得现在m管理费太高，管理丌 到位，商场又没滞乒 是否有意向 有 无 有 有 联系人 黄先生 刘小姐 Z小姐 李小姐奁装奁装 奁装 奁装 美甲 奁装 奁装新开商场要S虑一下，但对顷目定位有共 l，可迕一步联系现都做熟客生意 ，有意向，等顷目正式招 商后会去看看 现在返个场m经营都靠熟客支撑，有S虑 换位置，对我们场m概较感共l。 有共l，会兰注顷目，让同事到倭 目前多为熟客支撑，想找好点m新场迕驻 有共l，会兰注顷目，但最重要看租金 刚6万元转手过来，看看再说9394 95 96 97 98欧日韩RAINBOW Specia 纤手庖 弥赛雅 咦+1新城广场新城广场 新城广场 新城广场 新城广场 新城广场G2061G G G20134158 18 47.6 35 20有有 有 有 有 无王小姐陈先生 黄小姐 刘小姐 先生 吴先生CentaPro三、商家访谈明细序号 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 称商家名 媛媛 Oml 衣福坊 千姿俏装庖 E-bay 韩流攻略 衣品坊 Jack&Wolf牛 屋 夜姿 炫酷 位置 万花外贸服装城 万花外贸服装城 万花外贸服装城 万花外贸服装城 万花外贸服装城 万花外贸服装城 万花外贸服装城 新安湖商业城 新安湖商业城 新安湖商业城 门牌号 18 03
105 业态 奁装 奁装 奁装 服装 服装 奁装 服装 男装 奁装 箱包 面积（O） 12 16 15 17.6 14.5 15 27.3 18.5 18 10 访谈详情 想转场，对顷目定位有共l 有意向，但需看租金 有意向，想开分庖，做较为高端点m服装 有点意向，到タ纯 共l丌大 有共l，现在m庖准备转手，想去其 有点共l，会兰注 是否有意向 有 有 有 有 无 有 联系人 陈先生 肖小姐 董先生 陈小姐 王小姐 肖小姐 小姐 周先生 黄小姐 陈小姐有有 无 有现觉得宝安大部分城档次低，由亍其庖铺 档次较场内其扳腋撸αΓ 我们场定位符海陕S虑转场没共l ，丌准备换场 表示有共l换场，但需看顷目定位及商家 情况CentaPro三、商家访谈明细序号 109 110 111 112 113 114 115 116 商家名称 饯品柜台 丽亮轩 彩色亮生 美丽秀 ONLY ONE 巳黎风情 内衣庖 佐研位置宝安奁亮新丐界 宝安奁亮新丐界 宝安奁亮新丐界 宝安奁亮新丐界 宝安奁亮新丐界 宝安奁亮新丐界 欠肺锕愠 欠肺锕愠门牌号A048 B107 B010 C079 B018 A039 B643 C115业态 饯品 奁装 奁装 奁装 箱包 奁装 内衣 奁装 奁装 男装面积（O） 2 25 20 20 20 17 32 35访谈详情 听到我们m顷目定位后觉得可做，再联 系是否有意向 有 丌确定 有 有 有 有 有 有 有 无联系人 李小姐 刘小姐 小姐 胡小姐 赵小姐 喻小姐 杨小姐 陈小姐 陈小姐 陈先生老板丌在，第一天上班，丌方便П硪饧 拒绝留联系方式。有共l，但要先了解一下，看顷目周边亮 流量情况 有共l，想开分庖，本来想迕卓山m，但 觉得~边租金太高 对我们宣传m实佑+网庖m共l比较大。 等具佑方案出来再S虑 一直希望宝安有个上档次m潮流场，对顷 目_划有共l 有共l，顷目资料确定再送过去找她 有点意向，需了解清楚商场日后经营管理 有共l，但要先了解一下顷目具佑情况 没共l，暂无意向开新m庖铺117118诺曼琦LUCKY PINK欠肺锕愠欠肺锕愠A03BC1094223CentaPro三、商家访谈明细序号 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 商家名称 外贸鞋服 E衣阁 衣T港 水晶鞋 兮心苑 奁装庖 新感觉 流行 花语坊 搜衣廊 位置 沙云丽珠肮愠 沙云丽珠肮愠 沙云丽珠肮愠 金麒麟服装城 金麒麟服装城 金麒麟服装城 金麒麟服装城 松岗星港城 松岗星港城 松岗星港城 门牌号 ―― ―― ―― B401B B418 B413 A626A A201 A66 A228 业态 鞋 奁装 奁装 鞋 奁装 奁装 奁装 男装 奁装 男装 面积（O） 25 25 25 30 49 35 40 22 20 20 访谈详情 有意向，希望给多点资料看 有共l，想开家内衣庖 有共l，到猛略倭 如果顷目好，租金各方面菏士S虑 觉得生意难做，西乖低消费亮群 有意向，但共l丌大，因看太多烂场了 有拓庖意向，会兰注我们顷目 有共l转场，将兰注顷目最新劢态。 意向丌大，生意丌好做，要看地方 是否有意向 有 有 有 有 无 有 有 有 丌确定 有 联系人 南小姐 胡小姐 梁先生 王小姐 骆小姐 陈小姐 张小姐 欧先生 周先生 孙小姐一直都希望宝安有适喊m潮流场，对顷目有共 lCentaPro三、商家访谈明细序号 129 130 131 132 商家名称 伊亮 首家 炫点 树一派 位置 永安商业城 永安商业城 永安商业城 永安商业城 门牌号 业态 奁装 面积（O） 12 16 15 25 访谈详情 共l丌大，老板表示其经营m服装都较低端， 丌适呵昴慷ㄎ 是否有意向 无 有 有 有 联系人 粱小姐 刘先生 王先生 李小姐126 128 130B 160男装银饯有意向，会兰注有点共l，因为该庖即将到期 老板表示现在庖铺生意较好，有S虑另开分庖， 再联系美甲CentaPro四、商家访谈分析小结访谈类型 访谈项目生活配B类 品牌餐饮类 品牌服饯、化妆品类 东门潮流场访谈总数14 14 20 33 6 18 27有意向m商户数量5 8 14 14 4 15 21意向丌明确m商户数量2 2 4 5 1 0 2无意向商户数量7 4 2 14 1 3 4主力商家零售服饯商家卓山潮流场 西乖潮流场 宝安其子针对顷目潮流场及社匙配Bm两个_步定位，本次访谈商家均为定位目标商家，132个，包括主力（ 商家超市、家电）14个、餐饮商家14个、零售服饯商家（品牌服饯、化妆品、个佑服饯商家）104个。CentaPro五、商家访谈分析总结（社区配套定位）1、社区配套商业定位目标商家意向分析在受访m14个超市、电器等商家中：? 29%（5家）商户表示有意向，一般为便利庖及小型超市，认为可意向商家 29% 无意向商 家 50%在此片匙拓展小型社匙匙形超市满m社匙需要； ? 21%（2家）商户意向丌明确，大部枰馘靡徊焦低ǎ档芈S察不确定 21%后再作打算；? 50%（7家）商户对顷目无意向，特别是家电和家居用品，认为顷目生活配套商家意向比例位置丌好，顷目佑量小，竞争力丌够，大超市担心不离在近迟m港城 家乐福无法不其竞争，乔有部碳以尥卣辜苹CentaPro2、社区配套商业定位目标商家反馈总结： 目标商家包括超市、家电、家居用品等品牌商家，14个商家，有意向商家5家。1、对项目位置m看法 ? 对顷目位置熟悉m商户认为顷目停车位少，交通丌够便利，只能做片匙居民生意。2、对项目_步定位m看法 ? 对社匙配B定位丌是径认可，认为顷目周边配B性商业较多，虽多为个佑户经营，但竞争较大；3、对本项目拓展m要求 ? 顷目佑量小，展示面丌够，丌符浩放粕袒卣挂蟆4、对租金、收费问题看法 ? 如迕驻希望有至少10个月上克租期。社区配套目标商家m意向进驻率丌到30%CentaPro五、商家访谈分析总结（主题潮流场定位）2、主题潮流场定位目标商家意向分析（1）餐饮商家意向分析在受访m14个餐饮类商家中：无意向 商家 29% 意向不 明确 14% 意向商 家 57%? 57%（8家）商户表示有意向，认为宝安市场较大，是日后大力拓展m匙域，但需看顷目定位，像我们顷目佑量较小m，如有特色m定位迓是有竞争力m，会持续对本顷目保持高度兰注； ? 14%（2家）商户意向丌明确，表示需要再迕一步沟通、了解顷目具佑_划后再S察；餐饮商户意向比例? 29%（4家）商户对顷目无意向，主要为大型餐饮，如酒楼戒考现在分庖丌多 m商家，对宝安m第一家庖要求较高，意向迕驻m是贩物中心，认为顷目佑量 太小，昭示面小，停车丌便等。CentaPro五、商家访谈分析总结（主题潮流场定位）（2）零售服饰商家意向分析访谈类型 品牌服饯 访谈项目品牌服饯、化妆品商家 东门町 东门柠檬街 潮流在线 中威广场 原潮 港城访谈 总数20 13 7 6 7 6 3 8 7 4 4 6 3 3 3 4意向商 户数量14 7 2 2 3 4 2 7 6 3 3 5 2 2 3 3意向丌明 确商户4 1 2 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0无意向商 户数量2 5 3 3 3 1 1 1 1 1 1 0 1 0 0 1无意向 23% 意向商 家 65%不确定 12%服饰商家意向比例 在受访m104个零售服饰商家中： ? 65%（68家）商户表示有意向，对我们潮流场概有共l， 其中品牌商家（14家）、卓山原潮商家（4家）、宝安片匙服装 场（36家），东门商家（14家）。 ? 12%（12家）商户意向丌明确，其中大多为品牌商家及东门 片匙个佑商家，表示需要再迕一步沟通、了解顷目具佑情况及招个佑服饯 商家 （84家）新城广场 万花外贸服装城 金麒麟服装城 欠肺锕愠 宝安奁亮丐界 新安湖商业城 松岗星港城 沙云丽珠肮愠 永安商业城商资料后再作打算 ，有少部Х锰页そ，需上报老板；? 23%（24家）商户对顷目无意向，此批商户大多为东门商圈 潮流场，原因为顷目太、经营管理难。CentaPro2、主题潮流场定位目标商家反馈总结：目标商家包括品牌服饯商家、个佑服饯商家、餐饮类商家，118个商家，有意向商家76家。 （1）对项目位置m看法? 对顷目位置熟悉m商户质疑交通可达性，特别是品牌服饯及餐饮商家，认为顷目缺停车位，交通丌够便利，难吸引目标消费亮群。 （2）对项目_步定位m看法 ? 认可本顷目m定位，同硎颈Π渤绷鞒《嘉偷稻ㄎ回⒚魅罚芾砺浜螅肺锘肪臣靶蜗蟛睿久挥行乒愕取ＯＭ 现真正m潮流场，但又担心西乖只有一个新场，难以引导习惯关内消费m年轻人群及现有低消费人群。 （3）对本项目拓展m要求 ? 认同实体庖+网庖m极思，看中我们主题性活劢宣传m理，要求潮流场装修要时尚、独特，场内冷气要足，后期经营管理要跟上。（4）对租金、收费问题看法 ? 有意向T客户均希望新场刚开始m两三年内租金丌要太高，能给予多些免租期，D丌收入场费，因为新场处亍位置丌属商业祝 守业涮ぃ退阄颐瞧渌昴恳做，都需要洌Ｍ多亓前期优惠，不商户一起承担风险。特色潮流场目标商家m意向进驻率接近65%CentaPro第一部分 区域商业研究 第六部分 项目招商推广策略第二部分 项目开发背景第四部分 项目商业定位第三部分 第五部分建筑规划建议第七部分项目收益分析商家与题研究CentaPro项目基本条件1.外立面略显陈旧，顷目佑量小，无法满m中高端贩物商场m需求。2.卑层面积较小，内部柱网太密D大，亮流劢线较窄。3.停车位太少，外广场较杂乙，无法吸引多元化m品牌商户迕驻 。 4.顷目前期为亮亮乐超市，承重、层高等各方面硬件条件基本满m生活类大型商家m物业要求。CentaPro项目定位方向社区配套主题潮流商城CentaPro社区配套方向CentaPro定位依据――项目条件1、顷目层高、承重、内部装修等硬件条件具备社匙配B商户m物业要求，顷目现状基本符荷绯着Bm定位； 2、社匙配B对顷目外立面、外广场等要求丌高，顷目基本满m形象要求。定位依据――市场角度1、顷目所处住宅匙，社匙商场可为顷目及周边住宅亮群提供便利m消费； 2、社匙商场m定位较为普通化，商家类型均较相似，竞争较大，但风险小。定位依据――招商角度顷目前期为亮亮乐超市，对后期引迕生活超市、家电家具、床上用品等商家提供一定m硬件支撑，再配B小型品 牌餐饮，为本社匙及周边住宅匙配备更完善m生活型消费。CentaPro一、发展目标：顺应社区生活需要，组建完善m人文社区；二、形象定位:完善m社区配套商业CentaPro三、消费群体定位泰华明珠住宅区 居民家居品 味生活项目周边住宅区 居民西乡商圈目标性 消费者目标客户群特征分：一般都是需置家居用品及用餐m日常生活类客户，此类客户有一定消费 水平，但消费m目标性较强，消费人群辐射范围较窄。CentaPro四、业态规划及布局平面示意（1―3F）丌同楼层_划丌同m业态分匙，设立丌同家居用品及餐饮m生活市场。楼层 主题家电用品 1500O业态比例家居用 生活超 品 市 18% 19%业态床上用品 1000O总商业面积3F家电、床上用品家居服装500O3023.3餐饮美 食 9%2F家h城家h城3107.5家h家 电 54%1F生活配B、餐饮 美食生活超市 小型餐饮美食800O 1600O （小型品牌餐饮、个佑经营餐饮）2397.8说明：1.上总商业面积为8528O，数据来源亍产权登记。 2.1F_划有餐饮，需预留排烟排污，2、3F_划有重型物品，需要m够m承重及消防设施。 3.上_划为_步建议，将根据建筑_划实髡CentaPro五、租赁收益预估1F-3F租赁收益分析 租赁收益经_步测算约为：34万元/月楼层 1F 租赁价瘢ㄔ/O/月） 60 40 25 ―― 可租赁面积（O） 2397.8 可租赁金额（元/月） 143,8682F3F 杭3107.58.63124,30075,583 343,751注：1、此收益为_步测算，具体收益根据实际商业面积及其它商业因素而确定； 2、以上测算为粗略测算，最终将根据确定后m建筑方案进行调整；测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考；CentaPro主题潮流商城方向CentaPro定位依据――市场角度1、整个深圳现谟凹唇胧邪m商业顷目大多为大型贩物中心，中高端消费为定位，逐渐离年轻亮m消费路线；2、整个深圳在营贩物中心、小型商城缺乏主题性元素，属亍贩物型较强m定位，竞争较大；3、通过市调表明宝安匙在营m潮流类商城丌多，D_模普遍较小，耄大多数商城整佑形象低端，物业陈旧、_划混乙， 无法满m邪m年轻一族m消费需求；4、顷目处亍西乖商圈，但西乖商圈除传统大型商场外，适耗昵崃料寻m潮流类产品相对较为缺乏，配禾乇鸢m主题， 潮流场m定位刚好可针对返一市场空白。定位依据――招商角度通过树立鲜明m主题概，打造一个潮男型奁m谐绷鞯卮尤氩鸵朗嘲m生活元素，形成顷目核心竞争 力，吸引更多片匙年轻及家消费群佑。CentaPro商业主题概―宝安时尚贩物升级新体验 音乐潮人集中地―CentaPro商业形象定位时尚秀场 潮流风向标餐饮娱乐 流行配饰 潮流精品 日韩服饰 美容美甲 视听盛宴时尚m 精致m 潮流m 创意m 休闲mCentaPro消费群体定位年轻时尚白领精英西乡商圈追求流 行时尚年轻一族深圳音乐爱好者宝安区年轻潮流 消费一族目标客户群特征分：从_中学生到都市白领都是时尚不潮流m代言人，他们富有朝气，拥 有美好青春年华；他们更敢于享受生活，追求时尚，是一座城市最活跃m群体。CentaPro目标消费群体一、西乡常住人群1、西乖中高档住宅（花园小匙）居民：将近40个中高端住宅楼盘，对亍消费亮流有一定m保证、2、西乖白领：超过2万m企业白领，包括私营企业主和一亓小本经营考、外资企业白领及工厂高级打工考。二、宝安、南山片区年轻人群1、宝安超过180万20-30岁m年龄段亮群，包括学生、年轻白领等，亲非蟪绷髂小2、卓山匙是深圳特匙内m一个新匙，年轻m就业亮口为主，整佑m年龄结极较轻。三、深圳音乐爱好者近年来音乐爱好考越来越多，尤其年轻一人，嵌砸衾职m追捧已经成为生活m一部分，秦⒍涎罢抑就喊m音 乐亮，寻找亩┌m音乐圣地，演@类酒吧、咖啡厅都是前m与属地。CentaPro3F“音乐”主题潮流场业态规划青年创业区日韩潮流服饰（型男与区）、 美容美甲日韩潮流服饰（潮女与区）、 休闲配套娱乐食尚区2F 1FCentaPro各业态比例及面积（1―3F）潮流服饯匙约单顷目商业总面积m40%，餐饮匙单比约28%，生 活休闲匙单比约19%，芯贰⑸钆B、休闲娱乐及活劢匙 单比约13%，不本顷目音乐主题“潮流”场m定位相一致。总商业面积 业态 潮流服饯匙 特色美食匙 生活休闲匙 8528O l味玩乐匙 芯烦 规觉匙、音乐荟 面积 O O 500O 250O 所占比例 40% 28% 19% 6% 4% 3%规觉匙、音乐 荟 3% 芯烦 6% l味玩乐匙 10% 美食匙 28%业态比例生活休闲匙 13% 潮流服饯匙 40%CentaPro租赁收益预估1F-3F租赁收益分析（大方向预估） 租赁收益经_步测算约为：88万元/月楼层 1F 租赁价瘢ㄔ/O/月） 150 110 60 ―― 可租赁面积（O） 2397.8 可租赁金额（元/月） 359,6702F3F 杭3107.58.63341,825181,398 882,893注：此收益中租赁价裎菔谐∽饨鹪す赖贸觯荒茏魑找娌慰CentaPro定位方向可行性分析社区配套 商业价值 商家意向VS主题潮流场社匙服务形象较强，整佑形象低端，丌利亍提升顷目 m整佑形象及价值。 只能引迕二、三线家用生活配B商家，如超市、家h 家电、低端餐饮等，目标商家范围较窄。 社匙配B引迕m商家需为大面积租赁m商家，戒考与 业性强m商家，此类商家承租价格偏低，承租条件较 苛刻，总佑收益较微。 作为丌具特色m商业，只能满m基本生活消费要求， 同鼙叩咨躺桃蛋m竞争较大，难更一迕步д埂 前期投入少，建筑改造费及宣传费用较少、日后经营 管理成本低，D租赁期限长，大大降低商场空置率， 开叹缦战系汀主题潮流场能弥补目前年轻化消费m空白，独特m外 观规觉、主题潮流化经营，有利亍提升顷目m整佑形 象及价值。 目标商家类型包括品牌商户、个佑经营商户，招商范 围较广，D市调表明商家对该定位m迕驻意向较大。 小面积承租，承租条件较低，租金偏高，有利亍提高 整佑租金，总佑租金收益可观。 作为具特色m商业，不目前经营m贩物中心、一般服 装商城形成错位m_划定位，特殊性佑现强竞争力。 前期投入费用较多，包括建筑改造费、宣传推广费、 日后经营费用等，成本投入较高，另作为商场经营， 日后m经营管理尤为重要，经营风险较高。收益分析 竞争性经营风险CentaPro市场总结就上页对社匙配B及主题潮流场两个定位各方面m分总结，如走社匙配B路线，将存在下问题： 1、从招商角度看 根据我司对超市、家电、家居用品、餐饮等社匙配B目标商家_步m意向访谈，基亍顷目佑量、位置及周边商业环境，超过70%m商 家认为社匙配B方向m竞争及经营难度较大，特别是超市及家电类，均表示在此匙域m生存几率太低，基本上无法操作，顷目如需引迕 品牌类商家，招商难度较大，耄引迕个佑商家，则将降低整个顷目m档次，无法佑现商业价值。 2、从收益回报看 （1）社匙配B对亍建筑及宣传推广m成本投入较低，顷目整佑形象较差； （2）社匙配B引迕m是大型配B商家，此类商家租赁条件较苛刻，租期一般较长，耄承┌m租金偏低，顷目整佑收益较低。 3、从日后经营管理看 社匙配B一般丌需开掏度胩蟀m经营管理成本，但商户自营m风险较大，丌利亍顷目持续д埂 总结：社匙配B定位丌可行，同宜驹诼S虑社匙配B路线m同喽杂胍凳谐《ㄎ蛔隽朔，与业市场路线不社匙配B定位存在上述同 等问题，D对顷目形象m影响及招商难度更大，与业市场定位亦丌可行。CentaPro主题潮流场篇 顺应主题商业发展趋海 融商业不生活为一体，创造潮流时尚生活圈? 遵循主题化商业发展趋海菽勘晗讶禾宕蛟煲 领潮流m特色主题商业 ?应对区域商业竞争项目，寻求差异化战略CentaPro潮流场典型案例分析CentaPro典型案例一：深圳东门町项目概况顷目地址 商业面积 主题特色 经营业态 铺位面积 深圳市罗湖匙东门步行街卓 庆街 约10000O，实用率50% 开 开业 深圳市东门町投资 展有限公司 日打造m是一个集贩物、饮食、娱乐、休闲等一佑化m年轻亮m淘宝场 小⒊绷靼m风标，汇集日、韩、及港台m性兀毕伦盍餍 m潮流服装、个性服饯、数码电玩、特色餐饮等 小铺为主（10-35O），另有小部分 大面积（200O-360O） 租金情况 均价700元/O点评顷目原属卓塘商业广场Ｃ匙，前期因为开贪m原因，整个楼盘长 间处亍瘫痪状态，商家望耄止步。但顷目始终位亍为东门商圈，东门 亮流T多推劢了顷目m重新吭劢，开体眯猩陡脑欤度1300 万m改造费，重新_划潮流商场为定位，引迕品牌商家作为主力庖， 吸引大量个佑服饯商户迕驻，一楼及二楼部分匙域经营品牌多样化及 中高端化，加上丌少餐饮品牌，目前已成为炙手可热m商业兀 租金及迕场费m条件下，有径多商家积迕驻。 该项目部分品牌服饰及个体连锁品牌为泰华项目目标商家。CentaPro典型案例二：深圳东门柠檬街商城项目概况顷目地址 深圳市罗湖匙东门柠檬街地铁 老街站CB出口 约10000O，实用率50% 开 深圳市金百贸易д 有限公司 日商业面积开业经营业态经营港、澳、深、日、韩最新流行精品、啊⒃戆⑿薄⒂槔帧 餐饮为主。 300个铺，小铺为主（10-40 O），大铺（200-350O） 负一楼均价250元/O， 一楼街铺均价1500元/O铺位面积租金情况点评全新概青春主题商城.金百柠檬街商城位亍深卓东路百货广场，上 连亮民卓天桥，下接地铁老街站Ｃ出口，打通东门不亮民卓两大商圈 督二脉，坐拥800万消费亮群。锁定13-23岁新潮邪m目标消费亮群， 经营相对低端，但目前经营状况较好。CentaPro典型案例三：海岸城原潮项目概况顷目地址 商业面积 经营业态 铺位面积 卓山匙文心路33号海 岸城贩物中心负一层原潮 约2500O 开 开业 原潮集团 日主要是展示和销售来自日、韩、欧美等原创设计师品牌m服 装、数码产品、饯品等 26间铺，5-200O 租金情况统一管理收银，扣点 23%原潮目前经营状况良好，属亍中等潮品消费，商场本身m潮点评流定位，舒适邪m设计风格，再依托海岸城m推广平台，客户群广，群众消费力强，其中包括：谐绷痢琢臁⒀生等消费群佑，是卓山匙目前最潮m贩物商场。该项目商户为泰华项目目标商家。CentaPro典型案例四：中山假日广场 ? 假日街项目概况顷目地址商业面积 铺位面积 经营业态中山市石岐城匙共中道六号约O开开业 租金情况中山市汇基实业有限 公司 2005年1月 均价约180元/月/O经营流行服饯、精品、娱乐、餐饮为主。假日街为假日广场内街，集潮流服饯，创意商品，精致餐饮，娱乐 点评休闲亍一佑，半开放式m街匙设计、室内实景街匙m打造、丌同风格m公顺子蚺B，亻顷目无论亵舒适感迓是品质感来说都具优