中国286城房地产市场投资前景排行榜，你的家乡前景如何？
三大经济区即京津冀、长三角、珠三角，集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%。
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx） 本文不代表整点PE立场
城市分级标准：
一线城市：北京、上海、广州、深圳等4个城市
二线城市：除一线城市外的省会、副省级、计划单列市及苏州，共33个
三线城市：除一、二线城市以外的地级市，共249个，考虑数据追溯性，不含近年新设立的三沙、儋州等地级市
286城前景榜解读暨“五大都会区”城市外溢投资建议
—— 张燕（易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO）
286城投资前景特征解读
“指标体系调整：需求规模、供求“系数”调高，价格指标“系数”调低。
1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角，集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%。另外一方面，对比去年的位次可以看到，规模化城市中，二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线，名次变化也非常明显。
2、路网扩张缩短时间距离，核心城市辐射助推周边发展 。中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？300公里以内，高铁的发展速度以及站点布局，与整个城市的购买力，人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。
▲300公里以内城市高铁联通示意图
3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。城市容量有一定的支撑以后，现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中，有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通，这些因素都考虑进去，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。
“五大都会区”城市外溢投资建议
受五大核心城市辐射影响，分为需求内生城市和外溢市场城市。
实力型城市
经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展。
京津冀：廊坊、沧州、保定
长三角：太仓、绍兴、南通
广 深：佛山、中山、珠海
成 渝：绵阳、泸州、内江、宜宾
总体表现：基础建设完善，与核心城市融入性好，住宅市场量价齐飞。
“这些城市，你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言，整个核心城市的融入性非常好。
优质型城市
积极进入，需防范库存或政策收紧带来的风险。
京津冀：涿州、香河、霸州、唐山
长三角：昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州
广 深：清远、肇庆、东莞、江门
成 渝：资阳、眉山
武 汉：宜昌、襄阳
总体表现：经济处于快速发展期，城市配套相对完善。存货压力小，成交放量带动价格上涨。
“城市经济快速发展的阶段，配套相对比较好，一般都是500万以上人口量的城市。今天我们研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系、人口以及交通。我发现所有逻辑的内核，无非不超过这几个。这类城市需要谨慎看待的是什么？有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。
发展型城市
市场发展健康，具一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足。
京津冀：三和、任丘、定州、秦皇岛
长三角：义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡
广 深：惠州、揭阳、梅州、汕头
成 渝：德阳、雅安、乐山、遂宁
武 汉：孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州
总体表现：经济发展稳定，人口规模有限，房地产市场刚起步但发展较快。
“人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，就是小城市。这类型的城市目前为止，部分没有调控政策出来，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。产业布局也好、人口也好，后续如果不足以支撑整体的发展，这类型的区域，需要慎之又慎。
机会型城市
辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注，抓项目机会。
京津冀：遵化、迁安、黄骅、泊头、深州、张家口、安国、承德
长三角：舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安
广 深：韶关
总体表现：经济发展稳定、城市配套仍待发展，市场尚不健全，长期市场容量有限。
“如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企，进入到这类型的城市当中，不具备刚才说的成熟条件，个人认为还是不要碰的好。
孵化型城市
城市仍待发展，持续关注，谨慎进入。
京津冀：辛集、锦州、鹿泉、藁城、冀州、安国、沙河、邢台、午安、邯郸
长三角：建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州
广 深：汕尾、潮州、河源
成 渝：南充、巴中、广元、广安
武 汉：荆州、荆门
总体表现：城市经济和配套基础一般，仍有较大发展空间。
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今日搜狐热点中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
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今日搜狐热点行业分析丨建筑设计院还有前途吗？
近年来，我国经济结构不断转型升级，工程建设领域市场环境瞬息万变，城市建设领域的投资规模、投资方向及分布格局也随之发生了很大的变化。建筑业发展总体上面临着市场风险增多、发展速度放缓的严峻挑战，设计行业也受到不小的影响，极端现象时有发生，前两年还是“活儿少，降薪+裁员”，现在又变成“接活儿接到吐，招人招不到”，从“一筹莫展”到“青黄不接”，建筑设计企业这是怎么了？本文试图从宏观经济形势、行业经营状况和行业竞争格局三个方面来分析，看一看在瞬息万变的环境下，建筑设计企业还有前途吗？
宏观经济形势
一、国家宏观经济增长目标“变挡减速”已成定局，固定资产投资速度放缓
经济发展新常态下，我国经济进入从高速增长向中高速增长的换挡期，从2011年开始，GDP和全社会固定资产投资增速均呈现下滑趋势。
建筑设计行业位于工程建设业务链条的起始阶段，是固定资产投资转化为现实生产力的先导工作。目前，我国几乎所有的建筑工程项目均需由建筑设计企业提供包括可行性研究、工程勘察设计、城市规划、建筑设计、景观设计以及装饰设计等在内的技术咨询服务。在宏观经济处于景气度下行及经济结构调整持续深化的背景下，建筑设计行业市场容量增幅下滑，业务结构改变。
二、房地产行业进入新的发展阶段，建筑设计行业过去的高速增长不再
随着供给侧结构性改革不断深化，2015年全国房地产开发完成投资比上年仅增长1%，投资规模近9.6万亿元，基本与上年持平。进入2016年投资形势有所好转，全年房地产开发投资10.3万亿元，比上年增长6.9%，但与上年同期相比投资增长均未过10%。
2016年，房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米，比上年增长3.2%。房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%。房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%。商品房销售额117627亿元，比上年增长34.8%。
从城镇化进程角度出发，房地产行业仍旧有中期发展的需要，但是快速增长局面不可能出现，投资增长率降低至个位数。
从区域上看，东部地区依然是房地产投资的主要区域。2016年我国东部地区完成房地产投资5.6万亿元，高于中西部房地产完成投资的总和；东部地区仍是房地产投资的主要区域，给建筑设计企业带来的业务机会也更多。然而，2014年前中西部房地产完成投资增速普遍高于东部地区，2015年中西部房地产完成投资增速减缓，但2016年中西部房地产完成投资增速依然高于东部地区，未来中西部发展速度会继续高于东部地区。
从产品类别上看，住宅、办公楼、商业营业类投资增长普遍放缓。
各类数据表明,作为与房地产行业息息相关的建筑设计行业，过去的高速增长不再，未来随着房地产市场的调整，逐渐转向稳定增长。
建筑设计行业经营状况
一、营业收入
近年来，受益于城镇化进程的推进，我国建筑设计行业发展迅速，队伍数量、经营规模、管理水平和经济效益均得到了较快发展。年，整体呈现增长态势，但增幅不稳，受宏观经济增速放缓、房地产行业景气度下滑等因素的影响，2014年建筑设计企业的营业收入增长速度大幅度下降，2015年增幅有所回升，但仍未恢复之前较高水平。
把行业从业人员数量考虑进去，情况更加令人担忧。建筑设计企业人均营业收入在年一直处于增长态势，2014年这种乐观的情况被打破，开始呈现下降趋势，年增长率均为负值，说明建筑设计行业人员数量过快增长，出现产能严重过剩现象。2015年建筑设计企业人均营业收入49万元，低于全国勘察设计行业平均水平（89万）。
二、净利润
那么，建筑设计行业到底有多少钱是实实在在装进了口袋呢？建筑设计企业净利润在年，整体呈现增长态势，但增幅已出现震荡下行态势。建筑设计行业陷入利润困境，产能过剩导致恶性竞争和压价是一方面原因，但产能过剩也只是表象，另一方面，还是来源于国内建筑企业长期不注重内部核心竞争力建设，导致行业门槛过低，新进入者可以很容易且风险较低的加入竞争者队伍。
三、利润率
我们除了关注行业的营业收入和净利润外，也来扒一扒建筑设计行业的利润率。利润率往往更能反映企业真实的经营状况和费用控制水平。利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。在年，建筑设计企业利润率呈现整体呈现下滑趋势，2012年利润率出现大幅下滑，主要原因是由于建筑设计企业工程总承包业务大幅增加，拉低了利润率。利润率下行趋势明显，行业整体竞争力有所下降。
行业竞争格局
建筑设计等工程技术服务业的竞争主体主要包括国有设计企业、民营设计企业和外资设计企业，形成了以少数大型国有企业、民营设计企业、知名外资设计企业为主，大量中小设计企业为辅的竞争格局，行业竞争主体呈现多样化特征。
国有大中型设计单位，其优势在于项目经验丰富，技术实力雄厚，具有较强的品牌影响力和较强的市场资源，但同时存在着体制框架痕迹严重,管理机制不够灵活等劣势。一边是渐成气候的民营企业，一边是强势进攻的境外企业，两厢夹击之下，国有大型设计单位该如何按照市场经济运行规律调整企业所有制结构、机构性质、企业类型、业务范围和项目管理方式等，都是需要解决的大问题，改革成为大势所趋。国内大型设计单位改革最大动作莫过于南北两大设计企业集团的出现，一个是华东院和上海院两院合并重组形成的上海现代建筑设计集团；一个是由建设部院为主力合并三个院形成的中国建筑设计研究院。由几个院合并同类项然后突出设计主业，主辅分离，并同时业务向两头延伸形成投资、咨询、设计、监理、及总承包等多个类型的子或分公司，业内这种联手还包括同济大学设计院等也都在不断地收购或参股一些设计企业。
民营建筑设计企业经营体制相对灵活，拥有健全的管理机制及富有生气的创新团队等优势，着实吸引了一批原国有建筑设计企业骨干设计人员的加入，但同时尚且存在知名度不高，技术短板和管理粗放、市场资源相对缺乏、资金实力较弱等问题。RCC最新公布的“2017十大民营建筑设计公司”，维拓时代、CCDI、华蓝设计、基准方中、长江都市、腾远设计、天华集团、同圆设计、汉嘉设计、中衡设计均榜上有名，这些民营建筑设计单位近几年取得了令人瞩目的成绩，这也使整个建筑设计市场竞争和人才竞争越演越烈，在各方面对国有建筑设计单位构成威胁。
中外合资合作设计公司或国外事务所，则运作比较灵活，管理成本低，而且多数是国际顶尖级的设计机构，知名度高且历史悠久，设计水平高，但由于中西方管理、技术、文化等需要有效融合，不熟悉当地特点和国情，人工成本高等因素，还是造成了一定的整合难度。境外建筑设计机构自进入中国市场以来，就占据着一定量的中国建筑设计的高端市场。SOM、日建设计、鹿岛设计、HOK等境外大型设计企业陆续成为了国内大型设计院强有力的竞争对手。中国加入WTO后，国内工程建设市场包括勘察设计行业在内的资质管理政策须向外资企业放开。2009年，全外资夏恳尼曦（上海）建筑设计事务所有限公司获得建筑设计事务所甲级资质，这是境外设计机构首次在国内获此资质，标志着国家对境外设计机构已亮了绿灯。外资设计企业多以合资、股权收购的形式进入国内市场，带来了国际先进的管理机制和设计概念的同时，也使得行业竞争愈发激烈。
行业形势有所复苏，是否意味着建筑设计业的低潮已过？现在接活儿接到手软过两年是不是又要开始裁员？这些问题不由得让人对建筑设计业的未来心生担忧。
围棋中有一种叫做“复盘”的学习方法。指对弈结束后，将刚才下的那盘棋再回想一遍，从中进行分析拆解，总结经验。柳传志也将复盘的这种思想引入了联想的三大方法论中。建筑设计企业也需要仔细思考复盘，目前看似火热的“招工难”现象是否隐藏某种潜在的问题。事实证明，有的设计公司体系的更新速度确实不适应市场，外部环境发生巨大变化时，以往的问题就会统统显现出来，完全没有抵抗资本。大浪淘沙，未来的建筑设计行业中，具有较强综合实力的大型企业和在某一领域独具特色的企业势必会在市场中抢占先机，获得更大的发展空间。建筑设计行业也需要从以往的经历中复盘，以汲取能量，避免重蹈覆辙。
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目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移
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作者 徐奇渊/经济学博士
中国房地产市场处于高热阶段，这是各方共识，并已经引发了新一轮的政策调控。但是当下的市场狂热将以何种方式收场，各方则有不同的观点。
关于房地产市场的泡沫，我们一般用房价-收入比来描述。基于当前房价-收入比的高起点，我们可以隐隐地眺望到中国房地产市场的三种前途：
良性的泡沫、脆弱的泡沫、坚硬的泡沫。
－良性的泡沫－
并不是所有的泡沫都会崩盘。幸运的时候，我们也能看到泡沫被良性地化解。1973年之前的十多年，由于适婚年龄人口持续增长、宽松的货币政策、石油危机的几度冲击，日本房地产泡沫也曾达到了局部高峰。而从事后来看，这场泡沫还是得到了良性的化解。
在1973年高峰期，日本全国的名义房价是1960年的近10倍！ 1973年的房价-收入比，是1960年的1.5倍。1973年，日本全国的房价-收入比，甚至比日本1990年的峰值还要高出17%！
但是从1974年开始，日本房地产价格的泡沫，就像变魔术一样被化解了。从1973年开始到1978年。日本名义房价仍然上升了23%，但是房价-收入比却下降了33%。或者说，名义房价仍有上升，但是相对于收入而言，房价在这5年当中下跌了33%——房价涨幅相对稳定，同期居民收入则大幅上升，房地产价格泡沫得以成功化解。
日本政府做了什么？
为了应对通胀，日本的货币政策开始收紧货币，贴现率从1972年6月的4.25%一路提升至1973年12月的9%，信贷规模相应下降。
其次，整顿土地市场乱象，对法人机构短期拥有的土地转让、炒作征收重税。
再次，日本的人口结构一直到1980年代后期才进入人口老龄化阶段，而在1970年代，日本仍然处于人口红利时期。最后，通过改善机会公平、完善税收体系、建立和完善社会保障体系，从而调节贫富差距，这也在相当大程度上改进了一般居民的收入境况，使房价-收入比趋向于改善。
以1970年代的日本为基准，中国的房价泡沫要得到良性的化解，难度更甚。
其一，当前中国货币政策面临的主要问题不是高通胀，而是实体经济的疲弱，甚至还有债务-通缩的风险。因此，货币政策在稳定经济周期和治理资产价格泡沫方面面临冲突。
其二，日本政府治理私人土地市场交易乱象的难度相对较低，而中国的土地政策则和地方政府的杠杆率、央地财政体系等问题纠结在一起，调控难度更大。
其三，目前中国已然进入人口老龄化阶段，经济增长中枢显著下移。其四，减少贫富差距，促进房地产市场的需求与供给匹配，这一点中国尚有较大政策空间。四点当中，前面三点对中国政策而言都是难度更大。
－脆弱的泡沫－
房地产泡沫无力维持，出现崩盘。这是最为悲观（但未必就是最坏）的情况，也是目前各方最为担心的前景。房地产泡沫崩溃，不但将引发实体经济的增长失速，还可能进一步引发资产价格的下跌、银行不良贷款率进一步上升，甚至加剧资本外逃和汇率贬值压力。上世纪80年代末、90年代初的日本房地产泡沫崩溃，正是一例。
相信市场力量的人，往往更希望脆弱泡沫早日崩溃，因为他们对市场的力量寄予厚望。一方面是各种价格重归合理，另一方面，市场将对资源重新配置，将资源从低效的企业向高效的企业转移。如此这般，经济将重回增长的正轨。
但是，在目前政企关系未明、国有企业改革滞后、缺乏应对系统性风险准备的条件下，如果发生脆弱泡沫的情形，则首当其冲受到负面冲击的，很可能不是僵尸企业，也不是其他大型企业、国有企业，而将是广大最有活力的民营企业、尤其是中小企业。
因此，如果要迎接脆弱的泡沫，我们一定要先梳理好市场竞争机制，让各个竞争主体在市场的残酷筛选中有一个平等的、正向的淘汰机制，而不是相反。
日本1980年代末的泡沫经济破灭，之后经济陷入长期低迷，其中的重要原因之一，就是救援机制陷入了一种逆淘汰机制。最具活力的中小企业都被淘汰了，而在政府和各大财团的保护下，一些僵而不死的大企业都还健在。
－坚硬的泡沫－
影响房价的各种因素，短期是货币，长期是人口，中期则是政策干预。
如果一定要说中国房地产市场有什么不同，那正是中期的政策干预。例如，地方政府对土地供应的调控能力、强力的资本管制、房地产税的缓征和灵活制定空间。
在地方政府对土地供给的调控能力方面，香港特区是一个参照。至今，香港实际开发用地占到全部土地面积的三分之一不到。这种土地供应的限制，使得香港房价-收入比一直维持在高位，但是却导致了产业空心化、阶层固化、社会分化等长期的社会经济问题。
大陆的地方政府，不但能够直接调控土地供应，而且还有资本管制、缓征房地产税等政策工具。资本管制条件下，大陆居民的投资范围将主要局限于境内，在存款利率较低、股票市场动荡的情况下，必然有大量流动性涌向房地产市场。在缓征房地产税、遗产税缺位的情况下，房产不但具有稀缺性，而且也具有更为突出的保值和收益功能。
因此，内地的政策工具箱，比地球上其他任何一个经济体都要来得有效、多样，也比其他任何一个经济体都有能力、在较长的时间内成功维持这个“坚硬的泡沫”。
“坚硬的泡沫“有可能得以维系，这并不意味着没有成本。资本项目管制、房地产税的缓征等因素，会强化地方政府对土地供应的调控效果，而长期高企的房价，将把人才和企业投资拒之于门外，削弱城市和国家的竞争力。调控效果的强化，将使得产业空心化、阶层固化、社会分化这种“香港化”的特点更为显著。
－艰难的选择－
前面已经提到，良性的泡沫实现难度最大。更多的可能，我们是要在脆弱的泡沫、坚硬的泡沫之间做出选择。
脆弱的泡沫，可能带来短期的不稳定和动荡，但将使得各方面价格重估、回归新的合理均衡水平，重塑整个经济的长期竞争力。但是在迎来脆弱泡沫之前，我们一定要梳理好市场的竞争机制，让各个竞争主体在市场的残酷筛选中有一个平等的、正向的淘汰机制，尤其要避免危机下的逆淘汰机制。而坚硬的泡沫，可能在短、中期维系社会和经济的稳定，但是在中长期，将使城市和经济体进一步丧失竞争力。
我们的政策，将在上述两个方面进行艰难抉择。但是我们都知道，
即使是最坚硬的泡沫，
也终归还是个泡沫。
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