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中国人民银行陕西省分行加强企业内部集资管理的通知
各地（市）人民银行、省级各专业银行、金融联合投资公司、省工行信托投资公司、省建行信托投资公司、省农行信托投资公司：　　为了认真贯彻国务院＜1980＞21号文件精神，加强对我省企业内部集资的管理。现结合我省实际情况，将有关问题通知如下：　　一、企业内部集资由人民银行统一管理、分级审批。未经人民银行批准任何企业、单位不得进行内部集资。企业内部集资的审批权限具体划分如下：　　（一）一百万元以下（含一百万元），由人民银行县（市）支行审批，报人民银行地（市）分行备案。　　（二）一百万元到五百万元（含五百万元）由企业向人民银行县（市）支行申请，县（市）支行审核后转报人民银行地（市）分行审批，并报人民银行陕西省分行备案。　　（三）五百万元以上由企业向人民银行县（市）支行申请，由人民银行县（市）支行和地（市）分行分别审核后，转报人民银行陕西省分行审批。　　二、企业内部集资必须严格遵守国家有关规定，遵循自愿、互利、有偿的原则，不得擅自提高利率，不得强行摊派。　　（一）机关、团体、事业单位和非生产性企业一律不得进行内部集资。未完成购买国家债券任务的生产性企业，也不得进行内部集资。　　（二）非股份制企业不得发行内部股票。　　（三）企业内部集资，一般只能用补充流动资金。凡用于固定资产投资的，其投资项目须经有关部门审查批准，纳入国家控制的固定资产投资规模，并相应核减银行固定资产投资贷款。　　（四）企业内部股票在企业存在时不能还本；企业倒闭或因其他原因停产清理时，按股份制企业组织章程执行。企业内部债券期限最长不得超过一年，利率最高不得超过银行同期居民定期储蓄利率的40％。　　三、严格企业以内部集资为名私分国家、集体财产，已私分的，必须立即将私分部分全部退回。同时，对主要责任者区别不同情况交有关部门处理。　　各地（市）人民银行在接到本通知后，应继续抓紧对企业内部集资清理登记。对本通知下发前未经人民银行批准进行内部集资的企业，必须限期督促其向人民银行补办手续。本文带您了解公司企业相关，希望对您有所启发。公司的结构是否健全、公司的行为是否规范，直接涉及到社会经济秩序的稳定。规范公司的组织和行为，保护公司、股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序。一个公司设立和运作的不规范，不但难以长久发展，更会严重扰乱社会经济秩序，破坏社会主义市场经济的健康发展。
来源：（中国人民银行陕西省分行加强企业内部集资管理的通知/y/gs/448492.html）
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本帖最后由 亿房置业导师 于
20:08 编辑 无优势可言的个人集资建房模式2005年北京两会期间,有全国政协委员在分组讨论时,表态支持个人集资建房模式.从2003年个人集资建房概念的提出,到2004年各种媒体的广泛报道,随后在社会上也引起了强烈关注.对于集资建房昭示的问题,社会各界辩论争议的声音不绝于耳.虽然目前集资建房实际*作上没有任何进展,但是关于集资建房的网上呼声却方兴未艾,影响的范围越来越大.在这场关于集资建房是与非,成与败,进与退的讨论中,集资建房网上召集人认为,集资建房最大的优势是房价能够便宜很多,而且可以有个性化选择.政协委员也正是考虑到当前房价上涨幅度过快的原因,基于对广大老百姓迫切改善住房环境的关注,希冀其建房模式能降低高擎姆考?才积极支持集资建房模式的实现.法律界也有房地产资深律师撰文,提出国内应该借鉴国外发达国家有关住宅合作社的成功经验,先立法,后实践,推进住宅合作社的建设,从而解决广大老百姓的住房问题.对此也有全国人大代表予以积极支持.与此同时,国内也有知名学者认为集资建房是市场经济下成熟有效的房地产开发形式.那么究竟应该怎样正确解读和研判集资建房的利弊呢?首先看房价问题,集资建房是以个体化,个性化,小规模为理论依据的建房模式,此模式不单与社会化大生产模式相悖离,而且造成其建房成本比集约化建房模式的成本高.这就最终注定了集资建房的实际房价高于集约化建房模式的房价.也就是从理论上否定了集资建房房价比较便宜的观点.其次看管理问题,非专业人士为了解决自己的住房问题,在网上结识后组成一个既是股东又是管理者,既是建房者又是购房者,既是责任产生者又是责任承担者.这么样的一个组织结构,其实是界线不清,层次不明,管理不严,责任不分;加上各有各的工作,根本无法做到步调一致.因此,于其说这是一个松散型组织,还不如说这其实就是没有组织.何况在专业性,信息对称,经验,信誉,脉络,技术等因素严重缺失,股权均等,弊端几何叠加的条件下,谈何有效管理?没有一个有效的管理,是不可能有良好预期回报的.无效管理的运作甚至会危害组织机构的正常生存.话又说回来,即便这种无效管理能够进行集资建房,其竣工后的房价也远远高于专业房地产公司的房价.第三看住宅合作社问题,国外住宅合作社成功的模式是有特定背景的.其模式是建立在人均占有土地比较多,人均收入比较高,人均住房面积比较大,社会发展已经定型,人口总数保持稳定,社会保障机制健全,社会信息信用完善等基础上的,而这些成功因素恰恰是中国社会目前所不具备的.如果简单照搬国外住宅合作社的经验,不考虑不分析不研究中国的国情,其结果注定是行不通的.在关于集资建房的探讨中,其实有一个关键问题大家可能都忽视了,那就是集资建房各环节之间不一定有因果关系.集资就是集资,建房就建房,房价就是房价.相互之间只内存利益上的博弈和风险预期的迭加.不可能因为是个人集资修建的房屋,其房价肯定会便宜.这是一个误区.在同一条件下,房价受规模化,专业化的影响最大.所以即使不考虑集资建房相关政策法律法规的情况下,其建房模式也没有任何优势.因此关注个人集资建房的社会各界人士应该更深刻地研究其建房模式存在的问题.
本帖最后由 亿房置业导师 于
20:08 编辑 个人集资合作建房存在的问题& 笔者最近看了新浪网上登载的&&京城首例个人集资建房倡导者作客新浪网聊天&&的文章,感觉文章的建房创意有点奇特,出发点也不错;笔者于是又陆续查看了新京报,中国新闻周刊,新华网等媒体的相关系列报道,并且也登陆了蓝城网站进行了解和交流.& 但是笔者在仔细查看并认真思考报道内容里的观点和依据时,发现存在很多问题和纰漏;与此同时,在个人集资合作建房倡导者开办的蓝城网站上.笔者因为发表了与个人集资合作建房倡导者不同观点和看法的帖子,从而遭遇了离奇怪异的网上待遇.& &笔者纵观整个个人集资合作建房的想法,认为根本不具备实施的可行性.但是,该想法正在北京市进入实施阶段.笔者的具体观点如下:一,有报道说个人集资合作建房的项目,zf、银行等各部门未反对个人集资拿地建房.对此笔者想表达这样一个观点,&未反对&并不代表就是支持,更不能理解为这件事情已经得到了相关zf的默认或认可.报道中&北京市建委工程管理处&,&北京市国土局政策法规处&等部门的有关回答,是针对具体情况的一种具体解释.但并不是宏观政策层面上的诠释和确认.其实&北京市建委有关负责人&的表示才真正具有法律说明力,这位建委负责人是这样表示的,&目前没有具体的法律用于对个人买地建房进行规范和约束，相当于法律空白。&.所以,个人集资合作建房没有政策法律法规的支持,是不能进行实施的.二,有网民说法律有空白,就代表法律无禁止性规定就可以运作.笔者不是律师,无法从法律角度来回答这个问题.但是,笔者从另外一个角度举例说明这个问题的不同性.如果是科技创造,如果没有法律禁止,可以采取先创造后确认的方式,包括申请专利以及授权使用等,都是先创造后确认的方式.但是,如果是合作建房,如果没有法律的支持或禁止,如果没有任何手续的话,那么合作建房的建筑物就是违章建筑,就会被拆除,就会被双规.同样是在没有法律禁止的条件下,两者结果为什么存在天壤之别呢?这说明法律必须跟政策保持高度一致,如果法律缺失的情况下,政策是唯一的合法解释和依据.中华人民共和国建设部作为建设行业最高的主管部门,并没有颁布个人集资合作建房的政策,因此个人集资合作建房没有政策上的依据,所以个人集资合作建房是不能实施的.三,有报道说&国家开发银行副行长总会计师&接受记者采访时表示,&如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这方面的贷款事宜&.笔者认为会计师的回答是很模糊的,严格说来并没有答应&如果市场认可&的条件下,肯定能贷款一事.因为银行现在既没有相关政策,也没有具体运作的细节,更没有&市场认可&的标准.在这种情况下,个人集资合作建房项目想从银行贷款是肯定不可能的事情.四,个人集资合作建房中提到“分次定向转账”安全性这个细节问题.笔者对这个细节问题是这样分析的,如果个人集资合作建房这个大前提都是没有政策法律法规支持的话,那么这个“分次定向转账”的细节问题,又怎么能有安全性而言呢?况且,现在社会上购买商品房并不存在购买资金的安全问题,提出来这个“分次定向转账”的方式又有多大现实意义和优越性呢?“分次定向转账”的提出,反而证明了个人集资合作建房对于购房人来讲,不仅多了一道手续,而且多了十道风险.五,有报道说&国家开发银行相关负责人表示凡属于非赢利集资建房，不属于非法集资。&.笔者认为这种说法是银行界人士对类似情况做的广义说明,而不是明确表达个人集资合作建房不属于&非法集资&这个事实.况且个人集资合作建房的集资问题,需要中国人民银行审查批准才行.在此之前,应该对&个人集资合作建房不是非法集资&这种说法,持谨慎的保留态度.六,北京市国土局政策法规处对个人集资合作建房拿地的表示,只是对一般法人公司拿地的正常说法,是把个人集资合作建房作为一个普通房地产公司的项目来对待.无所谓特殊不特殊的政策.北京市建委工程管理处也是据此道理,把个人集资合作建房所需成立的公司,当作一个普通的公司来对待,无所谓支持不支持的政策.北京市建委开发办对于个人集资合作建房的开发资质问题的表示,也是依据国家相关政策中的规定来解释的.但是,个人集资合作建房符不符合国家相关政策又是另外一码事.七,个人集资建房倡导者构想招集500人,成立500个股东的有限责任公司进行建房.笔者看了《中华人民共和国公司法》第十九条的规定,“设立有限责任公司，应当具备下列条件：（一）股东符合法定人数”；同时根据该法第二十条的规定：“有限责任公司由二个以上五十个以下股东共同出资设立”。法律法规中以“应当”“必须”规定是属于强制性规范，强制性规范就应当遵守。八,有报道说个人集资合作建房的房子比周边房价低40%.笔者认为一家500个股东(假设能成立的话)的公司,500个人即是投资人又是买房人,那么光公司的管理成本就比其它正常公司的高几百倍;经营成本比其它正常公司的高几十倍;内耗成本比其它正常公司的高几千倍.另外,更主要的是,个人集资合作建房公司因为没有经验,没有信誉,没有长期往来关系,没有成熟的领导班子,没有专业人才,同样一个项目,别人做就赚钱,自己做成本就要高很多,自己做就要亏本.所以,不能拿别人成熟公司的数据,来算自己的经济成本.俗话说,隔行如隔山,行外人士不经过一段时间的学习和实践,就直接进行运作的话,其成本不知道要比别人高出多少.况且个人集资合作建房在没有做项目预算的情况下,只是凭借自己的臆测,就说自己做的房子比周边房价便宜40%,这种说法是不科学的也是不负责任的.九,有报道说因为&房产价格居高不下，各种交易欺诈无法彻底清除，业主维权困难重重&等原因,所以催生了个人集资合作建房的思路.笔者承认中国房地产行业存在上述表达的各式各样的问题,但是在一个法制逐渐完善的中国,存在一些这样那样的问题,也是很正常的事情.在出现上述问题时,笔者认为应该采取法律的手段来维护自己正当的权益.在此基础上,要充分相信党和zf能解决好发展中存在的这样那样的问题,其实单就2004年而言,建设部已经颁布了一系列维护广大业主权益的法律法规.这已经有力地证明了,中国zf面对房地产行业中存在这样那样的问题,是不会坐视不管的.回过头来再看看个人集资合作建房的逻辑,如果按照此类逻辑类推的话,...如果汽车有质量问题,咱们是不是也要进行个人集资合作生产汽车呢?如果交通道路有问题,咱们是不是也要进行个人集资合作建公路呢?如果飞机有服务问题,咱们是不是也要进行个人集资合作成立航空公司呢?.......你也搞,咱也搞,你什么都搞,咱什么也搞,社会那不乱了套啊?zf全坐视不管吗?所以,催生个人集资合作建房的客观逻辑是不成立的.十,有报道说现在倡导个人集资合作建房的几个人都很有勇气.笔者认为,如果现在倡导个人集资合作建房的每个人,只是拿出自己的钱(假设每个人都有几百万的话)进行尝试的话,笔者非常佩服他们的勇气和胆识.但是,如果只拿出来了500分之几的钱,却拥有百分之百的管理权限的话,笔者肯定不会佩服倡导个人集资合作建房的几个人,笔者倒是佩服那些同样是拿出来500分之几的钱来参与的人,他们在百分之百没有管理权限的情况下,却要冒百之百的风险.这才令人敬佩!十一,有网友说,个人集资合作建房成功的关键,是要把企业内部管理好,要用民主的方式进行管理,要重新起草内部管理规则等.笔者认为,企业内部管理其实对每一种结构类型的企业都同样重要.对每一种企业结构来讲,内部管理也是最困难和最麻烦的.看看美国的安然公司,中国的德隆公司,新加坡的中国航油公司,三家都是标准的上市公司,有多少规章制度在管理着它们,有多少监管部门在盯着它们,有多少股民的眼睛在看着它们,结果呢,还是因为违法乱纪,欺上瞒下,大权独揽,瞒天过海,最后身败名裂,琅珰出局.最后受最大损失的还是是国家和老百姓.难道个人集资合作建房的规章制度能达到美国,中国和新加坡上市公司的管理高度和水平吗?至于用政治民主的方式来进行企业管理的话,既不符合科学管理的原则,也不适合体制上的接轨.只会带来一场短暂的宿命论.所以,企业组织结构不是个人集资合作建房成功的关键.十二,有网友说通过个人集资合作建房的方式进行购房,风险会减小.笔者不认同这种观念,现实购买开发商开发的商品房,确实会存在一定的风险,主要是信息不对称原因造成的.但是,如果是通过个人集资合作建房方式进行购房的话,牵涉到方方面面的信息更多,过程更加复杂繁琐,信息更加不对称,自然所冒风险只会是更大.所以购房户通过个人集资合作建房的方式进行购房,购房风险不但没有减小,反而成倍地增长了.十三,蓝城论坛上&&集资盖楼项目说明&&中遵守的两个办法,即《城镇住宅合作社管理暂行办法》（建房[1992]第67号）和《北京市城镇住宅合作社管理办法》 （京发[1992]第35号）,跟个人集资建房倡导者实际运作中成立的商业开发公司的做法,政策上是不匹配的.两者之间应该是互不相同,互不认同,互不兼容的单边关系.十四,在蓝城论坛上,现在已经出现了对不同观点的帖子进行屏蔽,删除,对有的ID进行封杀的情况.蓝城论坛的这些做法不仅令笔者感觉离奇怪异,匪夷所思;而且从根本上抹杀网络论坛的本质,创造了BBS上的一个&奇迹&.蓝城论坛排除不同意见的做法,只能使个人集资合作建房的目的性产生更大的诡谲.十五,在蓝城论坛上,已经有人做如此建议：&既然愿意来当志愿者，干脆先存保证金。免得有人只是成心来抬杠&.如此建议,有点自定法律法规的嫌疑.在没有任何政策法律法规的保护下,交纳保证金,或进行投资,风险极大.如此折磨,令人深思.况且志愿者都是如此相处,合作者又该怎么办?十六,蓝城论坛置顶帖中,原本有中国规划研究院李大福写给***的一封信.让网友们感觉中国规划研究院跟个人集资合作建房项目存在某种程度上的联系.在网民们对李大福的身份进行质疑之后,现在忽然发现已经找不到这封信了.此番周折,使网民们颇感费解和疑惑.十七,个人集资合作建房概念的产生,是建立在&房产价格居高不下，各种交易欺诈无法彻底清除，业主维权困难重重&基础上的,然后是在此基础上,进行一定程度反推和求证的思维模式.但是房地产行业不但是一个资金密集性行业,而且是一个政策性极强,法律法规极其严格的行业.在这样的背景条件下,任何形式的建房方式,如果脱离了政策法律法规的框架,一味臆想和特立独行的话,其结果只能是竹篮打水,画饼充饥了.十八,个人集资合作建房作为一个概念,在没有政策的支持,没有法律的支持,没有法规的支持,在没有资金,没有土地,没有注册公司,没有员工,没有专业技术人员,没有建房经验,没有相关管理经验的条件下,怎么能实施资金密集型,工程复合型,管理复杂型的房地产开发项目呢?十九,个人集资合作建房的想法,通过出发点良好的媒体善良地宣传,已经在一些地方引起了不同的反映.上海,苏州,沈阳等地也出现个人集资合作建房网站,在网上进行宣传,鼓动,动员,甚至也在招商引资.在没有政策法律法规地支持下,个人集资合作建房的做法已经逐渐开始蔓延开来,其后果令人忧虑.二十,希望各级主管部门和媒体,对个人集资合作建房的做法,坚持正确的舆论导向,坚持科学的正反两面的报道,对可能出现的不正常,不健康的苗头,必须进行必要的劝阻和制止,以维护社会的和谐稳定,安定团结及长治久安的局面.& & 笔者最后想说地是,中国是一个人多地少的发展中国家,中国的国情决定了中国住房政策的伸缩性和统筹性.房地产行业作为中国经济的支柱产业,党和国家对此十分重视和关切.每一个住房政策的出台和实施,不仅贯穿了&发展才是硬道理&这个颠扑不破的真理,凝聚了&三个代表&的精神财富,也体现了&情为民所系，利为民所谋，权为民所用&以民为本的指导思想,更体现了新一届zf执政能力的问题.中国的住房问题牵涉到千家万户的福祉利益,任何一个房地产政策的出台及实施,必须经过不断求证和反复实验的科学过程,最终才能有步骤地去实施.& &一个创意地产生是很正常的事情,值得探讨和辩论.但是一个没有任何可行性的想法,并且一意弧行的冒然启动,值得关注,令人深思!& & 愿茅屋不再为秋风所破,愿天下所有人安居乐业.安得广厦千万家,大庇寒士俱欢颜.
给孟宪生律师的一封公开信(个人建房问题)孟宪生律师:新年好!祝你在新的一年里工作愉快,心想事成,万事如意,财源广进.我的网名叫正宗外地人,虽然我们未曾谋面,可是我们也有过少许交流,相信你也记得.不过孟律师的照片我倒是从媒体上见识不少,果然儒雅风度,才华横溢.有机会跟孟律师交流磋商确实是一种荣幸.我不是律师,对法律知识知道的不是很多.不过,最近看了孟律师的一篇&&住宅合作社是个人合作建房的最佳组织形式，目前不存在法律\法规限制&&文章后,有一些不成熟的看法和疑问.虽然也不一定对,只是想跟孟律师开诚布公地交流一下.而且你也是京城资深房地产律师,对个人集资合作建房也有全过程跟踪了解,并且跟于凌罡,吴海花的关系也很熟.如有不到之处,请指正.看法如下:一,于凌罡进行个人集资合作建房时,于凌罡申请的住宅合作社有没有获准成立?于凌罡是用个人名义进行集资还是用住宅合作社的名义进行集资?二,按照《北京市住房制度改革实施方案》的相关规定,住宅合作社必须在人民政府或单位的组织下才能成立.于凌罡的集资合作建房得到了哪一级人民政府或哪一个单位的组织或支持?如果无组织无单位支持的情况下,于凌罡进行个人集资合作建房有没有违反相关规定?三,如果于凌罡以个人名义申请成立住宅合作社,这种方式符不符合《北京市住房制度改革实施方案》的相关规定?据我个人了解,《北京市住房制度改革实施方案》中并没有个人可以申办的条文.你说&经房地产行政主管部门批准，可以由居民个人组建住宅合作社。&的法律法规依据在哪里呢?四,联想电脑公司现在已经吞并了IBM公司,联想电脑公司的员工还算不算北京市低、中收入职工呢?于凌罡作为联想电脑公司的工程师符不符合个人建房的资格呢?况且据媒体介绍于凌罡已经买过房了.五,我对&&社会团体登记管理条例&&并不了解,假设按照你的认为,&在北京或其他城市组建一家住宅合作社应当说没有法律、法规上的限制.&是可行的话.那么请问于凌罡现在按照&&社会团体登记管理条例&&进行注册没有?如果现在没有注册或者注册没有成功的话,那于凌罡现在集资建房有没有违反相关的法律法规?或者你知道哪一家以个人名义注册的住宅合作社成功了?请告之.六,国外住宅合作社不管成功的经验有多少,都应该清楚认识到国外的国情,民情,发展阶段,社会结构跟中国的现实存在极大的差异性,绝对不能照搬照套.而且国外的房价收入比,房屋空置率等参数也不适用于中国的实际情况.国外住宅合作社的成功经验跟于凌罡正在进行的个人集资合作建房有直接关系还是间接关系,还是没有任何关系呢?主要是指法律上的或责任上的.七,我个人认为,如果建设部发调研函了解集资建房情况的话,应该是了解单位组织下的集资建房的情况,而不是个人组织下的集资建房的情况. 单位组织的集资建房与个人集资建房存在本质的不同.八,个人集资合作建房其实在社会上并没有多大的反响,炒得最厉害的是媒体.你想想3-5个人,花费几十元的代价,分别在几个城市里,开个小网站进行吆喝能有多大的影响.只不过一旦有人真投钱进去了,那个负面影响通过媒体的宣传,后果倒是挺大的.因此在政府没有明确表态之前应该予以制止.不过话又说回来,个人集资合作建房的软件应该是很容易拷贝的,这么容易办的事情竟然只有3-5个城市正在搞,说明搞得不是太好而是太差.九,我曾经在于凌罡个人开办的论坛上发表了一篇&&蓝城木鱼你好,偶个人认为你的方案是没有可行性的!&&的帖子,该帖子在论坛上也挂了一个星期左右的时间,回帖量也超过100帖,于凌罡本人也有过回帖(已复制下来了).然而结果是,于凌罡在没有任何解释地情况下把帖子删除了.事后也没有任何解释.据其它网友反映,于凌罡对论坛上不同意见的帖子删除不少.论坛不就是切磋技艺,辩论是非的地方吗?否则开论坛干什么?你怎么看待这个问题呢?按道理你也应该看过此帖,在我的印象中你好象曾经也是该版版主之一啊.十,你的文章里说&有限责任公司的组织形式除了有50人股东限制以外，公司法规定的公司的赢利性与合作建房的非赢利性和非交易性质存在冲突。&,为什么会出现冲突?什么叫做冲突?谁要鉴定冲突?谁要解决冲突?谁说有冲突?十一,你的文章里说&住宅合作社是城镇居民合作建房的理想形式&,是指国外呢?还是国内呢?是谁认为住宅合作社是理想的形式呢?住宅合作社是不是理想形式的判断,是哪个部门还是哪个个人说了算呢?中国的农民几千年来都自己盖房自己住,你认为自盖自住的方式是不是最理想的形式呢?十二,现在小区的业主委员会难道不是在为大家谋求共同利益吗?难道不是个人在负责任，而又互相帮助吗?管理上难道不是实行民主、平等、公平、公开的原则吗?十三,假设现在有人拿钱入股参与个人集资合作建房,于凌罡是开发票还是打收据给别人呢?法律依据是什么?万一合作时有了纠纷,怎么打官司呢?打官司的法律依据又是什么呢?十四,据你了解,现在有没有人真正交了钱给于凌罡?有多少人?十五,据我了解,留美女学生翁云才是中国个人集资合作建房始作俑者,其他人都是摹仿者.历史潮流,浩浩荡荡,顺之则昌,逆之则亡.成败不以人的意志为转移.孟宪生律师你好,看此帖后如有不同之处,你可以给我发邮件,也可以回公开信.商祺!.
个人以为，还是应该探索。。。在现有框架内，肯定有不少方面受到约束和限制，这就需要土地、房管、银行、法律等相关部门采取适当的灵活变通政策，以适应这一新生事物。。。待所以政策均适应以后，以后集资建房应该属于很平常的事物。。。就象吃饭，有的人喜欢吃自助餐（集资建房），有的人喜欢到高档酒店（买KFS的房子）。。。
个人建房的负面影响渐显端倪&&南方都市报&&发表了一篇社论,题目是&&个人集资建房政府有责推进&&.社论的主要内容是,应该按照法治和民主原则，政府所能做的只能是顺应&个人集资合作建房&.社论中最重要的论据是,&据说个人集资房价格一般要比鼙呱唐贩康?0%.&.&房价便宜40%&的论据是社论中所有论述的支持点和引申点,如果没有此论据的话,那么整篇社论的言判和观点,也就不成立了,更谈不上什么实际意义和深远意涵了.那么&据说个人集资房价格一般要比周边商品房低40%.&这个论证是哪里来的呢?日&&新京报&&刊登了记者吴海花的一篇文章,题目是&&京城个人集资建房调查之现状[一]&&,文中写到&倡导人声称目前看好霄云桥附近某地块，最多可比周边房价低40%&.&&新京报&&于日创刊,是光明日报和南方日报两大报业集团联合主办的综合类大型城市日报,《新京报》拥有中国最优秀的报业管理团队和人才队伍，以&负责报道一切&为办报理念，以娴熟创新的专题策划见长。现实情况又是怎样的呢?一个没有经过实践检验的&个人集资合作建房&,一个没有权威部门检验过的&房价低40%&的随意说法,一个至今为止未见一分钱,一寸地,一粒沙,一块砖的个人集资建房,&&新京报&&就毫无疑问并大张旗鼓地刊登出来了,且系列报道不断.作为&负责报道一切&为办报理念的&&新京报&&又是如何解释&最多可比周边房价低40%&的报道呢?责任又体现在哪里呢?关于&个人集资合作建房&的系列报道又是如何&以娴熟创新的专题策划见长&呢?如果南方都市报社论中&据说个人集资房价格一般要比周边商品房低40％&的说辞不是来自于&&新京报&&的话,那么又是来自于何处呢?有没有权威依据呢?还是如同&&新京报&&一样,引用&别人&的论述呢?这么重要的论据是否应该公开一下数据来源呢?满足大家的知情权呢?一个未经实践检验的个人集资合作建房,一个中国个人集资合作建房始作俑者的翻版软件,一个工作之余进行&房地产开发&的倡导人,一个未做任何科学研究并无任何可行性分析的个人建房,一个所谓倡导者主观臆测的房地产重要参数,就轻而易举地易如反掌地出现在&&新京报&&上.并借助&北京报业新格局主流媒体&的强势,&中国报业最有影响力、最有价值品牌&的优势,在全国范围内传播开来.于是&&南方都市报&&也有了&据说个人集资房价格一般要比周边商品房低40％&的有力证据,也是秉乘此数据发表社论,诘问政府是否&鼓励，默许，还是抑制？&.一条轻浮之言就成了与政府对话的谏言.正确的舆论导向难道就是如此产生的吗?政府又怎么能在这样的条件下&顺应它&呢?如果不&顺应它&的话,媒体能&答应&吗?弱势群体能&答应&吗?报纸在监督别人的时候又该如何监督自己呢?如此报道对构建和谐社会又会产生怎样的影响呢?新闻出版总署又该如何界定新闻界存在的不正之风呢?试想一下,如果没有&房价低40%&一说,会有那么多是是非非的事情发生吗?
对不合法个人集资建房行为坚决叫停是完全正确的日北京晨报刊登了记者对建设部政策研究中心主任陈淮的专访,文章的标题是&&陈淮：没有听说“建设部叫停个人集资建房”&&.笔者观后有不同看法.个人观点仅供参考.1,关于&只要有合法手续，单位自建和个人合伙建并无本质区别。&的观点.此观点首先混淆了房地产政策的严肃性,把已有的政策跟未来可能出现的政策混为一谈.单位集资建房有政策上明确的支持和要求,是可行的;而个人合伙建房目前则没有政策上的支持,更谈不上建房上的具体要求了.如果个人合伙建房连政策上都没有支持,实际*作上怎么会有合法的手续呢?没有合法的手续,本质上又怎么会没有区别呢?如果说,是准备制定一个合伙建房政策的话,那也要经过正常的政策制定程序后才能完成.在合伙建房政策没有正式通过以前,个人合伙建房是没有政策支持的,是不可行的.2,关于&其实合伙建房本身的形式也是很多样的&的观点.此观点只强调了投资人的投资风险,并没有考虑到政策风险,金融风险,社会风险.如果不是在一定的条件下探讨合伙建房事宜的话,容易出现差错.凡事&万变不离其宗&,如果办事情连最基本的条件都不具备的话,肯定是办不成的.3,关于&自建住宅迄今仍占我国住宅供给大头&的观点.此观点跟文中提到的合伙建房存在本质的区别.农村有宅基地可以自已修房自己住,城市里居民没有宅基地,自己怎么能修建房屋呢?这一点作者自己也很清楚,只不过没有分开来讲.如果从这一点来看,城市的居民比农村有宅基地的农民更为弱势.4,关于“个人集资合作”建成的房子是不是就不许卖的观点.此观点其实有点超前了.城市里个人集资合作建房能不能成行,现在还是一个未知数.谈能不能卖有什么实际意义?话又说回来,如果政策上允许个人集资合作建房的话,一定会考虑到建成的房子能不能卖的事宜.5,关于“个人集资建房事件的专业术语应该叫做合伙建房，目前是房地产市场所欠缺的一个部分。它是目前房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度后的正常产物”的观点.此观点也许是所有关注房地产市场未来发展趋势的各种看法之一,在此问题上,大家见仁见智,各抒己见吧.6,个人集资合作建房到底叫什么名称好,是叫“合伙建房”，还是叫&个人集资合作建房&,或者是叫其它什么样的名称,其实都不重要,也都不正确.因为这件事物在中国本身还是一个未知数,叫什么都不为过.如果确有其事的话,再规定一个法定名称都不迟.7,如果个人集资合作建房有一个正在运作的实例,那倒是可以探讨一下这种模式是不是未来发展的某种趋势;如果现在还没有一家真正在运作的实例,或者只是在网上探讨,那么侈谈房地产开发模式是多余的;还不如在政策法律法规的角度下,静观其变更稳妥一点.陈淮博士文章的观点,只是从广泛的,纯理论的角度上,探讨了合伙建房的各种可能性,并没有从政策上,法律法规上,具体可行性上,具体*作上进行探索.有些观点的可能性跟实际情况一接触,就没有任何可行性.例如文中提到的,&但按照现行土地招拍挂的规定，自然人也是可以参与土地竞拍&的说法.试想一下,如果一个自然人可以参加土地竟拍的话,那他个人还需要合伙建房吗?还有必要跟别人一起凑成500个股东搞房地产开发吗?这种提法不但没有任何实际意义,而且可能会落为一知半解的人的口实,以讹传讹,造成不好的影响.所以合伙建房应该从可行性的角度来探讨,这样可能会更加切合实际一点.日北京晨报的报道称,昨天上午９点多钟，约有３００人在北京工业大学附属中心分校礼堂参加合作建房开发公司筹备会，交纳１００元会费。收费员给每一位交费者开具的没有任何单位印章的收据。会议主要目的是筹备成立一家由５０个股东组成、注册资金１０万元的开发公司，以方便合作建房下一步工作进行。报道最后做了非常客观的总结.试问一下,在没有任何契约的条件下交纳100元会费,有没有法律依据?收费打白条意味着什么?会费该如何使用?50个人每人出２０００元,共10万元,注册一家有房地产开发资质的公司,有没有搞错?按照发起人以前主观臆断地认为,一个需要1.875亿元才能完成的所谓项目,现在集资区区10万元有什么作用?如果是明知故犯的话,其真正目的又是什么?如果这就是所谓的个人集资合作建房进入实际*作阶段的话,那么,这么做怎么能够解决弱势群体的住房问题呢?这么做怎么能够控制不断上涨的房价呢?这么做难道是在建房吗?这么做难道是以人为本吗?这么做难道是维护社会的安定团结吗?这么做难道是科学的发展观吗?这么做难道能够构建和谐社会吗?从以上报道出来的事实充分证明,建设部对不合法的个人集资行为将坚决叫停是完全正确和及时果断的.&
斟酌陈淮思路考量集资建房日新华网房产频道全文刊登了建设部研究中心主任经济学博士陈淮谈合伙建房的实录,对于陈淮博士讨论性质的观点,笔者有不同的看法,观点如下.一,关于&合伙建房只是在理论上要比买商品房便宜&的观点,陈淮用了&国家关于企业33％的所得税，税费上也可以节省&的例子.这种区分的说法,其实是把合伙建成的房屋和商品房区分成无税房和有税房.两种房屋的理论差价其实是税务部门决定,跟合伙建房本身理论上是否便宜,根本没有任何关系.如果此逻辑成立的话,那还不如国家税务总局直接剔出商品房33%的所得税后,把商品房变成经济适用房,再卖给弱势群体更好.还需要合伙建房干什么?二,陈淮还谈到房价便宜的另外一个原因,就是&不存在企业利润&的问题.一个企业的利润有无,跟企业的管理绝对分不开.俗话说管理出效益,利润是成功经营的结晶.如果一个临时拼凑的建房班子,而且是&几位一体&粗放式的管理模式,其经营管理肯定是失败的,其结果是企业不但没有利润,而且建筑成本高于平均成本.到头来,合伙建房不单不比商品房便宜40%,而且比商品房还贵40%.甚至成为烂尾楼.以上两点论证了合伙建房理论上也不便宜的论题.三,关于&大家提出这个问题(合伙建房)，也是有它特殊的背景,确确实实我们在前一段看房地产过程中，一些房地产商牟取暴利，而且存在价格欺诈&的观点.前几天,笔者在央视上观看到一则新闻,就是某种成本为0.6元的药品最终被卖到600元,这其中利润有多高,不算也知道了.就拿医药行业跟房地产行业来比吧,医药行业存在的暴利,存在的价格欺诈,以及其它方面存在的问题比房地产行业有过之而无不及.任何行业一旦发展速度快一点的话,问题自然会出现地多一点,其实这也是很正常的现象.以前,中国市场出现过彩电热,VCD热等,频频吸引大家的关注.现在这些行业一样存在问题,但是怎么就不起眼了呢?因为行业的高峰期已经过了,已经吸引不了大家的注意力了.而中国的房地产行业正处在高速发展的阶段,吸引大家的目光也很正常.如果说有特殊背景的话,那就是当极个别不负责的媒体,假借个人集资合作建房的题材,罔顾事实真相,狂炒乱编新闻,从中牟取己益的时候,房地产行业只会更加吸引大家的目光.四,关于&国家将会允许成立合伙建房的项目公司&的理由不充分.现在很多小的房地产公司因为各种原因倒闭不少,剩下来的房地产公司大部分也不好过.只有核心竟争力非常强的企业才发展的不错.在这种恶劣的竟争环境下,合伙建房项目公司靠什么能够生存呢?而且合伙建房的模式根本不适合工业大生产,社会大发展的要求,也与社会资源配置最大化的优势背道而驰.在中国这种人多地少,经济还要稳健高速发展几十年的国情下,项目公司既不可能存活更不可能成功.至于给予平等竞争的权力也是不可能实践的诺言.五,关于&我坚持一个观点，第一，它是市场经济下成熟有效的房地产开发形式；第二，不是占主流位置很重要的方式；第三，对市场的规范发展有竞争作用和平衡作用&的观点,这也是众多关注中国房地产未来发展趋势的观点之一,在目前缺乏理论可行性的基础上,权作美好的祝愿和期待吧.合伙建房能不能达到上述目标,甚至于能不能成行,有待实践检验.陈淮博士对于个人集资合作建房的实施持一种乐观的态度,在陈博士引用国外合伙建房的案例中,不知道有没有注意到英国南部城市人口和土地的比例关系?有没有拿这样的比例关系跟中国特大城市的人口土地比例关系做一番科学地对比?人均收入跟房价之比又比较过没有呢?当然还有其它的一些中国特色呢?为什么香港就没有合伙建房的案例发生呢?陈博士在强调合伙建房多样性选项的同时,有没有考虑到资金的投资风险高于一切的宗旨?国外通行的房地产开发形式在国内能够行得通的依据是什么?国内现在个人集资合作建房甚嚣尘上的根本出发点是房价问题,而不是房屋多样化选项的问题.在关于合伙建房的探讨中,其实有一个关键问题大家可能都忽视了,那就是集资就是集资,建房就建房,买房就是买房,价格之间没有必然的逻辑关系,相互之间只内存经济规律的博弈.笔者认为在个人集资合作建房诸多的概念因素中,还没有一项是理论上是行得通的.因此此建房方式在中国是根本行不通的.
理性探讨肯定是正确的,但是,如果现在付诸实施,肯定是错误的!
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