查看: 1526|回复: 13
转正会员, 积分 464, 距离下一级还需 36 积分
TA的每日心情无聊 12:12签到天数: 202 天[LV.7]常住居民III
先说明下大概情况。
2013年我房地产开发项目公司的实收资本5000万（项目公司是在广州市，土地也是在广州市），由A有限责任公司和B有限责任公司共同出资设立，分别是70%和30%（即A投入的3500万,B投入的是1500万）。已经验资了在工商局登记了的。 A有限责任公司和B有限责任公司都是在其他城市的。
现在A有限公司将其持有的全部股份平价转让给第三方公司。& & 房地产项目公司已经有预售收入了。& &是否需要评估公司评估下土地价值。如果评估增值，是否需要交税？ 是项目公司交，还是A有限责任公司交
房会新人, 积分 12, 距离下一级还需 38 积分
TA的每日心情擦汗 20:58签到天数: 3 天[LV.2]偶尔看看I
转正会员, 积分 464, 距离下一级还需 36 积分
TA的每日心情无聊 12:12签到天数: 202 天[LV.7]常住居民III
等大家的回复
转正会员, 积分 427, 距离下一级还需 73 积分
TA的每日心情奋斗 11:50签到天数: 52 天[LV.5]常住居民I
股权转让应按照评估机构出具的增值后的价格作为计税价格，应由A公司缴纳，个人观点
中级会员, 积分 1099, 距离下一级还需 401 积分
TA的每日心情开心 12:20签到天数: 303 天[LV.8]以坛为家I
评估时评估增值的部分不需交税，只有在出售或转让，真正有收益了才交税。评估时根本没有收益，就不需交税。
初级会员, 积分 836, 距离下一级还需 164 积分
TA的每日心情慵懒 16:18签到天数: 136 天[LV.7]常住居民III
第三方是否是关联公司，在售项目一般情况下都会有评估增值，高价低卖，税务局可能认为存在不公允情况，平价转让存在一定的税务风险
转正会员, 积分 208, 距离下一级还需 292 积分
TA的每日心情开心 10:15签到天数: 102 天[LV.6]常住居民II
股权评价转让若属于关联公司之间的交易，则可能违反独立交易原则。涉及土地的应该做评估，也就是你以你的评估价而不是协议的平价做为转让的收入，来计算缴纳企业所得税。
转让方纳税，你这个应该根据整个股权进行评估，即所有的资产负债表项目都会参与评估，当然主要影响项目可能是你的土地。&
如果房地产项目公司聘请评估中介机构。是针对整个股权进行评估，还是只是不动产（土地）进行评估？
如果需要进行所得税收益，那应该是转让方交。而不是房地产项目开发公司交对吧。我的理解是跟4#一样&
转正会员, 积分 464, 距离下一级还需 36 积分
TA的每日心情无聊 12:12签到天数: 202 天[LV.7]常住居民III
ctmy100 发表于
股权评价转让若属于关联公司之间的交易，则可能违反独立交易原则。涉及土地的应该做评估，也就是你以你的评 ...
如果房地产项目公司聘请评估中介机构。是针对整个股权进行评估，还是只是不动产（土地）进行评估？
如果需要进行所得税收益，那应该是转让方交。而不是房地产项目开发公司交对吧。我的理解是跟4#一样
房会学员, 积分 97, 距离下一级还需 103 积分
TA的每日心情开心 15:26签到天数: 24 天[LV.4]偶尔看看III
高级会员, 积分 1747, 距离下一级还需 253 积分
TA的每日心情怒 06:58签到天数: 1265 天[LV.10]以坛为家III
需要对整个公司进行评估，以评估价确定转让金额，有A公司缴，但股权购买方有代扣义务当前位置：
不动产投资入股如何进行税务处理
　　以不动产、无形资产投资入股的情况越来越普遍，与之相关的税务处理问题也越来越受到关注。
　　不动产投资入股，需要开具发票吗？
　　营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：
　　一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。
　　笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。
　　个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？
　　《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照&财产转让所得&项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。
　　但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。
　　法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？
　　企业法人以非货币性资产&&不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。
　　如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。
　　如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。
　　结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。
备案号：鄂ICP备 上传我的文档
 下载
 收藏
该文档贡献者很忙，什么也没留下。
 下载此文档
正在努力加载中...
房地产企业如何计算企业所得税
下载积分：1980
内容提示：房地产企业如何计算企业所得税
文档格式：DOC|
浏览次数：80|
上传日期： 11:33:15|
文档星级：
全文阅读已结束，如果下载本文需要使用
 1980 积分
下载此文档
该用户还上传了这些文档
房地产企业如何计算企业所得税
关注微信公众号“营改增”后：不同纳税人转让不动产缴纳增值税政策总结
来源：中国税务报
作者：中国税务报 人气： 发布时间：
摘要：继财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）后，国家税务总局发布了国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。其中，国家税务总局2016年第14号公告《纳税人转让不动产增值税...
继财政部、国家税务总局发布了《》（）后，国家税务总局发布了国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。其中，《》（下文简称14号公告）对纳税人转让以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产如何缴纳增值税作了具体规定。为准确掌握纳税人转让不动产如何缴纳增值税，我们从以下几个方面展开讨论。
一、预缴税款
14号公告第六条规定，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用&（1+5%）&5%；
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）&（1+5%）&5%。
第七条规定，其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。就是说，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产需要预缴税款，税款预缴的方式分为全额预缴和差额预缴两种。
预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
二、一般纳税人转让其取得的不动产如何缴纳增值税
一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：
第一，一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人转让其日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第三，一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第四，一般纳税人转让其日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第五，一般纳税人转让其日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建新项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第六，一般纳税人转让其日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让自建新项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
三、小规模纳税人转让其取得的不动产如何缴纳增值税
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
第一，小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
换言之，小规模纳税人转让其非自建的不动产，不管是新项目还是老项目，差额预缴税款，差额纳税申报，抵减预缴税款。
第二，小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
换言之，小规模纳税人转让其自建的不动产，不管是新项目还是老项目，全额预缴税款，全额纳税申报，抵减预缴税款。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
四、其他个人转让其取得的不动产如何缴纳增值税
其他个人转让其取得的不动产（不含购买的住房），如果是自建的，按照公式缴纳税款，应缴税款=全部价款和价外费用&（1+5%）&5%;如果是非自建的，按照公式缴纳税款，应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）&（1+5%）&5%。按照上述方法计算的应纳税额向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
五、管理方面的要求
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。这里凭证是指税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书，国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
相关政策&&