建筑工程（住宅楼）一般成本价剖析-筑龙博客
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建筑工程（住宅楼）一般成本价剖析
&房子价格是由多种因素交互作用所决定的，极其复杂，而建筑成本则相对稳定，但也不是一成不变的，造价是个动态的概念。&&&&不同时期建造的房子，价格相差极大，建安成本与施工时期的建材价格关系极大，特别是人工价格、钢材和水泥等主材价格波动对造价的影响很大。&&&&建安成本地区差别极大，如有的地方土质条件好，自然承载力高，而有的地区土质条件差，要增加基础造价。不同地区抗震设防烈度也不同，造价也就不同。有的地区设计标准高，而有的地方设计标准低，相同的建筑造价也就有高低。&&&&不同的建筑类型，不同的结构体系，不同的基础设计方案，其造价也不同，如钢筋混凝土结构与砖混结构其造价不同，高层与多层造价也不同，如桩、钢筋和砼等指标，砖混结构最低、多层含量较低、高层含量较高。而砌筑工程、屋面工程等则相反，多层含量较高、高层含量较低。&&&&房屋的不同交付标准，不同的装修标准，其造价也不同，如毛坏房与装修房价格不同，初装修与精装修价格不同。&&&&房价的高低还与规划所规定的容积率有关，所谓容积率是指一个小区的可计入容积率总建筑面积与用地面积的比率，地下部分一般不计入容积率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。容积率越高，开发商利润就越多。&&&&房屋所处地区和地段不同，价格相差极大，地段对房价的权重最大。一二三四线房价悬殊惊人，可能相差十倍左右，同一城市市中心与郊区价格相差极大。房价是最因地制宜的。&&&&居住类商品房成本包括以下几大块：前期费用、配套费用、土地成本、动迁成本、建安成本、管理费、利润、规费和税金。&&&&其中，规费和税金是静态的固定成本，一般为135元/平方米左右，而其他费用则是动态的，波动的。二手房的交易成本更大，其税费占总房价的10%之多。&&&&前期费用包括勘察设计及前期工程费，一般为房屋建筑安装工程费×8%，约150元/平方米左右。在建造过程中，还包括聘请监理公司、工程造价咨询公司等费用，监理费一般是20元/平方米左右，咨询费10元/平方米左右。&&&&&&配套费用包括小区设施建设费，其中基础设施费方面，包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电话等市政配套以及道路等基础设施费用。小区配套设施费方面，包括开发小区内发生，可计入房屋开发成本的而不能有偿转让的公共配套设施费用，如配电房、水塔、会所、车库等设施支出。&&&&管理费包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息等硬性成本出和各种隐性支出（如公关费和行贿等各种开支）。这些费用难以量化和测算，不确定性极大。&如广告、策划、销售代理费：一般在30～200元/平方米，高者可达500元/平方米。更大的一块是开发商资金成本，包括利率和为获得贷款所花费的公关成本，一般为400元/平方米左右。房地产是个吸金行业，对资金需求极大，在房地产景气时期，可通过资金杠杆效应获得巨大利益，但过高的负债率或缺少现金流，极易造成资金链断裂，所以，房地产是高回报行业，也是高风险行业，略高于社会平均利润也可接受。&&&&开发商的利润，根据房地产上市公司的公告，房地产企业，净利润率在20%左右，略高于社会平均利润，却与民众的实际感受有很大差异，而根据胡润富豪排行榜，中国房地产商不仅排名居前而且数据也占绝对多数，房地产绝对是暴利行业。根据我的估算，房地产业的净利润率在30%左右，最高可达100%，甚至更多。特别是有些开发商运气好，前期低价拿地而房子销售正好遇上房市大牛市，这时他的利润是相当可观，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地价格极高，又正好遇上调控，那么房价销售价格可能不及当时拿地时的楼板价。&&&&土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。首先是区片基准地价，其次是日期修正系数，5年前取得的土地价格极便宜，土地价格的爆涨是近几年的事。如根据地价动态监测体系公布：2004年底的住宅用地地价指数为1.02%；2007年第一、二季度为2.83%、2.11%。翻了一番还多。土地费一般二线城市市区为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算楼面价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200&万元/亩，折算楼面价为：元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方楼面造；&三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况。建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高层为例，分析建筑成本构成。土建造价约为1380元/平方米左右（毛坯），安装造价130元/平方米左右，这相对固定，装修费用根据装修标准而定，从元/平方米不等。万科的建安成本已经达到3500元/平方米了，因为万科的房子是装修交付的，而非一般的毛坏房。&&&&具体到分部分项工程造价，其构成如下：1、桩基工程（如有）：约70~130元/平方米，中位数约100元/平方米左右；2、钢筋：含量40~80公斤/平方米左右，约200~400元/平方米，中位数约300元/平方米；3、混凝土：指标0.3～0.5立方/平方米，约110～180元/平方米，中位数约145元/平方米；4、砌体工程：60～120元/平方米，中位数约90元/平方米；5、抹灰工程：30～50元/平方米，中位数约40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：60～120元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米），中位数约90元/平方米；7、屋面工程：20～40元/平方米，中位数约30元/平方米；8、门窗工程：指标0.25～0.5平方米/平方米,&100～200元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米，中位数约150元/平方米；9、公共部位装饰工程：20～100元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高），中位数约60元/平方米；10、地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米，中位数约70元/平方米；11、室内水电安装工程（含消防）：100～160元/平方米（按小区档次，多层略低一些），中位数约130元/平方；12、电梯工程（如有）：40～160元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为60～140元/平方米，中位数约100元/平方；13、人工费：指标3～4工日/平方米，约120～180元/平方米，中位数约150元/平方；合计，建安直接费约1480元/平方米。室外配套工程：30～200元/平方米，中位数约115元/平方；&&&&以上是业主和咨询公司所采用的造价分类分析方法。承包商对建安成本测算更简洁，它包括建材费用、班组费用、租赁费用和其他费用。承包商项目管理部负责工程的日常管理，其他均进行劳务分包。建材一般是主材承包商采购，辅材和小型机械由班组自带。班组分包包括钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有时两者分开）、油漆工程等，而土方、桩、门窗、外墙保温、屋面防水等往往是业主进行专业分包。建材费用包括钢材、混凝土、木材等主材，约550元/平方米。劳务费用约为150元/平方米，钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有时两者分开）、油漆工程分别为20、70、55、5元/平方米。租赁费用包括塔吊、人货电梯升降机等施工机械和脚手架、模板支撑等周转性材料，约为100元/平方米，其他费用包括管理人员工资、临时设施等费用和规费、税金，约为100元/平方米。合计约900元/平方米（不含承包商利润和专业分包费用）。安装一般是分包，土建承包商基本上不管这块的预算、成本管控、材料采购，劳动力安排和其他方面的管理，包括竣工结算，也是安装队自行解决，最后最需向他收取管理费即可，所以安装这块成本没有列入。&&&&如果按国标清单计价规范，则分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，分部分项约为约为1200元/平方米，措施项目约为200元/平方米，其他项目为40元/平方米，规费和税金约为100元/平方米，合计约为1540元/平方米&&&&当下中国房价畸高，价格与价值严重背离，这并非是供需关系决定，因为，商品房开发投资和供应量是在不断增加，然而，房价却在不断上涨，这完全是过度投机所致，主要是由人们对未来房价的预期所决定的。房子的真实成本就是这么多，根据经济学原理，商品的价格是由其价值所决定，而决定价值的因素可能不仅仅是成本，更是由未来升值潜力所决定，而所谓升值潜力是完全不确定的，在一定程度上，可以说升值潜力就等同于人们的预期。如果，人们对房价的预期发生了根本性的改变，那么，房价将出现下跌，逐渐回归合理价位！【精品实例】&【造价资讯】咸阳机场高速耗资3000万千盏路灯&长期不亮成摆设贵州建成首条国家高等级航道&斥资4亿历时5年铁路总公司负债已达3万亿&解决思路或包括提价&
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建筑面积（来源百度百科）
表示规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，其实就是规划方案的“总建筑面积”。有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。由于国内多数地区在计算“容积率”指标时，按地上建筑面积计算，所以规划建筑面积多指地上总建筑面积。
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弗兰克.盖里的香港住宅项目接近完工
美国建筑师弗兰克-盖里(Frank Gehry)在亚洲的第一个住宅项目接近完工。这个项目在香港。　　来源：ABBS　　美国建筑师弗兰克-盖里(Frank Gehry)在亚洲的第一个住宅接近完工。这个项目在香港。　　盖里的这幢豪宅命名为Opus Hong Kong ，有12层，位于香港的“山顶”(The Peak)。“山顶”即太平山的最高峰，海拔552米。　　这个属于太古地产公司(Swire Properties)的项目，包括10套单层公寓和双层花园公寓，面积从560 平方米到 640平方米。　　说：“用玻璃装饰的园柱体形成了建筑的基本外形，环绕建筑物上升的曲线轮廓，使建筑物象在微风中摇摆的芦苇。”　　在内部，是开放式的平面布置围绕一个中心。有玻璃表面的阳台，给人以在船上的甲板上的感觉。　　建筑物与它的基础部分形成有趣的对比。一些巧妙安排的石头种植箱，与周围的绿化环境融为一体。　　这个住宅项目的建设工作预期在明年初完成。&延伸阅读&延伸阅读
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住宅楼上盖工程现场施工安全措施提要：现场动火，按工程进展情况实行动火审批，未经批准擅自动火者，视情节严重情况，给予一定的经济制裁
　　住宅楼上盖工程现场安全措施
　　1施工现场的一般规定
　　1.1坚决贯彻执行国家颁发的《安装安全技术操作规程》和新的《安全法》有关规定。
　　1.2每月第一个星期一上班之前开半小时安全生产会，奖励安全生产积极分子，批评不安全行为。
　　1.3安全"三件宝"必须切实贯彻使用，本工程工地不戴安全帽者不准入内，没有上过安全教育课者，不准上岗。
　　1.4切实做好现场施工管理工作，道路要平整、畅通、硬化，材料、构件应堆放平稳整齐。
　　1.5工作间及临时库房内严禁吸烟，并需设置消防器材。
　　1.6机电设备一律应设安全防护罩和接地接零，机具操作应有专人负责，并安装触电保护器，做到一机一闸一触电保护器，防止触电事故的发生。
　　1.7做好安全交底工作，加强安全监督检查。
　　1.8外脚手架全封闭，每步脚手架外立面方向均用密目网满封，层层脚手架满铺竹排片，耐用度要定期检查随时更换。
　　1.9洞口、临边以及通道等危险地方必须用钢管严加围拦，并设置明显标志。
　　1.10夜间施工应有足够的照明，并派跟班电工。
　　1.11脚手架上下不准堆积模板、钢管等重物，以防脚手架超载下滑，酿成安全事故。脚手架挑杆必须坚固、稳定。经常检查是否松动，如有松动下沉现象，必须及时加固处理，消防安全隐患。
　　1.12坚持安全生产书面交底，凡新开的分部分项工程，专业负责人都应有针对性的安全技术交底并进行签字手续，其原件应交室存档。
　　1.13现场悬挂安全生产标语，洞口、临边部位和通道除设置防护措施外，还应张贴有关安全标牌，以示提醒。
　　有关安全标牌示意图
　　1.14现场设置的安全防护设施未经允许任何人不得擅自拆除。
　　1.15对生产过程中检查出的安全问题及安全隐患应以书面形式通知有关人员或施工班组，并限期整改，将安全管理纳入施工班组任务书、承包书的结算管理，形成以安全保证施工，以施工促进安全的工作方式。
　　1.16施工现场动火，按工程进展情况实行动火审批制度，未经批准擅自动火者，视情节严重情况，给予一定的经济制裁。
　　1.17施工现场配备足够的防护眼镜、口罩、劳保鞋等劳保用品，以确保施工人员的人身安全。
　　2洞口防护、临边防护及外架防护
　　2.1每道工序施工前必须进行书面安全技术交底。
　　2.2楼梯口设防护栏杆，电梯口设护栏，内设平网，预留洞口用木板遮盖，通道口设护头棚，四口设明显的警示牌。
　　2.3建筑物各层的四周及屋面四周做临时防护栏杆封挡。
　　2.4各种防护栏杆刷红白相间300mm长的油漆以做警示。
　　2.5外脚手架必须与建筑物有可靠的拉结，间距不得大于5m,杆与墙的缝隙不大于300mm，外脚手架用密目安全网全封闭，脚手架施工层设1.2m高的护身栏杆。
　　2.6外脚手架作业层用5cm厚脚手板满铺，靠外侧设20cm高挡脚板。
　　2.7建筑物四周及施工入口处，用φ48×3.5脚手管搭设双层安全通道，上铺双层50mm厚木板，两侧用多层板封挡。
　　2.8脚手架的地基平整夯实，排水通畅，架体周围不准随意开挖。
　　2.9剪力撑要按施工搭设，斜杆与地面倾角60°。
　　2.10钢管脚手架杆件应采用壁厚3.5mm、外径48mm的焊接钢管，其材质应符合《GB700-79》的技术要求，凡钢管表面有凹凸状、疵点、裂纹、变形和扭曲等现象一律不准使用。每根钢管的二端切口需平直，严禁有斜口、毛口、卷口等现象，钢管还必须有出厂产品质量证明。
　　2.11扣件采用可锻铸铁，并应符合技术要求，凡有变形、裂纹、砂眼等现象的扣件，不得使用。
　　2.12脚手架经验收合格后挂合格标识牌，并悬挂安全标志及安全标语牌。
　　洞口防护图
　　3施工用电安全
　　3.1所有电力线路和用电设备，必须由持证电工安装，并负责日常检查和保养，且不得带病作业；其他人员不得私自乱接、乱拉电线。
　　3.2现场用电线路，一律用绝缘导线，移动线路必须用橡皮电线，不得裸露。电线要架空设置，绝缘固定，不得捆绑在脚手架或钢筋上。
　　3.3在潮湿场所及高度低于2.4m的房间以及各种通道内作业时应使用36V的安全电压做照明；油料及易燃易爆品仓库内使用防爆灯具。严禁使用移动式碘钨灯。
　　3.4室外配电箱必须做防雨罩，并上锁，钥匙由值班电工统一管理，总配电箱和分配电箱均设漏电开关，开关箱内的漏电开关动作电流不大于30mA，所有用电设备均采用一机一闸一漏电保护。配电箱要安装牢固，底边距地面不小于1.5m。各配电箱均应有用电标识。
　　配电柜防护及标识示意图
　　3.5配电系统采用TN-S接零保护系统，PE线截面不小于1/2相线。所有出线电缆末端均做重复接地，接地电阻不大于10Ω。电力设备的外壳及所有金属工作平台均与PE线相接。
　　3.6塔吊顶装设避雷针，避雷引下线接地极电阻不大于4Ω。
　　4机械设备的使用、维修和保养。
　　4.1现场的机械设备必须有书面操作规程，操作人员必须持证上岗，严格按照操作规程操作，不得带病或酒后作业，且实行定机定人。
　　4.2机械[1]&&&
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禁止复制或建立镜像,资源来自网络及会员交流,版权归原作者,请勿作商业用途,如存在异议,请来函告之。简答题 【案例一】某建筑公司通过投标承接了本市某房地产开发企业的一栋钢筋混凝土剪力墙结构住宅楼，承包商在完成室外装修后，发现该建筑物向西北方向倾斜，该建筑公司采取了在倾斜一侧减载与在对应一侧加载、注浆、高压粉喷、增加锚杆静压桩等抢救措施，但无济于事，该房地产开发企业为确保工程质量和施工人员的人身安全，主动要求并报政府同意，采取上层结构6～18层定向爆破拆除的措施，从根本上消除了该栋楼的质量隐患。在事故调查过程中，出现了以下不同的处理意见： 1．工程勘察单位根据要求进行了工程勘察，并提交了详细的工程勘察资料，因此工程勘察单位不承担任何质量责任。 2．建设单位为了加快进度，牺牲工程质量，并且未按规定委托监理单位对工程建设实施监理，因此建设单位应对工程质量事故负责。而设计单位是根据建设单位要求所进行的设计和处理，因此设计单位对质量事故不承担责任。 3．施工单位在施工过程中及时提出问题，并提出加固补强方案，因此施工单位对该工程质量事故不承担任何责任。 4．因建设单位及时采取爆破拆除措施，确保了相邻建筑和住户的生命财产安全，因此该质量事故不是重大质量事故。为了降低成本，项目经理通过关系购进廉价暖气管道，并隐瞒了工地甲方和监理人员，工程完工后，通过验收交付使用单位使用，过了保修期后的某一冬季，大批用户暖气漏水。【问题】 1．处理工程质量事故的程序有哪些？ 2．判断事故处理意见是否妥当？ 3．暖气漏水的责任是否应由施工单位承担？为什么？
参考答案：
【案例一】 1．处理工程质量事故的程序如下： (1)事故调查，了解事故情况，并确定是否需要采取防护措施； (2)分析调查结果，找出事故的主要原因； (3)确定是否需要处理，若需处理，施工确定处理方案； (4)事故处理； (5)检查事故处理结果是否达到要求； (6)事故处理结论； (7)提交处理方案。 2．判断事故处理意见的正确与否如下： (1)工程勘察单位不承担任何质量事故是正确的； (2)工程设计单位对工程质量事故不承担责任是错误的； (3)施工单位对工程质量事故不承担任何责任是错误的； (4)该质量事故不是重大质量事故是错误的。 3．虽然已过保修期，但施工单位仍要对该质量问题负责。原因是：该质量问题的发生是由于施工单位采用不合格材料造成的，是施工过程中造成的质量隐患，不属于保修的范围，因此不存在过了保修期的说法。
责编：sunshine
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