房地产营改增：是否减税关键看进项税抵扣_第一财经
房地产营改增：是否减税关键看进项税抵扣
一财网张歆晨 22:45
5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。
按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基于&只减不增&的原则，这项被税务系统视作&攻坚战&的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。
利好低利润房企
房地产行业增值税税率基本确定为11%，而此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率。从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。
广东省某市国税局相关人士表示，房地产及建筑业营改增的税率确定为11%，原来营业税是5%，假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11个点，那么税负自然大幅上升。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。
截至目前，有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。
例如德勤华东区间接税主管合伙人高立群不久前在一场媒体会上提及：&影响房地产企业税负增减有几个重要方面。比如，房地产企业融资的时候进项税能否抵扣?房地产企业的土地成本能否抵扣?对于存量房地产，过渡期政策如何处理?&
在房地产行业内部，财务以及税务口的人士对5月1日将要推开的营改增保持高度关注。
万科(000002.SZ)在其刚刚发布的年报中表示，营改增之后集团的主要业务使用的税种将发生变化。但鉴于细则并未落实，万科未在年报中就税种改变后可能对盈利的影响作预测性分析。
一位就职于广州某上市房企的人士透露，公司专门针对营改增进行过全员培训，旨在让全体员工了解这一项新的税务改革以及可能对公司各个业务口带来的影响。
总部位于福建的一家房地产上市公司相关负责人表示，营改增有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。
这位福建房企的负责人表示，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负;未来开发商对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。
建筑业营改增将推高工程造价
建筑业是房地产业最主要的上游供应商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对房地产的工程造价带来直接影响。
目前，对建筑业利润影响较大的税种为营业税、企业所得税，税率分别为总营业额的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之后的税率为11%。
考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高房地产建筑成本。
一是原材料方面，大宗材料如钢材、水泥、混凝土的供货商比较容易提供增值税票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，这些小型地方材料供应商能否提供增值税票，以及提供的票据如果不是增值税票，将影响建筑商能否抵扣。
二是人工费用，大概占据工程总造价的20%～30%，未来还有继续走高的趋势。目前，建筑行业离规范管理的目标还有距离，大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作以及收取固定管理费，并不对旗下挂靠的工程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承担的税率也将上涨。
四川一家一级资质建筑公司的相关负责人表示，&羊毛出在羊身上，一旦建筑业的税收开始核定征收，建筑企业必定会将增加的税点打到甲方(开发商)身上。&
目前建筑行业在项目招标时一般会将应缴税率作为成本写入承包合同，由工程发包方承担。
举个简单的例子，以前建筑商从供应商处购买一张10元的凳子，如果需要对方提供发票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工资一般在240~300元/天/人，如果要缴纳个人所得税，人工成本也将水涨船高。作为建筑商，势必将新增成本转移到甲方，间接增加工程建筑成本。
&如果解决了建筑安装上面的问题，能够拿到足够的进项，那么税负有可能会低于五个点，也就是相应减负了。&上述税务部门相关人士称，相反，假如拿不到足够多的抵扣进项，则意味着建筑业未来承担的税率会在6%~11%，高于现有税率。
促进流动降低库存
虽然细则尚未出台，但业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动降低库存。
对于营改增对房地产行业的影响，高立群认为会利好商业地产。他的判断是基于新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。
上述税务部门的人士也提及，房地产建筑安装可以开增值税发票，将增加企业行业购置物业修建厂房的积极性，因为可以取得进项发票进行抵扣。
值得提及的是，在二手房交易环节，营改增的改革会给市场带来一些变化。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，这会在一定程度上增加商品房的流通性。
广东佛山一位从事二手房交易的人士称，主要是可以刺激手中物业增值幅度较高的业主尽早出货，因为按照增值税征收后，升值较多的物业应交税款可能会比现在大幅提升。
不过，大多数业内人士依然不认为营改增会对一二手楼市价格造成显著冲击。
克而瑞执行总裁丁祖昱表示，税改后按照11%的税率计算，直接抵扣不足可能会使得房地产应缴税率比原来略高，但由于总理承诺了只低不高，如果未来应税比率更高，那么是否有其他的虚拟抵扣来使得实际征收比照现有税率，所以实际的影响不会太显著。
至于税改对房价以及房地产市场的影响，丁祖昱表示，不是成本决定房价，而是市场决定房价。&今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。&
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哪些进项税额可以抵扣？
“营改增”贯通了服务业内部和第二、第三产业之间的抵扣链条，将给企业带来切实的减负效应。那么，增值税纳税人到底有哪些进项税额可以抵扣？抵扣需要满足什么样的条件才能实现减负？不得抵扣的情况有哪些呢？
可抵扣进项税额
从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税
从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额
购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品的收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率
从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得解缴税款的完税凭证上注明的增值税。
日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照公式计算可抵扣的进项税额。
增值税扣税凭证类型
进项税要想从销项税额中抵扣，必须要取得合法有效的增值税扣税凭证，主要包括：
增值税专用发票；
税控机动车销售统一发票；
海关进口增值税专用缴款书；
农产品收购发票；
农产品销售发票；
完税凭证；
通行费发票（日至7月31日）。
取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税一般纳税人取得增值税专用发票以及海关缴款书应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。
凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
应纳税额计算实例
某增值税一般纳税人2016年10月取得货物运输收入111万元（含税），税率为11%，当月外购汽油10万元（不含税金额，取得增值税专用发票上注明的增值税额为1.7万元），购入运输车辆20万元（不含税金额，取得税控机动车销售统一发票注明的增值税额为3.4万），发生的联运支出50万元（不含税金额，取得增值税专用发票上注明的增值税为5.5万元）
该纳税人2016年10月应纳税额=111÷（1+11%）×11％-1.7-3.4-5.5=0.4万
“营改增”为企业
带来“减税”大礼包
5月1日，营改增全面落地。作为供给侧结构性改革和为企业减负松绑的重要举措，江门市蓬江区国税局秉承“税负只减不增”的原则，尽心辅导，倾情服务，让企业适应新税制、遵从新税制、受益新税制。蓬江辖区的企业实实在在享受了减税“大礼包”，齐声点赞“营改增”。
“营改增试点改革，对于我们这些企业来说，最大的好处就是税负降低了。”江门良骏兆业发展有限公司的谭配佳感叹道。她表示，自5月1日全面实行房地产业“营改增”后，公司税负由5%降到4.76%，足足下降了0.24%。对于中小企业来说，这笔费用相当可观。
富德生命人寿保险股份有限公司江门中心支公司的林宇城认真地算了一笔“减负帐”：“租金69000元，水费200～300元，电费元，办公用品3000元。‘营改增’后，耗费较大的租赁费、定期装修费、日常水电费及办公支出等都可以获得进项抵扣，算下来税负减轻不少。长期以来，保险业都是粗放式经营，管理上容易失控。营改增‘以票控税’实现合理赋税，这种方式同样适用于企业管理。公司顺着这个思路，重新检视并梳理经营过程，提升了价值创造的能力，以更低的成本创造了更多的价值，可以说营改增给了我们公司第二次生命。”
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增值税一般纳税人购进农产品进项税额抵扣常见问题解答：问：增值税一般纳税人购进的哪些农产品，可以计算抵扣进项税额？ 答：增值税一般纳税人购进的属于《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条第（一）款“农业生产者销售的自产农业产品”，可以计算抵扣进项税额。这里所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业；农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人；农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。实际操作中，具体项目可参照《财政部、国家税务总局关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》（财税字〔1995〕52号）。增值税一般纳税人向从事农业生产的单位和个人购进属于其外购的农业产品，或者是向其他单位和个人购进的，属于其外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于《农业产品征税范围注释》所列的农业产品，也可以计算抵扣进项税额。问：增值税一般纳税人购进农产品怎么抵扣进项税额？答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条的规定，增值税一般纳税人购进农产品取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，按照取得的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额进行抵扣；取得农产品收购发票或者销售发票的，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额进行抵扣，其中，进项税额计算公式为：进项税额=买价×扣除率。问：一般纳税人向小规模纳税人购买农产品，可否凭取得的销售发票抵扣进项税额？答：《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第（三）款规定，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。因此，一般纳税人向小规模纳税人购买农产品，可以凭取得的销售发票抵扣进项税额。问：收购企业收购农产品取得的哪些凭据，可凭以抵扣农产品进项税额？答：根据《浙江省国家税务局关于印发〈浙江省农业产品收购业务增值税管理办法（试行） 〉的通知》(浙国税流〔2006〕40号)第十二条的规定，收购企业收购农业产品，应凭下列合法凭证进行抵扣：（一）出售方属于一般纳税人的，凭出售方开具的增值税专用发票抵扣；（二）出售方属于农业产品生产单位（包括农民专业合作社）或小规模纳税人（包括个体经营者）的，凭出售方开具的普通发票抵扣；（三）出售方是农业生产者个人的，凭收购企业自行开具的收购发票抵扣；（四）出售方是依法不需要办理税务登记的企事业单位和个人，偶然发生增值税应税行为，凭出售方所在地主管国税机关开具的《税务机关代开统一发票》抵扣。问：什么情况下，收购企业可以开具农产品收购发票？答：《浙江省国家税务局关于印发〈浙江省农业产品收购业务增值税管理办法（试行）〉的通知》（浙国税流〔2006〕40号）第七条规定，收购发票仅限于收购企业向农业生产者个人和非经营单位收购免税农业产品时使用。问：购进农产品开具的收购发票或取得的销售发票，如何申报抵扣进项税额？答：购进农产品开具的收购发票和取得的销售发票抵扣进项税额不需要进行认证，而是通过专用软件采集数据后，在网上填报增值税纳税申报表时作为附件报送。具体的操作方法登录VP登录VPDN网上申报平台进入软件下载模块，下载并安装“通用税务数据采集软件”。首次使用时，请录入企业的相关信息。进入操作界面后，选择需要采集的发票种类，点击“新增报表”，根据提示录入发票上的相关数据（如发票代码、发票号码、开具日期、发票种类、金额、可抵扣税额等），点击保存，再点击“数据申报”，将申报文件按照指定的路径导出，生成两个XML文件。接着，进行网上申报，点击进入“农产品抵扣”附表，上载通用税务数据采集软件生成的文件，上载成功后进入“附表二”查看，附表二第6栏“农产品收购发票或者销售发票”中会显示相应的发票的份数、金额、税额等信息。相应的税额会计入“申报抵扣的进项税额”进行抵扣。问：小规模纳税人收购农产品取得的销售发票，可否凭以抵扣进项税额？答：不可以。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十一条的规定，小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，不得抵扣进项税额。因此，小规模纳税人收购农产品取得的销售发票不可凭以抵扣进项税额。问：农产品收购发票能不能跨地区开具？答：《浙江省国家税务局关于印发〈浙江省农业产品收购业务增值税管理办法(试行) 〉的通知》（浙国税流〔2006〕40号）第八条第（七）款规定，收购发票只能在本县（市）范围内开具，不得携带空白收购发票跨地区使用；第十条规定，农业龙头企业在省内跨市、县收购农产品需开具收购发票的，经企业申请报当地主管国家税务局批准，可在省内跨地区使用。所以，除农业龙头企业经批准可在省内跨地区使用外，农产品收购发票只能在本县（市）范围内开具。问：哪些企业可以申购农产品收购发票？答：《浙江省国家税务局关于印发〈浙江省农业产品收购业务增值税管理办法（试行）〉的通知》（浙国税流〔2006〕40号）第四条规定，符合以下条件的收购企业可以向主管税务机关申请领购农产品收购发票：（一）从事农业产品收购加工、收购经营业务。（二）财务会计核算健全，能够准确提供税务资料。（三）在本地设有固定的经营场所及仓储场地，持有有效的产权证明或租赁协议。问：增值税一般纳税人购进农产品的会计处理应该怎么做？答：企业购进农产品时，按买价或收购价扣除进项税额后的差额借记“原材料”等科目，按计算的进项税额借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按买价或收购价贷记“银行存款”等科目。
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