【律师简介】陈纪钢律师，北京炜衡（杭州）律师事务所高级合伙人。中国政法大学法学士，浙江大学EMBA，2000年取得律师执业资格。杭州仲裁委员会仲裁员、浙江省劳动人事争议仲裁院仲裁员。&在多年执业过程中，对合同法、房地产法、建筑法等有深入的研究，并从不同角度精心设计了建设工程施工合同、建筑机械（设备）租凭合同、房屋买卖合同、房屋租凭合同、担保合同、劳动（聘用）合同等一系列合同范本，以利于充分保护当事人的合法权益。&2002年以来，主要从事建筑房地产、银行金融、各类合同纠纷的诉讼代理和公司（企业）法律顾问工作。代理了大量的民商事疑难再审案件，执业经验丰富，社会关系广泛。&【专业领域】&公司企业法律顾问&建筑工程施工合同纠纷&民商事疑难案件诉讼代理【联系方式】办公地址：杭州市西湖区学院路77号黄龙万科中心H座12楼咨询电话：8电子邮箱：&
昨晚11点，杭州住保房管局和杭州公积金管理中心分别发布公告，杭州房地产市场调控再升级，重点如下：
1.非本市户籍居民家庭要在杭州购房，要自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明才可。
2．使用杭州市公积金贷款购房，首付款比例由不低于20%调整为不低于30%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例50%调整为60%。
3.使用商业贷款购房，首付款比例不低于30%；没住房但有购房贷款记录，或拥有1套住房但没有购房贷款记录，或贷款已结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于40%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于60%。
原文及解读：
为贯彻落实国家房地产市场调控要求，进一步促进房地产市场平稳健康发展，在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上，经市政府研究决定，自11月10日起，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。
同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。
一、限购政策方面
在9月19日已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上，对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。
二、住房公积金贷款政策方面
明确在市区限购范围内，职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有1套住房并已结清购房贷款的、为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；
解读：首套房的认定标准发生变化，无购房贷款，且名下最多拥有一套住房。首套房公积金贷款的首付比例提高至三成。
拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；
解读：二套房的公积金贷款首付比例从五成首付上升至六成。
拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。
解读：拥有三套住房的，不得申请住房公积金贷款；公积金贷款没还清的，不得申请住房公积金贷款。
三、商业性住房贷款方面
明确在市区限购范围内，对于居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房且无购房贷款记录）的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于30%；
解读：首套住房的商业贷款认定标准与公积金贷款不同，必须是从未买过住房，且从未办过按揭，首付比例同样上升至三成。
对于三种情形的居民家庭（申请贷款时实际没有住房但有购房贷款记录的居民家庭；拥有1套住房但没有购房贷款记录的居民家庭；拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭）申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%；
解读：之前按揭买过房但现在无房的，商业贷款首付为四成；已有一套住房，但是没贷款或贷款已还清的，首付为四成。
对于拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于60%；
解读：已有1套住房，正在按揭中，再申请商业贷款的，首付为六成。
对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放第3套及以上住房贷款。
解读：已有2套或多套住房的，无论有无贷款，不得再申请贷款。
政策同时明确，各银行业金融机构要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范风险。
【新政解读】：
外地户口：两年内连续交满一年及以上个税或社保，补缴无效；
本地户口：
[商业贷款]：
1.无购房贷款记录&&&&&&&&&
2.有购房贷款记录已还清&&&&&
3.有一套住房无贷款记录&&&&&
4.有一套住房贷款已还清&&&&&
5.有一套住房贷款未结清&&&&&
[公积金贷款]：
1.无购房贷款记录&&&&&&&&&
2.有一套住房贷款已还清&&&&&
3.有一套住房无贷款记录&&&&&
4.有一套住房贷款未结清&&&&&
5.有两套住房贷款已结清&&&&&
6.有一套住房公积金未结&&&&&
1.本次调控的所有政策都只针对住宅，如果你买的是酒店式公寓、写字楼、商铺等，则没有任何限制。
2.本次调控限购范围是主城区、余杭区、萧山区，不包括富阳区、大江东、临安、桐庐、淳安、建德。
&&民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及相互之间进行资金通融的行为。据最高人民法院统计，民间借贷纠纷案件已成为我国继婚姻家庭案之后第二大民事诉讼类型。笔者结合自身办案经验，简要分析几种常见民间借贷风险类型及其防范措施。
一、借贷无担保
寿某于2013年11月向李某借款20万元，《欠条》载明借期三个月，月息一分，到期本息一并归还。借款期限届满后，寿某并未履行还款义务，李某多次催讨未果，诉至法院。经法院调解，寿某同意于2016年5月15日前分批付清本金20万元及相应利息。然而，由于寿某经济困难，加上该借款无任何担保，虽经法院多次执行，李某至今未追回一分现金。
类似此类案件的发生，大都由于借款人在借款时经济状况良好，具有偿还能力，债权人碍于情面或基于信任等原因未要求借款人提供担保，以致于后来在借款人无力偿还又没有担保的情况下，最终导致借款无法追回。
因此，债权人要降低自身风险，在出借时应让借款人提供人和物作担保。这样即使借款人出现赖账或无力偿还的情形，债权人可以依法变卖、拍卖抵押物、质押物优先受偿，或要求担保人承担连带清偿责任。具体防范措施有：
1 让借款人提供经济实力良好的单位或个人作保证人，并在借条或借款合同中列明保证人的地位及担保的责任；
2&让借款人提供银行存单、有价债券、机动车、房产等个人财产作抵押或质押，并完善担保手续。
二、抵押、质押未办理登记手续或质押未交付
如上述第2条风险防范措施在实践中并未实施到位，同样容易引起民间借贷纠纷。
2012年3月1日，邢某向陈某出具《借条》一份，约定邢某向陈某借款20万元，借款期限为一年，月息2%，同时邢某以其本人名下某房产作为抵押担保，并承诺如未按约偿还本息，陈某有权自行处置该房产。同日，陈某向邢某转账20万元。由于邢某未如期还款，陈某起诉至法院，要求邢某归还借款本金及利息共计29万元。
虽经法院调解，双方于2015年4月20日达成调解协议，但截至今日，邢某仅向陈某支付了借款本息20万元，尚欠余款9万元。
本案中，借款人虽然在《借条》中约定以其房产作抵押担保，然而双方并未办理抵押登记，若陈某向法院主张其对邢某的该房产享有优先受偿权，法院将依据《物权法》中抵押权设立的相关规定，驳回其主张。
为防范风险，民间借贷中，若债务人或担保人以自身的房产、车辆等财产作抵押或质押，债权人应按《物权法》有关规定要求其到相应部门办理抵押登记、质押登记，或交付质押物，否则，债权人对担保财产或财产权不享有优先受偿权。
三、借贷未约定利息或约定利息过高
2013年4月26日，赵某、陈某签订一份《借款合同》，合同约定：陈某向赵某借款人民币30万元，借款期限为75天，王某、吴某承担连带保证责任。合同签订后，赵某按约交付30万元，双方口头约定借款月利率为5%。之后，陈某陆续归还赵某部分本金和利息，尚有余款逾期未还。经多次催讨未果，赵某向法院提起诉讼。
法院认为，赵某与陈某在《借款合同》中并未约定利息，虽赵某称陈某已归还的部分欠款包含利息，然而并无明确证据证明，因此认定双方未约定利息，故法院判决陈某前期支付的款项从赵某的本金中扣除，再支付剩余应还本金。
现实中，债权人未将借款利率写入借款合同的例子非常多，而一旦发生争议，债权人将处于极其不利的地位。《合同法》明确规定，借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。实践中，对于借贷双方口头约定的利息往往很难有证据证明。为保证债权人的利息得到支持，应在借款合同或借条中明确约定利息。
同时根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出部分不受法律保护。假设本案例中当事人双方口头约定的5%月利率被写入借款合同，同样得不到法院支持。因此，为确保借贷双方的合法权益，约定的利息还应做到合法、公正。
四、夫妻一方借款
卞某于2012年11月20日向袁某借款人民币200万元，并向袁某出具借条附收条一份，约定借期一年。至2015年6月，卞某因资金紧张，对袁某之欠款承诺分期偿还。借款届满后，卞某仍未还款，袁某向法院提起诉讼，要求卞某归还本息，并追加袁某之妻朱某为共同债务人。
然而法院认为，卞某与朱某虽是夫妻，但袁某未提供证据证明卞某该负债所得财产用于家庭共同生活、经营所需，故对袁某要求朱某承担共同还款责任之诉请不予支持，仅判卞某个人归还200万本金及相应利息。
根据《最高院关于适用〈婚姻法〉若干解释（二）》第二十四条的规定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务，应按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明出借人与借款人明确约定借款系个人债务，或者能够证明夫妻关系存续期间所得财产约定归各自所有，且债务人知道该约定的，该借款应认定为夫妻一方的个人债务。
虽然有上述《解释》为依据，然而由于各地司法环境的不同和具体案情的差异，仍有可能出现类似本案中法院的判决。因此，债权人向夫妻一方出借款项时，为保护自身的合法权益，应当与债务人明确约定借款用途，如用于家庭共同生活，需要求借款人的配偶同时在借款合同上签字。
五、款项交付不明
蔡某自2013年1月10日起至2015年7月6日，陆续向李某借款共计70万元，双方签订《借款对账单》一份，载明上述借款事实。借款期满后，李某多次向蔡某催要借款本息未果，遂向法院提起诉讼。由于李某将70万元钱款以现金形式分多次交付给蔡某，其中若干次由第三人转交，在调解过程中，蔡某以李某除了对账单证据外，无法提供任何已实际交付钱款的转账凭证或相关事实依据为理由，否认借款事实。虽最终李某找到见证人并合理解释了现金来源，双方签订调解协议，此类借贷风险仍需引起警惕。
根据《浙江省高院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》，对于现金交付的借贷，债权人仅凭借据起诉而未提供付款凭证，如果借款人对款项交付提出异议的，债权人必须要就现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过做出合理解释。由法官根据现金交付的金额大小、出借人的支付能力等诸多因素，结合其他事实证据作综合的审查判断。法官存在自由裁量的空间，对债权人来说具有很大的法律风险。
对于较大金额的借款，款项应通过银行转账等能够获得有效凭证的方式交付对方，由此规避债务人提出异议导致债权人缺乏凭证的法律风险，以及将借款交付给第三方，因为第三方下落不明等原因，遭到借款人否认收到借款所带来的法律风险。具体防范措施有：
1、对大宗金额的借贷，应尽量通过银行转账，款项接受账户应为借款人本人的账户或双方约定的银行账户，保留好银行转账的凭证；若实在需要现金交付，交付后要求债务人出具收条；
2、对借款人提出的将借款交付第三方的要求，应事先作明确约定或事后应取得借款人的认可，保留好相关的把款项交付第三人以及双方约定或应借款人要求打款给指定对象的事实证据。
陈某与某房地产公司签订一份《商品房认购协议》，陈某交纳定金20万元，双方约定于2013年8月30日前签订《商品房买卖合同》。其后，陈某于约定日期前来到房地产公司，双方未能成功签订《商品房买卖合同》，陈某又预付房屋首付款23万元。之后，双方因就《商品房买卖合同》补充协议有关条款协商不成，至今未签订正式合同。
2014年11月13日，房地产公司起诉至原审法院，要求解除与陈某的《认购协议》并对已收取的定金20万元不予退还。陈某提起反诉，请求法院判决房地产公司返还首付款23万元及利息，返还双倍定金40万元。
一审法院认为，《认购协议》第一条证实房地产公司已向陈某出示了商品房买卖合同示范文本，陈某在约定日期拒不签约，应负违约责任，根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”判决房地产公司返还陈某首付款23万元，对已收取的定金20万元不予退还。
后陈某上诉，二审法院经审理认为，陈某在2013年8月30日支付首付款23万元，证明其前往房地产公司，表达了签约意向，陈某与房地产公司均不能充分证明系对方过错导致无法在约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，故判房地产公司将收取的20万元返还给陈某。
由此案件引出笔者对商品房认购协议及其定金罚则的思考。
一、商品房认购协议是什么？
& & 商品房认购协议是双方当事人达成一致于将来某一时刻签订商品房买卖合同的约定，协议内容一般包含所售房屋的价格、面积、户型等基本信息。签订认购协议时，真正的商品房买卖行为并未发生。认购协议的合同性质为预约合同，它是双方为今后签订商品房买卖合同的担保，是独立有效的合同。
双方当事人之所以签订认购协议而不径行签订商品房买卖合同，是因为在事实或法律上存在着当时不能克服的障碍。法律上的障碍一般是指开发商已经办妥开发的前期手续，但尚未取得《商品房销售许可证》，尚不具备预售条件，此时，签订认购协议成为必要；事实上的障碍包括买卖双方暂时还无法签订商品房买卖合同，如买方资金不足、卖方暂时无法确定具体售价或因销售策略统一开盘等，但又担心失去交易的机会，于是双方先行确定购房意向，在认购协议中约定双方当事人在今后的某个时间签订商品房买卖合同。
为保证认购协议的顺利履行，协议中通常会约定定金。认购协议中的定金属于立约定金，是为保障今后签订商品房买卖合同而交付的定金。
二、什么情况下适用定金罚则。
未按照认购协议的约定履行义务，应适用定金罚则。我国《担保法》对定金罚则虽有规定，但由于商品房买卖认购协议属于特殊的商品认购协议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”
也就是说，根据法律规定，当事人双方在认购协议签订后，一方当事人拒绝或未在限期内签订商品房买卖合同，另一方当事人可依据定金罚则处理。
三、什么情况下不适用定金罚则。
《解释》第四条又规定：“……；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”那么，何为“不可归责于当事人双方的事由”。笔者认为，应从认购协议的法律效力着手。
认购协议是卖方向买受人发出的订立商品房买卖合同的预约，其法律效力仅仅是约束当事人将来订立商品房买卖合同的义务。买受人只要在约定的时间内向出卖人表达签约的意向并就购房条款进行磋商，说明实际上买受人履行了认购协议约定的义务，至于最终是否签订商品房买卖合同，则不是履行认购协议于否的标准。也就是说，因某种正当理由而未签订买卖合同，属于第四条不可归责于双方的事由，认购协议约定的定金应该退回买受人。
如因合同条款、要求打折、房屋结构等与之前约定或承诺不一致未能成功签约，即属于不可归责于买方的原因。
本案例中，陈某于2013年8月30日预付购房款即可证明陈某在约定的期限内与房地产公司就签订商品房买卖合同进行磋商，已履行认购协议规定义务，故二审法院判决房地产公司返还定金。
从卖方角度，因客观因素变化、权利义务增减等导致未能协商一致，即属于不可归责于卖方的原因，同样不适用定金罚则。
四、司法观点。
订立预约合同是为了让合同双方在公平、诚信原则下进行进一步磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。考虑到预约合同的性质及目的，我国司法中对“不可能归责于双方的事由”持宽容的态度。
在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。
反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。见（2015）杭拱民初字第2390号民事判决书。
& 浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答
&高法民一〔2016〕2
本省各级人民法院民事审判第一庭（其他相关民事审判庭）：省高院民一庭经调研并广泛征求意见，制定了《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》。现印发给你们，供审判中参考。法律
法规、司法解释等有新规定的，按新规定执行。实践中如遇到新的问题，请及时报告省高院民一庭。
&&浙江省高级人民法院民一庭
&二○一六年六月二十七日
&为正确审理婚姻家庭案件，统一案件裁判尺度，省高院民一庭经广泛调研，制定本解答，供审判中参考。
一、原告起诉仅要求离婚，被告提出如果判决离婚应分割夫妻共同财产，对此是否需要提起反诉？
答：离婚之诉为复合之诉，解除婚姻关系是前提和基础，共同财产分割等问题从属于前者。在离婚诉讼中可一并对夫妻共同财产
进行处理。法院应询问被告是否请求分割财产。被告请求分割财产的，无需提起反诉，法院应予审理。
&作为民事纠纷的一种主要类型并适用民事诉讼法进行审理的婚姻案件，在我国无论从理论上还是实践中，均不认可反诉制度存在。
&从理论上而言，离婚案件属于人事案件中的一种，关乎家庭安定和社会稳定，具有强烈公益性，国家有干预和介入的必要，因此在审理中一般实行职权主义和职权探知主义，而限制辩论主义和处分权主义。所以，无论原告请求与否，人民法院都应主动从婚姻关系、子女抚养及财产三个方面进行审理，被告的请求不起决定性作用，也就是说被告提出了人民法院应当审理，不提出也应全面进行审理。
&在以上理论观点的影响下，我国司法实践中，对于在离婚诉讼中提起反诉，大多数法官也是持否定态度。
二、原告起诉离婚并要求分割夫妻共同财产，被告不同意离婚且未对财产分割发表意见，如何处理？
&答：法院应告知被告，其可对财产分割发表具体意见。经询问，被告仍不发表意见的，视为其放弃抗辩权利。需要注意的是，即使案件不符合法律规定的判决离婚条件，法院仍宜对夫妻财产及子女情况进行审查，以方便日后当事人再次提出离婚诉讼案件的处理。
&人民法院审理离婚案件，长期以来总是一并审理包括债务争议在内的夫妻财产纠纷。法院裁决准许解除婚姻关系时，总是一并解决夫妻共同财产分割、婚姻对外财产责任的确认与承担，确定未成年子女的直接抚养权与探望权、抚养费用承担等安排。
&一方面，婚姻关系的解除不仅是男女夫妻身份关系的解除，也必然牵涉到子女抚养，共同财产和债务的分割问题。另一方面，我国婚姻法的立法例是集婚姻、家庭、财产于一体的立法例，婚姻、家庭捆绑于一体的历史观念影响较大。处理离婚案件一并审理财产分割、子女抚养的请求，本身也是追求诉讼效率的结果，一次诉讼解决婚姻关系中的人身、财产关系，既简化诉讼程序，方便当事人诉讼，也一并解决了当事人离婚的后顾之忧。
&三、原告起诉离婚，被告下落不明的，是否需要先行提起宣告失踪程序？
&答：根据《婚姻法》第三十二条第四款规定，一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，是准予离婚的法定情形。但对下落不明的
夫或妻一方提起离婚诉讼，并不以宣告其失踪为条件。对此类案件，法院应加强调查走访，询问当事人近亲属及所在单位、社区等相关人员，最大限度保障被告方的诉讼权利。
&宣告公民失踪，属于特别程序的案件，只有一审，而与下落不明人离婚，属于普通民事案件，可能有两审终审。依据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第151条规定：“夫妻一方下落不明，另一方诉至人民法院，只要求离婚，不申请宣告下落不明人失踪或死亡的案件，人民法院应当受理，对下落不明人用公告送达诉讼文书。”
四、双方虽未登记结婚，但已共同生活的，当事人请求返还彩礼，应如何处理？
&答：《婚姻法司法解释（二）》第十条第一款第（一）项规定的“双方未办理结婚登记手续”，并非针对双方已共同生活的情形。双方虽未办理结婚登记手续但确已共同生活，当事人请求返还彩礼的，法院可以根据共同生活时间、生育情况、未登记原因、彩礼数额、彩礼使用、回礼情况以及当地风俗习惯等因素，确定是否返还。需要返还的，可以根据前述因素酌情确定返还数额。
&笔者认为，对于属成年后订婚而未结婚，则彩礼一般应当全额返还。但是，对于虽未结婚但却以夫妻名义共同生活多年的，很多情况下，彩礼早已转化为共同财产或被共同消耗了，因此要求女方返还彩礼显然有违公平。对于女方却有证据证明，彩礼已用于共同生活的，可拒绝返还。且对于虽未结婚，但已生育小孩，在返还彩礼时应考虑子女抚养情况。从审理的社会效果出发，还应考虑双方经济状况。
&五、婚约财产纠纷案件中当事人范围应如何把握？
&答：婚约财产纠纷案件一般以男女双方为诉讼当事人。鉴于实践中彩礼的接受人或给付人可能是婚姻关系当事人的父母或其他亲属，为便于案件事实查明和纠纷解决，可根据双方诉辩确定实际接受人或给付人的诉讼地位。
&基于我国现状，大多数男女成婚时还没有独立的经济基础，他们缔结婚约时通常需要依靠父母操办。通常情况下，彩礼都是由双方父母给付的，而并非是具有婚约关系的当事人双方给付。在实践中，也常常是由婚约当事人一方的父母作为彩礼纠纷案件的起诉方。给付方所给付的彩礼往往是来自家庭共有财产，而收受方所收受的财物也并非完全由女方一人所支配的，一部分财物也会用于女方家庭的共同支出。因此，在司法实践中，对于婚约财产纠纷案件的“当事人”，往往包含婚姻关系的双方及其父母。
&六、婚姻关系存续期间，夫妻双方订立如一方发生婚外情或实施家庭暴力等行为，离婚时放弃财产的协议，或者一方出具前述内容的承诺或保证书，另一方起诉以夫妻财产约定为由请求确认协议、承诺或保证书有效并要求据此分割财产的，能否予以支持？
&答：婚姻关系存续期间，夫妻双方订立如一方发生婚外情或实施家庭暴力等行为，离婚时放弃财产的协议，或者一方出具的前述内容的承诺或保证书，是对特定条件成就后离婚时夫妻财产分割的约定，非属《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产约定。参照《婚姻法司法解释（三）》第十四条“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，
一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割”的规定，一方在离婚诉讼中反悔的，对此协议、承诺或保证书的效力应不予确认。法院应根据实际情况对财产进行分割。一方存在婚外情、家庭暴力等过错且导致离婚，另一方无过错的，在夫妻共同财产分割时，可综合考虑过错情况等，对无过错方酌情予以照顾，以平衡双方利益。
&江西省东乡县人民法院（2010）东民初字第35号民事判决书：
2008年原告与被告登记结婚，同年生育一子。2009年9月双方签订协议：1、儿子归男方抚养到成家结婚，女方可随时看望；2、结婚后男女双方赚到的财产归女方所有；3、男方赔偿7万元，离婚后（拿到离婚证时）支付4万元，其余3万元自离婚起二年内支付。签订离婚协议后，双方并未持该协议向婚姻登记机关申请办理离婚登记。2009年12月，原告诉至法院要求离婚，被告应诉后向法院提供上述离婚协议，要求按双方约定判决。
&法院观点：该离婚协议实际上为原被告婚内离婚协议，协议对子女抚养和财产分割的约定是以离婚为前提的，且双方当事人为达到目的可能在子女抚养、财产分割方面作出有条件的让步，原被告没有到婚姻登记机关办理协议离婚登记，该协议没有生效，对双方当事人没有约束力。被告主张按照离婚协议分割共同财产无事实和法律依据，不予支持。
&七、夫妻一方于婚前订立房屋买卖合同并支付全部价款，房屋产权于婚后登记在该方名下，房屋性质如何认定？
&答：夫妻一方于婚前订立房屋买卖合同并支付全部价款，产权于婚后登记在该方名下的，该房屋属于夫妻一方的个人财产。
&如果房屋登记在出资一方的名下，从房屋价值来源看，完全是由一方的购房款转化而来，且订立购房合同时，双方尚不具有夫妻身份关系。结合房屋所有权登记情况，更加说明了其自己一人成为房屋所有人的意愿。因此，房屋应属其个人财产。如果房屋所有权登记为夫妻二人，也只能出于购房人的意愿，在法律上应理解为其愿将自己的权利让渡部分给另一方，此时房屋应为夫妻二人的共有财产。
&八、夫妻一方以其婚前财产出资在婚后购置房屋，房屋性质如何认定？
&答：夫妻一方以其婚前财产全额出资在婚后购置房屋且产权登记在己方名下的，此为婚前个人财产在婚后发生形态上的转化，不影响财产性质，该房屋属于夫妻一方的个人财产。
夫妻一方以其婚前财产全额出资在婚后购置房屋且产权登记在双方名下或对方名下的，或者夫妻以一方婚前财产及夫妻共同财产混合出资在婚后购置房屋的，该房屋属于夫妻共同财产。
&合同订立时，双方已经具有夫妻身份关系。从合同来看，虽然只有一方表达了购房意思，但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系，购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思，的确非常难以判断。基于与前述情况相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产；如果房屋所有人登记为夫妻双方，房屋应为夫妻共有财产。
&九、《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算？
&答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额&（购买时房价+应还贷款利息总额）]&离婚时房价&2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。
&在《解释三》第10条的情形下，增值是指房屋在婚后共同还贷期间因市场行情等因素而发生的价值提升（被动增值）。在确定增值数额时，需注意两点：
&其一，计算时点的确定。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者一律是夫妻个人财产。其二，交易税费的处理。由于增值仅指房屋价值的提升，因此在确定房屋的初始价值时，通常应以成交价格或市场价格为准，不应计入交易税费；而在计算房屋的最终价值时，则应在成交价格的基础上扣除交易税费（若其由卖方承担），以“净得价”为准。
&十、夫妻双方在离婚协议中约定将共同财产赠与子女，离婚后一方反悔，请求撤销赠与，能否予以支持？
&答：根据《婚姻法司法解释(二)》第八条、第九条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对当事人具有法律约束力；除存在欺诈、胁迫等情形之外，
当事人请求撤销财产分割协议的不能予以支持。离婚协议涉及身份关系，各条款内容相互关联，如双方约定将夫妻共同财产赠与子女，该条款作为离婚协议的组成部分，夫妻双方应实际履行。离婚后夫
或妻一方反悔，请求撤销赠与的，一般不予支持。
&夫妻一方要求另一方履行离婚协议中对子女的财产赠与约定的，可以另一方为被告、子女为第三人提起诉讼。受赠子女也可起
诉要求履行。
&首先，离婚协议中的赠与不同于合同法中的赠与，其不应当然适用合同法中关于赠与合同的规定。离婚协议往往涉及到子女抚养、财产赠与等变更身份关系后财产关系的约定，具有强烈的人身关系以及道德性质，对夫妻财产分割问题应优先适用婚姻法的有关规定，如非在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，不得变更或撤销财产分割协议。
&其次，离婚协议是夫妻双方就解除婚姻关系、子女抚养、财产分割等问题达成的合意。离婚时，夫妻双方协议将房产赠与子女是基于原有婚姻关系这一特定的人身关系为基础，并具有保护、照顾未成年子女利益的道德性质，理应受到法律的保护。
&最后，夫妻双方协议将房产赠与子女是双方共同为子女设定权利的行为，夫妻一方无权单方面任意撤销赠与，而应取得离婚协议另一方当事人的同意，否则，其任意撤销行为不具有法律上的效力。
&十一、婚后由一方父母部分出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，能否适用《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定，认定为夫妻一方的个人财产？
&答：《婚姻法司法解释(三)》第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，其适用的前提条件是一方父母支付全部款项为子女购买不动产。婚后由一方父母部分出资、
其余款项由夫妻共同支付，不动产登记在出资人子女名下的，该不动产仍属于夫妻共同财产。但一方父母的出资额及相应的财产增值部分，视为对自己子女的赠与。
&最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条第2款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
&“产权登记在出资人子女名下”，就可认定是只对自己子女的单方赠与，无需父母再另行作出意思表示。该部分出资额及相应的财产增值部分，应视为对自己子女的赠与。若没有该条件，出资人应当在出资时而非诉讼时，即通过协议、公证等方式对出资性质、对象予以明确。否则，很可能视为对夫妻双方的赠与。在办理此类纠纷时，特别是要区分婚姻法解释（二）第二十二条与婚姻法解释（三）第七条的适用条件。
&十二、夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有，但未办理房屋产权变更登记。离婚时，一方主张依据《婚姻法司法解释（三）》第六条及《合同法》第一百八十六条规定，其有权撤销赠与；另一方则主张依据《婚姻法》第十九条夫妻财产约定的规定，房屋应作为夫妻共同财产予以分割，对此应如何处理？
&答：《婚姻法司法解释（三）》第六条规定表明夫妻间赠与关系应受《合同法》关于赠与合同规定的调整。夫妻双方约定一方个人所有的房屋归夫妻共同所有但未办理产权变更登记手续的，赠与方主张依据《婚姻法司法解释（三）》第六条规定处理的，可予支持。
&最高人民法院民一庭庭长杜万华就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释三》答记者问”，在该答记者问中对第6条的解释是：“经反复研究论证后，我们认为，我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依照合同法关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。……在实际生活中，赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间，合同法对赠与问题的规定并没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产，在没有办理过户手续之前，依照合同法的规定，是完全可以撤销的，这与婚姻法的规定并不矛盾。”
&十三、婚后夫妻双方设立公司，在工商行政部门登记有双方持股比例，该比例是否属于夫妻财产约定，离婚时可否据此分割公司股权？
&答：如无其他证据证明夫妻双方对公司股权进行过夫妻财产约定的，该登记比例不能视为夫妻财产约定。一方当事人仅凭工商行政部门登记的股东持股比例要求据此分割的，不予支持。法院应根据实际情况依法对股权进行分割。
&在夫妻双方均持有同一家公司股权时，夫妻二人的出资比例很可能不同，但考虑到这些均属于夫妻共同财产的投资，因此，从夫妻离婚共同财产分割的意义上说，各自持股比例大小是不重要的。我国《婚姻法》第十九条规定，分别财产制需要书面约定。从法律解释的意义上分析，这里的约定只能是目的非常明确的“关于夫妻分别享有财产所有权”的约定，这种约定的目的必须明确的、专门地表达出来；公司注册登记时夫妻分别占公司的股权比例，因欠缺这种明确性和专门指向性，因而不能作为关于夫妻分别财产制的约定。
&十四、夫妻一方个人所有的房屋在婚后出租，相关经营管理由该房产所有人一方进行，所得租金性质如何认定？如相关经营管理由该房产所有人委托他人进行，所得租金性质如何认定？
&答：房屋租金的获取与房屋的管理维护状况密切相关，需要投入相应的劳动，属于经营性收益。根据《婚姻法》第十七条的规定，
夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产经营收益归夫妻双方共同所有，故夫妻一方个人所有房屋婚后所得租金归夫妻共同所有。在房屋出租过程中，由夫或妻一方经营管理或委托他人经营管理的，所得租金仍为夫妻共同所有。
&孳息和经营性收益都是婚姻法中的收益形式，但孳息与经营性收益有时难以区分。笔者认为，在我国孳息与经营性收益的区分就在于是否经过劳动加工。未经过劳动加工的孳息为天然孳息或法定孳息；经过劳动加工的孳息为经营性收入。房屋租金由市场的供求规律决定，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得往往需要投入大量管理或劳务，故属于一种经营行为。
&十五、婚姻关系存续期间，夫妻一方为子女购买的保险，在离婚时可否作为夫妻共同财产予以分割？
&答：婚姻关系存续期间，夫妻一方为子女购买的保险视为双方对子女的赠与，不作为夫妻共同财产分割。
&秦某与陈某于2010年协议离婚，孩子抚养权归秦某。在夫妻关系存续期间，陈某为儿子购买了一份少儿保险，共需要交18年，在离婚前，陈某已经交纳了11年的保险费共9834元。两人离婚后，秦某认为这份保险是夫妻的共同财产，因此向日照市岚山区人民法院提交了申诉要求，要求分割已经交纳的保险费9834元，并变更投保人为秦某。
&岚山区法院对此进行了审理，判处陈某付给秦某保险折价款4917元，驳回秦某的其他诉讼请求。秦某向日照市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为，陈某在离婚前为孩子购买的人寿保险，这是使用夫妻共同财产的行为。但是这份保险合同是为孩子购买的储蓄性生存保险。因此，陈某向保险公司交纳的保费已经转化为了财产利益，不再是夫妻共同财产。
&5月23日，日照市中级人民法院对这一夫妻离婚后财产纠纷案做出终审判决，驳回秦某要求将已交保费9834元作为共同财产予以分割以及变更投保人的诉讼请求。
&十六、离婚时，双方约定或直接抚养子女一方承诺不要求另一方负担子女抚养费。此后，直接抚养子女一方以子女名义起诉，要
求对方给付抚养费，如何处理？
&答：离婚时双方约定或直接抚养子女一方承诺不要求另一方负担子女抚养费，此后又以子女名义起诉，要求对方给付抚养费的，
一般不予支持。但具有直接抚养子女一方经济状况发生不利变化不足以维持子女当地一般生活水平，或者子女生活、教育、医疗等费用确有增加等正当情形的，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第
18 条规定精神， 可判决另一方给付抚养费。
&《婚姻法》第三十七条第一款规定：“离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议；……”该规定明确了对于子女抚养及子女生活费、教育费的负担可由离婚双方协议约定。离婚时双方约定或直接抚养子女一方承诺不要求另一方负担子女抚养费的约定符合法律规定，协议双方应诚实信用地履行约定。
&同时，《婚姻法》第三十七条第二款明确规定：“关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。”其目的于保护未成年或无独立生存能力子女的合法权益。
&何谓“必要时”，现行法律及司法解释并无明确规定，但依诚实信用的基本原则，“必要时”应为“重大情势变更时”，即达成协议时所依据的基本客观事实发生重大变化，一般而言，仅限以下几种情形：1、依约定负有抚养义务一方死亡、失踪，造成约定履行客观不能；2、依约定负有抚养义务的一方遭受重大人身事故，全部或大部分丧失劳动能力，丧失抚养能力；3、依约定负有抚养义务的一方遭受重大自然事故、社会事件，造成巨大经济损失或重大生活负担增加，无力履行抚养能力；4、被抚养人生活、教育费用超出预期地显著增加，负有抚养义务一方无力独力承担的；5、其他客观履行不能的情形。
&十八、婚姻关系存续期间发生继承事实，作为继承人的夫或妻一方放弃继承的，另一方可否主张放弃无效或请求赔偿？
&答：根据《继承法》第二十五条规定，继承开始后，继承人可以在遗产处理前放弃继承。作为继承人的夫或妻一方对继承权利的处分，无需征得另一方的同意。另一方主张对方放弃继承无效或者以对方放弃继承为由请求赔偿的，不予支持。有证据证明作为继承人的夫或妻一方放弃继承系虚假意思表示，其实际取得继承财产的，另一方可以根据《婚姻法》第四十七条的规定，请求分割夫妻共同财产。
&继承的开始不等于继承的实现，在遗产实际分割前，继承人放弃的是继承权，而不是所有权。作为继承人配偶的另一方对遗产的权利只是一种附属的权利，在一定条件成就时才能实现，即只有在继承人接受遗产并实际转移为夫妻共同财产时，配偶方才享有对该部分财产的共同处分权。此外，继承人与被继承人、继承人与其配偶之间分属于不同法律关系。如果继承人放弃继承的意思表示需要在与其配偶双方合意后才能作出，即对继承法律关系和婚姻法律关系的混同，其结果是:对于继承人而言，接受遗产是其继承义务而非继承权利，这也违背了夫妻双方地位平等的原则。
&十九、农村宅基地审批时，建房用地审批表上包括有未成年人，其父母出资建造宅基地上房屋，未成年人对该房屋是否享有产权份额？
&答：根据《土地管理法》第六十二条规定，农村宅基地使用权以户为单位申报。在确定一户的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户村民人数为主要参考依据。建房用地审批表上包括有未成年人的，未成年人对该房屋享有产权份额。房屋分割时，一般应按照审批情况确定，必要时可适当考虑出资、出力等因素。
&未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。
《物权法》第一百四十二条规定："建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人"，由此可见，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。
6月16日，陈纪钢律师团队为浙江华夏恒天资本管理有限公司出具的《私募基金管理人登记法律意见书》，成功通过中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”）的审核，帮助该企业顺利完成私募基金管理人登记。在基金业协会审核标准趋严、通过率极低的情况下，这是我所律师以精湛的专业能力成功通过审核的第一份法律意见书。
接受客户委托后，我所金融业务团队对该公司进行了全面的法律尽职调查，严格按照法律法规和相关规范性文件规定协助该公司进行全面规范，在此基础上出具的关于私募基金管理人登记的法律意见书，终获基金业协会审核通过。此次助力成功，充分体现了炜衡在资本市场法律服务的业务能力。
&经验分享：关注协会审核重点事项！
一、登记申请材料
1、在协会登记备案系统中填报的信息及上传的资料要真实准确，否则影响法律意见书的审核通过。因登记系统不能更新的事项，须说明情况。
2、法定代表人、控股股东等重大变更事项，需出具专项法律意见书。
二、专业化经营
专业化经营指的是经营范围专业化与私募基金业务专业化。经营范围专业化是指与私募无关的经营范围不允许存在。私募基金业务分为证券基金、股权基金
、创投基金、其他基金四个类型，出具意见书时尽可能单一化选择，选择多项须在企业有足够实力的基础上。
三、子公司、分支机构、关联机构
子公司：持股5%以上的金融企业，上市公司，持股20%以上的其他企业
；关联机构：受同一实际控制人控制的金融企业、资产管理机构、相关服务机构。律师须充分披露此类信息，不影响协会审核，这主要防止利益输送、内幕交易。
四、从业人员、营业场所、资本金
从业人员人数、从业资质、专兼职、相关经验要符合基金业协会的要求。
1、营业场所的注册地和经营地可以不一致；
2、具有保障机构运营的资金。&
五、内控管理制度
内控管理制度包括：《法律意见书指引》第四条第（八）项所提及的风险管理和内部控制制度和《内部控制指引》规定的配套制度。
1、制度要与人员、岗位相匹配，具有可操作性；
2、不要千篇一律的套所谓的制度模板，律师要有责任和能力根据公司的具体情况协助整改制度。
六、高管从业资格
1、2月5日以前备案的私募基金管理人
，高管无从业资格，12月31日通过从业资格考试即可。
2、新增加高管，根据岗位确定是否需要具备从业资格。
（1）证券类须有从业资格的高管：
法定代表人\执行事务合伙人（委派代表）
总经理、副总经理、合规\风控负责人；
（2）非证券类须有从业资格的高管：
法定代表人\执行事务合伙人（委派代表）、合规\风控负责人。
七、机构和高管合规情况
审查机构及高管是否受过行业协会处分，以及三年内是否涉诉或仲裁等相关情况。存在不良信息会影响法律意见书审核通过。
有观点认为：赠与人在赠与财产的权利转移之前有任意撤销权，同样，若赠与人死亡，其继承人也能撤销赠与。
该观点持有者的依据是：继承人概括承受被继承人的权利义务，而撤销权属于形成权，形成权可以被继承，那么撤销权也可以被继承。
&笔者不赞同该观点，《合同法》第186条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”法律赋予赠与人任意撤销权，在财产的权利转移之前，赠与人都可以行使撤销权，但法律并未赋予继承人任意撤销权，继承人不能行使撤销权。
&根据《继承法》第三条“遗产范围”，
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。
&继承人能够继承的是遗产，房产、存款、股权等财产或财产性的权利。遗产的性质是财产或财产性权利财产，而不能概括的理解为一切权利都可继承，对子女的抚养权、成为合伙企业合伙人、享受保险待遇等权利是不能继承的。撤销权不属于遗产的范围，继承人不能继承。
&撤销权是从权利，从属于债权，即使赠与财产未转移，但赠与合同仍然成立，只要赠与人未行使撤销权，受赠人仍有权按照赠与合同的约定要求赠与人继续履行赠与合同。赠与人死亡，因财产未转移，受赠人不能当然取得财产所有权，受赠人可以向继承人主张交付赠与财产。
&笔者向观点提出者讨教，对方提出一个假设：A和B订立买卖合同，在合同履行过程中，A死亡，A存在被欺诈等撤销权，如未行使，则其继承人可行使。
&《合同法》第54条“可撤销合同”规定了“重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危”等可撤销合同的情形，但可撤销合同的前提是使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。在A死亡后，其继承人无法知晓A的真实意思是什么，除非A生前留下真实意思或欲行使撤销权的证据，否则在笔者看来，继承人是无权擅自撤销合同的。
&案例中，赠与人死亡后，只要赠与人生前未留下撤销赠与意思表示的证据，继承人应尊重赠与人的处置财产的意愿，继续履行赠与财产交付义务，无权撤销赠与。
&任意撤销权是法律赋予赠与人独有的权利。《合同法》第186条仅规定赠与人有任意撤销赠与权，并没有赋予继承人任意撤销赠与的权利。相反第193条规定“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。”
赠与的撤销权本应属于赠与人，但因受赠人的违法行为致赠与人死亡或使其丧失民事行为能力时，赠与人的撤销权事实上已无法行使，而由赠与人的继承人或法定代理人行使撤销权，才能实现赠与人撤销赠与的权利与意愿。赠与人的继承人、法定代理人行使撤销权，仅限于赠与人因受赠人违法行为死亡或者丧失民事行为能力的情况下，其他任何情形，赠与人的法定代理人、继承人都不享有撤销权。
案情简介：
2011年3月5日，杭州某街道办事处（下称“发包人”）与杭州某建筑公司（下称“承包人”）签订《建设工程施工合同》，约定承包人承揽其一处室内装修工程，合同价款1146351元。工程顺利完成后，于同年7月22日经验收合格。2011年12月18日，发包人与承包人签订《工程协议书》，约定部分材料调整为节能环保材料并增加中央空调工程。
2014年1月26日，发包人委托杭州某工程造价咨询有限公司对该工程进行决算审核，发包人、承包人、造价公司三方在《工程结算审核定单》上签字盖章，确认工程审核结算金额为2057275元。2014年2月10日，承包人向发包人催讨工程尾款，并出具金额为904162元的装修发票，其后，发包人单位负责人在票面上签署“同意”意见。然而，2014年8月、10月，发包人却先后两次致函承包人，称根据政府投资项目审计要求，工程款结算须报政府审计局决算审计，否则不予支付。
2014年11月11日，承包人向杭州市下城区人民法院起诉，请求发包人支付剩余装修工程款904162元及利息损失。
案件分析：
我所陈纪钢律师、李志艳律师在接受承包人委托后，通过分析证据材料发现，案件焦点主要集中在以下两点：
一、政府工程结算是否一定要以政府审计部门审计为结算依据？
该工程虽然是政府投资项目，但施工合同并没有明确约定支付工程款需审计局审计，另外，发包人已在造价公司的审核结果上签字，后来又在承包人提供的装修发票上签字“同意”，说明其认可造价公司的决算结果。根据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十七条规定：“诉讼前已经由当事人共同选具有相应资质的鉴定机构对工程价款进行了鉴定，诉讼中一方当事人要求重新鉴定的，不予准许”，该造价公司资质合格，对工程决算审核有效。审计局审计是国家对建设单位的一种行政监督，不能对抗民事义务的履行。
二、工程款支付条件是否达成？
双方当事人在《施工合同》中约定，
“余款在竣工结算审定后支付”，并未明确“审定”必须经政府审计部门。从合同实际履行情况来看，该工程于2011年7月22日通过竣工验收，随即交付使用，并于2014年1月26日通过造价公司结算审核，由此可以确定双方已经完成竣工结算审定，支付条件已经成就，承包人起诉请求合法合理。
判决结果：
本案经过一审、二审，最终法院支持我所陈纪钢律师、李志艳律师的代理意见，判决发包人支付承包人工程款尾款元（质保金元，因质保期未到暂不支付）及利息损失52029元。
律师点评：
通过办理该案，承办律师认为，建设工程领域的该类风险重在防范，在签订合同时，应注意合同审查，及时规避违法、不合理条款、有歧义的条款；在合同履行过程中，更要注意相关证据的保存。
起中层出不穷
可以组团告他们
》提出，除中国消费者协会以及在省、自治区、立的消费者协会外，法律规定或者全国人大及其常委会授权的机关和社会组织也具有起诉主体资格。
三、《基于法律规定的预防原则，对“具有危及消费者人身、财产安全危险”侵害社会公共利益诉讼，并不以造成实际损害为前提，适度扩大了可诉范围。
大白话：只要能证明确实存在危害消费者正当权益的行为就能告，不一定非要真的出点事。
四、《解释》遵循立法本意并征求立法机关意见，将消费领域的社会公共利益界定为人数众多且不特定的消费者共同利益并予以类型化，以规范法官的自由裁量权。
大白话：只要能证明潜在的危害影响范围很广，不需要去精确统计具体数字。
五、《解释》进一步厘清消费公益诉讼与私益诉讼关系，并规定私益诉讼可以搭公益诉讼“便车”。
大白话：公益诉讼中作出的对消费者有利的认定，特定消费者提起的私益诉讼可以直接适用。
六、《解释》规定了人民法院可根据实际情况，相应支持原告为停止侵害、排除妨碍、消除危险采取合理预防、处置措施而发生的费用和原告及其诉讼代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用、鉴定费用、合理的律师代理费用。
大白话：法律鼓励公益诉讼，打官司、做鉴定、请律师的相关合理费用，都可以要求由被告支付。
七、《解释》体现行政权与司法权的衔接，形成多元化救济手段合力，共同维护消费市场的公平竞争秩序。
大白话：人民法院做出判决之后可告知相关行政主管部门，并可发出司法建议，比如吊销营业执照等等。
形形色色的“霸王条款”充斥了我们的日常生活，有人不认识它们，有人认出它们却因为维权之路艰难，只能忍气吞声吃暗亏，就算投诉到消协部门，也大都调解收场，很难采取其他措施。“霸王条款”纳入公益诉讼范围，对消费者权益保护和规范市场行为，有极大的促进作用，消费者应认清这些“霸王条款”，运用法律武器，对它们勇敢说“No”！
常见的“霸王条款”：
1、禁止自带酒水。
2、包间设置最低消费。
3、优惠券请在有效期内使用，过期作废。
4、电影院谢绝外带食物。
5、消毒餐具收费。
6、收取酒水开瓶费。
租房买房类
1、通过本中介以外的渠道，看房行为无效。
2、业主、客户及双方近亲属、朋友、同事签字，视为本人签字认可。
3、不交装修押金不给钥匙。
4、欠交物业管理费六个月以上的住户，物业公司有权停水停电。
5、如延期缴纳物业管理费，按日加收应缴纳费用3%的滞纳金。
1、维修可用翻新件，旧件归属由维修商确定。
2、维修造成损坏，仅赔偿消费者维修费用。
3、运输损坏，不能免维修费。
4、逾期未取机，视为消费者放弃所有权。
5、自行限定维修商责任范围。
1、特价、促销商品，概不退换。
2、本商场拥有本次活动的最终解释权。
3、金银饰品、内衣制品概不退换。
4、商场对赠品不实行三包。
5、存包丢失概不负责。
6、偷一罚十。
7、请您自行保管好贵重物品，如有遗失，本店概不负责。
1、本合同最终解释权归卖方。
2、汽车一经售出概不退换，内饰以到店的实车为准。
3、若买方不购买指定保险，则视为自动放弃三包权益。
4、消费者改装汽车不能享保修。
5、汽车有缺陷消费者须自己索赔。
电信通讯类
1、手机充值卡过期作废。
2、设置最低消费。
3、固话与宽带绑定后，一项业务欠费，另一项也立即停止服务。
4、套餐流量和通话时间不能累计。
5、手机话费到期余额不退。
1、绑定旅行套餐，退改签费用由代理商关定。
2、在不减少景点的前提下，旅行社保留对景点进行调整的权利。
3、行李、财产损失概不负责。
4、出现自然单间游客补房费。
1、无责不赔。
2、不计免赔。
3、单方强行设置绝对免赔率。
4、高保低赔。
快递服务类
1、易损易腐货物在途中损坏、腐烂概不负责。
2、开单有效期内不提货者，本公司有权自行处理，并不负查找责任
3、包装未损坏、箱内货物损坏与本公司无关。
4、货物不参加保险出现货损，本公司最高赔偿运费的3－4倍。
5、承运车辆因交通事故延迟提货期造成的损失，本货站概不负责。
6、在总价值3%以内的货损属正常损耗，本公司不负责赔偿。
7、货物如有差错，请在三天内查询，超期概不负责。
供水供电类
1、逾期缴纳水费每日加收5&的违约金。
2、无负电压加压设备，由供水方统一采购安装。
3、月用水量达不到底度流量时，按底度流量收费。
4、因供水设施损坏造成停水，供水方不承担责任。
5、从家用电器损坏之日起七日内，受害居民用户未向供电企业投诉并提出索赔要求的，即视为受害者已自动放弃索赔权。超过七日的，供电企业不再负责其赔偿。
1、“VIP贵宾卡”、“积分卡”上标示有“此卡最终解释权归本店所有”。
2、不管是否使用过设施，会员费不会因任何原因作退款。
3、会员转让会员卡，须支付20%转让费。
4、干洗前衣服被虫咬，烟火烧没发现，洗后出现上述现象，本店不负洗涤责任。
5、顾客衣物逾期不取的，衣物丢失本店概不负责。
《解释》原文：
中华人民共和国最高人民法院公告
&&&&《最高人民法院关于审理消费民事公益诉讼案件适用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1677次会议通过，现予公布，自日起施行。
&&&&最高人民法院
&&&&为正确审理消费民事公益诉讼案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律规定，结合审判实践，制定本解释。
&&&&第一条中国消费者协会以及在省、自治区、直辖市设立的消费者协会，对经营者侵害众多不特定消费者合法权益或者具有危及消费者人身、财产安全危险等损害社会公共利益的行为提起消费民事公益诉讼的，适用本解释。
&&&&法律规定或者全国人大及其常委会授权的机关和社会组织提起的消费民事公益诉讼，适用本解释。
&&&&第二条经营者提供的商品或者服务具有下列情形之一的，适用消费者权益保护法第四十七条规定：
&&&&（一）提供的商品或者服务存在缺陷，侵害众多不特定消费者合法权益的；
&&&&（二）提供的商品或者服务可能危及消费者人身、财产安全，未作出真实的说明和明确的警示，未标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生方法的；对提供的商品或者服务质量、性能、用途、有效期限等信息作虚假或引人误解宣传的；
&&&&（三）宾馆、商场、餐馆、银行、机场、车站、港口、影剧院、景区、娱乐场所等经营场所存在危及消费者人身、财产安全危险的；
&&&&（四）以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理规定的；
&&&&（五）其他侵害众多不特定消费者合法权益或者具有危及消费者人身、财产安全危险等损害社会公共利益的行为。
&&&&第三条消费民事公益诉讼案件管辖适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十五条的有关规定。
&&&&经最高人民法院批准，高级人民法院可以根据本辖区实际情况，在辖区内确定部分中级人民法院受理第一审消费民事公益诉讼案件。
&&&&第四条提起消费民事公益诉讼应当提交下列材料：
&&&&（一）符合民事诉讼法第一百二十一条规定的起诉状，并按照被告人数提交副本；
&&&&（二）被告的行为侵害众多不特定消费者合法权益或者具有危及消费者人身、财产安全危险等损害社会公共利益的初步证据；
&&&&（三）消费者组织就涉诉事项已按照消费者权益保护法第三十七条第四项或者第五项的规定履行公益性职责的证明材料。
&&&&第五条人民法院认为原告提出的诉讼请求不足以保护社会公共利益的，可以向其释明变更或者增加停止侵害等诉讼请求。
&&&&第六条人民法院受理消费民事公益诉讼案件后，应当公告案件受理情况，并在立案之日起十日内书面告知相关行政主管部门。
&&&&第七条人民法院受理消费民事公益诉讼案件后，依法可以提起诉讼的其他机关或者社会组织，可以在一审开庭前向人民法院申请参加诉讼。
&&&&人民法院准许参加诉讼的，列为共同原告；逾期申请的，不予准许。
&&&&第八条有权提起消费民事公益诉讼的机关或者社会组织，可以依据民事诉讼法第八十一条规定申请保全证据。
&&&&第九条人民法院受理消费民事公益诉讼案件后，因同一侵权行为受到损害的消费者申请参加诉讼的，人民法院应当告知其根据民事诉讼法第一百一十九条规定主张权利。
&&&&第十条消费民事公益诉讼案件受理后，因同一侵权行为受到损害的消费者请求对其根据民事诉讼法第一百一十九条规定提起的诉讼予以中止，人民法院可以准许。
&&&&第十一条消费民事公益诉讼案件审理过程中，被告提出反诉的，人民法院不予受理。
&&&&第十二条原告在诉讼中承认对己方不利的事实，人民法院认为损害社会公共利益的，不予确认。
&&&&第十三条原告在消费民事公益诉讼案件中，请求被告承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔礼道歉等民事责任的，人民法院可予支持。
&&&&经营者利用格式条款或者通知、声明、店堂告示等，排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任，原告认为对消费者不公平、不合理主张无效的，人民法院可予支持。
&&&&第十四条消费民事公益诉讼案件裁判生效后，人民法院应当在十日内书面告知相关行政主管部门，并可发出司法建议。
&&&&第十五条消费民事公益诉讼案件的裁判发生法律效力后，其他依法具有原告资格的机关或者社会组织就同一侵权行为另行提起消费民事公益诉讼的，人民法院不予受理。
&&&&第十六条已为消费民事公益诉讼生效裁判认定的事实，因同一侵权行为受到损害的消费者根据民事诉讼法第一百一十九条规定提起的诉讼，原告、被告均无需举证证明，但当事人对该事实有异议并有相反证据足以推翻的除外。
&&&&消费民事公益诉讼生效裁判认定经营者存在不法行为，因同一侵权行为受到损害的消费者根据民事诉讼法第一百一十九条规定提起的诉讼，原告主张适用的，人民法院可予支持，但被告有相反证据足以推翻的除外。被告主张直接适用对其有利认定的，人民法院不予支持，被告仍应承担相应举证证明责任。
&&&&第十七条原告为停止侵害、排除妨碍、消除危险采取合理预防、处置措施而发生的费用，请求被告承担的，人民法院可予支持。
&&&&第十八条原告及其诉讼代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用、鉴定费用、合理的律师代理费用，人民法院可根据实际情况予以相应支持。
&&&&第十九条本解释自日起施行。
&&&&本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
&&&&本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
&2014年4月，家住滨江区的郭女士从网上得知萧山区杨某转让工业用地的消息后，很感兴趣。经过一番洽谈，双方签下了土地转让协议书。郭女士满以为买到了称心的土地，大手一挥将840万元款项汇给杨某，却很快发现这块工业用地竟然已经被法院查封！
此时，郭女士既找不到杨某，无法追回840万巨款，也得不到工业用地的使用权。如此尚且不算，郭女士随后又差点因这一纸合同惹上牢狱之灾。在久寻杨某未果后，2014年7月，郭女士与其他股东在萧山某宾馆发现杨某的行踪，几人追着杨某要债，并一时激愤限制杨某离开宾馆达48小时，结果因涉嫌非法拘禁被警察带回了派出所。虽经律师据理力争，检察机关不予起诉，但840万巨款至今尚未追回，郭女士是赔了夫人又折兵！
近年来，经济领域合同诈骗案件层出不穷，诈骗的类型和手法也不断翻新。比如杨某，因欠巨额债务无力偿还，便隐瞒真相将处于查封状态的土地转让给郭女士，以此骗取巨款。然而，防不胜防并不是不能预防，如果受害人在签订合同的过程中能够提高警惕，全面考虑，并在上当受骗后冷静处理，许多无妄之灾都能被有效避免。
律师提醒，签订大额合同，当事人应做到以下几点：
一、核实对方身份。
&&&&&&对于签约对象，一定要保证充分了解，着重获取对方经济实力、履行能力方面的信息。如果对方实力雄厚，社会信誉好，自然可以放心交易；如果获取的信息与对方提供的情况有差别，就要在接触当中多加防备，谨防受骗。假如案例中的郭女士，如果事先经过调查，了解到杨某债务缠身，也许就会多留个心眼，不会轻易付款，甚至不会冒然签下土地转让协议。
二、明确合同标的的真实情况。
在交易过程中，如果碰到对方以土地、房产、货物、票据作为抵押、质押的情况，应尽快通过房地产管理机构、银行等单位核实抵押物的真实性及是否重复抵押，降低受骗几率。其实，在郭女士与杨某的转让协议中已明确写明，“甲方确认本协议所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵”，郭女士先付租金再核查土地状况，显然晚了一步。
三、依法维权。
&&&&&&若不幸上当受骗，正确的做法应该是及时报案，交执法人员处理，受害人情绪激动下的私下追债，很容易触犯刑法。案例中，郭女士及其他股东觉得自己要债天经地义，合情合理，却不知有些手段一旦过激，很容易酿成大祸。如今，不但没要回被骗钱款，还花费了大量时间精力为自己申辩，实在是得不偿失。
四、咨询律师。
&&&&&&涉及合同尤其是企业并购、厂房土地买卖等巨额合同的签订，事先向专业律师进行法律咨询，能够避开合同签订与履行中的许多陷阱。无数像郭女士一样的受害人，觉得律师收费收得太容易，&&仅仅是看看合同，出出主意，就能收上几万、几十万。殊不知，若有律师把关，合同风险大大降低，能为当事人省下几百万甚至几千万，这笔“大钱”和律师费这笔“小钱”相比，孰轻孰重一目了然。&&&&