中国与国际的一线城市的房价对比：中国房价有多高？
&&微信公众平台：京城操盘手；微信号：jingchengcaopanshou
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过去一年，中国一线城市疯涨，深圳房价都上涨了60%多了，不少小区的房价都翻倍了，上海、北京先后涨疯，楼市高泡沫的声音充斥着媒体、网络，而过去十年中伴随中国房价的疯涨，这种声音也是不断于耳的，那我们就需要看看，我国一线城市的房价，和国家一线城市的房价，做一个显著的对比，看看我国房价的泡沫到底有多大。
1、中国一线房价略低于国际均值，但房价收入比高居全球第二
参照8个主要发达国家和8
个主要发展中国家，聚焦各国一线城市，横向比较单位房价(一线城市主要地段每平方米价格)。如下图显示，中国目前位于中游，国际一线均值为每平米8759美金，
约合5万7千人民币。中国一线均价为6900
千人民币。
我国略低于世界平均水平。具体而言，我国一线城市的单位房价是英国一线城市的25%，美国的37%，俄罗斯的50%，
印度的60%，日本的64%。
&图：主要国家一线城市住宅每平方米价格
如果看最核心地段，差距则更为明显。伦敦海德公园1
号每平米合人民币68
美国曼哈顿顶级公寓One57
每平米合人民币48.5
万，上海汤臣一品每平米约18
万。对于同等城市同等地段的房价，
我国一线要远低于英美法日。
单纯的房价对比，意义不大，我们还需要考虑各国收入和购买力的差异。目前讨论最多的一个指标，就是房价和全国收入的比值，中国几乎是世界最高的，仅次于俄罗斯。
& 图：主要国家一线城市住宅房价与居民收入比
一线房价与收入的极高比值，使很多人认为， 一线房价存在非常高的泡沫，然而决定一线城市房价的并非是全国平均收入，
而是一线城市购买力。我我国一线常驻人口约为全国人口的5%，一线城市住房成交量仅为全国的4%，这是个很小的比例。因此，一线房价的购买力，取决于极少数人的收入和财富水平，而非全国平均值。以下，我们从三个方面，
分析中国一线城市，可媲美发达国家。
1、中国一线城市，高净值人群聚集，购买力远超全国均值
一线城市聚集了全国近50%
的高净值人群（可投资资产在1000万人民币以上的人群），其个人平均可投资资产是全国均值的409倍，其拥有的可投资资产占全国的15%。我国前1%的人拥有全国30%的财富。
2、中国父母为子女买房，储蓄对买房的贡献率高于发达国家
&父母付首付，子女付房贷，这在中国比比皆是，而在西方国家却十分罕见。中国人买房，
不仅靠个人收入，
还有父辈积累，甚至三代人购房。
目前的储蓄率远高世界均值，储蓄红利巨大。我国居民债务占储蓄的22%，而加拿大的居民债务为储蓄的3300%，美国为2200%。在横向对比国际房价与购买力时，
应加入储蓄因素。
&&图：各国居民债务储蓄比，中国远低于发达国家，储蓄红利巨大
3、中国买房意愿高，房屋购置占总收入的比例要远高于其他国家&
&同等收入的中国人和美国人，中国人愿意用来买房的收入比例通常要高于美国人。为了体现购房意愿，比较居住在美国的华裔和美国人用于购房占总收入的比值。这一比值的不同，反映了购房意愿的高低，剔除了由于中美房价不同而带来的差别。据居外网统计，美国人用于住房的投资占总收入的比值约为35%，而居住在美国的华裔用于住房的投资约占总收入的80%，约是美国人均的2.3倍。也就是说，在同等收入的情况下，我国人民愿意用来买房的资产要远多于其他国家。
& & 因此， 在国际横向对比房价与收入时，应计算用于买房的收入，而非平均收入
& 图：中国房屋购置占总资产比例远高于发达国家
&&综上所述，
中国一线城市高净值人群聚集度高，
购买力与全国平均收入相差悬殊；中国父辈为子女买房，储蓄红利巨大；中国购房意愿强烈，住房占总收入比例高。这三个中国特色，
决定了中国一线城市的购买力要远高于平均收入。据我们估算，
我国一线城市的房屋购买力基本相当于世界发达国家平均水平，这也揭示了我国的一线房价处于世界中游的根本原因。
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12月高房价10大城市排行榜：2015一线城市或再涨7%
作者：和讯房产综合整理
第1页:北京
第2页:上海
第3页:深圳
第4页:厦门
第5页:三亚
第6页:广州
第7页:杭州
第8页:福州
第9页:南京
第10页:珠海
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　　CPI一路高涨、物价不断上涨，更是居高不下，而普通民众只能越发感慨，什么都涨就是工资不见涨，调控调控，却还是买不起房，要想在北上广深等一线城市买房更是成了痴心妄想。高房价问题已然成为社会的热点话题，从中央到地方政府再到各阶层百姓，无不时刻关注房价的变动。
　　根据中国指数研究院发布的2014年12月份百城房价数据显示，2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%，连续8个月下跌，且跌幅扩大了0.06个百分点。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18878元/平方米，环比下跌0.36%，同比在连续上涨25个月后首次下跌，跌幅为0.61%。
“2015年一线城市房价肯定会稳中见涨，而二三线城市可能会维持稳定，我们保守估计，上海2015年房价要上涨7%，”有专家推测称。
　　回顾2014年楼市一直处于起伏不定的调整时期，随着利好政策在不断释放，11月份全国百城房价跌幅虽然有所缓解，但是12月份在高库存的影响之下，房企为冲刺业绩和加速资金回笼，加大优惠力度，房价再次出现明显的下跌趋势，不过下跌城市的个数减少。
　　不少业内人士表示，在限购取消、房贷松绑、公积金放松、降息等等一系列楼市组合拳的持续影响之下，无疑又为楼市未来发展释放了更大的空间，这些都让人们对2015年的楼市充满了期待。当然，不论楼市如何发展，可以肯定的是2015年必将成为转折年。
　　对于普通老百姓而言，虽然房价有所跌幅，但是月薪过万甚至都难在一线城市买房早已是公认的现实，也许只能期盼着未来楼市调整能带来那么一点点希望。湘潭365房产网小编也为您整理了2014年12月份百城房价最高的10大城市，在以下城市买房是否真的是痴心妄想？
　　1、北京：32042元/O
（责任编辑：HO003）
01/09 01:0901/06 15:1101/05 15:4401/05 09:5701/05 09:3201/05 08:45
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我们深知高房价会带来发展创新的瓶颈，但却因为种种陈旧的问题，而阻碍探寻新的方式。地产已成为罩在中国身上的一个茧，我们将作茧自缚，还是破茧化蝶，完全取决于我们自己的决心与魄力，尤其政府。
转自微信公众号 港股那点事（hkstocks）最近，大家一定看到了不少抨击房地产泡沫的文章。总体梳理下来，无非是从人口流动，房地产杠杆，居民收入和政策导向等方面去分析，甚至还有人计算过2016年深圳的房价已经50倍PE了，属于非常高估、泡沫很严重的资产。先不论各方评论的角度正确与否，就在上周，继深圳去年出现平均房价上涨50%的奇观后，紧跟而来的上海，北京，也开始了房价暴涨之路，且甚有后来居上的意思。昨天，一则关于上海房地产的新闻讲到“上海内环附近一套老房的业主，在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。虹口区一新盘昨天推出的352套单价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。”昨晚，万科北京公司发布项目推介广告，称将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面涨价”，虽然未公布涨价幅度，但是外界猜测此次万科的楼盘将全面涨价10%以上。这种一天之内甚至一夜之间房价大幅上涨的新闻，不断冲击着人们的神经。有房的你，无房的你，看到之后，都会心惊肉跳。一线城市的房价，到底怎么了，为什么近半年房价会如此疯狂的上涨，似看不到边际一样，真的有泡沫吗？泡沫有多严重？理性 or 非理性？当抛出房价暴涨是否理性这个论点时，我知道很多人一定认为房价在过去十年甚至二十年，已经涨的足够多了，类似于去年这样的继续疯狂上涨，绝对是不理性的。认为这种上涨已经脱离了刚需的基本面，根本没有那么多人需要居住或者说也住不起如此昂贵的房子。但如果我告诉你，一线城市房价的暴涨，恰恰是资金的最理性行为，而且，在可预见的未来，这种趋势仍会继续，你是不是瞬间头大？首先，我们必须要明白，此轮房价上涨，上涨特别多的，只有三个超级一线城市：北京，深圳，上海。北京，中国首都，中国政治中心；上海，中国的三大金融中心城市之首，经济总量第一；深圳，中国的科技创新中心城市，中国最大的移民城市，竞争力排中国第一。而此类“超级城市”，会有一种吸泵效应，而这种效应，才刚刚开始。深圳的房价去年爆发，而今年北京，上海紧跟其后。资金是最聪明的，它天生知道去哪里。这半年，资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致。而资金从哪里来？主要原因还是因为中国经济下行大背景下的资产配置荒引起。首先，我们要纠正一个误区，就是，不能认为上涨不理性，而恰恰相反，这三个城市的房价在统一的时间，出现这样的大涨，正是一种资金寻找理性投资标的的过程。核心原因：经济恶化引发的资产荒目前，中国房地产现状是，北上深这几个“超级城市”房价高企并且继续上涨，二线城市房价持平或者下跌，三、四线城市房价则压力山大。对于三、四线房地产库存问题，也是国家近期不断发政策去库存的主要对象――我们甚至出台政策，指望和鼓励农民工去消化这部分库存。目前中国7成库存都集中在三四线城市。在前几日的国经济50人论坛上，很多专家坦言“没办法”，房地产名嘴任志强更宣称，三四线的地产库存“只能炸掉”。从人口角度看，眼下中国的情况是，大量青壮年劳动力踊跃进驻一线城市，好的，优质的资源都越来越集中在“超级城市”中供给，而其他落后的城市只能承接在一线城市打拼不利，或是本身职业技能素质就不高的劳动力。三、四线城市更是基本无人才。至于农村就只剩一下一些留守妇女和老人孩子。这在昨天格隆汇发布的雄文《欲救中国，必先救农村：川东考察报告―中国农村衰败的真实原因与出路选择》已有深度剖析。当写到这里，你也许就明白了，北上深的房价之所以暴涨，核心原因，就是经济下滑背景下，地区经济、贫富差距、社会资源部平衡的进一步发酵，导致的资产投资荒造成的。经济发展从来都是不均衡的，这在任何一个国家都是如此，英国伦敦、日本东京、韩国首尔，无一不是一个超级城市，最后集中几乎全国三分之一以上的地产价值。这种不均衡，在经济衰退期会得到跟明显的体现与放大。中国从去年经济增速开始下滑，7%以上的GDP增速不复存在，这种在经济下滑过程中的资金投资，必定会选择一些风险性更低的投资机会。这和我们买股票的道理一样，当熊市来临的时候，那些风险较高的小股票，一定会跌的更多，而资金都会去转投那些风险系数不大的大蓝筹股票。一二三四线城市也是这个道理。香港新世界地产公司，在2015年12月宣布卖掉了价值339亿的内地地产项目。之后郑家纯澄清：并非撤资中国，而是换仓，将三四线项目，换到一二线城市。郑家纯说的是实话。随着中国经济增速下滑的经济发展的规律，会导致中国各个城市经济越来越不均衡的发展，相对而言，一线城市会集中更多资源，变得机会更多，房价会越来越高，三线城市会变得人口平均素质进一步下降，房价压力更甚。对于中国这个拥有14亿人口的大国，不要指望全民都能买得起房。那是不现实的。超级城市的房价，还会继续涨吗？我的答案是：会！根据最新的数据，截止2015年12月底，上海新建住的商品住宅物业消化周期已经降至不到3.7个月；北京，9.2个月；广州，7.5个月；深圳8.7个月；以前都是中介业务员天天给自己打电话推介房子，现在则是自己天天给中介打电话，请他们多多给自己推介房子，“感觉楼市已经由买方市场变成了卖方市场。”我的一位上海朋友说道。如果说年上半年是属于股市的一年，那么从2015年7月股市崩塌之后的这段日子，是属于超级城市的楼市的。深圳的房价上涨这里就不再赘述，上海的房价从7月份股灾开始之后便开始新一轮的上涨。而这样的上涨，能解释的一个核心的理由，就是资金在寻求更安全的投资标的。目前美国处于加息周期，中国不断地降息，降准，维持宽松政策，并且不断减少楼市税项，降低楼市杠杆门槛，这无疑都是将资金从银行系统，逼向市场再转向房地产的助力。而一系列的组合，确实也让资金感受到了，只有投资“超级城市”的楼市，才能保证安全与收益。既然是资金自然选择的过程，那么房价的上涨，在看不到明显的经济格局的改变之前（2017年19大前？），相信超级城市的房价，都会一直被推向新高，这已经无关刚需，无关普罗大众的平均收入，无关房屋租售比这些基本面了，而是全国资金无处可去，自然选择的结果。因为，其他地方，没有更好的项目可以投了。这一点反证了：哪怕是现在，买一线城市的房子，错误的可能性很小，很小。房价这样涨，没人好过作为消费者，普通老百姓，市民。对一个城市一年房价涨50%，甚至一天涨10%，必然会造成人心的浮动，如果房价再这样涨下去，所有人都不会好好做事了，都去炒楼了。而对于没有房产的人，高昂的租金，让生活压力更大，一脸无奈。作为地产商。要知道房价之所以涨50%，很大一个可能就是土地价格也涨了50%甚至更多，地产商的利润会被压缩的更多，所以为什么这几年虽然你看到房价在涨，但是房地产公司的股票确不会有什么起色，因为他们赚的是越来越少了。作为银行。国家降低房地产市场的杠杆门槛，促使更多人进行借贷，而银行从评估角度的配合，必须执行，但是这样的房地产上涨，什么时候会停滞，什么时候会散去，没人知道，如果真的有那一天，高楼塌的那一天，难不成最后所有的房产，都得银行来接盘吗？至此，请不要再拿市场供需学、居民收入水平来解释中国一线城市的房价，很多政策上面的引导，支持，包括媒体的渲染，最终都会让这个社会变得贫富悬殊更大，不过这也没办法，香港作为一个已经成熟多年的市场，很早以前就变成了贫富悬殊程度最大的城市。而造成中国未来这样状况的根本原因，还是经济结构的恶化。今年国家在讲供给侧改革，淘汰低效产能、鼓励创新创业，大的战略方针没有问题，但我们实际面临的问题确是，现在要在这几个超级城市中生存下去，要付出十分高昂的生存成本。而这些高昂的生存成本，又是反制约或者说干扰产业发展和创新发展的。香港就是一个很好的例子，房价连续上涨13年的香港，早已失去了创新的能力，想创业的青年想租办公室都非常困难，更别提创新了。结语作为承受社会建设的一代人，我们深知高房价是一种潜在的风险，因为我们知道日本房地产行业曾经的辉煌在一夜之间会荡然无存，如今需要拼命贬值，想让中国人去他们那里买相机，买电饭煲，买马桶圈。我们深知高房价会带来发展创新的瓶颈，但却因为种种陈旧的问题，而阻碍探寻新的方式。地产已成为罩在中国身上的一个茧，我们将作茧自缚，还是破茧化蝶，完全取决于我们自己的决心与魄力，尤其政府。中国若想摆脱旧时的枷锁和束缚，成为真正的强国，一定要解决的，还有很多，真的很多……
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一线城市房价为何屡控屡涨
　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 盘古看宏观 作者盘古智库宏观团队郑联盛、肖立晟、王宇哲、杨晓晨、周济
　　“930”新政对二、三线城市价格起到了很好的控制作用，但一线城市经历短期调整后又重回升势。
一线城市房价为何屡控屡涨
　　一、为何房价指标的国际经验数值对国内房市失效
　　租售比、房价收入比等指标本质上都是对房价的估值方法。正如财务上对待不同类型的资产应采用不同估值法一样，某些经验数值的失效主要源于估值者采取的方法与市场相左，拿同样的估值法套用完全不同类型的资产。错误的不是指标本身，而是使用者对指标的理解存在误区。
　　如同在股票市场进行估值时一样，不同市场、不同模式的股票市盈率（PE）存在巨大差异。我们不能因为创业板的平均市盈率远高于主板，就认定市盈率估值的方法有问题，而忽视其背后真正的逻辑区别。作为一种越来越稀缺的资源，国内一线城市房地产市场体现的已经不仅是单纯的居住价值。因此，其价格内涵更为丰富，不宜用国外市场的经验数值直接套用。
　　租售比，即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”。大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报，才是构成租售比经验数值的市场前提。境内住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，因此租售比与经验数值相距甚远。作为比较，即便处于同样地理位置，写字楼的租售比远低于住宅，正是这种逻辑的体现。
　　以股票市场作为类比，创业板投资者追求的是成长性，而蓝筹股投资者追求的是稳定分红回报，因此二者的市盈率也存在天壤之别。当前一线城市房屋的租售比接近100倍，何尝不类似于国内创业板的市盈率水平呢？
　　房价收入比，即房价与当地人均年收入之比，通常被理解为从流动性角度衡量房价背后的支撑力度。但笔者认为，由于国内一线城市房价已经形成了长期的单边市场预期，房价收入比越高的地方，人们购买住房所对应的工作年限越长，反而提升了购房人的恐慌情绪。
　　正如笔者在《资金政策驱房价，人口库存决涨跌——2016春季国内房价专题报告》中所阐述的，房价收入比越高的地方，反而房价上涨越快，正是基于这个逻辑。一线城市由于其在各类资源上的特殊性，房价不仅仅由当地在职人员支撑，这与国外多数地区的情况也是截然不同的。因此，房价收入比的经验数值才会失效。但是，作为衡量房市风险的指标，房价收入比的变动趋势在国内仍然具有重要价值。房价收入比上升过快，无疑代表了市场中隐含的巨大风险。
　　二、一线城市房价为何屡控屡涨
　　“930”新政对二、三线城市价格起到了很好的控制作用，但一线城市经历短期调整后又重回升势。如图1，二、三线城市房价虽然没有出现下跌，但环比增幅得到了极大程度的控制，新政后一直保持平稳。一线城市则很快步入了新一轮的上涨。以北京为例，二手房价格和成交量都出现了明显回升（图2）。各种“天价”房产的消息不绝于耳。笔者认为，其中的原因主要有以下几点。
& 图1：一、二、三线城市近期住宅价格环比变化趋势&数据来源：Wind、PRIME&注：一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州。三线城市：全国百城中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。
图2：二线城市住宅价格及变化趋势&数据来源：Wind、PRIME
　　1． 对一线城市房价长期单边上涨的预期已经形成
　　对土地供应和可售住宅面积日益紧缩的情况下，历次调控对于一线城市房价的上涨趋势未能构成实质性影响。公众对一线城市房价单边上涨的预期已经形成。
　　以北京为例，由于城市规模已经过大，新增的土地面积和由此带来的增量可售面积都呈现出显著的逐年递减趋势（图3、图4）。城市土地资源枯竭是城镇化发展到一定程度的必然产物。因此，虽然历次调控政策都对当时房价过快上涨起到了明显的遏制作用，但并未引发一线城市房价实质性回调（图5）。
　　相反，每次调控放松之后的上涨都比前次更加猛烈（图5）。由于这一模式已经持续多年，历经数个地产周期的考验，因此给予公众极强的指向性信号。本轮新政甫一推出，虽然严厉程度空前，但并未脱离之前数轮调控的基本思路。因此新政给购房者传达出的信息并非房价即将下跌，而是暂缓上涨，反而被市场广泛解读为难得的买入机会。
图3：北京商品住宅待售面积呈现显著递减趋势&数据来源：Wind、PRIME
图4：北京土地供应量呈逐年递减趋势&数据来源：Wind、PRIME
图5：一线城市住宅价格及变化趋势&数据来源：Wind、PRIME
　　2．学区房依然是抬高房价的“刚需”因素
　　即便在一线城市内部，教育资源分布也极为不均。新进人口的增量需求及存量人口的改善需求相互叠加，形成了对稀缺资源的哄抢局面。笔者在《教育公平本迷思，渐进改革求共识——2016夏季国内教育专题报告》中曾经提到：以北京市2016年高考为例，海淀区和西城区几乎包揽了全市650分以上考生的80%（图6）。海淀区考生总数占全市约20%；文科600分以上考生占全市32.15%；理科700分以上考生占全市75%；理科600分以上考生占全市40.08%。
　　这就意味着：同等能力的孩子，在西城和海淀接受基础教育后，高考取得较好成绩的概率远高于其他城区。因此我们便不难理解为何西城和海淀的学区房竞争如此激烈。北京作为全国政治文化中心，以教育作为核心竞争力之一，教育资源分布尚且如此不均，全国其他地区情况可见一斑。
图6：2016年北京市各区高考情况（650分以上）&数据来源：PRIME，根据北京市高考新闻稿整理
　　3． 对稀缺资源的恐慌性抢占，是公众不计成本购房的关键
　　在一线城市实施人口总量控制的大趋势下，政策试图通过抬高部分核心资源获取成本的方式实现对人口的逐步疏散。因此，尽快获取这些核心资源便成为人们留在这些地区生活的重要抓手。对此类资源不计成本的抢占，是公众对历次政策导向的恐慌性反应。
　　仍然以北京为例，总人口在经历了2009年的爆发式增长后，总量被控制的趋势愈发明显（图7）。政府试图通过限制落户、限购、限制入学等各类方式达到这一目标的思路也更加清晰。落户机会逐年递减，购车指标遥遥无期。这些痛苦的过往经验无一不在反复刺痛着每一个在京民众的心。
　　社会上对于买房广泛流传一种叫法：“上车”。笔者认为，正是公众害怕“没赶上车”之后被政策的车轮远远甩在后面，才拼尽全力争取“上车”。因此，房产作为留在北京生活的最大资本，近乎是政策“关门”前公众可以抓到的最后机会，所以才会出现如此不计成本的疯狂抢购。表面上不理性的背后，其实是一种无奈的理性。
图7：北京地区总人口变化趋势&数据来源：Wind、PRIME
　　三、对未来走势的判断及忧虑
　　1． 房价短期回调整理不可避免，但长期上涨趋势仍将持续
　　如前所述，本轮调控政策并未超出前几轮调控的基本框架，因此在大环境不发生根本性变化的情况下，房价仍将大概率复制以前周期的走势。但是，以下几点潜在风险仍需特别注意。
　　2． 需特别警惕二线以下城市房价的回调风险
　　根据历史数据可以看出，二线及以下城市的房价在每轮回调的过程中都将经历一轮深度调整（图8、图9）。部分产业及人口基础较弱的城市，房价跌幅可能超过之前的涨幅。因此笔者建议，投资者应避免非刚需性质的购入，尤其是以高杠杆方式进入这些地区的地产市场。
图8：二线城市住宅价格及变化趋势&数据来源：Wind、PRIME
图9：三线城市住宅价格及变化趋势&数据来源：Wind、PRIME
　　3． 需特别警惕热门学校的入学风险
　　当前重点学校的容纳能力已经接近饱和，而区域内存量生源及新迁入生源仍然处于高速膨胀期。在教师配备和基础设施无法快速扩充的情况下，已经购买学区房的家庭可能仍然面临无法入学的窘境。虽然城市极大扩张，但北京市普通小学的数量却逐年递减（图10）。同时，每个教师需要负责的学生数量也在逐年提升（图11）。
　　以北京市当前极其热门的西城区宏庙小学及实验二小为例，根据两所学校网站提供的数字，宏庙小学40多个教学班，学生1500多人，平均每班已接近40人；实验二小368名教职员工，4747名学生，平均每名教职员工需要负责约13名学生。这两组数字都说明了学校的承载水平已经达到较高程度。
　　但在未来几年，学校仍将面临来自两个方面的巨大生源压力：第一方面，区域内生生源数量仍然处于高速增长状态。如图12，西城及海淀区户籍人口出生人数仍然在较快增长，使得区域内生源数量快速累积。第二方面，适龄生源从其他城区通过购买学区房方式大量迁入。在被认定为学区房后，部分本来没有入学需求的住户通过学区房买卖产生了入学需求。二者相互叠加，无疑会给本就接近饱和的学校带来更大的压力。
　　如果学校各方面条件无法满足附近全部生源的入学要求，则招生标准必然相应抬高。目前为了重点学校而高价购入的学区房，很可能依然无法保证孩子顺利入学。由此产生的潜在社会矛盾和经济损失需要购房者和教育部门予以高度关注。
　　另外，教育部门正在酝酿实施的大学区改革，也将给“学区房”概念带来重大不确定性。如果未来“多校划片，摇号分配”的模式推广实施，则热门学校学区房的价值将大大减弱。购房者当前为此类学区房付出的高溢价可能面临无法兑现的风险。
图10：北京市普通小学数量变化（）&数据来源：Wind、PRIME
图11：北京市普通小学生师比变化（）&数据来源：Wind、PRIME
图12：西城、海淀区户籍人口出生人数&数据来源：Wind、PRIME
　　(本文作者介绍：盘古智库宏观经济研究中心致力于为市场提供持续的、客观的、系统的和有新意的宏观经济与金融分析。我们依托于目前新兴的独立智库——盘古智库，试图整合盘古智库的其他优势资源，实现强强联合。)
责任编辑：王元平 SF030
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