深圳“双限双竞”出让三宗地_网易新闻
深圳“双限双竞”出让三宗地
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（原标题：深圳“双限双竞”出让三宗地）
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南方日报讯 （记者/李斌）深圳在满足人才住房需求、土地出让模式改革方面再出大手笔！深圳市土地房产交易中心10日发布公告称，深圳增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。特别值得关注的是，此次出让的三宗居住用地有别于以往的土地出让，在土地出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面均有所创新和突破，且这三宗地还有一个共同的特点是：均确定相当比例的人才配建住房。专家认为，在目前深圳加快人才引进、打造人才高地的背景下，此三宗居住用地的推出恰逢其时，这将为稳定房地产市场、吸引人才发挥重要作用。深圳正加大住宅用地供应自从10月4日深圳市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“深八条”），各职能部门都在积极落实“深八条”的执行细则，此次推出三宗居住用地，就是落实“深八条”中关于加大住房用地供应要求的具体举措。其目的就是通过加大住房用地供应力度、优化土地出让模式，有效增加住房供应，以满足居民的安居需求与人才住房需求，推动住房市场的健康有序发展。根据出让公告，此次出让的三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山。其中龙华新区民治居住地块，土地面积约2.35万平方米，用地性质为二类居住用地，容积率5.0，配建不低于31821平方米的人才住房；大鹏中心区居住地块，用地面积约1.82万平方米，用地性质为二类居住用地，容积率3.2，配建不低于10952平方米的人才住房；坪山沙湖社区居住地块，土地面积约3.3万平方米，用地性质确定为二类居住用地，容积率为4.98，配建不低于30000平方米的人才住房。据了解，近期深圳明显加大了住宅用地的供应，包括已出让的普通商品住房用地，共有18.8公顷；还有人才、保障性住房用地7宗，共有25公顷。在此基础上，近期再次推出三宗居住用地。深圳市规划国土委土地利用处有关负责人介绍，根据《中共深圳市委深圳市人民政府印发的通知》中有关“利用房地产开发项目配建人才住房”的规定，除利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房外，招拍挂出让的其他商品住宅用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房。在此基础上，探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式，进一步提高人才住房配建比例。此次出让的三宗居住用地就是“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”的首例。“竞人才住房面积”首次落地深圳市房地产研究中心主任王锋接受采访时解读了这三宗居住土地出让的背景、特点。他认为，此次增加供应的三宗居住用地，是深圳落实“深八条”中关于加大住房用地供应、有效增加住房供给、抑制房价地价上涨的有力措施，也体现了市委、市政府保持房地产市场长期平稳健康发展的坚定决心。在王锋看来，此次出让的三宗用地，在出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面都有很多创新。比如，这三宗地首次采用“控地价限房价竞人才住房面积”的出让模式。所谓“控地价”是指按确定的销售房价评估出让底价，在溢价率达出让底价的一定比例时为“最高地价限价”。“限房价”是指该项目商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。王锋介绍，这种出让模式将有效杜绝竞拍者无理性的叫价，防止出现“地王”。根据出让规定，项目商品住房预售时，销售均价必须比周边同类预售项目届时备案均价和当前（即土地出让时）备案均价中的低值低10%（含本数）以上；最高销售单价不得高于土地出让时周边预售项目备案均价中的低值的95%。竞人才住房面积，即当竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。“此次土地出让的另一大亮点是提高了人才住房配建比例。”王锋介绍，根据要求，龙华、大鹏和坪山三宗地的配建占住宅建筑总量的30%、20%和20%是人才住房。另外，项目建成后，竞得人必须将配建的人才住房无偿移交给市人才安居集团，用于解决人才住房需求，保障人才安居工程建设。
此外，这次土地出让还在“加强土地购置资金来源审查”、“住房购房者转让”等方面都做出了严格的限制。比如，竞买申请人在申请用地竞买时，必须承诺其土地购置资金（即地价款，含履约保证金）来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等；商品住房购得者5年内不得转让。王锋表示，此次土地出让所采取的出让模式和竞价规则，有助于明确政策导向、稳定市场预期，必将对深圳未来房地产市场的发展产生积极而深远的影响。双限双竞出售条件本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。
(原标题：深圳“双限双竞”出让三宗地)
本文来源：南方日报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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“双限双竞”尴尬了谁
2007年第5期目录
&&&&&&本期共收录文章14篇
　　如果说,落实中央政策精神,加大“双限房”建设和供应力度,是今年稳定房价、提高住房保障水平的工作重心,那么,广州市在这方面可谓引人注目。先是该市市长3月份在全国两会上,劝本市中低收入市民不要急于买房,承诺本市房价一定会降下来。之后,该市又出台“广七条”,使房价真的出现下降奇迹。 中国论文网 /2/view-651871.htm　　然而,急于求成、操作不当,好事也可能出现相反的结果。早些时候,该省会城市出现了一件让人匪夷所思的事情:同一条街道、同一条件,相邻的两个地块上,不同开发商开发建设的同一户型“双限房”,出现了不同的销售价格:一个是6000元/m2,一个是4000元/m2,每平方的价格竟相差2000元!一套90m2的住房相差18万元! 　　这一现象立刻引起了当地市民一片哗然,也引起了社会的广泛关注。据说,市民哗然并不是因为4000元/m2的房价与当地7000元～8000元/m2商品住房价格的巨大落差,而在于同是双限房,2000元差价造成的市场混乱和对购房者的不公。 　　一心想为公众办事实、提高住房保障水平的广州市政府,却遇到了尴尬事,委屈不说,结果恐怕也是没想到。 　　两个同条件的地块,同是限价房,价格为何相差这么大?背后隐含着怎样的问题?仔细分析该市关于这两个地块的《国有土地使用权公开出让招标公告》的一些内容以及开发商的拿地程序,似乎可以看到一些端倪。 　　在《招标公告》中,笔者发现了这样的内容: 　　四、报名申请条件:(一)中华人民共和国境内(含香港、澳门特别行政区)具有独立法人资格的企业,可以单独投标、也可以联合投标。 　　(二)具有中华人民共和国建设部颁发的房地产开发资质,若联合投标的,联合体其中一方须具备开发企业资质。 　　...... 　　十一、其他:(五)本次投标出让在限套型、限房价、限销售对象的基础上,采用竞地价、竞房价的方式出让。根据投标人所报的地价和房价,分别计算各投标人的地价得分和房价得分,两者相加,得出个投标人的总分,总分最高且地价报价高于底价的投标人为中标人...... 　　此外,与《土地招标公告》同时发布的还有《地块规划设计条件》,《土地开发建设协议》等,不但要求申请人对建设项目进行深度规划,确定建房结构比例,如何装修,甚至连购买什么品牌的建材、向哪家开发商购买,都作出明确规定。 　　不难发现,这个《公告》并不是真正的土地使用权公开出让招标公告,而是将土地招标“打包”在其中的“双限房”建设工程招投标公告,在这里,土地招标只是一个噱头,所有的条件与约束都是如何建房。这实质上是以工程招投标的方式取代了土地招拍挂出让,以开发建设单位代替了土地使用权人。投标人只要在建设工程招标中中标,土地管理部门就要无条件的与其签订土地出让合同,土地出让管理也随之湮没在工程招投标过程中。这显然与《土地管理法》等有关法律法规相悖,也与人们普遍看好的国办(2006)37号文件精神不符。 　　首先,对投标人设置资质门槛,就违反了有关法律规定。业内人士都知道,土地招拍挂出让是没有门槛限制的,除法律另有规定外,中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,均可取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。而该市“三限双竞”地块,既然名为“地块招标”,就应该遵循有关法律规定,不能设定任何资质门槛,不能要求投标人必须是独立法人资格的企业,更不能设定必须具有建设部颁发的房地产开发资质。否则,就从根本上背离了国有土地使用权招拍挂出让 “公开、公平、公正” 的宗旨。 　　其次,确定土地使用权人,与确定住房开发建设单位,性质、实施主体、操作方式、实施程序、法律依据均不是一回事。土地使用权人的确定是土地供应的内容,开发建设单位的确定是房屋开发建设的内容,二者岂能混淆?法律规定,商品住宅用地必须采用招拍挂方式出让,通过公开竞价确定土地使用权人。而该市出让土地却仅仅采用招标一种方式,拍卖和挂牌哪里去了?显然,这不仅是个形式的区别,而是否要真正坚持土地市场化方向问题。 　　试举一例:某两个地块A1、A2建商品住房,采用工程招投标方式选择开发商。房价最高限价为6000元/m2,地价最低限价为4000元/m2。竞标人A的策略是房价报价为6000元/m2,与最高限价持平,得0分,地价报价为6000元/m2,高于最低限价2000元,得3分;竞标人B的策略是地价报价为4000元/m2,与最低限价持平,得0分,房价报价是4000元/m2,低于限价2000元,也得3分。最后A、B两个竞标人均中标,A开发商竞得A1地块,B开发商竞得A2地块。但结果却是:A1地块房价为6000元/m2,A2地块房价为4000元/m2, 　　显然,这种方式其实是开发商和地方政府玩“跷跷板”,双方更注重的是竞标策略而不是市场。结果不但扭曲了房地产价格的市场形成机制,扰乱了正常的房价和地价体系,更造成开发商之间、购房者之间新的不公平。 　　对此,广州市有关部门的解释是,他们是按照国办(2006)37号文件规定操作的。但我们认为,这是对37号文件的一种误读。 　　来自国土资源部有关负责人对37号文有关规定的解释是,“竞地价、竞房价”包括了“定房价、竞地价”和“定地价、竞房价”两种方式,而不是同时既竞房价、又竞地价。“定房价、竞地价”是在限定房价的基础上向上竞地价,按地价高者得的原则确定土地使用权人;“定地价、竞房价”则是在确定地价的基础上向下竞房价,按房价低者得的原则 确定土地使用权。具体到一宗土地的供应时,各地可在两种方式中选择一种竞价方式,或者定房价、竞地价,或者定地价、竞房价。如此才能同地同价,同房同价。若同时采取双重标准,必然造成混乱。 　　在过去的一年里,全国各地为落实国办(2006)37号文出台了许多行之有效的措施,这些措施的突出特点就是,土地出让和建设工程招标分离,将双限房的各个限制条件,作为土地招拍挂出让的前置条件,然后通过招拍挂方式公开确定土地使用权人。这不仅符合土地招拍挂出让的法律规定,发挥了地价应有的调控作用,同时,也没有出现同地不同价、同房不同价的结果。这些才真正是国办37号文件的精神所在。 　　然而,一向重视土地供应控制权的广州市,与其以往在土地调控上取得的成功相比,本次政策上造成的“尴尬”,决非简单的政策误读或偏差。这背后隐含着一种思潮,这种思潮认为,在“公平、保障”等名义的前提下,只要能尽快的实现短期目标,可以忽略市场规律和法律规定,甚至可以直接管制市场、规避法律。现实中,许多地方为求短期发展而违法批地、非法占地,恐怕都与这些思潮有关。 　　不可否认,广州市招标出让两块限价房用地的初衷,是为了解决中低收入家庭的居住问题。这一出发点固然很好,但是如果以为只要能将房价降下来,什么方法都可以采用,即使违法也在所不惜,带来的负面影响绝不仅仅是“尴尬”,可能比现在的房价问题更严重。 　　由此,笔者联想到,前不久在2007年房地产高峰论坛会议上,专家一致认为,房地产市场化方向必须坚持,否则将回到计划经济的老路。这些观点应当不是无的放矢。笔者还想加上一句,那就是:宏观调控也要在市场的基础上和法律规定的框架内进行。
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