分析容积率高低好还是低好

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-27 20:55 标签： 容积率高好还是低好
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楼盘最佳容积率分析法提要：最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。
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&&& 楼盘最佳容积率分析法&&& 容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。
&&& 一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。
&&& 这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用"最佳容积率分析法"来解决,下面将对此分析法作扼要阐述:&
&&& 最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。
&&& 由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。
&&& 通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。
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容积率大好还是小好,多少合适?
很多朋友在买房的时候都十分关注容积率的问题，但是容积率多少合适，容积率大好还是小好这个问题并不是很多人都有概念的。今天我们就一起来了解一下容易率高好还是低好的问题，有需要的朋友就一起来看看吧。
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& 一般认为容积率越低，人们的居住舒适度就越高，一般的容积率就是非常低的。事实上积率大好还是小好的个问题并不是绝对的，还是需要跟自己的实际情况来进行探讨。容积率多少合适？容易率高好还是低好呢？接下来我们一起来里了解一下。
容积率的概念
&&&&&&& 容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。（容积率大好还是小好,容积率多少合适,容积率高好还是低好）
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容积率的计算公式
&&&&&&& 住宅用地：容积率=地上总建筑面积&可建设用地面积
&&&&&&& 工业用地：容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）&厂区占地面积
&&&&&&& 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（各个地区或城市有各自相关规定）。一般来说容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，而住户就越舒服。（容积率大好还是小好,容积率多少合适,容积率高好还是低好）
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容积率简单列举
&&&&&&& 总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1
&&&&&&& 总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5
&&&&&&& 总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8
&&&&&&& 容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。
&&&&&&& 容积率超过5就不建议购买了。
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容积率相关规定
&&&&&&& 容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：
&&&&&&& 独立别墅为0.2~0.5；
&&&&&&& 联排别墅为0.4~0.7；
&&&&&&& 6层以下多层住宅为0.8~1.2；
&&&&&&& 11层小高层住宅为1.5~2.0；
&&&&&&& 18层高层住宅为1.8~2.5；
&&&&&&& 19层以上住宅为2.4~4.5；
&&&&&&& 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。（容积率大好还是小好,容积率多少合适,容积率高好还是低好）
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小编总结：看了以上的内容，大家关于容积率大好还是小好的问题想必已经有了一个大概的认识。那么，容积率多少合适这个问题管家还是需要看自身能够承受的房屋价格以及需求。容积率高好还是低好这个问题，当然是低一些的容积率会让我们居住更舒适了。
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哦，原来是这样的啊，容积率看来有的时候还是比较高的呢
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nmkl1***点评了
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