71、我有几个问题请教：
　　1，用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用重置成本法.在求取建筑物重置价格时，管理费，利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格?
　　2，致委托方函中是否要写明估价报告有效期，不写，算不算错?另，估价报告有效期写成"1年"，未写明自完成估价报告之日起1年有效，算错吗?
　　答：1.销售税费的计算基数是售价而不是土地价格，这是在很多案例中都指出的错误。 至于其他的，按教材上说明的计算基数去做就行了。
　　2.谁说报告有效期是写在致委托方函中?“自完成估价报告之日起1年有效”这句话不能省。
　　72、请问，城镇土地使用税与土地使用费是一个概念吗?
　　答：税和费是完全不同的2个概念
　　73、大铁锤你好：网上去年案例考题指错题的答案：应以建筑物的现值为基数计算保险费，而您前几天回复的帖子讲应以房产原值为基数，如果2005年再出现有关保险费的题目，我们考生应如何应答?
　　答：我已经订正过来了(见我的回复帖子)。按现值
　　74、请教铁锤老师:&1&案例P208页中倒数5\6\7行75/100等三个修正系数是指实物状况修正吗?它除了单项修正超过20%外,是不是应该与区位状况一同表述为房地产状况修正,而系数是不是也应该表达为100/a而不是a/100，不仅仅是实物状况修正，还包括有租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况修正。
　　答：这个是对租金的市场比较，而不是价格的比较，(当然，具体为什么要修正这么大幅度，案例应当说明)
　　至于系数用100/a还是a/100倒是无关紧要，因为这个只和参照物有关，只要参照物和修正方向对了，结论就正确。当然，这里采用100/a或者是a/100时，a的数值就不会一样了。
　　75、请教铁锤老师:&4&案例考试的指错题中实际存在的错误而标准答案中没有的是不是写出了也不得分? 我不是为了翻旧帐只是为了澄清心中的疑惑和一些答题的规则.
　　答：不会存在你说的这种情况。 只要是存在的错误，答案中就会有。那怕是以前没有，在阅卷中发现了，也会补充进去。 只要指出的错误与答案中列举的一样，就得分。
　　76、铁锤老师。销售税费基数是售价，这个售价包含土地的吗，还是单纯的建筑物?
　　答：你说房地产转让时是纯建筑物转让还是连同其占有的土地使用权一并转让?
　　77、案例教材，抵押价值评估中的**饭店评估，运用收益法评估时，客房、餐饮、娱乐、车库等计算出总的净收益，再选择统一的报酬率，计算出收益价格，选择统一的报酬率是否合适、恰当?此案例中这算不算一个错误?
　　――这个问题我也一直没搞明白，不知道到底算不算错误，因为有资料上说，用途不同，所采用的报酬率应不同!
　　答：这个问题的确容易让人产生混淆。乍一看，案例和教材上的说法还有矛盾之处。其实，2者还是可以区分开来的。一般说来，如果是商住楼评估，商业、住宅明显属于不同用途，所以报酬率也不应当一样。而对于一栋楼中(或几栋相连、配套的房地产中)，位于不同楼层的餐饮、旅馆等相近似用途的商业房地产，可以综合合并计算一个统一的报酬率，不必再细分。
　　78、请问铁老师：“理论与方法”128页将楼层与朝向归在区位状况调整，“案例”193页将其归在实物状况调整，请问应在哪里调整?
　　答：案例教材有些是沿用去年的教材，所以有些地方和理论方法不一致， 这种情况下，以理论方法说明的为准。 因为区位状况调整主要是针对位置等因素。
　　79、请教铁老师：我对2004年案例改错题的答案有点疑问，……按照考试的答案：该“重置价格”应等同于“建安工程费”，但二者根本就不是一个概念，对此感到非常疑惑，请铁老师指点迷津，
　　答：该“重置价格”应等同于“建安工程费”，是考题不够严谨的地方，实际上，重置价格的内涵一直都有争议。这个地方只能按此理解，即： 这里的“重置价格”实际指的是“建安工程费“。
　　80、你好，我有几个问题请你回答一下，谢谢!
　　1， 房产税的计税基础是原值扣除30%的余值，请问原值是何含义，如何计算?
　　2， 公共流通比是何含义?如一写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为Y元/平方米，则年毛租金收入为XY元，对否?
　　3,致委托方函和估价技术报告中估价结果是否都要大写?
　　答：1， 原值是沿用会计上的说法，其实就是原始入帐价值，可以按重置价理解。
　　2， 写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为Y元/平方米，则年毛租金收入为XY元，对否?――――不对，还应当考虑空置率等因素的影响。
　　3,致委托方函和估价技术报告中估价结果要大写。
　　81、收益法还有假设开发法有很多象管理费。维修费，保险。。取某个值的百分比。需要说明理由吗，有的案例没说明理由。也不算错误。可去年的题算错误。。不知遇到此类问题，到底算不算错误/请老师讲解一下，十分感谢
　　答：因为保险费的计算基数都错了，所以其费率的取值理由当然不充分。
　　82、1)."土地使用费"和"土地摊提费"有何区别?
　　2).案例书中最后一个案例290页成本法公式中是不是缺开发建设过程中的税费和公共配套设施建设费?
　　答：(1)土地使用费教材上有定义，土地摊提费相当于建筑物的折旧费一样，是土地投资的逐年回收额。
　　(2)都有啊。
　　83、在指错题中：“价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。”没有其它详细说明是否算正确?“估价方法：根据估价的目的、状况、性质，采用***、***估价方法。”没有对采用的估价方法做说明，是否算正确?
　　答：不对，回答要有针对性，笼统的回答看似很聪明，其实毫无作用。
　　84、在指错题中,哪些错误可以合并,哪些错误可以分开列出?请指教,谢谢
　　答：主要还是看是否有联系，联系的紧密度。 一般说来，明显位于不同的地方的错误当然要分开说。
　　85、请教书106页“原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。”是不是实务操作中按成本法，只评估房屋部分的价值呢。
　　答：见书105页，“房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准”。补偿的是地上附属物，即建筑物等。
　　86、指错题的题目是要指出估价结果报告和估价技术报告的错误，那么别的部分的错误要指么?去年有个错误是缺少附件，但不是结果报告和技术报告中的错误，需要指出么?
　　答：是指出一个完整的评估报告中的错误，而不是某部分的错误。
　　87、大铁锤你好,今年《房地产估价案例分析》中对估价报告中的格式与去年的书没有变化，但《估价理论与方法》中其报告格式与《房地产估价案例分析》中对估价报告中的格式不同，多了3-5项，我们考试时应以哪个为标准??
　　答：这样的结构性漏项错误是不会出的，因为出题人不会自找麻烦，还有审题委员会在复核
　　88、请问教材中P27，容积率2.04，采用线性内插法，确定容积率修正系数K3=1.03，这个1.03怎么得出来的?
　　答：和内插法计算财务内部收益率的方式一样
　　89、某房地产公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对改土地的最高竟买家进行评估，所得出的评估价值是： A;交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价
　　请问估价师预测的是此房地产公司的投资价值呢?还是市场上公开的价值?采用的参数应该是社会上的客观合理价值还是采用房地产公司给出的参数来计算? 怎样理解呢?
　　答：投资价值，采用房地产公司给出的参数来计算。原因见教材投资价值一节。
　　90、我有几个问题请教：
　　1，用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用重置成本法.在求取建筑物重置价格时，管理费，利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格?你能不能说明白点呀
　　答：你的意思我很清楚，就是认为重置价的概念中已经包含地价等费用，不应再重复计算的问题。实际上，重置价的概念在不同地方内涵不一样(至少目前是这样)，在有些地方仅指建安造价。比如现在和去年考试改错题。如果你理解为一个概念就永远也想不通。
　　91、我理解：集体土地上的房屋拆迁应当包括土地的补偿和房屋的补偿，集体的土地应当按照，政策来补偿，房屋可以按照公开市场价值来评估，不知理解是否正确?集体土地上的房屋补偿好像是宅基地上的补偿，那么超出宅基地面积的应当如何算补偿?非宅基地上的房屋补偿应当如何确定，房屋拆迁补偿实际上是应该理解为房地产补偿对吗?
　　答：集体土地叫征用，城市房屋叫拆迁补偿。房屋拆迁补偿理解为房地产补偿也对，因为补偿范围是房地合一的市场公开价值。集体土地主要是对土地的征用补偿，也包括地上建筑物和构筑物等附属设施。
　　92、请问出租的房地产一定要按照租金收入的12%来记取吗?不可以按原值折减后余额1.2%来计算吗?
　　答：出租的房地产一定要按照租金收入的12%来计算，这是税法的规定。 不是你随意可以选择的。
　　93、请问大铁锤:64页案例6-4该案例运用收益法时:
　　1、是否应该扣除经营者的经营利润;
　　2、计算房产税时以房产原值的70%为基数，原本无错，但具体计算时却以建安造价6100乘以面积，这是房产原值吗?房产原值应为何概念?
　　3、保险费以房产价值为基数，具体计算与计算房产税一样，不是应以房产(建筑物)现值为基数吗?
　　4、扣除土地使用费，该土地使用费是否是土地使用税?
　　答：我的教材授课后就接给别人了，所以仅凭回忆回复你： 案例分析教材中有不少错误没指出来。房产原值是指房产原始入帐价值。保险费是以现值为基数，土地使用费不是土地使用税
　　94、师兄的部分内容,我不同意,具体如下:在第347楼的回帖中,说了"2.谁说报告有效期是写在致委托方函中?"其实今年的教材里已经规定了应该在委托人的函里要说明的主要事项之一.估价报告里也必须的有报告的有效时限.特提出不同意见,请大铁锤师兄参考!!我声明的是:王老师的帖子很有针对性,我颇受教益!认真的学习他发的内容,应该是对大家备考特别有参考价值!!也请大铁锤师兄能够把你的这些内容系统的整理出来,那将是功德无量的好事情!
　　答：我授课后教材已经借给别人。所以现在无从查对你所说。但是，有一点可以肯定，即使教材中真说了应该在委托人的函里要说明报告有效期，你没这样做，也不算错。为什么呢?因为房地产估价规范没这样要求，你没在这里说明是符合评估规范的。当然，考试时出题老师也会避免出那些和评估规范冲突的题目。
　　95、1.对于自营的有收益的房地产求净收益，应当扣除同时期同类房地产的一般营业利润，教材选用的例子中没有扣除是错误的。
　　2.求售收益时，土地使用税属于税收，应当扣除;而使用费是土地摊提费，不能扣除
　　3.对于出租类的房地产，应当按租金收入的12%来计算，不能按房产原值作为基数来计算
　　4.计算房产税时，基数按照建筑物的建安造价来计算是不妥当的，在采用重置成本时还应考虑折旧。
　　答：1、3对。
　　2土地摊提费不是土地使用费，2个不同的概念;
　　3计算房产税时，基数按房产原值扣除10～30%后的余额计算
　　96、我有一点不明白：如果是划拨土地上的非出租的建筑物，在求取房产税是是否应当扣除土地出让金?我个人认为不应当扣除土地出让金，不知理解正确否，请王老师指点迷津?
　　答：不用
　　97、&1&假如今年案例指错中存在这样一个问题:一个资质为暂定级的估价机构做的一份在建工程的抵押贷款评估,算不算一个错误?假设其估价时点为日.
　　&2&04年案例中的年税费乘了17.5%,是不是算税基错误?
　　&3&出租房地产用收益法评估,"押金利息不计管理费"(我在网上看到这句话),有何依据吗?
　　答：1.超执业范围执业当然不行，我现在没教材，你自己对照有关规定看一下;
　　2.税费的比例如果严重与实际不符，算错，如果只有一点差距，那是因为各地取费标准不一造成的，不算错;
　　3.管理费有按收入计的，也有按其他作为基数的，对应的比率也不一样;
　　98、直接求出的比准价格好像不含销售税费。
　　直接求出的积算价格里面应该含有销售税费，
　　直接用假设开发法(销售的)求出的价格应该也含有销售税费
　　怎么这几个“价格”之间的内涵还不一样呢?
　　那么收益价格内涵?路线价法内涵呢?基准地价法内涵呢?
　　答：这些价格的内涵都只有一个，就是公开市场价值。
　　只是采用不同的评估方式意味着评估路线不同，所以，在市场法中就不存在什么单独的费用计算的累加，那应当是成本法才用的东西。不要张冠李戴。
　　99、1.2004的考题中指错：净收益的内涵或者租金的构成部分没有说明清楚，为什么不算错误?
　　2.它的收益法中不同用途的报酬款可以相同?
　　3.在2004改错题中按照出题者的意思房屋的重置价格=建造成本?市政配套设施费也没有说明计算的基数?
　　答：没说明有押金情况不代表就没把租金的构成部分说明清楚; 收益法中不同用途的报酬率当然是不相同的，但为简便计算，对同类的商业项目可以归类在一起，采用相同的报酬率计算。 2004改错题中按照出题者的意思房屋的重置价格是等于建造成本。市政配套设施费没有说明计算的基数，但是给出计算方法也行。
　　100、我想知道在评估拆迁房屋补偿价值中怎样才算自行装修费用?对于高级住宅本身就装修的很高档，算自行装修吗?假如出售房子本身就没有经过装修(如内墙粉刷、地板等)如何界定自行装修?
　　答：房屋要满足设计要求，竣工验收后就应当有中级抹灰墙面或者888墙面等，有的带铝合金护窗，这些都是重置价本身应当包括的。对于高级住宅本身就装修的很高档，那么重置价或者市场价也就自然水涨船高，当然没必要另行计算装修。本身无装修的，当然更不需要评估装修。
　　101、1.案例教材中P129页，估价时点为过去，它在求取年租金时按照当前的资料分析应该错了吧?
　　2.P85-90页，在求取旧建筑物的时候他采用成本法公式是适用于新建房地产的公式(理论书P151)合适吗?
　　3.p86土地取得费中含有基础设施费和配套设施费对吗?
　　4.P51页，对于房产原值是指竣工时的房地产价值吗?
　　5.P246在求取净收益时题目中没有说明是否有租约?算错误吗?
　　6.P226页附件中，是否还应包括房屋的产权状况，估价机构和估价人员的资料?
　　答：先说明一下，我的案例分析教材已经借给他人了，所以，我只能就你的问题回复。
　　1估价时点为过去，它在求取年租金时按照当前的资料分析也行，但要说明过去的租金与现在是否差别不大。
　　2土地取得费中含有基础设施费和配套设施费，是不准确，因为是各地的实际报告，所以很多地方不规范，类似的例子还有很多。
　　3房产原值不是指竣工时的房地产价值，而是指原始取得价值
　　4求取净收益时题目中当然最好是要说明是否有租约，租赁期限等
　　5附件中的要求当然要全面，
　　102、我的理解是:比准价、积算价是从不同的估价技术路线来求估价对象价值，其反应的均为公开客观的市场价值。求出的结果从理论上讲价值量上是等同的，但对于每种方法求取的过程是不同的。
　　答：对
　　103、大铁锤：估价案例与分析考试，问答题很是让我头疼;请您给指导，如何才能抓住问答题的答题要点。
　　答：我觉得要回答好问答题，首先要熟悉《制度》、《理论方法》、《案例分析》教材中有关评估方面的知识，不能只看《案例》教材，甚至什么也不看。 然后，自己对各种情况如果评估做个归纳; 对各种评估方法的运用中的难点要点也做个归纳; 再看看历届考试题。
　　104、紧急求援!!请问铁锤老师房地产贷款评估要不要看案例2-13?我觉得太复杂了.
　　答：要看一下，不过，大纲中说明是了解的内容，出题分数不会多。 你先熟悉一下也好。
　　105、请问老师:
　　1、在收益法中，求取净收益时适宜于管理费、维修费、保险费的计算基数分别是什么?在案例中如何区别?
　　2、在假设开发法中，利用传统方法和现金流法计算开发完成时的价值时，是不是都要考虑预售和延迟销售，但案例书139页采用传统方法时对预售未考虑，对吗?(我认为是错误的)
　　答：1.案例教材中对此有详细的说明，当然，可能不同的案例具体取值和基数不同，这没关系
　　2.一般都不考虑预售和延迟销售，教材上有说明啊
　　106、(一)可否讲一下在假设开发法中,出租房地产求取净收益扣除运营费其中的维修费、管理费、房产税、营业税及附加税的计算基数?
　　(二)若案例指错题中说明了可比实例与估价对象状况差异8%就直接得出二者的价格差异为8%，是不是个错误?(三)新案例书P51页房产税虽然写明了以房产原值作为基数但实际却取用了重置价格是不是一个错误?保险费基数未进行折旧是不是也算个错误?
　　(四)P291页投资利润的计算采用的是投资利润率，基数中却包含了投资利息，05年新理论方法书中没有再提投资利润率，只有成本利润率，若把这个20%看作成本利润率的话，基数中又少了销售费用。怎么理解才合适?
　　答：1.这些费用计算基数 不是固定的，不同地区的取法不一样。按案例教材上的就行。
　　2若案例指错题中说明了可比实例与估价对象状况差异8%就直接得出二者的价格差异为8%，怎么可能会这样?那还叫市场比较法吗?
　　3、案例书中很多错误没指出来，这里就是
　　4、按理论方法书中的做法去做。
　　107、不但要扣除商业利润而且财务费用也应扣除,但案例书上没扣,是个错误吧!
　　答：对按经营收入计算纯收益的，应当扣除商业利润，其他的扣除项目与按租赁收入计算的情形相同。
　　108、市场法中楼层和朝向是区位状况因素中的内容，可很多案例中把它列为实物状况因素，算不算错误?另外在案例书中，把楼层和朝向都列为影响实物状况的因素这和理论和方法书中有矛盾，如何理解?
　　答：市场法中楼层和朝向放在那个因素中考虑是有前提条件的;这点在教材中有明确说明。 一般来说，楼层和朝向在实物状况因素中考虑，但是在评估一栋房地产中的某一套时，就应当放在区位状况因素中考虑。
　　109、1.商场的整体转让过程中，以前年度(两年之内)的重新装修是否考虑因转让造成的价值损失，若算该如何计算。
　　2.已办理按揭贷款的房屋，在按揭贷款未还清前欲转让，他的估价路线是否为先计算完全的产权价格，然后确定在转让日以后需向银行支付本息在转让之日的现值，二者差额结合估价人员的经验确定转让价格。
　　另：04年考题中管理费、保险费计算无依据，正常如何才算有依据。请铁锤老师帮助解答!
　　答：1.对转让的装修部分是否纳入评估范围，要看委托方是否在委托书中约定;而不是想当然;即使要评估，也是评估装修后的现值，即重置价扣除折旧;
　　2.已办理按揭贷款的房屋，在按揭贷款未还清前欲转让，这首先要考虑合法问题，因为很多地方禁止按揭房的再转让。如果合法，那么你的思路是正确的。
　　3.04年考题中管理费、保险费计算的依据在案例教材中有的案例上写清楚了，你可以看一下。
　　110、一、租约内外租金水平差异不大，合并计算，若有一定差导，应分别租约内外计算”。――照此办理。
　　二、因为一个房地产评估项目需要的估价人员并不很多，所以封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师并不矛盾。
　　三、案例248页，“估价对象土地使用权始于日，估价时点为日，应将土地的价格进行日期修正到估价时点，同时如果比较案例土地的取得不是在估价时点，也同样需要进行日期修正。”为什么要对估价对象修正，应该只修正比较实例才对啊?
　　答：应该说指的是土地剩余年限的修正。如果你明白我国土地使用权的特性就应当明白不同日期的土地使用权价格是不同的
　　111、此处说“如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分”并没说将错误的内容改错倒扣分呀?我的理解是如果指错指对了，但是同一个错误改错了应该是不扣分吧???就是说只要指对错误了，不管改没改对都可以得一分，不知道我的理解对不对呀?请高人指教......
　　答：你这样在文字上纠缠没必要。我简单点谈这个问题。
　　其实很简单一个事情：你指对了，可能得1分，改错了，可能扣2.5分，那么实际得分就是2者的差，即实际上是倒扣了1.5分。
　　112、在案例改错中，假设开发法中 传统方法在计算利息时用单利计算算不算错误 ，案例书中也有按单利计算的例子，算不算错误?
　　答：按《理论与方法》教材中规定的办
　　113、王老师，你在前面的帖子中讲到：估价技术报告中估价结果的确定应当写大小写，还有总结和单价?但我翻了一下估价规范，要求写出估价结果，没有明确要大小写很疑惑?――估价结果就是用大小写，还有总结和单价来表示的阿，2者不矛盾阿。
　　估价规范中对价值标准没有要求要讲明理由，只是说要写出估价的价值标准或价值内涵，请问 一定要写理由吗，如何写这样的理由，举例说明一下好吗?谢谢!
　　答：写出估价的价值标准或价值内涵就是让你说明理由，然后说明其内涵，并不矛盾。我觉得大家应当要求自己做得尽量全面些，而不是能省就省。
　　114、2004年的考题中房产税就是以包含押金利息在内的租赁收入为基数的，而且并未说明该处是错误，是不是2004年案例的答案有问题?
　　答：网上2004年案例的答案仅作参考，协会并未公布标准答案。
　　115、请教铁锤老师一个问题:租期内的租金如果高于市场租金,其高出部分在市场法中如何体现?
　　答：你这样的问题是不是提得有些混乱?
　　租期内的租金如果高于市场租金，这种情况一般都出现在收益法中，怎么用到了市场法?如果你指的是市场法中的比较案例的话，那只要在交易情况修正中修正即可。因为，之所以高出市场正常租金标准，一定有它的原因。
　　116、请教王老师一个问题：临时用地或临时建筑，违章建筑，危房是否可以作为房地产估价对象?有使用年限限制的出让土地在成本法估价中是否要折旧?
　　答：(1)当然可以，比如说，抵押评估中，违章建筑的抵押价值为0.临时建筑则参考其剩余年限计算等等。
　　(2)这个所谓折旧，其实指的是土地年期的修正。所以，还是别用折旧这个词较好理解。
　　117、《理论》中案例格式作了大的调整，而《案例》与《规范》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢?
　　(1)在《案例与分析》书中206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗?
　　(2)在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的，如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗?书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀?盼回复!多谢!
　　答：《案例》有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范;《规范》目前正在修订。因此，以《理论方法》为准不失为一个好办法。你提的几个问题都是考生容易混淆的问题：
　　(1)是针对旅馆房地产评估的，而且一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。
　　(2)这个问题和自有资金搞开发一样要计算利息(资金成本)一样。都是强调“客观”和普遍意义!一定要和“实际投入”区别开。我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。
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评标办法巧选定
当招标人决定通过招标来实施一项工程时，除了通过设定一定的条件来保证入围的投标人的基本素质和通过制定详尽的招标文件来保证拟实施工程的进度、质量和造价外，制定合适的评标办法则是招标人选定理想的投标人的具体措施和关键步骤。不同的评标办法可能导致最终中标结果的不同，因此招标人要想能选择到合适的中标单位就一定要事先确定合适的评标办法。而在此之前招标人则应充分了解各种评标办法的适用特点和长处，以便根据项目的实际情况，选择对项目执行最为有利的单位。笔者撰写此文的目的是试图帮助招标人了解和熟悉目前比较通行的几类评标办法，并通过实例比较来说明各种评标办法的侧重点和适用性，为招标人在今后的操作中合理选择评标办法拓宽一些思路。
《中华人民共和国招标投标法》规定评标办法可以采用经评审的最低投标价格法、综合评估法或者法律、行政法规允许的其他评标办法。经评审的最低投标价格法是指投标文件能够满足招标文件的实质性要求、并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。这种办法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。综合评估法则是衡量投标文件是否能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。衡量的各项评价标准，可以采用折算为货币、打分或者其他方法。通常需量化的因素及其权重应在招标文件中明确规定。综合评估法的方式多样，各种方式都有一定的针对性，适用于不同的情况，因此应根据实际需要进行选择。
一般来说，对投标文件的评比往往包括商务标和技术标(某些特别复杂的标又将商务标细化为商务部分和报价部分)，它们在总得分中各占一定的权重，通常合计得分最高的单位即为中标单位。商务标和技术标可采用同时开标、同时评标，也可采用两阶段开标、两阶段评标的办法。技术标和商务标的评审通常按以下方法进行：
一、 技术标的评审
1、 采用经评审的最低投标价格法的，技术标可采取下列方式评审：
1） 合格与不合格：一般工程可采用此方式，被评为不合格的技术标不再进
行商务标开标。
2） 按照技术标得分筛选：当工程比较复杂时，按照招标文件规定的筛选办
法，选择技术得分排名最前的有限单位进入商务标评审。
2、 采用综合评估法的，按招标文件规定的评审办法对技术标进行评审，被评
为不合格或未达到规定的合理分值的，不再开商务标。
3、 采取上述两种方式的，也可以仅对技术标进行打分，所有技术标均进入商
务标评审。
在以上所有对技术标的评审方式中，招标人无须对所有技术指标进行评审。相反地，招标人可根据项目的实际需要，通过对各投标单位关键技术指标的比选来确定各投标单位的技术得分或排名，为商务标的评审提供充足的依据。
二、 商务标的评审
通常在商务标开标之后，往往会对各投标单位的投标文件进行以下分析：
1、招标文件商务条款响应程度；
2、总价及主要单价的组成和对比；
3、是否有计算误差；
4、商务报价与施工方案及技术措施的对应情况；
5、需要澄清、说明、补正的问题。
以上分析将有利于确定投标人是否完全从商务上响应招标文件，有否低于成本报价。同时，将存在缺漏项的投标报价补正到同一水平，以便在同一尺度上对投标人进行评审，保证评标的公正性和合理性。
对商务标进行打分，往往得设定一个基准价。目前上海市建筑建材业市场管理总站对施工招标项目采用综合评估法的，根据工程技术要求的不同，对投标基准价的选定推荐了以下几种不同的评标方法供参考：
1、 比例法：
以经评审的最低投标价为基准进行比较，高于最低投标价按比例扣减的一种评标办法。
计算公式：
商务标得分＝C×[1－(经评审的投标价－经评审的最低投标价)÷经评审的最低投标价]
其中：C为商务标权数分值
2、 合理基准加(减)分法：
对于投标人数量超过7名的项目，通常以甄别后报价进行算术平均确定基准价，进行加减分的一种评标办法。
计算步骤：
1） 甄别异常报价
对报价经评审后进行一次性甄别，对出现下列异常情况的商务标书只给常数分K，不再进行基准价的加减评分。
（1） 最高报价高于次高报价n%者(含n%)，n%(高)＝[(最高报价－
次高报价)÷次高报价] ×100%；
（2） 最低报价低于次低报价m%者(含m%)，m%(低)＝[(次低报价
－最低报价)÷次低报价] ×100%。
注：K、n、m分别根据项目的特征，在评标办法中事先确定，n、m
一般不大于20。
2）计算合理基准价
在甄别后，去掉一个最高报价、一个最低报价，然后用算术平均法
求出工程基准价。
3）计算得分
得出基准价后确定基准分，然后根据以下规定，求出各投标单位的
商务标得分：
（1）C分为商务标权数分值；
（2）基准分由评标办法约定；
（3）总报价每高出基准价？%，基准分减？分，最少减至K分；
（4）总报价每低于基准价？%，基准分加？分，最多加至C分。
3、 技术基准加(减)分法：
以技术优势为一定因素确定基准，再进行加减分的一种评标办法。此方法适用于施工技术难度大且施工方案的竞争性极强，或设计施工总承包招标的工程。
1） 确定基准价
（1） 对各投标单位经评审后的投标价Bi进行算术性平均，得出算术
平均值A1。
（2） 将在65%A1～115%A1区间范围内的投标报价进行算术平均，得
（3） 取70%A2～100%A2区间范围内的投标报价进行算术平均，得出
（4） 取技术标得分第一名的投标报价为A4。
（5） 取技术标得分第二名的投标报价为A5。
（6） 基准价为A0＝80%A3＋12%A4＋8%A5。
注：上述百分比幅度和权数的设定，可根据不同情况作调整，并在评
标办法中约定。
2) 计算商务标得分
当Bi〉A0时，Qi＝C－[(Bi－A0)÷A0×100×a]
当Bi〈A0时，Qi＝C－[(A0－Bi)÷A0×100×b]
注：（1）C为商务标权数分值；
（2）Qi为对应Bi的商务标得分值；
（3）a为高于基准A0的扣分系数，由评标办法约定；
（4）b为低于基准A0的扣分系数，由评标办法约定。
各投标单位的商务标得分最高为C分，最低为0分。
3) 基准价的简化确定方法
按技术标的排列名次，分别列出经评审后的投标报价B1、B2、B3……BN，然后设定相对应的权数为a1、a2、a3……aN(一般a1&a2&a3……aN，a1＋a2＋a3＋……aN＝100%，具体权重在评标办法中事先约定)，最后计算基准价A0＝B1×a1＋B2×a2＋B3×a3……BN×aN。 以上三种基准价的取定办法反映了业主对实施项目的价格的一种取向。在比例法中，业主更倾向于以可能的最低价格来实施项目，反映了业主控制造价的强烈愿望，也说明了项目在技术上比较简单，或项目在达到一定指标后即可满足业主的需要。在合理基准加(减)分法中，业主则将基准定在了合理的平均价上，考虑了技术和价格的结合，说明了项目的技术和价格在业主的心目中同样重要，业主既不希望用最低的价格来获得最低的配置或最差的技术性能，也不希望用最高的价格以换取最好的配置或最佳技术性能，而是强调了合理价格基础上的合适的
配置和技术性能。而在技术基准加(减)分法中，则紧紧地将技术标的情况跟商务标结合在一起，所谓一分价格一分货，业主倾向于哪种情况的技术标，就会将符合其取向的商务评标价在基准价中的比重提高。技术基准加(减)分法适用于设备或整体技术方案的效率较高，但初始采购成本很高，而后期运营和维护成本又不一定高的投标。以下我们以一案例来具体说明：
某项目评标办法采用百分制综合评标法，总分100分，其中技术标权数占45％、商务标权数占55％，综合得分最高者为第一名。技术标评委按量化标准打分合计后，去掉一个最高打分值和一个最低打分值，经算术平均后为各投标单位技术标得分，并按得分高低排出技术标名次。由于该项目投标单位较多，故择优选取技术标得分排名前六名的投标单位进入商务标评审（若第六名出现排名相同的情况则一同入围，若前六名中出现无效标或废标则按技术标得分排名顺序递补补足六名）。投标单位的商务标基准价取定为：对进入商务标评审的各投标单位经评审的投标报价，去掉二个经评审的最高报价后的算术平均值作为评审的基准价。以该基准价为满分（100分），在此基准价上经评审的评标价每上升1%扣2分，每下降1%扣1分，中间采用内插法，扣完为止，不计负分。评委对各投标单位的商务标和技术标进行综合评定打分后，商务标和技术标得分乘以各自的权数再相加为该投标单位的最终得分，评标委员会按照得分的排序推荐得分最高的前两家投标单位为中标候选单位。
经统计，进入商务评审的六家投标单位的技术标和评标价如下表第二、第三列。我们可以看到采用不同的基准价取定办法，则商务标得分就不一样，总得分也不一样，从而产生的中标候选单位也不一样。按上述评标办法规定，由于去掉了两个最高价，基准价低于平均价，C单位和F单位尽管技术得分不如人意，但由于价格与基准价接近，最终成为中标候选单位；在比例法中，A单位由于其绝对低价，在总得分中远远地将其他单位甩在后面，成为绝对的中标候选单位；在合理基准加(减)分法中，基准价更接近于平均价，F单位和D单位由于与基准价非常接近，从而弥补了其在技术标中的逆势而成为中标候选单位；在技术基准加(减)分法中，F单位技术得分为第三名，因而其在基准价中占取了30%的权数，从而获得了较好的商务得分，C单位则完全因为其价格恰巧与基准价最接近，从而成为中标候选单位（详见表1）。我们注意到本标技术标最好的单位为B，但由于其
包含各类专业文献、中学教育、幼儿教育、小学教育、专业论文、高等教育、应用写作文书、生活休闲娱乐、10评标办法巧制定等内容。　
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