领导要求在部门的借贷项目中自选一个，写一份尽职调查报告，一周内上交。求问知乎的隐士高人们，能不能讲解下撰写步骤要点，若有参考样本更是感激涕零，小女子拜谢~！
一周写一个调查报告，除非这个企业是常做的，至少行业要非常熟悉，企业的性质要安全可靠。不然我看比较呵呵……然后不知道咱俩对项目的理解是不是一回事儿，如果是一回事儿的话，一周是绝对不够的！项目评估＋调查起码要3周。不过既然人给了这个时间，咱们就只能给出这个时间的质量了。呐，不开玩笑，这总报告人家收20-30，我收2-3就够了……总的来说项目调查就是企业情况－行业情况－项目偿债能力分析－风险揭示－结论咱们拿房地产项目（项目公司）做栗子吧……一、项目基本情况分析（一）项目实施主体以及相关的股东情况，主要包括：1、基本情况，主营业务、股权结构、高级管理人员简历。2、财务状况，从财务上调查公司的经营情况，分析各科目的变动原因。项目公司主要考察存货、所有者权益，因为项目公司的三大费用基本上可以资本化，所以存货－所有者权益基本上能看出其其他资金来源。通过对比至少各期报表存货的增长情况，可以大致估算出是否存在其他付息借款及大致成本，掌握这个情况后就可以向企业要求提供其他借款对金额、成本、期限，如果不提供，就要让丫解释存货增长投入金额，查流水查凭证。那么母公司就要考察我之前在其他问题里面回答过的指标，主要是为了排除存货和预收账款对财务指标的影响，对母公司的财务分析应着重在后续出资能力、资本市场融资能力以及中长期偿债能力上做出判断。（二）项目建设内容，主要包括：项目处所，周边配套，建设的内容（地上怎样，地下怎么样）等。（三）项目建设情况，主要包括：当前项目等各项证件到位情况，备案、四证、环评等以及工程进度。完工情况。二、市场情况分析该部分主要分析与房地产相关等一些情况，主要包括：1、本项目等市场定位，目标客户，项目销售前景及合理性。2、周边及历史土地出让情况，周边楼盘出售情况等等，由于一直在做房地产所以自己都有积累。3、本项目等竞争优势和劣势。三、投资及筹资情况评价（一）投资估算，要根据市场情况分析总投，主要包括土地成本、开发成本及各种费用，这个教不了……如果测算总投与初步设计的总投有差距，也应该说明。（二）筹资评价，各种总投等来源资本金、我行贷款、其他融资等是否能满足总投需要，如认为筹资行为存在风险，则应该点出。四、偿债能力测算（一）收入情况，根据市场法等方式算出预测价格并结合目标客户定位等因素调整，并设置一定等空置率来测算贷款期内的收入情况。（二）支出情况，结合放款及还款计划算出NPV，IRR等指标，对项目做出财务测算，得出偿债保证比（三）对项目做出敏感性分析和压力测试，并得出盈亏平衡点。四、调查发现的问题对调查过程中发现对风险点做一个总结。五、结论对调查做一个综合论述，并写明融资金额、期限、综合收益、风险控制措施及放款建议。————————————————————————————————最后抖个机灵，如果你知道你们领导已决定要做这个项目了，上述报告中的测算部分要反过来做……哈哈哈，你看懂了吗？
写尽调很简单，尽调不简单。&br&先按题主的要求来，菜鸟如何写尽调。&br&这么短的时间要求估计你们领导只是让你写篇报告，就是闭门造车，没指望你真做好整个尽调流程。&br&作为一个菜鸟，在报告中体现你逼格的的地方首先是行业分析这一块。尽可能的去网上搜集信息，分析范式用波特老爷子的钻石模型，特别对上下游这两块分析要透彻，如果该行业有上市公司那恭喜你，你有一大包券商研究报告可以参考了。至于替代品互补品潜在进入者也尽可能的充一下数，要做到言之有物，注意别说废话，评审时间宝贵，而且大多数不懂五力分析。这块不仅能忽悠评审，更能忽悠你领导。&br&其次是企业财务分析。在企业提供了足够期数的报表及科目明细的前提下，计算各种财务比率，描绘变化趋势，结合行业发展状况和企业生产周期和特点进行进一步详细说明。如果有不利的财务状况变化，而你能列举充分理由为其开脱，那你领导一定很欢喜。&br&第三块是征信调查。众所周知，央行的征信系统做得很烂，信息不及时不全面。你要做的是结合企业的财务报表中短期借款、应付票据和长期借款三项数字（包括企业实际控制人夫妻的个人征信）与征信一一核对，尽可能反映企业当前融资与历史融资情况。说到历史融资及对外担保情况，你若真的摸清楚了说不定会有意外收获哦。&br&对一个菜鸟而言，做好以上三点你领导应该就会很满意了。大猪就是这么过来的。&br&下面说两句尽调。&br&我看到楼上有不少人罗列了与企业斗智斗勇做笔录做暗访如何寻找企业G点的经验，我想说你们都对，但是这玩意真心不能白纸黑字的写在报告上啊...把情况写得太透了你让评审怎么批...&br&一个资深的客户经理要懂得如何与客户沟通，如何与评审沟通。业务做得久了就知道面对评审口头沟通远比文案重要。评审可以容忍你小学肄业，可以容忍你一身土气，可以容忍你报告简陋，但绝对不能容忍你不了解客户。一个不看报告就能对企业和老板的情况侃侃而谈的客户经理，评审也愿意批他的业务。&br&总之你要给评审这种印象：＂这个客户我认识很久了，他们村的人都说他人不错，两口子不常吵架，没什么负面信息；行业协会那我也打听了，这人苦出身，很勤奋，应该不欠高利贷，民间信誉还不错，在这一行还算有点威信；他女儿长的挺白，大学刚毕业还没工作，有次给我端茶还冲我笑来着；他在XX有几套房子，有一套写给了女儿；家里一辆S350自己开，一辆玛莎给老婆开。哦对了他老婆长得也不错，皮肤挺好，很显年轻；他厂房的抵押原来做在中行，后来有个远房亲戚来建行做行长，他就改去建行做了，利息基准不上浮，但是出了5万块费用，这也是他偷着跟我说的...他厂里聘了个厂长管着，外地人，当初从别的厂挖来的，已经干了十年了，跟一家人一样；他人比较爽气，前两年对外担保比较多，现在减掉一大半了，剩下的也都是朋友，相互之间比较熟。担保链这块我也打听了，去年有一笔出了问题，但是他配合对方银行把钱收进来了，最后成功脱险没担责任；他现在的保证人的老板原来跟他一个村的，从小玩到大，人很谨慎，基本不给人担保，但是愿意给他担保；负债率么是比原来高了，但都是大环境不好，现在企业资金都紧张，他也是头脑一热跟人投资了一个石矿，出了将近一千万，两年后才产生效益，这才需要融资。索幸那个矿现在有产出了，生意火得不得了，销售回款都是现金，上次我还想做他们的采矿权质押，晚了一步被浦发抢了，总之这笔投资没有亏将来还能赚。还有因为他又要盖厂房，所以需要补充流动资金。您老放心流动资金测算我做过了，按流贷做没问题；您老要砍额度的话我去跟他说，少砍点估计他也同意，或者让他再加个担保额度维持不变；我是觉得这笔风险应该可控，您老费心给看看？＂
写尽调很简单，尽调不简单。 先按题主的要求来，菜鸟如何写尽调。 这么短的时间要求估计你们领导只是让你写篇报告，就是闭门造车，没指望你真做好整个尽调流程。 作为一个菜鸟，在报告中体现你逼格的的地方首先是行业分析这一块。尽可能的去网上搜集信息，…
&p&DD在群魔乱舞的C端世界可能有无（污）数个意思，但是既然身处高端大气的创投圈，请记住它庄严的名讳——尽职调查（缩写是介个辣due diligence）&/p&&br&&p&DD的目的是让投资人对公司有一个全面的了解，相当于在提亲和迎亲之间，双方问名、纳吉、纳徵等一系列流程。在此过程中，VC就像联邦调查局的探员，创业者须躺平，配合展开DD。&/p&&p&而DD的快慢、节奏、进入的是否顺利，是需要VC和创业者双方互相配合的。双方你（眉）来我（眼）往（去）进行DD的理想过程应该是酱紫：&/p&&br&&p&&strong&ＶＣ一想要，你就快点找，&/strong&&/p&&p&&strong&有就如实招，没有别拖延。&/strong&&/p&&p&&strong&你要不配合，他就不给钱，&/strong&&/p&&p&&strong&说翻就翻的，友谊的小船。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&DD包含&/strong&&strong& 3个部分——&/strong&&strong&法律&/strong&&strong&DD、业务DD、财务DD&/strong&&/p&&p&好惹，创业者可参考以下list为投资人DD做准备。&/p&&p&&strong&1. 法律DD&/strong&&/p&&p&法律DD一般由VC聘请专门的律师事务所完成；主要从法律层面对公司资质、架构、相关人员等进行调查，证明公司经营合法合规，“身家清白” 。&/p&&img src=&/bf3cbb4cca9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/bf3cbb4cca9_r.jpg&&&br&&p&&strong& 2. &/strong&&strong&业务DD&/strong&&/p&&p&业务DD由VC的投资经理等完成，DD清单将问及一切可能和公司业务相关的问题。在作为创业者应清楚投资人看重了自己的什么，并把这方面最直接、真实、准确的呈现给投资人；&/p&&img src=&/c22dec3fc00db1c150c6bb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&942& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/c22dec3fc00db1c150c6bb_r.jpg&&&img src=&/d44fcbbdbf17cb5fe45b8ac_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&1060& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/d44fcbbdbf17cb5fe45b8ac_r.jpg&&&img src=&/73b173ab90d5fd42b09f3f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&372& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/73b173ab90d5fd42b09f3f_r.jpg&&&br&&br&&p&&strong&3. 财务&/strong&&strong&DD&/strong&&/p&&p&理论上会由聘请的会计师事务所完成，但如果公司是很早期、轻资产、没收入的典型互联网公司，可能不会请专门的会计师事务所来做，只是简单的把三张财务报表和所有单据过一遍；&/p&&p&对于很早期的公司而言，即使是投资人简单把三张财务报表和所有单据过一遍，创业者也不能在财务方面会准备的过于简单草率。&/p&&p&以下以收支表为例&/p&&p&&strong&（×）不合格的E.P&/strong&&/p&&p&XX创业公司收支表&/p&&p&支出类目&/p&&p&
行政&/p&&p&项目&/p&&p&运营&/p&&p&支出金额&/p&&br&&br&&br&&p&此类一张纸以蔽之，仅仅简单说明一年大概收支的财务预算表的天敌是“处女座”的投资人们，而事实是，大多数的投资人是“处女座”，见到此类财报只会捕而食之。&/p&&p&&strong&（√）合格的E.P&/strong&&/p&&br&&img src=&/6adf1a548ede6_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/6adf1a548ede6_r.jpg&&&br&&br&&p&身为一张有气质的财报，应该详细到月、甚至周的各种支出，基于时间轴、项目轴进行对比，让什么做的投资人都能一眼看透公司未来的流程和变化，让DD流程以树懒开车速进行。&br&&/p&&p&用美味的饼状图说明各大支出项目占据支出的比例，则会让支出看起来更有层次感。（数字比例请依照实际情况）&/p&&img src=&/65fba9be6d4abb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/65fba9be6d4abb_r.jpg&&&br&&br&&p&&strong&几点注意&/strong&&/p&&p&1、关于DD和 TS这对三生三世十里桃花的命之怨侣，在&a href=&///?target=http%3A//mp./s%3F__biz%3DMzA4NzkyOTExMQ%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3D2e866beb25c1bf59f57ce75%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《TS里的死亡条款，白纸黑字写着，但是你就是看不到》&i class=&icon-external&&&/i&&/a&一文中已经和各位做了介绍；出于对效率和投资诚意等因素的综合考量，理论上还是建议先签署TS再进行DD，或者两者同时进行。（OS：啥也不给我就问我要一大串TS清单，你咋不上天呢）&/p&&br&&p&在实操中，大多数还须因事而论，但至少有一些核心的、涉及商业机密的数据和合同信息不要提前放送，可以先拿日活、下载量等基本数据独当一面。&/p&&p&2、顺利的DD总是相同的，不顺利的DD总是各有各的BUG。以上清单并不能代表在实际操作中可能遇到的问题。&/p&&br&&p&&strong&如果你的DD遇到任何问题，以太FA将帮你一个个核对，全程解答护航。&/strong&&/p&
DD在群魔乱舞的C端世界可能有无（污）数个意思，但是既然身处高端大气的创投圈，请记住它庄严的名讳——尽职调查（缩写是介个辣due diligence） DD的目的是让投资人对公司有一个全面的了解，相当于在提亲和迎亲之间，双方问名、纳吉、纳徵等一系列流程。在…
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引子：本文作者Lisa Suennen是一名风险投资人以及Venture Valkyrie咨询公司的管理合伙人。她主要为风投公司、私募基金、医疗公司以及非盈利医疗机构提供咨询顾问服务。
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