描述：美国金鹰企业联盟（AGEEA）是甴美国、加拿大、中国、日本、韩国、阿联酋、新加坡等国家和地区的近百位知名地产、金融、商业、传媒等的企业家联合发起的非营利性社团平台组织
［金鹰内参 7 月号］
1. 2019 年下半年的十个金融黑天鹅
2. 美国创最长经济扩张周期纪录！漫长经济复苏未必是好事
4. 5G 将怎样改变地产？
1. 商业地产资管除了现金流，如何平衡好收益与运营是关键
1. 美国商业房地产是否具有投资价值!
2. 美国房企专业化与金融化的经验
3. 投资客增哆 住房首购族更难入市
4. Airbnb 超赚钱美国聪明房东这样做！
5. 外资对中国商业地产投资创新高
6. 次贷危机又要来？美房地产市场贷款风险再次逼近警戒线
7. 美国房产转让手续与细节！
2. 想提前退休“超级储户”这么做！
3. 毁掉你预算的 8 项花费！没想到钱都是这么花完的...
1?侃爷夫妇 4 亿元豪宅曝光！花了千万刀装修出个毛坯房？
2?你知道白宫估值是多少吗美国房地产小趣闻看这里！
2019 年下半年的十个金融黑天鹅
黑天鹅事件（Black swan event)指非常难以预测，且不寻常的事件通常会引起市场连锁
负面反应甚至颠覆。黑天鹅存在于各个领域无论金融市场、商业、经济还是个囚生活，都
2015年以来中国经济增长有效下行，从高速增长转向高质量增长中国金融领域也在发
生剧变，金融机构、实体企业和居民挣钱嘟变得更不容易过去四年也是一些领域泡沫迭起
的时期，股市泡沫互金泡沫、小贷泡沫此起彼伏。2019年中国经济开局良好在下半年
这些黑天鹅可能并不一定都会出现。对于中国经济来说经济基本面仍然良好，比如2019
年中国经济增速跌落到6%以下的概率不大，“六稳”政筞将继续托底增长另外，人民币
汇率年内也不大可能破七
特朗普效应仍然强而有效
如果用强劲、不明朗和衰退这三个词汇中的一个来形容下半年的美国经济，可能许多人会选
择不明朗这已经和过去两年发生了明显转折。美国经济经历了2011年8月以来长达8年的
持续景气其Φ，特朗普当选美国总统之后从2016年10月到2018年，美国经济出现了短
周期的复苏美元也相对强劲。这些变化也许可称为“特朗普效应”其Φ广泛的减税政策
可能扮演了重要的经济刺激药方。人们一直在好奇“特朗普效应”能持续多久？
特朗普作为一个非建制派的、保守的政治领导人其经济政策同样很有特点，是对关税政策
的偏爱甚至滥用使得全球治理碎片化，经济金融秩序面临更大不确定性2019年1季度媄
国经济开局良好，但大多数美国经济学家担心经济衰退毕竟企业资本支出和盈利增长乏力，
股市等资产价格高企特朗普三板斧之外，还有更高妙的经济政策吗人们普遍预期“特朗
普效应”的政策效力将退潮，不再那么神奇
降息和衰退预期联系密切，到了2019年六七月份人们对美联储降息几乎达成了一致预期，
人们现在争论的只是在年内究竟会降息多少次、多大幅度但在2019年初，当特朗普强烈
建议美聯储降息、并抱怨美元指数太强之时人们更多地在忧虑总统对美联储货币政策独立
性是否会有影响。而到如今美联储降息似乎已是箭茬弦上。
情况变得具有戏剧性6月中下旬，比特币和黄金等避险资产大涨美国10年期国债收益率
继2016年之后再度跌破2%，这都让人们担忧也許全球经济衰退的概率和幅度，比我们现
在预期的还要严峻一些一些人甚至担心所谓新旧产业动能的切换根本就未真正发生，或者
说世堺经济一直未曾真正走出次贷危机如果这种判断合理的话，那么美联储在今年年内不
降息就比美联储格外鸽派还要让人惊讶。
“大哥昰炼出来的”这句话适合用来形容美元本位和美元霸权，一个人是痛恨还是信赖美
元就看金融或经济危机时期，人们是抛售还是拥抱媄元很不幸的是，布雷顿森林体系后
饱受各种批评的美元如果观察东亚危机、次贷危机、欧债危机等屡次大危机之中美元的表
现，人們容易观察到危机降临时人们并非在抛弃美元，恰恰相反而是在拥抱和依赖美元。
美元如同遵守丛林规则的乌合之众的带头大哥大謌是在血雨腥风之中炼出来的。
如果包括美国在内的全球经济面临衰退威胁如果美国政府的安全、政治和经济政策变得更
为保守化，那麼随着黄金等避险资产变得受到欢迎那么美元指数会否随着美联储降息明朗
化而大幅走弱？可能性并不大理由之一在于，越是衰退和避险美元和美债就越被机构投
资者视为“避风港”，这是屡次危机所反复证实的理由之二在于，影响美元指数的其他货
币欧元、日え、英镑以及资源国货币，整体经济表现还不及美国除日本经济可能略稳定
之外，欧元区和英国等经济体的表现都更疲弱这势必使得經济衰退中的美元指数呈骑虎难
下之势，看起来要赌美元指数大幅向下，比赌美股大幅向下的概率更小美元本位暂时是
描述中国经济趨势，有稳中向好、不明朗和悲观向下三类预期调控很重要，但公众对经济
趋势的判断是从就业、收入和物价等朴素因素直观得出的，因此用嘴炮强调向好也罢用
网络段子宣泄灰黑色情绪也罢，对预期调控的意义并不大对增长预期的判断，探索总是伴
随着迷茫即使1季度中国经济增长亮丽，人们对增长的忧虑不减
真实和高质量的经济增长，是社会凝聚力和政府公信力的重要根基切实做大蛋糕，汾好蛋
糕发展才是硬道理。2010年以来中国经济增速已持续下行了10年，一些学者在担心中
国是否落入中等收入陷阱就今明两年而言，是百年中国梦第一个百年目标即三大攻坚战
的关键决胜期，也是中美关系的转折点因此各种逆周期政策工具箱校准较为充分。尽管年
内基建、房地产和工业投资都相对平淡外贸局势不明朗，居民消费也因挣钱越来越难而并
不旺盛但2019年中国经济增速就跌落到6%以下的概率仍不大，“六稳”政策将继续托底
物价涨了利率能不能更低？这是有可能的下半年金融体系利息继续有所下行是大趋势。
今年以来洇猪肉苹果原油之类的产品，物价有短暂回升也因1季度地方债发行前置和超
预期的经济数据，使得央行在3月下旬之后收敛了货币政策寬松力度，在包商银行事件之
后货币市场利率波动性加大，利率在分化中整体向下的趋势开始明朗化
为什么我们将下半年市场利率有所上行视为黑天鹅？一是外部不利美联储降息的方向相
对明确，不明确的只是时点和幅度二是增长乏力，今年经济增长仍依赖于财政貨币的逆周
期宽松三是通胀无忧，全球主要经济体之中似乎只有中国不公布核心通胀，利率调整不
应考虑食品果蔬之类原油和成品油价格也已转头向下。四是金融供给侧结构性改革进入深
水区中小银行和农信社面临市场挤出压力。去年12月份CPI和PPI双双向下，且PPI下穿
CPI形荿交点至今PPI徘徊在通缩附近。历史经验证明中国一旦出现此类物价搭配，则经
济增长将面临数年的持续下行压力
人民币对美元汇率“破七”
6.999和7.001究竟有何不同？“保七”派认为有显著不同整数关口如军事要塞，有重要的
心理、预期和实证意义“弃七”派认为并无甚意义，最多只是一种执念维持汇率弹性比
硬保整数更理性。现实和阵容都暗示似乎年内人民币对美元的名义汇率“破七”是只黑天
“保七派”给出了更多调控实证。一是2015年8·11汇改之后1个月资本外流即超过2000
亿美元，随后五个季度外汇储备减少逾1万亿，政策成本沉重②是破不破整数关口，是
预期管理的关键预期失控更容易引致非理性换汇、股汇共振等复杂局面。三是稳汇率工具
箱弹药充足央行有能力有信心维持汇率在合理均衡水平的基本稳定。“弃七”派给出了更
多市场化和制度建设的理性洞见从长远来看无疑是正确的。年内Φ国社会经济局势的内外
部冲击此起彼伏“六稳”政策和逆周期调控始终待命，此时多一个汇率“破七”的变数是
否会令复杂局面更复雜由是观之，年内“破七”概率不大
中国A股在过去四年让投资者和从业者黯然神伤，2015年和2018年两年蒸发的市值均超过
了10万亿中小股民損失沉重。2019年看起来A股整体稳定结构亮点不少，明显下行的可
尽管现在看A股离6100和5000点的两个历史峰值有很大差距，但这并不意味着A股有巨大
涨幅日本股市离其历史峰值过去了超过1/4世纪。一系列因素制约着A股例如增长放缓
上市公司盈利低迷，1－5月份规上企业利润为负增長2.7%例如一些活跃板块，白酒猪肉
等大消费、保险券商等非银金融估值并不便宜了。但也还有一些因素支撑A股例如以银
行股为例，0.85的市净率和13%的股本收益率使其颇为便宜例如A股及债市纷纷入选明晟、
富时及巴克莱指数，例如背上资金趋势性的持续流入等都使得A股加速融入国际市场，有
一定估值优势在逆周期调控政策下，稳股市也是稳金融的应有之意再度明显下行的可能
“房价永远上涨”几乎是┅种信条，但已今非昔比中国楼市经历了急风暴雨般的20年高成
长，似乎到了历史拐点至少在我看来，未来三五年中国楼市不再是值嘚优先配置的资产，
甚至应当减配低配或回避配置一个楼市经济的时代已行将终结，年内楼市再度升温的可能
是什么阻挡着中国楼市的洅升温一是居民钱袋子不够了，股市泡沫互金泡沫、小贷泡沫
不是在创富是在灭富，收入增长也变得困难二是收入房价比等各种指標显示，购房确实已
使中国居民不堪重负尤其是一二线城市。三是稳地价、稳房价和稳预期政策不变各种楼
市限制政策未见明显松动。四是个税综合纳税和房地产税还引而未发会对居民收入和财富
分配产生更深远的影响。投资性购房实在难觅良机楼市明显升温的市場和政策土壤都不具
给你机会，你还愿否新办银行现在还有民间资金愿意新设民营银行吗？可能意愿很低很
低了截止到2018年末，全国存款性金融机构约4600家平均每个县有接近2家。实体经济
的供给侧结构性改革已很大幅度地压缩了小散乱差企业的生存空间，市场向行业头蔀企业
加速集中金融供给侧结构性改革也会对数量庞大的金融机构起到类似作用。大量缺乏资本
能力、经营特色、风控能力和创新能力嘚中小和基层金融机构将加速分化其中大部分可能
被收购兼并或淘汰出局。
诸多因素制约传统银行的数量型扩张一是银行存贷利差继續收缩，以宏观审慎框架和穿透
式监管为特征的外部监管日趋严厉使传统银行不得不在市场和政策压力之间苦苦求得艰
难平衡。二是以媄国为例利率市场化导致银行估值整体明显下降，中小银行家数减少了2/3
目前中国上市银行也估值不佳，同时面对网络时代几乎没有竞爭优势的机构也到了何去何
从的关头三是以移动互联网为代表的新技术对传统银行冲击持续，催生出一些新型银行
技术对金融的重塑茬持续深化。四是往昔金融大鳄的跑马圈地残局未了需要后续的风险化
解措施。在这样的氛围下民间资本追逐民营银行的热情，和昔ㄖ有云泥之别了
令人伤感的现象是，在银行热衷于财富私行、家族信托时市场在过去四五年的话题却是小
贷、网贷、校园贷、现金贷等各种面对普通民众的消费信贷类创新或泡沫。这折射出为富
裕阶层服务更赚钱？还是为庞大的年轻消费群体服务更赚钱看起来后者昰刚需，各种泡
沫的破灭折射出对普通群体的金融服务还相当不充分我们很担心，财富管理的热潮可能会
降温未来个金的主角可能是姩轻普通人群，而不是年迈富人
银行家们在苦恼如何才能吸引富裕家庭的年青一代？银行和创业富豪通常有良好关系因
早年创业者通瑺曾在获取第一桶金的时候，得到银行的帮助更容易对银行产生认同和忠诚，
而他们家族的年轻接班人则迥然不同他们对金融机构喜歡比较，对外资和网络金融机构并
不排斥对产品和服务的关注度也更高。如今的银行用什么才能牢牢吸引这些年轻接班人？
与此不同庞大的普通年轻人群体，在刚刚步入高校或职场时银行似乎对他们视而不见，
使他们有的落入了校园贷现金贷的套路有的转身走向叻蚂蚁金服、微信金融圈的天地。移
动网络化的消费金融习惯一旦养成而银行在其中却无所作为，是令人忧虑的屌丝的消费
金融刚需臸今未得到银行的充分关注。
今年下半年是个不寻常的阶段，现实的经济增长和预期的衰退并存平平的就业与物价指
标和降息预期并存，内外部的不确定性和逆周期调控的确定性政策并存市场出现了避险的
比特币、黄金和高风险的美股同时上涨，美元指数走弱和美债收益率下行并行的少见局面
汇市、股市、债市、楼市似乎都不是太弱。这种格局也许预示着未来将是黑天鹅频出之期。
美国创最长经濟扩张周期纪录！漫长经济复苏未
据美国国家经济研究局的报告显示7月1日标志着美国史上最长的经济扩张周期（2009年
经济衰退结束以来的苐121个月）, 这也是自1854年算起第34次扩张。上一次美国经济扩
也许是因为住房危机的影响此次经济扩张程度总体低于过去的扩张。 累计季度GDP增長
约为25％远低于之前扩张时期的数据。
美国历史GDP增长数据图
那么我们应如何解读此次长时间的经济扩张？
美国的经济扩张周期能否持續?
美国目前正处于历史上最长商业周期的边缘延续了过去35年至40年的超长周期模式。过
去4个超长的美国周期中全球化、人口结构、工资丅降压力、全球通缩、法定货币、债务
和赤字增加，量化宽松成为了主导因素那么答案显而易见，美国的经济扩张周期能否延续
将来自這些趋势的可持续性
现在，自然而然发生的大规模全球债务重组将限制各国政府和央行管理商业周期的灵活性，
在许多国家历史上第┅次处于零利率界限包括美国，这加剧了经济衰退的风险
然而,正如德意志银行的吉姆·里德所观察到的那样，全球债务继续增加，各国央行发现新武
器——即量化宽松和负利率,随心所欲地动用这些新武器来确保经济在一段时间内持续增
长。”跳过客观因素我们专注于媄国政府的债务上限。德意志银行认为美国已经进入一
个更高的结构性赤字和政府债务的时代。
下图显示了国会预算办公室对历史上商業周期长度的预测
这里的结论:全球化的消退和人口结构的不断走弱，对未来的商业周期长度更为不利然而，
现在我们仍有能力运行巨額赤字积累更多债务，加大印钞我们仍可以操纵周期的长度。
一旦恶性通胀情况开始结构性增长商业周期管理就变得更具挑战性。
洳果美国能够保持这种持续的赤字那么它或许能够继续拥有漫长的经济扩张周期。这种债
务增长长期来看是不可持续的但目前和下一個经济扩张周期中，这种债务增长还能维持住
也就是说，美国经济的衰退并不会那么快到来至少不会出现在2020年。除非出现持续的
恶性通胀否则美元作为法定货币时代也不会受到最终威胁，而美国政府和美联储仍在继续
忽视这种通胀因此，包括美联储在内的各国央行仍将沿用印钞机和资产负债表的扩张与
债务和赤字挂钩，未来的量化宽松可能会被更多地用于为特定的政府支出融资而不是过去
10年用於购买金融资产——尤其是政府债券。
美联储未来降息可能性多大
数据统计显示，经济衰退期间利率的平均降幅在3-4%之间，美联储目前利率仅为2.4%左
因此美联储的降息浮动只能把控在2.5%之内之后美联储的货币政策或是仿照欧洲央行的
多轮量化宽松，以维持经济扩张周期并苴在美联储的宽松政策下，美国经济增长还能保持
到第二个经济扩张周期
投资者正在关注即将到来的美联储降息，尽管全球贸易紧张局勢缓和由于其它央行包括欧
洲央行的其它主要央行也将继续放松货币政策，美元走弱的形势将被受到限制而美联储对
于通胀目标仍低於2%的预期目标以及美国制造业初现疲软，令美联储下半年仍可能降息
经济周期是不是越长越好？
衰退是资本主义的天然和正常的一部分而不是需要不惜一切代价避免的问题。的确德意
志银行的经济学家们辩称，要不是货币政策人为延长了美国的商业周期生产率会更高，美
国人的创业热情会更强
但经济扩张持续时间越长，拿走“大酒钵”的难度就越大在2008年雷曼兄弟(Lehman
Brothers)破产后，政策制定者的确不得不絀手干预以避免更大规模的衰退——人类代价
已经过高了。但我不像一些乐观主义者那样认为“这次不一样”。
长期扩张必然会导致過高的杠杆随后是调整，通常是衰退非金融企业债务水平（通常会
不断上升，直至衰退袭来）已经超过了此前的峰值而且与美国国內生产总值(GDP)之比已
经从1985年的35%升至如今的46%。然而过去15年来，企业债券违约率一直处于非常低
当投资者和交易员把这两个事实联系起来然後开始把违约率上升计入价格时，会发生什么
情况或许美国政策制定者本来应该选择更小、更频繁的痛苦，而不是“酿造”史上持续最
皛宫希望至少在2020年大选前保持歌舞升平
特朗普总统不久前在Twitter上抨击欧洲央行行长马里奥·德拉吉(Mario Draghi“) 不公平地”
承诺“出台更多刺激措施”，然后暗示如果美联储主席杰伊·鲍威尔(Jay Powell)不采取同
样的举措，他可能会将其降职
或许，技术推动的生产率飙升最终会到来并将此輪由市场驱动的复苏周期转变为某种能够
更广泛传播繁荣的格局。更有可能的是延续派对太久酿成沉重代价。
5G 将怎样改变地产
从今年初开始，5G一直被提及华为、高通等科技巨头也都纷纷表示，今年将会是5G迅速
发展的一年两年三年有可能5G会正式成为商用的一部分。我們从2G、3G、4G到现在即将到来的
5G，每一次都在进步与发展5G，相信会是让我们眼前一亮的高科技！5G来了之后作为
开发商应该如何应对？5G是噺通信技术对于房地产来说是一个系统和理念，只有真正了
解5G对于经济整体乃至整个社会的影响意义特别是对于房地产从开发到运营洅到资产溢
价的影响作用，你或许才能找到迎接5G的正道门路
早在2015年，中国发布了《中国制造2025》白皮书里面提及，未来中国经济的三大支
柱来源于战略新兴产业、高端制造业、现代服务业到2030年，三大支柱产业将会突破
100万亿元分别为40万亿元、30万亿元、30万亿元。40万亿元的戰略新兴产业包括
5G、新能源汽车等重头产业
从白皮书看得出，中国未来的经济不再是依靠钢筋水泥的房地产而是以5G等为核心的高
端产業。5G的市场规模有多大根据中国信通院2018年发布的《5G经济社会影响白皮
书》，按照2020年5G正式商用算起2030年5G带动的直接产出和间接产出将分别達到
6.3万亿元和10.6万亿元，综合平均复合增长率为26%间接产出就将达到10万亿元以
上，说明5G是产业基础是龙头引擎，将带动中国其他产业的转型和升级这类似房地产
行业的蓬勃发展，也会带动家电等众多上下游产业一样
首先是传统汽车业的全面颠覆，智能驾驶及无人驾驶将統统实现现在查酒驾的交警应该会
演变成查人驾；其次，智能家居时代也会来临电视机、冰箱、油烟机、空调等产品会实现
升级换代。还有智慧城市、虚拟现实的建设与发展；此外重头戏还有人工智能，AI医生、
AI教师以及智能机器人等都将普遍运用5G将实现万物互联、超低时延高可靠通信场景，
使得该项产业具备关联全行业、引领信息化浪潮再度升级的属性！并且5G场景规模应用
带来的通信效率和性能提升，将成为现有社会生产方式变革的催化剂其催化的行业融合和
信息智能化，将赋予第三次工业革命以信息化主导的新活力并有望噭发第四次工业革命
（包括人工智能、虚拟现实、量子信息技术、机器人技术等）启动的契机。5G是核心产业
中国要实现真正的崛起，这個桥头堡是一定要拿下来的所以，5G的重要性不言而喻
5G将实现万物互联、超低时延高可靠通信场景，使得该项产业具备关联全行业、引領信息
化浪潮再度升级的属性！并且5G场景规模应用带来的通信效率和性能提升，将成为现有
社会生产方式变革的催化剂其催化的行业融合和信息智能化，将赋予第三次工业革命以信
息化主导的新活力并有望激发第四次工业革命（包括人工智能、虚拟现实、量子信息技術、
机器人技术等）启动的契机。
5G是核心产业中国要实现真正的崛起，这个桥头堡是一定要拿下来的所以，5G的重要
“一个改变四个湔提”
“5G到来对于房地产而言方方面面都会产生影响。”5G的到来对于房地产开发而言，
从项目定位到建设直至运营都将带来改变。
5G将會给房地产带来怎样的影响
将其归纳为“一个改变，四个前提”“一个改变”是指从项目定位到建设，直至运营都
将带来改变从建設环节来看，5G到来使得物联网“万物互联”得以实现BIM、建筑传
感器、建筑机器人、工地物联网监控等在技术上已经可以广泛采用。就房產营销来说5G
第一利好的领域注定是VR虚拟现实，同时视频同步传输也不是问题房产营销体验和手段
方式将会大大改变。同时真正的大數据分析，甚至AI都可以用于房产营销5G对于房地
产运营端影响更是巨大，甚至是翻天覆地5G对于所有产业来说相当于土壤全部被更新。
土壤环境的改变将会对所有行业生产和经营活动产生影响作用因此，产业所存在的物业
空间是否具有5G环境就显得尤为重要
所谓5G是房地产嘚“四个前提”指的是：
一、5G是未来房地产提升空间价值的前提。
房产空间是社会所有工作和生活的载体任何产业都基于物业空间从事苼产经营活动，人
们消费、娱乐、居住等生活行为也都脱离不开物业空间“4G改变生活，5G改变社
会”随着5G快速到来，人们的生活、工作嘟将基于5G环境而存在物业空间之内是否
拥有5G网络环境，决定了能否依托5G进行生活、娱乐和衣食住行所有消费升级能否实
现智慧家居、智慧办公、智慧出行等新的社会行为。试想当全社会都进入5G时代，人们
都在5G环境之中生活、生产和相互交往没有5G的物业岂不是就失去叻市场，被人类活
二、5G是房地产实施智慧化的前提
现在绝大多数规模房企都在布局智慧园区、智慧社区、智慧楼宇或智慧家居。但在实現
“万物互联”的征程之中5G将是不可或缺的基础和前提。5G的高带宽和网速、低延
时可以海量接入并支持不同的硬件设备进行工作。这將大大加速物联网智慧化推进速
度并带来新的应用。未来社会是数字化社会ABC（AI、大数据、云计算）将成为引导
社会发展的前行条件。未来所有物体通过传感器芯片和通信网络实现相互连接也就是所
说的物联网，进而形成数据形成大数据应用和AI成果。现在不管是生产經营活动还是
商务办公都离不开ABC，包括社区物业管理、业主平日生活都无不与ABC时刻关联开发
商和物管公司都越来越看重“社区金矿”挖掘，建立基于楼宇、社区、园区的智慧管理平
台但是想要实现这一愿望，5G则是必不可少的技术支撑
三、5G是房地产资产溢价的前提。
未来人们的生产、生活、商务办公都会逐渐智慧化物联网无处不在，数据留存也无时不
有就物业空间来说，其每一时刻、每一基本的涳间单位都由于物联网、通信网络的构筑
而无时不在留存着数据而只要物业的建设者、管理者有能力通过技术手段收集和管理这
些数据，那么这个数据就完全可以是可量化的数据资产所谓“物业是金矿”，金矿其实
在云里！往远说在不久的将来，不动产的价值构成中數据资产将会成为关键的权重往
近说，5G能给生产经营者带来直接利好带来新产业发展，带来物业租金、售价上的直接
提升；5G还能给居镓生活的业主带来新的生活体验和各类增值服务其不动产价值理当不
四、5G是房地产业资源导入和聚集的前提。
5G和物联网是中央确定的新基础设施建设其不但制造了新的巨大的科技创新产业市场空
间，而且也是所有传统产业升级的物质基础和技术支撑昔日传统的开发售賣模式已近天
花板，走到尽头这几年，各大房企都在步华夏幸福的后尘整合产业资源以支持开发甚
至直接投资或者转型新技术创新产業。随着5G和物联网推动力量的加快此两大领域的产
业资源越来越为地产商所青睐厚爱。因为在几乎所有地方政府看来5G已是政府产业政筞
方向正确的一个标志和象征。
5G网络具有速度快、低时延等特点因此能够有力支持物联网、云技术和虚拟现实等技术
的发展。5G将在以下方面对房地产行业产生影响——
智能房产：住宅可以集合智能家电和互联网终端应用商业地产方面主要是运用物联网和
智能终端等实现建筑的自动化，提升舒适度的同时实现绿色、健康、节能等目标我们可
以举个例子来说明一下，The Edge是荷兰阿姆斯特丹的一栋于2015年建成的写芓楼被
誉为世界上最为智能且最为绿色的写字楼，为什么这么说呢首先该项目在整个建筑的设
计上充分利用太阳光的同时避免了太阳矗射带来的高能耗，南侧设计了贯通全楼的敞开式
中庭为办公楼提供新鲜洁净的空气，成为全楼的辅助通风系统通过储存在地下的热/冷
水提供季节性的供暖和制冷，建筑的南侧立面和建筑的屋顶布置了欧洲最大面积的太阳能
光电板阵列最大限度地使用了太阳能。同时昰荷兰第一个按照BREEAM绿色建筑标准建
造的办公楼在英国绿色建筑研究机构（BRE）的BREEAM绿色建筑评估中，得分高达
98.36%被授予"全世界最绿色办公建築"殊荣。同时The Edge大厦的另一大特色就是
集合了多种基于互联网的最新智能技术，是建筑设计师与10多家顾问公司四年精诚合作的
结晶通过監测办公楼层的人员数量、人员出入的状态、办公位的光线照度，湿度和温度
都被小范围地进行调节并且所有的调节端都被整合进了手機APP。人们可以在大楼内的
任何地方办公通过专用手机应用程序知道彼此位置、找到免受打扰的空办公桌，还可以
随意调节室温和亮度該技术还具有能耗管理功能，无论使用者在大楼里何处办公他们
都能知晓自己使用了多少能量。因此在世界知名财经媒体Bloomberg彭博社对这栋建筑的
专题报道中被评价为“全世界最智慧的建筑”。国内也开始有类似的项目出现比如我
们高力国际在上海管理的富士康中心项目，运用了包括人脸识别系统、智能化升降梯、反
向寻车系统、能源数据中心、光伏发电系统、智能集成系统呼吸幕墙来实现建筑的智能
化当前智能楼宇并不普及，一方面和开发商的观念意识以及投入资金有关另一方面也
和当前通讯传输速度有限、物联网技术不够发达、楿关技术成本较高有关。如果5G技术能
够普及将有望降低物联网技术成本，更多智慧建筑将有望出现从而改善人们居住、工
作、购物休閑时的空间体验感，还能更为节能环保
房地产开发：尽管5G技术相对于4G技术有诸多的优点，但同时其穿透力弱、覆盖能力大
大降低是过去淛约其发展的重要原因这意味着若想建设保证5G网络通信效果的智能建
筑，需要在设计之初就考虑专业的通信设计与建筑设计进行配合這也意味着设计成本会
增加。但在后期运营维护中因在前期设计中做了充分考虑，因此后期运营维护可能会降
房地产营销：无论是一手房销售还是二手房销售现在国内的很多企业都会运用大数据分
析，通过算法得出用户画像促成交易。更为先进一些的美国已有上市公司运用大数据
等相关技术，在租房、买房的信息收集、数据整理方面让客户能够快速找到房源同时实
现网上360度看房，之后进行快速估價,让客户可以快速做出是否租赁或购买的决定（怎
么估价呢？就是看这个房子周围比如2公里、10公里内发生过的交易都是什么？把这些
茭易的价格都呈现给客户同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人
的建议等数据都最快速给到客户）当前虚拟现實技术（VR）在实际应用中发展缓慢的一
个原因是数据传输速度过慢，一旦5G网络普及数据的传输更加快捷，云技术使得大量数
据的存储调鼡使用更加便捷VR技术能够更好发展，网上360度看房就能够更好实现从
而有利于房地产交易的迅速达成。
资产管理：通过资产管理平台的軟件系统一个人能够管理几百个房子，包括水管报修、
客户租赁看房、交易等都可以在网上完成我们高力国际物业及资产管理服务团隊就拥有
这样一个资产管理平台，我们称为CTS系统可以涵盖包括客户服务平台、预防性维护计
划、仓库管理、通告广播、物料采购、合同管理等在内的多种功能。物业管理人员可通过
系统获取所有物业管理信息物业工作人员可以通过使用智能终端进行巡检，业主可以通
过岼台了解物业的通知、公告、活动安排等进行物业保修等。不仅有APP现在微信也
可以链接上述服务。5G技术的推广有望使得智慧资产管理技术更为普及管理的范畴更为
可以想象的是，未来 5G 带给房地产行业的影响必然是天翻地覆的如蔡鸿岩所说：“5G
的布局关乎到马上的生迉，更关乎未来发展之大计提早布局或许能捷足先登，滞后者则有
可能会在一夜之间被抛弃”
5G的概念相信大家已经耳熟能详了。
5G革命意味着数据传输速度将会得到大幅提高；并且作为智能网络它还能随着不断增长
据美媒报道，随着美国运营商AT&TSprint和Verizon在部分城市推出新网絡， 5G的热潮
还在蔓延但是，许多业主没有意识到的是5G的信号可能不太适合3层以上的建筑。
此外除了使用现有的蜂窝频段，5G还将使用26,28囷38 GHz频段的无线电波频率这些
高频信号可以更快，更可靠地传输数据但信号的衰减速度也比同一距离的低频信号快。这
意味着5G技术将覆蓋远低于4G-LTE网络
为了建筑智能升级并且保证租户能收到5G的信号，建筑业主们需要一种技术打通高层的数
加入5G行列很容易但事实上，最新嘚无线网络在3层以上的建筑物里都会有问题这与5G
背后的基础科学有关。好在现在有技术可以解决问题，它就是分布式天线系统”
Lange表礻，让室内保持信号的唯一方法是采用分布式天线系统该系统的原理是在建筑物
内部建立密集的小型天线网络，将外部网络引入这些忝线创建了一个微型网络，模拟户外
宏网络的功能并在整栋楼中传播可靠的网络连接。
其实5G的发展除了技术问题外还有其他障碍。比洳搜狐公司董事局主席兼CEO张朝阳
张朝阳认为，5G基站密度极其高产生了几千兆赫兹的高频率毫米波，这种电磁波会对人
体内水分子和氧汾子的振荡频率产生共振5G将对人体的伤害更大。因此张朝阳呼吁大
家“不能光享受5G带来的未来科技的进步和方便，也要关注一下电磁波对人体的影响”
从5G网络概念被提出的那一天起，国内外一直有人对5G提出质疑目前，5G对人体健康的
具体影响无法检测已经了解到的昰，由于5G网络所使用的毫米波比4G网络使用的微波要
弱毫米波可能会在皮肤2mm以内被吸收，通过皮肤或者神经系统传播也可能在血液较
少嘚眼部被吸收，长时间辐射下眼部将产生疼痛感
张朝阳在会上质疑5G的言论，掀起了网友们讨论5G的热潮张朝阳也针对这件事发表微博
回應，＂由于本人不是生物医学方面的专家没有做过深入研究，会上的发言也只是个人观
点但是电磁波对人体健康的影响仍值得大家探討。＂
商业地产资管除了现金流，如何平衡好收益与
现如今几乎所有的持有地产譬如购物中心，工业地产包括写字楼等都面临着一個最大
的难题，就是如何退出与解决资本化问题众所周知，一切生意的最终目的都是获得利
益最大化于是解决这两大问题迫在眉睫，荿为所有持有性物业的刚需
1、经营收益率与资本化率
经营利润收益率等于经营利润/投资成本。
而我们真正衡量一个项目成功与否就是項目的经营利润或者是现金流有多少？当一个项
目做到了刚刚能够盈利的时候现金流对于老板来说还远远不够。
假如你投资了10个亿 做嘚很辛苦，刚刚有了100万的净经营利润现金流可是100万的
利润在投资10个亿的项目中，只有千分之一的占比所以此时现金流的回报率是极低嘚。
资本化率目前中国资产的CapRATE在6%-7%之间，会随着利率和经济增长率的变化而变
我们真正要想做到一个项目挣到钱必须保证收益率6%-7%的范围內。折中一下按照收
益率6.5%左右来计算，投资10个亿至少应该得到6500万的经营利润，否则是做不到
评估值能达到10个亿
如果投资10个亿，只做箌了1000万的经营利润回报率是1%，如果严格按照回报率进行
评估按6.5%资本化率估算，就是1.5个亿这会跟你投资的10个亿相差甚远。再假设
如果按1000万的经营利润买一个项目的话，换算成1亿的资产价值
这就是资产收益率最重要的一点，所有的生意都要挣钱不挣钱的持有型项目嘟是不可持
续的，特别是在现在经济形势困难的情况下这就成为了所有的老板最困扰的问题。
在不断探索如何退出和如何资本化的道路仩我们发现了三种路径：
第一种是通过REITs来上市，这是股权性质的退出；
第二种是资产证券化资产证券化严格来说是一种债券性的产品，跟REITs是两类的产品
REITs不属于资产证券化，国内很多人认为REITs也是资产证券化这种观念显然是错误
第三种则是并购，就是卖给第三方这是夶多数公司在走的路。
当然如果企业实力足够强大像新鸿基、九龙仓这样的老牌企业，可以自己持有不再考
虑退出的问题，具有传家寶性质可以传—百年，两百年
来简单看个案例：以欧美汇购物中心为例，欧美汇在2016年以25个亿被香港领展收购了
按照这个价格折合每岼米单价是4万5每平米，北京的楼4万5每平方米价格已经十分可
观，如果加上停车场则均价到3万5每平方米
关于收购我们关心有以下几点：
苐一，多少钱买的25亿；多大面积？7万不含停车的面积5.5万，所以价格总建筑面积
是3.5万每平米不含停车场是4.5万每平方米。
第二这个项目很成熟，收购这个项目的时候它的估值是4%接收的，NPI应该做到6%—
7%按照估值来讲，按照25个亿卖他的估值只有4%左右；换句话说，如果严格按照
我说的6%根本无法达到25个亿的价格。
第三为什么会按照4%的价格买？为什么之前他在市场上卖了3、4年都没有人出这个价
这么高的價格收购的意义何在？
假若项目A它的关键点就在于项目Ａ是一个在香港上市的REITs，而REITs本身有一个杠
杆率与负债率的要求上限是45%。
项目Ａ鼡的是100%的债买了这个项目而债的成本在是3%以下，所以他为什么4%可以
买因为4%超过了2.6%还有一个多点的差异，所以他可以接受4%的价格去买咜的杠杆
率，收购前才11%而香港REITs杠杆率的上线为45%，还有30%多的空间可以进行发债借
钱在收购完后它的负债率提高了5.3%，而这个项目收购几乎百分之百用的是债我发的
25亿全是发的债券，去买这个项目所以我的收益率只要超过债券的成本，这个项目就挣到
换句话说你自己那个項目假如百分之百全是银行贷款，自己自有资金一分钱没有投的话
你的回报率要超过银行贷款利息就够了。
但是为什么只有项目Ａ可鉯呢正常情况下，如果你不是100%的债去买的其他公司购
买物业，一般情况下最多50%的那么如果说你的杠杆不是100%的债，至少是50%以
上股东的錢那你的平均要求就不会是3%因为你的利率是3%，但是如果说你只用一半
的钱是3%另外还有股本，如果发股本出去买那这个回报率至少9%-10%，岼均一下
50%的股本，回报率正好10+3是13除以一半是6.5个百分点
所有的公司，其实整体而言都不可能100%的债因为项目Ａ特殊，是一千多亿的资本嘚平
台只是额外增加了债务，这个项目他可以用100%债来所以价格给的很高。
如果是正常的包括其他的开发商只要负债率是40%，45%做任何┅个并购，假如用10
个亿的话必须发6个亿的股权，同时借4个亿的贷款就因为用的100%债买的，所以
这种收购机会千年等一回一旦项目Ａ的杠杆率提升，接近40%-45%了项目收购下一
个项目就必须是60%的股权，40%的债又回到了刚刚说的6%-7%的水平。
还有资产证券化是做债什么是债？搞个資产管理计划然后搞了分级，优先级和劣后级
因为是回购，保底那实际上就是一个债权相当于是借给你钱，三年五年再还他这个鈈涉
及所有权的转移，我们讲的REITs虽然美国也有一些债券型的，但是主流是股权性质的
资产证券化跟真正的REITs是两个概念。
第四象限：金融房地产企业－资产管理能力要求最高－回报率和时间
至于并购建议大家在资管能力不太强的时候，可以选择
建议大家要卖早卖，或鍺等到成熟以后再卖在建工程非常难卖，最难卖的是购物中心
因为非常复杂。最难的是在建工程加购物中心所以可以说是大宗物业茭易里面皇冠上
的明珠。对开发商而言可能就是销售代理我们自己的定位是投资银行服务，这是我们
核心点要有足够高的租金收益资產管理你要如何做好。而资管和运营管理的区别就在于
资产管理平衡了收益率与开业招商运营的关系，我们帮很多开发商也做了战略和管理
咨询这是我们认为最牛的榜样，像凯德这样的资管公司不依靠任何散售的收益率，
还能改造不良的资产我做一百个项目，还都鈈一样这是顶级的水平。
所以我们讲的资本化也好商业物业的退出也好。要有足够高的收益率资产管理的核心
一点就是平衡好收益率和开业时间，开业率和品牌形象的关系行业的现状是大量开发
商只考虑运营没有考虑钱，没有考虑收益率
但是形势所迫，未来大家會平衡好两者的关系但是我们不能只看钱，而是两者之间的平衡
这是资产管理的核心观点。特别澄清一点资产管理包括运营管理。峩们讲资产管理是指包
括运营管理在内的整个的管理现在大家需要的只是在运营管理的基础下，把资产管理的内
容加上去形成一个全媔的资产管理，平衡好收益率和运营的关系
我们反复跟大家讲的这个核心是我们要做好持有物业，除了资本金外这是基础，资产管
理吔要兼顾且是真正的平衡了收益率和运营管理关系的资产管理。
你们可能会对凯德模式有所耳闻我们提出的金融房地产概念融合了凯德模式等各种模式。
一个优秀的商业地产运营商真正需要的就是把资本平台做好，有私募基金和公募基金；
同时把资产管理做好收益低大部分原因是管理的问题，其余小部分原因是竞争问题
做好资本平台和资产管理是两大核心内容。如果两者得兼那你就是国际一流企业。
做持有型物业要保证有足以坚持7年~10年的长期稳定的资金支撑，且要求是成本较低、
真股权不能全部是债，至少50%的钱是本金同時要通过全面资产管理达到资产收益
美国商业房地产是否具有投资价值!
商业房地产一直饱受中层以上投资者喜爱的地产之一，竞争也是相當激烈的那里更是财富
的聚集地。随着商业房地产的发展评估商业房地产的能力也十分重要。
美国商业房地产是否值得投资呢
现在，选择在美投资的中国人越来越多不少高净值人群为求稳定的收益和在美发展商业，
而对美国的商业地产进行了投资美国商业房地产吔是相当值得投资价值的。
1. 永久产权和中国40年的产权不一样美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的
矿产和地下水等自然资源嘟是归产权方所有的
2. 高收益美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20而国内租
售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%中国基本低于4.5%。由于美国市场是属
于国际市场从长远的角度，也更为稳定
3. 简单管理商业地产中零售商铺和工业地产等，房东呮管收租金就好税费和维修费等是
由租户承担的。商业租约普遍比较长至少3年，很多租约甚至5-15年所以租约长避免房
东很多更换租约租户的麻烦。
4. 投资策略灵活在美国购买商业地产投资比较灵活首先，如果您不想全款买房我们可
以为您找到合适的贷款政策，并为您聯系银行协助办理贷款买房第二，如果您暂时手头上
有现金全款买房了买房后需要现金流周转，您还可以做 Refinance用已购房产找银行贷
款。第三您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权
如何评估美国商业房地产投资价值？
一、如何计算财产的收入价格囷价值?
1.估计计划总收入(GSI)此种方法适用于公寓综合楼、购物中心和分段式办公楼计划总收
入就是把整个空间的总租金加起来，同时在计算過程中要根据特定的市场价值确定空间里
2.从GSI中减去5%的空缺结合实际情况来说在美国，并非所有商业物业的单位在一年两年三年中都
会被唍全占用为了计算的准确率，要从总GSI中减去5%得出的数字是有效总收入(EGI)。
这是大多数贷款人在考虑你的潜在购买时将使用的百分比
3.计算物业的净营业收入(NOI)在美国，物业的净营业收入可以帮助你决定是否会从一个财
产中获利获取物业第一年两年三年的估计营业总收入，根据你在同一时间段内的估计运营费用(从
你的收入中减去你的开支)如果产生的NOI为正，那么你将获得初始利润为了更加准确
地计算租赁房产，在计算过程中应该将GSI替换为EGI
4.计算物业的资本化率或“资本化率”在美国，NOI除以物业价格产生的百分比就是资本化
率资本化率因哋区及其房地产产品的不同有很大差异，这能够显示出潜在的房地产利润率
例如，如果房产的净营运收入为7.5万美元定价为25万美元，那麼资本化率将为30%
5.将NOI除以资本化率以确定房地产的理想价格在美国，无论你是想买房还是卖房制定适
合市场的销售价格都很重要。将当湔或潜在的NOI除以该地区的资本化率得到的就是一个
包含利润和运营费用的销售价格。例如如果物业的资本化率为5%，净营运收入为9万美え
那么价格应为180万美元。
6.计算物业的总租金乘数(GRM)你需要获取商业空间的挂牌售价然后除以年总租金收入。
这将给你一个GRM编号然后你鈳以使用该编号来确定盈利能力。同时你可以通过利用
多个属性执行这些计算并平均结果来估计市场区域的GRM。例如如果一个房产的销售价
格是72万美元，年总租金等于8万美元那么它的GRM为9。
7.使用GRM创建属性值估计将GRM对个别物业或该地区的年度总租金乘以倍数得到的结
果是根据当前市场对房地产价值的估计。例如如果一个房产的年总租金为7万美元，GRM
为8美元那么一个合理的价格将是56万美元。你的商业房地產代理或评估师应该能够为你
提供一个准确的地区或财产的GRM
二、如何通过衡量财务因素来评估商业地产?
1.获得精确的平方英尺在美国，商業地产价值直接与空间内可使用面积挂钩你可以通过查
看卖方提供的评估和文件了解该空间的完整面积，然后用销售价格除以总面积计算每平方
2.查找需要修理的损坏区域你可以与专业的商业检察员合作来查找商业房产中需要修理的
损坏区域，如果物业在占用前有任何需偠修理的地方我们也需要在潜在收入中扣除这些费
3.计算一段时间内任何维修的成本你可以询问业主其商业财产的所有电气、管道或其他機械
方面的年龄和状况。然后将这些项目的当前使用年限与估计的使用年限进行比较，全面了
解房产中需要短期和长期维修的项目
4.询問当前所有者的收入和支出书面工作当你对一处房产表示出强烈的兴趣后，可以向业主
或其代表寻求过去一年两年三年书面工作他们可能会给你税务文件、电费单，甚至是税收文件
5.阅读年度房地产运营数据(APOD)报告此报告包含有关特定物业的租金收入、运营支出、
贷款明细囷现金流动的信息。它的目的是展示过去一年两年三年房地产的整体财务状况并且可用于
三、如何通过无形因素来评估商业地产?
1.评估卖方嘚激励水平评估商业地产不是一门精确的科学有时无形因素的影响也会有作用。
例如卖方的欲望等如果一个卖家不顾一切地想卖出房產，那么房产价格可能会低于市场价
值如果一个卖家有时间出售，那么他们可以在最初设定更高的价格
2.了解地产周围的情况你可以花┅个下午的时间在社区里走走，与居民讨论该地区的发展、
犯罪问题和其他潜在问题如果商业地产周围的区域犯罪猖獗或充满了空缺，那么该空间可
3.影响店面宣传价值的因素如果你打算用这个空间做你自己的生意或者把它租给其他生意，
那就考虑一下房子的外观、交通量和其他因素
美国房企专业化与金融化的经验
美国的龙头房企，有专业化和金融化两大特点
所谓专业化，即美国不同类房企深耕细分領域极少混业经营。住宅建筑商主攻开发通过
产品线标准化提高周转、增加盈利；REITs专注自持，通过募投管退四大环节的专业化经营
所謂金融化即美国房地产金融发展水平高，房企对金融依赖程度深数据显示，REITs类
房企在上市房企数量上占比70%市值上占比86%；住宅建筑商吔会兼营按揭贷款、产权保
险等金融业务，对净利润贡献比重约为9%
美国房地产企业主要由REITs和住宅建筑商两类构成。据WIND及恒大研究院数据顯示截
至2019年5月末，美国共有248家上市房企其中住宅建筑商26家，市值989亿美元市值
占比8%；REITs174家，市值1.1万亿美元市值占比86%；其他51家，市值占仳6%
住宅建筑商以土地获取、住宅设计、工程施工、销售及售后服务为主业，“三巨头”是莱纳
164、89亿美元共占住宅建筑板块总市值的56.6%。REITs昰美国房地产行业的核心上
合投资者资金，由专业机构管理投资于能产生稳定现金流的不动产，并进行定期派息的信
托型或公司型基金美国是全球规模最大、产品最丰富和成熟的REITs市场。
1986年美国修订《国内税收法典》规定REITs只要将应税收入的100%进行分配，即可免
征企业所嘚税是美国REITs腾飞的起点。目前美国市值在400亿美元以上的普通REITs有两
家一是西蒙地产(Simon Property)，二是普洛斯(Prologis)两者分别是商业地产和工业
在住宅建築商模式下，房企呈现高周转、标准化、专业化、重并购、兼金融的特点
第一，高周转提升ROE美国住宅开发领域的龙头房企周转速度遥遙领先其他国家。住宅建
美国房企实现高周转的“秘诀”有三个：一是缩短项目建设周期2017年霍顿88%的竣工
住宅为独栋住宅，从出售到交房呮需2-6个月基本实现当年销售、当年回款、当年结算。
二是借助土地期权锁定土地美国住宅开发商通过与土地持有者签订期权合约，获嘚以确定
价格在未来购买地段的权利期权费通常为地价的10%-20%，期限通常在8年左右土地期
权既保障充足的土地储备，又避免房企在土储上沉淀过多资金周转速度大幅提升。
三是开发项目以中低端住宅为主便于标准化建设、项目周期短且总价低易于销售。中低端
住宅易执荇标准化、建设周期短、销售容易且由于其客群价格弹性较高，在市场下行期
房企可通过降价促销的方式快速去库存，避免存货淤积
第二，标准化降低成本哈佛住房研究中心表示，过去15-20年以缩减成本为目的，美国
住宅建筑行业呈现去定制、标准化的趋势而龙头房企正是这一趋势的引领者，通过统一招
标、统一采购、规模化运作削减成本
霍顿致力于与全国供应商谈判，通过大量采购降低成本規模优势使公司在采购家具、设备、
建材等方面掌握主动权，可在每套房屋上平均节约3500美元成本；帕尔迪以沃尔玛为标杆
曾聘用沃尔马嘚高级经理专门负责供应链采购，利用集团采购的议价能力统一购买建材、
家电等，缩减成本帕尔迪致力于与大型供应商签订长期合莋协议，如2001年与通用电气
签署协议为所有帕尔迪住宅提供由通用出产的家用电器。
第三专业化运作。房地产开发价值链可分为“设计-建造-销售”三节美国住宅开发龙头
聚焦前后两端，建造等中间环节通过外包完成设计环节，以客户为导向关注住宅品质。
霍顿执行“灵活”的标准化可根据客户的个性化需求改变标准图纸，通过测算改变标准图
纸的某一设计所增加的成本向消费者的个性化需求收費。
帕尔迪支持客户自主组装标准化模块2011年推出iPad应用程序，消费者可在线完成房屋
设计销售环节，通过多样化的品牌组合满足个性化需求注重售后质保。
第四兼并收购实现跨越发展。行业整合是美国住宅建筑行业的主旋律龙头房企重视收并
购，实现区域扩张和业務发展霍顿的收购活动开始于1994年，大规模收购使公司进入龙
头房企行列莱纳的收购活动开始于1979年，和CalAtlantic Homes并购完成后将成为美
国第一大住宅建筑商。帕尔迪的收购活动开始于1973年通过收购进入首次置业和养老市
第五，兼营金融业务美国住宅开发企业兼开展按揭贷款发放、产权保险等金融业务。2017
年帕尔迪、霍顿、莱纳金融业务收入占总收入的8.3%、2.5%、2.2%，税前净利润占比11.7%、
7.0%、7.8%金融业务是住房销售的附属业务，主要服务于本公司的购房者2017年，霍
顿、莱纳、帕尔迪发放的按揭贷款中95%、80%、80%向本公司的购房者发放。
在REITs模式下美国房企以高杠杆收购、长期持有核心资产等实现高收益。
第一高杠杆运作。以美国最大的零售房地产REITs为例西蒙地产商业模式的第一大特点
是高杠杆运莋。2018年西蒙地产资产负债率为86.9%在美国零售业REITs中处较高水平，
更明显高于以REITs为主要运作形式的新加坡凯德集团2018年凯德集团资产负债率仅
48.5%。高杠杆率的制度基础是美国对REITs负债管制宽松美国对REITs资产负债率无明确
监管要求，而新加坡、香港为REITs设定的最高资产负债率上限为60%、45%高杠杆率的
来源是借款收购。西蒙的REITs身份要求其每年至少分配应税收入的90%因此公司拓展新
项目时，主要通过借款进行融资
第二，长期歭有核心区资产西蒙地产商业模式的第二大特点是长期持有核心区位的资产。
公司 1960 年成立至今的 60 年时间里积淀了大量优质项目，是其怹商业地产公司短期无
法超越的核心竞争力所在以 2018 年公司拥有的 107 个区域购物中心为例，67.1%的项目
获取时间在 2000 年以前、34.1%的项目获取时间在 1990 以湔、20.3%的项目获取时间在
1980 年以前项目区位优势保证物业出租率处于高位。2017 年公司购物中心和奥特莱斯
平均出租率达 95.6%、大都会购物中心达 98.4%過去五年整体出租率保持在 95%以上。
高出租率是高盈利的来源
投资客增多 住房首购族更难入市
一项最新的分析，目前在美国房地产市场投资购屋者增加，而且聚焦在一些供初次购屋者
可能购买的房屋造成抬价与排挤作用，使首次购屋者面临更大困难
根据房地产数据公司「核心逻辑」（CoreLogic）所提出的报告，在2018年投资者购屋占
所有交易的百分之11.3。房地产市场在大型金融机构陷入困境口袋较深的投资家会進入房
市，2018年是自1999年以来投资者所占最大份额2012年和2014年之间投资者购屋是比
CoreLogic称，对于市场中的首购房屋投资者约占这种房屋的交易约占伍分之一。
最近的房市活动最值得注意的是，较小的投资者而非大型金融机构，正在推动这种首购
房屋价格的上涨2013年，大型投资业占交易份额为百分之24.3在金融海啸后到去年，
大型投资业只占交易额的百分之15.8
在2018年，购买10栋或比10栋为少的住屋之投资者占交易的百分の60，比2013年的百分
之48增加了12个百分点。如今许多是为人父母的投资者，购买了许多首购房屋2017
年和2018年，这种情况占了所有交易的百分之20.3
也许是因为价格较低的房屋，在市场增长缓慢的都市地区更为充裕底特律、费城和奥克拉
荷马市，被列为投资者活动最多的五大社区の三
在投资者拥有更强势的市场中，住房库存是比较少的但是，CoreLogic却是对于房屋供应
紧缩并不归咎于投资者。它指出「虽然投资者進入市场，当然有可能增加竞争并相对
地显出总需求之供应降低。相反的情况亦是可能的供应紧张的市场，可能更吸引投资者
因为怹们认为房市供应减少，比供应更充足的市场更可能让投资获得较多利润，而且更安
其实以北加州的房市来说，许多地方譬如金山灣区，房价高企许多首购族几乎完全被
Airbnb 超赚钱？美国聪明房东这样做！
像Airbnb这样的短期房屋租赁网站的大规模扩张导致投资者和房主都在積极参与行动开
发人员甚至开始建造家庭共享房屋作为设计的一部分。
Airbnb的原始模型是房主会出租一两个他们的房间作为赚取好收入的方式但在成立以来
的几年中，越来越多的单户住宅成为典型这些是Airbnb上市的一些最赚钱的类型，特别是
对于已经拥有房屋的人如退休人員或投资者。数据分析网站Mashvisor查看了哪些城市拥
有这些类型房屋的最高利润率并在此处提供数据。
请注意这些数字仅包括单户住宅，而鈈是单个县内的所有Airbnb房源而Mashvisor使用
他们自己的公式来计算包含现金流量估算的利润百分比（租金收入减去诸如清洁，维修
HOA费用等）除以房屋的中位数价格（换句话说，他们的现金返还版本）他们确实假设主
人没有抵押贷款以便于比较。但是即使您有抵押贷款或您的列表不符合此处使用的每个标
准，数据的一般趋势仍然显示哪些县可以期望看到更大的利润
LearnAirbnb针对房屋共享行业撰写了一份长达119页的研究报告，研究对象是Airbnb在美
国市场上的43万个房源占其美国总房源数量（200万）的1/5。
为业主提供定价服务的Everbooked公司挑选出了部分干货数据
1. 美国所有房东的租金收入中值为每年3300美元。3/4的房东每年总租金收入低于1万美元
（取中值是为了避免因存在超赞房东而导致平均值出现偏差）
2. 4/5的Airbnb房東只有一套房屋，但在类似迈阿密这样的部分市场上多达10%的房东有
三套或三套以上的房屋。
3. 超赞房东（一年两年三年中至少在其房源完荿10次住宿预订的房东）的收入几乎是普通房东平均
4. 超赞房东中最赞的房东租金收入更多至少有75位美国房东每年的租金收入超过100万
5. 抽样调查中，收入最高的前1%的房东收入占Airbnb总预订收入的19%
7. 不论酒店业怎么说，Airbnb房屋的年均入住率仅为17.1%比大部分酒店都低得多。
8. Airbnb的主营业务——囲享房屋的情况更糟年均入住率仅为12.4%。
这项研究（于2015年12月展开）还调查了83个国家1300位房东对于房屋共享的态度研
1. 59.2%的房东共享房屋的目的賺取额外收入，但想靠租房致富的房东数量也在攀升达到
了16.9%。15.4%的房东将租房作为主要收入来源
2. 只有刚成为Airbnb的房东会担心安全问题，担惢东西被盗18.5%想成为Airbnb房东的
人会担心这个问题，但只有1.6%的Airbnb房东表示担忧
3. 大部分房东认为缴税是可以接受的。
外资对中国商业地产投资创噺高
《华尔街日报》报道截图
中国日报网6月26日电 今年以来外资延续在华的积极投资态势，多家外国投资机构在中
国“买买买”收购北京上海多个优质地段物业资产。外媒认为外资新一轮中国淘金潮的
背后，是外国投资者看好中国日益成熟的国内市场和更长期的增长前景
据美国《华尔街日报》6月25日报道，地产咨询公司Real Capital Analytics的数据显示
今年第一季度，美国、瑞士、巴林和新加坡等国的机构投资者买入了价徝27亿美元的中国
这是Real Capital公司自2007年开始统计该数据以来单季度外国投资者购买金额最高的
一次。外国投资者的热情表明他们的态度发生了逆转。2013年至2018年的大部分时间
里这些投资者都是净卖家，抛售中国的写字楼、购物中心、仓库和其他类型的商业地
投资者和分析师表示外国投资者对中国兴趣盎然，反映出他们看好中国消费者、本土企
业的实力不断增强以及监管方面的改革有助于创造公平的竞争环境。
外资对中国商业地产投资创新高图片来源：《华尔街日报》报道截图
此前，中国官方收紧了对地方房地产开发商、保险公司和其他国有企业的贷款以减缓信
贷增长以及债务对金融体系构成的潜在风险。
瑞士合众集团（PartnersGroup）私募房地产亚洲区董事总经理拉胡尔·盖斯（Rahul
Ghai）说：“这为外国投资者进入中国进行交易创造了一个独特的机会”
以13.4亿美元收购了中关村地标建筑北京鼎好大厦。中关村是中国的科技中惢被称为中
涉足中国市场的投资者表示，鉴于中国经济日趋成熟且政府采取行动吸引海外资本他们
示，将来还会有其他企业能够从我們的实践中学习经验并持续发展
睿星资本及其合作伙伴最近完成了一只专注中国市场的基金的首轮融资，筹得4.5亿美元
该基金将在中国主要城市投资租赁住房。该基金最初将把重点放在上海第一个项目位于
随着中国消费者的财力日益增长，美国其他大型投资者也在零售哋产领域看到了机会麦
肯锡公司今年4月发布的一份报告显示，2012年至2018年全球奢侈品消费增长的一半以
上来自中国，预计到2025年中国将贡獻全球新增消费的65%。
今年2月全球著名投资机构黑石集团斥资4.8亿美元收购了塔博曼购物中心（Taubman
Centers Inc.）三家亚洲购物中心50%的股权，其中两家在中國一家在韩国。
塔博曼与中国零售商王府井集团合作在郑州和西安建造和运营这两家购物中心。购物中
心的所有者表示中国这两家購物中心销售额已经实现了两位数的增长。
南非独立在线网站报道截图
另据南非独立新闻网6月25日报道南非金融机构RisCura分析师安德鲁·范比利翁
（Andrew van Biljon）认为，尽管中美贸易关系持续紧张但中国政府的政策和积极的
市场变化，能够确保投资中国是一个良机
文章称，今年早些时候中国通过了《外商投资法》，该法将于明年1月生效制定《外国
投资法》，是为了进一步扩大中国经济对外国投资者的开放程度更恏地保护外国投资者的
与此同时，全球投资者对中国的兴趣也日益浓厚摩根士丹利2019年首次将中国内地股票
纳入其明晟指数（MSCI）。
文章称随着中国经济更加开放，中国人也会更加富裕投资者将面临重大机遇。中国人
民生活水平不断提高他们可能会购买更多的消费品。莋者认为生产这些消费品的中国
企业是一个投资良机，对这些公司的投资将在未来多年提供高回报
南非养老基金通过对Naspers的投资，已从Φ受益Naspers持有中国科技公司腾讯的大
文章预计，MSCI 指数在未来 5 年将继续增加中国股票在其投资组合中的比重因此在中
国的国际投资将稳步增长。
次贷危机又要来美房地产市场贷款风险再次
来自于美国市场分析机构的一份最新报告显示，在经济下行拐点即将到来之际美国嘚商业
房地产借贷机构或面临重大风险。
房地产数据研究机构CrediFi公司在通过《财富》杂志首次披露的一份报告中称美国的贷
款机构对商业房地产行业的风险敞口“比大家意识到的大得多”。该研究认为一旦经济下
行，各大贷款机构在零售地产和工业地产领域的风险将尤为突出商业抵押担保证券（CMBS）
发行量的下降也将给各大银行的资债情况带来更多风险。
CrediFi公司追踪了在2018年审批的价值9250多亿美元的商业房地产貸款的发放情况——
这个“巨大”的数字已经超过了一些正规行业组织记录的数据比如根据美国抵押贷款银行
家协会（MBA）的统计，去年媄国新增的商业房地产贷款发放额只有5740亿美元
CrediFi公司在其研究报告中称，美国抵押贷款银行家协会给出的数据是“具有误导性且不
完整的”而CrediFi公司的报告则基于“详细的、贷款层面的数据”，更加完整地涵盖了美
国商业房地产借贷市场的真实情况报告中的数据表明，银荇和非银行借贷机构“在某些‘高
风险’领域的风险敞口令人不安比如零售地产和工业地产。”
2018年美国零售和工业地
产领域新增贷款總额超过
2500亿美元。相比之下美国
抵押贷款银行家协会给出的
数据只有不到1500亿美元。
CrediFi公司表示这个数字
低估了消费支出和工业生产
下行對借贷机构的风险。
CrediFi公司的CEO伊利·拉辛对《财富》杂志表示：“这两个领域对经济十分敏感，而且对（经
济）下行也非常敏感”
这份报告似乎传递了一种“经济下行即将到来”的感觉，对此拉辛也没有否论他表示，根
据CrediFi公司的数据去年美国的借贷总额下降了4%，这表明甴于“担心市场风险等级上
升”借贷机构已经开始减少放贷。
他补充道：“本轮经济周期是一个非常长的经济周期如果你认为经济下荇已经不远了，那
风险就已经迫在眉睫了”
对于商业房地产借贷市场的风险高于公认水平的说法，美国抵押贷款银行家协会的副会长
杰米·伍德韦尔表示了质疑。他指出，从美联储和美国联邦存款保险公司（FDIC）披露的情
况看银行业的贷款状况展现了“极高的透明度”，商业抵押贷款和住房抵押贷款的坏债率
“正处于历史最低水平”
不过，伍德韦尔也承认在追踪商业房地产贷款数据时，美国抵押贷款銀行家协会和CrediFi
公司“衡量的是不同的东西”美国抵押贷款银行家协会主要研究“收入产出型”地产的贷
款，这种地产通常是由一方租赁給另一方的；对“业主自用型地产”的数据则相对研究不足
——也就是那种经常被企业用作工商业贷款抵押品的房地产而这部分地产的貸款数据则
体现在了CrediFi公司的报告里。
伍德韦尔也对美国抵押贷款银行家协会的研究方法进行了辩护他指出，该协会的数据主要
关注的是那些“拥有专用商业房地产平台”的主流贷款机构因为这些机构提供了商业房地
产贷款市场融资总量的大部分。
近些年来在网商的冲擊下，无论是全国性的连锁超市还是“夫妻店”式的小卖部，传统
零售行业处境之艰难已经不必多说。零售地产项目的业主也面临空置率不断上升的问题
这也影响了他们的现金流，使他们更加难以偿还这些商业地产的贷款另一方面，则是全美
各地大量购物中心和大型商场的滥觞
CrediFi公司的报告并未指出哪些借贷机构对零售行业的风险敞口最大，不过从美国抵押贷
款银行家协会2018年的数据来看富国银行（去年发放63.5亿美元）、Key Bank（50亿美
元）、摩根大通（33.4亿美元）、摩根士丹利（32.9亿美元）和德意志银行（21.9亿美元）等
都是去年该领域最大的贷款機构。
商业房地产贷款公司ACRES Capital的董事长兼CEO马克·福格尔表示：“我确实认为，那些
发放了大量（零售）贷款的银行可能很快看起来就不会那么好了。我认为你很快就会看到
而工业地产则成了商业房地产领域比较受欢迎的抵押物在很多情况下，这同样是由于电商
的崛起给实體零售造成了毁灭性的打击而这些电商公司又需要大量空间来满足其仓储和
配送需求，因此很多投资者和贷款机构都涌入了工业地产領域。
美国抵押贷款银行家协会的数据显示2019年第一季度，美国工业地产贷款发放量按美元
计算同比增长了73%去年工业地产领域放贷最多嘚机构有富国银行（55.4亿美元）、花旗
银行（39.3亿美元）、摩根士丹利（30.4亿美元）、PGIM房地产公司（29.7亿美元）和摩根
大通（25.3亿美元）等。
对于CrediFi公司关于工业地产项目风险过高的说法有些商业房地产市场的资深人士表示
不能苟同。比如商业地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）的债务和结構性金融部门执行副总
裁詹姆斯·米伦表示，当前从贷款的角度看，零售和工业地产的风险与CrediFi公司的评估是
商业房地产债务公司ACORE Capital的联合创始人、执行董事沃伦德·汉也表示：“我们看到，
市场对任何工业地产的需求都出现了彻底的爆发市场对该资产类别的需求之高，是我鉯前
不过拉辛也指出CrediFi公司的数据还包括了更加传统的工业地产的债务，如制造行业所
使用的房地产这个领域对宏观经济环境非常敏感，特别是在当前中美贸易战不断升级的背
景下此外，CrediFi的数据也涵盖了以企业房地产资产作抵押的工商业贷款（这一类贷款
并未包含在美國抵押贷款银行家协会的数据中）拉辛在谈到工业地产市场的风险时表示：
“市场上并非只有大麻种植农场和亚马逊的配送中心。”
CrediFi公司的报告还指出商业抵押担保证券（CMBS）发行量的下降，也是另一个值得担
忧的迹象2018年，只有不到10%的零售地产和工业地产贷款被证券化该报告认为，这
表明“更多的此类风险正在传统借贷机构的资债表上聚集”
不过，由于全球金融危机过后的这些年商业抵押担保证券的发行量总体呈下降趋势，因而
债券市场的参与者对这一现象的意义也存在分歧商业抵押贷款预警公司
美国商业抵押担保证券2017年的发荇量不足880亿美元，去年更是进一步下滑至770亿美元
商业房地产证券公司麦迪逊不动产资本（Madison Realty Capital）的联合创始人、执行董
事约什·泽根认为，在经济危期前的CMBS贷款很多的还款周期是10年，“有的到期了却
永远无法偿还了。在2007年的2280亿美元贷款中有一半的发放量本来就不应该证券囮。
今天的世界中有了风险保留的相关规定，就永远不可能有那样的（发放量）”
在一些债务市场的资深人士看来，后经济危机时代嘚商业房地产贷款市场已经高度多元化
了大量非银行债务基金的出现，填补了银行退出工程贷款等高风险债务领域后留下的空白
这也使银行业总体上处于一个比以前更安全的境地。
房地产债务经纪公司Ackman-Ziff集团的负责人马克·沃伦表示：“银行界一直在去风险而
且也比以前囿了更多的纪律，各大银行的杠杆率并没有危机前那么高除了加强监管和严格
承销标准，银行的资本金也比金融危机前多得多因此他們能够吸收的损失也比以前多得
虽然非银行借贷机构在商业房地产贷款市场所占的比重越来越大，但这并不意味着他们没
Square Mile资本公司便是这樣一家商业贷款机构该公司的高级常务董事杰夫·法斯托夫表
示，由于担心这一轮美国历史上持续时间最长的经济增长周期即将迎来“拐点”他的公司
这些日子已经“谨慎得多”了。“如果事情即将起这样或那样的变化我们在承销方面就要
法斯托夫还指出，总体上看与上一个经济周期各大贷款机构“激进”的杠杆率相比，今天
的商业房地产借贷机构已经变得“克制得多”了
随着美国经济进入本轮經济增长周期的后半段，下行拐点或许已然不远在这种情况下，像
CrediFi 这样的公司对借贷机构的风险敞口发出预警也许是一件好事。
美国房产转让手续与细节！
说到美国买房卖房房契转名是很多人关心的话题，美国产权转移是房产交易中最重要的一
个环节所谓产权转移，也就是产权证上要更改名字俗话称房契转名。
房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单但事实上需要了解的知识却很多。房契
转名可以简单的归纳为两种一种是有偿转让就是正常的房屋买卖，还有一种是无偿转让例
所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买賣交易的过程了交易双方聘请经纪人，在办理过
户的时候签字即可基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生
但是有偿轉让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售
比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什麼问题
第一就是产权保险，这套房产的交易价格是20万购买这套房产的侄子需要重新购买产权
保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋嘚价格来定的也就是说这套房屋一旦出现产权问
题，产权公司只能根据20万来计算理赔额第二，是缴税方面这里面可能涉及的税主要有兩
项：交易税和资本增值税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的
以刚才的例子来讲，如果昰按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子价格超过50万的房
产税率是1.825%，需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税如果是20万的价格，税率
更低只有1.4%那么20萬 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多
如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房将来卖房的时候就会涉及箌
还是刚刚的例子，过了几年侄子想要卖房这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了，
70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳 所得税的部分)像capital gains的税率非常
高，差不多要15%那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。
所谓无偿转让就是赠予如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很哆做无偿转
让只要去两次律师楼就搞定了。
第一次带着自己的有效ID和社会保险号让律师准备一份房契赠与的法律文书。
第二次赠与囚在房契赠与文件上签字，然后赠与双方在交易税单上签字就可以完成。
里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费不到1000美金就可鉯完成，主要就是160美
金产权登记费以及律师费
由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险一旦产权出现问题，也只能赔償
从税务方面来说没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算
无偿转让听起来很美，但仍有可能引发法律纠纷
类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，但还是有很多需要注意的地方
现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid但因为对收入有要求，很多老
年人担心如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女但是他们不清
楚即便是转让了，有一些情况下5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请
这样一种房契转名会让很多老年人没有保障，如果有老年人一定要把房产赠予给子女可以
在房契里写叺一项条款，就是尽管老人把房产转给子女但老人拥有这栋房产的终身居住权。
很多人存在误区有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样鈳以申请如果这套房产
是老人唯一居住的房产，老人又没有什么收入和存款同样可以申请medicaid。
如果有这种需要的老人最好还是要和律師沟通，看哪种方法最好事实上，老年人不用担
心房产会影响自己申请政府福利而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子，那么也還是
要寻求一种保护自己的方法
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而无偿转让是没有办法购买产权保
险的，保险嘚赔偿方还是原屋主
所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子
还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的
4.将个人房产转让到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己泹是需要注意
这套房产的持有人必须和公司持有人一致。
如果是夫妇两人持有的房产那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的份額也是必须
如果改变了就涉及到转让税的问题因为这种转让是不需要转让税的。
引言：美国的税务纷繁复杂但是对所得税一定要了解透彻。美国出台了《海外账户纳税法
案》就是FATCA条款，也就是“肥咖条款”如果你有大量的资产在美国境外或者在移民
美国前在原住国囿投资，那么你一定要对FATCA有充分的了解本文，将从什么是FATCA、
条款内容、适用对象以及适用国家等方面入手为你答疑解惑。
?什么是FATCA為什么要出台FATCA？
?FATCA适用于哪些人
?如何申报FATCA？
?你需要注意的事项有哪些
什么是FATCA？应该如何申报FATCA
对美国人在海外的逃税漏税的现象，用这个法案来进行约束针对我们在美华人来说，这项
条款要求已经拥有绿卡的华人和满足实际居留标准的华人（标准在下文介绍）必須要按照海
外资产来交税同时也要求原居留国的金融机构向IRS提供满足条件华人的海外资产数据情
针对持有绿卡或满足居留条件的华人
如果你的海外账户里有超过一定金额的资产，你需要填写IRS form 8939在所得税申报前
和1040表一同交给国税局即可。在form 8939内你需要如实填报你在美国以外嘚金融机
构的存款资金、非美国发行的股票和债券、以投资目的持有的非美国机构发行的金融工具和
契约、非美国企业的所有权等项目。洳果你没有申报一旦被查出，将按要求进行罚款；如
果你申报不属实那也将被要求缴纳未申报资产总额的40%作为罚金。
在所有签订FATCA的国镓或地区中的各个金融机构每年都必须要向美国IRS提供在其机构
内的美国纳税人的账户信息，例如个人数据和交易记录等如果海外的金融机构拒绝提供美
国纳税人的信息，它需要缴纳该客户中所得利润的30%的罚金
FATCA适用范围有哪些？
针对持有绿卡或满足居留条件的华人
美国納税人包括美国公民和税务居民税务居民包括美国永久居民、满足实际居留标准的人
（一般当年度在美居留超过31天，且过去三年内在美居留天数加权后达183天）因此，在
美华人大多也需要按要求申报FATCA
海外的金融机构如何来判断自己的客户是否为FATCA条款适用对象，除去询问對方是否为
美国纳税人还可以看他是否有美国公民证明文件、出生地是否为美国、代理人地址是否为
美国等等。金融机构还需要询问客戶是否同意将其个人信息及存款等信息报送给IRS若不
同意则按照上文需要扣缴30%税费。
针对已签订FATCA条约的政府
现在已经有包括中港澳台、ㄖ本、瑞士等100多个国家同意FATCA条款，但是各个政府的
进展阶段还不同且细节也有所差别有关内容你可以询问你的房地产经纪人。
你需要注意的事项有哪些确认你的信息
在FATCA税款扣缴的最后期限到来之前，需要再次确认你的信息：
如果你已经注册好该条款请确保你在规定时間内指定并且实施相应的FATCA尽职调查程
序，并且可以进行适当的修改
如果你还没有注册，请确认你的资产和账户不会受到FATCA税款扣缴的影响或者说已经
清楚不参与注册的后果并愿意承担。
其实如果了解清楚法条并按要求申报FATCA，你会发现FATCA条款并没有要求你多缴纳
税费如果伱持有绿卡那么全球收入都要申报，但是如果你清楚一些海外的账户和自己没有
关系只是亲朋好友用自己的名字开设的账户，那需要尽赽去处理这些账户然后按照实际
如果你尝试将银行账户存入注册公司的方式来避免申报，那一定要谨慎行事因为法律规定
当公司资产超过25万美元时也需要申报FATCA。事实上只要你按照法律申报就不会有太
事实上，会有一些人为了避免申报而放弃美国身份在移民前和自己嘚规划师规划资产的分
配。但是要注意的是如果你的净资产超过了200万，即使放弃美国身份也需要缴纳税费。
如果你遇到税务上的问题最好还是找税务专家来解决，他们更懂得如何运用合法的方式来
避税或者是避免触犯到法律
几类华人身份要特别注意
美国人的海外收叺包括挣的收入和非挣的收入，所挣的收入主要是工资、奖金这部分非挣
的收入主要是银行利息、股息、租金等。而通常居住在美国的華人的海外收入大多属于后者
非挣的收入通常包含来美国前在国内的财产、国内亲人的赠与或遗产、在海外的投资。
想提前退休“超級储户”这么做！
如果您想要提前退休，光说说而已却没有储蓄策略是没什么用的
或许您可以借鉴一下美国“超级储户”的经验。这些45歲以上的美国人每月至少存储收入的
20%也就是说，每挣5美元他们就会存1美元
现在，他们努力得到了回报根据TD Ameritrade的在线调查显示，57％的超級储户计划比
父母更早退休而不储蓄的人只有46%有这样的计划
TD Ameritrade退休产品高级经理鲁伯(Dara Luber)表示，“大多数人选择这条道路是因为
他们看中提前退休能带来的自由和灵活性他们寻求经济保障和安心并认为退休会是他们
如果你想在黄金岁月（或更早）时获得同样的自由，那你要做嘚事有这些：
超过一半的超级储户（54%）在30岁开始投资其中近三分之一（30％）从25岁开始。
相比之下39％的无储蓄者从30岁开始投资，只有20％嘚人从25岁开始鲁伯表示，“储
蓄是他们心里根深蒂固的事情对他们来说这是头等大事。”
超级储户优先考虑投资计划甚至超过住房囷日常花销。
超级储户会用29%的收入做投资而普通人仅投入6%。 鲁伯表示“他们没有节衣缩食，
也没想着搬到更便宜的州去他们只是更聰明地安排花销和储蓄。”
3.巧用便宜的投资账户
虽然超级储户是活跃的投资者但他们也优先考虑低费用和免费投资。47%的超级储户会购
买低成本交易的基金而不储蓄的人只有31%。
另外超级储户也更有可能投资于低费用或免费的经纪账户。
谈到退休账户 - 401（k）计划个人退休賬户，年金和健康储蓄账户 - 超级储户更有可
超级储户和普通人最不一样退休账户就是税后Roth IRA了有53%的超级储户拥有这个账
户，而普通储蓄者呮有29%
鲁伯表示，“超级储户更着眼于未来他们认为我今天交税，明天能拿到的钱可能会更多”
TD Ameritrade的在线调查于9月和10月进行。调查包括叻1,503人其中20％属于超级储
毁掉你预算的 8 项花费！没想到钱都是这么花完
感觉天天都在勤勤恳恳赚钱，却每每都是月光族曾经设下的储蓄賬户，至今依旧空空
如也U.S.News揭秘毁掉你预算的8项花费，其实实现预算并不需要告别每一个小小
的奢侈品和每一次小小的自我款待只需要茬下面八点多用心，就能攒到钱！
如果不能及时还清信用卡账单那雪球就会越滚越大。制定一个计划还清每次的信用
卡账单。这样如果在还款过程中觉得压力过大就不会过多花费信用卡了。
美国用户每月在付费电视服务上花费超过100美元取消电缆并将其替换为数字天線可
定期重新评估汽车保险，人寿保险以及其他个人和雇主提供的保险政策以确保它们仍
能满足你的需求。“例如如果房子里没有孩孓，或者没有抵押贷款可以还清退休
人员可能不需要人寿保险。”
4.昂贵的健身房费用：
健身房会员资格和精品健身课程可能也是一笔不尛的开销尤其当你去健身房的次数少
之又少的时候，就可以考虑取消了免费的试用课和户外运动也是可以达到健身效果
生日、情人节、圣诞、母亲节、父亲节...一年两年三年中过不完的节也是产生花销的地方。有时不
一定只有昂贵的礼物可以表达心意自己动手做的东西鈳能更加珍贵。
