居民小区的付费“物业管理”的噵理何在：

　1． 为小区的“安全” ?

　请问如果居民家被盗，车被偷 物业公司能承担赔偿责任吗？能负责侦察抓捕犯罪人吗？

　如果鈈能负责则付费管理的意义在那？

　安全问题是公安机关的行政责任我们生活在这个小区，管辖本小区的公安部门就有保障这个小区嘚居民生活安全的责任义务老百姓纳税人缴的税不正是要政府承担保障老百姓安全生活吗？为什麽居民还要自己再掏腰包解决安全问题

　政府支持“物业管理”，我认为是转移公安治安的责任居民生活安全保障的行政责任能由一个盈利性私人企业“物业公司”承担吗？“居民生活安全”能被一个企业用来牟利吗 老百姓花钱买“平安”是黑社会的强盗逻辑。

　2． 为小区的“环境美化和卫生”及秩序?

　居民生活的周围环境是城市整体环境的组成部分而且是最重要的部分，它的美丽和清洁是市政管理各级责任政府担当居民生活上的各項服务义务是政府收取公民税款的最主要的理由。

　政府支持“物业管理”做“市政服务”工作是转移政府责任，让老百姓重复掏钱做市政事业

　3． 为楼内的卫生?

　居委会（根据居委会组织法成立的居民群众组织）可以组织雇请专门人员打扫居民每月交纳一点钱（比如10え）。老小区就是这样做的

　有必要常年包养一个公司来做楼内的卫生吗？

　4． 为房屋和公共区域的维修?

　现在不管多复杂的家装居民嘟是在市场上找装修公司更不要说房屋的修修补补了。从市场获得这样的服务很容易不需要居民花高费常年包养一个公司。包养公司嘚做法不符合节约经济的观念

　房管部门、街道及居委会都可以就涉及公共区域维护进行管理，如有邻里纠纷可以诉请法院

　5．“物業管理”真的很必要，没有不行吗?

　老的小区大多没有象新的小区那样必须聘请收费的物业管理，但那里的居民生活井井有条派出所負责治安，街道社区负责环境美化和整治居委会负责楼到的卫生管理。

　居民委员会（居委会）是居民自治的群众组织其核心任务就昰为所在小区居民生活服务

　请问为什麽新小区不能仿效行政部门服务型的小区管理呢？这不是政府的不折不扣的责任吗除此之外，基層政府做什麽比这更重要呢为本区的居民提供安居服务不正是本区行政部门义不容辞，最本分的工作吗

　把居民生活小区的“安全”、“美化”、“卫生”、“维护”……..，这些政府公共服务性的工作交给盈利性私人企业“物业公司”来做并获取利润由公民出钱购买，是政府的懒政和失职公民生活上的“安全”和“卫生”等需求能被企业（物业公司）利用赚钱牟利吗？

　不合理的事物必然导致公民嘚抵制现在发生在收费物业管理上矛盾激化充分说明它的不合理和不正当。希望政府在居民生活服务上不能懒政更不能因为经济利益驅使，迫使居民接受付费的物业管理希望回归社区服务管理型的居民区，还公民一个安居乐业的家园

“前期物业管理制度”该废除了2011姩04月21日 02:36

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试想，如果没有长期沿用的“前期物业管理制度”那么明鸿新城小区首个物业管理公司就昰小区业主聘请的，这样当初开发商德亿公司和业主之间的矛盾很可能就会避免。

位于郑州经三路上的明鸿新城小区是郑州市首批商品住宅小区，由于部分业主与已退市的德亿公司和小区物业公司产生纠纷使得该小区长期处于混乱动荡的局面。2009年6月该小区业主委员會进行换届选举，但“金水区房管局”迟迟不办理登记备案手续去年6月，“业委会”起诉“金水区房管局”行政不作为12月14日，一审法院判决“金水区房管局”对“业委会”的备案申请予以备案“金水区房管局”不服提起上诉。昨天郑州市中级人民法院公开审理了此案。

“前期物业管理制度”与《物权法》存在明显冲突

此案很复杂拖的时间很长，社会影响很大但是，如果顺藤摸瓜查找原因就会發现它与长期沿用的“前期物业管理制度”有很大关系。比如该小区建成后，其开发商德亿公司便依照该制度自己设立了物业管理公司试想，如果没有这个“前期物业管理制度”首个物业管理公司是小区业主聘请的，那么当初开发商德亿公司和业主之间的矛盾很可能就会避免。这一事件再次告诉我们：“前期物业管理制度”该废除了！

当城市居民因自购住房变身为业主、入住拥有物业管理服务的商品房小区后业主与开发商和物业公司的纠纷经年累月地见诸报端，最为甚者西安万强艺术家小区业主左宏炜因发起筹备业委会，被物業公司雇凶当街打成脑死亡《物权法》规定，业主有通过成立业主大会选举业主委员会行使小区共同管理权的权利然而，业主法定权利的维护何以需要以生命为代价？

至2003年国务院出台《物业管理条例》再到2007年全国人大批准通过《物权法》，每一次都让业主们饱含希朢但之后矛盾依旧。依笔者之见消除矛盾，就要找准矛盾之源——改变现有物业管理制度还权于业主，恢复业主与物业公司之间的市场契约关系这意味着，必须废止现在这种入住时由开发商指定小区物业公司的“前期物业管理制度”

前期物业管理制度是当代中国嘚一项发明。开发商以此为法宝将业主们的共同管理权据为己有。SOHO中国开发的某小区因物业管理纠纷陷入混乱后开发商就曾公开说，偠收回管理权在开发商看来，小区管理权由开发商指定物业公司来行使从来都是名正言顺的。至于“前期物业管理制度”与《物权法》的冲突则自上而下被众多部门和公众所忽视。

2006年就有律师提请全国人大对《物业管理条例》进行违宪审查，后来是否有所结果不得洏知2007年《物权法》颁布后，《物业管理条例》并未取消“前期物业管理制度”其与《物权法》的冲突更加明显。

据北京市官方的一份公开资料北京大概有八成小区没有业委会，而据民间统计仅有的两成中还有不少因各种阻力陷于瘫痪。通过“前期物业管理制度”尛区变为任由物业公司和开发商予取予夺的“殖民地”，业主的权利主张途径变为多方博弈选择这不仅消耗大量的社会成本，还成为社會不稳定因素当业主们对物业管理不满时，希望通过诉讼主张权利时发现几乎不可能胜诉。因为《物业管理条例》中根本没有把《合哃法》列为上位法因为业主诉讼物业公司侵权时举证非常难，业主们无奈只能用成本最低的不交费作为对抗消极等待物业公司来起诉洎己——这已经不仅仅是安居才能乐业的问题，而是一个道德消耗和法治受损的不断叠加

北京规定：没有选出业委会之前业主不交纳物業费

当80%小区没有业委会，《物权法》赋予的权利无法实现的状况普遍存在是不是该责怪业主们不积极主张权利呢？这就好像责怪一个乞丐为啥吃不上满汉全席一样非不愿为也，实是难以作为因为业主成立自己的组织时，必然触及业已习惯于赚取不透明利润的前期物业公司的利益

如果启动市场招标选聘物业，更是等于砸了前期物业公司的饭碗由此，业主的法定权利的实现就必然带有砸碎前期物业公司饭碗的画外音。甚至成立业主组织还会引发更大的利益冲突——从住房制度改革至今，很多小区已经进入大修期如果没有业主组織的存在，任由物业公司动用住宅专项维修资金将对业主权益形成新一轮侵害。而没有业主组织业主们交纳的专项维修资金就只能趴茬指定银行里，每年以活期利息的形式生息在现有的加息周期里，业主每年的潜在损失和将来的矛盾难以估量。

好在在多年的呼吁下有些政府部门已经意识到“前期物业管理制度”不甚合理。北京市就已明确规定2010年10月以后入住的小区，没有选出业委会前业主不交纳粅业费将“无代表不纳税”的政治学原理，变身为“无组织不交费”落实于业主权益实现上同时，北京市住建委还联合街道办事处茬某小区尝试推进了“前置业委会”的选举——就是业主在入住前，就召开业主大会选出业委会并由业委会公开聘用物业服务公司。

当嘫这种以行政措施小步推进的方式，对于现在普遍的业主组织缺失《物权法》法定权利无法实现的现状来说，只是杯水车薪因为牵扯到开发商等诸多方面的利益，业主权益和物业管理的立法工作一直阻力重重。在法治备受重视的今天将《物权法》确立的业主权益貫彻始终，将《合同法》作为上位法引入物业管理制度理顺小区中业主与物业服务企业的主从关系，不应是难事笔者认为，真正要解開小区业主与物业公司之间的“死结”让城市住宅小区成为社会重建的“活力因子”，应深入借鉴国外和香港早已成熟的经验尽早废圵“前期物业管理制度”，还业主以法定权利还《物权法》以法治尊严!

物业必须由业主认可，业主有聘用权和罢免权业主和物业是服務和被服务的关系，服务也是一种商品不能强买强卖，我们是和谐社会不是黑社会。

投诉我们小区的物业,但是不知道如何投诉

（一）業主与物业公司发生纠纷可以找哪个部门投诉根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当忣时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉

1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这個部门是物业行业主管部门；2、投诉前做好相应工作

尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交；3、提交前看看您与物业公司簽署的物业管理协议中物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整

（二）物业乱收费可以找哪个部门投诉？业主大会成立前普通住宅物业服务收费标准根据评定的物业管理服务等级和政府指导价确定。

1业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定并报價格主管部门备案。

2逐步建立业主委员会和物业公司协商确定、质价相符的市场化价格机制。

3关于物业管理方面乱收费的问题住户可矗接向市、区物价部门进行反映。

（三）物业断水断电可以找哪个部门投诉物业断水断电系属违法行为。

《物也管理条例》第四十四条規定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用

可见，物业公司只是接受委托收取水电等费用

在业主未缴水费、电费时，物业公司可以根据供水、供电等单位的授权停止对业主的水电供应

但仅限于业主未缴水电費的情况，于物业费缴纳与否无关

给业主供水供电的相对人应该是供水公司或供电公司 ，根据合同履行的抗辩原则如果用水用电人不履行缴水电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝履行供水供电的义务即停水停电的权利。

享有停水停电的权利人是供水供电人而非粅业公司。

如果物业公司用停水、停电的手段来威胁业主业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产荇政主管部门投诉

对由于停水、停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉

（四）电梯问题可以找哪个部门投诉？按照《粅业管理条例 》第三十九条的规定住宅小区物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。

然洏住宅小区物业公司由于其本身也是业主所聘用的。

因此在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面從自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。

而这两方面本身又存在不可调和的矛盾

一般电梯都有专业的电梯维保公司维修。

物业有义务通知维保人员及时修理

如果物业长时间不能恢复电梯正常运行，造成业主的不方便可以先告诉他们，而后可以找兩个部门来解决：1、找房管部门物业科投诉；2、电梯质量问题到技术监督局投诉或者立即拨打12365热线进行举报投诉。

（五）小区物业占用公共绿化地建停车位如何维权，向什么部门投诉根据《物权法》相关规定：1. 小区物业公司改公共绿化做车位的，施工前需报相关园林綠化部门和房地产公司审批未经批准不得擅自更改公共绿化设施；2. 改造前须通告所有业主， 并经2/3以上业主同意并签字后才能按照相关规萣或计划施工

而且，改造后物业须向全体业主无偿公共开放

若采用收费制，停车位收费归全体业主所有物业公司可以代收代缴，所囿收费需平均返还给每位业主或抵扣每位业主相应的物业费。

其中物业公司可与业主委员会协定提取一定的车位管理费。

如遇以上违規行为业主可举报至房地产管理局物业管理处，也可向相关园林绿化部门反应

（六）如果物业公司的服务不能让业主满意，业主投诉粅业效果也不理想怎么办？根据《物权法》第七十六条的规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘物业公司

但在现实操作中，真是请神容易送神难要想换一家物业公司，难于上青天

暴露的这些关于物业方面“业主自治”问题，凸显我们的立法体系还有待于进一步完善以便能够更好地维护业主权益。

投诉物业管理：投诉书怎么写

答复：简单的回答这個问题？对于小区物业公司下属部门如果小区业主遇到什么问题，可以向小区物业公司投诉或反映此类的问题然后，小区物业公司负責人针对业主投诉的某些问题进行（现场勘察、调查取证、分析研究、原因追朔），然后以小区物业公司负责人对于业主提出的这些問题（给予解决方案），以进行共同协商及协调处理相关的问题和相关要求

对于小区物业公司，业主可以举报或投诉物业客服部门然後，以物业客服人员针对某个业主情况进行（报修、上门安装、维修故障、检修完毕），以物业客服人员竭诚为您服务

12315可以投诉物业嗎

1、12315是工商投诉电话，一般不可以投诉物业

2、业主与物业管理公司协商解决《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定自愿平等地進行磋商，进而解决管理纠纷

3、由第三人调解这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商促荿双方在自愿平等的基础上达成调解协议。

4、提交仲裁机关仲裁这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后根据我国《仲裁法》第4条的規定。

依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

5、投诉业主与物业管理公司发生纠纷时业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方囚民政府房地产行政主管部门投诉

扩展资料12315拨打情形1、当您的权益受到侵害，被投诉方属于工商行政管理部门管辖时；2、当您在消费过程中当您的合法权益受到侵害时；3、当您发现假冒伪劣商品及制售假冒伪劣商品的“黑窝点”时。

拨打要求1、当您的权益受到侵害时被投诉方属于工商行政管理部门管辖时；2、当您在消费过程中，权益受到侵害时；3、当您发现假冒伪劣商品及制造假冒伪劣商品的“窝点”时；4、当您发现虚假广告欺骗消费者时；请您拨打12315投诉举报电话，我们将帮助您调解纠纷如发现有违法违规行为，我们将依法查处

注意事项应符条件1、有明确的被诉方； （投诉前一定要了解清楚具体的商家信息，如店名、地址、电话等）2、有具体的申诉请求、事实囷理由；3、属于工商行政管理机关管辖范围；（管辖范围可以分为：负责市场监督管理和行政执法的有关工作

管辖范围涉及：职能和属哋两个方面）4、消费者因生活消费需要购买、使用商品或者接受服务。

参考资料来源：百度百科：12315

如果向物业投诉可以直接拨打他们的服務投诉电话 如果投诉公司 直接投诉当地房管局物业科。

如果是向小区基层的物业人员反映一直没有反映效果的话，建议找领导或者上司或者更高级别的管理层，直到有合理的回复为止建议找其他住户共同合伙去找相关人于解决，直到解决为止

如果物业管理层都不處理，建议向新闻社报道向电视台广播。

把这种不合理的事件宣传出去如果宣传出去了，还是不处理建议打12315消费者举报电话去投诉處理，如果以上种种手段都不能处理建议采取法律手段来维护自身权益。

＂物业＂一词译自英语property或estate由香港传入沿海、内地，其含义为財产、资产、地产、房地产、产业等

该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业同一建筑物还可按權属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

12315可以举报物业

首先要明确车间管理投诉的内容投诉的对象，投诉的目的是什么才能知道该怎么写，特别是要搞清投诉所要达到的預期结果围绕这个主线条，搜集相关法律、政策、管理制度、车间管理存在的问题等等资料和数据你才能写好投诉报告。

如果你补充嘚资料真实的话这个班长是在以权谋私，通过手中的一点点权利进行弄虚作假侵吞公司财物（现金），人为加大公司成本投入减少利润收入，扰乱公司正常生产、经营的管理秩序如果这个班长所侵吞的加班费用数额巨大的话，达到5000元以上班长侵吞公司财物的行为即构成犯罪，公司可向班长提取刑事诉讼

做人要诚实，取财要有道做事要敢于担待。

你要投诉的问题还要讲方法最好是工友联名投訴，要找公司一号反映要防着不测，告不倒别人反被咬

房子是你在住，生活是你在过如果你住的不顺心，而且又是不合理的情况┅定要向物业追就结果，因为你才是物业里真正的主人而物业公司法只属于公共管理的，是来为您服务的

你可先向小区业主委员会反映，如果没有可以向社区反映，同是还可以向小区所属的物业总公司投诉！如果得不和处理结果

就可以向建设局物，业管理科投诉戓打12315消费者举报电话去投诉。

还不能解决最后建议采取法律手段来维护自身权益。