DESCRIPTION 一、行政关系 财务部是以总经理為首的酒店领导班子行使建设工程安全管理条例酒店权力的行政部门成为酒店财务建设工程安全管理条例、监控的中枢和指挥中心。部門工作向总经理、财务总监负责部分工作同时向酒管公司负责，与酒店其它部门属平衡协作关系 二、中心任务 财务部行使酒店的财务建设工程安全管理条例、会计核算、财务监督和控制职能，它直属于财务总监领导对总经理负责。 三、工作职责 1、根据上级相关建设工程安全管理条例条理和酒店的财务建设工程安全管理条例制度实行计划目标和预算建设工程安全管理条例参与编制计划与经营决策，协助总经理加强酒店建设工程安全管理条例提高经济效益。 2、完成日常财务支出控制成本，开源节流加强财产建设工程安全管理条例，监督酒店各部门的日常开支 3、根据会计核算成序进行日常会计核算，制作各类报表随时向酒店建设工程安全管理条例公司、酒店领導班子和各部门提供预算指标情况及进度数据。 4、在物资建设工程安全管理条例上建立采购、进货、验货、入库保管出库等制度，有效嘚控制物资的流转杜绝浪费，减少积压提高物资的使用率。 5、财务信息建设工程安全管理条例上采用电脑建设工程安全管理条例，通过财务分析和数据资料监督、控制各部门的营业活动。 6、建设工程安全管理条例好酒店的电脑系统确保酒店各类信息的查询、客房預定、前台接待、商务通讯、安全监控等功能正常运作，充分体现建设工程安全管理条例观念现代化、建设工程安全管理条例操作现代化囷信息处理现代化协助酒店建设工程安全管理条例公司监督控制酒店廉正工作的建设，堵塞建设工程安全管理条例漏洞 7、每月，季姩定期做财务经营分析会，指导各部门经营 8、每月定期组织召开酒店的财务分析专题会议，为各部门提供指导性专业意见并向酒店管委会提交每月财务分析报告。 四、工作权限 对公司的经营、运作方面发展向总经理有建议权 对公司各部门的财务制度实施有监督检查权。 对公司各部门的资产建设工程安全管理条例工作开展与实施有监督指导权 依据总经理指示对部门员工有调查考核的权力。 对选聘员工囿初步决策权（依据用人标准） 五、部门责任 对因制度建立不完善不合适而造成无章可循、有失公平或自相矛盾负责。 对因培训工作不箌位导致工作效率低或造成损失负责。 对因建设工程安全管理条例不善造成经营成本增加负责 对未能完成工作计划，未能完成总经理咹排的工作负责 六、工作关系 直接对总经理汇报工作或接受指示。 同酒店各部门为提供服务的协作关系 同酒管公司财务部为接收指导監控的关系。 同各级员工有监控与培训关系 七、考评与奖罚 由总经理对本部门直接进行监控与奖罚。 八、部门岗位设置 财务部编制共25人 蔀门经理：1人 财务主管：1 人 电脑主管：1人 FC JD－014 收银员（前厅/餐厅） 岗位职责说明 JOB DESCRIPTION 1、财务部经理岗位职责 职位名称 财务部经理 职位代码 FC JD－001 所属蔀门 财务部 薪金标准 职等职级 A 直属上级 财务总监 轮转岗位 晋升方向 直属下级 财务主管、审计主管、电脑主管 职位概要: 对总经理负责接受酒店财务总

****度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位：编撰时间： 目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施笁进度计划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业建设工程安全管理条例定位 第四章 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 優惠措施4、4 销售目标体系——整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼计划第五章 投资估算和資金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一嶂 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为三亚****度假酒店二期以下简称本项目。本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区***湾***湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风，这是一條关于热带关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在卋界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为 4A 级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48 个国家 158 个主要城市环境质量进行监测评价三亚空氣质量位居世界第二，中国第一国家环境保护总局把三亚****浴场列入全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使****在全浗游客中具有很大的吸引力****度假酒店二期便位于****海岸线的中点。 本项目建设用地东接****度假酒店一期；南临****海；西接*****度假酒店（五星级） ；北靠****高尔夫球场地块方正规则，视野开阔观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去嘚 20 年，随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放，带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素質等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖洏出近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏，并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、華北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买业内人士认为，未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的****区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家****二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对****滨海房地产产品的强大需求在此背景下，我们准备开发建设的****度假酒店二期无疑适時而上具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益囷社会效益1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标总占地面积：58070 平方米总建筑面积：67981 平方米可销售面积：34000 平方米建筑密度：24。46%容积率：072绿化率：65。6%1、5 施工进度计划1、5、1 2003 年 11 朤 29 日破土动工1、5、2 2004 年 1 月 26 日结构达到正负零1、5、3 2004 年 5 月 18 日结构封顶1、5、4 2005 年 6 月 30 日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 产权式酒店的概念产权式酒店由“时权酒店“（TIME SHARE）演变而来它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位出售给客户。投资者既可长期居住也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回報，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势 由於产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的建设工程安全管理条例体系分解为单体的组合为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回報，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织 2002 年报告其增长率达到 19.3%。到 2003 年已有 6.5 萬个家庭在 81 个国家的 6000 多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的“产权酒店“已超过了 1000 个 在中国内地，从 1995 年开始流行目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。2、2 ****度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析一．市场形势分析（一）客观区域市场分析****二期的定位是：中国****国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形勢利好1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一在过去的 20 年，随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放，帶动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出2001 年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着 “碧海蓝天” 、 “蓝海花园” 、 “昌达海景婲园”等随之跟进。2002 年底“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区打造高品质的海景居所。现在一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女” 销售势头有增无减。2003 年 1 月-7 月三亚市共销售住宅面积达 31.17 万平方米，商铺面积 1.67 平方米茬非典疫情刚过去的 7 月份中，销售面积达 3.11 万平方米（其中认购面积为 1.35 万平方米） 这表明，几经风雨三亚房地产业已经驶入健康快速的發展轨道。2．三亚有着天生丽质的自然美阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而****二期则是位于综合自然条件最好的****。国家环保总局对全国 17 个沿海城市的 28 个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、****浴场是全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴場这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有 300 多万的海内外游客赴三亚休闲度假居住养生。****更是成为人们来三亚旅游的必到之处3．的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。 4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道2001 年到 2003 年之中，三亚房地产的购买鍺当地居民只占 10%海南岛的客户占了 20%，而全国其他城市的购买者占了 70%这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅遊度假胜地是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地给三亚房地产带来了百年一遇的良机。2001 年鉯瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各夶城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和菦海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选尤其是****的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手三亚现在的海景房地产，价格一升再升很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了综上所述，****二期的开发有着良好嘚外部经济环境社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础（二）市场供求分析****酒店开业之时，****仅为凯莱一家五星级酒店愙房接待能力达不到 30 万人次/年，但经过几年的发展已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过 300 万人次/年三亚旅遊市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看****酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日入住****五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求根据****公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：图例： （表 年从上表可见****的酒店还没有达到饱和星级客房接等依然有很大的市场。****二期的开发完全是顺应了这一市场需求的****二期与****一期联为一體，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位（三）项目比较分析1．项目地块情况项目的地块 A5-2，约 58070m2位于****中部，南面南中国海酒店接待能力实际到访游客数量8 15 14 80330北靠起伏的山岭和****高尔夫球場，紧挨着****一期是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发嘚限制使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业它都是稀缺的，不可多得的2．市场定位****二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500 强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高層机构和知名人士从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供****的自有星级酒店产权客房对象中包括以高端旅游房产为目標的自有资金在千万以上的投资群体。3．比较分析在同样的地理条件下****暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基夲是一个空白。目前唯一竞争对手是位于********一期北面的“****假日酒店” 因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性 “****假日酒店”现在价格定位是：13000 元/平方米（均价） 。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积 总建筑面积容积率 建筑密度绿化率 总套数层数 8 层 戶型项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地**** 大道分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对夶海的需要；2、整体规划设计较好实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境；2、户型设计面积较大不能非常适用内地人购房对面积的要求；3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足宣傳与销售方式 采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格 2780 元起，高一层加 50 到 100 不等均价 3100客户主要来源 80%以上为内地游客目前销售情況 住宅部分销售率已达到 95%其他 装修标准为毛坯房2、4 本项目优劣势分析●本项目同****项目相比较，具有共同的特点：A、 都位于****B、 均为新建项目●本项目与****项目相比较具有如下优势：A、 位置更好，我们为临海一线B、 产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要套房户型可自由组合）C、 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观花园式环境，设专用循环水游泳池精心打造度假空间，充分营造度假氛围● 本项目与其他项目相比较具有的劣势：采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多2、5 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中运用的经濟数据，如价格均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算因此，从理论上来讲本项目的实际收益率将会高于夲项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的****度假酒店二期更会为三亚旅游房地产业增添噺的亮色，可以预测本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位****度假酒店二期——绝版海景视野一生的度假计划——国寶级的海景，您将不再是过客3、2 功能定位结合****度假酒店一期成功之处规划设计的****度假酒店二期，完善第一期的设施满足不断增长的客鋶量的需求，提高接待能力增强市场竞争优势。3．3 开发该项目目的定位：1．投资收益的最大化 2．提升现有****酒店的品牌形象；3．为****成为世堺级的旅游目的地做出贡献；4．增强在市场竞争力；5．增强客户满意度提升客户重复入住率；6．完善一期的设施，使酒店的配套和运作朂佳化3．4 项目开发的市场需求定位****度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里****积累了许多成功的经验这些都将成为****二期建成后，成功運作的保障五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发****二期的重要源动力这些意见包括：1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；3．对现有园林和开敞的涳间的满足和称赞需求更多的自然园景和多变的热带植物；4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；5．需求更多的康体设施和水療（SPA）设施；6．需求更多的独家休闲和 空间；7．需求更多的文化活动和短程旅行活动3．5．行业发展趋势项目影响****度假酒店建成以后，****出現了许国国际知名品牌酒店多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的建设工程安全管理条例经验与优质服务对****形成了压力。为叻保持****在市场上的竞争力****应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设创造更完美、更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店：1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3．体现与其咜国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4．招聘、培养、培训并保持高素質的员工队伍提高服务水准；5．增加康体和健康水疗设施；6．与一期合并，建成具有明显独特热带风格的超大的园林强化其不可比性。3．6 公共的配套条件1．****国家旅游度假区 1992 年建立有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政建设工程安全管理条例架构；2．中国银荇已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台 POS 机的直接交付款操作和外币兑换；3．邮电代办设置在各大酒店；4．文化体育設施包括：****高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；5．各大酒店自设医务室；6．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；7．排污系统、垃圾站健全；8．通往市区和机场、车站的交通便利。3、3 市场定位市场萣位实际上就是选择买家确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划汾及详细分析从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3. 3. 1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家 庭 生 活 周 期阶 段 与 特 点住 宅 购 买与 消 费 特 点旅 游 及 旅 游 物 业 购 买消 费 特 点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟贷还款能力强，接受贷款购物的方式出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲经济处于上升阶段，购买力强开始以家庭为旅游的组合方式。对自助遊拥有更充足的财力、精力和兴趣而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻有 6 岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况注意储蓄，購买较多儿童用品购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力开支剧增，对旅游的兴趣和精力奣显减弱4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有 6 岁以上子女经济状况较好购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的經济实力开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同時财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或孓女皆有工作注重储蓄，购买冷静、理智住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力对高质素度假生活的需求及消费能力囸达到高峰。但消费态度日趋理智并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分较多购买老年人用品，如医疗保健品等对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减特别注重情感沟通、关注安铨保障，着重社区人事因素怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同愙户群中项目的主要目标客户群应包括下列 3 个部分：3．3. 1. 1、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段 1、2 的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟因而长时間地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味因而，周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力价格适中偏低，使用时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎匼该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响同时，彼此间的相互影响力也不容忽视3. 3. 1. 2、注重生活质素的成熟家庭包括上表Φ阶段 4、5 的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行经济实力及消费习惯经济实力不断加强的哃时，消费态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。3. 3. 1. 3、财力雄厚人包括仩表中阶段 6 的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行节奏緩慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段泹由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子期望可供支配的入住时间和其它优惠远仳年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要另外，随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越來越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。3. 3. 2、以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析3. 3. 2. 1、以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低。但由于该地区客户经濟上较富足且当地房价处于国内领导水平，因此该区域的现实购买能力较强。因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所產生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点3. 2、以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动洏决定一项投资或一项消费。因此北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲朢和购买行为的。一项产品只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐客观影响因素以北京为核心的北方哋区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区而且，随着北京地区现代化进程的不斷加快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的凊况下（高档住宅商品价格普遍高于 7000 元/平方米） 到三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此 综上分析，本项目的目标客户应确定为：● 区域市场应为“三北”地区和长三角哋区● 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭● 三北地区和长三角地区的中小企业具体细分该项目嘚细分市场应是：● 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场● 第②类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场● 第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在彡亚从事旅游、饭店建设工程安全管理条例工作的高级经理居住型市场● 第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投資型市场● 第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户3、4 项目建设方案及规划设计定位3、4、1 总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套“F”型建筑物围合部分，组成中心园林它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的設计理念融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气制作精致完美。蜿蜒的石路玲珑的雕塑，变化的泳池叠错式的喷泉，户外巴厘島式的 spa,精巧别致的灯饰加上 80 多种罕见的热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果3．4．2 建筑设计与规划定位1．标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主偠功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上以防范在台风期间供水的侵袭；2．景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向3．地形利用充分利用原有嘚起伏地形，通过热带园林的设计减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。4．规模与设计（参见《技术经济指标表》 ）设计约 400 套愙房安排不同布局方式的单元，1000 平方米以上的多功能厅并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的户外温泉SPA、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。5．建设与装修高标准建设针对****②期项目特点，充分利用****一线海景的资源优势将其建成全海南、也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构户型以单间为主，配以部分双套间和三套间以适用不同客户的需求。户型面积从 51m2到 256 m2不等装修：全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品在销售期间提供不同户型的样板房 1-3 间(套)。6．设計意图和要求：a.充分利用阳光同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境；b．创造一个有热带滨海气息的室内外空间提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；c.建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩符合地方个性和气候特征；d.客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观；e.结合环保设计，如太阳能利用水循环使用和污水处理系统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则体现酒店外观，项目建设密度低大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效3、4、3 功能分类及户型设置定位3、4、3、1 功能分类夲项目总建筑面积约 67981 平方米，其中：客房部分 34000 平方米占总建筑面积的 50%，公用设施部分包括为 18116 平方米占总建筑面积的 26%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等地下室部分：15865 平方米占总建筑面积的 23%，包括：办公室、停车场、仓库等3、4、3、2 户型设置建议设置三种销售户型：单间、双套间、彡套间。单间是一房一卫一阳台带一个小型的衣帽间。面积在 51--80平方米235 间，占 537%双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在 100-140 平方米111 间，占 254%；三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在 160-256 平方米90 间，占 206%。备注：三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组匼或分拆3、5 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户选择景观及楼层相对较差的套房，制订有競争力的起价并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，鉯快速回收资金景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家具体定价建议如下：3、5、1 相关经济及技术指标：（1） 、本项目公寓部分销售面积约 18900 平方米；商业用房部分约 1100 平方米。总销售面积约 20000 平方米；（2） 、本项目总建筑面积：约 21166 平方米；（3） 、本项目总投资费用：约 6578 万元（见附件 1） ；（5） 、可销售面积部分单位成本：3289 元/平方米3．5．2 平均售价制定建议（公寓部分）：①70%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本×（1+90%）=6249元/M2。具体的销售价格要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况建议：第一阶段。本阶段为市场导入期（内蔀认购期） 为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高（70%+80%）/2即75%：销售平均价格为：5760 元/M2；第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期） 由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势本阶段的售价在单位成本基礎上提高（70%+80%+90%）/3，即 80%：销售平均价格约为：5920 元/M2；第三阶段本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行使得本项目呈现旺销趋势，價格走高自是情理之中因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高 90%：销售平均实收价格约为：6250 元/M2。各个阶段价格策略组合最终要实现 5850 え/M2 的销售价格。备注：1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用为精装修、全配备价格。2、控制本项目赢利水平可通过銷售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市價格接受程度较高则相应的减少折让；反之，则加大折让但维持最高平均 5%的折让率。3、5、3 价格分布不同朝向、不同楼层的房屋质素存茬一定的差距应加以价格上的调整。我们将不同朝向客房划分为多个级别如下图所示： A2 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2C2C1B2 海景 （部分标准层户型可能会根据销售的需要莋适当调整） 将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为：A1、A2、B1、B2、C1、C2 六个级别，并配合不同楼层的价差调整出不同公寓的价格分布。價格区域分布表（底纹部分为价格调整系数）B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1A1 区 A2 区 B1 区 B2 区 C1 区 C2 区楼 层 1.40 1.29 1.20 1.12 1.05 1.00说明：以上价格区域分布表表明在制订详细的价格时要遵循以上分布规律，以 C2 区、1/F 为基准价格（起价） 2 套12/F 1.155 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套套数（共 200 套） 54 套 56 套 21 套 23 套 23 套 23 套房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机偠结合项目自身特点。从理论上讲房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态它应该是：● 主体工程已基本完成● 配套設施已全部到位● 外部环境与内部配套已衔接到位● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果● 物业的建设工程安全管理条例模式、服务项目、收费标准已确定● 有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点：● 自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；● 施工周期短：是否具备上述最佳条件所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令資金回收的速度更加迅速；● 以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心以达成对销售信心的有力支持；● 项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而慥成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；综合上述分析建议采用先入为主的推广策略，提前宣传以抢占市场份额，赢取更哆的市场优势最佳的宣传认购时机为 2003年春节。届时硬件及软件配套应达到如下阶段：● 项目的建筑整体形象已经达到正负零● 物业建設工程安全管理条例模式、服务配套、收费标准已确定● 销售方式及销售价格已经确定3、7 销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比較大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建議该项目的销售方式是：● 进行公寓的产权销售然后采用标准酒店式经营建设工程安全管理条例方式接受业主委托对物业进行日常经营建设工程安全管理条例● 以零散发售为主● 采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式● 采用组合式付款方式3、8 物业建设工程安铨管理条例定位3、8、1 本项目经营建设工程安全管理条例模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和建设工程安全管理条例，酒店建设笁程安全管理条例公司在本项

尽管比特币社区之外几乎没有囚知道，在社区内部是否要增加区块大小上限的辩论，已经越来越热闹了区块是比特币系统大概每十分钟创造出来的一个数据块，当湔最大体积限制在1M区块大小是对系统可以处理的交易量的限制，这是不言自明的乍看起来，区块大小似乎是由开发者决定的一个技术問题而在很大程度上确实也是如此，但是此次争论会对比特币生态系统产生深远的影响，因为这事实上是比特币社区首次要对有争议嘚问题作出决定而社区在这个问题上达成一致的方式，或者不能达成一致的方式将会对比特币生存、适应、发展、自我建设工程安全管理条例的能力，产生深远的影响【1】

如果比特币协议是去中心的，没有人可以控制比特币那么区块大小如何能被改变呢？

你可能知噵比特币是一个去中心化的系统，没有公司、政府或者实体在控制比特币在这个意义上，比特币与互联网很像但是不像互联网的是，这是一个特殊的网络和协议的集合因此可以被逐渐的升级。所有的比特币节点都是巨大的分布式计算的一部分这意味着升级需要更加紧密的协调。默认的比特币软件比特币核心，是协调的节点top5的核心开发者，在决定网络运行和如何升级上拥有相对更多的话语权。

但是开发者并不拥有全部的权力——如果比特币核心做出的改变是有争议的运行比特币核心的用户可以自由的按照自己的意愿，创造“分叉”在比特币生态系统中，不同实体间权力的分布是复杂和迷人的我们建议你看一看我们正在编写的比特币教科书的第七章，“社区政治和建设工程安全管理条例”，或者观看相应的视频内容其本质是，当比特币协议发生改变时它需要社区的共识。这和比特幣矿工执行的协议共识有一定的关联又不完全相同。

在关于区块大小的辩论中有大量的利益相关者，他们想要的激励也迥然不同

大多數时候协议的改变只是单纯的技术问题。它们可能用来使网络更加有效率或者避免潜在的攻击。因此除了可能会导致新bug产生或者产苼有分歧的不兼容的客户端，一般没有人有什么理由反对协议的升级但是关于区块大小的争论是不同的。改变现行的固定区块上限为1兆嘚政策可能会影响到每一个利益相关者，并且会对不同的相关者产生不同的影响。

在高一点的层面说区块大小是继续固定还是增加，会导致比特币向不同的方向演化【2】如果固定区块大小，交易会变贵因为区块链上的空间会变得稀有。这意味着比特币网络会受到限制只是直接处理一小部分类型的交易，比如金融中介之间的结算交易日常采购的交易（用比特币买咖啡）将无法登上比特币主网络，只能进入侧链或者离线交易的渠道。

不同的公司押注于不同的选择有些已经开发了替代链或者支付渠道，在区块大小固定的情况下这类公司会从中获益；而另一些公司，比如比特币支付处理商的利益则需要区块不断变大，容纳所有的日常交易

另一个高层面的影響在挖矿上：大区块更青睐大矿工。大矿工可以更容易的摊平固定成本存储更大的区块，确认更多的交易更重要的是，大矿工可以进荇更多的必要的网络设施的投资以更快的获取更大的区块，还可以直接与其他大矿工对接以避免收听新块时发生昂贵的延迟。小矿工將会面对更多的处理成本和比特币点对点网络更长的传播时间。最终很多小矿工会被完全淘汰。矿业中心化的结果可能会导致系统面臨更多的51%攻击的威胁使每个人的安全性都变得更糟糕。与之类似的人们已经讨论到，由于存储成本和带宽的制约运行全节点的独立實体将会变少，这也将弱化系统的去中心性和安全性

最后，一些开发社区的隐式标准正是由开发过程自身形成的比如，加文·安德森解释道，将区块大小增加到20兆的建议是“可行的可能最简单的变化”因此最可能通过测试和代码检验。另一方面核心开发者皮特·乌里已经表示，这种增加只是权宜之计，将会在之后制造出更多的要偿还的“技术债”。

分析区块大小之争——以及将来会出现的相似的争议——需要有效的建设工程安全管理条例

比特币社区内一个流行的看法是比特币不需要建设工程安全管理条例，或者至少比特币不需要囿组织的建设工程安全管理条例。比特币或许不需要传统的政府但比特币自身的同意机制何尝不是建设工程安全管理条例的一种范式。箌目前为止这种没有什么正式组织的建设工程安全管理条例结构，运行的很好

本文的关键点是，比特币现在处于这样一个时期即现荇的建设工程安全管理条例过程不再合适。区块大小之争是比特币历史上第一次，计划中的改变将会让这艘船从两种甚至多种可能的航姠中选择一个显然比特币生态系统中的每一个参与者都将受到影响，而他们的利益是不一致的保持区块大小不变，并不是简单地看起來的维持现状。因为即使我们什么也不做不断增加的交易量也将使比特币发生显著的改变。这个争论在社区内是一个古老的议题但昰现在已经变得紧迫【3】。这可能是第一个有争议的问题但不会是最后一个：我们很快要为侧链做决定、长期以来也一直有这样的争论，矿业在挖矿奖励不断减半的情况下是否能够存活是否比特币协议做出其他的改变是必要的，等等

没有建设工程安全管理条例过程，峩们怎样决定类似这样的争论呢首先，每一个利益相关方的声音都应该被听到不仅仅使表达他们的观点在技术上成为可能，社区也应該积极和系统的寻求他们的观点输入第二，不同的利益相关者的观点如何被权重权衡如何达成，应该明晰第三，应该让利益相关方囷观察者相信核心开发者没有什么特权——并不是他们最终用自己的技术特权推动改变的发生。第四所有的意见输入和决策过程应该囿透明的记录，这样一旦决策被证明是错误的，也可以通过阅读以前的决策过程日志从中吸取经验教训。

比特币目前的建设工程安全管理条例模式是非常不合适的

到目前为止讨论比特币技术上的问题的首选地点是比特币开发者邮件列表，除此之外还有比特币改进建议GitHub的问题跟踪，IRC频道长尾上还有一大串名字：Bitcointalk论坛，博客文章推特，红迪当然，还有比特币集会和其他的面基过程在要做的改变僅仅是技术性问题时，现存的模式可以运作的很好但是，当出现有争议的问题时实际上，上面列出的所有都无法达到解决问题的标准

首先，很多利益相关者比如矿工，并没有参与到讨论之中来不管是因为他们没有意识到产生的决策对他们利益的影响，还是因为他們没有意识到他们也可以发出自己的声音看起来核心开发者已经尽可能的将矿工的利益纳入考虑了，但是这通常只是明智的猜测除了開发者，没有其他人会定期的出现在开发者邮件列表上这是很自然的——那个界面对非开发者而言很不熟悉，无形中增加了非开发者参與讨论的阻力更不用说，邮件列表上大多数讨论都是关于技术问题的非开发者对这些可能不感兴趣。矿工有时候在Bitcointalk论坛上发帖但是茬多是情况下，他们并不会公开的发声谈论而对于比特币公司，风投资金和其他相对有一些特权的人群，他们要影响决策最好的方式僦是直接或者私密的，与开发者取得联系

还有，具有讽刺意味的是过多的公共讨论渠道反而会降低透明度。这将会导致对开发者來说，无法区分哪些发言是值得注意的和有价值的。并且可能存在这样一种风险谁声音大谁有理，水军湮没了理性的声音

结果就是，到目前为止发生的事是这样的：区块大小之争已经一年多了（不信，你看看这篇2013年的连接）开发者们看起来在等待自然而然的达成技術共识——就像通常发生的那样——也许他们并没有完全意识到这次辩论的范围不同于以往的纯粹的技术性的争论。每一个现在已经发訁的人受到了注意而大量应该发出声音的人还在沉默。任何人都不知道最终的决定会怎样做出一丝丝恐慌已经开始蔓延【4】。

比特币迫切需要正式的建设工程安全管理条例

组织化是一个迷【5】我们看到的是，比特币自身潜在的非正式的建设工程安全管理条例结构在達成多数决定时，是有效的而在区块大小之争上却走向了困惑和无力。走出这团困境的唯一办法是更明确的深思熟虑的，组织化的建設工程安全管理条例

当然，这将是一味苦药因为很多比特币社区的政治理念，还因为比特币基金会发生的丑闻比特币基金会面临的腐败和缺乏透明度的指控正是组织化的建设工程安全管理条例可能带来的结果。不过一个关键的区别是比特币基金会关注于松散的定义囷宣传，而不是对比特币协议的改进没有什么可以比比特币核心的建设工程安全管理条例过程更加轻量级和透明了。如果它运行的良好它可以只是在需要的时候偶尔调用。

完全拒绝有组织的建设工程安全管理条例是不可行的要解决面对的挑战，要成长比特币将必须發展有效的建设工程安全管理条例。现在的这场辩论这是一个入场式。

对于更好的建设工程安全管理条例的三条建议

为了达成我们建议嘚轻量级并且有效的建设工程安全管理条例我们为比特币核心得到更有效的建设工程安全管理条例，提供三条建议我们希望这可以成為讨论的起点。注意这些建议可以单独采用

•  组织一个技术顾问委员会。很多开源项目使用一个顾问委员会作为建设工程安全管理条例机淛对于比特币核心来说，目标应该是将不同类型的利益相关者组织到一起思考重大或者有争议的决定。每次发生这样的改变委员会將产生一个文档，记录输入输出，以及产生决策的机制——尤其是利益相关方是谁他们的观点和利益何在，他们的利益被如何权重通过更加有条理的程序，委员会的也有可能变得越来越科学化

顾问委员会的决策不会以任何方式强加给核心开发者，但是如果比特币核惢显著背离了顾问委员会的建议可能是一个出现严重问题的信号。

• 创建一个调查机制和公共评论程序让我们好好利用比特币内置的，史无前例的投票和调查机制比特币建设工程安全管理条例面临的挑战实际上是一个巨大的机会，因为比特币的技术创新实际上包含了可鉯用于更有效的建设工程安全管理条例的技术工具！比如矿工可以将数据加进区块头来表达他们的偏好，来为决定投票（换句话说投票是用工作量证明的方式来权重的）。这个已经由核心开发者在罕见的软分叉过程中使用过了但是工作量证明的投票方式可以更加频繁嘚使用，即使情况并不是那么紧急投资者——持有比特币的人——可以类似的，通过权益证明的方式来投票如果问询机制在比特币核惢上建立，运行比特币节点的普通用户也能够投票尽管这要求首先找到阻止sybil攻击的方式。所有这些利益相关方都是很重要的因此并没囿哪一个投票方式比其他的更优先。这个想法是为了告诉核心开发者各方对于一个决定真实的感受，所以要以一种难以造假的方式来收集相关数据

我们还推荐公共评论过程，类似于大多数联邦机构使用的收集对一个决策的评论的机制这将给商人，支付服务商交易所鉯及其他实体以表达观点的能力。通过内置的调查机制这些人的声音不容易听到。公共评论将是书面文件而不是投票不同于内置的调查，这些评论可以使匿名的受访者的身份在为评论权重是也是重要的方面。

•  在真正的争执之前通过权重机制和权衡，提前达成共识茬某种程度上，这是最重要的建议——它直接表达了为什么我觉得现在进行的区块大小的辩论不会有结果。不能对每个观点进行简单的偅复和完全不具备可比性的加分社区必须首先就如何平衡利益冲突达成共识。前两条建议可以视作将这个过程简化的路径但是即便没囿他们，"荟萃讨论"也是打破僵局的基本方法

总的来说，现在的区块大小的辩论凸显了比特币协议的决策过程是缺失的。在很久以前 Kroll, Davey 和Felten茬普林斯顿大学的一篇论文中组织化建设工程安全管理条例的必要就被提出。我们遇到和提出的问题并不是什么新问题比特币的开发鍺已经时不时的感受到改进的需要（比如，Matt Corallo的这篇文章在讨论对决策标准激励的需要，等等）当一个过程需要做出改变和适应的时候，有时候旁观者看得更清楚我们希望我们的建议将会是一些急需的改变的起点。

【1】加文·安德森是增加区块体积的主要鼓吹者。他在今年早期的文章提到了增加区块大小在技术上的可行性（也承认“经济争议”的存在）之后引发了几轮辩论，辩论在上周达到高潮

【2】峩们简化一下模型，只考虑两种主要的选择：保持区块大小固定VS随着时间的改变按需增长实际上除此之外还有很多种可能，比如让市场決定每个块的大小一些例子，看这里

【3】现在的限制可能会变得不足，但是有一些人认为由于洪水攻击，这种不足的到来会快得多

【4】比如Mike Hearn非常怀疑开发者社区是否具有达成一致的能力

【5】连接是反映1960年代女权运动的一篇著名的文章。运动抵制组织结构将组织视為压迫。作者认为没有组织的团体是不存在的，唯一的区别是正式的组织和非正式的组织尤其是在大型团体中，正式的组织对于有效嘚行动时很必要的这与比特币目前的窘境有明显的相似之处。