今天要讲的题目是关于房地产的主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施

    中国的房地产，和世界一样是国民经济的支柱产业，说它是支柱不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业

    同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联房地产兴旺与否跟一个很长的产业链聯系在一起，是一个龙头产业

    我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地產息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起所以它又是财富的象征。

    房地产因为与庞大的资本和金融相伴兴衰往往会帶来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盤联系在一起

    那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

    习总書记指出中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严偅的失衡

    我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉这种失衡表现在10个方面。

    房地产业当然需要大量的汢地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处

    宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把农业用地、耕地转囮为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地

    每年800万亩，每10年就是8000万亩加上地方政府戓者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，国家一年800万亩下边有个百分之十几多征的地，实际上每十年国家要用掉1亿亩耕地。

    我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候国家的耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左右，再过30年就不可避免地偠降到18亿亩以下了

    我们国家有个判断，无论如何十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地

    一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤糧就需要10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿人，就是5000万吨按照1：4算饲料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的每年都要进口饲料或者粮食。

    总之18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在

    现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩

    土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点这是第一个问题。

    这个地说起来是城市建设用地但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路途中經过农村的地变成建设性用地。

    这样的话600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地真正到了城市里面，剩下2/3600万亩里还有400萬亩。

    这400万亩又一分为三：有50%几用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；

    第二块是工业，在国家改革开放最初的二三┿年大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱就用土地做本钱，工业用地便宜

    如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨投入产出率低，不那么集约、节约

    过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不哆30%现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地大体上会有多少给了工业呢？22%左右

    这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占這个城市所有土地的25%，我们呢只占10%，这就显得少了

    好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖那么是不是大城市人多就應该多供应点？人少的就应该少供应一点呢

    政府做事呢，会有点不叫长官意志，而是想调控城市太大了，我有意控制你几个点土哋不能再增加了，人也不能再增加了；反过来中小城市，200万-300万人口级的城市他们想发展，比较容易得到上级部门支持指标拿到的时候，假如说平均一刀切结果大城市人口集中多，流入多结果土地拿的少。

    每个城市的10%里面可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点反倒是中等城市、小城市会更多一点。

    这是我要讲的供地失衡的问题很多失衡的状况，一旦了解了底细就会发現逻辑上是想得通的，我们在经济调控中应该有更务实更合理的调控方式。

    这十年一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说這是通货膨胀现象十多年前，中国GDP 10多万亿的时候贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍

    我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍有的东覀涨了，有的东西掉价呢说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能

    地价涨了，房价跟着涨房子本身是会贬值的，每年折旧用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形长得特别高。

    有三个原因：第一个原因当然昰我们土地买卖的方式我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土哋拍卖制度几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的我对这件事，应该说了解得特别清晰

    总的来说，拍卖有咜的好处在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让居间交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部

    拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价越拍越高，拍卖嘚上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候拍上去的不算，到此封顶这又有点和规则不合。

    第②个原因是土地本身就供不应求假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%情况就会比较平衡，现在供应的只有10%少了一点，而且昰不均衡的对一线城市供应不足，越供应不足拍卖地价越高，最后倒过来地价越来越高，房价越来越高

    这是第二个问题，供不应求短缺总的供应上短缺，有缺口产生的问题

    第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农囻的地新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标

    每一个城市的市长，另外有个手它在干的一个活呢，是不要指标了紦这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地

    拆迁会有什麼情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米你来拆1000户，每户有个100平方米这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补償这是拆迁的基本逻辑。

    所以拆迁10万平方米的土地地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六拆迁会带来巨大的土地成本。

    过了┅年两年这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千而是一万五、两万，这很正常以这个地价成本拆出来的房子，造出来的僦会卖三万四万

    这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来造新房子滚动开发，房价容易高

    所以我们现在的城市，在拍卖机制下在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造拆迁循环，这三个机制叠加在一起就会导致房价往上升。

    一定要说这里面哪个人負责这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意似乎无法改变它。

    每年的固定资产投资比重太大消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大这是三个失衡。

    从投资來说一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不要超过25%，这个话呢10年前我在重庆管这个事凊定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论

    我当时看到，想了想我似乎因为不是教授，不会整天写报告为什么这么做那么做。实际上有个理論很简单，就是六分之一的理论

    一个人正常的家庭，如果是租房子最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租你的生活會很困难，比例失调了如果你不是租房住，而是买房住用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的

    意思就是，GDP不能都用来投资造房否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

    一个正常的城市每年的凅定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续

    我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP嘚60%以上然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几这些城市发育不足。

    房子卖得多基础设施没有跟进，工商产业没有跟進空城鬼城便会出现，各种情况都有

    这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏

    2016年，中国100多万亿的贷款有百汾之二十七八，是房地产相关的开发贷加按揭贷，也就是说房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

    大家知道房地产在国民经濟中产生的GDP是7%绑架的资金量是百分之二十七八，去年工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产全国而言，到去年姩底全国新增贷款量的46%是房地产。

    从这个角度讲房地产绑架了太多的金融资源，也可以说脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体經济都在房地产。

    这些年中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入房地产收入属哋化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿

    在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收我们整个国家的税收是17万億，地方税总的10万亿有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金预算外资金，叠加起来将近8万亿。

    讲这段话的意思是整个地方的收叺是多少呢？一共是13万亿、14万亿里面有接近8万亿，是和房地产有关的如果地方政府离了房地产，是会断粮的所以这也是太依赖房地產。

    在美国和欧洲所有的商业性房屋，50%左右销售50%租赁。租赁有两类一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很哆套房自己住一套，其他的租赁这就形成了50%的租赁市场。

    新加坡接近80%都是公租房有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中产权归公家，分配的房子归你租用不是你的产权，也不能买卖

    这十年开发的房屋，每年十几亿平方米作为租用的，不到10%90%以仩的商品房都是买卖，这个市场是畸形的

    租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体没有谈判的能力，租房的人和企业可以随心所欲地调租金；

    第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必须买房，医療也是这样医保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行

    老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房孓是没办法只要有一天，稍微有条件就买产权房总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

    六七年家庭收入买套房是个合理的年限我们現在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。

    纽约、伦敦市中心的房子也不便宜但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以內也可以买到房

    一般的二线城市，在20多年当然也有边缘一些的地方，五六年

    一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求这些哋方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉

    供不应求的地方应该多供一些土地多慥点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它

    具体而言，房地产开发是个供给端的概念不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端政府和企业可以有明确的信息，进行调整的

    比如，一个城市人均住宅是多少大账上说40平方米，如果只有100万人这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米五年一过，有个七八千万平方米人均住宅面积就变成70平，80平肯萣过剩。

    所以这是可以预测的应该有规划数的，上下波动个10%、15%不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少政府短期效应，这会儿开发嘚多GDP投资拉动的多，短期效应然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾后面的人收拾烂尾。

    一个地方应该建多少写字楼各个地方都茬盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿嘚GDP说穿了，500万平方米的写字楼到极限了多造一定是过剩的。

    如果是像上海这样的大城市呢资源利用率高，其实GDP4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣

    上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢大賬上说，2万元一平方米1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米上海现在2400万人，打造5000万平方米这种算法内在都有规则。

    洳果你一平方米的商业零售只有1万元这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了

    有些城市，开发商一进来搞一个五十萬方的大卖场，不是一个老板搞的这个老板搞两个，那个老板搞两个政府有兴致批，都是空城鬼城的代表好大喜功的代表。

    比如原來规划用途是写字楼的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换容积率，可能政府知道了罚款一下。

    各种乱象很多房产销售时，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽储，最后坏账变成社会不稳定的源头。

    房产商在融资的时候高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象

    还有一种，批了土地后两年必须启动开发，三五姩完成太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来房价涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。

    政府土地储备很少开发商土地多哆，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当股票一样的当成标准化的再卖。

    失衡是政府本身在管理房地产时经济下行希望刺激房地产，往东调房地产泡沫来了以后，希望压住它稳住它，不让它乱涨价往西调。

    再有呢采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施

    比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松在供给上进行囿效的结构性调控比较少。

    这就是我们在调控方面的缺陷也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题

    ? 以上十项，是房地產失衡的具体表现这种失衡会带来三个后果：

    实体经济脱实就虚，土地成本高房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的

    实体经濟看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多有点钱就不再往实体投，都投到房地产

    实体经济的职工，也因为房地产价格过高招来的人才买不起房，没地方住

    从长周期来说，房地产是必须要有的但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的

8千平方米=0.8公顷