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Copyright chemcp.com, All rights reserved.餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求
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&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&隆基泰和房地产开发有限公司房地产事业部商业地产管理中心二O一二年十二月&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&编写说明&&&&&&&&（一）编制目的本标准是为了适应隆基泰和房地产开发有限公司项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册。（二）适用范围1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心；2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。&&&&&&&&目录2&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&一&&&&&&&&住宅楼盘配套商业设计技术指引1.住宅楼盘配套商业的技术要求2.商业配套的类型3.商业配套的规划4.商业配套的规模5.商业业态规划设置要点6.建筑布局设计要点7.建筑结构、水电、暖通设计要点8.交通设计要点9.设计模块二商业街建筑设计技术指引三购物中心建筑设计技术指引1.购物中心建筑设计技术要求2.商业业态的分类3.购物中心的特点及分类4.平面柱网与建筑层高5.室内商业街及中庭共享空间尺度6.店铺开间、进深与面积的关系7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数8.公共卫生间设置参数&&&&&&&&777777&&&&&&&&3&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&一、住宅楼盘配套商业设计技术指引&&&&&&&&1.住宅楼盘配套商业的技术要求衡量标准规模住宅底商独立商业街社区商业中心&&&&&&&&1.面积定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅开发体量（㎡）×5～8%2.人口定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅导入人口（人）×1～1.2（㎡/人）1.住宅区内2.住宅区外以1层为宜3.5～6米7～8米3～5米8～10米以1：2为宜，不超过1：3&&&&&&&&位置层数层高柱距商铺开间商铺进深开间与进深比例商业街宽度&&&&&&&&1.住宅区外,主入口附近以1层为宜，不超过2层首层，3.5～6米；二层，4米7～8米3～5米8～10米以1：2为宜，不超过1：3以8～10米为宜，不超过12米以100～150米为宜,不超过200米&&&&&&&&1.住宅区外,主入口附近不超过2层首层≥4.5米；二层，4米≥8米3.5～8米≥8米以1：2为宜，不超过1：3以8～10米为宜，不超过12米以100～150米为宜,不超过200米&&&&&&&&商业街长度&&&&&&&&水电设计2.商业配套的类型&&&&&&&&预留给水接口，排水、排污接口。强电、弱电接至电配电箱。&&&&&&&&根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：2.1住宅底商即利用住宅楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域，又可以分为：在住宅区内设置；在住宅区周边沿街设置。2.2独立商业街平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺。2.3社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体。3.商业配套的规划3.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满足社区居民便利性需求的原则。3.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则。3.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求。3.4适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套。3.5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。4&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&4.商业配套的规模4.1面积定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅开发体量（㎡）×5~8%这个模型中有两点需要说明，第一，以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服务，不包括项目以外住宅。可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段，同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟的社区，周边已有商业网点密集，则应该把自身的配套商业定位为内向型为主，开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区，原始商业缺乏，而新建住宅众多，则可以除了规划部分内向型社区商业之外，同时规划部分外向型商业，从而整个社区商业体量的确定不用严格套用以上的模型，可适度放大。4.2中型楼盘：4.2.1楼盘总人口规模：户。4.2.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置。4.2.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街。4.3大型楼盘：4.3.1楼盘总人口规模：户。4.3.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置。4.3.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心,商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜。5.商业业态规划设置要点5.1各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40％、餐饮（日常性餐饮）30％和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30％的比例进行设置。5.2中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置。业街。6.2总建筑面积超过50万平方米的楼盘，应在小区主要出入口处集中设置社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团中心位置或重要出入口按人口规模和地块条件设置住宅底商、单侧式商业街或小型商业中心。6.3商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路。5.3大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施。5.4青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置。6.建筑布局设计要点6.1总建筑面积在20~50万平方米的楼盘，可以结合项目情况，在小区主要入口处或首期组团中心位置设置住宅底商或单侧式商6.4商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在100~150米之间，最长不应超过200米。6.5两侧式商业街宽度应控制在8~10米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右。6.6商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。6.7社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。7．建筑结构、水电、暖通设计要点7.1住宅底商7.1.1层高为6米（如果地方规范有要求，应该按照地方规范有关要求）,层数以1层至2层为宜，应合理优化剪力墙设计，以保证商铺的使用空间。7.1.2单间商铺建筑面积以20~50平方米为宜，最大不应超过200平方米。7.1.3商铺开间以3~5米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。7.1.4商铺进深根据经营业态进行规划，以8~10米为宜，最大进深不应超过15米。7.1.5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3。7.1.6商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。5&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&7.1.7预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳（建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w／㎡标准计算），但不设置餐饮所需的烟道,电话线、网络接入商铺内，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。7.1.8商铺外观设计需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置,空调外挂位置一般要高于地面2.5米,但不可设置在住户阳台附近,以避免扰民。7.1.9商铺外观设计应考虑改造外装的需要，预留商家招牌、广告和其它饰物的位置。7.1.10为降低噪音和视觉干扰，在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开。7.1.11不设置专用货流通道及专用停车场。7.2商业街、社区商业中心7.2.1层高不小于4.5米，柱距在8米以上，楼层以不超过2层为宜，特殊情况下不超过3层。7.2.2单间商铺建筑面积以30~150平方米为宜，最大不应超过500平方米。7.2.3商铺开间以3.5~8米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。7.2.4商铺进深根据经营业态进行规划，以7~12米为宜，最大不应超过18米。7.2.5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3。7.2.6商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。需要装修公共通道、大堂等公共部分。7.2.7预留水、燃气、电、排污等各项设施的接驳(建议社区商业中心以150-200w／㎡标准计算单位建筑用电量,商业街以120~150w／㎡标准计算单位建筑用电量)，餐饮规划区域的给排水量需达到国家标准且要预留烟道，电话线、网络接入商铺内，根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。7.2.8需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置。7.2.9原则上不安装手扶电梯，超市、农贸市场设置在二楼区域的，需预留手扶电梯位置。。7.2.10满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求。7.2.11设置专用货流通道及专用停车场(原则上只设地上停车场)，商业街停车数量不低于1辆/100㎡，社区商业中心停车数量不低于1.5辆/100㎡。7.2.12其它照明电源的设置:主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为保证商铺今后可能采用三相电源，需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间，以保证今后线路的更换。8.交通设计要点8.1运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道。8.2人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全。8.3停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。9.设计模块9.1西班牙风格模块&&&&&&&&6&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&9.2现代简约风格模块&&&&&&&&二.商业街建筑设计技术指引1总则为明晰室外步行街中销售物业与持有物业的产权划分，防止和减少室外步行街的安全隐患，提高室外步行街的产品品质，规避室外步行街在销售和后期运营环节潜在的法律风险，特制定本手册，用于指导隆基泰和所开发的室外步行街的设计、施工，并规范室外7&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&步行街在销售、物管环节的相关合同条款。室外步行街的设计除了符合本业务指导手册中的相关规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2术语?“一拖二”独立商铺加连廊商铺一环铺二环铺三环铺通过户内楼梯连接首、二层，且首、二层做为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。与大商业贴临的外铺，属于大商业裙房。与一环铺相对的商铺，位于室外步行街一侧。与二环铺背靠背的商铺，临小区路或市政路。&&&&&&&&3职责界面划分&&&&&&&&商业区室外步行街&&&&&&&&夜景总图方案编号部门平面单体方案公共外立面方案店招方案区域内装方案幕墙施工图土建施工图照明方案及施工图景观方案及施工图导向标识方案及施工图&&&&&&&&1&&&&&&&&规划设计中心&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&▽&&&&&&&&▽&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&●&&&&&&&&2&&&&&&&&集团商管中心及商贸公司&&&&&&&&▽&&&&&&&&▽&&&&&&&&▽&&&&&&&&▽&&&&&&&&◎&&&&&&&&8&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&3项目公司◎●●&&&&&&&&图例：▽图纸审核●负责◎配合提供条件&&&&&&&&4独立产权专篇4.1室外步行街要独立设置楼梯、电梯、货梯、垃圾房、公共卫生间，不与大商业共用。4.2室外步行街物管用房面积不少于200㎡，其中60㎡的租赁服务用房，设置于室外步行街内，其余物管用房可与相邻其他销售物业比邻设置或放置在综合体销售塔楼与大商业交接部位，设备转换层下部。租赁服务用房不应占用沿街商铺和首层商铺，可放置在室外步行街辅助用房区二层。4.3室外步行街设置独立的给水、排水、供暖、电气、弱电系统。其中，一环铺的机电系统应考虑后期拆改的可能性，如一环铺后期拆改不应影响二、三环铺的正常运营。4.4室外步行街燃气系统独立设置。当一环铺为持有物业时，并入购物中心燃气系统。当一环铺为销售物业时，特别注意一环铺与大商业的燃气系统不应交叉。4.5室外步行街设置独立的消防系统。（加连廊商铺和持有的一环铺除外）4.5.1消防水池、消防泵房、消防水箱间：均单独设置，消防水池、消防水泵房放置在独立的室外步行街地下室，消防水箱放置在室外步行街最高处（结合立面设计，放在公共区域的上部）。4.5.2消防水系统：消火栓系统、喷淋系统的所有水泵、水箱、管线均独立设置。4.6室外步行街设置独立的火灾报警系统。4.6.1消防控制室：室外步行街的消防控制室独立设置。位于独立的室外步行街地下室或首层（如当地规定必须设置首层时）。4.6.2火灾报警系统：主机独立，系统独立，铺内消防报警系统按规范设计完成。4.6.3分级控制：考虑到室外步行街的特点，在购物中心消防控制室增设一级控制，可分控室外步行街消防设备。室外步行街消控室为分控室，只负责室外步行街消防。4.7电视监控系统。4.7.1室外步行街监控室：单独设置，与室外步行街消控室合用。4.7.2系统：独立设置。4.7.3双向监控：购物中心监控室可以对大商业及室外步行街区域实现双向监控。室外街监控室只对街区内区域进行监控（并含与广场、内街连通区域的出入口）。4.7.4消防监控和电视监控的管理模式与责任分工由商管公司落实。4..8公共用电4.8.1室外步行街内公共照明、广告、泛光、动力等用电均引自室外步行街物业配电系统，室外步行街配电系统各回路设低压计量表（数字式电表）计量（非专变时需供电部门认可）。4.8.2室外步行街内的景观、导视、泛光照明系统配电要求独立设置配电回路，并在前端加装计量表，商管统一收费。4.8.3建筑室外照明（如回廊等）按不低于50LX/㎡的照度进行设计。5安全专篇5.1适用规范5.1.1防火规范1)一环铺为大商业裙房，防火要求与大商业相同。2)当二、三环铺为“一拖二”商铺时，与大商业无连接，视为普通民用建筑，其防火措施遵照现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016的规定。3)加连廊商铺与大商业连通，视为大商业裙房，防火要求与大商业相同。4)当二、三环铺上有塔楼（酒楼、商务酒店、住宅或其它业态）时：总高度超过24米，遵照《高层民用建筑设计防火规范》GB50045的规定。总高度未超过24米，遵照《建筑设计防火规范》GB50016的规定。5.1.2《商店建筑设计规范JGJ48-88》9&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&5.1.3《建筑玻璃应用技术规程》1)连廊玻璃栏板采用安全玻璃，距地100㎜不应镂空。2)玻璃雨篷应采用安全玻璃。如果二层设落地窗，900㎜以下设安全玻璃。3)玻璃门扇采用安全玻璃。5.2总图5.2.1室外步行街宽度1)室外步行街宽度应满足防火间距的要求，综合各种情况统一取值9.00m，在此基础上两边各增加1.50~2.10m的雨篷宽度（具体立面设计）。街宽以12~14m为宜。2)加连廊商铺首层不设雨篷，建筑内缩1.00~1.80m。5.2.2消防车道严格按照防火规范的相关规定设置消防车道：1)室外步行街的沿街长度大于150m时，应在适中位置设置穿过建筑的消防车道。2)消防车道的宽度不应小于5.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应有障碍物。3)穿过建筑的消防车道上，原则上不布置过街楼。4)消防车道的地面铺装应能承受消防车辆的压力。室外步行街一般采用石材，厚度50㎜。5)当室外步行街上有塔楼且塔楼为高层建筑时，其底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5.00m、进深大于4.00m的裙房。5.3建筑5.3.1防火分隔与建筑构造当二、三环铺上有塔楼且塔楼为高层时，商铺与塔楼应分设不同的防火分区。5.3.2安全疏散1)设连廊的室外步行街，公共疏散楼梯的设置距离遵照下表：&&&&&&&&房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离（m）高层建筑位于两个安全出口之间的房间位于袋形走道两侧或尽端的房间&&&&&&&&其他2)商铺安全出口?&&&&&&&&40&&&&&&&&20&&&&&&&&商铺安全出口宽度统一为：双开门1.8m，单开门1.0m。加连廊商铺，单铺建筑面积不超过60m2时，可设置一个门，门的净宽不应小于1.0m；位于走道尽端的商铺，当其建安全出口的门内、门外1.40m范围内不应设踏步，且门必须外开，不应设置门槛。“一拖二”商铺户内疏散楼梯净宽度不小于1.2m。商铺的疏散通道、楼梯间内的装修、橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。&&&&&&&&筑面积不超过75m2时，可设置一个门，门的净宽不应小于1.80m；3)商铺疏散通道&&&&&&&&4)安全疏散指示标志按规范设置，且所有导向标示都不受遮挡。5.3.3建筑材料1)保温材料根据公安部日下发的公消[2011]65号通知要求：民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2）幕墙式建筑应符合下列规定保温材料的燃烧性能A级备注：10&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&1）保温材料应采用不燃材料作防护层。防护层应将保温材料完全覆盖。防护层厚度不应小于3mm。2）采用金属、石材等非透明幕墙结构的建筑，应设置基层墙体，其耐火极限应符合现行防火规范关于外墙耐火极限的有关规定；玻璃幕墙的窗间墙、窗槛墙、裙墙的耐火极限和防火构造应符合现行防火规范关于建筑幕墙的有关规定。3）基层墙体内部空腔及建筑幕墙与基层墙体、窗间墙、窗槛墙及裙墙之间的空间，应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。3）建筑外墙的装饰层，除采用涂料外，应采用不燃材料。4）屋顶?对于屋顶基层采用耐火极限不小于1.00h的不燃烧体的建筑，其屋顶的保温材料不应低于B2级；其他情况，保温材屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层，应采用宽度不小于500mm的A级保温材料设置水平防火隔离带。屋顶防水层或可燃保温层应采用不燃材料进行覆盖。料的燃烧性能不应低于B1级。&&&&&&&&5.3.4建筑内装安全疏散通道、防烟楼梯间、防烟楼梯间前室、设备用房内部装修采用燃烧性能为A级的装修材料。5.3.5防高空坠物1)当室外步行街上有塔楼且塔楼直接落地时，首层商铺出入口处应设防高空坠物的通长安全雨篷，雨篷突出墙面不小于2.0m。2)临空栏杆下部离地0.10m高度内不应留空。5.3.6防磕碰和防攀爬1)外廊、连廊及上人屋面等临空处栏杆设计应防儿童攀登。垂直杆件间净空不应大于0.11m。2)2.5米以下的建筑突出物、设施设备应采取防磕碰措施。5.4机电5.4.1消防系统和喷淋系统1)室外步行街消防系统：同独立产权专篇第4.6条。2)室外消火栓系统：寒冷、严寒地区设置地下式消火栓，应有明显标志；其他区域结合景观设置为地上式。3)室内消火栓系统：设置在室内的消火栓沿墙靠柱暗敷，不宜影响商铺布局。设置消防给水的商铺，其各层（无可燃物的设备层除外）均应设置消火栓。4)喷淋系统：按规范设计，设置湿式系统。采用直立式喷头。5)防冻要求：寒冷、严寒地区的消防系统应根据项目的特点重点考虑防冻措施。5.4.2防排烟和通风、空调1)防排烟根据消防部门意见。2)不具备自然排烟条件的房间设置机械排烟。5.4.3电气1)动力配电系统：所选设备、材料,必须具有国家级检测中心的检测合格证书（3C认证）;必须满足与产品相关的国家标准;供电产品、消防产品应具有入网许可证。消防类双电源自动转换装置（ATS）：应选合资或国产优质，所有ATS均选用PC级。重要项目应选合资产品。（底商部分：要求除ATS所选产品为国产优质外，其它同上）。2)电缆：消防负荷采用低烟无卤型耐火电缆、导线，其他负荷采用低烟无卤型阻燃电缆、导线。电缆敷设在电力桥架内，电缆总截面不能大于桥架截面的40%。3)火灾报警系统：同独立产权专篇第4.7条。5.4.4智能化电视监控系统：同独立产权专篇第4.8条。6效果控制要点6.1立面6.1.1立面设计原则1)立面设计风格：与大商业协调统一。11&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&2)商铺层数、层高:?室外步行街商铺层数以二层为宜，原则上不设置三层铺。层高：一环铺层高同大商业，A、B级店首层5.7米，C级店首层5.4米，二层5.1米。二、三环铺层高视当地规当室外步行街±0.00随地形变化存在较大高差时，应保证40~50米范围内商铺二层屋顶平齐，可调节商铺首层层高，&&&&&&&&定，无层高限制的地区，层高同一环铺；有层高限制的地区，按当地规定执行。所有商铺不论层高多少，均不考虑预留夹层。但首层层高不应低于4.2m。&&&&&&&&3)门高：外门高应不小于2.7米。4)通透性室外步行街商铺首、二层立面尽可能通透，每间商铺玻璃墙面占总墙面的比例不得小于50%。玻璃透光系数在满足规范要求前提下争取最大值，其中单层玻璃透光系数不得小于0.8。外墙面材料采用玻璃或铝板、石材幕墙。外门宜选择无框玻璃门，单层玻璃透光系数不小于0.8。考虑商家合铺的可能，商铺立面按结构柱跨为一个单元进行设计，非结构柱跨处不宜出现竖向构件。外墙面应外包结构柱，门窗设计应考虑商家合铺时更改的可行性。&&&&&&&&5)立面材料选择&&&&&&&&6)合铺原则&&&&&&&&?&&&&&&&&商铺上部如有塔楼，应合理考虑塔楼幕墙龙骨对合铺时立面改造的影响，塔楼外幕墙龙骨宜布置在商铺上部梁上，不&&&&&&&&宜穿过商铺落地。7)立面宜采用模块组合变化，增加丰富性。6.1.2立面雨篷室外步行街商铺应设置雨篷1）雨篷设置原则当雨篷通长设置时，出挑长度1.5--2.1m，如宽度受限，最小不能小于1.2m；距地高度不小于3.6m。当雨篷非通长设置时，应居中位于双开门上方，出挑长度不小于1.0m，距地高度不小于2.7m。雨篷不应遮挡店招和影响视线。连廊商铺首层内缩1.0--1.8米，不再设雨篷。&&&&&&&&12&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&加连廊商铺&&&&&&&&“一拖二”商铺（非通长雨篷）&&&&&&&&“一拖二”商铺（通长雨篷）?2)雨篷材料13加连廊商铺二层雨篷的设置原则同上。&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&钢结构夹层玻璃雨篷、金属饰面或布艺雨篷。但安全雨棚不能选用布艺雨棚。6.1.3立面店招1)店招设置原则围内。严禁在二层走道栏板处设置店招。侧向店招距地高度不小于3.0m，凸出墙面不大于0.8m。?面层材料耐火等级不宜低于B1级，可选用以下材料：A、不锈钢板、铜板、铅板钣金成型，材料厚度1.5--2mmB、烤漆玻璃C、户外双面铝塑板（材料厚度：4mm）?不得使用吸塑亚克力及彩喷灯箱布。6.1.4立面空调位1)立面空调位设置原则?立面空调位设于商铺首层店招上部或二层外墙时，高度不小于1400㎜，厚度不小于900㎜。立面空调位宜设置在结构柱位置，采用铝合金百页遮挡（百页形式需满足空调通风需求）。空调冷凝水应收集后经敷设在幕墙龙骨内的立管排至首层室外，不允许直排。首层店招，高度不小于1.0m，面层厚度不大于100mm；如通长设置，距地高度不小于3.6m；如居中设置于双开门上方，距地高度不小于2.8m。“一拖二”商铺二层店招不允许做通长广告灯箱，只能做镂空字（或发光字），字体大小在二层梁下皮和女儿墙顶部范&&&&&&&&2)店招材料&&&&&&&&14&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&6.1.5立面栏杆1)立面栏杆设置原则?加连廊商铺二层连廊栏杆不应遮挡店招和视线。?所有栏杆都应符合安全要求。2)立面栏杆材料立面栏杆应采用安全玻璃。6.2景观室外步行街景观应特别考虑入口广场、节点处的重点绿化处理，加强景观灯光的照度、夜景照明、小品等商业氛围的营造。6.2.1景观灯光1)景观灯光设计包括庭院灯、景观灯、LED地埋灯、小品的夜景照明等，满足照度要求。2)庭院灯设计应考虑能够安装建筑主体泛光照明灯具，重点考虑转角处建筑立面的泛光照明。3)LED埋地灯考虑排水处理，宽度不超过10CM。6.2.2硬铺1)硬铺装的设计要简洁明快，以一种石材为主，不超过三种石材。材料颜色整洁，以暖色调石材为主；石材必须经过单面的防护处理，便于清洁维护。2)石材厚度至少5CM。3)硬铺装地面要考虑防滑，禁止使用抛光面及机切面的石材。4)主要出入口、街区内放大的广场部位，铺装设计应有所变化；波打线的设计应与建筑柱位相呼应。5)铺装的平面布局一般采用街道段、入口段、放大广场段分别设计，临铺区域和人行区域要有一定的区别，形成街区的序列。6)选择相对主入口商业广场所用石材尺度较小的花岗岩，石材做切角处理，利用石材不同面层处理方式，创造不同的铺装效果。7)考虑盲道设计；考虑无障碍设计。6.2.3种植1)采用移动花箱的形式分隔各休闲活动的使用空间。2)重点位置可使用古树名木。3)不设置大型乔木。4)主街可考虑采用团状种植方式，保证商业街店招不被植物遮挡；以移动的树箱、花钵为主。5)灌木种植密度要求不露土。6.2.4小品1)街区入口处可设牌坊类造型物、字体标识。2)考虑滚动式的广告灯箱。3)垃圾箱必须为分类垃圾箱，间距约为100米一组，休息设施间距约为50米一组，售卖亭应布置于人流量较大又不阻碍人流行动之处，并保证其水电供应。4)室外步行街必须合理布置用水用电点位，保证广场活动用电，绿化用水电及铺装冲洗用水等后期使用的可能性。5)座凳设计以无靠背设计，坐凳应能够固定在地面，同时不影响消防车的通行。6)垃圾桶设计必须采用有顶盖带烟灰缸的设计，雨水不能直接进入垃圾桶。6.2.5竖向设计室外排水应通畅，至少满足常规暴雨下排水正常，坡度宜控制在1%—3%之间。6.2.6重点区域景观步行街节点广场形成核心景观场所，采用雕塑及旱喷的方式烘托气氛，重点突出夜间景观效果。6.2.7其他1)场地中地面井盖必须经过装饰处理。2)地下室采光井、风井、排烟井景观处理后的采光和通风面积应符合规范要求。3)地面铺装与建筑立面交接部位考虑合理的交接方式，回填时间长，夯实到位的，幕墙压铺装（方案1）；回填时间短，存在沉降风险的，铺装撞幕墙（方案2）。&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&4)室外用电量、用电点及用水点位置由商管确认。5)屋顶设备必须装饰处理，进行遮挡。6.3导视6.3.1设计内容总平图、客流导向牌、卫生间指示牌、警示牌、温馨提示牌等。&&&&&&&&16&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&6.3.2设置原则1)总平图?突出“您的位置”，应标有指北针。?区分建筑、街道信息等内容的色彩。?强调信息分级、增强识别性，文字与图面对比强。?连接室内步行街节点处、室外步行街内街广场等重点节点处必须设置总平图。?平面图宽高比例应保持在800*600或600*600等比缩放，文字高度不得小于8mm，中英文比例控制在1：2。2)客流导向牌?结合室外步行街立面、景观设置。?布点不影响消防车通行、不遮挡商铺入口。?强调室内步行街入口、卫生间、外街客服中心等功能信息。?外街口布处要强调道路、公交、地铁等市政交通信息。?室外街道交叉处、连接室内步行街节点处必须设置客流导向牌。?文字高度不得小于50mm，文字信息排版整齐。3)卫生间指示牌?醒目、图形符号符合国标要求。?体现残卫或者母婴室。?远端指引应选用出挑式或悬挂式。4)警示牌、温馨提示牌?结合室外步行街立面、景观设置，不单独设置。?不遮挡店铺主形象。6.3.3导视材料及安装1)主要材质宜采用：不锈钢、石材、透明或磨砂的安全玻璃；防水光源、进口亚克力灯片。2)不得使用吸塑亚克力、彩喷灯箱布。3)高清写真灯箱片要求：面板材质从外到内：5mm厚透明亚克力+高清写真灯箱片+5mm厚白色亚克力板。6.3.4导视安装1)室外步行街布点，必须保持直线排列。2)基础部位，如螺栓、角铁等不得外露。6.4夜景照明6.4.1道路照明1)考虑到室外步行街中间通行消防车的要求，对于路面宽度12m以内的室外步行街，景观路灯宜采用两侧间隔布置的照明方式。路灯高度不超过5m，宜采用造型美观的70W～150W的金卤光源灯具。&&&&&&&&17&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&2)对于路面宽度大于12m的室外步行街，景观路灯宜采用两侧对称布置的照明方式。路灯高度不超过5m，宜采用造型美观的70W～150W的金卤光源灯具。&&&&&&&&3)对于设置有天幕的室外步行街，可以选择路面设置灯具的照明方式，也可以根据实际情况采用在步行街两侧建筑檐口装置投光灯具的方式，此方式通常适用于两层建筑，灯具选择功率较小的光源，注意路面照度及其均匀度，并应注重防眩光措施。&&&&&&&&4)除功能性照明外，街区两侧商铺应进行景观装饰照明以提升步行街夜景效果。6.4.2立面照明1)商铺的店招应有照明，选择可发光广告标识。2)店铺橱窗应有照明，橱窗上（或两侧）应装置射灯进行重点照明。另外橱窗内应安装消防设备。3)商铺立面墙体部分应安装壁灯进行装饰照明，灯具下部距地不小于2.4米，采用通体发光灯具。4)立柱可设置地埋灯具进行泛光照明。5)局部可采用色彩鲜明、具有动态变化效果的照明方式。6)街区两侧泛光照明整体光色应统一。18&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&7设计要点7.1总图7.1.1退线1)满足规划最小的退线要求即可。2)如当地有设置骑楼的要求，则应明确骑楼是否需满足退线要求。原则上尽量做到骑楼不计入退线范围内。3)注意当地计算退线距离的要求（是计算到建筑外皮、保温层还是结构层）。7.1.2保持商铺连续性为保证沿街连续的商业氛围，规划设计不应出现＂断铺″现象，商铺规划宜沿街成线形不间断排布。除必要的消防通道和塔楼入口外，地下车库出入口、自行车坡道等原则上不占用沿街商铺，并严禁占用端头商铺。&&&&&&&&7.1.3与大商业的关系室外步行街与大商业应有通道连接。原则上U字形的步行街每边均设出入口与大商业连通，连通口宜通向室内步行街中庭，通道宽度不小于6米。通道两侧商铺原则上为自持物业。&&&&&&&&7.1.4节点设置1)室外步行街入口一般与大商业（室内步行街）入口广场相结合，朝向城市主要道路。2)当室外步行街长度超过120米时，宜设扩大的节点广场，广场面积不小于18x18m。19&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&3)街角转折处也应设扩大节点广场。4)室外步行街与外部道路的连通，根据消防通道的要求设置。&&&&&&&&7.1.5转角商铺的处理转角商铺应结合退线做切角处理。&&&&&&&&7.1.6竖向、坡道室内外高差不大于150mm，采用坡道解决高差问题。坡道的设置考虑南北方的排水差异，并同时考虑与城市道路的高差。7.1.7对地下室范围的设置要求考虑到开工、开盘的需要，二、三环商铺下面尽量不设或少设地下室。7.2建筑7.2.1平面设计原则1）铺型划分20&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&标准铺：按照结构柱网8.4米-9.0米，单铺开间可划分为4.2米-4.5米，进深12米-14米。面宽进深比不宜超过1:3。&&&&&&&&2）面积控制原则依据商铺销售的普遍经验，单铺面积不宜超过120㎡。（相当于一个4.2米开间14米进深的“一拖二“”的商铺面积。）3）可视性、通达性规划设计须保证商铺沿街具有充分的展示面，避免出现较大的凹凸、进退和遮挡现象。因立面造型出现的凹凸不大于1米。&&&&&&&&图示凹进的铺面有视线遮挡，展示性较差&&&&&&&&4）结构形式?上部无塔楼的商铺普遍采用框架结构。?上部有塔楼的商铺，如剪力墙对下部底层商铺空间存在较大影响，必须进行结构转换。&&&&&&&&21&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&?5）设备层&&&&&&&&结构转换对层高的要求结构转换在二层商铺顶会出现较大的梁断面（转换后的承托梁高近1.8米，设计需要考虑转换梁对净高的影响）。&&&&&&&&上部有塔楼的商铺，必须设置设备层。设备层高度1.8~2.2米。设备层做防水，地面找坡至排水最低点，排水最低点设在公共区域范围内。6）合铺原则楼梯间、消火栓、空调位、管井、烟道、商铺内机电点位等功能性配套设施结合结构柱网设置，为便于后期合铺的需要。&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&7）空调机位空调机位设置原则：上部无塔楼的商铺，空调机位在屋顶统一规划处理，预留基础。上部有塔楼的商铺，空调机位结合外立面设计在外墙上布置。连廊商铺亦满足以上原则，并在铺内设冷媒管竖井直通屋顶。8）屋面应为屋面检修设置楼梯。屋面必须做美化处理，并提前预留美化廊架的基础。7.2.2“一拖二”商铺1）户内楼梯设置“一拖二”商铺需要设置户内楼梯，楼梯宽度1.2米。户内楼梯布局应紧凑，尽可能节约户内使用空间。楼梯位置：设置在商铺靠后部位，留出铺前“营业空间”。或沿结构柱网设直跑楼梯，便于后期合铺改造。&&&&&&&&23&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&2）户内卫生间设置在商铺后部预留户内卫生间的上下水点位。3）户内烟道、风道商铺应布置烟、风道。上部无塔楼的商铺，烟、风道靠商铺后部设置。上部有塔楼的商铺，烟、风道靠商铺前部设置，同时避免占用外墙展示面。&&&&&&&&砌筑烟道竖井，内衬不锈钢风管，屋面完成直排排烟口或集中排放接入口。&&&&&&&&7.2.3加连廊商铺1）扶梯设置原则室外步行街的自动扶梯应成组布置（每组两部），点位数应根据街的长度确定设置，间距60-80米，入口处扶梯位置离步行街的入口不宜太远。&&&&&&&&24&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&2）公共疏散楼梯公共疏散楼梯可与大商业室内步行街楼梯结合考虑，楼梯尽可能少占沿街铺面，如有可能可利用大进深铺后部设置。应设适当数量的楼梯通往地下停车场。&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&图示为公共疏散楼梯分布位置&&&&&&&&3）连廊设计要求?宽度：二层及二层以上铺外走廊的宽度为3-3.5米。&&&&&&&&26&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&?二层及二层以上外廊应能环通，间距40-60米设连廊连通，连廊宽度3-4米。&&&&&&&&图示连廊位置分布&&&&&&&&图示连廊结合扶梯设置便于交通组织?与大商业连通室外步行街应与相邻大商业的室内步行街连通，一般设通道不少于2处，通道宽度6—8米左右。27&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&&&&&&&&&加连廊商铺灰空间（含连廊吊顶、连廊面层做法、栏杆等）的设计由建筑设计单位统一完成，避免漏项。连廊上部有塔楼的，连廊应设通长安全雨篷，宽度不小于2米，防高空坠物。&&&&&&&&4）步行街入口部分可设“一拖二”商铺室外步行街二层不应设置较长的尽端式外廊，入口部分的铺根据情况可做成“一拖二”的商铺。&&&&&&&&28&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&图示商业街入口部分7.2.4配套设施1)公共卫生间室外步行街应设置独立的公共卫生间。?&&&&&&&&“一拖二”商铺位置&&&&&&&&卫生间间距120-150m，面积40-60㎡/组（300-500m长度的室外街，宜设2组卫生间，300m可设1组公共卫生卫生间分设男女盥洗前室，并有视线遮挡和防串味措施。盥洗室设洗手盆2-3。每组卫生间蹲位数:男卫≥3个，女卫≥5个，男卫生间小便斗≥3个，男女卫生间至少各设置1个无障碍厕位或单&&&&&&&&间）。公共卫生间位置应相对隐蔽，严禁占用沿街商铺。&&&&&&&&独设置无障碍卫生间（1个厕位）。&&&&&&&&29&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&2)货梯室外步行街应考虑设置独立的货梯至地下卸货场，货梯位置应均衡布置，比较长的步行街不应少于两组，每组1-2部。货梯旁应有疏散楼梯直通地下停车场。&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&3)变电室及电表间?变电室：室外步行街变电室单独设置于室外步行街独立地下室。?电表间：电表统一安装在电表间内；室外步行街每侧设3个电表间，面积按不小于10㎡考虑。各电表间间距大约80-100米，每个电表间布置30－40块电表。4)垃圾房每组货梯在地下卸货场附近应设垃圾房（分干湿垃圾房设置），垃圾房面积约60㎡。&&&&&&&&5)物管用房同独立产权专篇第4.2条。7.3结构7.3.1结构设计依据1)建筑结构的安全等级：二级。2)设计使用年限：50年。31&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&3)抗震设防类别：?无塔楼室外步行街：丙类?有塔楼室外步行街：同上部结构7.3.2结构形式1)室外步行街一般采用框架结构。2)塔楼为住宅时，通常采用框支剪力墙结构：?剪力墙结构到底层商铺必须进行结构转换。?采用框支剪力墙结构时，其最大适用高度通常应满足以下要求：120m（6度），100m（7度），80m（8度，0.2g），50m（8度，0.3g）。7.3.3荷载1)恒荷载屋面、楼面、地面以及建筑隔墙的恒荷载标准值根据建筑要求使用的材料、墙体厚度及装修标准计算确定。毛坯房按照精装修标准确定恒载。2)活荷载?普通商铺：4.0kN/m2。?餐饮铺：4.5kN/m2，已包含厨房垫高200填料重量。?屋面：3.0kN/m2，不包括绿化覆土，屋面大型设备荷载。?疏散楼梯：3.5kN/m2。?设备荷载，根据各专业提供的条件进行设计。?其他未列荷载按规范取值。7.3.4主要材料1)钢筋受力钢筋原则上应以HRB400为主，构造钢筋可以采用HRB235，一般不采用HRB335钢筋。2)混凝土地下部分除竖向构件外，建议不超过C35，最高混凝土标号建议不超过C60。后浇带建议采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土。3)砌体填充砌体采用项目所在地普遍采用的轻质材料。7.4机电7.4.1给水1)供水系统设置独立的室外步行街供水系统，给水干管埋地敷设于室外步行街，总表设置室外。商铺一户一分表，水表设置在户内，根据当地情况尽量采用IC卡表。并尽可能做到商户直接向自来水公司缴费（具体根据与当地自来水公司协调的结果确定）。2)商铺内给水和计量方式?铺内预留DN25给水管，设一个给水点，给水点位置接近卫生间或厨房。?商铺采用一户一表，分户计量.3)公共区域?7.4.2排水1)排水系统室外步行街排水系统与购物中心分开设置，排水设备及管线分开。2)商铺内排水?商铺内预留2根DN100排水管，预留卫生间、厨房共2个排水点。32公共区域地面冲洗预留条件：结合景观的冲洗要求统一考虑，每隔70-80m预留一个DN25冲洗地面用水点。公共卫生间:按规范设计。垃圾房内预留DN32冲洗水点。商铺水表（IC卡）设置在各自户内。&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&?厨房排水接入隔油池，不应排入室外步行街。3)隔油池a隔油池位置:?一环铺：在购物中心地下室独立设置污水处理间，内设隔油池（一环铺如为持有物业时，污水处理间、隔油池可与购二、三环铺：设在临市政道路的外街（如临地下室，应独立设于地下室污水处理间内）。不应设置在有两侧店铺的室外步行街道内。隔油池布点还应考虑排水管线长度、市政污水管接入点标高等，接管高度应位于冰冻线以下。集中餐饮商铺（餐饮一条街），按3-4m?/千㎡的隔油池容量设计。非集中餐饮商铺，考虑适当折减（40-50%），按1-2m?/千㎡设置。一般6-8个120㎡商铺接入一个2砖砌、混凝土隔油池：室外埋地。不锈钢隔油池（油水分离器）：室内如大商业地下室，也可埋地。m?隔油池。物中心合用）。&&&&&&&&b隔油池容量和数量：&&&&&&&&c商铺常用隔油池分类规格:&&&&&&&&成品隔油器举例4）隔油池清油?清油频次：1周（较大隔油池4-5m?）、1-2天（较小隔油池2m?）。如有条件，应尽可能选用较大隔油池，以减少清油频次。由于清油频繁，隔油池周边地面易被污染，隔油池设置应考虑选择相对隐蔽的位置。&&&&&&&&5）公共区域公共卫生间按规范设计。7.4.3雨水33&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&1)屋面排水室外步行街一环铺商铺屋面采用重力式雨水系统，雨水排入室外步行街雨水沟内。二三环铺商铺屋面采用重力式雨水系统，雨水排入室外步行街另一侧雨水管网内。2)连廊排水外廊地面排水详外装二次设计，排水预留DN100雨水立管及地漏。3)街面排水?铺内外高差150mm，根据竖向设计要求设置台阶或坡道。?街内宜设2道排水沟，排水沟宽度（300-450mm），沟内起坡点150mm，下部为地下室区域，应考虑降板要求。排水沟盖板用石材时，&&&&考虑排水孔面积不小于总面积的20%。7.4.4消防系统和喷淋系统同安全专篇第5.4.1条。7.4.5燃气系统1)燃气系统同独立产权专篇第4.4条。2)燃气容量总容量按1500Nm?/h（按天然气热值）考虑，步行街总面积3万㎡时，适当增加。3)燃气接入方式所有餐饮商铺均需具备燃气接入条件（主干管到位，若地方燃气公司允许，宜支管入户），由商户自行申请接入。4)干管预留方式：?一拖二商铺：燃气干管敷设于商铺屋面，由屋面经防水套管穿楼板接入（图一左）。加连廊商铺：通过各层走廊天花引入（应与立面设计配合，保证美观，图一右）底商：埋地接入（有条件部分商铺也可由上层走廊引入）。&&&&&&&&?&&&&&&&&一环铺为销售物业时，与大商业的燃气系统完全分开，一环铺燃气干管敷设于商铺屋面，由屋面经防水套管穿楼板接&&&&&&&&入（图三）。&&&&&&&&34&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&5）燃气敷设注意事项a．由于各地方对燃气接入的控制尺度不同，在进行燃气设计时，应保证燃气接入应尽可能减少破屋面、破路、破坏建筑立面等情况，将后期对整体商业街的影响降到最小。当燃气部门允许时，燃气干管可在商铺地面直埋或地沟内敷设，更便于商户接入。b．附《燃气设计规范》相关条文：?燃气引入管不得敷设在卧室、浴室、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间、配电间、变电室、不使用燃气的空调机房、通风机房、计算机房、电缆沟、暖气沟、烟道和进风道、垃圾道等地方。商业和工业企业的燃气引入管宜设在使用燃气的房间或燃气表间内。?引入管宜沿外墙地面上穿墙引入。但室外露明管段的上端弯曲处应加不小于DN15清扫用三通和丝堵，并做防腐处理。寒冷地区输送湿燃气时还应做保温。引入管也可埋地穿过建筑物外墙或基础引入室内。燃气引入管穿墙前后的管段与其他管道的平等净距应满足安装和维修的需要。但与地下管沟或下水道距离较近时，应采取燃气引入管穿过建筑物基础、墙或管沟时，均应设置在套管中，并应考虑沉降的影响，必要时应采取补偿措施。行之有效的防护措施。基础、墙或管沟等和套管之间的间隙应仔细填实，其厚度应为被穿过结构的整个厚度。套管与燃气引入管之间的间隙应采用柔性防腐、防水材料密封。引入管穿过墙或基础进入建筑物之后应尽快出室内地面，不得在室内地面下水平敷设。c．燃气埋地接入做法示意(燃气公司一般要求对出地面管道进行砌筑保护，在外立面设计时需有所考虑。)&&&&&&&&35&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&7.4.6供暖系统1)采暖地区室外步行街设置独立的采暖系统。寒冷地区、严寒地区设供暖系统，其余地区根据实际情况确定。2)热源形式城市热网或集中燃气锅炉房(锅炉单设)、燃气壁挂炉等。3)换热站外铺单独设置换热站。4)供暖区域商铺户内、公共卫生间、封闭楼梯间。5)计量方式分户控制/计量。6)供暖室内设计参数温度18℃。7.4.7空调系统1)商铺户内预留条件，预留冷媒管井，屋面预留空调基础或外立面设外挂条件，预留空调安装洞及冷凝水排放点。2)空调为分体空调、多联机、户式中央空调等形式，室外机一般置于屋面，无屋面时，外挂于立面并进行有效遮挡。3)空调走管（如冷媒管）需穿越其它商铺时预留管井或套管等条件。4)冷凝水管室内应明装。7.4.8通风系统1）每户设置独立竖向烟道，内衬不锈钢风管,由各户自行接入。排放口位置：就近排放，排放点位置要满足当地相关规范，并考虑主导风向下对住宅、公寓等其它功能的影响，与住宅、公寓、写字楼等主体建筑一般距离不小于30米。2）烟道尺寸需根据厨房面积进行估算：按厨房面积占餐饮商铺建筑面积18-20%、层高3.2-3.5m、换气次数50次、风速8-10m/s确定，衬管短边尺寸不小于500mm。补风井按照规范设计，补风吸风口和排风口分开。以100平米的餐饮商铺内设18-20平米厨房面积为例，烟道竖井尺寸约为300X250；若厨房位置无自然通风条件时，考虑补风面积后的烟道竖井尺寸约为500X300。3）水平管道采用不锈钢风道，并有一定（1%）坡度，坡向排气罩，在最低端设泄油阀及清扫口，对于风道截面短边小于500mm的支管每3m设一个清扫口。水平管段要求底边采用整张板制作，减少漏油，法兰接头采用满足规范的密封胶密封。4）预留燃气的厨房及其他有爆炸危险气体的房间，应设事故通风。且排风口与进风口的水平距离不应低于20m，当水平距离不足20m时，排风口必须高于进风口6m。事故通风的风机，应分别在室内、室外便于操作的地点设置电器开关。事故通风的换气量不应小于12次/小时。36&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&5）卫生间排风预留：排风井道排风风速6～8m/s。6）防排烟根据消防部门意见。不具备自然排烟条件的房间设置机械排烟。7.4.9电气1)供电电源由城市电网独立回路供电，供电电源电压等级为10KV。（底商部分:用电等级一般为220/380v低压电源，并在室内预留适量三相电源回路）。2)变电所设置单独的变配电室。变配电室应设于负荷中心的位置，放在大商业地下室。3)街区的电功率负荷密度（W/㎡）总容量：设计时按餐饮商铺电量考虑，即按照200-250w/㎡；总负荷折减系数(Kx)按0.7-0.8考虑。每个街区铺的用电量可按250w/㎡预留。（底商部分用电负荷密度按150W/㎡考虑）。4)供电计量街区部分供电计量要求单独设置。变电所所有低压出线均设计量表。计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级。5)动力配电系统所选设备、材料,必须具有国家级检测中心的检测合格证书（3C认证）；必须满足与产品相关的国家标准;供电产品、消防产品应具有入网许可证。消防类双电源自动转换装置（ATS）：应选合资或国产优质，所有ATS均选用PC级。重要项目应选合资产品。（底商部分：要求除ATS所选产品为国产优质外，其它同上）6)电缆消防负荷采用低烟无卤型耐火电缆、导线，其他负荷采用低烟无卤型阻燃电缆、导线。电缆敷设在电力桥架内，电缆总截面不能大于桥架截面的40%。7)商户用电a.分户配电箱安装到位,下级支路只含商铺的照明和店招回路。商户用电（含其广告店招）用电应引自自身户内配电箱。b.商铺用电实行一户一表，供电部门抄表到户，电表集中设于电表间；如不能实现供电部门抄表到户，采用插卡式预付费电表。计量表的型式根据当地供电局政策确定。8）公共用电同独立产权专篇第4.8条。9）电表间同建筑设计第7.2.4条。10）消防控制室同独立产权专篇第4.6条。7.4.10弱电系统1)商铺内弱电a.商铺内预留有线电视、电话、网络点位。每户提供一个有线电视点位。每户完成布线系统，按2电话点位（4芯电话线）/100㎡预留。&&&&&&&&b.铺内消防报警系统：根据规范设计完成。2)公共广播系统公共广播系统单独设置。3)电视监控系统同独立产权专篇第4.7条。7.5综合管网7.5.1室外步行街的管线综合应特别注意与建筑、景观的配合，室外步行街的管线只考虑设置给水、低压电缆和雨水沟、卫生间排水，其余管线尽可能在室内敷设。37&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&7.5.2临市政道路的室外管线应布置在红线与建筑物之间。如间距不足7米，无法通过各种管线的排布，应考虑建筑处理或对管线进行专项优化设计。7.5.3室外步行街车行道下，考虑消防车通行，管顶最小覆土0.7米。7.5.4雨水、污水的设计要考虑走向与市政的接驳。7.5.5室外构筑物的设置：1)供水、供电、燃气、供热、通讯应接合各单体的泵房、换热站、开闭所、变电所的位置布置走向、入户位置。所有管线的入户位置应避开主出入口，各主出入口严禁设置井盖。2)化粪池的位置要与建筑、景观配合确定，设置在绿化带、车库出口等远离主入口的部位。化粪池需在红线内结合绿化设置，严禁设在店铺门前。7.6面积计算注意事项在前期测算指标时，应咨询当地面积测绘要求，明确建筑测量规范与房产测量规范之间的差异，按房产测量规范测出的面积做为董事长签批指标，以免造成后期销售面积的缺失。特别注意：1)对商铺层高的限制。2)外廊式商铺，外廊、扶梯、公共楼梯的面积计算及分摊规定。3)公共卫生间是否计入公摊面积。4)地下室设备用房管井出地面部分是否计入地上产权面积，是否参与公摊。5)与大商业共用的楼梯间如何计算公摊面积。8室外步行街建造标准&&&&&&&&项目名称&&&&&&&&设计原则&&&&&&&&设计参数及材料做法&&&&&&&&室外步行街宽度&&&&&&&&12~14m&&&&&&&&石材铺装，厚度50㎜&&&&&&&&1、根据规范设置消防车道。2、消防车道的宽度不应小于消防车道总图5.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应有障碍物。3、穿过建筑的消防车道上，原则上不布置过街楼。1.一环铺层高同大商业，A级店首层6.0米，B、C级店首层5.4-5.7米，二层5.1米。层高（m）二、三环铺层高视当地规定，无层高限制的地区，层高同一环铺。2.有层高限制的地区，按当地规定执行。3.所有商铺均不考虑预留夹层。消防车道的地面铺装、地下室顶板应能承受消防车辆的压力。&&&&&&&&38&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&1.店招、夜景照明、导向标识设计等与外立面设计一体化；2.室外步行街商铺首、二层立面尽可能通透，每间商铺玻璃墙面占总墙面比例不得小于50%；外墙及保温3.立面设计注意商铺分割和合铺的灵活性，有利于销售及经营时商铺功能的调整；4.为利于合铺，商铺立面按结构柱跨为一个单元进行设计，非结构柱跨处不宜出现竖向构件。级。4.建筑外墙的装饰层，除采用涂料外，应采用不燃材料。等;2.外装修应外包结构柱；3.外墙保温材料燃烧性能：一环铺的保温材料同大商业，燃烧性能A级。二、三环“一拖二”商铺，保温材料燃烧性能不应低于B1级。加连廊商铺，保温材料同大商业，燃烧性能A1.根据外立面设计采用玻璃或铝板、石材幕墙&&&&&&&&1.水平通长雨篷：出挑宽度≥1.2米，雨篷距地高度≥3.6米；2.门上口局部雨篷：出挑宽度≥1.0米，雨篷距地高度≥2.7米；3.安全雨篷：当室外步行街上雨篷有“塔楼”且“塔楼”直接落地时，首层商铺出入口处应设防高空坠物的通长安全雨篷，雨篷突出墙面不小于2.0m。4.雨篷不应遮挡店招和影响视线。安全雨棚：混凝土雨篷、钢结构安全玻璃雨篷、钢结构金属饰面雨棚。&&&&&&&&1.用于外廊式室外步行街，外廊宽度为3.0-3.5米；2.外廊应能环通，间距40-50米设连廊连通，连廊宽度3.0-4.0米。3.二层以上外廊顶部应根据项目具体情况合理设置顶盖或雨篷。4.连廊上部有塔楼的，连廊应设顶盖或通长安全雨篷，以防高空坠物。5.连廊栏杆不应遮挡店招和视外外廊线。铺内外高差150mm，根据竖向设计要求设置台阶或坡道,坡度1%-3%。&&&&&&&&楼地面&&&&&&&&顶棚&&&&&&&&栏板&&&&&&&&其它&&&&&&&&石材或防滑地（寒冷、严寒地区不应采用砖）地室外防风金属板吊顶&&&&&&&&采用不锈钢扶手、安全玻璃栏板，形式见设计走廊照明：吊顶内安装嵌入式灯具，照度≥75lx走廊排水：外廊地面排水详外装二次设计，排水预留立管&&&&&&&&装商铺室内外高差&&&&&&&&石材铺装，详见景观设计&&&&&&&&39&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&商铺外门门高≥2.7米，双开门宽度≥1.8米，单开门宽度≥1.0米。1.氟碳喷涂钢框玻璃门/无框玻璃门。2.玻璃透光系数在满足规范要求前提下争取最大值，其中单层玻璃透光系数不得小于0.8。1.断桥铝合金窗中空玻璃。满足消防及通风要求2.玻璃透光系数在满足规范要求前提下争取最大值，其中单层玻璃透光系数不得小于0.8。1.首层店招，高度≤1.0米，面层厚度≤0.1米；（1）通长设置时，距地高度≥3.6米；（2）居中位于双开门上方时，距地高度≥2.8米；2.二层店招不允许做通长广告灯箱，只能做镂空字（或发光字），字店招体大小在二层梁下皮和女儿墙顶部范围内；3.侧向店招距地高度≥3.6米，凸出墙面≤0.8米。4.店招、广告应在步行街开街时安装布展到位；5.严禁在连廊式室外街二层走道栏板处设置店招。6.店招用电从商铺配电箱引出。外装结合立面设计设置，灯具下部距地≥2.4米1.空调室外机应置于屋面。无屋面条件放置时，设于建筑立面；2.立面空调位：（1）设于商铺首层店招上部或二层空调机位外墙，高度≥1.4米，深度≥0.9米；宜设置；在结构柱位置；不得突出整体建筑立面；（2）空调冷凝水应收集后经敷设在幕墙龙骨内的立管排至首层室外，不允许直排。1.同商业综合体裙房屋面做法。2.屋面材料消防要求：屋面考虑屋顶美化设计，并与商业综合体屋面处理协调（1）对于屋顶基层采用耐火极限不小于1.00h的不燃烧体的建筑，其屋顶的保温材料不应低于B2级；其他情况，保温材料的燃烧性能不应低于B1级。401.置于屋面时，设置空调室外机基础；2.置于外立面时，铝合金百页遮挡（百页形式需满足空调通风需求）。面层材料耐火等级不宜低于B1级，可选用以下材料：A.不锈钢板、铜板、铅板钣金成型，材料厚度1.5—2mm。B.烤漆玻璃C.户外双面铝塑板（材料厚度：4mm）不得使用吸塑亚克力及彩喷灯箱布&&&&&&&&外窗（非幕墙）&&&&&&&&壁灯&&&&&&&&采用通体发光型灯具&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&（2）屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层，应采用宽度不小于500mm的A级保温材料设置水平防火隔离带。（3）屋顶防水层或可燃保温层应采用不燃材料进行覆盖。楼地面砼板面或垫层商铺清水交房，内部隔墙不砌筑，防水不实施面，预留50mm面层做法防滑地砖玻化砖或涂料水泥地面楼梯间（连廊式）水泥砂浆抹平压光砂浆抹平压光，白色乳胶漆1.卫生间间距120-150m，面积40-60㎡/组（300-500m长度的室外街，宜设2组卫生间，300m可设1组公共卫生间），卫生间位置应相对隐蔽，严禁占用沿街商铺。公共卫生间2.卫生间分设男女盥洗前室，并有视线遮挡和防串味措施。盥洗室设洗手盆2-3个；3.每组卫生间蹲位数:男卫≥3个，女卫≥5个，男卫生间小便斗≥3个，男女卫生间至少各内装内装41设置1个无障碍厕位或单独设置无障碍卫生间（1个厕位）。楼地面墙面顶棚玻化砖玻化砖、烤漆玻璃、高级马赛克；防水纸面石膏板吊顶轻钢龙骨洁具及厕位：普通抗倍特板成品隔断，不锈钢小五金。国产优质人造石台面，防雾镜、给皂盒、干手器。卫生间洁具：龙头（感应式）、小便器（感应式），蹲便器（自闭式）、坐便器（残疾人专用）、蹲便器等采用国内知名品牌。其它水泥砂浆抹平压光，白色乳胶漆涂料水泥抹灰墙面混凝土结构棚面铺内楼梯及护栏：1.预留洞口；2.验收等另有要求时，采用钢梯或钢筋混凝土楼梯,临时护栏。墙面顶棚其它&&&&&&&&货梯间、内廊&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&干垃圾房湿式式地下室应设干湿垃圾房，位于每组货梯在地下卸货场附近。每组垃圾房面积约60平方米。隔墙采用砌砖实墙，白色瓷砖贴到天花顶按商铺面积3‰比例设置室外步行街物管用房，且≥200㎡；物管租赁服务用房其中，室外商业街区域地上设60㎡租赁服务用房，其余可与其它销售型物业（如住宅等）合并设置。消防控制室≥10㎡，室外步行街单独设置消防控制室。外廊式室外步行街设置自动扶梯扶梯，成组布置（每组两部），间距60-100米。1.设置独立的货梯至地下卸货场（外廊式需到达2层）；货梯旁设疏散楼梯与地下车库连通。2.货梯位置应均衡布置，较货梯长步行街（250米以上）步行街不应少于两组，每组1-2部，货梯位置宜结合公共卫生间布置。3.三层以上(含三层)单独设置客梯，设置组数同货梯标准。酒客梯、货梯、电梯扶梯楼客梯、货梯间。2.设货梯1部，设独立供应通道和货梯间。1.设客梯2部，每层设电梯合资品牌(招标要求)客梯×部，重量1.35t（装修重量另计），梯速1.0m/s，行程×至×层，客梯另详装修设计。货梯×部，重量2.0t，梯速1.0m/s，行程×至×层。合资品牌(招标要求)货梯×部，载重量2.0t，速度0.5m/s，行程×层至×层，各层小门套，轿厢四壁、厅门钢板喷漆；网络地板合资品牌(招标要求)室外扶梯×组，共×部，梯速0.5m/s，梯阶宽度1m，扶梯包板需进行二次装修，采用变频扶梯；地砖或地毯玻璃、木饰面、乳胶漆石膏板、矿棉板防滑瓷砖水泥砂浆抹平，刮大白&&&&&&&&步行街景观（绿植、地铺、雕塑、小品、座椅、垃圾桶、临时或永久室外停车位总体要求等）、项目周边（红线外）环境整治（市政绿化、天桥、通道、地道等）、导视标识系统、夜景照明、商管开街布置等需同商业综合体同时完成并达到使用条件.1.铺装的平面布局：一般采用景观、标识、夜景照明景观硬铺街道段、入口段、放大广场段分别设计，临铺区域和人行区域要有一定的区别，形成街区的序列；2.主要出入口、街区内放大的广场部位，铺装设计应有所变化；波打线的设计应与建筑柱位相呼421.以一种石材为主，不超过三种石材。材料颜色整洁，以暖色调石材为主；石材必须经过单面的防护处理，便于清洁维护。石材厚度不小于5CM。2.表面质感：硬铺装地面要考虑防滑，禁止使用抛光面及机切面的石材；3.尺寸：选择相对主入口商业广场所用石材&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&应；3.街内宜设2道排水沟，排水沟宽度（300-450mm）沟内起坡点，150mm，下部为地下室区域，应考虑降板要求。排水沟盖板用石材时，考虑排水孔面积不小于总面积的20%。4.考虑盲道。1.采用移动花箱的形式分隔各休闲活动的使用空间；2.不设置大型乔木，重点位置种植可使用古树名木；3.主街可考虑采用团状种植方式，保证商业街店招不被植物遮挡；以移动的树箱、花钵为主；4.灌木种植密度要求不露土。1.LED埋地灯考虑排水处理，景观照明宽度不超过10cm。2.节假日装饰照明预留：提前考虑预留电量并按照方案的要求预留灯具布置的相关设施。1.垃圾箱必须为分类垃圾箱，间距约为100米一组，休息设施间距约为50米一组；坐凳位置不影响消防车的通行。小品及设施2.售卖亭应布置于人流量较大又不阻碍人流行动之处，并提前预留水电点位和容量。3.步行街节点广场形成核心景观场所，采用雕塑及旱喷或者跌水的方式烘托气氛，重点突出夜间景观效果。1.路灯：考虑到室外步行街中间通行消防车的要求，宜采用两侧布置路灯的照明方式。路灯高度不超过景观、标识、夜景照明夜景照明道路照明5m。2.设有天幕时，可以选择路灯照明，也可在步行街两侧建筑檐口装置投光灯具；此方式通常适用于两层建筑，灯具选择功率较小的光源，注意路面照度及其均匀度，并应注重防眩光措施。3.除功能性照明外，两侧商铺应进43路灯宜采用造型美观的70W～150W的金卤光源灯具。1.垃圾箱必须采用有顶盖带烟灰缸的设计。2.座凳采用无靠背设计，可固定于地面。采用暖光源。尺度较小的花岗岩，石材做切角处理。4.地面铺装与建筑立面交接部位考虑合理的交接方式，回填时间长，夯实到位的，幕墙压铺装；回填时间短，存在沉降风险的，铺装撞幕墙。5.地面井盖必须经过装饰处理。&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&行景观装饰照明以提升步行街夜景效果。&&&&&&&&1.商铺的店招应有照明，选择可发光广告标识；2.店铺橱窗应有照明，橱窗上（或两侧）应装置射灯进行重点照明。另外橱窗内应安装消防设备；3.商铺立面墙体部分应安装壁灯立面照明进行装饰照明，灯具下部距地不小于2.4米，采用通体发光灯具。4.立柱可设置地埋灯具进行泛光照明；5.局部可采用色彩鲜明、具有动态变化效果的照明方式；6.建筑物檐口照明应予以强调；7.街两侧泛光照明整体光色应统一。1.非餐饮商铺、外廊及连廊：4KN/㎡；餐饮商铺：4.5KN/㎡(已包含厨房垫高200填料重量)铺内厨房、卫生间不降板；公共卫生间2.5KN/㎡，需考虑降板，其填料荷载计入恒载；疏散楼梯：3.5kN/m22.酒楼按照300mm填料荷载考虑，取6KN/㎡；3.屋面：根据景观设计要求及屋面大型设备确定恒载，另考虑活荷载3.0KN/㎡。4.设备荷载，根据各专业提供的条件进行设计5、室外步行街上有塔楼的，结构结构设计活荷载项目名称必须进行结构转换，设置设备层。其他未列荷载按规范取值。设计原则设计参数材料做法受力钢筋原则上应以HRB400为主，构造钢筋可以采用HRB235，一般不筋。采用钢HRB335地下部分除竖向构件外，建议不超过C35，最高混凝土标号建议不超过C60。后浇带建议采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土。填充砌体采用项目所在地普遍采用的轻质材料。钢筋混凝土砌体&&&&&&&&44&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&供水方式商铺水表公共区域地面冲洗公共卫生间/垃圾给水房排水系统公共卫生间压给排水（公共部分）排水力排水潜污泵须带铰刀管材：焊接钢管/镀锌钢管室外步行街排水系统与购物中心分开设置（化粪池及与市政接驳的干管合用），排水设备及管线分开。按规范设计立管及出户管：柔性铸铁管公共卫生间：按规范设计；垃圾房预留DN32冲洗水点干管：衬塑钢管；支管：PPR1.市政直供；2.室外步行街供水系统独立设置。3.总表设置于室外。商铺一户一分表，水表设置在户内，根据当地情况尽量采用IC卡表。并尽可能做到商户直接向自来水公司缴费（具体根据与当地自来水公司协调的结果确定）。预留条件：每隔70-80m预留DN25冲洗地面用水点,结合景观的冲洗要求统一考虑DN25给水栓衬塑钢管主管：球墨铸铁支管：衬塑钢管&&&&&&&&45&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&1.一环铺：在购物中心地下室独立设置污水处理间，内设隔油池（一环铺如为持有物业时，污水处理间、隔油池可与购物中心合用）；隔油池2.二、三环铺：设在临市政道路的外街（如临地下室，应独立设于地下室污水处理间内）；3.不应设置在有两侧店铺的室外步行街内；4.隔油池布点还应考虑排水管线长度、市政污水管接入点标高等，接管高度应位于冰冻线以下。1.一环铺商铺屋面采用重力屋面排水式雨水系统，雨水排入室外步行街雨水沟内。2.二、三环铺商铺屋面采用重力式雨水系统，雨水排入室外步行街另一侧雨水管网内。连廊排水街面排雨水水消防水系统室外消火栓消防水给排水给水喷淋1.室外步行街消火栓系统的所有水泵、水箱、管线均独立设置。2、寒冷、严寒地区设置地下式消火栓；其他区域结合景观设置为地上式。1.室外步行街喷淋系统的所有水泵、水箱、管线均独立设置。2.系统：湿式系统每铺预留1给水点，给水点位每铺预留DN25支管管材：干管用按规范设计喷头：直立式喷头管材：热镀锌钢管1、消防水系统单独设置，消防水池、消防水泵房放置在独立的室外步行街地下室，消防水箱放置在室外步行街最高处（结合立面设计，放在公共区域的上部）。2、寒冷、严寒地区的消防系统应根据项目的特点重点考虑防冻措施。1.排水沟宽度1.宜设2道排水沟.2.沟内起坡点150mm，下部如为地下室区域，应考虑降板要求。300-450mm；2.排水沟盖板用石材时，排水孔面积≥总面积20%。详见景观设计外廊地面排水详外装二次设计，排水预留立管及地漏预留DN100雨水立管管材：镀锌钢管/UPVC管材：采用镀锌钢管1.集中餐饮商铺（餐饮一条街）按3-4m?/千㎡的隔，油池容量设计；2.非集中餐饮商铺，考虑适当折减（40-50%），按1-2m?/千㎡设置；3.一般6-8个120㎡商铺接入一个2m?隔油池；1.不锈钢成品隔油器(地下室内)；2.混凝土隔油池(室外埋地)&&&&&&&&46&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&（铺内）1.预留卫生间、厨房共2个排排水水点，厨房下水接入隔油池。2.厨房排水接入隔油池，不应排入室外步行街。1.靠柱沿墙嵌入式安装，不宜影响商铺布局；消火栓2.设置消防给水的商铺，其各层（无可燃物的设备层除外）均应设置消火栓。喷淋按无吊顶设计，商铺装修时，根据吊顶情况调整。项目名称设计原则设计参数材料做法根据当地消防要求设置1-2个DN100排水管置接近卫生间或厨房。衬塑钢管支管用PPR管卫生间立管及出户管：柔性铸铁管厨房：柔性铸铁管1.柜式消火栓，暗装；2.管材：热镀锌钢管1.湿式系统;2.普通喷头&&&&&&&&1.室外步行街燃气系统独立设置（一环铺为持有物业时，并入购物中心燃气系统。。）2.所有餐饮商铺均需具备燃气接入条件（主干管到位，若地方燃气公司允许，宜支管入户），由商户自行申请接入。接入时应减少破屋面、破路面、破坏建筑立面等情况，将燃公区及铺内气后期对整体商业街的影响。3.干管预留方式：1）.一拖二商铺：燃气干管敷设于商铺屋面，由屋面经防水套管穿楼板（或外墙，外墙引入需考虑与立面结合）接入；2）.加连廊商铺：通过各层走廊天花引入（应与立面设计配合，保证美观）；3）.底商：埋地接入（有条件部分商铺也可由上层走廊引入）。按总容量1500Nm?/h（按天然气热值）考虑，步行街总面积3万㎡时，适当增加&&&&&&&&47&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&采暖系统热源形式换热站计量方式分户控制/计量合资或国产板式换热器供暖区域商铺户内、公共卫生间、封闭楼梯间；（采用市政热网供热时供暖系统空调形式及位置暖通空调系统预留条件1.商铺户内预留条件，预留冷媒管井，屋面预留空调基础或外立面设外挂条件，预留空调安装洞及冷凝水排放点;2.空调走管（如冷媒管）需穿越其它商铺时预留管井或套管等条件。3.冷凝水管室内应明装。供暖室内设计参数：温度18℃选用）合资优质品牌（自建锅炉房时选用）合资或国产优质水泵城市热网或集中燃气锅炉房(锅炉单设)、燃气壁挂炉等；散热器锅炉泵及材散制热或管1.采暖地区：寒冷地区、严寒地区设供暖系统，其余地区根据销售要求确定。2.室外步行街设置独立的采暖系统（一环铺为持有物业时，可与购物中心合用）&&&&&&&&换热器&&&&&&&&室外步行街单独设置换热站&&&&&&&&器：钢铸铁散热器等（散热器、管材、管件应与系统压力相适应）；管材：镀锌钢管、焊接管、PB管等钢&&&&&&&&1.空调为分体空调、多联机、户式中央空调等形式；2.室外机一般置于屋面，无屋面时，外挂于立面并进行有效遮挡。&&&&&&&&48&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&烟道尺寸需根据厨房面积进行估算：按厨房面积占餐饮商铺建筑面1.每户设置独立竖向烟道，内衬不锈钢风管,由各客户自行接入。2.屋面完成直排排烟口。厨房排油烟3.排放口位置：就近排放，排放点位置要满足当地相关规范，并考虑主导风向下对住宅、公寓等其它功能的影响，与住宅、公寓、写字楼等主体建筑一般距离不小于30米。小于30米内的店铺在销售合同中约定不允许设置餐饮。积18-20%、层高3.2-3.5m、换气次数50次、风速8-10m/s确定，衬管短边尺寸不小于500mm。补风井按照规范设计，补风吸风口和排风口分开。以100平米的餐饮商铺内设18-20平米厨房面积为例，烟道竖井尺寸约为300X250；若厨房位置无自然通风条件时，竖井内排油烟道和补风道分开设置，各为300x250。若厨房位置无自然通风条件时，排油烟井和补风井分开设置，各为300x250。厨房事故通风卫预留排风井道生间排风防排风系统项目名称排烟1.根据消防部门意见，完成消防排烟系统；2.不具备自然排烟条件的房间设置机械排烟。设计原则设计参数材料做法排风井道风速6～8m/s，换气量≥15次/小时预留燃气的厨房及其他有爆炸危险气体的房间，要求餐饮商户自行设置事故通风。换气量≥12次/小时&&&&&&&&49&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&功率负荷密度（W/㎡）:由城市电供电电源网供电，供电电源电压等级为10KV按照餐饮商铺用电量考虑，200-250w/㎡，需要系数(Kx)按0.7-0.8考虑。中压配电柜封闭式母线&&&&&&&&变压器&&&&&&&&低压配电柜&&&&&&&&国产优质&&&&&&&&根据品牌库选择中压断路器&&&&&&&&国产优质&&&&&&&&国产优质双电源自&&&&&&&&电缆桥架供、配电系统供电计量单独设置于室外步行街独变电所立地下室。变配电室应设于负荷中心的位置。1.室外步行街供电计量要求单独设置；2.变电所所有低压出线均设计量表。计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级。动力配电柜(箱)国产优质&&&&&&&&低压断路器&&&&&&&&动转换装置(ATS)&&&&&&&&国产VSI型&&&&&&&&合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）合资&&&&&&&&1.室外步行街内公共照明、广告、泛光、动力等用电均引自室外步行街物业配电系统，强电（公共区域)动力配电系统室外步行街配电系统各回路设低压计&&&&&&&&1.建筑室外照明（如回廊等）按不低于75LX/㎡的照度进行设计。2.所选设备、材料,必须具有国家级检测中心的检测合格证书（3C&&&&&&&&双电源切换箱&&&&&&&&备用电源控制箱（EPS、UPS）合资或国产优质；EPS应急&&&&&&&&国产优质&&&&&&&&国产优质&&&&&&&&国产优质&&&&&&&&供电时间应满足当地消防部门要求&&&&&&&&低压断路器&&&&&&&&双电源自隔离开关交流接触器动转换装置（ATS）&&&&&&&&50&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&量表（数字式电表）计量（非专变时需供电部门认可）。2.室外步行街内的景观、导视、泛光照明系统配电要求独立设置配电回路，并在前端加装计量表，商管统一收费。部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质照明配电箱国产优质应急双电源切换箱国产优质备用电源（EPS、UPS）合资或国产优质；EPS应急供电时间应满足当地消防部门要求强电(公共区域)隔离开关照明配电系统部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质双电源自动转换装置（ATS）合资（ABB、施耐德等）或国产优质，所有ATS均选用PC级合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K疏散照明灯具开关(电气附件)插座(电气附件)合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源室内照明灯具室外照明灯具低压断路器部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质认证）;必须满足与产品相关的国家标准;供电产品、消防产品应具有入网许可证。部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质热继电器合部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质耐德等）或国产优质，所有ATS均选用PC级降压起动控制器部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒等）或国产优质变频控制器资（ABB、施&&&&&&&&51&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&国产优质(消防部门审批合格)应急供电时间应满足当地消防部门要求1.一级负荷--根据当地要求选用不同等级，如无要求按国家相关规范执行。电缆敷设在电力桥架电线、电缆内，电缆总截面不能大于桥架截面的40%。二级负荷--根据当地要求选用不同等级，如无要求按国家相关规范执行。三级负荷--阻燃电缆(普通电缆)；2.消防负荷采用低烟无卤型耐火电缆、导线，其他负荷采用低烟无卤型阻燃电缆、导线。强电供电负荷等级根据建筑类别划分供电指标：根据套型面积确定用电量(内)铺系统计量方式商铺用电实行一户一表，供电部门抄表到户，电表一般集中设于电表间内；如不能实现供电部门抄表到户，采用插卡式预付费电表，由物业收缴电费；变电室及电间1.变电室：室外步行街变电室单独设置于室外步行街独立地下室。2.电表间：电表统一安装1.室外步行街每侧设3个电表间，各电表间间距约80-100米，面积≥10㎡；52计量表的型式根据当地供电局政策确定合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）或国产优质合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）或国产优质&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&在电表间内；2.每个电表间布置30－40块电表。室内电气穿管布线配电箱、电表箱座无分户配电箱安装到位国产优质品牌线缆敷设到户箱&&&&&&&&灯具、开关公共广播系统&&&&&&&&每层设置一盏白炽灯，及其开关（暗装）单独设置牌1.室外步行街监控室：单独设置，与室外步行街消控中心合用2.系统：独立设置。3.设置位置：主通道、货梯厅等公共区域适当A、B版：合资生产的松下、三星、博世等；C版：国产或台湾产三立、冠林、缔佳、EVERSUN等，摄像机水平线数在420TVL以上，低照度摄像机照度在0.001以上，所有摄像机均采用彩转黑并辅助红外灯。TOA、博世、松下等国际一线品&&&&&&&&电视监控系统&&&&&&&&设置。4.双向监控：购物中心监控室可以对大商业及室外步行街区域实现双向监控。室外街监控室只对室外步行街内区域进行监控（并含与广场、内街连通区域的出入口）。同综合体A、B、C版标准&&&&&&&&消防控制室火灾消防弱电(公共区域)报系统报警系统分级控制&&&&&&&&室外步行街单独设置消防控制室。位于独立的室外步行街地下室或首层（如当地规定必须设置首层时）。主机独立，系统独立，铺内消防报警系统按规范设计完成。考虑到室外步行街的特点，在购物中心消防控制室增设一级控制（为主控），可分控室外步行街消防设备。室外步行街消控室为分控室。53进口或合资品牌&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&消防报警系统有线电视系弱电(内)9施工控制要点9.1招标阶段注意事项针对室外步行街在招标过程中容易漏项或施工界面不易明确的，做如下提示：9.1.1有连廊及天桥的室外步行街，公共部分装修工程包括但不限于二层连廊吊顶、照明、二层地面、二层栏杆、一层自动扶梯吊顶、一层连廊转角及天桥吊顶、自动扶梯装饰、公共卫生间装饰、室外步行街与大商业连接口及消防疏散通道等宜划分为一个独立内装标段，便于施工管理。9.1.2因要求外铺与大商业同时开业，各项验收必须与大商业同步，因此配合外铺装修的相关机电整改费用包括但不限于消防支管移位、增加下喷淋、配电箱移位、电缆线径变更及敷设等相关费用应在相关专业工程招标时予以充分考虑。9.1.3招标时应充分明确室外街外装及公共部分内装的工程界面，避免出现盲区。9.1.4一层地面装饰工程宜划分到景观工程。9.2施工阶段控制要点9.2.1回填肥槽回填是控制室外步行街沉降的关键工序：1)回填前建筑垃圾如碎模板、碎砌块等应清理干净，肥槽底部有积淤的应挖出换填。2)回填前应对墙体防水及保护层等进行检查验收。检查预留的洞口、套管位置是否正确；需要封闭的洞口应提前完成。3)对水、电、热等专业的室外管沟位置、标高进行落实，有需要在回填前施工的部分及时完成；可以后施工的管道部位，先进行回填，待设备安装阶段,再进行局部管沟开挖；管线安装完毕，按要求进行二次回填。4)施工前应做好标高测量，在基坑或沟槽边坡上每隔5米在边墙上划上标高线，做好标准高程标志。5)回填土一般选用含水量在10%左右的干净粘性土(以手攥成团、自然落地散开为宜)。若土过湿，要进行晾晒或掺入干土、白灰等处理；若土含水量偏低，可适当洒水湿润。6)回填土大面积可采用震动式碾压机，采用碾压机时每次铺土厚度控制在300-500MM以宜，作业面狭窄的可采用蛙式打夯机，蛙式打夯机每层铺土厚度为200～250mm，临近防水保护层150mm处采用人工夯实（木夯），铺土厚度150mm，夯实遍数3-4遍。7)有地下室顶板的，由于土方回填较浅，不应采用大型机械夯实，宜采用蛙式打夯机。8)土方回填密实度控制在93%为宜。9)雨季可采用透水性强的砂质土回填，采用水夯方式配合振捣棒震动密实。水夯方式只适用于透水性强的砂质土室外回填，房心回填及有暗流的室外肥槽禁止使用。9.2.2管线1)施工前应对室外步行街埋地管线进行管网综合。与自来水、煤气、电力、广电等当地政府职能部门充分沟通，掌握规范标准及职能部门对管线的要求，如各类管线的覆土深度、水平垂直距离、施工顺序等，然后结合现场实际情况绘制管线综合图，组织相关单位讨论确定管综图和施工顺序。2)一般无压排水管先行施工，依次施工覆土较深管道、覆土较浅管道，煤气管道后施工（从煤气管道的安全性考虑），可分段穿插施工，应督促相关单位严格按照管综图和拟定的施工顺序实施。3)PVC排水管宜采用埋地专用PVC排水管，PVC排水管及双壁波纹管在基层夯实的基础上浇筑素混凝土垫层，防止不均匀沉降而造成的管道接头脱出、断裂等，管道面覆砂高度应高于管面，并用水充实；球墨给水铸铁管材质脆，遇石块易碎，管周边应覆砂，防止破损，弯头和三通处应固定牢固，以免冲水时胶圈接头脱出漏水。4)强弱电工井、管道阀门井的规格尺寸应满足日后维修需要，阀门手柄面不得高于井盖，井内应考虑操作空间；建议井内做排水措施，防止阀门泡水腐烂，可排水至就近的雨水系统。5)工井布置应兼顾景观效果。强弱电工井、管道阀门井应顺步行街方向平行布置，同一专业的工井中线应尽量在一条直线上。54铺统布线系统完成布线系统每户提供有线电视点位每户设一个有线电视点位2电话点位（4芯电话线）/100㎡按规范设计完成进口或合资品牌&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&6)埋地镀锌钢管应做好防腐措施，首先应选用内外热镀锌钢管，采用三油两布防腐。7)浇筑混凝土垫层过程中机电施工人员应全程跟踪到位，防止强弱电工井、阀门井被埋没。8)管线开始施工至混凝土垫层硬化前杜绝各类车辆通行，尤其是重型车辆，防止管道被压坏。9)管道施工完成覆砂前及浇筑混凝土垫层硬化前均应做给水管水压试验和排水管闭水试验，以便于及时发现管道是否渗漏或被破坏。10)室外步行街二层有吊顶的，应充分考虑吊顶内管线对吊顶标高的影响，实在满足不了标高要求的应在结构阶段预埋套管。11)室外步行街动力条件如商铺电力负荷分布、燃气需求等条件应在开业前5个月明确。12)室外步行街雨水、污水窨井可采用成品窨井，接入成品窨井的雨、汚水管应采用专用套管接驳。成品窨井周围应填沙注水密实。9.2.3地面铺贴1)材料控制?要求供应商提前45天对石材进行送样，确认样品后进行封样；所定样品应以市场供应量充足、便于采购为原则；项目选定石材后应对石材市场进行实地考察，考察石材荒料来源、荒料储备能力、荒料品质、石材加工厂的生产加工&&&&&&&&能力、运输距离及运输方式以及雨季影响等各种有利或不利条件，根据工程节点制定详细的石材供应计划。?尽量选择同一矿山同一岩层的石材，这样对色差的控制较为有利；至少选两家石材加工厂进行石材加工，不同的加工厂必须采用同一矿山同一岩层的荒料。石材应按区段分批下单排产，保证同一区段色泽一致、相邻区段过度自然。石材进场后应开箱查验并与样板进行比对，剔除色差大、破损、平整度不能满足要求的石材。石材厚度、面质、硬度、放射性等指标应符合设计及规范要求。&&&&&&&&2）为避免地面的不均匀沉降造成地面的开裂，硬化层宜做配筋设计。局部有挑板的，可采用局部植筋方式，以弥补挑板下回填不密实造成的沉降影响。3）地面石材铺贴应在立面工程施工完成后方可实施，做到先墙面，后地面施工的顺序，有利于控制地面石材的铺贴模数及避免石材幕墙吊脚的现象的出现。4）应处理好立面石材幕墙与地面石材的交接关系。立面石材幕墙根部应插入地面石材装饰面以下15cm或采用踢脚线收边。&&&&&&&&踢脚线收边案例5）石材铺贴前应认真核对标高，保证整个步行街的各专业施工以同一水平控制线为基准。6）应认真核对地面装饰面与扶梯、地弹簧门的标高关系，避免地弹簧、自动扶梯踏脚板高出或低于装饰面层。&&&&&&&&55&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&&&&&不正确做法&&&&&&&&正确做法7）大面积铺贴前应先做样板段，样板段通过集团及项目公司相关部门验收后方可展开大面积施工。8）样板段应能反映出铺贴石材的效果，与幕墙、地弹簧及自动扶梯的相对关系，与各通道口的相对关系，不同材质交接面的处理方式，排水沟、各类工井的处理方式以及排水找坡、和外铺预留装修面的相对关系等。&&&&&&&&56&&&&&&&&&&&&商业地产设计标准化指引&&&&控制地面坡度9）双层井盖面层铺贴石材装饰时应做好拼缝处理，石材的颜色与周围石材一致，有拼花要求的应顺拼花铺贴，要求过度自然，不破坏整体观感。10）石材铺贴前应将基层清理干净，干硬性水泥砂浆采用机械或人工搅拌，搅拌材料计量准确、搅拌均匀，要求旁站监理。11）在石材铺贴工程中，用水平尺随时检查已铺好的石材，同时用直尺和锲形塞尺检查板块间的高低差，发现有质量问题及时整改。12）石材铺贴石材铺好24小时后，前1-2天应洒水养护，保证砂浆在硬化过程中所需的水份，一般养护5至7天。做好施工隔离，派专人负责，在养护期间不能上人上物。13）根据现场情况规划合理的石材铺贴顺序，分区分段进行隔离施工。在商户装修期间，室外步行街一层地面宜先铺贴半幅，另半幅作为商户材料及人员进出通道。14）有二层通廊的室外步行街应在商户进场装修前完成二层地面铺贴、通廊栏杆并做好防护措施。9.2.4幕墙1)应处理好幕墙与店招、吊顶、护栏、立面管线的关系。2)幕墙包柱应合理考虑暗装消防栓箱的安装空间。3)幕墙在使用中应有防碰撞标识，商家及非专业人员不可任意拆改幕墙以避免造成渗水或坍塌。4)施工中应注意控制幕墙骨架立面整体进出，整体标高贯通，面层安装时要充分考虑不同表面材质的过渡，确保胶缝饱满、均匀、不开裂、不漏水。5)店面玻璃幕墙施工