查看: 14016|回复: 6
土地增值税国税函发【号关于生地变为熟地转让的政策是否还有效？
现在就加入吧！
CMA获得政府及各大企业集团一致推荐
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
Excel知名公众号作者
随书扫码看视频学Excel
对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％，这条应该没有
可以，，，，
没有失效的说法
没有看到后面的文件说明这条款失效的
当然有效。
有效，没有说它作废的文件
Powered by猜猜下面是您感兴趣的内容查看: 3728|回复: 5
某房地产企业将生地变为熟地再转让的土地增值税分析
现在就加入吧！
CMA获得政府及各大企业集团一致推荐
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
Excel知名公众号作者
随书扫码看视频学Excel
1.案情介绍
某房地产开发企业，取得土地成本为1000万元，取得土地后，企业对土地进行“三通一平”，发生成本500万元，由于资金问题，企业没有进行房产开发，而是将“熟地”直接销售，取得销售收入2000万元，企业为取得土地向银行贷款1000万元，截止销售发生利息支出160万元（利率符合规定），如何计算土地增值税？ 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
2.土地增值税计算分析
第一种计算方法：
一、销售收入2000万元
二、扣除项目
1.土地成本1000万元；
2.开发成本500万元；
3.加计扣除500×20%＝100万元；
4.开发费用160＋（）×5%＝235万元；
5.税金2000×5%×（1＋7%＋3%）＝110万元（不包括印花税）；
6.扣除项目合计（＋100＋235＋110）＝1945万元。
三、增值额＝＝55万元
四、增值率＝55/%
五、应纳土地增值税＝55×30%＝16.5万元
第二种计算方法： 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
一、销售收入2000万元
二、扣除项目
1.土地成本1000万元；
2.开发成本500万元；
3.加计扣除500×20%＝100万元；
4.税金2000×5%×（1＋7%＋3%）＋5＝111万元（包括印花税）；
5.扣除项目合计（＋100＋111）＝1711万元。
三、增值额＝＝289万元
四、增值率＝289/%
五、应纳土地增值税＝289×30%＝86.7万元
第三种计算方法 ：
1.收入2000万元；
2.取得土地使用权成本1000万元；
3.房地产开发成本500万元；
4.房地产开发费用＝160＋（）×5%＝235万元；
5.房地产税金＝（）×5%×（1＋7%＋3%）＝55万元；
6.加计扣除＝（100＋500）×20%＝120万元；
7.扣除项目合计＝＋235＋55＋120＝1910元；
8.增值额＝＝90万元；
9.增值率＝90/%；
10.应纳土地增值税＝90×30%＝27万元。
以上三种计算方法都是错误的。理由如下：
第一，将生地变为熟地的开发过程中，只对开发成本可以加计20%扣除，加计扣除的基数步包括土地成本，而且期间费用及利息不得扣除。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”因此，基于此规定， 将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。
第二，将生地变为熟地的开发过程中，转让熟地不可以按照差额征收。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第二条第（七）项规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
财税〔2003〕16号文件第三条第二十项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里的差额征税必须具备一个条件：不能够对该土地进行开发。
第三，在计算扣除项目中的税金不包括印花税。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
基于以上分析，第一种计算方法，扣除项目中扣除了不应扣除的开发费用为160＋（）×5%＝235万元；第二种计算方法，扣除项目中扣除了不应扣除的印花税为5＝1万元；第三种计算方法中，有三处错误：一是扣除项目中的营业税费不应该进行差额计算，房地产税金＝（）×5%×（1＋7%＋3%）＝55万元；二是按照土地取得成本和开发成本总和的20%进行加计扣除，即（100＋500）×20%＝120万元，与国税函发〔号）文件第六条二款规定：将生地变为熟地的开发过程中，只对开发成本可以加计20%扣除相悖。三是扣除项目扣除了不应扣除的房地产开发费用为160＋（）×5%＝235万元。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策！
正确的计算方法如下：
一、销售收入2000万元
二、扣除项目
1.土地成本1000万元；
2.开发成本500万元；
3.加计扣除500×20%＝100万元（只对开发成本进行加计20%扣除）；
4.税金2000×5%×（1＋7%＋3%）＝110万元（不包括印花税）；
5.扣除项目合计（＋100＋110）＝1710万元。
三、增值额＝2000－ 1710 ＝290万元
四、增值率＝290/%
五、应纳土地增值税＝290×30%＝87万元。
& &作者：肖太寿
学习学习，谢谢
这个观点有问题吧？“这里的差额征税必须具备一个条件：不能够对该土地进行开发。”
这个观点有问题吧？“这里的差额征税必须具备一个条件：不能够对该土地进行开发。”
到底能否差额征税啊
Powered by企业财税会员
您的位置：&&&&&&&&&&>&正文
税务知识：土地增值税加计扣除相关规定汇总
来源：互联网&　　 |
我国实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
一、取得土地使用权
(一)根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[号)规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
1.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
2.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
(二)取得土地使用权时所缴契税
《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[号)第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同&按国家统一规定交纳的有关费用&，计入&取得土地使用权所支付的金额&中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入&取得土地使用权所支付的金额&，可作为加计扣除20%的基数。
(三)土地闲置费
《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。因此，在计征土地增值税时不能予以加计扣除。
(四)取得土地使用权时政府以各种形式减免或者返还的金额
在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在&开发成本&中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从&开发成本&调入&财政部规定的其他扣除项目&，不享受加计20%扣除的优惠。
二、房屋装修
(一)装修费用
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[号)第四条第(四)款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除。
(二)精装修费用
如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
(三)旧房的装修费用
财税[2006]21号文规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条(一)、(三)项规定的扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。既然房屋的装修是作为评估其交易计税价格的因素之一，那么在计算土地增值税的扣除项目时也应该把房屋的装修成本和费用计入这个建筑物的&购建成本&，即对应《条例实施细则》第七条中的(二)项。所以，财税[2006]21号文中所规定的&每年加计5%&的基数应该包含&购房发票&和&装修发票&的金额。国税发[号文就规定：房地产开发公司销售精装修房，装修成本可以作为&开发成本&加计扣除。从政策的公平性角度考虑，旧房的装修费用，应该从装修完工取得装修发票的时间开始&每年加计5%&扣除。
三、代收费用
实际支付的代收费用可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理。
(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
四、营销设施费用
在主体建筑内修建的售楼部、样板房等营销设施而发生的费用，可以加计扣除。根据国家税务总局纳税服务司于日在《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?》的回复内容，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
(一)房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
(二)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
(三)房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 【】
责任编辑：zx
相关资讯：
财务操盘手
主讲：韩伟华
形式：录播　
&&3、本网站欢迎积极投稿
&&4、联系方式：
&&编辑信箱：
&&电话：010-6第一节 房地产企业的生产经营特点一、经营模式（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。（二）自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。二、房地产企业经营活动的主要业务（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。三、房地产项目的运作流程（一）前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。（二）建设施工阶段在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。（三）销售或自持阶段对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。四、房地产企业的经营特点（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。（三）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（四）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。五、房地产企业的财务特点（一）房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。（三）不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。
第二节 房地产企业成本核算对象及分类一、成本项目（一）土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。（二）土地征用及拆迁安置补偿费1．土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。2．市政配套费指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。3．征收土地闲置费国发〔2008〕3号文件第二条第六项规定，土地闲置2年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件）规定，土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。
（三）前期工程费前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。1．项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。2．规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。3．勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。4．“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。5．临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。6．预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。7．其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
一键安装官方客户端
重大事件及时推送 阅读更流畅
http://dingyue.nosdn.127.net/W42OIS6HZwV7==PRJWG4cjgjWOPAIoI98glNLzEh6ZP569.jpg