公司公告内容
(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '1113118',
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size: '960,90',
display: 'inlay-fix'七星电子:发行股份购买资产并募集配套资金所涉及的北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司股东全部权益价值评估说明_七星电子(002371)_公告正文
七星电子:发行股份购买资产并募集配套资金所涉及的北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司股东全部权益价值评估说明
公告日期：
北京七星华创电子股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金所涉及的
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司
股东全部权益价值
北京亚超评报字[2015]第A196号
共一册第一册
北京亚超资产评估有限公司
二0一五年十二月三十日
北京七星华创电子股份有限公司发行股份购买资产并配套募集资金所涉及的
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司股东全部权益价值项目评估说明?目录
北京七星华创电子股份有限公司拟发行股份购买资产并募集配套资
金所涉及的北京北方微电子基地设备工艺心有限责任公司
股东全部权益价值
关于《评估说明》使用范围的声明......1
企业关于进行资产评估有关事项的说明......2
评估对象与评估范围说明......4
资产核实总体情况说明......11
各项资产及负债的评估技术说明......15
流动资产及其他资产评估技术说明......16
房屋建筑物类评估技术说明......23
设备类资产评估技术说明......34
在建工程评估技术说明......55
土地使用权评估技术说明......56
无形资产-其他无形资产评估说明......70
负债评估技术说明......118
收益法评估技术说明......122
评估结论及其分析......166
附件企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京亚超资产评估有限公司
说明一关于评估说明使用范围的声明
关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查评估报告和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
北京亚超资产评估有限公司
北京亚超资产评估有限公司
说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京亚超资产评估有限公司
说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
（该部分内容由企业撰写，附于评估说明后）
北京亚超资产评估有限公司
说明三评估对象与评估范围说明
评估对象与评估范围说明
北京亚超资产评估有限公司
说明三评估对象与评估范围说明
评估对象与评估范围说明
一、资产清查核实内容
1、评估对象和范围
本次评估对象为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司（简称北方微电子）的股东全部权益。
本次评估的范围以被评估单位提供的资产负债表和评估申报明细表为准，包括流动资产、非流动资产（包括固定资产、在建工程和无形资产）、流动负债及非流动负债等。纳入评估范围的资产为1,306,800,944.84元，负债994,022,785.02元，净资产为312,778,159.82元。
具体范围以提供给北京亚超资产评估有限公司进行评估的“资产评估明细表”为准。此评估范围已经委托方和被评估单位确认。
2、资产类型及账面金额
根据资产评估工作的要求，我们对委估资产及负债进行了清查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（包括固定资产、在建工程和无形资产）、流动负债及非流动负债等。上述资产评估前账面金额如下：
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
963,834,437.05
373,254,911.76
31,070,198.60
238,501,205.05
22,879,423.51
其他应收款
1,443,880.61
259,733,842.42
其他流动资产
36,950,975.10
二、非流动资产合计
342,966,507.79
305,552,801.26
4,301,651.56
30,549,517.39
递延所得税资产
2,562,537.58
三、资产总计
1,306,800,944.84
四、流动负债合计
474,899,596.94
60,000,000.00
169,937,239.13
9,341,614.80
北京亚超资产评估有限公司
说明三评估对象与评估范围说明
应付职工薪酬
9,211,482.61
9,726,012.09
146,015.00
其他应付款
215,987,233.31
其他流动负债
550,000.00
五、非流动负债合计
519,123,188.08
其他非流动负债
519,123,188.08
六、负债总计
994,022,785.02
七、净资产（所有者权益）
312,778,159.82
二、实物资产分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产包括固定资产、在建工程和存货，主要分布在公司所在地。
（一）实物资产分布情况
列入评估范围的实物资产分布在位于北京市北京经济技术开发区文昌大道8号的办公区、生产区及仓库。
（二）各项实物资产特点
1、存货：存货包括原材料、在产品、产成品和在库周转材料。原材料为企业用于产品生产及研发的材料，存放在企业材料库中，库房条件良好，由专人负责日常管理；在产品为企业进行项目研发和生产而支出的材料费、人员工资、动力费、测试、协作服务费以及各种其他费用等；产成品为已经加工完成可以对外销售的产品，包括刻蚀机及蓝宝石衬底片等，存放于产成品库，保存良好；在库周转材料为包装材料及低值易耗品等，存放于低值易耗品库，保存良好。
2、房屋建筑（构）物：列入此次评估范围内的房屋建（构）筑物类资产，账面值221,352,984.77元，账面净值196,321,667.43元。房屋建筑物主要包括主厂房、动力厂房、化学品库、门卫室等，总建筑面积46687.84平方米，其中证载面积44812.01平米，另外企业在一层局部做了夹层并装修为实验室洁净间，增加面积1550.83平米，已取得【号房产测绘成果审核通知书，尚未取得房产证，化学品库、门卫室合计建筑面积325平米，房产证尚在办理中；构筑物4项，管道沟槽27项，主要包括围墙、路面硬化、中水管、雨水管、给水管等，管道沟槽等，其账面值包含在房屋建筑物中，未单独列示。
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说明三评估对象与评估范围说明
3、机器设备：设备分为检测设备、动力设备、制造设备三大类，主要分布在各个洁净间、动力厂房和办公区中：
检测类设备主要有FE-SEMS、应力测试仪、涂层测厚仪、硅片颗粒检测仪、硅片在线显微测试仪、光谱椭偏仪等，其中，主要设备为进口设备。多为2004年至今陆续购置并投入使用，目前均在正常使用中。
动力设备主要分布在动力厂房和超净间内，主要包括洁净空调系统、特气输送系统、特气泄漏检测系统、压缩空气供应系统、普通氮气供应系统、纯水制造系统、废水处理系统、酸碱废气处理系统、工艺设备冷却系统、工艺真空管道系统、中央监控和消防系统等，主要设备包括配电柜、高低压开关柜、螺杆式冷水机组、FFU循环空调机组、超纯水制备系统、酸性废水处理系统、空气压缩机、工艺真空泵、低温液体贮槽、废气净化器、废气处理器、气源柜等和各种类型的泵及传感器。以上设备多为2004年至2014年期间购置并投入使用，在用情况较好。
制造设备主要包括工艺设备、辅助设备和机加工设备，其中，工艺设备主要包括光刻机、显影机等，辅助设备主要包括无尘双梁桥式起重机、LH型双梁桥式起重机、单轨吊车、海斯特站驾前移式叉车等，机加工设备包括冲压机、升降机、托盘车、起道机、磁力钻、切割机、磨削器、平口机、封口机、铣床等。以上设备为2003年至今陆续购置启用，目前设备使用状况良好。
被评估单位2015年入账的两项固定资产，即“90/65nm刻蚀机研发与产业化”项目颗粒控制技术研究平台和软件系统测试平台，经了解为企业2013年1月至2015年9月，在实施02专项“90/65nm刻蚀机研发与产业化”项目的过程中自主研发形成的固定资产。两个测试平台分别累计投入2,197.86万元、2,440.6万元。被评估单位在确认上述固定资产账面价值时，未将日之前已经费用化的构建支出确认为固定资产，仅将日之后发生的固定资产建造费用进行了资本化，导致该等固定资产入账价值仅为934.73万元。被评估单位已聘请业内专家对两个平台的工艺、性能、指标等进行了鉴定。
根据专家鉴定：软件系统测试平台用于刻蚀设备的集簇式软件系统的测试（包含主控软件、下位机软件、APC软件、传输系统软件、工厂自动化软件等多种软件），通过测试平台，对软件功能、恢复能力、安全、标准符合程度均可进行快速有效的验证，从而保证产品软件的质量。同时此平台可以通过对软件的调度算法的优
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说明三评估对象与评估范围说明
化和评价进行设备产能评估。控制软件系统测试平台已实现了集簇式软件系统的测试的需求，达到了设计指标，可作为02专项刻蚀机产品软件测试验证的主要软硬件测试环境而持续使用。
根据专家鉴定：颗粒控制技术研究平台用于进行从硅片进入刻蚀机到完成工艺离开刻蚀机全过程中颗粒的产生源的研究，对不同尺寸颗粒在不同压力区间下运动行为进行研究，进行硅片传输颗粒运动控制技术以及低颗粒污染表面处理技术的研究，为集成电路刻蚀机设备中的颗粒控制与设备维护方式及流程的制定提供实验依据，颗粒控制技术研究平台达到了指标设计要求，支持了颗粒控制技术等多项关键技术的研究、验证和迭代机的产业化，可作为02专项刻蚀机产品颗粒控制技术研究的主要硬件测试环境而持续使用。
4、车辆概况
车辆共14部，皆为公务用车，分别为轿车、小型普通客车和大型普通客车，包括北京现代索纳塔、东风日产阳光、一汽丰田皇冠、上海大众帕萨特、广州本田奥德赛、别克小型普通客车等。其中有两辆帕萨特轿车、一辆现代轿车为二手车，无重大交通事故发生，目前均在正常行驶中。
5、电子设备概况
电子设备主要为办公设备，分布在各办公室以及电脑机房，办公设备包括台式计算机、笔记本电脑、打印机、传真机、复印机、服务器、投影仪、电话会议系统、电话交换机、会议电话、网络设备、音视频设备等。以上设备于2002年至2015年11月期间购置并投入使用，大部分设备在用状态较好。其中烧结炉、湿刻蚀绝缘机等8项设，截至评估基准日，未参与被评估单位生产经营。
6、在建工程：D3/D4/D5实验室装修工程项目、厨房（增加天然气管道）改造项目，账面价值4,301,651.56元。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、公司申报的账面记录的无形资产为土地使用权1宗：
位于北京经济技术开发区54号街区，土地使用证号为开有限国用（2006）第53号；土地使用权人为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司；土
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说明三评估对象与评估范围说明
地用途为工业用地；土地使用权类型为出让；土地面积为103,603.70平方米。四至范围东至地泽西街，南至西环中路，西至文昌大道，北至地泽南街。该土地使用权同其地面房产（主厂房及动力厂房）建筑面积44812.01平米，已抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部，期限日至日。
2、公司申报的其他无形资产
截止评估基准日，本次评估申报范围的其他无形资产中的包括专利技术、专利申请（已受理未授权）、软件着作权、外购的软件系统及商标。
1）专利及专利申请为北方微电子在完成国家科技部、北京市科委、北京市工业促进局以及北京市发改委等部门科研项目工作中形成的，已经获得中国专利局授权的专利项606项，其中发明专利560项，实用新型专利46项；海外授权专利47项。截至评估基准日，专利申请（已受理未授权），国内专利申请共758件（其中发明专利申请755项实用新型申请3项）。被评估单位已将国内606项和海外47项中的部分专利费用在无形资产-专利技术的账面体现，账面余额2,147,205.76元，部分专利及专利申请（已受理未授权）的相关成本未在无形资产-其他的账面体现。
其中，有3个专利是被评估单位和清华大学共有的知识产权，具体如下：
刻蚀机集群控制器与工艺模块
北方微电子、
控制器通讯系统及方法
北方微电子、
刻蚀机集群控制器
实现射频阻抗匹配的方法及射
北方微电子、
频阻抗匹配系统
这3个专利虽然为被评估单位及清华大学共有，根据当时与清华大学的协议，清华大学享有利用该核心技术开发其他项目或系统的权利并承诺未经甲方书面许可不得提供给与被评估单位形成竞争关系的第三方使用。故被评估单位认为该3项专利不会发生由于专利权等与第三方共有而产生权属、权益纠纷或需要向第三方支付任何费用的情况。
2）被评估单位申报了软件着作权41项，相关成本未在无形资产的账面体现。
3）被评估单位申报了11项商标，其中国内注册的10项，台湾注册的1项，相关成本未在无形资产的账面体现。
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说明三评估对象与评估范围说明
4）被评估单位申报的外购财务软件中，有SolidWorks、PDM系统、SAPA1系统等5个软件在购买时直接作为研发费（费用化），目前尚在正常使用中，未在无形资产-软件系统中体现。
四、企业申报的表外资产的类型和数量
除上述列示的部分专利、专利申请（已受理未授权）、软件着作权、外购软件、商标，企业已申报外，被评估单位未申报其他表外资产，我们在评估过程中也未发现存在其他表外资产。
五、引用其他机构出具的报告的结论涉及的资产类型、数量和账面金额。
本次评估的账面价值全部为被评估单位根据瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的财务报表数据申报的资产评估相关数据。
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说明四资产核实总体情况说明
资产核实总体情况说明
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说明四资产核实总体情况说明
资产核实总体情况说明
一、资产清查的过程与方法
（一）清查组织工作
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门关于国有资产评估相关法律规定和规范化要求，北京亚超资产评估有限公司实施了对委托评估资产的清查核实。基于本次评估资产的特点，以及时间上的总体要求，北京亚超资产评估有限公司制定了资产清查方案，由项目负责人负责总体工作的协调，对评估范围内的资产进行清查核实与现场工作。整个清查过程为日至12月8日，北京亚超资产评估有限公司评估人员对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了核实，并做了必要的市场调查和交易价格的比较，以及北京亚超资产评估有限公司认为必要实施的其他资产评估程序。另外，对于实物性资产，北京亚超资产评估有限公司评估人员进行了现场勘察和盘点。
（二）清查主要步骤
1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
先期派遣项目组经理，指导企业相关的财务与资产管理人员按照公司提供的“评估申报明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查被评估单位提供的评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各评估具体范围及对象。然后仔细阅读申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查申报表有无多报和漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场勘察。对实物资产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的竣工验收记录、运行日志等技术资料
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说明四资产核实总体情况说明
和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流，了解设备的购日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。
对房屋建筑物、构筑物的勘察，通过与企业房屋工程师进行交流，主要了解房屋的建成年代、使用、日常维修和管理情况以及房屋建筑物的使用用途，评估人员还收集了相关权证资料，查阅了相关账、证等原始资料并作了现场勘察记录。
4、补充、修改和完善评估申报表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“表”、“实”相符。
5、核实产权证明文件
对列入评估范围的存货、管道、设备等产权进行核查，以做到产权清晰。
6、调查设备运行状态
目的是通过调查，为确定设备的成新率准备资料。设备运行状态的调查方式，一是通过现场实地勘察，另外通过直接查阅有关资料获得。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
对固定资产评估人员进行了逐项调查，除了核对该类设备的填报内容，还就其目前使用维修情况向设备管理、使用人员进行了询问，并根据设备实际情况作了现场记录。
二、影响资产清查的事项
1、本评估结论中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
2、本评估结论中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
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说明四资产核实总体情况说明
三、资产清查核实结论
通过对列入评估范围的实物资产所进行的清查，主要实物资产均可继续正常使用。资产清查基本做到不重不漏，账表、表实相符。无影响资产清查的事项，资产权属清楚。
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
各项资产及负债的评估技术说明
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
流动资产及其他资产评估技术说明
一、评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动资产和其他流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
963,834,437.05
373,254,911.76
31,070,198.60
238,501,205.05
22,879,423.51
其他应收款
1,443,880.61
259,733,842.42
其他流动资产
36,950,975.10
二、评估依据
1、企业提供的原始会计资料、资产评估申报明细表及相关的证明材料等；
2、银行对账单、函证、合同、发票及相关证明材料等；
3、评估人员现场了解和掌握的资料；
4、企业所在地的价格信息资料；
5、其他与评估有关的资料。
三、企业主要会计政策
1、会计准则：按照《企业会计准则―基本准则》和38项具体会计准则及其应用指南、解释以及相关规定编制。
2、会计期间：从公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
3、记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础。
4、记账本位币：人民币。
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
5、存货：存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时按加权平均法计价。
四、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化的要求，指导企业填写流动资产申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报资料，首先对财务台账和资产评估申报表进行互相核对使之相符，然后与仓库的台账进行相互核对。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符。
2、现场查点：评估人员、企业物资管理、财务等部门有关人员，对日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。存货的抽查比例为总金额的70％以上，填写了“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：综合处理阶段
1、将核实的流动资产和其他资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法的规定，有针对性地采用重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产及其他资产评估技术说明。
五、评估方法及说明
（一）货币资金的评估
1．委估资产的内容：货币资金为银行存款和其他货币资金，账面价值共计373,254,911.76元。银行存款账面值373,254,911.76元，共有账户18个，2个美元存款户、16个人民币存款户。
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
2．评估程序及方法：
对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。本次评估对货币资金按照核实后的账面值确定评估值，对于外币存款按核实后的原币金额乘评估基准日中国人民银行公布的人民币汇率中间价折算确定评估值；对其他货币资金，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并向开户银行进行了函证，本次评估对人民币银行存款和其他货币资金按照核实后的账面值确定评估值。
3．评估结果：货币资金的评估值为373,254,911.76元，评估无增减值。
（二）应收票据的评估
1.委估资产的内容：应收票据为96张不带息银行承兑汇票，账面价值31,070,198.60元。
2.评估程序及方法：评估人员查阅了应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出票日、到期日、票面利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘点；对期后已到期承兑和已背书转让的票据，检查相关原始凭证，按核实后的账面值确定评估值。
3.评估结果：应收票据的评估价值为31,070,198.60元，评估无增减值。
（三）应收款项的评估
1．委估资产的内容：应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。
其中：应收账款主要为应收的货款，账面原值255,480,246.73元，坏账准备16,979,041.68元，账面净值238,501,205.05元；预付账款主要为预付的货款、技术服务费、维修费等，账面余额22,879,423.51元；其他应收款主要是各项押金、缴纳的海关保证金、投标保证金等，账面原值1,548,422.80元，坏账准备104,542.19元、账面净值1,443,880.61元。
2．评估程序及方法
首先，对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同、订单等。
其次，判断分析应收款项的可收回性，确定评估值。
委估应收账款共79笔，账面原值255,480,246.73元，坏账准备16,979,041.68元，
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
账面净值238,501,205.05元，账龄在1年以内金额占总额的88%，经核实应收账款全部为销售货款。对应收账款的评估，我们采用以个别认定法为主，账龄分析法为辅，即可单独认定的单独确定其变现价值，不能单独认定的采用账龄分析法估算其变现价值的方法。故按核实后的账面值确定评估值为238,501,205.05元。
委估预付账款共45笔，账面余额22,879,423.51元，其中账龄为1年以内的款项占总额合计的92%。经核实，其中预付国家知识产权局779,810.00元的专利年费，因专利已经单独评估，此项评估为零，其余项目按核实后的账面值确定评估值为22,099,613.51元。
委估其他应收款共23笔，账面余额1,548,422.80元，坏账准备104,542.19元，账面净值1,443,880.61元，账龄为1年以内款项占总额的90%。其他应收款主要为押金、缴纳的海关保证金、投标保证金等，对其他应收款的评估，我们采用以个别认定法为主，账龄分析法为辅，即可单独认定的单独确定其变现价值，不能单独认定的采用账龄分析法估算其变现价值的方法。故按核实后的账面值确定评估值为1,443,880.61元。
3．评估结果：应收账款的评估值为238,501,205.05元，评估无增减；预付账款的评估价值为22,099,613.51元，评估减值779,810.00元，减值率为3.41%；其他应收款的评估价值为1,443,880.61元，评估无增减。
（四）存货的评估
委估存货包括原材料、在产品、在库周转材料及产成品，账面价值合计259,733,842.42元，其中原材料账面价值为109,837,545.64元，在产品账面价值17,566,133.43元，在库周转材料账面价值15,102,298.43元，产成品账面价值117,227,864.92元。
在评估过程中，评估人员对评估范围内存货的账、表核对一致。根据北方微电子提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次情况，并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。
在清查核实的基础上，根据存货的各自特点确定相应的评估方法对其评定估算。
1．原材料的评估
（1）评估范围：企业原材料包括各种生产材料和备品备件等，存放在企业材
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说明五各项资产及负债的评估技术说明
料库中，账面金额109,837,545.64元，未计提跌价准备。原材料账面金额为材料的购买价。
（2）评估程序及方法：评估人员在企业财务人员和材料仓库管理人员的陪同下对库存原材料进行了抽查盘点，核实库存原材料数量是否账实一致，查看其品质状态是否正常。
经核实，企业库存原材料数量与账面一致，大多数库存原材料购置时间不长，市场价格变动不大，账面成本基本能够反映其市场价值，本次评估按核实后的账面值确定评估值。
（3）评估结果：原材料的评估价值为109,837,545.64元，无评估减值。
2．在库周转材料的评估
（1）企业的在库周转材料主要为下电极四针传动组件、终检控制器支撑件装配体等备件及低值易耗品，账面价值人民币15,102,298.43元。在库周转材料入库时按实际购入价核算，领用时按移动加权平均法计算结转单价，一次计入费用及成本。
（2）评估程序及方法：评估人员在企业财务人员和材料仓库管理人员的陪同下对库存周转材料进行了抽查盘点，核实库存原材料数量是否账实一致，查看其品质状态是否正常。
经核实，企业的备件及在库低值易耗品数量与账面一致，大多数备件及低值易耗品市场价格变动不大，账面成本基本能够反映其市场价值，本次评估按核实后的账面值确定评估值。
（3）评估结果：备件及在库低值易耗品的评估价值为15,102,298.43元，评估无增减值。
3．在产品（自制半成品）的评估
（1）委估资产的内容：在产品为归属各个事业部成型的待安装在机台上的部件及投入生产用的材料款及相关费用等。账面价值为17,566,133.43元，账面金额反映的是投入生产的实际物品价值。
（2）评估程序及方法：评估人员首先了解企业产品的生产流程和相关的成本核算与管理制度，核实在产品的账面价值是否真实、准确；鉴于该公司生产处于连续的超净化生产环境，我们对在产品的清查，采用现场盘点及替代性测算相结
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合的方法，包括核实财务记录、分析各期在产品、半成品余额变动情况、了解企业成本核算程序、成本控制与管理状况等替代性测试分析程序，经测试分析，多数在产品尚在组装初期，很多部件未改变物理形态，其成本仅反映其材料成本，我们认为，企业提供的在产品清单基本反映了在产品的成本构成情况，故按照实际情况逐项给定在产品的评估值。
（3）评估结果：在产品（自制半成品）的评估价值为17,566,133.43元，评估无增减值。
4．产成品的评估
（1）评估范围：产成品为生产完工的待销售的库存商品，账面价值为117,227,864.92元。
（2）评估程序及方法
首先，评估人员根据企业库管的即时账对产成品进行了抽查盘点，以验证核实账面数量，其次向企业了解的产成品市场适销情况。由于被评估单位基本为订单生产，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金确定评估值。计算公式为：
某产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-销售税金-所得税
=不含税出厂销售单价×库存数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售利润率×所得税率）
不含税出厂价的确定：企业生产的大型机台，部分已签订正式合同，按合同价确定出厂销售单价；对于未鉴定正式合同的，我们同被评估单位销售部门一起核实这些机台的历史毛利情况，并结合企业未来预测情况，综合分析确定分类（分品种）产品毛利率基本能够反映预计销售价格水平，其出厂价格=核实后的账面成本/（1-分类（分品种）产品毛利率）；对于蓝宝石衬底片等账面价值较小，附加值不高的产品，根据企业财务及销售部门提供的近期增值税发票及产品出库价格单，以此确定实际不含税交易价格。
销售费用、全部税金率的确定：销售费用率、销售税金率等依据经审计后的2013年度、2014年度及月财务报表数据进行测算后确定的，经测算营业税金及附加率为0.003%，销售费用率为8.63%，销售利润率13%，所得税率为15%。
案例：eVictorA830（评估申报表-产成品第3项），账面数量1台，成本单价
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7,204,150.81元，余额总计7,204,150.81元，该产品已签订正式的销售合同，不含税销售单价为24,375,000.00元，确定各项费率为：营业税金及附加0.003%，销售费用率8.63%，销售利润率13%，所得税率15%，据此计算该项的评估价值如下：
计算该产品的评估价值如下：
评估值=24,375,000.00×1×（1-0.003%-8.63%-13%×15%）
=21,795,393.75（元）
（3）评估结果：产成品的评估价值为231,985,309.91元，评估增值114,757,444.99元，增值率为97.89%。
5．存货评估结果
存货的账面值为259,733,842.42元，评估值为374,491,287.41元，增值114,757,444.99元，增值率为44.18%
（五）其他流动资产
1、评估范围：为企业待抵扣的增值税进项税，账面金额36,950,975.10元。
2、评估程序及方法：评估人员核实了相关凭证并与企业财务人员了解相关税项形成情况及抵扣情况，核实无误，本次评估按核实后的账面值确定评估值。
3、评估结果：其他流动资产的评估价值为36,950,975.10元，无评估减值。
七、评估结果
纳入此次评估范围的流动资产账面值为963,834,437.05元，评估值为1,077,812,072.04元，评估增值113,977,634.99元，增值率为11.83%，主要为产成品评估增值，增值的原因是，期末产成品中部分大型机台的毛利较高导致评估增值较大。
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房屋建筑物类评估技术说明
一、评估范围和对象概述
列入此次评估范围内的房屋建（构）筑物类资产，位于北京大兴亦庄开发区西环中路北侧，账面值221,352,984.77元，账面净值196,321,667.43元。房屋建筑物，主要包括主厂房、动力厂房、化学品库、门卫室等，总建筑面积46687.84平方米，其中证载面积44812.01平米，另外企业在一层局部做了夹层并装修为实验室洁净间，增加面积1550.83平米，已取得【号房产测绘成果审核通知书，尚未取得房产证，化学品库、门卫室合计建筑面积325平米房产证尚在办理中；
构筑物4项，管道沟槽27项，主要包括围墙、路面硬化、中水管、雨水管、给水管等，管道沟槽等，其账面值包含在房屋建筑物中，未单独列示。
1、建筑物、构筑物基本情况
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司申报的房屋建（构）筑物位于北京大兴亦庄开发区西环中路北侧，主要包括主厂房、动力厂房、围墙、路面硬化、中水管、雨水管、给水管等，主要建、构筑物概况如下：
主厂房：建成于2011年7月，为框架结构建筑，占地面积10735.9平方米，建筑面积39412.02平方米，主体四层。一层层高10米，二层至四层层高4.5米。
建筑采用CFG桩复合地基承重，桩端进入⑤层砂质粉土层，处理后地基承载力为260KPa。建筑采用独立柱基、筏板基础承重，基础埋深4米。建筑承重结构为柱、梁、板，均为现浇钢筋混凝土结构，围护墙采用240mm厚混凝土空心砌块砌筑，内隔墙采用200厚加气混凝土砌块砌筑。建筑外墙贴瓷砖，局部为玻璃幕墙，建筑内墙刷白色乳胶漆，大厅、楼梯间、走廊等公共区域铺地砖，会议室、办公区等局部铺地毯，顶棚为石膏板吊顶。卫生间采用防滑地砖、瓷砖墙面和pvc吊顶。
建筑内木门包木门套，部分设有钢防盗门，建筑内水、电、中央空调、通风、音响、监控等系统配套设施齐备。建筑一层东部为洁净间，隔墙采用100mm厚岩棉夹芯钢板墙，防静电环氧漆地面，加强型岩棉夹芯金属壁板上人吊顶。
2014年，被评估单位在主厂房一层局部做了夹层并装修作为实验室洁净间，
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增加面积1550.83平米，已取得【号房产测绘成果审核通知书，尚未取得房产证。
动力厂房：建于2011年7月，框架结构2层建筑，建筑面积5399.99平方米，总高12.7米，层高6米；局部设地下泵房和检修夹层，地下泵房深6米。建筑采用CFG桩复合地基承重，桩端进入⑤层砂质粉土层，处理后地基承载力为240KPa。
建筑采用独立柱基、筏板基础承重，基础埋深2.8米。墙体采用240mm厚混凝土空心砌块砌筑，外墙贴瓷砖，建筑内墙刷白色乳胶漆，环氧漆地面，顶棚刷白；
办公区铺地砖，石膏板吊顶；卫生间采用防滑地砖、瓷砖墙面和pvc吊顶。建筑内水、电、中央空调、通风等系统配套设施齐备。
其他构筑物、管道沟槽概况：砖跺铁艺围墙1200米，混凝土路面及停车场10000平方米，中水管道4321.2米，给水管道2337.4米，雨水管道1196米。
2、权属情况
委估房屋建筑物中44812.01平米，已办理房屋所有权证，房产证号为“X京房权证开字第013001号”，证载所有权人为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司。
委估资产已与所坐落土地一同抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部，抵押期限为日至日。
3、评估方案与工作步骤
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司的房屋建筑物、构筑物的评估工作，根据评估目的和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了建筑物、构筑物的评估方案与工作步骤，内容如下：
（1）评估准备阶段
商谈意图：我所的评估人员与北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司有关人员座谈，听取项目房屋建筑物、构筑物有关情况的介绍，交待评估意图及工作程序与计划，以便共同协作做好本次评估工作。
资料准备：按照我方的资料清单，请他们协助搜集北京市的工程定额、费用文件、2015年第11期建筑材料调价信息及评估项目的工程历史资料等，为评估工作做好资料准备。
开展自查：请委托方作好评估范围内建筑物、构筑物数量与实物的自查工作，
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核实工程量等相关技术数据，填写建筑物、构筑物评估明细表与调查表。
（2）评估实施阶段
财务核对：首先根据企业提供的建筑物、构筑物评估明细表，进行账账、账表、表图、账实核对，发现问题及时向有关人员询问，如有不实立即调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误。
权属核实：要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档案资料，认真核实产权归属。
勘察现场：在做好上述工作的基础上，与被评估单位有关人员一起逐项进行实地勘验，并向有关人员详细了解建筑物的使用修缮维护情况。根据建筑物、构筑物现状及使用情况进行技术分析，判别成新率，核实建筑物的建筑面积。
评估计算：对建筑物、构筑物按工程结构类型进行分类，然后对不同类型的建筑物、构筑物分别选取典型案例，核实工程量、直接费后，依据北京市有关取费标准和市场材料价格，按估价规范要求与当地和行业规定的计费程序，计算重置全价及评估值；然后以典型案例重置价为基础，将各建筑物、构筑物与典型案例重置价进行比较，得出各自的重置价格，在确定成新率后，得到相应的评估价格。
（3）评估说明及评估明细表提出阶段
对已取得的评估资料，反复进行综合分析，对各类建筑物、构筑物分别进行重置与评估值计算，复核评估工作底稿，编写资产评估说明及评估明细表。
二、评估方法及过程
对本次委估资产，采用成本法评估。
本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，为框架结构。选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例，对典型案例的评估，运用典型工程概预算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，求取直接费。然后根据规定的取费程序计算其建安工程总造价，再加上工程建设其它费用、资金成本，确定重置全价。
重置全价=建筑安装工程总造价+ 工程建设其它费用+ 资金成本
其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础，将各建筑物与典型案例重置单价进行比较，并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。
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成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。
评估值=重置全价成新率
1、建筑安装工程总造价
根据原概预算的工程量，并根据施工图、设计变更和结算，运用典型工程概预算法，根据《北京市工程造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息，套用现行的《北京市建设工程概算定额》（2004）和《北京市建设工程费用定额》（2004）计算土建工程造价和安装工程造价。计算过程详见下表：
建筑工程取费计算表
建筑工程直接费
由2004概算定额计算
其中：人工费
由2004概算定额计算
[(1)+(3)]7%
[(1)+(3)+(4)]3.4%
建筑工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)
装饰工程取费计算表
装饰工程直接费
由2004概算定额计算
其中：人工费
由2004概算定额计算
[(1)+(3)]7%
[(1)+(3)+(4)]3.4%
装饰工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)
安装工程取费计算表
安装工程直接费
由2004概算定额计算
其中：人工费
由2004概算定额计算
[(1)+(3)]7%
[(1)+(3)+(4)]3.4%
安装工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)
2、工程建设其他费用的确定
根据国家计委、建设部、北京市颁发的规定与造价计算程序，确定本次建筑工程建设其他费用，其规定的计算程序与数据如下：
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工程建设其它费用计算表
可行性研究费
计价格［号
环境影响咨询费
计价格[号，发改价格[号调整
招标代理服务费
计价格[号，发改价格[号调整
建设单位管理费
勘察设计费
计价格[2002]10号文
工程监理费
发改价格[号
通用性收费小计
3、资金成本的确定
资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：
资金成本=（建安工程造价+工程建设其它费用）建设期贷款利率合理工期24、综合成新率的确定
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。
综合成新率=打分法成新率×60％+年限法成新率×40％
使用年限法是以剩余使用年限（建筑物经济耐用年限-已使用年限）占建筑物经济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：
年限法成新率=剩余使用年限÷建筑物经济耐用年限×100％。
当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时，建筑物的成新率用下述公式表示为：
年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100％
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：
打分法成新率=结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
G―结构评分修正系数；
S―装修评分修正系数；
B―设备评分修正系数。
5、评估值的确定
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重置全价=建安工程总造价+工程建设其它费用+资金成本
评估值=重置全价×综合成新率
三、评估结果说明
单位：人民币元
房屋建筑物类合计
221,352,984.77
196,321,667.43
228,727,226.98
208,549,762.31
房屋建筑物
221,352,984.77
196,321,667.43
219,510,845.48
200,672,956.51
构筑物及其他辅助设施
4,287,980.00
3,687,662.80
4,928,401.50
4,189,143.00
房屋建筑(构)物类资产原值增值，主要是近年来材料及人工成本增长所致，净值增值主要原因是企业提折旧年限与评估经济寿命年限不一致。
四、评估案例分析
案例一：主厂房（房屋建筑物评估明细表第1号）
主厂房建成于2011年7月，为框架结构建筑，建筑面积39412.02平方米，主体四层。一层层高10米，二层至四层层高4.5米。建筑采用CFG桩复合地基承重，桩端进入⑤层砂质粉土层，处理后地基承载力为260KPa。建筑采用独立柱基、筏板基础承重，基础埋深4米。建筑承重结构为柱、梁、板，均为现浇钢筋混凝土结构，围护墙采用240mm厚混凝土空心砌块砌筑，内隔墙采用200厚加气混凝土砌块砌筑。建筑外墙贴瓷砖，局部为玻璃幕墙，建筑内墙刷白色乳胶漆，大厅、楼梯间、走廊等公共区域铺地砖，会议室、办公区等局部铺地毯，顶棚为石膏板吊顶。卫生间采用防滑地砖、瓷砖墙面和pvc吊顶。建筑内木门包木门套，部分设有钢防盗门，建筑内水、电、中央空调、通风、音响、监控等系统配套设施齐备。
建筑一层东部为洁净间，隔墙采用100mm厚岩棉夹芯钢板墙，防静电环氧漆地面，加强型岩棉夹芯金属壁板上人吊顶。
2、计算建安工程造价
根据原概预算的工程量，并根据施工图、设计变更和结算，运用典型工程概
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预算法，根据《北京市工程造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息，套用现行的《北京市建设工程概算定额》（2004）和《北京市建设工程费用定额》（2004）计算土建工程造价、装饰工程造价和安装工程造价，具体计算过程见下表：
建筑工程取费计算表（单位：人民币元）
建筑工程直接费
由2004概算定额计算
74,241,971.00
其中：人工费
由2004概算定额计算
5,825,025.00
9,428,730.32
[(1)+(3)]7%
5,856,949.09
6,952,182.00
[(1)+(3)+(4)+(5)]3.4%
3,280,314.30
建筑工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)+(6)
99,760,146.71
装饰工程取费计算表（单位：人民币元）
装饰工程直接费
由2004概算定额计算
43,806,378.12
其中：人工费
由2004概算定额计算
5,856,224.66
5,563,413.43
[(1)+(3)]7%
3,455,885.41
2,903,464.00
[(1)+(3)+(4)+(5)]3.4%
1,894,790.79
装饰工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)+(6)
57,623,931.75
安装工程取费计算表（单位：人民币元）
安装工程直接费
由2004概算定额计算
5,031,950.00
其中：人工费
由2004概算定额计算
608,627.00
639,058.35
[(1)+(3)]7%
396,970.58
565,321.00
[(1)+(3)+(4)+(5)]3.4%
225,532.20
安装工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)+(6)
6,858,832.13
3、工程建设其它费用
根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计算：
工程建设其他费用计算表
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计费基础研究说
金额（人民币元）
可行性研究费
476,304.44
环境影响咨询费
114,970.04
招标代理服务费
180,667.20
建设单位管理费
1,428,913.32
勘察设计费
5,173,651.68
工程监理费
2,841,402.35
通用性收费小计
10,215,909.04
4、资金成本
依据全国建筑安装工程工期定额，合理工期为2年，资金均匀投入，以评估基准日中国人民银行公布的1至3年期贷款利率4.75％计算。
资金成本=（建安工程造价+工程建设其他费用）贷款利率合理工期0.5
5、重置全价
重置全价计算表
建安工程总造价
164,242,910.59
工程建设其他费用
10,215,909.04
（一+二）*合理工期*利率/2
8,286,793.93
182,745,610.00
6、房屋成新率的确定
测算建筑物的成新率采用综合成新率法，即年限法成新率和打分法成新率的加权平均值：
计算公式：综合成新率=年限法成新率40％+打分法成新率60％
A、年限法成新率
年限法成新率=尚可使用年限/可使用年限100％
本案例的经济寿命年限为50年，已使用4.40年，尚可使用45.60年。
年限法成新率=45.6050100％=91％
B、技术鉴定成新率的计算
主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考虑其成新率。
有承载能力力，无不均匀沉降
较好较坚固
复合板墙较完好坚固；节点较牢固；拼缝处较
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复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层基
整体面层较平整
综合求取时权重取为0.7
开关灵活，基本完好
综合求取时权重取为0.25
电器设备、线路各种照明装置基本完好
给排水采暖
管道畅通，稍有锈蚀
现状良好，使用正常
综合求取时权重取为0.05
C、综合成新率的确定
综合成新率＝年限法成新率40％+打分法成新率60％
＝9140％+9160％
7、评估值的确定
评估值=重置全价成新率
=182,745,610.0091％
= 166,298,505.10（元）
案例二：路面及停车场（构筑物评估明细表第2号）
路面及停车场建成于2011年7月，面积10000平方米。基层混凝土强度要求达到C25以上，水灰比控制在0.50以下，混凝土坍落差应控制在70-100mm，混凝土拌合物尽量减少离析并对泌水有所控制。
2、计算建安工程造价
根据原概预算的工程量，并根据施工图、设计变更和结算，运用典型工程概预算法，根据《北京市工程造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息，套用现行的《北京市建设工程概算定额》（2004）和《北京市建设工程费用定额》（2004）计算工程造价，具体计算过程见下表：
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工程取费计算表
工程直接费
由2004概算定额计算
1,824,578.38
其中：人工费
由2004概算定额计算
438,423.66
231,721.45
[(1)+(3)]7%
143,940.99
407,355.22
[(1)+(3)+(4)+(5)]3.4%
工程造价合计
(1)+(3)+(4)+(5)+(6)
2,696,254.31
3、工程建设其它费用
根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计算：
工程建设其他费用计算表
计费基础研究说
可行性研究费
环境影响咨询费
招标代理服务费
建设单位管理费
勘察设计费
工程监理费
通用性收费小计
167,532.21
4、资金成本
依据全国建筑安装工程工期定额，合理工期为2年，资金均匀投入，以评估基准日中国人民银行公布的1至3年期贷款利率4.75％计算。
资金成本=（建安工程造价+工程建设其他费用）贷款利率合理工期0.5
5、重置全价
重置全价计算表
工程总造价
2,696,254.31
工程建设其他费用
167,707.02
（一+二）*合理工期*利率/2
136,038.16
3,000,000.00
6、成新率的确定
测算构筑物的成新率采用综合成新率法，即年限法成新率和打分法成新率的加权平均值：
计算公式：综合成新率=年限法成新率40％+打分法成新率60％
A、年限法成新率
年限法成新率=尚可使用年限/可使用年限100％
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本案例的耐用寿命年限为30年，已使用4.40年，尚可使用25.60年。
年限法成新率=25.6030100％=85％
B、技术鉴定成新率的计算
主要通过勘查构筑物的使用状况和对构筑物的维修保养情况及损坏程度来综合考虑其成新率。
现场勘查测算表
地基良好，无不均匀下沉
地面良好，基本无破损
排水系统良好，无积水
C、综合成新率的确定
综合成新率＝年限法成新率40％+打分法成新率60％
＝8540％+8660％
7、评估值的确定
评估值=重置全价成新率
=3,000,000.0086％
=2,580,000.00（元）。
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设备类资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司（以下简称“北方微电子”）的机器设备、车辆及电子设备，账面值如下表所示：
单位：人民币元
设备类合计
184,399,594.48
109,231,133.83
139,707,038.03
98,560,318.06
4,034,439.28
1,346,085.03
40,658,117.17
9,324,730.74
二、评估对象概况
北方微电子主要致力于集成电路芯片制造工艺用的刻蚀机、PVD和CVD设备的研发、生产制造、销售与技术服务，目前主要产品为集成电路、先进封装、半导体照明、MEMS等领域的设备。2011年7月，北方微电子厂址迁至北京市大兴区亦庄开发区，厂房占地面积10万余平米，建筑面积4.4余万平方米，工艺试验环境、工艺检测环境、设备研发环境和制造环境达到国际半导体行业先进水平。具体包括工艺管路超洁净组装区（洁净度10级）、工艺试验检测区（洁净度100级）、设备实验区（洁净度1000级）、零件超净清洗区（洁净度1000级）和设备组装区（洁净度10000级）等区域。
2、主要生产工艺流程
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3、基本情况
目前公司设备分为检测设备、动力设备、制造设备三大类，主要分布在各个洁净间、动力厂房和办公区中。
检测类设备主要有FE-SEMS、应力测试仪、涂层测厚仪、硅片颗粒检测仪等，其中，主要设备为进口设备。以上设备于多为2004年至2015年11月期间购置并投入使用，目前均在正常使用中。
公司内所有动力设备主要分布在动力厂房和超净间内，主要包括洁净空调系统、特气输送系统、特气泄漏检测系统、压缩空气供应系统、普通氮气供应系统、纯水制造系统、废水处理系统、酸碱废气处理系统、工艺设备冷却系统、工艺真空管道系统、中央监控和消防系统等，主要设备包括配电柜、高低压开关柜、螺杆式冷水机组、FFU循环空调机组、超纯水制备系统、酸性废水处理系统、空气压缩机、工艺真空泵、低温液体贮槽、废气净化器、废气处理器、气源柜等和各种类型的泵及传感器。以上设备于多为2004年至2015年期间购置并投入使用，在用情况较好。
公司的制造设备主要包括工艺设备、辅助设备和机加工设备，其中，工艺设备主要包括光刻机等，辅助设备主要包括无尘双梁桥式起重机、LH型双梁桥式起重机、单轨吊车、海斯特站驾前移式叉车等，机加工设备包括冲压机、升降机、托盘车、起道机、磁力钻、切割机、磨削器、平口机、封口机、铣床等。以上设备为2003年至今陆续购置启用，目前设备使用状况良好。
4、设备管理
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司的生产设备由设备部统一管理，为了管理的专业性，生产技术部分设了生产专用设备、电气等专业管理，各专业根据国家化工行业的要求，并结合专业的特点制定了设备管理制度，如安全生产管理制度、设备检修管理制度、设备缺陷管理标准等。在这些制度中，明
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确了设备的管理范围、管理职责、设备检修要求、检修范围及检修时间、修复还原程度等。对设备的管理和使用执行“统一领导、归口管理、层层负责、优化配置、管用结合、物尽其用”的原则，使设备得到最优化的使用和严格的管理。
5、设备运行情况
评估人员现场勘察了北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司的设备，并与现场设备管理和操作人员进行了广泛深刻的交流，详细了解了主要生产设备的运行情况，现场查阅了设备的运行记录。通过以上方式，评估人员了解到了设备历史运行情况和在现场运转情况。经了解，公司操作人员持证上岗，严格按照设备操作规程进行操作，确保设备安全运行。目前设备运行状态良好，锅炉燃烧充分，排放量全部达到环保部门的要求。因公司对设备的管理尚好，各种设备能较好地满足生产的需要。
6、设备维护和保养
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司常规维修和保养由公司设备部负责，要求维修保养人员定期对设备进行除尘、检修等日常维护保养工作，如发现小故障，由现场设备管理员进行维修。根据国家化工行业的要求，6-8年需进行一次大修，大修时，向全社会招标，由一些大厂的专业人员及设备生产厂负责维修。维修后，进行全面检测和测试，然后进行正式生产。
7、车辆及电子设备概况
车辆设备主要有轿车、宇通ZK6708DH客车等，均为2003年1月以后购入并使用，使用状况良好。
电子设备主要是电脑、打印机、笔记本电脑等，能够满足正常工作的需要。
三、评估依据
（一）主要法律法规
1、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
2、《国有资产评估管理办法》国务院1991年第91号令；
3、《国有资产评估管理办法施行细则》国资办发[1992]36号；
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3、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
（二）重大合同、产权证明文件
1、企业提供的车辆行驶执照复印件；
2、企业提供的部分重要设备订货合同和发票、专家鉴定等；
3、企业提供的进口设备的合同、报关单及完税凭证等。
（三）取价标准
1、评估基准日外汇汇率；
2、银行存贷款利率；
3、进出口关税税率；
4、其他各项相关费率。
（四）参考资料及其他
1、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
2、2006年《中华人民共和国进出口税则》（国务院关税税则委员会）；
3、北京亚超资产评估有限公司价格信息资料库相关资料；
4、《北京市建设工程概算定额》（2004）
5、《北京市建设工程费用定额》（2004）
6、《2015全球机电报价手册》；
7、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
8、向设备制造厂家询价的有关资料；
9、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料。
四、评估过程
（1）清查核实
A、为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的基础。
B、针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实
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方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
C、根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
D、关注本次评估范围内设备的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按财政部颁发的有关评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
五、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价成新率
（1）机器设备
①重置全价
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A、对于各类标准设备：
重置全价=设备购置价+国内运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2015全球机电报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价；对于自制设备的作价，按照自制设备所使用材料多少和工艺难易程度，按材料制作单价作价。
以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。当地生产设备运杂费率为0.2―0.5%(或按公里数估算)国内外地生产设备铁路、水路和公路运杂费率按运输距离分段计算：铁路、水路运杂费率100km为1.5%，超过100km时每增加100km费率增加0.25％，不足100km时按100km计算；公路运杂费率50km为1.06%,超过50km时每增加50km增加0.5％，不足50km的按50km计算。委估项目中的设备大部分是采用公路运输，其运杂费率表如下：
c、安装调试费
对于安装调试费，根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(1995年版)、设备合同中约定内容综合确定。若合同价不包含安装、调试费用，根据决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后，
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并参考《北京市建设工程概算定额》（2004）《北京市建设工程费用定额》（2004）中有关规定，合理确定其费用；同时根据当地的工程造价信息调整人工费、机械费和材料费。合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
d、工程建设其它费用
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司设备的工程建设其它费用根据现场实际情况，按原国家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》、国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知、《北京市建设工程概算定额》（2004）《北京市建设工程费用定额》（2004）等相关规定，计取工程建设其它费用，主要包括：建设单位管理费、环境影响评价费、勘察设计费、工程监理费等。
e、资金成本
北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司机器设备根据各类设备不同，所参评机器设备全部工程（含房屋、构筑物、及机器设备）建设完成后才能共同产生收益，故将北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司的工程建设作为一整体工程，结合企业的建设情况，按目前经北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司的生产规模，北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司综合合理投产工期应为1年，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用）贷款利率工期1/2
一年期固定资产贷款利率4.35%。
B、对于非标类机器设备重置成本的确定
非标类设备大都采用现场制作和安装，或在生产厂家基本成型后，运抵安装现场继续制作和安装。非标设备类资产重置成本的基本计算公式为：
重置成本=非标设备制作费+设备安装工程费+其他费用+资金成本-主材/1.17×17%
a、非标设备制作费的确定参考《北京市建设工程概算定额》（2004）《北京市建设工程费用定额》（2004），根据设备的重量及安装工程消耗量确定。
也可以按照设备总重量（t），并分别计算出不同材料的重量（t），以吨制造费
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b、非标设备安装工程费的确定
与通用设备的确定方法一致。
c、其他费用的确定
与通用设备的确定方法一致。
d、资金成本的确定
与通用设备的确定方法一致。
②成新率的确定
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）100%
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率；对于超过经济使用寿命尚可使用的设备，则其成新率一般不低于15%。
①重置全价的确定：
根据评估人员查询的近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等。具体公式为：
车辆重置全价=购置价+车辆购置附加税+牌照费用
a、购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
b、车辆购置税：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。
c、新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定为500元/辆。
另：部分车辆采用二手车市场价进行评估。
②成新率的确定
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按以下方法确定成新率，即：
成新率＝Min（剩余年限成新率，行驶里程成新率）+a
剩余年限成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
a:车辆特殊情况调整系数。
另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。
（3）电子设备
①重置全价的确定
根据近期当地市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，故确定其重置全价：重置全价=购置价。
②成新率的确定
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
③个别电子设备采用二手市场价评估。
六、评估结果
纳入本次评估设备类资产，截止评估基准日评估结果详见下表：
设备类合计
184,399,594.48
109,231,133.83
219,270,351.68
174,644,687.05
139,707,038.03
98,560,318.06
180,061,349.92
144,246,712.05
4,034,439.28
1,346,085.03
2,765,551.76
1,796,928.00
40,658,117.17
9,324,730.74
36,443,450.00
28,601,047.00
具体评估结果详见各单位“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”。
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七、评估结果分析
本次评估设备类资产原值评估增值34,870,757.20元，增值率18.91%，净值评估增值65,413,553.22元，增值率59.89%，增值的原因主要为：
①机器设备：账面原值139,707,038.03元，评估原值180,061,349.92元，增值率28.88%；账面净值98,560,318.06元，评估净值144,246,712.05元，增值率46.35%，增值的主要原因是，被评估单位2015年入账的颗粒控制技术研究平台和软件系统测试平台，是在2013年1月年至2015年9月，实施02专项“90/65nm刻蚀机研发与产业化”项目的过程中自主研发形成的固定资产。两个测试平台分别累计投入2,197.86万元、2,440.6万元，被评估单位在确认上述固定资产账面价值时，未将日之前已经费用化的构建支出确认为固定资产，仅将日之后发生的固定资产建造费用进行了资本化，导致该等固定资产入账价值仅为934.73万元。被评估单位已聘请业内专家对两个平台的工艺、性能、指标等进行了鉴定。
本次评估根据被评估单位提供的原始成本资料、专家鉴定，结合市场询价资料综合测算评估值，增值较大的原因是资产账面价值未能体现其全部成本支出故增值较大。
②运输车辆：账面原值4,034,439.28元，评估原值2,765,551.76元，减值率31.45%；
账面净值1,346,085.03元，评估净值1,796,928.00元，增值率33.49%，评估原值减值的原因是近年来随着车辆更新换代较快购置值下降所致；评估净值增值的原因是被评估单位车辆的折旧年限小于耐用寿命所致。
③电子设备：账面原值40,658,117.17元，评估原值36,443,450.00元，减值率10.37%；账面净值9,324,730.74元，评估净值28,601,047.00元，增值率206.72%，原值的减值原因，主要是近年电子设备价格下降所致；净值增值的主要原因是被评估单位2015年以前电子设备的折旧年限小于耐用寿命所致。
由于上述各项因素的综合影响，导致设备类资产评估净值增值59.89%。
八、评估案例
案例一：Robot显影机(机器设备评估明细表4-6-4序号1164号)
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1.设备概述
设备名称：Robot显影机
规格型号：ELS7604FA
生产厂家：亿力鑫系统科技股份有限公司（台湾）
启用日期：2012年4月
账面原值：1,498,114.15元
账面净值：922,157.09元
ROBOT显影装置是将2"/4"Sapphire进行显影(developer),软烤(Pre-Baking)之不同制程所设计的。基板放置为手放Cassette、装置内搬送则为Robot自动传送。其具体参数如下：
2．重置价值的确定
该设备于2012年4月购置，生产厂家为亿力鑫系统科技股份有限公司（台湾），经向其代理商询价，其目前的CIF价为225,000.00美元(含国内运输、安装费)，因此该设备的重置价值计算如下：
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离岸价FOB（USD)
200,000.00
到岸价CIF（USD)
225,000.00
基准日汇率
折合人民币
1,439,145.00
(C+D)增值税率
银行财务费
FOBB银行财务费率
外贸手续费
C外贸手续费率
进口环节税费小 CIF
D＋E＋F＋G＋H
国内运杂费
(C＋I)国内运杂费率
安装调试费
(C＋I)安装调试费率
工程设计费
(C+I+J+K)工程设计费率
(C+I+J+K)建设单位管理
建设单位管理费
(C+I+J+K+L+M)建设周期
/2同期贷款利率
C＋I＋J＋K＋L+M+N-E
1,562,070.01
该设备的重置价值为1,562,070.01元。
3．成新率的确定
综合成新率＝年限成新率40%＋现场勘查成新率60%
年限成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限100%。
（1）年限法成新率的确定：
该设备2012年4月启用，至评估基准日已使用3.61年，经济寿命年限为10年。
年限成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限100%
＝（10－3.61）/10100%
（2）现场勘查成新率的确定：
该设备自启用之后的工作环境良好，运行状况正常，设备的日常维护较好，
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设备外表清洁，属于正常使用设备。现场勘察评估情况见下表：
符合设计要求。
显影正常，满足工艺要求。
自动化控制灵敏、可靠。
洁净间内使用，外观较新。
该设备现场勘察成新率为62%。
（3）综合成新率的确定：
综合成新率＝年限成新率40%＋现场勘察成新率60%
＝63.84%40%＋62%60%
最终确定其综合成新率为63%。
4．评估结果的确定
评估价值＝重置价值综合成新率
＝1,562,070.0163%
＝984,104.11元
案例二：刻蚀机颗粒控制技术研究平台(机器设备评估明细表4-6-4序号1607号)
1、设备概述
设备名称：刻蚀机颗粒控制技术研究平台
生产厂家：北方微电子
启用日期：2015年9月
账面原值：2,754,965.66元
账面净值：2,717,850.15元
设备概况：
颗粒控制技术研究平台是用于进行从硅片进入刻蚀机到完成工艺离开刻蚀机全过程中颗粒的产生源的研究，对不同尺寸颗粒在不同压力区间下运动行为进行研究，进行硅片传输颗粒运动控制技术以及低颗粒污染表面处理技术的研究，为
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集成电路刻蚀机设备中的颗粒控制与设备维护方式及流程的制定提供实验依据，可作为02专项刻蚀机产品颗粒控制技术研究的主要硬件测试环境而持续使用。
该平台由20000余项材料组成，共包括传输系统、工艺系统，真空系统、气路系统、控制系统、温控设备等，具有28nm刻蚀工艺能力，性能与LAM2300Kiyo-C/X*3相近。主要技术指标：
传输腔室漏率
工艺腔室漏率
刻蚀均匀性
<4.5nm(3σ)
2、重置价值的确定
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金成本等部分构成。
（1） 设备购置费：
经查阅企业提供的相关资料，该设备制造材料明细如下表：
单位：人民币元
846,700.00
2,482,400.00
266,700.00
9,414,500.00
2,536,600.00
480,300.00
647,800.00
694,200.00
尾气处理系统
1,272,000.00
461,200.00
2,273,100.00
401,800.00
21,980,000.00
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根据专家鉴定意见提及的同类产品，我们查询了国外类似产品的销售价格，结合询价结果，最终确定设备价格为23,665,940.00元。
（2）运杂费：
依据设备生产厂家与需方之间的运距考虑运杂费率；详见下表一。
（3）安装调试费：
根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(1995年版)、据决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用；同时根据当地的工程造价信息调整人工费、机械费和材料费；安装费率详见表一
（4）其他费用：
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费、环境评价费等，《机械设备工程建设费用定额》中的有关文件规定，结合所属项目建设的投资规模确定。其他费计算过程详见案例一计算表
（5）资金成本：
北方微电子合理建设工期为一年，贷款利率为4.35%
资金成本计算过程详见案例一计算表。
（6）重置全价：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本
重置成本计算过程详见案例如下表。
单位：人民币元
表一设备重置全价计算表
取费及计算公式
23,665,940.00
设备购价（不含税）
20,227,299.15
473,318.80
运杂费（不含税）
一×费率×（1-11%）
421,253.73
设备购置费
20,648,552.88
计费基础研究说明
可行性研究费
计价格［号
计价格[号，发改价格
环境影响咨询费
计价格[号，发改价格
招标代理服务费
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建设单位管理费
勘察设计费
计价格[2002]10号文
工程监理费
发改价格[号
取费基础及计算公式
设备购置费
24,139,258.80
设备购置费（不含税）
20,648,552.88
设备安装工程费
设备安装基础费
设备安装工程前期费及
（一+二+三）X费率%
1,501,461.90
(一+二+三+四)费率合理工期2
557,685.68
设备重置成本
(二+三+四+五+六)*数量
22,707,700.00
3、成新率的确定
该设备2015年9月末开始启用，现已使用0.18年，根据相关规定，该设备经济使用年限为10年。则：
N1=（1－实际已使用年限／经济使用年限）×100%
=（1－0.18/10）×100%
勘查法成新率N2的确定
经评估人员会同被评估单位设备管理人员现场勘测核实，该设备在用状态良好，能按设计要求正常使用，未出现过较大故障，无异常现象。
现场鉴定观测分析法成新率N2为98%。
将以上计算和确定出的年限法成新率N1和勘查法成新率N2，代入成新率N计算公式得：
成新率N=年限法成新率N1×40%+勘查法成新率N2×60%
=98%40%+98%60%
=98%（取整）
4、评估值计算
评估值=重置全价×成新率×数量
=22,707,700.00×98%
=22,253,546.00元
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案例三：皇冠轿车（4-6-5车辆评估明细表序号2）
1、基本概况
资产名称：皇冠轿车
型号：丰田皇冠TV7301IROYALSLN
生产厂家：一汽丰田汽车有限公司
购入日期：
启用日期：
牌照号：京NMC339
已行驶里程：76155公里
账面原值：449,981.00元
账面净值：208,135.67元
主要参数：
3.0L227马力V6
6挡手自一体
长*宽*高(mm)
4门5座三厢车
最高车速(km/h)
前轮距(mm)
后轮距(mm)
最小离地间隙(mm)
整备质量(kg)
车门数(个)
座位数(个)
油箱容积(L)
行李厢容积(L)
发动机型号
气缸排列形式
气缸数(个)
每缸气门数(个)
最大马力(Ps)
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最大功率(kW)
最大功率转速(rpm)
最大扭矩(Nm)
最大扭矩转速(rpm)
发动机特有技术
93号(京92号)
6挡手自一体
变速箱类型
手自一体变速箱(AT)
经现场勘察，该车维护保养状况较好，投入运行以来已累计行驶近76155公里，目前该车性能较好，行驶中各项性能参数正常，未发生过重大事故。
2、重置全价的确定
重置全价=现行含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
1）现行含税购价
经查询近期车辆市场价格资料，该种型号汽车于评估基准日的含税售价为393,300.00元，不含税价格为336,153.85元。
2）车辆购置税
购车附加税=不含税售价×10%
=393,000.00/1.17×10%
=33,615.00（元）
3）新车上户牌照手续费等
该车办理牌照及其他费用约需500.00元。
4）重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费
=336,153.85+33,615.00+500.00
=370,268.85（元）
3、综合成新率
成新率＝Min（剩余年限成新率，行驶里程成新率）+a
剩余年限成新率＝（1－已使用年限／经济耐用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
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a:车辆特殊情况调整系数。
1）剩余年限成新率
剩余年限成新率=（1－已使用年限／经济耐用年限）×100%
该车于2010年7月开始使用，已使用年限为5.41年，经济耐用年限为15年，则：
剩余年限成新率=（1－5.41/15）×100%
=64%（取整）
2）行驶里程成新率
行驶里程成新率=（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
该车已行驶里程为76155公里，规定行驶里程600000公里，则：
行驶里程成新率=（1－7）100%
该车使用、维护正常，无特殊情况，从车辆实际状况，故考虑a=0
成新率=Min（剩余年限成新率，行驶里程成新率）+0
=Min（64%,87.3%）+0
4、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=370,268.8564%
=236,972.00（元）
该车辆评估值为236,972.00元。
案例四：笔记本电脑（4-6-6电子设备评估明细表序号948）
1、设备概况
资产名称：笔记本
型号：ThinkPadX240
生产厂家：联想公司
购置日期：
2014年12月
启用日期：
2014年12月
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账面原值：4,700.85元
账面净值：3,864.88元
主要技术参数：
CPU系列：英特尔酷睿i34代系列
CPU型号：Intel酷睿i34030U
CPU主频：1.9GHz
总线规格：DMI5GT/s
三级缓存：3MB
内存容量：4GB（4GB×1）
内存类型：DDR3L（低电压版）1600MHz
插槽数量：1xSO-DIMM
最大内存容量：8GB
硬盘容量：500GB
硬盘描述：7200转
2、重置全价的确定
重置全价=购置价/1.17
笔记本电脑购置价确定，经市场调查及网上查询，该型号笔记本电脑评估基准日含税售价为4,500.00元（含运费），则重置全价为：
重置全价=购置价/1.17
=4,500.00/1.17
=3,800.00元
3、成新率的确定
电子设备采用年限法确定其成新率。
该笔记本电脑启用日期为2014年12月，至评估基准日已使用0.92年。笔记本电脑的经济寿命年限为5年，其成新率计算如下：
成新率＝（1－实际已使用年限/经济使用年限）×100%
＝（1-0.92/5）×100%
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4、评估值的确定
评估值＝重置全价成新率
＝3,800.0082%
＝3,116.00（元）
即该台笔记本电脑评估值为3,116.00元。
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在建工程评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围内的在建工程包括D3/D4/D5实验室装修工程、厨房（天然气管道）改造项目，截至评估基准日基本完工，尚待验收后投入使用，账面值为4,301,651.56元。
二、评估程序及方法
通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实分析，同时了解付款进度情况，并对本在建工程所耗用的主要工程物资的国内外市场价格进行了调查，评估人员收集了相关合同、查看了明细账、凭证，认为其账面支出金额合理、依据充分，故按核实后的实际支付金额确定评估值。
三、评估结果
在建工程的评估值为4,301,651.56元，评估无增减值变化。
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土地使用权评估技术说明
一、土地使用权概况
1、土地登记状况
估价对象位于北京经济技术开发区54号街区，土地使用证号为开有限国用（2006）第53号；土地使用权人为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司；土地用途为工业用地；土地使用权类型为出让；土地面积为103,603.70平方米。四至范围东至地泽西街，南至西环中路，西至文昌大道，北至地泽南街。
2、土地权利状况
评估对象土地所有权属国家所有，土地使用权人为北京北方微电子基地设备工艺研究中心有限责任公司，该公司以出让的方式取得评估对象的土地使用权。
评估对象已抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部，抵押期限期限日至日。
3、土地利用状况
评估对象宗地已达到“七通一平”(即：通市政道路、自来水、天然气、雨水、污水、电力、信息管线和自然地貌平整)。宗地地上一期工程规划建设主厂房、动力厂房，建筑面积46687.84平方米，截至评估基准日，一期工程已投入使用，二期工程尚未开工建设，二期土地预留。
二、评估依据及资料
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T）
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1、《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》
2、《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》京
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政发[2014]26号
(三)委托方提供的有关资料及评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料
1、评估申报表
2、《国有土地使用证》证号为“开有限国用（2006）第53号”
3、评估人员通过市场调查收集到的相关资料
三、评估原则
根据《城镇土地估价规程》的规定和评估对象的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：
1、预期收益原则预期收益原则是指土地评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，通过分析土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和即收益价格，从而确定土地价格。
2、替代原则替代原则是指土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。在完全的市场竞争中，土地的价格受其它具有相同使用价值的地块、有替代可能的地块之间相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。土地价格遵循替代规律，土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的。
3、最有效利用原则最有效利用原则是指土地评估应以评估对象的最有效利用为前提评估。土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，所以，土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。
4、供需原则供需原则是指土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地价格是由需求与供给的相互关系决定的，在我国，土地一级市场主要由国家控制，这一因素对土地价格具有至关重要的影响。
5、报酬递增递减原则报酬递增递减原则是指土地评估要考虑在技术条件下一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。即土
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地纯收益在达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此，在土地评估时，应考虑土地收益的这一特点。
6、贡献原则贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以对土地收益的贡献大小来决定。按照边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
7、变动原则变动原则是指评估人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。由于影响土地价格的因素经常处于变动之中，在土地评估时，必须分析和把握各因素及其相互之间的因果关系和变动规律，以便根据目前的地价水平对未来的土地价格变动作出准确预测，而且也要对所采用的地价资料根据变动原则修正到评估期日标准水平，才能准确合理地评估。
四、地价定义
根据本项目的评估目的和待估地产的实际情况，我们对本项评估中的土地使用权价格定义为：
1、土地开发程度：评估对象实际开发程度为宗地红线外达到“七通”(即“通上水、通下水、通路、通热力、通天然气、通电、通讯”，以下同)及场地平整，本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”及场地平整。
2、土地用途：待估土地所在宗地批准用途为工业用地，实际用途为工业，评估设定用途为工业用地。
3、评估期日：日
4、土地使用权类型：出让
5、使用年限：待估宗地土地使用权类型为出让，土地使用年限至日，剩余使用年限自评估基准日起为41年。
6、正常市场条件下的出让土地使用权价格。
五、评估方法的选取
土地评估选用的评估方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与评估目的相匹配。本评估中运用的评估方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合评估对象的具体特点及特定的评估
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目的等条件来选择的。通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
1、基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成果，通过实地勘察、调查、收集得到的估价对象各宗地的区域因素和个别因素条件，根据因素条件优劣确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价，其计算公式为：
楼面熟地价＝适用的基准地价用途修正系数期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数
2、市场比较法，是根据市场中的替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算评估对象客观合理价格的方法。
公式：V＝VBABCD
V――评估宗地价格;
VB――比较实例价格;
A――评估对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B――评估对象估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C――评估对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D――评估对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
六、评估结论
宗地面积103,603.70平方米，容积率1.5，楼面单价1135元/平方米，总价176,385,299.25元，较账面值26,815,227.77元，增值149,570,071.48元，增值率557.78%。
七、特别说明的事项
1．土地使用权的评估结果，详见评估明细表。
2．本次评估对象的土地使用权性质为出让土地使用权。本次评估涉及的评估对象土地面积依据委托方提供的评估对象《国有土地使用证》。
3．此次评估的地价指评估对象开发程度为宗地红线外“七通”，及土地平整。
4．本次评估结果的有效性，以如下条件为前提：
(1)土地用途保持不变
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(2)评估目的保持不变
(3)土地使用者未享受特殊的土地利用政策
5．增值原因分析
委估宗地取得时间较早，取得时成本较低，至评估基准日北京经技术开发区工业用地地价增长明显，造成本次评估增值。
八、评估案例
（一）评估对象描述
1、土地位置状况
本次评估范围内共计1宗地，评估对象位于北京经济技术开发区54号街区。
2、土地权利状况
截至评估基准日日，待估宗地土地使用权性质为出让工业用地。
3、建筑物和地上附着物状况
宗地地上一期工程规划建设主厂房、动力厂房，建筑面积46687.84平方米，截至评估基准日，一期工程已投入使用。
（二）、地价影响因素分析
1、一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、