二手房没有房产证怎么交易 购买没有房产证的房屋有何风险
一般，二手房指的是该房屋为二次交易的了。眼下，许多80.90后面临着难购房的苦恼，而二手房具有很大的优势，它的价格实惠，尽管程序复杂，但还是成为了很多人购房的首选。可经常有人问我“我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢?”，当然可以!今天小编就来给大家讲一讲二手房没有房产证怎么交易。
一般，二手房指的是该房屋为二次交易的了。眼下，许多80.90后面临着难购房的苦恼，而二手房具有很大的优势，它的价格实惠，尽管程序复杂，但还是成为了很多人购房的首选。可经常有人问我&我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢?&，当然可以!今天小编就来给大家讲一讲二手房没有房产证怎么交易。
二手房没有房产证怎么交易
一、刚交首付，还未办按揭
刚交完首款，此时开放商一般还未到房管局备案，所以交易起来也比较简单。具体步骤是：买卖双方直接到开发商处办理合同转让，与开发商协商好，重新与买方签订一份购房合同，并将旧的收回，接下来买方再将首付款付给卖方即可。(后面的相关房产证办理一般由开发商亲为)
二、还房贷中，但还未交房
方式一：直接更名
1、卖方将所欠银行的贷款全部还清;
2、卖方持银行出具的结清证明前往房管局，将抵押合同拿回;
3、接着将抵押合同交予开发商，开发商持合同和注销备案登记表前往房地局办理房屋的注销手续;
4、再注销完成后，买方和开发商签署新的商品房买卖合同，最后再去房管局重新备案即可。
注意事项：
1、银行贷款必须全部还清;
2、更名必须取得开发商的同意;
3、买方不可再按揭，必须全款购买;
此种方式有优有劣，虽然整个办理过程简单，也没有税费，但是对于新买家来说不可按揭，而且中间有大量的空白期，风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出问题只能自己承担。
方式二：双方约定待房产证下来后再过户
其实，待房产证下来后再过户的话就属于二手房交易了，相应要缴纳的税费也较多，比如个人所得税：总房款的1%;契税：90平米以下的为总房款的1%，90平~140平米的为总房款的1.5%，140平米以上的为总房款的3%(均为首套房);营业税：5.55%。总的来说，这种方式的优点是可及时过户，风险较低，但税费较高，且时间成本比较长。
购买没有房产证的房屋有何风险
1、没有房产证的房屋不可进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即便签了相关合同也是无效的，不受法律保护。
2、若是该区域遇到拆迁，那么无法按照国家政策及相关拆迁法规而获得相应补偿。
3、没有房产证的房屋不可设定抵押权、典权等他项权利，不可以用来抵押获得贷款或承担其它民事责任。
4、若是本项目为非法开发，那么房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、若本项目的开发商因债务纠纷被强制执行时，而购房者又没有房产证，此房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
小结：以上就是小编今天为大家带来的二手房没有房产证怎么交易，相信朋友们也都有了一定的了解，有关二手房没有房产证怎么交易及其风险大家可以参考一下。建议大家在购买房屋时还是尽量避免购买没有房产证的房子，不仅有风险，而且购房者的权利也无法得到保障。
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记者从济南市住房保障和房产管理局网站获悉，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市 进行交易。二...
其实买二手房也挺好的，可以降低购房成本，不管是首付还是按揭时都可以少出一些钱，这样生活压力就会更小的，那么对于二手房交易程序大家又...
二手房交易过程也就是二手房交易的流程，这里对二手房过程做一些总结。二手房交易的占比还是蛮大的，现在有不少二手房都是学区房，所以上市交易是很抢手的。下面把二手房交易的过程简单地说一说吧!
这些年二手房的交易正在逐年增加，很多人因为种种原因选择了购买二手房，有些为了省钱，有些为了孩子上学问题等。那么对于二手房交易流程及费用大家是否真的了解呢?下面就跟我一起来看看二手房交易流程及费用吧!
人们在购买二手房时都担心买到没有产权的二手房，所以很多买家都不敢进行自主交易。因此要做足准备，对于二手房交易整个过程中，过户是最为重要的一个步骤。
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才买的二手房房按揭的，才过户，没有交税费领房产证，银行也没有放款，可以不要了嘛？
才买的二手房按揭的，才过户，没有交税费领房产证，银行也没有放款，可以不要了嘛？...
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不能不要。你说的都没用，房子都过户到你名下了，你怎么不要？除了再卖，没别的办法。
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具体还要看合同中的约定的。
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周争锋律师
发布时间： 22:23:58
浏览：66554
最近一断时间接到的咨询，主要集中在买卖双方已经过户完成，买家取得房产证并抵押给按揭银行，但是银行迟迟不放尾款的情况。今天就聊下眼下普遍发生的这类过户后纠纷。
所有的卖家都应该知道，在房产过户给买家后，操作不当可能面临剩余尾款收款不能的法律风险。
在买家取得房产证后要落实清楚房产证由谁保管，通常情况下由中介公司或担保公司保管，过户后要催告中介公司和买家尽快安排办理抵押登记手续，避免出现买家直接转卖他人的情况。现实生活中有买家直接抢走新房产证的情况发生，也有买家和中介人员或担保人员串通，拿到新房产证当天直接转卖的情况。
同时也要避免买家不在以前申请的按揭贷款银行抵押，而是和中介或担保公司的串通抵押给其他银行商业贷款。在按揭贷款银行进行抵押，贷出的部分依据双方在银行办理首期款监管协议过程时的约定，银行会直接放给卖家留存的指定收款账户，但是买家另行去其它银行抵押贷款，尾款就不会放给卖家。
而在过户后这一段时间最大的风险在于，买家办理出房产证后，还没有来得及抵押给按揭贷款银行，房产就被买家的其他债权人申请查封，此时卖家就只能和买家的所有债权人平均分配买家的财产。这样的情况理论上是会发生，特别是被买家恶意设局的时候，是防不胜防。
下面详细的说下常见的尾款不能及时收到的二类情况：
银行不配合买家办理抵押登记
有佛山的卖家咨询这个情况，他面临的是，过户完成以后银行不配合买家办理抵押手续，理由是他们银行的信贷政策发生变化，什么时候可以接受买家的抵押申请等他们银行上级通知。
在此种情况下，卖家要看下双方买卖合同中关于抵押是如何约定的，这里说的合同包含在中介公司签订的房屋买卖合同，也包含递件过户时签订的房屋买卖合同，就看那一份合同中有关于抵押时间的约定，找到该条款以后，发函给买家要求其依据双方合同约定的时间及时办理抵押贷款手续，不然追究其违约责任。
有人可能就说了，这种情况是按揭贷款银行不接受买家的抵押，买家没有法律责任。这种理解是错误的，依据合同法第一百二十一条的规定，因为第三人的原因，导致合同不能正常履行，应由合同履行义务人向对方承担违约责任，然后合同履行人再追究第三人的法律责任。相关法律依据《合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
如果双方在两份买卖合同中，均没有就买家取得房产证后何时应该办理抵押有明确的约定，则此时卖家仍然要催告买家及时办理抵押登记，支付购房款。此时，卖家的主要合同义务房产过户的义务已经履行完毕，只剩下收取剩余的尾款并办交房手续了，在催告后合理时间内还没有收到尾款，依据法律规定买家需要承担延迟支付购房款的违约责任。经催告后逾期超过三个月还没有收到尾款，卖家可以解除双方的买卖合同，收回房产并追究买家的根本违约责任。
逾期付款的违约责任，双方买卖合同中有约定的按照合同约定处理，买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
抵押后按揭银行以额度紧张为由不及时安排放款
在深圳交易的卖家碰到更多的是，过户后买家已经完成抵押登记，但是银行以房贷额度紧张为由不及时安排放款，要想快点放款银行通常会有两个要求，一是买家同意利率上浮至95折或基准利率，二是购买银行推荐的金融产品。
深圳的卖家在过户后，买家已经完成抵押登记，但是银行以房贷额度紧张为由不及时安排放款的情况下，依据双方网签的递件合同第九条，是没有办法追究买家承担逾期付款的违约责任。在买卖双方递件的网签合同第九条，关于买家逾期付款的违约责任条款，明确约定了因银行贷款原因导致买方逾期付款的，买家不承担违约责任。
《深圳市二手房买卖合同》第九条：买方逾期付款的违约责任
买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第种（只能选择其中一种）方式承担违约责任：
1．要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。
2．有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之____________的违约金。
正是因为有了该条约定，很多深圳的买家在完成抵押登记，银行以房贷额度紧张为由不及时安排放款给卖家时，不积极的配合卖家催促银行，而是认为这和买家无关，把所有的风险转嫁给了卖家，让卖家找银行协商。特别是在卖家依据合同约定在没有收到尾款已经提交交付房产的情况下，更是对尾款问题不管不问，严重的违反诚实信用原则。
这里面存在一个问题，就是买家存在高评高贷的情况下，如果卖家以买家存在高贷为突破口，投诉到银行，银行有可能会以买家在申请贷款时存在虚增成交价的理由撤销贷款承诺书。这时候买家就需要一次性支付剩余的购房款了，不然需承担相应的违约责任。
还有一个问题就是银行出具的贷款承诺书自身备注的有效期过期。通常情况下在深圳二手房交易过程中，银行出具给买家的贷款承诺书的有效期是三个月，过了这个有效期，银行是不是还履行放款的承诺，卖家可以书面发函询问下银行，要求银行明确的答复，银行如果答复过期了不予放款，则买家需要一次性付款处理，不然承担违约责任。
为了避免出现过户后尾款迟迟收不到的情况，出卖人在出售房产时，有必要就尾款的最终收款时间和买受人作一个单独的约定，约定不论什么原因卖家超过双方约定的时间收到尾款，买家均应该承担延迟履行的违约责任。
注意这样的约定应该在中介版本的买卖合同和递件过户的网签合同备注条款中同时出现。只是体现在中介版本的买卖合同中，会在法律适用上造成不必要的麻烦，也就是法院审理时究竟应该以那一份合同做为最终定案依据的法律困扰。
还有一个问题就是，买卖房产要按照交易惯例走，不要在没有收到全部尾款的情况下提前交付房产，提前交付了，银行什么时候给卖家放尾款，买家是不会关心的。
好心成就了别人，最后恶心了自己。这样很不好。
——周争锋日写于深圳
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