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房地产企业如何做好甲方？
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龙湖集团_房地产项目开发全程案例库
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3秒自动关闭窗口真诚?善意?精致?完美为了城市的美丽―― 绿城房产集团案例汇编绿城房地产集团有限公司１目一、人力资源篇引录言………………………………………………………………………… 31、伯乐“赛马”……………………………………………………………… 4 2、从“火药桶”到诚信员工………………………………………………… 5 3、员工 L 的成长经历………………………………………………………… 6 4、员工 C 被辞退引发的思考………………………………………………… 7 5、副经理的离职理由………………………………………………………… 9 6、与员工 H 的离职面谈………………………………………………………10 7、以老带新 共同进步………………………………………………………118、迷惘的新员工………………………………………………………………12 9、办公地点搬迁引发的思考…………………………………………………14 10、互动的考核 ………………………………………………………………15 11、因地制宜的绩效考核 ……………………………………………………16 12、从信用走向规范 …………………………………………………………16 13、办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 …………………………………………18 14、上好新员工入职第一课 …………………………………………………18 15、一次大型专题讲座 ………………………………………………………19二、设计与前期篇引 言…………………………………………………………………………2316、景观设计不宜盲目崇洋 …………………………………………………24 17、迟来的景观设计 …………………………………………………………25 18、来自对?外婆家?投诉的思考 …………………………………………26２19、从小区入口谈规划设计 …………………………………………………27 20、将精致、完美进行到?底? ……………………………………………29 21、车库的尴尬 ………………………………………………………………30 22、中心会馆的缺憾 …………………………………………………………31 23、室内设计应同步介入建筑设计的全过程 ………………………………32 24、空调室外机该何处容身？ ………………………………………………33 25、别墅设备用房的设计 ……………………………………………………35 26、窨井盖的设Z ……………………………………………………………36 27、设计：小处不可随便 ……………………………………………………37 28、设计合作引出的思考 ……………………………………………………38 29、美丽的农居点拆迁户的家 ………………………………………………39 30、资源共享，解决供水难题 ………………………………………………40 31、滞后的设计变更 …………………………………………………………41 32、拆迁户的质疑 ……………………………………………………………42 33、物业用房不能随意更改 …………………………………………………43 34、让?不?可能成为可能 …………………………………………………44 35、公司冠名的启示 …………………………………………………………45 36、不翼而飞的灰线检验报告 ………………………………………………46 37、规划验收的波折 …………………………………………………………47 38、超建问题的产生和解决 …………………………………………………48 39、方案变故的启示 …………………………………………………………48 40、地质勘察的周折 …………………………………………………………49 41、为了城市的美丽 …………………………………………………………50三、工程营造篇引 言 …………………………………………………………………………55 42、把工程例会落到实处 ……………………………………………………56 43、工程管理应因地制宜 ……………………………………………………57３44、台风袭击以后 ……………………………………………………………58 45、非典形案例中的典形教训 ………………………………………………59 46、国家标准与项目验收 ……………………………………………………59 47、尴尬的学生公寓双层床 …………………………………………………60 48、室内装饰的瑕疵 …………………………………………………………61 49、檐沟渗水问题的处理 ……………………………………………………62 50、一再发生的整改 …………………………………………………………63 51、磨刀不误砍柴功 …………………………………………………………63 52、楼面整体上浮之后 ………………………………………………………64 53、质量问题要防患于未然 …………………………………………………65 54、彩色面砖勾缝剂施工 ……………………………………………………66 55、于细微处见精神 …………………………………………………………67 56、突破工程进度的?瓶颈? ………………………………………………68 57、结合工程实际，优化设计方案 …………………………………………69 58、集思广益，确保边坡稳固 ………………………………………………70 59、卫生间渗漏投诉处理 ……………………………………………………71 60、以真诚和善意对待客户投诉 ……………………………………………72 61、正确把握工程变更联系单 ………………………………………………73 62、工程变更的确认和处理 …………………………………………………74 63、因工期延误导致的工程索赔 ……………………………………………75 64、易误签的增量联系单 ……………………………………………………77 65、用价值工程管理工程成本 ………………………………………………78 66、同一内容，两次签证 ……………………………………………………79 67、不合格的施工合同 ………………………………………………………80 68、潜水泵?罢工? …………………………………………………………82 69、秋天用的空调夏天买？ …………………………………………………83 70、地漏采购――从 1250 元到 680 元………………………………………83 71、没有质保单的钢材 ………………………………………………………84 72、巧选材，治通病 …………………………………………………………85 73、大胆创新，合理选材 ……………………………………………………87４74、E 时代信息资源的利用 …………………………………………………87 75、数据?流动?的必要性 …………………………………………………89 76、追求理想链接 ……………………………………………………………90 77、文件管理的误区 …………………………………………………………91 78、文件?作废?谁说了算？ ………………………………………………92 79、政府批复文件的管理 ……………………………………………………93 80、对投诉处理的结果应进行验证 …………………………………………94 81、山地别墅场地积水的“出路” …………………………………………94 82、山地别墅土方开挖 ………………………………………………………95 83、别墅地下室渗漏处理 ……………………………………………………96 84、挡土墙整体外倾原因分析及加固措施 …………………………………98 85、现浇楼板开裂原因及加固………………………………………………100四、营销服务篇引 言…………………………………………………………………………107 86、草率的市场调查报告……………………………………………………108 87、商铺的价格是怎样形成的………………………………………………109 88、关于项目外销手续办理的思考…………………………………………110 89、一次设计方案评审………………………………………………………111 90、扬长避短…………………………………………………………………112 91、 ?零距离感受绿城? ……………………………………………………113 92、从 28 万到 3.5 万的工地广告牌 ………………………………………114 93、节 流……………………………………………………………………11594、搂书模型，仅供参考……………………………………………………116 95、房子的名片――楼书与模型……………………………………………118 96、宣传资料不合格引发的纠纷……………………………………………119 97、劣质的楼盘模型…………………………………………………………120 98、销控为什么………………………………………………………………121５99、房价上涨前后……………………………………………………………122 100、得与失 …………………………………………………………………123 101、真诚善意地对待客户的需求 …………………………………………124 102、未及时沟通造成的重复销售 …………………………………………125 103、明明买了，却还?未售? ……………………………………………126 104、销售失误之后 …………………………………………………………127 105、舍弃是为了更好地获得 ………………………………………………128 106、房子越好卖 107、遗 服务越重要 ……………………………………………129憾 …………………………………………………………………130108、老客户的价值 …………………………………………………………131 109、 ?挑剔?帮助我们进步…………………………………………………132 110、再忙也不能怠慢客户 …………………………………………………133 111、销售人员急客户所急 违反原则自食苦果 …………………………135112、25 次看房的启示 ………………………………………………………136 113、品质的魅力 ……………………………………………………………137 114、一次成功的销售 ………………………………………………………138 115、适合就好 ………………………………………………………………139 116、为客户着想 ……………………………………………………………141 117、素质+技巧=成功 ………………………………………………………141 118、把握好每一次机会 ……………………………………………………143 119、做客户的专业Z业顾问 ………………………………………………144 120、学会和客户交朋友 ……………………………………………………145 121、蹩脚的房产品介绍 ……………………………………………………147 122、客户的两难选择 ………………………………………………………148 123、客户工作的?因?与?果? …………………………………………149 124、好记性不如烂笔头 ……………………………………………………151 125、 ?麻烦?的客户和粗心的销售人员……………………………………152 126、销售合同中的错别字 …………………………………………………153 127、合约内容不明确的代价 ………………………………………………154 128、程序文件与合同约定的矛盾 …………………………………………154６129、签约必须认真、严谨 …………………………………………………155 130、不该发生的违约赔偿 …………………………………………………156 131、不该催收的房款 ………………………………………………………157 132、催款应注意方法 ………………………………………………………158 133、未及时结清的房款 ……………………………………………………159 134、面积补差带来的损失 …………………………………………………160 135、收回面积差价款咋就那么难 …………………………………………161 136、提高工作品质应该从日常工作做起 …………………………………162 137、 ?通融通融? ，险吞苦果 ………………………………………………163 138、急于求成的后果 ………………………………………………………164 139、因服务态度招致的投诉 ………………………………………………165 140、服务――品牌的生命力 ………………………………………………166 141、客户投诉――库房成了机房 …………………………………………167 142、设计方案调整带来的销售问题 ………………………………………168 143、因设计变更引发的纠纷 ………………………………………………169 144、一堵短墙的故事 ………………………………………………………171 145、用电容量?增加?――从 80A 到 60A ………………………………172 146、亡羊补牢，犹未为晚 …………………………………………………173 147、客户的抱怨 ……………………………………………………………174 148、重视交房整改意见的落实 ……………………………………………175 149、一次客户回访实践 ……………………………………………………176 150、客户资料的控制 ………………………………………………………177 151、客户资料卡的作用 ……………………………………………………178五、物业管理篇引 言 ………………………………………………………………………183152、不该享用的?免费午餐? ……………………………………………184７153、应当由谁来埋单 ………………………………………………………185 154、我们扮演怎样的角色 …………………………………………………186 155、 ?学雷锋?活动引出的尴尬……………………………………………187 156、一草一木总关情 ………………………………………………………188 157、异味的来源 ……………………………………………………………189 158、擅自改动卫生间带来的麻烦 …………………………………………190 159、下水管总管堵塞的后果 ………………………………………………191 160、三载之痒 经久之痛 …………………………………………………192161、突然出现的防盗门 ……………………………………………………193 162、太阳能，想说爱你不容易 ……………………………………………194 163、 ?我们的房子，装修时可以敲掉隔墙?？……………………………195 164、墙上悬挂着煤气瓶 ……………………………………………………196 165、空调室外机到底该装在哪？ …………………………………………197 166、没有业主的书面许可，家私如何搬出小区？ ………………………198 167、一把信箱锁 ……………………………………………………………199 168、锁车事件 ………………………………………………………………200 169、新车泊小区，深夜被划伤？ …………………………………………201 170、机防、人防，筑起一道铁壁铜墙 ……………………………………202 171、物管的人情味 …………………………………………………………203 172、在银行托收的背后 ……………………………………………………204 173、扰民早点摊 撤消有点难 ……………………………………………204174、百慕大草坪的病虫害 …………………………………………………205六、综合篇引 言 ………………………………………………………………………209175、管理要从小事抓起 ……………………………………………………211 176、工作不严谨的代价 ……………………………………………………211８177、杯赛冠名失败的反思 …………………………………………………212 178、 ?利兹联 VS 绿城?比赛回顾 …………………………………………213 179、赠票与球市 ……………………………………………………………214 180、 ?非典?的考验…………………………………………………………215 181、重刻《落成记》 ………………………………………………………216 182、她为什么被投诉？ ……………………………………………………218 183、喜悦后的苦涩 …………………………………………………………219 184、房地产融资业务创新 …………………………………………………220 185、被遗忘的按揭资金 ……………………………………………………221 186、增加合作伙伴 187、把握机会 拓展融资渠道 ………………………………………222获取利益 …………………………………………………223 发挥整体优势 ………………………………………223188、集中管理资源189、如此?减员增效? ……………………………………………………224 190、重成本讲效益，化不利为有利 ………………………………………225后 记…………………………………………………………………………227９一、人力资源篇引 言在资金、技术、材料、设备设施、公共关系等众多资源中，或许每一种资源 都可能在特定条件下对企业的发展或存亡产生重大的影响， 但只有人力资源对企 业的发展和存亡起着决定性的作用，人力资源是企业第一资源！ 作为企业最活跃和最具创造力的资源，企业须对人力资源进行发掘、激励、 培育和整合。在绿城的企业理念中， ?员工的成长和进步是企业存在、发展的根 本目的和组成部分之一? ，“绿城随员工的进步而发展”，员工培养和发展一直是 绿城最重要的工作之一，在人员招聘甄选、入职辅导、教育培训、绩效考核、干 部公开竞聘、薪酬体系设计、劳动保障与福利、工作环境与条件的改善等等，每 一个环节都力求专业和富有成效。 本篇案例虽只反映了人力资源管理过程中的一 些微观问题， 但这种研究行为的本身， 已经说明绿城一直在努力， 并力求更深入、 更专业。 经过一定时期的自我剖析与完善， 相信有一天我们会看到更多、 更好的案例， 她可能仍然是以点带面的微观研究，也可能是涵盖全面的专著，或者已经是一本 专业领域的?标准? ，其结果，仍然取决于我们员工的进步与成长……１０伯乐?赛马? 【事实描述】 2001 年 9 月 29 日下午，集团公司领导到育华学校工地现场视察。当时天气 晴好，工程正处于桩基开挖阶段，施工人员较少，工地现场冷清。看到这样的局 面，公司领导当即意识到，育华学校新校舍这样一个抢工期的工程，没有强有力 的工程管理队伍，要在一年内竣工交付使用几乎是不可能的事。在当晚的总经理 办公会议上，公司领导即及时确定了育华学校项目工程部经理竞聘事宜。 经过十天的紧张筹备，集团公司于 2001 年 10 月 9 日组织召开了绿城育华学 校项目工程部正、副经理公开竞聘大会。共有 5 个组参加竞聘，由公司领导和员 工代表担任评委，现场评分并公布结果，整个过程真正体现了公开、公平、公正 的原则。 经过近 5 个小时紧张、激烈的角逐，绿城育华学校项目工程部正、副经理脱 颖而出。公司这一用人制度的创新，为绿城育华学校工程在 2002 年 8 月 30 日全 面按期竣工交付起到了决定性的作用， 并对公司此后的用人政策产生了积极而深 远的影响。【案例分析】 育华学校工程进展不尽如人意的主要原因在于缺少强有力的工程管理队伍。 公司领导正是发现了问题的关键所在， 果断采取措施， 引入竞聘上岗的竞争机制， 使得绿城育华学校建设工程在时间紧、任务重的情况下，及时组建了强有力的工 程管理班子，确保了该工程如期竣工交付使用。 现代企业的人力资源管理已经越来越体现出它对企业发展的重要促进意义， 吸引人才、留住人才已经成为企业发展的必要前提。长期以来，人们片面地认为 吸引和留住人才仅仅只要委以重任、提高工资待遇就行，但企业人才的流失现象 并未因此得到解决，主要原因在于企业没有建立良好的激励机制和竞争机制，在 用人机制上一味强调资历、 学历要求， 论资排辈， 成为优秀人才脱颖而出的障碍。 ?物竞天择，适者生存? ，在企业的用人机制上，实践证明竞聘上岗是行之 有效的，是公司一次重大的用人制度改革，它在公开、公平、公正的基础上为企 业发现人才提供了平台。１１自育华学校工程部经理竞聘上岗之后，优胜者的才华得以充分展示和发挥， 员工个人和公司都成为竞聘机制的受益者。此后，公司又多次开展了诸如项目工 程经理、项目销售经理等岗位的资格认证，成功选拔了一批优秀人才。无论过程 还是结果，都尽量做到了公开、公平与公正，为广大员工提供了展示自己和脱颖 而出的绝佳机会，极大地激发了员工的参与和竞争意识。 当然，竞聘上岗并非一劳永逸，胜出者走上新的管理岗位后，应珍惜竞得的 岗位，努力工作，不辜负公司信任。从?火药桶?到诚信员工 【事实描述】 工程部员工 D 于 2001 年 5 月进入绿城下属某项目公司， 从事工程管理工作。 该员工平时工作积极投入，敬业精神很强。但有关职能部门反映，该同志在工作 过程中较难沟通，有时脾气较为急躁，还经常会对公司有关制度或决定提出反对 意见，是公司有名的?火药桶? 。项目公司领导经过了解和分析，认为其主观上 是出于对工作的认真，对公司发展的负责。为此专门多次与其进行交流，肯定其 认真负责的工作态度，并解释了公司出台相关制度和决定的背景与意图，同时对 其工作的方式方法提出了改进建议。通过几次交流与沟通之后，D 的工作积极性 和工作方式方法均有了较大的改变， 受到工程部和公司其他部门的好评， 2002 在 年度工作考评中，被评为?诚信员工? ，后又经部门负责人以上会议讨论一致通 过晋升为工程部主管。【案例分析】 员工 D 的敬业精神毫无疑问应予以肯定，同时，员工对公司有关制度或决 定的不同意见也出自于对公司的负责精神，但表达方式欠妥当，反对意见起不到 应有的作用，甚至还影响了团队的凝聚力，是应该尽力避免的。 公司领导正是清楚地看到了员工 D 的优缺点，通过交流与沟通，听取了员 工内心的真实想法，从尊重员工个人观点出发，充分肯定其长处，对其处事和工 作的方式、方法提出了中肯的意见和建议，使 D 确信领导是公平和公正的，是不 带有任何成见和偏见的， 因而充分相信领导与他沟通的出发点基于公司的整体利１２益及其个人发展前景的关切。因而不但工作积极性大大提高，工作效果也大为改 观。 沟通是一项重要的管理工作，管理者应通过沟通，及时把握员工的工作状况 和思想动态，了解和尊重员工的个人想法，发现问题后，及时分析、查找根源， 给予必要的帮助和引导，这对员工的成长和进步有着重要的促进作用。员工 L 的成长经历 【事实描述】 2003 年 4 月和 5 月，集团下属某项目公司工程部主管 L 被提拔担任集团某 部门领导职务。该员工曾在集团公司工作过一年多，工作成绩较为突出。考虑到 其专业发展，2001 年 9 月，L 被调往项目公司担任工程管理工作，以加强其专业 方向的工作技能。由于表现出色，不到一年时间，L 即晋升为工程主管。经过几 年以来的锻炼，特别是在项目公司工作的一年多时间中，L 在专业技能知识、沟 通协调能力、敬业精神、工作中的自信心等方面都得到了明显的加强和提高。应 该说，这首先是他自己不断努力的结果。此外，公司对其职业发展的关心以及项 目公司领导的指导和帮助也十分重要。 日常工作中的激励与考评制度则对 L 的成 长起到了重要的促进作用。【案例分析】 公司领导通过对员工的长期关注，发现了 L 是一个有志向、积极上进的员 工，公司管理者为锻炼其工作能力和管理能力，在经常与其进行交流与沟通的同 时，有意识的赋予了他更多的责任和权限。在进入项目公司不到一年的时间被提 升为工程主管，L 也确实深受鼓舞，意识到自己有不断发展的空间，为工作能力 的迅速提高和下一步的晋升奠定了基础。 公司领导通过与 L 的沟通以及工作上的观察，认为工作认真细致、对小事 不厌其烦是他比较明显的优点，于是尽其所长，安排他负责了部分材料的招标、 售楼中心的收尾以及工程部日常的考勤工作。工作内容和权限与其性格、优点相 匹配。由于工作安排得当，L 在工作中充分表现出对工作热情和能力，较好地完 成了公司分配的任务。１３一直以来，项目工程部都十分重视员工的激励过程，采用定期的工程部例 会沟通和不定期的员工单独沟通相结合的形式进行交流，肯定成绩，探讨职业发 展目标。 工程部认为鼓舞士气以及公开肯定工作成绩是最低成本和最有效的激励 措施之一。 因而在同事面前经常不失时机地对包括 L 在内的员工工作成绩提出表 扬，并不定期地与他们进行个别沟通，了解他们的思想动态，充分听取他们对公 司管理工作的意见和建议。 同时，项目公司在进行年度、季度、月度考评的基础上，制订了每天的日常 工作行为考核制度，对员工起到了不可忽视的激励效果。在 2002 年年终述职和 考评中，L 的工作得到了集团的认可，被评为良好员工，大大提高了他在后续工 作中的自信心。 当然，任何优秀的员工都毫无疑问存在缺点和不足。L 在平时的工作中，容 易表现出比较急躁的性格，甚至与施工和监理单位发生争执。工程部负责人及时 与他进行了沟通，并一起与施工、监理单位进行协调。公司领导也经常不失时机 的给予他提高工作技能和改进工作方法的建议。 任何一位企业管理者都希望自己的员工象 L 一样尽心尽力地工作，为企业 创造更多的效益。但要使员工在工作中付出最大的努力，管理者必须对员工进行 有效的激励，关注他们的职业发展前景。对员工的激励目的在于有效和最大限度 地激发出员工潜能。而困难之处则在于每个员工情况不一，且他们的工作方式、 工作目的也不尽相同。所以成功的激励方式就应因人而异，灵活应变。L 在一个 阶段的成功也可以说是公司激励机制和具体操作方式灵活运用的成功。 激励机制已经为大多数的管理者所重视。在我们这样一个迅速扩张的集团 公司内，研究激励机制的合理性，探讨激励方式的有效性，为员工创造、提供职 业发展平台，要比简单地提高员工经济收入更加重要。员工 C 被辞退引发的思考 【事实描述】 2003 年 3 月底，集团下属某项目公司招聘了一批销售人员。C 通过两次面 试和一次笔试后，从近百名应聘人员中脱颖而出，被录用为销售人员，执行试用 期工资标准。１４2003 年 4 月， 为迎接项目的提前开盘销售， 全体员工的工作任务异常繁重， 公司上上下下都加班加点，尤其是销售部，几乎每天都要工作到深夜。销售员 C 在这段时间工作积极，表现较好。但因当时销售部的薪酬体系还没有出台，销售 人员的奖金以什么标准来提取， 提取比例为多少等均没有明确， 对此颇有微词。 C 5 月强销期前后，C 在思想上出现一些波动，服务水准明显下降，平时只愿意接 待有预约号的意向客户，对没有预约号的新客户则较为冷淡，甚至不理不睬，与 同事之间的相互协作配合也明显不如从前。 针对 C 的以上表现，销售部领导对其进行了批评指正，公司领导也为此专 门召集会议，对销售人员的服务意识进行了着重强调。但销售员 C 仍Z领导的批 评教育于不顾，怠慢客户的现象时有发生，多次引发客户投诉。最终，公司领导 做出了辞退员工 C 的决定。【案例分析】 现在，并非所有的房产开发商、销售代理公司都会致力于营造企业品牌，仍 有相当多的房地产企业服务意识匮乏。随着公司的发展和规模的不断扩大，新员 工不断加入到绿城集团这个集体，各种观念交织在一起，随之不可避免的产生经 营理念和价值观的磨合与冲突。管理者的任务在于关心新员工的成长，避免观念 冲突的产生，尽量缩短新老员工之间及新员工与企业经营理念之间的磨合期。 公司一贯强调，销售员在销售过程中,不但要把我们的房产品销售给客户， 更重要的是通过房产品销售的过程， 使更多的人认识绿城、 了解绿城、 信赖绿城， 从而树立、维护绿城品牌。 在短短的几个月内，员工 C 在思想上、工作上发生了明显的变化，与其自 身的敬业精神、工作责任心、服务水准以及个人的价值观有直接关系。诚然，销 售员 C 被辞退与其自身努力不够、敬业精神不强有关，但项目公司对此也负有一 定的责任： 1、薪酬体系不明确。薪酬体系一直是员工关心的焦点之一，销售员 C 到岗 时就希望了解自己的薪金构成，但直到离职时其薪金构成仍然不够明确，使销售 员 C 对公司产生了一些误解和不信任感，从而降低了领导与其沟通的效果。 2、对新员工在企业文化、经营理念等方面的引导不足。企业需要员工认同 其经营理念和价值观，因此，培养员工的服务意识和敬业精神的主要途径在于及１５时向员工灌输公司的经营理念和企业文化，而这正是我们的薄弱环节，是一项需 长期重视的工作。 3、沟通不力。各项目公司的各级管理者有必要加强沟通，了解员工的思想 动态，关心员工的成长，充分听取他们对公司管理工作的意见和建议。使沟通真 正成为公司与员工之间相互融合、相互理解的主要手段。副经理的离职理由 【事实描述】 员工 A 曾在国内某著名企业集团下属的房地产公司任副总经理,后应聘至 B 项目公司工作，担任该项目公司某部门副经理。通过年终考评，项目公司认为， A 一年来的工作表现良好，胜任本职岗位。在与公司签订的劳动合同到期之际， 该员工却提出不再与公司续签劳动合同。在自己递交给公司的离职报告中，A 认 为?本人的职业发展目标很难在公司得到实现? 。【案例分析】 从该员工的工作经历可以看出，A 已不再满足于简单地找到一份工作。工作 的挑战性、 自己才干的全面发挥以及在工作中自我发展和自我价值的实现成为他 所关注的主要目标。A 之所以认为?职业发展目标很难实现? ，其根本原因也许 在于公司企业文化没有感染力、工作不具挑战性、自己的能力在所在岗位无法得 以充分展示、工作成绩没有得到公司认可等等，从而没有得到加薪与职位升迁的 机会。 不管导致 A 最终离职的真正原因是什么，我们应该注意的是，公司在员工职 业生涯的规划设计与引导方面还存在不容忽视的缺陷。 职业生涯规划， 是指员工个人根据自己的个性特征和外部环境的约束选择合 适的职业，并进一步规划未来的职业发展。公司结合员工个人的特点，关心员工 成长，对其职业生涯设计进行帮助和引导，以促进人力资源与工作岗位的合理匹 配， 更好的激励员工。 职业生涯规划已经成为人力资源管理最为关键的工作之一。 从员工个人的角度而言，个人的职业发展离不开公司的发展，因此在制定自 己的职业发展计划时，必须将个人目标、需要和公司的目标、需要有机地结合起１６来。在瞬息万变的职场竞争之中，员工必须时刻保持积极、进取的精神，时刻不 忘竞争威胁的存在。不断学习，不断提高，与时俱进，提升自己职位的价值。应 时刻检讨自己的目标是否与公司目标一致，自己与企业的价值观是否相互认同。 培训是帮助员工达成职业目标、提升职业价值的有效手段，也是公司吸引和 留住人才的重要筹码。现在，公司已建立起员工培训体系，确定了管理与技术职 系两条不同的职业发展通道以及与此对应的职位晋升和报酬制度。 并将培训作为 给予员工最大的福利，不遗余力的为员工职业发展规划做出了持续努力。让新员 工自跨入公司的第一天起就能够逐渐熟悉并接受公司的经营理念和价值观， 由此 增加对公司的忠诚度和敬业精神，从而使员工实现其职业生涯目标，与公司共同 成长。与员工 H 的离职面谈 【事实描述】 2002 年 9 月，某项目工程部员工 H 以个人发展为由，向公司提出了辞职申 请。集团公司人力资源部与该员工进行了两次深入的离职面谈。面谈结果表明， H 离职的真正原因是：第一，工程管理人员长期在工地现场工作，与集团层面的 人员接触较少，对集团公司的企业文化、管理要求、发展状况缺乏了解。感到象 自己这样的普通员工在公司只能?打短工? ，没有太大的发展机会。第二，由于 该工程部的主管领导在日常管理过程中，沿袭了其原在施工单位时的管理风格， 对员工工作中的失误以严厉批评为主，正面引导较少，员工在心理上难以承受。 此外， 在他所管理的项目即将结束之际， 恰逢其原工作单位有新的管理职位空缺， 该单位领导也明确表示希望他能回原单位工作。鉴于上述因素，H 向公司提出了 辞职申请。 得知 H 的真正离职原因后，人力资源部经理为 H 认真、仔细地分析了他现在 岗位的工作性质和发展前景， 与他原工作单位提供的管理职位的优劣势进行了客 观的比较分析，并向他全面解释了绿城的企业文化、发展状况和管理要求。虽然 H 最终还是决定辞职，但是通过与人力资源部的两次面谈，H 的触动非常大。他 表示， 通过沟通交流， 更加深入地了解到绿城的企业文化、 发展状况和管理要求， 同时对公司的价值取向也有了更深的认识。他表示希望通过一段时间锻炼以后，１７还有机会再回来工作。 人力资源部经理在与该员工面谈后的第二天， 又组织人员与 H 所在的工程部 主管领导及所有工程管理人员进行了一次深入面谈， 及时指出了该部门内部管理 方面存在的不足，并及时疏导了其他员工的思想顾虑。 目前，除 H 已正式离职外，其他工程管理人员通过面谈后都思想稳定，工作 积极性明显提高，而且该工程部相关领导也经过人力资源部的正面引导，正逐步 改变其管理风格。【案例分析】 人力资源是企业发展的根本，而?人?恰恰又是企业管理中最难也是最重要 的管理内容。它牵涉到方方面面，包括如何调企业中?人?的积极性、提高凝聚 力、提高向心力，增强?人?对企业的认同感等各个方面。 离职面谈应作为人力资源管理中工作中的一项重要内容之一，它对促进、改 进人力资源管理工作有很大作用，值得我们长期推广。 而员工本人作为集体中的一员，自己也应通过公司培训、内部刊物等各种渠 道，主动了解公司的企业文化、管理要求和发展状况。 应该指出的是，员工思想动态的了解和沟通，不应完全依赖人力资源部，它 更需要直接主管、分管领导在日常管理工作给予关注。应该说，各级管理人员更 加了解自己属下工作人员的思想动态，能更加有效地开展管理工作。以老带新 共同进步 【事实描述】 工程系统在集团公司内部率先实行了新员工辅导员制度。在工作职责分配 上，一方面将工程管理任务分配给新员工，积极鼓励新员工大胆地去开展工作； 另一方面， 老员工起到认真把关作用， 承担工程的主要管理责任。 在日常工作中， 老员工还时时起到模范带头作用，在指出新员工的不足和欠缺的同时言传身教， 对新员工实行传帮带，使得工程部的新员工迅速成长。通过这种方式，工程部大 部分新员工在入职不久后即能独立承担工程管理工作。１８【案例分析】 随着公司的发展，我们需要源源不断的引进人才。人员的迅速增加大大增强 了公司的活力，但人才的成长需要经过一个从不成熟到成熟，由浅入深不断发展 的过程。此时，在部门内部实行新员工辅导员制度，可以使新员工尽快溶入其所 在的集体，推动新员工的快速成长。 公司推行的新员工辅导员制度，让资深员工成为新员工的辅导员，在他们完 成本职工作之余，担负起新员工的指导工作，告诉新员工怎样做人、怎样做事、 怎样为客户服务、如何提高业务素质，告诉新员工哪些事情必须做好，哪些事情 应坚决杜绝。不断提高新员工的素质，拓展新员工的发展空间；成长中的新员工 则自觉向资深的老员工寻求指导、支持和帮助。从而有效地缓解了在员工队伍迅 速扩大情况下人力资源管理的压力。 做好新员工的良师和益友是老员工义不容辞的责任，不管处在什么职位，老 员工都应当主动、自觉地担当起新员工的榜样和楷模。新上岗的员工则应该不断 地向老员工虚心请教，不断学习和锻炼，充分挖掘自己的潜能，尽快进入角色， 快速适应新环境中企业和个人的需求，增强自己的生存力和竞争力。同时，通过 与老员工的沟通与交流，新员工可以及时了解公司的各项管理制度，认知公司的 企业文化。 公司的老员工要把公司的发展、同事的成长视为自己的责任，要真诚善意地 对待新员工，促进团队综合素质的不断提高。迷惘的新员工 【事实描述】 2002 年 4 月，集团下属某项目公司因各部门的工作职能调整，公司员工工 资表的造册工作由原来的计划财务部负责改由综合管理部负责。 综合管理部决定 让新来的员工 A 承担这项工作。A 非常乐意地接受了这项任务。心想：虽然我没 有做工资表的经验，但可以向计划财务部工作人员请教嘛！ 然而，事情却远非他想象的那么简单。当他就代扣所得税问题向计划财务部 员工 B 请教时， 极不耐烦地说： B ?去问你们的经理。 有关领导获悉这一情况后， ? 要求 B 去帮助新员工，B 才极不情愿地扔给 A 一本关于税法的书和一张所得税税１９率的表格。 工资发放不能拖延，工资表造册工作必须当天完成。中午时分，同事们都吃 饭去了，A 却还在办公室认真地研究有关税率的换算问题。 当 B 吃好了中饭回到办公室看到 A 还饿着肚子忙碌着，便对 A 说： ?该吃饭 时就得吃，你就是不吃饭、不睡觉，工资表也未必做得出来。 便对 B 说： ?A ?所 以我才希望得到你的指教。?那你慢慢琢磨吧，总能做好的。 对 A 说。 ? ?B 刚来公司不久的 A 听到这句话后百思不得其解。【案例分析】 这是一起典型的部门之间、员工之间工作不协作的案例。此事件发生在该项 目公司员工人数突然增加的时候， 造成了较坏的影响, 项目公司就此事专门召开 了自公司成立以来的第一次由全体员工参加的案例分析会。 公司在发展，新员工也随之不断扩充到我们的行列之中。作为老员工，须知 ?闻道有先后? ，或许长江后浪推前浪。新员工的唯一劣势也许仅仅只是晚一步 加入到这个集体，对公司的有关制度、规范还不甚明了；老员工之所谓?老? ， 也不过在于先来一步，因而切不可盲目滋生优越感。 企业的发展犹如破浪前行的轮船，作为企业的员工，无论新老，大家都在同 一条船上，唯有群策群力，方可让这艘船在市场经济的风浪中平稳前行，到达理 想的彼岸。倘若翻船，再?老?的员工也难以幸免于难。因而，企业需要员工之 间的真诚协作，以老带新，以新促老，即所谓?同舟共济? 。 这个案例给了我们以深刻的启示: 1、必须加强对员工的培训，使他们对绿城的企业文化有强烈的认同感与归 属感；企业应该也必须成为真正意义上的学习型组织，员工的进步是公司的希望 所在，因而我们必须倡导学习的风气，包括员工间的相互学习。 2、团队精神是企业战斗力的象征和具体体现，老员工在团队建设方面应该 发挥其表率作用。目前，公司正在推行新员工试用期间的新员工辅导员制度，鼓 励老员工对新进员工进行传、帮、带，收到了一定的效果，希望这项制度能持续 贯彻下去，且不要流于形式才好。２０办公地点搬迁引发的思考 【事实描述】 2003 年 4 月，“非典”疫情蔓延，某项目公司从员工的身体健康、保障项目 开发的顺利进行等多方面考虑，果断决定将办公地点临时迁往工程管理现场。 4 月 26 日， 正值办公室搬迁关键阶段， 主持搬迁工作的员工 L 以身体不适为 由提出休假申请，将搬迁事宜委托给对公司情况还不太熟悉的新员工 M。由于 L 在休假前未将具体事宜妥善移交，休假后对搬迁事宜也不闻不问，加上项目公司 内部人员协作不力，甚至有个别员工认为办公室搬迁已由 M 负责，与自己无关， 因而漠不关心。致使 M 在负责搬家事宜时遗漏了空调 3 台，房屋租赁押金 5000 元也未与出租方进行结算。 后在公司领导的协调下，公司颇费了一番周折才追回损失。【案例分析】 集团公司在经营管理过程中，一直强调?人是第一产品?的管理理念，同时 也强调团队利益高于一切。本案例反映了我们在团队建设方面仍存在一些不足。 共同的目标、共同的期望是形成一个优秀团队的首要条件，这也是企业文化 的重要组成部分。随着房地产行业竞争的日益激烈，任何企业都不可能仅凭个人 的力量大幅提升企业的竞争能力。 团队整体力量的发挥成为赢得竞争胜利的必要 条件，企业的竞争优势在于充分发挥团队的力量。团队中的每一个成员都应该有 着与公司相同的期望和奋斗目标，并为此不懈努力。作为公司的员工，为个人价 值的实现和职业前景计，为公司的生存与发展计，都必须在提升自身工作技能的 同时，培养与团队其他成员协作的意识和能力。 ?覆巢之下，必无完卵?――员 工的个人命运与公司发展休戚相关。 从公司角度而言，建立一支无往而不胜的团队首先必须建立良好的沟通渠 道、优秀的激励机制。优秀的企业应该能够让员工了解企业发展的目标，关心员 工的个人成长，尊重员工的个人意愿，容忍他们的失误。抛开这些而片面地强调 员工的忠诚奉献是不现实的。 优秀团队的形成有赖于企业、员工的共同努力，是团队中每一个成员心力的 集中体现，我们应该也必须为团队建设、企业发展殚精竭虑。惟其如此，方可达２１成企业经营的质量方针，方能实现企业永续经营的崇高境界。互动的考核 【事实描述】 集团下属某专业公司在对 2002 年上半年度部门绩效考核的执行情况进行评 估时发现，由于当时的考核方案过于注重经济效益指标，部分职能部门的工作重 点有失偏颇。 2002 年 8 月，该公司人力资源部、财务部在公司成本工作会议上提醒各职 能部门在注重经济效益的同时，也应兼顾社会效益和企业的长远发展，并提出了 拟在 2003 年度实行重点指标考核的初步设想。 2002 年 9 月至 11 月，由该公司人力资源部与财务部牵头，开始对设想进行 论证，先后向副总经理、总经理助理、部门负责人征求意见，五易其稿，最终形 成了新的部门绩效考核方案，并在全体部门负责人参加的会议中通过了评审。 2003 年 1 月，人力资源部和财务部根据 2002 年的考核情况，与各部门负责 人确认了经济考核指标和人力资源考核指标。并于次月根据执行的具体情况，再 次与部门负责人沟通，对相关指标进行了调整。3 月 15 日，A 公司与其下属所有 部门签订了《2003 年度工作目标责任书》 。 该公司第一季度的考核结果显示，所有部门都完成了考核指标，实现了预期 的经济效益和社会效益。【案例分析】 ?考核?一词容易让人误解为是上级对下级的要求，是企业管理者强加于部 门或员工的单向行为。因此在实施考核的过程中，被考核者难免存在抵触情绪， 导致了考核缺乏双向互动性，工作被动，考核的作用和效果也不明显。 针对这种情况，A 公司在制订 2003 年度部门考核方案时，充分尊重被考核 对象的意见，改变单向、被动考核的形式，让被考核对象参与制订考核方案的全 过程，目的是要让被考核者真正认识到，公司的考核不仅是上级对下级的考核， 而且是互相之间的考核，考核指标不是由别人强加的，而是被考核者自己参与制 定的。考核的目标是为了更好的围绕工作任务，变压力为动力。于是考核有了互２２动性和自愿性，有利于考核目标的实现。因地制宜的绩效考核 【事实描述】 2003 年，某项目进入最后攻坚阶段,任务十分繁重。有效控制和保证年度各 工作节点的顺利进行，将员工工作业绩与效益工资紧密挂钩，充分发掘和调动全 体员工的积极性，是确保完成年度各项工作目标的重要措施。 为确保公司年度各项工作目标的完成，项目公司在 2003 年 3 月办公会上做 出决定，在日常实施集团公司颁布的《季度工作计划及目标管理办法》和《绩效 考核实施细则》两项管理制度的基础上，结合本公司实际情况，改季度目标管理 和绩效考核为月度目标管理和绩效考核，实行月度工作目标责任制。即在每月初 明确各部门当月的各项工作考核目标（部门经理为责任人） ，并检查和评估上月 度工作计划的执行情况。 各岗位员工月度工作计划落实及考核则由部门经理具体 负责确认和考核， 将各员工三个月的考核成绩加权平均值作为当季的最终考核得 分，不再另行进行季度考核。而在方法程序上，仍严格按照两项管理制度的内容 执行。经过近四个月的试行，收到了一定的效果。【案例分析】 绩效考核的主要目标在于促进各项工作的全面完成。 集团公司的季度工作目 标管理和绩效考核制度有其内在的合理性，但由于涵盖面较大，各项目公司、专 业公司在实施过程中，可以在贯彻执行集团公司的有关考核规定的前提下，结合 本单位的实际情况，灵活掌握，因地制宜，为我所用，将绩效考核落到实处，使 考核的实行更加具体、及时和有效。B 公司当前试行的月度绩效考核制度，是针 对项目公司具体客观要求而进行的一次有益的尝试。从信用走向规范 【事实描述】 某项目公司员工的劳动关系较为复杂，员工有以下几种来源方式：一是从合２３作单位承转过来的员工；二是集团公司委派的员工；三是从人才市场招聘的新员 工；四是集团其他项目公司调派的员工；五是临时用工。 基于这种复杂的劳动关系，加上该项目公司综合管理部人员还没有到位，对 劳动关系的管理没有规范化。 公司与员工之间应当承担的义务和应享受的权利都 是建立在对另一方的信任基础之上。 比如一些员工在试用期满后， 由于种种原因， 该公司并没能及时为其办理转正手续。但是员工并没有任何疑虑，一如既往地投 入工作，这是对企业的信任。 随着管理人员陆续到位，公司制度的日臻完善。该公司逐步理清了所有员工 的劳动关系，对于招聘的新员工也进行了较为规范的管理，新聘员工进入公司后 即建立起内部人事管理档案，签订试用期合同。合同期限一般为三个月，试用期 满后， 经部门经理推荐、 分管领导审核、 并报总经理批准后即签订正式劳动合同。 随后为其办理劳动合同的鉴证、社会保险关系转移等一系列手续。至此，该公司 对于劳动关系的管理才逐步规范起来。【案例分析】 劳动关系是指劳动者与用人单位在实现劳动过程中建立的社会经济关系。 通 常采用签订劳动合同的方式来保障双方的权利，规定双方的应尽义务。如果没有 劳动合同的法律保护，用人单位无法杜绝劳动者损害单位利益的可能。作为弱势 群体的劳动者，如果没有法律保障，更无法保证自己的利益不受侵害。 此外，由于每个公司都有其特殊情况，公司与员工在签订了正式劳动合同之 后，部分员工也有可能对公司有不同的要求，双方需要达成劳动合同以外的特殊 约定，此类特殊约定双方可以补充协议的方式予以明确和说明。 案例中该项目公司员工在转正手续未办、劳动合同未签的情况下，仍然没有 任何疑虑、认真地投入工作，这是一种建立在相互信任的基础之上的劳动关系。 员工相信公司是守信的，不会损害员工的任何利益。公司对员工也以“人性本善” 为出发点，相信员工不会做任何有害公司的行为。但是，从劳动关系管理的规范 化角度来说，用人单位与劳动者建立劳动关系后，必须签订劳动合同，明确双方 权利和义务，这是合同双方享受权利、履行责任的基础。 基于该项目公司较为复杂的劳动关系，要建立并完善劳动关系管理体系，其 道路还很长。不仅要做到面面俱到，而且每一个层面都需要做深做透。而现阶段２４最基本的要求是将劳动关系管理从信用走向规范。办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 【事实描述】 2003 年 5 月，某项目公司综合管理部去所在地主管部门办理劳动合同鉴证 手续。主管部门经鉴证审查后提出，劳动者必须出具与原工作单位解除或终止劳 动关系的证明，才可以与新工作单位正式建立劳动关系，即与新工作单位的劳动 合同才能成立。【案例分析】 项目公司在组建阶段，都有一个完善公司人力资源架构的过程。在这个过程 中，必须吸纳一些当地的优秀人才。这类人才原来大多从事的是房地产行业，且 往往与原工作单位有劳动合同关系。他们在专业方面和管理方面都有一定的造 诣，有的在原工作单位还担任一定的职位，起着骨干的作用。他们的?跳槽? ， 或多或少会给原单位造成损失。 《劳动法》第九十九条明文规定： ?用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动 者，对原有用人单位造成经济损失的，该用人单位应当依法承担连带赔偿责任? 。 如果劳动者与原工作单解除劳动合同关系的法律手续不齐全， 就可能给用人单位 带来隐患，也给劳动者本人带来不必要的麻烦。因而用人单位必须懂得法律法规 在这方面的相关规定， 要求劳动者所有新招聘员工提供与原单位正常解除劳动关 系的法律手续，保障自身权益，避免可能因此带来经济损失。应尽管这样操作会 增加工作量，但对用人单位、对劳动者个人都将不无裨益。上好新员工入职第一课 【事实描述】 2002 年 9 月 24 日，集团公司人力资源部组织 42 位新员工进行了为期一周 的岗前培训。 在新员工培训中，集团公司领导对企业基本情况、组织架构、发展历程、经２５营理念、代表产品和开发现状作了充分的阐述；对公司基本管理制度、 《员工手 册》做了详细介绍，并向新员工讲解了《ISO9000 质量管理体系标准》和《绿城 质量管理体系》 。 随后，新员工实地参观学习公司的部分楼盘，了解各楼盘的特点，直观体会 到公司产品的精致、以及将艺术与建筑相结合的完美现实效果。 集中培训结束后，新员工分别分配到各单位和部门，由各单位和部门负责组 织实施业务培训。 为了检测本次培训的效果， 集团人力资源部组织采用闭卷笔试的方式对新员 工的培训效果做了评估，评估结果显示，本次培训工作收效明显。【案例分析】 新员工入职培训是公司员工培训体系的重要组成部分。 一个企业的培训机制 实际上是企业文化的外在表现，它可以增强企业的凝聚力，是员工进步和企业发 展的必要前提。上好新员工入职的第一课具有重要意义，由集团董事长亲自到场 讲话、 集团副总经理主持的新员工入职培训充分体现了公司对新鲜血液注入的高 度重视, 是公司对人才、对员工尊重的具体体现，将在新员工的职业生涯中留下 不可磨灭的深刻印象。 案例中的新员工培训采取了岗前综合培训和岗位业务培训、 讲授课程和实景 考察相结合的方式，在组织安排和培训内容等方面较以往均作了很多的改进。通 过对公司发展状况、内部机构、规章制度、经营理念与服务意识等内容的了解， 尽快熟悉工作环境和氛围，对公司的实力、规模、发展状况等有了较为明确的感 性认识，使新员工能够尽快进入工作状态。这种新员工培训方式是日后员工培训 工作的良好范例。一次大型专题讲座 【事实描述】 2002 年 10 月某日，300 多名员工参加由集团公司组织的《基础工程建设》 和《楼盘设计开发过程》专题知识培训。因投影仪器与电脑连接线未找到，原定 于 18 时 30 分开始的讲座推迟到了 19 时 20 分左右。 第一个专题讲座由公司内部２６讲师主持，专业性较强，一个半小时后，部分学员的注意力分散、窃窃私语，课 堂纪律较差。经中场休息调整后，特邀专家于 21：00 时开始第二个专题的讲座， 专家对楼盘的设计思路、方案、定位等做了详尽阐述，讲座内容丰富，其间穿插 播放的电视记录片也重新调动了学员的学习热情。但因时间限制，专家只能对部 分精彩内容作简略介绍，23 时 30 分讲座匆匆结束。【案例分析】 人力资源是最宝贵的资源，培训是优化人力资源最重要的手段。基于此，公 司培训较多，且主要为大型专题讲座的形式。但由于参与培训的数百名员工所从 事的专业、学习能力、接受能力都各不相同，如何兼顾全体员工的不同需要合理 选择讲座专题，有效地评价员工的学习效果，还有待于组织者的进一步探讨、研 究。 此外，为提高培训效果，组织者最好课前与讲师沟通，了解课程大纲，制作 学员讲义。 还应提前布Z好培训场地， 将培训相关的设备、 仪器调整到最佳状态； 准备好讲师授课的必需物品。在专题讲座过程中，应特别强调课堂纪律，尊重讲 师的授课热情，保证员工的受训质量。由于公司大多数专题讲座均安排在晚上等 业余时间进行，专题讲座在时间安排上也应引起重视，课时尽量控制在 3 小时左 右为宜。２７二、设计与前期篇引 言从某种意义上说，前期工作是一门社会科学，也是一门艺术，需要整合社会 的、人文的、经济的等方方面面的要素，协调人与人、人与城市、人与自然之间 的社会关系，为项目发展创造良好的条件。 规划设计则是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生 活概念的理解，用专业的形式表达出来的一项工作。建筑的主体是人，房地产所 要创造的是一种生活的背景场所。正是由于人的生活的丰富多彩，以及对生活质 量永无止境的追求，建筑和城市才会如此千变万化；正是社会需求的复杂性和随 机性， 使得我们在设计阶段必须非常用心地去研究生活的细节及其在建筑中的表 现，同时又不断对社会要素以及技术经济进行优化。任何一点思考的不深入和不 周全都会给使用者带来不便和缺憾。 本次收集的 30 余个前期和设计的案例，内容涉及设计合作、规划方案细节、 建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等，作为在这个阶段对 许多问题的反思和总结，以供从业者指正。２８景观设计不宜盲目崇洋【事实描述】 在?上海绿城?项目景观概念设计过程中，由于我们和哈佛设计团队双方的 文化背景差异，彼此观念曾经出现了一些分歧。首先需要肯定的是，设计师并没 有机械地套用欧洲的小镇风情或是美洲的海岸阳光，而是用更为开阔的视角，着 眼于?整体风格的建构?与?分区特色的营造? 。即在维持整体的脉络纹理架构 下，调整门户意象与填充性元素的组构，营造出不同组团景观规划设计的特色， 达成自然主义与城市主义融合的场所精神。客观来讲，整体景观设计概念立意很 高。但是在第一轮的景观设计方案汇报中，中心景观广场的设计方案并没有得到 我们的认同。由于设计师长期生活在北美，受北美追求自然、郊野的户外生活方 式的影响，在最初的设计中手法过于随意，出现大片的疏林草地和自然形态的水 池。在规划中所设想的 3.6m 高差并没有得到充分的体现，在自然主义与城市主 义的结合中显然更侧重于自然主义方向，与?上海绿城?高层和小高层社区所营 造的氛围并不是很吻合。经过双方多次的讨论与沟通，在新一轮的景观设计方案 汇报中，设计师主要针对中心景观广场提出 A、B、C 三种方案，方案 A 强调渐进 式扇形块面的层次转换；方案 B 强调几何轴线的戏剧性视觉效果；方案 C 强调综 合轴线与块面的交叉组合。这三种方案与前一轮相比，可操作性更强，并通过设 Z一些景观构架、廊道与地形结合，进一步强调了 3.6m 的高差。虽然在设计上 仍有诸多方面需要调整，但其所营造的空间块面还是得到了我方的认同。【案例分析】 基于集团公司扩张和发展的需要，我们与境外设计师的合作越来越多，不仅 仅是景观设计方面，在项目规划和建筑设计过程中，都可能碰到由于双方文化差 异和生活方式不同所产生的分歧。我们认为，在全球化的背景下，学习引进是应 该的，也是必须的。但在与境外设计师合作的时候，一定不能盲目崇洋，在吸取 其优秀设计思想的同时，还应以尊重基地现状和地域文化为首要准则。 随着房地产行业竞争的加剧，市场对住区品质的需求也愈来愈高，但是这种 需求不应向奢华的方向发展。 昂贵的材料运用或是舞台布景式的欧陆风格设计并 不一定能真正提高整个住区的品质，以尊重自然、尊重基地现状和地域文化为前２９提的更为人性化的设计方式反而有可能创造出真正高品质的住区， 这是我们房产 开发者必须正确把握的方向。迟来的景观设计 【事实描述】 集团公司开发的某别墅项目于 1996 年 12 月 31 日开工，1997 年 5 月开始大 规模土建施工。当时单体工程进度较快，在项目销售时，该楼盘除少数房屋的合 同约定房屋交付期在 1998 年 10 月外，多数约定于 1999 年 5 月交付。经设计和 建设者的共同努力，1999 年 3～5 月公司陆续向客户发出了领房通知书。少数客 户因领房后小区环境、道路工程未全部完成向公司投诉。 该项目是集团公司首个引进外籍专家进行景观设计的项目，由于缺少经验， 环境设计严重滞后。环境设计师于 1998 年底才开始接触项目，1999 年初陆续出 图（而合同约定房屋交付期为 1999 年 5 月） 。由于小区地形复杂，土方及驳坎工 作量较大；加上 5 月开始绿化工程施工后天气迅速转暖，一些树木不宜种植，致 使环境工程严重滞后；同时会馆、泳池也处于施工状态。整个工程至 2000 年 5 月才告全部结束， 会馆于当年 8 月投入使用， 给已入住的业主生活带来诸多不便， 给公司声誉造成了一定的负面影响。【案例分析】 本案反映了集团公司在过去的项目开发中， 对环境设计给整个工程工期带来 的影响估计不足。其实，环境设计师和规划建筑设计师一样，在项目策划阶段就 应介入，综合考虑季节、气候及其他可能的因素对环境施工工期的影响，与建设 单位共同协作， ?三位一体? ，才能做好项目的前期工作。 环境设计工作在高档楼盘特别是别墅楼盘中对整个项目品质的影响是举足 轻重的。从该别墅区的一些业主和业内人士反映的情况来看，环境因素在影响楼 盘品质的因素中占到了 2/3 强（如果园区所处的大环境不佳，园区内环境因素将 显得更为重要） 。尽管该别墅区所处地理位Z良好，周边配套设施齐全，但客户 对园区的环境要求依然很高，在这方面我们当时显然估计不足，给后续工作带来 了被动。３０环境施工与其它工程间的配合组织经验不足，各工程间互相制约，也是导致 工程延误的重要原因。这主要表现在：环境工程与建筑单体之间、环境工程与市 政配套工程之间交叉施工、相互制约。 因此， 我们在项目初期就应全面考虑整个开发过程中的各个环节， 统筹安排， 综合协调，尤其对别墅区建设而言，规划、景观、单体设计应同步进行，并考虑 主要节点的适度提前，这样才能保证项目的顺利进行。来自对?外婆家?投诉的思考 [事实描述] 2002 年 9 月 28 日，位于桂花城会所二楼的外婆家酒店正式对外营业。作为 园区生活服务的配套， 它是园区业主的要求与生活所需， 也是开发商承诺的兑现。 当初酒店未开张时，业主意见很多，后经多方联系和努力，酒店终于如期营 业。然而，随着?外婆家?酒店的对外营业，也带来了噪声、油烟、安全等诸多 问题，园区的生活和环境也因此受到了影响，引起了部分业主的不满和投诉。一 位业主不禁发问：开发商自己苦心营造的优美环境，为什么变成了酒店的卖点和 后花园？[案例分析] 桂花城项目开发前后历时４年，是集团公司当时开发的最大的楼盘。会所作 为小区公共服务设施，我们在项目规划中更加强调了它的服务半径，所以将其安３１Z在园区中央，使园区居民都能便捷地到达会所。当然，这也是项目规划中中轴 线构图均衡性的需要。由于对大型楼盘开发经验不足，对于会所餐厅的规模及相 关的管理模式，我们在规划设计中没有作充分的探讨和研究。 目前集团公司所有开发项目的会所设施，基本上都处在只赔不赚的层面，公 司在为住户提供良好社区服务的同时，经营上也在作一些尝试。 英国早在 70 年代的项目开发中，就提出了扩大社区规模的理念，原因就是 现代流动性很大的家庭需要相应的商业服务设施等级。显然，仅靠桂花城居民数 量，小区会所提供的商品和服务种类、规模是远不能满足要求的。居住区服务设 施等级的提高，只有相应提升其居民数量及规模才有可能实现。总体而言，目前 我国的房地产开发水准还不是很高， 政府的土地政策和控规的编制也存在或多或 少的缺陷，由相邻居住区的多家开发商共建会所等公建设施并不现实，公共服务 设施追求?小而全?成为目前城市边缘中小型楼盘的主要特点，经营难免存在服 务等级与规模效应之间的矛盾。 将中小型楼盘公共服务设施向城市界面打开，以缓解上述矛盾，就必须配以 相应的分级管理措施，并在项目规划设计中得到反应和落实。例如会所等公共服 务设施的选址及它对城市打开的度的把握，管理体系中的分级，都是我们近期在 项目规划中认真思考的问题。在安徽的桂花园以及北京、海宁等地的项目，我们 在规划中针对会所设Z的相关问题作了改进和尝试， 当然成败要靠建成后经营和 使用的具体情况来检验。 公共服务设施对于住户的需求来说也存在着一些矛盾。就业主而言，它的理 想位Z当然是就近使用，但又不希望受噪音和油烟之扰。这需要我们在设计和管 理中去弱化这种需求矛盾。小区入口的规划设计 [事实描述] 集团公司目前竣工交付的住宅小区，从早期的桂花园、月桂花园、丹桂公 寓等楼盘到近期的紫桂花园、桂花城，入口处理或多或少地带有一些遗憾。主要 表现在以下几个方面： 1、居住区入口处理注意力过分集中于建筑造型，而没有充分结合景观，忽３２视整个空间氛围的感受。门户印象应该是全面的，需通过规划、建筑、景观设计 等加以综合考虑，调用各种元素和手段，给来访者创造强烈而难忘的体验，给住 户带来舒适和自豪。 2、不注重入口处人车分流。入口处作为小区交通汇聚点，交通组织问题非 常突出。除了规划对于入口性质的界定之外（如以机动车为主的出入口、步行出 入口） ，在景观设计中，还要解决好人流、非机动车流和机动车流的问题。其中 有两个方面我们做得还不够理想，尤其是大型住宅小区。首先，访客车辆专用道 和谢绝进入后的回车道设Z不充分，给业主车辆造成干扰。这一问题在绿园的设 计中，我们作了相应的改进。其次，对于较大居住小区的主入口，应该考虑出租 车专用等候区。 3、对门卫房和保安亭的设Z及功能性问题轻视。根据保安人员风吹日晒的 工作性质，我们在设计中应该考虑对他们工作环境和工作条件的改善， ?以人为 本?的理念应进一步地拓展。 4、住区布告栏、导向指示牌等的布点和设计滞后。这些细节问题我们在景 观设计时就应落到实处，因为它们与流线和空间使用中经过还是停留的关系密 切。 5、与入口处相邻的私家花园和入口关系的处理未予以足够地重视。在桂花 城二期，就出现过景观设计时公共区域占用私家花园的现象。由于当时规划中对 入口思考不够深入，景观设计又没能很好地衔接，发现问题时，销售工作也基本 结束，设计修改非常被动。[案例分析] 这算不上一个单一的案例，所说的是小区入口处规划设计的一类问题。但 我们对入口及入口相关的一些问题应该引起足够的重视。 从上述这些问题看来，我们的房产品还有很多地方需要优化和改进，我们 的工作还可以更深入、更细致。 作为房产品的开发者，在楼盘开发工程中应该能够换位思考，从房产品交 付后使用者、物业的管理者等身份在想象中体验自己的房产品，这是规划设计乃 至产品和工作本身?精制、完美?的前提和基础。毫无疑问，在达到?精致、完 美?的境界之前，我们首先必须是一个?细心、有心、耐心?的工作者。３３从入口的这些问题来看，规划、景观、建筑这些方面设计工作的衔接和整 合也非常重要。当然，我们可以在以后的工作中尝试三方面同时界入，通过不同 专业的互动关系，进一步提高住区的设计品质。另一方面，在不具备这样的条件 时，这些整合、衔接工作就落实在我们开发商这一?大导演?的肩上，我们要在 不同的设计阶段给不同的设计师去?说戏? 。将精致、完美进行到?底? 【事实描述】 高层住宅的地下室较上部结构而言造价高，施工难度大，面积利用率低。一 般地，高层住宅地下室成本要占到土建总成本的 25%左右。因此，如果地下空间 不精打细算地加以充分利用，将会在不知不觉之中被?吃?掉很大一块利润。在 地下室空间的设计中常会发生如下几种通病： 1、地下室电梯层层停靠，造成地下室底板不在同一标高，增加施工难度和 造价，而且每层电梯厅都要设电子监控设备及可视对讲系统，造价大大提高且不 安全； 2、由于结构跨度相差较大，地下室的净高往往由最大跨度梁下空间决定， 因此造成绝大部分空间净高较高； 3、设备用房设计往往由于部分设备高度高（如高配间、锅炉房等）而将所 有设备用房都设计为两层，造成了空间的浪费； 4、设备管线（尤其是风管）按近路排布，为使汽车通道达到净高要求，加 大了地下室层高； 5、由于高层住宅上部结构柱网不规则，造成地下空间的汽车库利用率低。 针对以上几种通病，我们制定了几种解决方案： 1、地下室电梯厅错层设计，即地下一层往下去半层，地下二层往上去半层， 电梯井道在电梯前室地面以下标高部分作为电梯基坑。从而带来以下几方面好 处： 电梯停站数减少， 节约停站成本； 地下室底板做平， 底板施工难度大大减少， 节约投资；减少地下室入口，相应减少门禁系统数量，提高安全性；在电梯厅楼 板下夹层空间设消防水泵，并在相对电梯井壁设空气对流孔，有利于延长电梯使 用寿命；３４2、地下室若做无梁楼盖，可能会影响刚性。可考虑将较大跨度部分设计为 扁梁，尽可能使梁等高，这样做虽然结构梁砼量增加，但减小层高后，将大大节 约总体成本； 3、设备用房根据设备高度不同设计夹层，作为管理用房或自行车库房； 4、设备管线（尤其是风管）尽可能避开通道，这样做虽然管线敷设相应延 长，但减少层高后，总体成本节约较多； 5、在裙房设半转换层，转换掉一些次承重柱，从而规整裙房和地下室柱网， 尽可能增加车位数量。与此同时，还可考虑将地下车库剩余空间设计成?母子车 位? ，为拥有两辆车的家庭备份?套餐? 。【案例分析】 我们以往在高层住宅设计中，关注的重点大多在户型、立面、环境等方面， 地下室则往往按常规设计。然而项目的成本控制、产品的精致与完美必须贯彻到 房产品开发的每一个细节，每一个不为人注意的角落。 ?开发商出钱，设计师用图纸制定出花钱计划，施工单位按设计师的计划把 开发商的钱花掉。 ?很多人会这样理解开发商、设计单位和施工单位之间的关系。 而事实上，在一般情况下，设计师对经营、成本、使用等方面的理解肯定是有局 限的。那么作为开发商一方面要充分调动设计师的积极性，深挖设计潜力；另一 方面则必须从经营和管理的角度去深入思考技术问题， 使项目资源得到最大限度 的利用和整合。 当我们的用心已经能够深入到地下室的每个角落的时候， ?精 真正 致、完美?的产品也许就离我们不远了。车库的尴尬 【事实描述】 某项目部分车库门洞的设计宽度为 2.4M，且实际施工中因为门洞两侧均采 用花岗岩饰面，施工后门洞实际净宽又有减小。同时，部分车库前的柱廊间距过 小。另外，部分车库翻板门在安装时因为梁下翻及管道下穿等原因，还造成了安 装后的车库入口实际净高不够。 受车库入口净高、 净宽以及柱廊间距过小的影响， 车辆进出较为不便。３５目前，在国家建筑设计和施工规范中，尚没有地上单独汽车库宽度和高度的 设计标准。 参考坡道式汽车库设计规范， 小型车车库最小宽度要求为柱间距 2.4M、 墙间距 3.0M，最小长度要求为 5.8M，最小净高要求为 2.2M。【案例分析】 在设计阶段对车库尺寸的定位过低，以及对其与柱廊之间相互关系、下水管 安装空间的考虑不周，是该项目车库问题的主要原因。 1、设计未根据不同装饰材料的厚度对其进行缩放，过窄的入口和过大的花 岗岩饰面、突出的花岗岩线条使得车辆进出极为不便。同时，下水管（雨、污水 管）在通向车库层时未考虑门开启或门宽，车库门的安装需要照顾雨、污水管所 占用的空间，导致车库门宽与门高受到影响。 2、在工程管理环节，对图纸审查工作重视不够。集团公司的质量管理体系 文件明确要求： 项目开工准备阶段及施工过程中， 应对施工图纸进行严格地审查。 但项目工程部没有严格按照集团公司的有关规定组织进行施工图审查； 在施工过 程中，没有及时发现图纸上存在的问题，或虽发现问题却没有提出改进建议并落 实整改。 3、车库基础完工后，工程管理人员就已经发现车库门洞及柱廊间距过小的 问题，并与设计单位进行了口头的沟通。但由于人事变动等方面的原因，后续工 程管理人员没有对处理过程进行有效地跟踪和反馈。 该项目车库所出现的问题留给我们的教训是深刻的。它提醒我们，在房产品 的开发过程中， 不仅要保证建筑立面外观的赏心悦目、 居室功能设Z的独具匠心， 更应追求产品的人心化关怀，体现着对人的尊重。建筑细部事关居住者日常生活 起居的舒适与便利，我们必须努力追求每一个环节、每一个细节的精致和完美， 真正体现开发者在房产品中倾注的人性化关怀。中心会馆的缺憾 【事实描述】 绿城某楼盘中心会馆建成开放至今已有很长一段时间。 该会馆以其典雅的造 型，优美的环境，高档的装修以及齐全的配套设施，曾经赢得了众多参观者和消３６费者的好评。然而，随着时间的推移，会馆存在的问题正逐步暴露出来，给会馆 的日常经营和管理工作带来了不便。目前已经出现的主要问题有： 1、由于不均匀沉降等原因，会馆建筑多处出现裂痕； 2、由于管线布局等原因，造成餐厅内中央空调系统效果不太理想，且忽略 了检修口的预留，给检修带来不便； 3、设计时未设Z通风设施，厨房、仓库空气流通不畅，不利于物品的长期 存放；客房卫生间缺少直接对外排风系统，异味难以排出； 4、游泳池溢水处不规范，沿口的直角边容易造成安全隐患。【案例分析】 该楼盘会馆建造中出现的种种问题主要源于两方面的原因： 一是设计考虑不 周；二是方案实施前论证不充分。 会馆设计既需重视外观效果，又要充分考虑其使用功能。设计过程中遇到专 业性较强的环节时，应对其可行性和合理性进行充分地论证，并重视施工前的设 计方案评审。 房产品是建设者生命的固化和延续， 我们有必要像爱护自己的生命那样爱护 我们的产品，做好我们的产品，既要重视房产品的外在观感，又需充分考虑它的 使用功能，不能忽视任何一个工作环节、任何一个细节。室内设计应同步介入建筑设计的全过程 【事实描述】 我们在以往大部分项目的开发过程中，往往把主要精力投入到总平设计、立 面设计、户型设计、环境设计等方面，而把深入的室内设计留给交房后业主自行 处理。而据统计，客户在入住后的投诉问题中，室内户型细节上的不合理（如浴 缸放不下，厨房油烟机无法安装，空调室内机没有合适的安装位Z等等）占据相 当比例。另一方面，公共部位由于功能原因，造成一些先天性的观感上的缺憾， 如消火栓位Z、配电柜位Z、管井门等，使得客户入住后室内装修设计只能是局 限在原有基础上的修修补补，在一定程度上给客户造成了不便。３７【案例分析】 住宅是人类日常生活的背景场所，也是演绎人生悲喜剧的舞台，住宅的户型 与室内空间代表着主人的经济、文化与社会价值以及个人品味、生活规律等多方 面的起居活动的物化形态。开发商为业主创造的理想生活环境，从宏观的角度， 应表现在立面、小区环境、建筑品质等方面；而从微观的角度，则应表现在室内 空间的以人为本、细致入微的考虑上。将室内设计同步介入建筑设计的全过程， 其根本意义在于，把我们所坚持的人本主义建筑理念细化，从以米、以分米为单 位的建筑设计尺度，细化到以厘米、以毫米为单位的室内设计尺度。 从理论的角度，室内设计的人本主义主要基于两点：一是从人的精神价值出 发，体现出开发商与业主在对文化、经济、社会、家庭等方面的审美意义上的价 值取向；二是从人体尺度出发，基于环境心理学与人体工程学的理论基础，设计 出最适宜于人起居生活、促使人身心健康的室内环境空间。中山花园二期在建筑 方案设计阶段，对最可能引起客户投诉的厨房、卫生间、阳台等部位放大细化设 计，力求最大限度地为业主作周到的考虑。还准备请世界著名的五星级酒店的设 计总监作为本案的室内精装修成品房的设计总监， 努力为业主提供高尚的超越期 望值的室内装修服务。 一个真正意义上的 ?精致、 完美? 的产品， 首先一定应该是一个完整的产品， 一定是一个全方位体现人文价值的产品。将室内设计、物业管理、景观设计、结 构与设备设计等多方面综合性的整合，是对开发商综合能力的一种考验，唯有超 越这个台阶，企业才会有更大的生存和发展空间。空调室外机该何处容身？ 【事实描述】 集团某项目公寓楼在交付时发现，北立面空调搁板安装了铝合金百叶后，与 外墙的净尺寸约为 41cm，但有 Φ 100 的落水管从几只空调搁板靠墙一侧穿中而 过，致使落水管与空调搁板外围铝合金百叶的净空间尺寸仅为 23cm―26cm。经 调查，目前家电市场的各品牌空调室外机厚度一般在 22cm～30cm 之间。因而在 空调安装时，室外机可能无处容身或没有足够的摆放位Z，即使室外机勉强搁Z３８于搁板上，也会因缺少足够的操作空间而给安装工作带来相当大的难度。 而在北立面餐厅位Z上，则出现了预留空调洞被阳台落水管遮挡的情况，个 别位Z甚至两个空调洞同时被落水管遮挡， 致使空调安装时的穿管工作变得十分 困难（尤其在一层，由于外墙湿贴砂岩，外墙面与落水管的净距离更小） 。【案例分析】 建筑施工图显示，铝合金栏杆至外墙的轴线距离为 70cm，扣除铝合金百叶 栏板砼翻边厚度约 10cm，再扣除外墙贴沙岩厚度(约 7cm)与 1/2 砖墙厚度 12cm， 净尺寸约为 41cm。距墙壁尺寸约 5cm 安装 Φ 100 落水管后，剩余净尺寸约 26cm。 上述计算基于无施工误差的情况之下，实际尺寸可能更小。 出现上述现象的原因是多方面的，主要表现在以下几个方面： 1、由于门窗与外墙阴角之间未设门窗垛或门窗垛过小，雨水管及室内的空 调洞只能留在有门窗垛的一侧，致使空调洞被同侧的雨水管遮挡。 2、施工过程中，因预留空调洞、空调搁板一般由土建工种负责，水管安装 洞的预留则由水电工种完成， 但各工种发现问题后相互之间没有及时沟通并采取 相应措施。工程管理人员则缺乏对使用功能的了解，平时在管理过程中也不够仔 细，在现场的施工管理中缺乏整体考虑。 3、设计过程中，建筑师预留的尺寸过于理想化，未留给结构、给排水足够 的施工尺寸。图纸设计完成后，又未仔细进行校审。也是问题产生的重要根源。 为避免此类问题的再次发生，有必要采取以下的预防措施： 1、在设计预留空调搁板尺寸时，首先需由水、电设计师提供常用空调的安 装尺寸，并综合考虑外墙装饰层、门窗套或腰线及落水管安装等尺寸； 2、预留空调洞的位Z需明确反映到水、电施工图上，以便于水、电设计师 安排水管或预留空调插座； 3、若在阳台两侧墙上预留安装空调位，要充分考虑阳台门开启的便利性。 若在窗台外侧预留空调搁板，必须考虑空调室外机的高度，避免空调安装后窗开 启不便的情况发生； 4、设计、工程环节均需进行严格的图纸审查； 5、工程管理人员应注意在图纸审查、现场施工管理等环节中严格把关，发 现问题立即采取相应的补救措施。３９别墅设备用房的设计 【事实描述】 在近几年开发的低容积率别墅项目中,开发商一般未考虑集中供热及小区中 央空调系统。因此在建筑设计的时候，开发商一般会考虑今后业主安装一些小型 设备的可能性，如家用小型燃油热水锅炉、家用小型中央空调等（事实上，从一 些已经交付的别墅小区来看，情况确实如此） 。但从集团公司以往开发的别墅型 项目看,业主入住后,室外中央空调机组与热水锅炉的防护棚搭建比较杂乱， 对整 体建筑效果造成了一定程度的破坏。在桃花源的单体设计过程中，公司就要求设 计师结合整幢别墅的户型结构， 从建筑的外立面整体效果及周边的环境等综合因 素出发，设Z了集中安放这些设备的场所―设备房。这不仅体现了人性化的建筑 设计理念，同时也便于业主日后安装这些设备时，避免对整个建筑效果的破坏和 对周围环境造成不利影响，这对整个小区的品质和档次提升非常重要。但是纵观 目前的别墅设计图纸的设备房，仍存在不少问题： 1、设备房的地面不是硬地面，而是绿化草地； 2、设备房内没有相应的水、电预留接口； 3、户外电表箱设Z在设备房内，待业主入住安装机组后，将给抄表造成一 定困难； 4、设备房的预留空间尺寸过小，往往只考虑了热水锅炉的安装尺寸，忽略 了中央空调室外机的放Z空间。【案例分析】 设备房的地面做成绿化草地的主要原因可能是结构设计师没有领会建筑设 计师的设计意图，因为设备房大多依别墅外墙设Z于庭院中，而且有时并未明显 划出一个地方，结构师往往容易误当成一般的室外草地进行处理。 给排水、电气设计师没有与建筑设计师沟通，按自己工种的要求进行设计， 容易忽略设备房预留水、电接口，建筑设计师则未考虑设备的数量、尺寸大小和 安装空间。 因而，在设备房的设计前，建筑师与水、电设计师首先应就设备房的设计意 图进行沟通，水、电设计则应根据建筑设计师的平面位Z示意相应地设计水、电４０预留接口。同时，一般设备房至少要考虑燃油锅炉、储油箱和中央空调室外主机 的安放位Z等必要的空间。但由于这些设备的生产厂家不同，在外形尺寸上会有 较大差别，这就给预留空间的估计带来了一定难度。此时，只有多了解市场主流 设备机型尺寸，了解和熟悉常用设备，预留空间才可能更接近设备安装的需要。窨井盖的设Z 【事实描述】 在小区的建设中，散落分布在道路上的窨井一直是比较难以处理的痼疾。设 Z窨井的主要目的是为了满足日后检修的需要， 但不合理的窨井位Z往往会破坏 路面的整体效果。 在桂花城一期和紫桂花园等项目的建设中， 有关人员曾对窨井的设Z做过一 些探讨和尝试。对于位于铺砖路面上的铸铁窨井盖，没有象常规那样做得同路面 平齐， 而是采取下沉后在窨井盖上采用角铁包框后再用道路砖铺平的方式。 这样， 整个道路从整体看就比较干净。但是，在桂花城一期和紫桂一期建设完毕后，部 分窨井盖上的装饰框开启非常困难，有些虽能强行开启，但对路面也造成了不同 程度的损坏。出现这种现象的主要原因在于：一是角铁装饰框过大、过重，有些 大的窨井部位的角铁框四个人还不一定能打开； 二是角铁框与窨井盖的接口部位 由于施工时采用了水泥找平，导致角铁框与窨井盖粘牢，很难打开。针对上述问 题，在紫桂二期、三期以及后续项目的建设中，我们对装饰用角铁包框作了一些 改进，将其改小或用两个框进行拼装，角铁框在窨井盖上的找平采用细砂。这样 一方面满足了道路的整体效果要求， 另一方面也不会因窨井盖打不开而失去设Z 窨井的意义。【案例分析】 1、施工前审图时应对窨井的设Z加以重视。市政窨井（雨污水、自来水、 煤气、电力、电信以及弱电安保等）设Z的目的是为了以后检修的需要。井盖开 启的频率也非常低，在管线综合阶段可以有针对性的与路面环境重叠核对，尽量 布Z得整齐些，避免凌乱。一般多层、小高层进出管线位于建筑物的北侧，且集 中布Z在单元入口处，管线布Z时空间矛盾非常突出，可以在技术上采取一些措４１施。比如在进出单元部位的窨井分散设Z，或设Z于绿化带中，避免对路面整体 观感的破坏。 2、景观措施。对于一些位于区间小道边的窨井盖，可以在材料（如采用与 草同色的塑料盖板） 、形状（如将盖板做成踏步石，或在盖板上采用塑料花草） 、 功能（如在盖板上放Z盆花、座椅等） 、位Z（如采用灌木丛遮挡）等方面加以 弱化，避免窨井太显眼而影响小区环境。 3、合理取材。窨井盖的材料多种多样，包括铸铁、水泥、塑料等等；道路 面层的用材也不尽相同，如沥青柏油、水泥、道路铺砖、花岗岩拼装等。可以针 对不同的道路面层和受力情况合理配对选取适宜的窨井盖。设计：小处不可随便 【事实描述】 桂花城一期和紫桂花园一期交付使用一段时间后，管理人员发现，浇花用水 管闸阀控制的水源任何人均可以拧开，不好控制；用水量也不能准确计量核算； 且因夏天使用频繁，向上引出部位同埋在地下的干管容易脱裂；支管因土体沉降 等原因容易出现断裂漏水现象；此外，部分用水点的设Z不合理，与该区域的绿 化不够协调，绿化工使用极为不便。【案例分析】 浇花用水一般来自小区内市政用水管，用水处点多面广，水管管径小，管路 直埋在地下。因此，在施工中需要注意以后使用中土壤的沉降和频繁使用对管材 的破坏；在阀门的使用上可考虑采用内三角阀门控制，设Z部位需要核对绿化图 中标示的堆土标高和地表绿化分布情况，尽可能隐蔽和与周围绿化协调，注意其 溢水和排水的处理。 由于绿化用水管不涉及到管位重叠交叉的问题，在设计阶段、管线综合阶段 一般很少被考虑，甚至有时在施工阶段都没有正式的图纸。实际上，虽然其造价 小、施工简单，但不合理的设Z同样会带来使用和管理上的麻烦。 浇花水管的设计算得上是鸡毛蒜皮的小事一桩，然而小则小矣，于小事却可 见大精神。一草一木小，造就了美妙绝伦的桃花源小区环境，一砖一瓦小，却堆４２积成了绿城品牌。切记，小处不可随便。设计合作引出的思考 【事实描述】 集团公司在某项目的设计上倾注了非常多的心血。该项目方案、扩初由 A 公 司设计，施工图设计委托 B 公司负责。前期方案设计时间较长，准备工作充分。 但施工图设计时间则较为仓促，设计交底时间短，且由于两家公司在管理方式上 存在差异，设计师在沟通、设计衔接等方面也不尽融洽，从而导致了设计衔接不 明确、交底不清楚等诸多问题。此外，合作双方在设计交底中也没有很好地进行 交流，给后来的施工配合带来了较大的难度。 上述问题的存在给项目进度和工程质量造成了一定影响，增加了工作量。虽 然在设计合作中出现的问题最终均通过工程管理部门的协调得到解决， 但作为市 场经济条件下一种新的设计模式，如何在合作设计问题上扬长避短，仍留给了我 们一些有价值的思考。【案例分析】 一个合作设计的项目，好的设计首先必须有好的设计单位或设计配合。必须 选择几家设计公司联合设计时，应优先考虑相互间有良好合作关系的设计单位， 从而避免由于设计观念上的偏差造成的设计配合的困难。 合作设计有利于各方的优势互补，但由于设计理念及管理方式上的差异，合 作各方在设计过程中容易出现矛盾或冲突，给项目开发工作造成不利影响。因而 需及时组建项目工程部，设专人负责设计外协工作，加强设计合作各方的沟通与 协调，求大同，存小异，保证项目开发的顺利进行。 经过该项目设计各方之间的磨合， 我们觉得有必要加强工作中的质量监控体 系，强调工作责任的可追溯性。特别是与个性较强的设计者工作时，每一个工作 流程、工作环节都有必要留下质量记录，设计交底过程中必须每次都以书面的形 式予以明确。只有这样，才能保证工作的有效性和可追溯性，提高工作效率和工 作质量。４３美丽的农居点拆迁户的家 【事实描述】 临平桂花城项目涉及到许多新安村农民的拆迁安Z问题。 与拟建楼盘毗邻的 农居点建设成功与否，将直接影响到项目建成后的整体形象。而一般来讲，农户 的故土情结较重，对新事物的认识相对滞后，同时在建造农居点的问题上，拆迁 户都希望采取以往一贯的自建房的方式来节约成本。因此，作为临平桂花城楼盘 周边环境的农居点，如何既能在建造时避免与楼盘整体形象形成强烈的反差，又 让拆迁户欣