揭秘：“万科不只是万科？”转型口号下的蛛丝马迹
来源：凤凰房产杭州站
作者：小凤凰
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19日，凤凰房产发布了一篇题为《爆料：不小心在武林广场地下通道，发现了万科的秘密》的报道后。微信公众号收到很多朋友的留言，大多的反馈是“不意外”，甚至有人评价“万科是地产圈的阿里巴巴”。当然，更多的声音则是发问：万科不只是万科，究竟是什么？大家的热烈回应也让我们有了更多八卦的动力。（注：以下图片综合来自于杭州万科微信公众号、新闻报道及朋友圈等。）“万科不只是万科”之后的最新动作上周三晚，我们爆料了“万科不只是万科”的系列画面。之后短短几天内，万科又连续放出几个大招。线索一：4月19日晚在“万科不只是万科”新闻发出当晚，有一个关于万科的大新闻。当天，万科与链家集团签订增资协议，30亿元入股链家。对此，有消息人士称，万科这次入股链家，是希望可以和链家一起探索新的商业模式。线索二：4月20日晚也就是凤凰爆料后第二天，万科和杭州地铁签订杭行路TOD项目合作开发协议。根据杭州万科官方发布新闻，双方将以杭行路TOD项目为依托，充分发挥杭州市地铁集团在轨道运营管理上的专业能力和万科综合开发上的丰富经验，共同探索上盖物业及地下空间和轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，共同开启、共同“轨道+物业”发展新模式。此次合作项目，是杭州市地铁和万科合作开发的第一个商办TOD项目，也是万科在杭州实践“轨道+物业”开发模式的首个落地项目。注：万科人士微信朋友圈早在2016年12月，万科在12月的客户服务地图上，就标出了杭行路TOD项目。TOD是什么？Transit-Oriented-Development的英文缩写，意思是以公共交通为导向的开发模式。在城市轨道建设的全过程中，同时对上盖物业开发进行整体考虑和统筹安排，注重两者的协调与衔接，从而同时提升两者价值的模式。据了解，TOD是日本、美国等发达国家对自己城市发展的一种反思和对效益最大化的探索，不仅能为城市出行带来更多便捷，缓解交通拥堵，也能提升土地使用效率，促进城市集约化发展。这对于现阶段的杭州来说，无疑是有借鉴意义的。立足现阶段城市发展需求，探索新的发展模式，这大概就是万科所讲的“城市配套服务商”？线索三：4月21日在上周五，杭州万科召开了“营销管理中心一季度沟通会”。从万科人士朋友圈来看，此次会议的主题就是“万科不只是万科”。注：万科人士微信朋友圈几乎可以确定的是：万科杭州在实践“城市配套服务”的转型过程中，将以构建“热带雨林”的业务生态进行。这也不难解释，此前我们曝光的全新海报照都带有热带雨林元素。那么，“城市配套服务商”之下的“雨林初生态”究竟是什么？“城市配套服务商”之下的业务生态从2013年开始，万科提出“由传统的住宅开发商向城市配套服务商转型”。万科高层也多次在公开场合发声表示：这是下一个十年的重心。万科各区域、城市公司都开始探索各自的转型之路，例如广州万科提出的“八爪鱼战略”、北京万科的“V-LINK”，而上海区域则是“热带雨林”……核心都是围绕“城市配套服务商”的转型定位。“热带雨林”最早由万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海万科总经理张海于2016年下半年提出，对“热带雨林”作了以下3点注解：第一、物种复杂多样，彼此间生物链紧密关联，互相依赖、互相循环；第二，自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；第三，此消彼长，对抗力、稳定力最强，对外界变化可实现自我调节。&再来看看万科上海区域的“热带雨林”业务全景图。注：图片源于网络万科在核心业务、产业、商业、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新之间相互串联，与政府、国有企业、产业联盟和客户等受众关系也紧密联系相互作用。可以大胆推测，在“城市配套服务商”定位下的业务布局和合作生态中，杭州万科必定将大力拓展其他业务，是否也将大力拓展其他业务，是否会降低住宅开发的比重呢？&在此留一问。为什么挑现阶段落地万科喊出转型的口号，可能所有人都想问一句，为什么是现在？作为“宇宙第一大房企”，万科的住宅销售额不管在国内还是国际，都处于领先水平。2016年的万科，虽然几经风波，但依然实现了3647.7亿元的销售额，同比增长达到39.5%，并首度入选《财富》 “世界 500 强”，经营方面可以说是蒸蒸日上。那么，这样一家可以说如日中天的开发商，为什么要在这个时候提出转型？我们查阅了各种资料，梳理出万科转型可能的几大原因，供各位看官参考。外因：楼市+城市一、楼市现状：住宅开发空间越来越有限很容易让人联想到住宅的不景气，风风火火的行情卖起来非常爽，但快速出货之下又带来了新的问题——手里的存货直线减少。万科近两年在杭州大举拿地。据统计，年两年间，万科在杭州八区共竞得15宗地块，另外3个联合开发，2个收购项目。注：年万科杭州拿地情况这两年，万科在杭州的动作频频：从2015年的V8到2016年的V12，新品不断面市，版图越来越大。然而，时至2017年4月，万科的纯新盘仅有西雅图、劝学里、海上明月二期等3个。其余续销项目的主力：九都会、公望澜山、溪望、香樟洋房、杭宸、拱宸等6个项目。注：杭州万科2017年3月份客户服务地图最关键的不是货值，而是出货速度。按照杭州开发商目前的去化速度，万科如果今年在土地市场上没有斩获，2018年手里可开发的项目很可能就归零。除了自身住宅开发项目的问题外，楼市大背景也有重要影响。城市开发进程中，最终都会面临土地开发越来越稀缺的局面，住宅开发的这条路只会越走越窄。杭州虽然不及北上广深一线城市的城市规模，还有大量的待开发区域。有京派房企就曾笑称“杭州目前只开发到了二环”。但核心区域可开发的区域已经拉起了警报。杭州房地产专家不止一个且不止一次提出：存量房时代即将到来。在存量房时代该做哪些转型，这是目前所有开发商共同思考的问题。是大举进军长租公寓？还是进行写字楼生态改造？还是做成一体化产城发展？都在寻求出路。二、城市：杭州发展的几大标签：杭州是座什么样的城市？这几个标签，大概每一个人都要清晰认知：互联网+、创新、亚运会、不止是2线城市。G20报道期间，央视给杭州的定义是1.5线城市。注：央视G20期间报道截图虽然此前关于1.5线的争议不少，但官方媒体提出1.5线城市的概念，还是第一次。我们的理解则是：1.5线城市是在众多二线城市中的核心城市。我们来看看2017年提出的杭州“十三五”规划，来划一下重点：具体来说，未来五年，杭州将围绕“创新、文化、开放、生态、共享”五个方面绘就杭州发展新蓝图。1、建具有全球影响力的“互联网+”创新创业中心；2、讲好杭州故事&力争2019年良渚遗址申遗成功；3、高标准筹备2022年亚运会&建生态文明之都、东方品质之城；4、生态是建设世界名城的本底，建设成为颜值高、气质好、国际范的生态文明之都5、共享是建设世界名城的根本目的，杭州要建设成为共治共管、共建共享的东方品质之城。1、人才净流入：最近一组全国人才流动的大数据显示，2016年，杭州人才净流入高达8.9%，在全国范围遥遥领先。还有一组值得关注的数据：全球化人才这一项的得分综合了海归人才流入流出比、海归人才占比、外籍人才占比三个主要维度。在海归人才流入流出比这一项中，杭州的得分高达99.2，排全国第一，超过北上广深，4个一线城市的得分分别是77.4、93.4、71.1和95。2、新兴产业：早在2016年1月，浙江省人民政府颁发《浙江省“互联网＋”行动计划》，“互联网+创新”“互联网+创业”“互联网+制造”“互联网+农业”“互联网+商务”“互联网+金融”等被列为该计划的重点任务。这份计划指出，到2017年，要进一步提升中小企业互联网使用率和电子商务的全球影响力，力争在智慧物流、云计算、大数据、互联网金融创新和电子政务等领域，成为全国“互联网+”先行示范区。杭州有不少知名企业，BAT三巨头之一的马云阿里集团总部就在杭州。在国家重点发展第三产业、推行供给侧改革和去产能的基础上，杭州显然会迎来更多的发展机会，也有更多机会施展自身优势，未来发展机遇多多。人才和产业的两大利好，事实上相辅相成，相互作用。这是一个城市得意发展的最大两个支撑点。杭州的城市发展进程，当然城市建设仍然是最关键的一环，但很多开发商在做。还有两点更为重要，怎么给产业服务？怎么进行旧城改造？识时务者为俊杰，跟着城市发展走，跟着政策导向变革，这显然是一家企业能否成功的关键。这些都是杭州万科转型“城市配套服务商”的土壤。内因：客户需求+自身发展一、对客户需求的认知更清晰：万科在杭州的众多尝试中，最大的收获就是客户。这也是万科最大的优势，怎么在客户身上创造不止一次的收益？除了提供房子，客户的需求还有什么？吃、行、玩、乐。城市配套服务商的“野心”其实非常大，希望介入一个客户的全生命周期涉及的各个方面。我们不妨来简单画一组客户从购房开始的需求图。一个进入社会参加工作的成年人这五大方面9大需求，几乎所有人都会面临。有需求就是有市场，开发商要思考的就是怎么满足客户的需求。而杭州万科此次提出的9大业务，住宅、美好家（家装）、物业、物流、养老、教育、泊寓（长租公寓）、产城、印象城，几乎是将客户的城市生活需求进行了覆盖。2、万科在杭州自身发展的渴望：万科在杭州，不得不提到良渚文化村。良渚文化村除了著名的小镇生活之外，还是一个体量庞大，业态丰富的巨型大孵化器。注：图片源于网络在良渚文化村，万科孵化了随园养老，孵化了教育产业，孵化了休闲旅游，孵化了村民公约、村民日、孵化了社区商业、小镇配套建设、志愿者服务、艺术中心等等。小镇的开发建设，除了给万科带来了品牌辨识度，更重要的还是经验和积累。这些积累，量变到质变，一部分成熟的项目迫切需要进一步的发展。在这个过程中，万科一定看到了比住宅更大的成长空间。杭州转型的蛛丝马迹杭州万科“城市配套服务商”转型、新业务拓展，早已有了蛛丝马迹。去年杭州万科收购中青创项目，也引起了不少关注度，万科内部称之为良渚未来之光。更为轰动的发声在去年十月，万科收购印力集团。印力集团，杭州人并不陌生，正是开发印象城的母公司。也就是说，目前古墩路印象城、西溪印象城，已经纳入万科版图。对比一下出街广告中的九大业务，住宅、物业、美好家不赘述，印象城前面已经分析过了。剩下的5项业务，我们继续寻找答案。翻开杭州万科的官方微信公众号，公司动态所涉及的领域非常多，教育假日营地、文化艺术中心的演出、安吉路良渚实验学校招生、随园长者旅行计划、志愿者服务等等。在诸多的推文中，发现了一条——《北纬30°“热带雨林”的9个小故事》，发布的时间是：日。注：杭州万科公众号看来酝酿已久，必有大招。仔细翻里面的内容，确实是一盘很大的棋。比如我们之前很疑惑的“万纬物流”和“万科产城”，在文章中就有露出。注：杭州万科公众号信息量非常大，物流项目已经有5个，全部在杭州物流发展区域，大江东、下沙、海宁等等。其实早在2014年，万科就开始在物流领域布局。经过两年多的发展，万科董事会秘书朱旭在今年1月份参加某房地产专场活动时，公布了一组万科物流的信息。注：搜狐财经-《万科董秘：万科立志成为中国第一的物流地产发展商》除了物流地产之外，万科的小镇计划，也比较意外。如果没有推断错，嘉善归谷智造小镇，应该是杭州万科的首个ppp项目。不过，并没有查到更详细的信息。注：嘉善之窗根据《9个小故事》这篇推文：对万科产城有解释。注：杭州万科公众号黄龙万科中心、良渚产业小镇2.0、归谷智造小镇都属于产城之列。教育方面，万科在杭州做了很多年，良渚安吉路实现学校、万科学习中心、假日营地、国际艺术学院，万巢教育旗下已形成四大系统的模块。注：杭州网根据这9个小故事的披露，万科的养老业务，除了随园嘉树外，还有随园护理院和随园之家。注：杭州万科公众号据有关媒体报道，未来3年，万科随园养老将在长三角布局1000个随园之家网点，预计直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。要重点讲讲泊寓，万科长租公寓品牌。朱旭在3月7日电话会议上的发言显示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，2016年全年万科已出租的公寓已达1.6万间。注：亿欧关于杭州的泊寓信息，只查到一个：一个以“瑞士军刀行动”为代称的长租公寓成为万科杭州2017首个创新产品。更多具体信息，仍无法查阅得知。梳理至此，万科在杭州的布局转型，不意外且早有准备。当然，不难理解的是：也只有多元化、生态化发展，才能真正实现万科的“城市配套服务商”的转型大计。那么，杭州万科9大业务市场竞争成败几何？转型之路最终走向何方？凤凰房产系列报道：万科不只是万科的背后，还将持续跟进，敬请关注。
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48小时热文排行万科长租公寓占领市场还要跨过几道坎?
来源：观点地产网
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摘要：2014年，万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向，确立要在十年内完成新业务探索与布局。2014年，万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向，确立要在十年内完成新业务探索与布局。三年过去，万科除了卖房子，还当起了房东、操心起教育与养老事业、拓展物流地产与旅游度假区……期间，各个区域公司或城市公司也先后喊出了转型口号，如广深区域的“八爪鱼”战略、北京区域的“6+X”战略、上海区域的“热带雨林”、成都万科的“1+7”城市配套生态圈等。上述几项中，作为“占领”租赁市场的路径，长租公寓没有意外占据了一席。这项刚刚在2016年确立名为“泊寓”品牌的业务，正在各个城市马不停蹄地落点。4月28日，广州万科以36亿元竞得两宗地块的这一天，广州泊寓总经理张成皓在朋友圈宣布，泊寓当天也“在紧邻珠江新城的核心区域获取住宅物业1.6万方，未来在此区域泊寓将有四个门店，提供近1300套出租房源”。广州泊寓获取项目的十天前，在北京万科中心，泊寓北京内部人士向观点指数介绍，当下北京泊寓的扩张速度比较快，项目数字每个月都可能产生变动。万科的多元化发展自提出以来便受到许多投资者关注，但2016年年报中关于泊寓的发展情况却被一笔带过。不过，从今年来业绩会及电话会议中万科的回应，大致可以拼出这样一幅泊寓版图：截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。2017年5月，万科泊寓大约有15000间已经开业， 此外还有35000间在统一装修，开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是回应。泊寓之“名”2016年4月，“泊寓”一词传开之前，万科旗下各公司对长租公寓业务的叫法并不一。如广深区域2014年提出的“八爪鱼”中，便包括了万科驿、万科派，这两个业务均为长租公寓产品线;在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。万科2015年年报中显示，期内长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。到了2016年初，万科旗下部分城市公司的长租公寓业务微信公众号，相继开始了更名行动，各个公众号的VI设计趋于一致，口号也更改为“城市青年家”。据上述泊寓北京人士向观点指数介绍，目前“泊寓”还未做正式的品牌发布会。而在去年4月份，消息便指出“泊寓”内部整套的VI系统和宣传内容都已设计完成，集团等待恰当机会发布。该人士称，万科内部正在逐步整合各个公司的泊寓产品，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。当平台梳理完毕，万科将正式发展“泊寓”这个品牌。据悉，泊寓已于今年4月5日上线了APP 2.0版本，从软件上可以看到四大区域各个城市已开业泊寓项目的详细情况，并进行线上预订。平台整合之时，泊寓这一创新业务的组织架构或许也将迎来调整。日，在2016年投资者业绩交流会上，万科曾提及，万科的合伙人机制要求扁平化的机构，原来“总部—区域—一线”的模式已经不适合新的业务了。万科管理层透露，今年计划将泊寓变成总部直属业务。据了解，万科长租公寓的业务主要是归各个城市公司来负责，同样实施合伙人制度。据广州泊寓总经理张成皓介绍，坚持合伙人制是泊寓组织的重要特点，组织中尝试轮值主席的管理方式，每一个管理人员也是一个业务人员，组织相对扁平化，广州泊寓目前的人数不到60人。值得注意的是，虽然外界了解得比较多的是泊寓这个品牌，但万科家大业大，长租公寓的产品并不只这一条线。目前，万科在长租公寓这一块优先发展的是泊寓这个品牌，但未来也可能有更多的品牌出现。万科内部已有在试水高端或更低端的产品，但还未到推广的时候。张成皓更为具体地介绍道，除了泊寓，广州也在小范围尝试青年白领以外的长租人群，例如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓，“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓。这些产品暂时属于地域性的尝试产品，暂时未到“泊寓”产品复制的阶段。赛道泊寓根据城市流动人口、房价收入等筛选原则，万科在长租公寓业务上重点布局四个区域12个城市，包括广州、厦门、南京、深圳、武汉、北京、天津、青岛、上海、成都、西安、杭州。目前发展较快的有广州、厦门等。表：万科泊寓于部分城市规模统计数据来源：企业公布价位上，据泊寓厦门总经理吴迪介绍，由于泊寓的定位为大众市场，所以其定价是按照片区的平均租金水平来定，没有做产品的溢价。厦门泊寓所选择的物业以商用物业为主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本会更高一些。广州泊寓总经理张成皓则表示，广州和其他城市一样，遵从泊寓的业务宪法——“市场化定价”。泊寓产品定位针对目前房屋租赁市场的大众人群——35岁以下年轻白领的。泊寓北京一位人士也介绍，北京的青年客群层次拉得比较开，泊寓产品会有档次之分，最终会根据消费者的支付能力来定价。物业选取上，泊寓北京透露将优先选择公共交通便利的物业，四环左右将是其拓展的重点，且项目产权以商业、综合为佳。目前，泊寓北京已有的13个项目中，4个是万科自有的，9个为外部获取，外部拓展方式又可分为轻资产和重资产方式。轻资产方式即租赁方式，泊寓与项目持有方(或经营方)签订长期房屋租赁合同(一般超过15年)，重资产方式为通过收购获得物业产权或长期使用权。泊寓厦门方面则透露，目前泊寓比较多的物业是前期按照传统的开发方式建成，接手后再进行物业的改造。随着时间的推进，这类项目将越来越少，厦门泊寓更倾向于在一个项目的前期开发便介入进行产品设计。泊寓厦门总经理吴迪所称的这种方式在广州便有一个典型的产品。据悉，广州万科云城这一项目涉及了多个“八爪鱼”业务，由于前期拿地时便有了转型新业务的想法，项目在建设时就规划了长租公寓业态。其实，万科进入长租公寓领域并不算早，包括链家自如、YOU+等品牌已先行在这一领域布局。比起其他公寓品牌，万科这个强大的靠山实则为各城市公司减少了发展泊寓业务的资金压力。也就是说，万科的泊寓产品是一盘棋策略，资金由集团来筹集，本地的团队不需要操心资金问题。广州商业市场人士分析，开发商拥有成熟的开发链条，对硬件的改造与投入拥有先天的优势。相比之下，基金出身的运营商则会考虑中长期的收益，使之在开发运营过程中更加注重品质，在中长期的管理、服务上有优势。据悉，目前规模最大的公寓品牌自如，已管理40000套价值3000亿的房屋资产，拥有25万间自如友家，7栋自如寓，拥有超过60万的自如客。虽然万科目前包括未开业在内的泊寓规模仅有5万间，但做了多年“龙头房企”的万科，在租赁业务上也不甘落后。4月份业绩电话会议上，万科透露，长租公寓是公司发展的重点。未来中国市场将有很大量的租赁需求，但是C2C租赁痛点多，所以集中式的品牌公寓拥有很大的市场容量。希望未来做到15万间的水准，成为国内排名前列的长租公寓供应商。不过，万科的目标似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活动上曾透露，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。此外，万科远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。房东的烦恼北京市场人士认为，长租公寓比起民宅等产品，由于租赁周期更加灵活，环境与配套服务条件更高，长远来看远其收益要比改造前的产品要高一些。投资了不少公寓项目的魔方金服则认为，开发商进入长租公寓市场，最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决定了开发商可以接受相对低的回报，在房源上有很强的竞价优势。但比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意。表：较知名长租公寓品牌一览表数据来源：网络业内人士曾表示，长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大，投资回报率不高，回报周期长。有观点认为，开发商的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。新派公寓人士透露，一般长租公寓项目要求5-7年能够回本，但新派在建的新机场项目由于成本没有控制好，目前已投入超过2000万元，导致回本可能需要更长时间。对于长租公司的盈利情况，万科不同城市泊寓业务负责人给出了各自的看法。广州泊寓张成皓坦然表示，长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距，这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”泊寓厦门总经理吴迪透露，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。泊寓北京人士也表示，目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。相比之下，对于重资产方式就比较担扰。上述人士称，重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓北京拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。除了收购的成本，消防与税收的问题也是限制长租公寓发展的硬伤。目前改造成长租公寓的物业包括了传统的公寓、写字楼、酒店、厂房等物业，业内人士透露，由于物业消防标准要求尚不清晰，消防的问题颇让这些房东们头疼。其次，是税收的成本。营改增后，虽然6%的增值税比原先的征收标准要低一些，但若加上12%的房地产税，长租公寓的税收成本依旧不低。长线钓大鱼对于长租公寓面临的利润不高、回报较长问题，吴迪表示，国内租赁业从起步到现在并不长，行业仍处于探索的阶段，主要还是得扎实地把握好客户的需求。虽然盈利还未解决，但吴迪认为，万科选择了做大众市场，如果没有规模，怎么生存下去?据悉，目前广州、厦门以及北京这三个城市都提出了各自的目标。泊寓北京方面希望在5年内能运营10万间的规模。现时筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。广州泊寓总经理张成皓则称，广州泊寓今年开业的规模预计达到1万间左右，预计年营收将突破1个亿。在厦门，据去年泊寓厦门品牌发布会所透露，泊寓厦门希望在三年内服务的客户人数超过10万人，成为厦门最大的长租公寓品牌。规模可以用数字来衡量与想象，但回归到实际，长租公寓盈利的路途还有多远?广州商业市场分析人士认为，对于核心区域的优质公寓，其本身便具备增值的条件。在较为宽松的货币政策的环境下，物业租金将会水涨船高。基于投资与资产增值的目的，若长租公寓运营商能够提供稳定的服务，客观上来说，实现长期的集中收益并不难，“所以最根本的就是不要把自己的产品搞砸，解决好消防问题，做好产品与服务”。“万科至今更愿意把自己称为一个不动产商，而不是纯粹的房地产开发。”吴迪如是说道，万科更在乎的是开发之后的经营管理，这与传统的开发都是完全不同的。如果产品精细度无法做到与业务相匹配的话，这项业务是会很容易死掉的。在解决盈利难的问题上，张成皓称，泊寓业务也在通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。譬如，运营泊寓开发的专有平台，将租务场景实现了线上管理，降低了管理成本。私募基金人士则分析，在产品研发和运营能力上，开发商将会逐渐掌握优势。能够在更复杂的地产开发实现标准化的流水线作业，长租公寓的产品和运营对开发商而言只能算小儿科。“他们可能面临的比较大的问题还是传统地产行业的人力成本过高，要整体达到盈亏平衡点还有很长的路要走。”虽然回报周期较长，但随着土地出让市场中对自持比例提出要求，北京市场人士认为，发展长租公寓业务，也可以让企业培养一个很好的运营团队。若进一步把长租公寓放到“万亿大万科”的计划中，或许更容易理解目前万科对于长租公寓规模诉求的逻辑。万科曾提出，在第四个十年，万科在服务于城市发展的生态系统中相关的企业体量，对行业的影响和对社会的贡献要达到万亿企业的水准，而新拓展的业务要能够与传统开发业务并驾齐驱。市场人士称，作为新业务的一份子，长租公寓分担一点任务很正常，当下租赁市场的发展空间也支撑得起规模的想象。当然，所存在的种种问题，也是泊寓在扩张过程中需要跨过的几道门槛。
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