房主卖房接受贷款想卖房，但是还有银行贷款没有还清，房主卖房接受贷款现在没有能力还清欠款，

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-04 14:42 标签： 房主卖房接受贷款

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提示借贷有风险，选择需谨慎

未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。

所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。

方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

来自知道合伙人认证行家

洛阳理工学院在校本科生

　　买房后想把房子卖掉，但是银行贷款没还清，可办理转按揭贷款。

　　1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；

　　2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

　　3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；

　　4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；

　　5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；

　　6、卖方向买方实际交付房屋；

　　7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；

　　8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；

　　9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

　　转按揭需要的材料：

　　原借款人所需资料：

　　1、借款人和权利共有人身份证复印件；

　　2、 房地产权证原件；

　　3、借款合同（抵押合同）原件；

　　4、 一期银行还款对帐单原件；

　　5、 还款卡或还款存折复印件；

　　6、房屋买卖合同。

　　新借款人所需资料：

　　1、 借款人和权利共有人身份证复印件；

　　2、借款人和权利共有人户口簿复印件；

　　3、借款人婚姻证明复印件；

　　4、借款人和参贷人的收入证明；

　　5、 首付款收据；

　　6、房屋估价报告；

　　7、房屋买卖合同；

　　8、 如公积金贷款另附公积金帐号；

　　9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单。

　　所有复印件均需统一使用A4规格纸张。

来自知道合伙人认证行家

就目前各行规定来看，很多银行都不接受为个人办理房屋二次抵押业务。所以按揭房只有在贷款全部还清之后，借款人才有申请房屋抵押贷款的可能。

　　若是申请者打算个人来安排按揭房产申请抵押贷款事宜的话，那么比较合理的方法，就是找到资金比较充裕的亲友，凑足剩余房贷的钱，然后拿去银行将房产的剩余贷款还完，并对房产完成解抵押，然后再将已经解抵押的房产抵押给银行，将抵押房产获得的贷款分为两部分，一部分换给借钱给自己的亲友，一部分就可以用于自由支配了，不管是用于生意周转，还是用于生活消费，这都是个人自由，这种方法需要有人提供一笔周转资金，大约需要的时间为两个月，分为提前还款解抵押和抵押申请贷款两个环节。

　　若是申请者无法找到帮忙的亲友，则还可以选择向担保公司寻求帮助，也就是找担保公司先垫资，付清余款将房屋解除抵押，此后便可以重新办理房屋抵押贷款，当然此方法在可贷额度有较大空间的情况下，运作才比较有意义。

一来可以唤醒自己沉睡的财产，将房屋按揭已还款部分转换成现金，

二来房产增值部分也可以变为现金。办理过程中，担保公司需要收取一定费用，收费标准每家贷款机构均不尽相同，因此借款人不妨进行货比三家后，选择出相对划算的贷款产品。

目前市场上能够为按揭房产办理抵押贷款的贷款中介或者担保公司很多，不过借款人也需要谨慎，因为其中有些公司经营不正规，若是一不小心掉入陷阱的话，可能会付出较为惨重的经济代价。

一楼的胡说，现在哪还有转按揭。

楼主的房子当然可以卖，要是产权证已经拿到就简单了，找中介办理，和买家签好协议后买家替楼主还清贷款，付楼主首付，然后楼主去银行解压，和买家去房管中心过户，然后买家付清楼主余款。基本就这么个程序。

要是还没产权证，那可能就比较麻烦了，基本也没人买吧。。。

可以卖掉的，买你房子的人先把首付款给你，你去把贷款还掉，然后再去过户。

在北京，房贷批不下来什么原因？已交首付房贷办不下来怎么办？

在力所能及的范围内，买房人要多几个心眼，仔细核查房屋、房主情况，如实提交资料，尽量避免出差错。

一、房贷批不下来的原因有哪些？

按揭贷款办不下来的原因有很多，在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。

在新房交易当中，如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

如果是二手房交易中，卖方销售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有异议等卖方因素导致的贷款不批，则购房者有权要回定金与首付，并可追究卖方责任。

李先生跟房东谈好了价格，签订了合同，还一次性付了60万的首付，当时出于谨慎还检查了房主的房产证、身份证，确认产权证上只有房主一人的名字，还说他已经离婚，房子是自己的，他就没有多想。

后来有个自称是房主前妻的人联系中介，说房子是他们的共同财产，不同意卖房，贷款手续也进行不下去了，李先生觉得这套房子这么多问题，有点不想买了，如果自己单方面提出解约，算不算违约呢？

上述事件中涉及了夫妻共同拥有的房产，需要经过产权人和所有共有人都签字确认后，才能进行买卖，否则即便是已经签订了购房合同也是无效的，银行也不能走贷款流程。

法院判决采用优先合同约定原则

从法律的角度讲，李先生单方面解约是否算违约，主要取决于合同上的约定，法院也会以合同上的约定为宣判依据，另一方面，房主也涉嫌隐瞒房屋共有人情况，就这一点，李先生可以主张房东违约。

其实，李先生在看房选房的过程中，就应该核实清楚房屋信息，即便是产权证上只有房主一人的名字，也有可能是夫妻共同财产，建议在买房时，除了查验产权证、离婚证，还要注意看对方的法院判决书、或者财产分割协议书。另外，还可以通过走访周围邻居等方式核验房屋产权信息。

如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

想成功获得贷款，借款人就必须提供完整的个人资料，比例在哪工作、职位是什么之类也要填完整。如果借款人提供的个人资料不完整，也同样会被银行拒贷。

有少部分购房者由于担心自己收入不高，而导致贷款额度不高，因此就想到提交虚假资料，如若是被银行发现，贷款也同样会被拒，甚至有可能会因此被列入“黑名单”。

能否成功贷款与借款人的个人还款能力也有着很大的关系，如果因为借款人的还款能力不足，银行就需要承担较高的贷款风险，房贷被拒的几率也将会增大。

贷款人的月供最好不要超过家庭月收入的百分之五十，若超出这个限度，贷款就有可能会被拒，即使能够获贷，贷款额度也不高。因为银行也会担忧贷款人是否负债太过高了。

如果合同约定的时间已到，买方无法支付房款属于违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。除非买卖合同就该问题约定了免责条款，否则消费者很难获得全额退款。

如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求卖方返还首付及定金。

二：贷款不批违约的注意事项

目前有不少购房者签订了购房合同／买卖合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，卖方需返还首付款”。

1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则买卖双方应共同协商解决。

三：已交首付房贷办不下来买房者到底该怎么办？

首先，可以找银行业务员沟通，了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

俗话说：鸡蛋不能放在同一个篮子里。申请房贷也是同样的道理。如果银行迟迟不给回话，不妨换个银行。不同的银行对贷款条件的规定和审核均不同，说不定同样的条件在其他银行就过了哦！如果您在北京，您可以登录（）查看自己可以做的银行贷款产品。

如果你的资质确实不太好，但又特别想买这套房子，可以找担保公司贷款。需要注意的是，涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外，还需要支付担保费、利息费等费用。

这个问题大家都很关心，有的朋友想直接退首付款，那就只能跟业主协商一下了，主要是希望可以解除合同，达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金，具体的得看你们是怎么协商。

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原标题：贷款没有还完就想要卖房子怎么办？具体解决办法就在这里！

不少人买房后，房贷还没还完，由于改善住房或者其他原因，要卖房子，处于还贷中的房子能卖吗？房主怎么做才能合理、合法的将有贷款的额房子出售出去？

目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。

根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。

因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。

可申请提前还款，偿还完剩余贷款后再出售

房主可咨询贷款银行，申请提前还款，按揭买房等到贷款偿还完毕之后，就可以办理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭还款期间，房屋产权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等，到当地房管局拿到房屋的他项权，然后正常的上市交易。

买方留尾款支持房主提前偿还贷款

除了房主自己偿还房贷外，还可以找可以支付全款的买家，通过在交易中买方留有尾款，待房主用前期支付的钱还清贷款，再办理更名过户的方式。

但是，这种情况下买方只能一次性付全款，而不能再向银行申请贷款。对于尾款数额，买卖双方可以具体协商，并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。

不过贷款尚未还清的房屋买卖存在很大风险，买卖双方好通过中介签订三方，并将协商结果写到补充协议中，尽可能地避免风险。

除了自己找到愿意出钱的下家，你也可以通过银行的转按揭完成筹款卖房的愿望。目前有的银行支持转按揭业务，有的银行不支持。所以，到底能不能成功就要看你的运气了。

①签订《房屋买卖合同》，交定金

④解抵押，获房屋完整产权

⑤买方打尾款、双方办理过户（资金监督管理）

⑥过户完成，卖家领尾款

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