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CRM系统流程自定义设置步骤一的详细说明
【作者】 华尔太
&& CRM系统流程自定义设置的详细步骤怎么样操作的?CRM系统流程自定义功能紧密结合企业的不同需求以及软件本身强大的二次开发功能，为企业提供一个自己定义业务流程的平台。下面我们以员工申请用车流程为例，讲述该功能的使用方法。一.步骤一：定义数据表1.&进入　系统设置-》系统自定义-》数据字典，点击“增加”按钮，添加一张员工申请用车数据表db_usecar,也即在系统里340号表。2.&输入英文表名、中文表名、备注及其他信息，输入完毕点击“相关信息”，保存表信息。3.&在子菜单“数据表定义”中，点击“增加”按钮，逐一增加所需要的字段& [注]a. 必须存在一个自动编号字段uc_pkid，设置其不为空、自动识别标志为是、主键标志为是，显示模式所有属性设置为否；b. 其他字段根据所需进行设置，需要在流程中显示的字段编辑标志必须选择是，其他显示模式属性在流程自定义中设置无效，可以不设置；c. 如果需要上级审批，建议增加“XX审批”等等字段 ，此字段用于保存上级审批意风d. 字段权限定义设置对于流程自定义设置无效，可以不设置;4.&字段设置完毕点击“创建数据表”，再点击“确定”按钮，在数据库中生成物理表。详细的表结构定义如下图所示：
(未完待续)&
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明源房地产ERP2.5.7 CRM―销售管理操作手册
明源 CRM 销售管理系统 操作手册售后服务咨询热线：400- 售后服务电子邮件：.cn w w w. m y s o f t . c o m . c n前 言感谢您使用《明源 CRM 销售管理系统操作手册》 。本手册按售楼管理系统的操作岗位进行组织，您可 以根据自己
在实际中所负责的工作中所遇到的问题，在本手册中选择对应的章节进行查阅和参考。 本手册中所划分的岗位及各岗位的工作职责是通用情况，每个公司的实际情况可能稍有不同，请以各 自的实际情况为准。 通过阅读本手册，您可以熟练的应用销售管理系统。 本手册的编写约定： 格 式 【 】 〖 〗 〈 〉 1，2，3?? ?，?或者? 意 义模块名称 窗口中的按钮或者菜单 窗体中的标签页 项目说明，用于有先后次序的提示说明 项目说明，用于无先后次序的提示说明 这个图标提醒您，如果您想把事情做的好些，就要牢记这些信息 如果您想避免不必要的损失，就要牢记这些信息 常见问题及解决方法 案例演示本手册中流程图的说明：本手册中的流程图，以一个框图代表一个业务环节，其中常用的框图含义如下：XXXX代表不属于相应章节范围的业务环节。 代表脱离系统操作的业务环节。 代表存在判断分支的业务环节。XXXXXXXXXX代表需要用到系统操作的业务环节。版权声明： 本手册版权归明源软件所有，未经授权，禁止以任何方式复制传播。目 录第一章 1.1 1.2 简介 ................................................................................................................................................... 1 概述 ................................................................................................................................................... 1 系统基础操作 ................................................................................................................................... 2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 第二章 2.1 2.2 登录设置 ................................................................................................................................... 2 修改密码 ................................................................................................................................... 6 获取帮助 ................................................................................................................................... 7 快捷桌面 ................................................................................................................................... 8 通用基础操作 ......................................................................................................................... 12岗位操作指引 ................................................................................................................................. 14 销控人员 ......................................................................................................................................... 17 销控人员岗位职责 ......................................................................................................................... 17 建立项目 ......................................................................................................................................... 18 2.2.1 2.2.2 2.2.3 新建项目 ................................................................................................................................. 18 引入测算项目 ......................................................................................................................... 23 项目销售相关信息 ................................................................................................................. 242.3建立、维护房源 ............................................................................................................................. 35 2.3.1 2.3.2 生成房间 ................................................................................................................................. 35 房间管理 ................................................................................................................................. 452.4底价管理 ......................................................................................................................................... 56 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 制定底价 ................................................................................................................................. 56 退房审核 ................................................................................................................................. 72 面积变更审核 ......................................................................................................................... 73 底价查询 ................................................................................................................................. 74 查询历史底价 ......................................................................................................................... 752.5标准价管理 ..................................................................................................................................... 76 2.5.1 2.5.2 标准价录入 ............................................................................................................................. 76 标准价调价 ............................................................................................................................. 802.5.3 2.5.4 2.5.5 2.6退房审核 ................................................................................................................................. 93 面积变更审核 ......................................................................................................................... 94 查询历史价格 ......................................................................................................................... 96录入付款方式 ................................................................................................................................. 97 2.6.1 2.6.2 定义付款方式 ......................................................................................................................... 97 传递付款事件 ....................................................................................................................... 1012.7 2.8录入折扣 ....................................................................................................................................... 102 问卷定义 ....................................................................................................................................... 106 2.8.1 2.8.2 2.8.3 定义问卷 ............................................................................................................................... 107 分析问卷 ............................................................................................................................... 108 同步问卷及解锁 ................................................................................................................... 109第三章 3.1 3.2 3.3营销人员 ........................................................................................................................................110 营销人员岗位职责 ........................................................................................................................110 投放信息 ........................................................................................................................................110 项目投放费效分析 ........................................................................................................................112 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 来电来访及营销投入费用图 ................................................................................................114 当前大类投放明细 ................................................................................................................114 所有大类投放明细 ................................................................................................................115 当前大类电访明细 ................................................................................................................1163.4公司投放费效分析 ........................................................................................................................117 3.4.1 3.4.2 媒体大类累计费效分析 ........................................................................................................117 项目累计费效分析 ................................................................................................................1183.5 3.6 第四章 4.1 4.2媒体效果统计 ............................................................................................................................... 120 竞争楼盘分析 ............................................................................................................................... 122 置业顾问 ....................................................................................................................................... 125 置业顾问岗位职责 ....................................................................................................................... 125 客户跟进 ....................................................................................................................................... 125 4.2.1 线索管理 ............................................................................................................................... 1264.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3接电接访登记 ....................................................................................................................... 133 回访追访跟进 ....................................................................................................................... 144 逾期业务催办 ....................................................................................................................... 146交易管理 ....................................................................................................................................... 151 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 房源查询 ............................................................................................................................... 152 预约排号 ............................................................................................................................... 160 选房 ....................................................................................................................................... 171 认购管理 ............................................................................................................................... 173 业务变更 ............................................................................................................................... 191 变更日志 ............................................................................................................................... 203 客户自助查询 ....................................................................................................................... 203第五章 5.1 5.2签约人员 ....................................................................................................................................... 205 签约人员岗位职责 ....................................................................................................................... 205 合同管理 ....................................................................................................................................... 205 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 签订合同 ............................................................................................................................... 207 付款情况 ............................................................................................................................... 213 打印合同 ............................................................................................................................... 214 生成销售服务 ....................................................................................................................... 215 作废合同 ............................................................................................................................... 216 重置认购 ............................................................................................................................... 2165.3 5.4网上备案 ....................................................................................................................................... 217 合同登记服务 ............................................................................................................................... 218 5.4.1 5.4.2 5.4.3 办理合同登记 ....................................................................................................................... 218 查看合同登记明细 ............................................................................................................... 219 批量录入合同备案日期 ....................................................................................................... 220第六章 6.1 6.2销售经理 ....................................................................................................................................... 221 销售经理岗位职责 ....................................................................................................................... 221 编制项目销售收入预算 ............................................................................................................... 2216.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3首次编制项目销售收入预算 ............................................................................................... 222 调整项目销售收入预算 ....................................................................................................... 235 查看项目收入资金预测 ....................................................................................................... 238客户管理 ....................................................................................................................................... 239 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 客户台账 ............................................................................................................................... 239 客户信息查询 ....................................................................................................................... 248 客户分配 ............................................................................................................................... 251 客户关怀 ............................................................................................................................... 2566.4工作跟进监控 ............................................................................................................................... 260 6.4.1 6.4.2 6.4.3 回访追访跟进 ....................................................................................................................... 261 跟进过程监控 ....................................................................................................................... 263 客户跟进分析 ....................................................................................................................... 2656.5销售分析 ....................................................................................................................................... 273 6.5.1 6.5.2 销售分析 ............................................................................................................................... 273 销售日志 ............................................................................................................................... 2776.6 6.7 第七章 7.1 7.2工作流审批 ................................................................................................................................... 280 报表管理 ....................................................................................................................................... 285 财务出纳 ....................................................................................................................................... 287 出纳岗位职责 ............................................................................................................................... 287 票据管理 ....................................................................................................................................... 287 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.2.6 7.2.7 7.2.8 登记票据 ............................................................................................................................... 288 领用票据 ............................................................................................................................... 290 核销票据 ............................................................................................................................... 291 票据明细管理 ....................................................................................................................... 292 设置默认票据 ....................................................................................................................... 293 票据打印 ............................................................................................................................... 294 票据审批 ............................................................................................................................... 296 无票据 ................................................................................................................................... 2977.3收支管理 ....................................................................................................................................... 297 7.3.1 7.3.2 财务待办 ............................................................................................................................... 298 房款管理 ............................................................................................................................... 2997.4 7.5 7.6催交欠款 ....................................................................................................................................... 329 POS 机手续费 .............................................................................................................................. 331 代收费用管理 ............................................................................................................................... 334 7.6.1 7.6.2 7.6.3 批量调整代收费用 ............................................................................................................... 335 批量划出代收费用 ............................................................................................................... 337 代收费用的对冲 ................................................................................................................... 338第八章 8.1 8.2财务会计 ....................................................................................................................................... 340 财务会计岗位职责 ....................................................................................................................... 340 财务分析 ....................................................................................................................................... 340 8.2.1 8.2.2 统计分析 ............................................................................................................................... 340 回款预测分析 ....................................................................................................................... 3438.3财务接口设置 ............................................................................................................................... 344 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 账套设置 ............................................................................................................................... 345 设置会计科目 ....................................................................................................................... 354 设置辅助核算 ....................................................................................................................... 356 设置凭证规则 ....................................................................................................................... 3598.4凭证管理 ....................................................................................................................................... 361 8.4.1 8.4.2 8.4.3 业务单据 ............................................................................................................................... 361 合同结转 ............................................................................................................................... 364 凭证输出 ............................................................................................................................... 366第九章 9.1 9.2 9.3客服人员 ....................................................................................................................................... 368 客服人员岗位职责 ....................................................................................................................... 368 服务概况 ....................................................................................................................................... 368 按揭/公积金贷款服务 .................................................................................................................. 369 9.3.1 办理按揭/公积金贷款 .......................................................................................................... 3709.3.2 9.3.3 9.4查看按揭/公积金贷款明细 .................................................................................................. 371 批量录入按揭/公积金银行 .................................................................................................. 372入伙服务 ....................................................................................................................................... 373 9.4.1 9.4.2 9.4.3 办理入伙 ............................................................................................................................... 374 查看入伙明细 ....................................................................................................................... 374 打印入伙通知书 ................................................................................................................... 3759.5产权服务 ....................................................................................................................................... 375 9.5.1 9.5.2 9.5.3 9.5.4 办理产权 ............................................................................................................................... 376 查看产权明细 ....................................................................................................................... 377 打印办证通知 ....................................................................................................................... 377 打印收件回执 ....................................................................................................................... 3799.6面积补差 ....................................................................................................................................... 381附录：常见问题 ................................................................................................................................................... 391 附录：名词解释 ................................................................................................................................................... 406
简介第一章 简介1.1 概述明源 CRM 销售管理系统是管理房地产售楼业务的平台。以“房源”、“客户”、“交易”3 条主线贯穿， 全面导入以客户为中心的营销理念，融合国内数百家知名房地产企业的管理精华，形成科学的售楼业务管 理流程，以快速提升房地产企业的管理水平。明源销售管理系统 PDCA 模型:系统特点：? 统一、规范的客户资源库通过定义业主、会员、潜在客户等完整客户集合，对各区域、各项目的客户信息统一规范管理。保证各地 区、各部门、各业务环节在“统一语言”的前提下以客户为中心展开业务协同和客户经营。 ? 闭环的市场营销体系，通过客户细分实现差异化营销第 1 页 | 共 417 页简介根据项目的定位投放营销活动和信息，依据销售现场的反馈进行效果评估及时调整营销策略和手段，形成 闭环的市场营销体系。 利用客户资源库进行客户细分，有针对性地进行差异化营销，避免“地毯式”广告营销造成的浪费。 ? 由传统纯“坐店”式被动销售转变为主动销售通过客户跟进流程的规范， 促进置业顾问主动跟进客户， 在与客户的接触过程中尽可能地收集客户的信息。 通过对客户心理、产品需求等进行分析，可以更好地把握客户，加速潜在客户的购买进程。 ? 交易环节标准化、流程化从预约排号、小订、认购到签约的交易环节，我们采用标准化、流程化的方式进行管理，加强审批审批， 在加强部门协同、相互监督的同时避免低效运作和人为失误。 ? 交易后续事务的服务管理后续的按揭、产权办理、入伙等各项服务，采用统一的服务渠道、服务状态跟踪、个人任务与提醒等，加 强事务性工作的计划性、可控性，并提升客户满意度。 ? 贴近业务的财务功能为财务人员提供收款、退款、转账、换票、催款等多种业务处理功能，操作界面与实际的手工单据类似， 使用起来简单、便捷。1.2 系统基础操作开始使用系统前，我们先来了解下明源 ERP 的基础操作，学会这些基础操作后，你就掌握了 ERP 的大部 分功能的使用。1.2.1 登录设置? 登录1. 2. 3. 在 IE 浏览器打开 ERP 登录网址。 输入用户名和密码。 单击〖登录〗按钮或按“Enter”键，进入明源 ERP 系统。第 2 页 | 共 417 页简介1输入 ERP 登录网址输入用户名密码2 3点击检测安装插件提示：? 在登录界面点击 将站点收藏到 IE 收藏夹中。直接使用收藏夹中地址快速打开系统登录页面。?创建桌面快捷方式，双击快捷方式直接打开登录页面。操作方法如下： 在桌面上单击鼠标右键，在弹出的右键菜单中选择 ―& ，在弹出的创建快捷方式向导中输入 ERP 登录站点（如 ）,单击下一步，输入快捷方式名称（如明源销售系统）,完成 创建桌面快捷方式。第一次登录 ERP 时，需要安装系统插件，插件安装完成后系统才可以使用。第 3 页 | 共 417 页简介?安装插件1． 在 ERP 登录页面左下角，点击“这里”如上图所示，进入 ERP 插件安装界面。 2． 在插件安装界面查看各个插件的状态，下载安装状态为未安装插件。此三项必须安装3． 点击下载，使用 IE 下载插件。 4． 下载完成后，点击〖运行〗安装插件。下载插件后，双 击所下载插件， 点“运行”，按提 示进行安装第 4 页 | 共 417 页注： 1.需有本机管理员权限才可以在本地安装插件简介?设置受信站点1. 在 IE 选项中设置受信任的站点，如下图所示。2.禁用对 ERP 有干扰的 IE“加载项”，如 3721 工具栏、百度工具栏等。如下图所示。第 5 页 | 共 417 页简介启用发行者为 Mysoft 或明源和 名称中包含 Mysoft 的加载项禁用对 ERP 有干扰的加载项，如 QQ 工具栏、百度工具栏等提示：如不清楚哪些加载项对 ERP 有干扰，可以禁用除发行者为 mysoft 或明源和名称中包含 mysoft 及名称 nc、java 开头的两 个以外，其他的全选中后设为禁用。1.2.2 修改密码登录系统后，建议定时修改登录密码，防止他人滥用系统账号。 1. 2. 3. 点击菜单栏上〖工具〗，在弹出的下拉菜单中选择〖修改密码〗。打开“修改密码”对话框。 按照提示输入旧密码和新密码，再确认新密码。 单击〖确定〗完成修改密码。第 6 页 | 共 417 页简介1.2.3 获取帮助操作系统，单击系统右上角的 或者按“F1”按钮，可以获取帮助。如下图所示。第 7 页 | 共 417 页简介1.2.4 快捷桌面将日常使用频率较高的信息在桌面上创建快捷方式，可以快速打开。点击 桌面部件， 快速打开桌面?推荐配置部件1. 置业顾问部件内容为了方便置业顾问设置桌面，系统提供了置业顾问部件，满足置业顾问日常工作需要。它包含如下内 容。部件名称 客户跟进提醒 说明 提醒当前置业顾问今天需要跟进的客户数量、逾期未跟进的客户数量及近期过生日的客户。 点击今天需跟进的客户数量，打开〈今天需跟进客户〉标签页查看和汇报客户跟进情况。 点击逾期未跟进客户数题，打开〈逾期未认购〉标签页，进行查看和汇报客户情况，对逾期 客户进行原因分析，及时跟进客户。第 8 页 | 共 417 页简介部件名称 逾期业务提醒说明 提醒当前置业顾问需要催办的逾期业务，对逾期客户进行原因分析，有针对性的进行业务员 催办，及跟进客户。 点击逾期人数，打开【逾期业务催办】 ，可进行逾期详细情况的查看和汇报。项目最新动态提醒 我的待办流程 项目销售排行榜提醒当前项目的最新销售动态。 显示当前用户待办信息，点击待办信息标题，可打开待办事项的详细信息进行查看和办理。 统计当前项目下所有置业顾问的销售情况，激励销售热情。2.销售经理部件内容为了方便销售经理设置桌面，系统提供了销售经理标准部件，满足销售经理日常工作需要。它包含如 下内容。部件名称 说明 提醒销售经理，所有置业顾问的近期生日客户,分配待跟进客户，今天需要跟进的客户和 客户跟进提醒 逾期未跟进的客户数量。 逾期业务提醒 项目最新动态提醒 报表的快速通道 我的待办流程 本月本项目销售排行榜 本月本地区销售排行榜 提醒管理范围内所有置业顾问的逾期业务，对置业顾问客户工作进行督促。 提醒当前项目的最新动态。掌握项目销售信息，合理安排销售工作。 快速访问统计报表，点击报表名称，可打开报表进行查看。 显示当前用户待办信息， 点击待办信息标题， 可打开待办事项的详细信息进行查看和办理。 统计本月当前项目下所有置业顾问的销售情况，对置业顾问销售能力进行评估和激励。 统计本月本地区销售各项目销售排行。对市场整体情况有一个了解。?销售常用部件解释在设置桌面时，系统提供各种部件供用户选择，其中各个部件所包含的信息的内容如下：部件名称 说明第 9 页 | 共 417 页简介部件名称 我的线索 销售进度 半年来的销售走势说明 显示当前操作人员所负责的最新 5 条销售线索。 统计当前操作人员负责的公司下各个项目昨日及今日的销售情况。 按月统计当前操作人员户负责的公司下所有项目下的签署日期在半年内“激活”状态的 合同总价（人民币）之和。待审批的变更 已审批未处理的变更 最近 5 次销售变更 财务收款显示当前操作员负责的项目，待审批的 5 条变更申请记录。 显示当前操作人员所负责已审批通过但未执行的 5 条最新变更申请记录。 显示当前操作人员所负最新的 5 条变更记录。 统计当前公司下、当前用户负责的各个项目的已收、未收款情况。 ? ? ? 合计 已收：选择的项目下所有实收房款之和。 未到期：选择的项目下所有激活的定单、未到付款期限或付款期限为空的应收 款项的人民币余额的合计值。 ? 欠款：选择的项目下逾期未付款的所有激活的定单、合同的应收款项的人民币 金额合计。 ? 欠款在一周内 选择的项目下所有激活的定单、合同下的未付款，超过付款期限在一周内的应收款项 的人民币余额的合计值。 ? 欠款在一周以上一月内 选择的项目下所有激活的定单、合同下的未付款期限过期天数小于 30 天但大于 7 以 上的应收款项的人民币余额的合计值。 ? 欠款在一月以上 选择的项目下所有激活的定单、合同未付款超过付款期限一个月的应收款项的人民 币余额的合计值。欠款客户显示登录用户名下最新 5 条欠款记录，包含欠款房间、客户、欠款金额信息。 在当前公司下、登录用户负责的各个项目下：存在激活状态的定单或合同、供款表中付第 10 页 | 共 417 页简介部件名称说明 款最后期限早于当前日期、且金额大于 0 的房间的客户。欠款金额等于该客户名下所有 交易付款最后期限早于当前日期的应收款项的人民币余额之和。我的欠款客户 一周内到期的款项显示当前操作员所负责的逾期未付款的客户。 显示当前用户负责的项目下,激活的定单或合同,付款期限在一周以内的应收款项的最新 5 条记录。?定制桌面在“我的工作台”快速通道中选择“定制我的桌面”，打开如下图所示界面。第 11 页 | 共 417 页简介勾选需要显示在桌面的信息对应的部件，根据自己的使用习惯选择所放的区域、高度，以满足个性化桌面 的需要。1.2.5 通用基础操作在整个销售系统中，各个界面通用的操作如下图所示：返回桌面/查看帮助返回上级菜单切换普通 / 高级条件查 询隐藏/显示菜单 刷新当前页面翻页和设置跳转页/每页显示数据条数，在整个系统中，除上图所示操作外，系统还为用户提供通用按钮以及便利的查询方式。?通用按钮操作? 〖保存〗 保存当前窗口所录入的内容，但并不退出当前窗口。 ? 〖保存&新增〗 该操作是用于满足经常连续增加数据的业务，如问题的增加等。第 12 页 | 共 417 页简介保存当前窗口所录入的内容，并同时再重新打开一个新增窗口。 ? 〖保存&关闭〗 保存当前窗口所录入的内容，并同时关闭当前窗口。 ? 〖关闭〗 关闭当前窗口。?通用查询?视图内查询视图内查询按“项目+视图过滤条件+快速查询条件”进行组合查询，查询出的结果同时满足三部分条件的 数据。 快速查询主要满足准确定位的需求，分普通查询和高级查询两类，普通查询只能定义一个查询条件；而高 级查询可以定义多个查询条件。查询时必须同时满足所有的查询条件。 举例说明：?以普通查询为例，项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为 “01 栋”，则查询出的结果为“阳光小区 01 栋楼中所有未售房产”。?以高级查询为例，项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为 “01 栋”、单元为“A 单元”，则查询出的结果为“阳光小区 01 栋楼 A 单元中所有未售房产”。?非视图内查询不勾选快速查询栏的“视图内查询”复选框即不在视图内进行查询，按“项目+快速查询条件”进行查询， 查询出的结果为同时满足两部分条件的数据。 快速查询主要满足准确定位的需求，分普通查询和高级查询两类，普通查询只能定义一个查询条件，高级 查询可以定义多个查询条件，查询时必须同时满足所有的查询条件。 举例说明：?以普通查询为例，项目选择“阳光小区”，快速查询中指定楼栋名称为“01 栋“，无论选择的是 哪个视图，查询出的结果都是“阳光小区 01 栋楼中所有房产”，查询完成后系统会将视图定位 于“所有数据”。?以高级查询为例，项目选择“阳光小区”，快速查询中指定楼栋名称为“01 栋”、单元为“A 单第 13 页 | 共 417 页简介元”，无论选择哪个视图，查询出的结果为“阳光小区 01 栋楼 A 单元中所有房产”，查询完成 后系统将视图定位于“所有数据”。? 结果内查询以上两类查询均为一次性查询，而结果内查询则可以实现在查询结果中再进行查询的功能。 在单击〖查找〗后，会显示〖结果中查找〗按钮，在快速查询区录入查询条件后，单击该按钮，则在前次 的查询结果中按录入的查询条件再进行查询。 举例说明： 项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为“01 栋”，勾选视图内查询， 单击〖查找〗，查询出的结果是“阳光小区 01 栋楼中所有未售房产”，然后在快速查询中指定户型为“三 房两厅” ， 单击 〖结果中查找〗 ， 此时， 查询出的结果是 “阳光小区 01 栋楼中所有未售的三房两厅的房产” 。?记录选择操作在系统中可以进行批量操作的列表窗口，都支持通过 Ctrl 或 Shift 按键（与 windows 的选择操作相同）进 行间断或连续选择记录行。1.3 岗位操作指引在通用岗位查询表中，用户可以快速查找自己所在的岗位的岗位职责及对应的操作指引。快速定位到操作 指引，学习如何将实际工作内容在系统中执行，提高工作效率。 及对应在销售系统中的应用。岗位 系统管理员岗位职责 系统初始化设置相关功能模块 业务参数设置操作指引 错误！未找到引用源。 错误！未找到引用源。建立项目 设置项目收益指标项目资料录入 销控人员 销控 项目准备单击&项目收益指标& 标签页，打开“项目收 益指标”设置界面。第 14 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块?操作指引首次设置：点击 〖基准指标录入〗 按钮， 打开 “基准 指标录入”窗口， 录入 各项 “指 标 值”； ? 后期调整：点击 〖调整指标录入〗 按钮， 可以对应调 整各项指标值。?版本管理：点击第 15 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引〖历史版本〗 下的 〖保存版本〗 ，可 以保 存当 前指 标 值的对应版本； 点 击 〖版本管理〗按 钮， 可以查看之前 保存 的“ 历史 版 本”。提示：如果购买了成本、采购招投标、项目计第 16 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引到所有子系统的&项目收益指标&。1.3.1.1 品构成设置产设置产品的目的是为 了在项目成本测算和 核算时获得产品动态 成本。产品包括高层、 多层、 别墅等。 可新增、 修改和删除产品信息。 【操作步骤】1.单击&产品构成&标签页。 2. 单击〖新增〗按钮，打开“新增产品” 对话框，录入相关信 息。第 17 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引字段名称 是否可售 是否参与成本分摊说明设置该产品是否选择“是”：产提示：? 在进行删除操作时：? 产品类型：支持同一项目中的不同产如果选中的产品已经被工程楼栋或如果选中的产品存在不等于零的销第 18 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引建立、维护房源 底价管理 标准价管理 录入付款方式 录入折扣 问卷定义投放信息 项目投放费效分析 营销人员 市场营销 市场营销 公司投放费效分析 媒体效果统计 竞争楼盘分析 线索管理 接电接访登记 客户跟进 回访追访跟进 逾期业务催办 房源查询 客户跟进 置业顾问 交易管理 选房 交易管理 认购管理 业务变更 变更日志 客户自助查询 合同管理 交易管理 签约人员 签约办理 售后服务 网上备案 合同登记服务 预约排号第 19 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块 编制预算操作指引 编制项目销售收入预算1.3.2 客户信息 查询在项目开盘前， 营销人 员通常会从不同的渠 道来收集客户的信息， 进行营销推广和积累 客户。 客户信息查询主 要用于查询和查找其 他项目的潜在客户， 为 项目的营销提供客户销售管理基础。销售经理客户管理 客户跟进 工作审批【操作步骤】第 20 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块1.操作指引打开【客户跟进】 中【客户信息查 询】模块。 2. 选择查询楼盘的 项目范围、 客户类 型及客户状态， 点 击〖下一步〗，打 开详细查询条件 选择界面。 如选择其他楼盘， 需要确定项目范 围，点击〖下一 步〗，打开详细查 询条件选择界面。3.选择查询条件， 单 击〖确定〗，系统 将显示查询条件 及结果 （结果可采 用图表和列表格第 21 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引式显示）。 ? 图表格式?列表格式第 22 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引?发送促销短信在客户信息查询结果 页面，勾选“发送促销 短信”，单击〖确定〗， 打开新增执行计划界 面。填写执行计划内 容，保存，发送短信。 详细操作请参考 “新增 执行计划”。 ? 下载客户资源列第 23 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引表 在客户信息查询结果 页面，勾选“下载客户 资源列表文件”，单击 〖确定〗，打开文件下 载页面。以 EXCEL 文 件格式下载查询结果 的明细数据。客户分配 客户台账 客户关怀 回访追访跟进 跟进过程监控 客户跟进分析 销售日志 交易管理 销售分析 工作流审批 报表管理 报表管理 票据管理 收支管理 票据管理 财务出纳 款项收付 POS 机手续费 代收费用管理 财务分析 财务会计 财务管理 财务管理 财务接口设置 凭证管理 客服人员 售后服务 售后服务 服务概况 财务管理 催交欠款第 24 页 | 共 417 页简介岗位岗位职责相关功能模块操作指引 按揭/公积金贷款服务 入伙服务 产权服务 面积补差第 25 页 | 共 417 页销控人员第二章 销控人员2.1 销控人员岗位职责岗位职责 工作内容 录入项目基本资料 建立项目 录入销售相关信息 生成房源信息 建立、维护房源 房间信息管理（调整房间、设置平面图、修改房 间资料、绑定房产、房间销控、面积录入） 底价方案导入 退房审核 底价管理 面积变更审核 底价查询（现底价及历史底价查询） 标准价方案录入 标准价调价 标准价管理 退房审核 面积变更审核 历史价格查询 录入付款方式 录入折扣 问卷定义 录入付款方式 将折扣录入至系统 调查问卷定义与分析 对应系统功能（模块）第 26 页 | 共 417 页销控人员【业务流程】建立项目建立房源底价管理录入标准价录入付款方 式及折扣问卷定义2.2 建立项目房地产销售一般以项目为单位统一管理。 【项目概况】 模块用于登记项目销售信息。 建立项目有两种方式， 新建项目和引入测算项目。2.2.1 新建项目在开始销售前，要先将房产信息录入到系统中。将所售房产按项目划分，便于管理和统计。 例如：在公司（深圳明源）下新增项目（金碧辉煌） 。【操作步骤】1.单击【项目准备】模块下的【项目概况】 。2 1第 27 页 | 共 417 页销控人员2.在项目列表中选择公司（深圳明源） ，单击〖新增〗 ，打开新增项目界面。3.录入项目基本信息、规划指标。鼠标移动到右上角上可查看对应的计算公式。第 28 页 | 共 417 页销控人员字段名称项目编码说明项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用及排序，如金碧辉煌，取拼音的 首字母代表其项目简称“JBHH”。用户也可以根据所需取对应的“项目编码”。父级项目 项目简称、项目名称 项目负责人 项目状态 是否公建项目当在项目下建立项目分期时，系统默认根据所选择的项目自动填写父级项目。 用于区分项目，建议采用项目实际名称。 项目的管理者，一般为项目经理。 选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“项目状态”。 公建项目是指不能够为企业产生直接收益的项目，其特点是不可售，比如学校、会所等。 一级项目不能设置为公建项目；二级项目时会显示该字段，且默认值为否。这里选择公建 项目的目的是为了方便后面对公建项目的成本进行核算。公建项目不占项目成本，它的项第 29 页 | 共 417 页销控人员字段名称说明目成本需要分摊到其他非公建项目中去。目标客户肖像也就是对目标客户的描述，目标客户是富贵之家、健康养老、社会新锐、望子成龙等，不 同人群的消费能力及需求都是不一样的。占地面积占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。一般分 为“地上建筑面积”和“地下建筑面积”，并且都是由产品的相同指标计算得出。 建筑面积＝地上建筑面积（产品地上建筑面积之和）+地下建筑面积（产品地下建筑面积 之和）可售面积建筑面积可用于销售的部分称为可售面积。 可售面积＝地上可售面积（产品地上可售面积之和）+地下可售面积（产品地下可售面积 之和）套内面积套内面积，又称套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积＋套内墙体面积＋ 阳台建筑面积。建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积 之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度＝占地面积/建设用地面积。容积率政府给项目建设用地的容积率限额。总的建筑面积/总的占地面积，容积率越大表示在同一 个占地面积下住的人越多，容积率最大不能超过 5。4.单击〖保存〗 ，保存项目信息。项目保存后，系统刷新出〈项目团队〉 、 〈装修标准〉 、 〈户型设置〉标签页，用于完善项目销售相关资 料。具体操作请参见“2.2.3 项目销售相关信息” 。第 30 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? 项目的建立支持“项目-分期”两级的管理层级，分期以下的管理层级在生成房源时建立。 删除项目时，若当前项目下存在票据使用，则在删除该项目时，系统会同步删除该项目与票据相关联的记录。?引入其它系统项目若使用了明源 ERP 其它系统，且其它子系统中存在销售系统未引用的项目，在新增项目时，会弹出下 图界面。如项目列表中存在要建立的项目（金碧辉煌） ，则选择的项目（金碧辉煌） ，单击〖下一步〗进行引用。 如项目列表中不存在要建立的项目（金碧辉煌） ，则单击〖新增〗 ，打开新增项目界面。?建立项目分期当项目规模比较大时，一般将项目进行分期管理。项目分期作为项目下的子项目。项目分期的建立同建立第 31 页 | 共 417 页销控人员项目，在新建项目分期时，要选中项目分期的上级项目。系统只支持项目、分期二级项目，多级项目可通 过分区进行管理。例如：在公司（深圳明源）的项目（金碧辉煌）下新增分期（一期） 。1. 打开【项目概况】模块，选择项目列表中的项目（金碧辉煌），点击〖新增〗，打开“新增项目”界 面。 2. 在“新增项目”界面录入项目基本信息.。（红色字体为必埴项）。 新增分期项目时，分期父级项目默认为选中的项目：金碧辉煌，项目简称：一期，项目名称：金碧辉 煌―一期。3.信息填写完整后，单击〖保存〗 ，保存项目信息。2.2.2 引入测算项目如果您使用了明源 ERP 的投资分析系统。项目开始正式运作前，在投资分析系统中进行了测算，就可以直 接引入投资测算项目，减少重复录入的工作。【操作步骤】 1.2.打开【项目准备】模块下的【项目概况】 。在项目列表上单击〖引入测算项目〗，打开引入测算项目界面。第 32 页 | 共 417 页销控人员3. 4.选择需要引入的项目，单击〖下一步〗，即进入项目基本资料界面。 核对补充相关资料后，保存即可。2.2.3 项目销售相关信息项目基本信息录入完成后，单击〖保存〗，系统会刷新出〈项目团队〉、〈装修标准〉、〈户型设置〉标 签页，用于完善项目销售相关资料。提示：如果购买启用了成本、采购招投标、项目计划管理、全面预算四个子系统之一时，此标签将会显示。更新的数据会同 步到所有子系统的&项目收益指标&。第 33 页 | 共 417 页销控人员2.2.3.1建立团队团队基于资源化管理需要，非项目团队成员不能查看项目相关信息。项目团队成员可实现信息共享。多用 于销售现场有多个代理公司的项目，各个项目团队不能查看其它团队资源，项目处则可以查看所有资源情 况。 团队可以建立多级，在顶级团队下建立多个子团队，如销售团队、财务团队等，而销售团队下又可分为多 个销售组（代理公司），每个组（代理公司）就是销售团队下的子团队。选择〈项目团队〉标签页，选择需要建立下级团队的团队，单击〖新增团队〗，打开“组织信息”窗口， 录入相关信息后，保存。团队信息保存后，其上级团队不允许再修改。第 34 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? 同一项目下的“组织代码”不允许重复。 组织简称：同一项目中同级团队的组织简称不允许重复。 删除项目团队时，项目团队下的成员一并删除。 当项目存在分期时，只有项目分期下的项目团队才能起到资源化管理的作用。? ??设置团队岗位项目团队建立后，需要为团队建立相应的岗位，如销售团队下可建立销售经理、销控等岗位，销售小组下 可建立销售组长、销售代表等岗位。 1. 2. 选择需要建立岗位的团队，单击〖新增岗位〗，打开岗位信息窗口。 录入相关信息后，保存。2 13.建立岗位后，可以通过〖岗位授权〗与〖数据授权〗对新建的岗位进行授权操作或使用通用岗位的权 限，具体操作请参见《明源地产 ERP 系统安装部署手册》。第 35 页 | 共 417 页销控人员通用岗位：部分岗位的权限相同，则可以使用通用岗位，减少授权操作。如销售 A/B/C 组的组长，需要分 别设定三个岗位，但是他们的权限相同，而只是管理的销售代表不同。此时设定一个叫做“销售组长”的 通用岗位，并设定相应的权限，然后为销售 A/B/C 组长选择通用岗位为“销售组长”，则这三个岗位的权 限均与通用岗位―销售组长相同。?添加岗位成员所有的团队成员都需要有具体的岗位，因此需要在岗位建立后，为每个岗位指定成员。单击〖添加成员〗， 打开添加岗位成员窗口。用户可根据岗位的需要增加或删除对应的成员。提示：? ? 同一项目下，同一个用户只能属于一个团队，不能属于多个团队。 当在组织内重新分派项目团队成员时，需要从原团队将其删除并添加到其他团队。第 36 页 | 共 417 页销控人员?〖移除〗成员时，只是将这个用户从这个团队中删除，并不会删除这个用户。2.2.3.2设置装修标准〈装修标准〉标签页用于设置项目中的装修标准。装修标准设置后，在签定单或合同时，可直接选择。定 单和合同中装修总价等于选择的装修标准的单价乘成交面积。在修改项目界面，选择〈装修标准〉标签页，单击〖新增〗，在界面录入相关信息后，〖保存〗。第 37 页 | 共 417 页销控人员2.2.3.3设置户型项目中房产的每种户型的房间结构、建筑面积、套内面积相同。当建立房间时，选择设置好的户型后，房 间结构和面积自动套用所选户型的结构和面积。第 38 页 | 共 417 页销控人员?新增户型在修改项目界面，选择〈户型设置〉标签页，单击〖新增〗，打开新增户型窗口，录入相关信息后，〖保 存〗即可。还可以在〈户型图〉标签页上传户型图。 ? 修改户型在〈户型设置〉标签页，双击要修改的户型，打开修改户型窗口，修改相关信息后，〖保存〗即可。如户 型被房产引用后，户型名称不能修改。第 39 页 | 共 417 页销控人员【字段说明】字段名称 建筑面积 套内面积 产品类型 装修标准 说明 必填，且必须大于或等于套内面积。 必填，且必须小于或等于建筑面积。 必填，来源于【业务参数设置】中“产品类型”选项，只能选择最末级产品类型。 选项来源于在当前项目〈装修标准〉标签页中设置的装修标准。?删除户型在〈户型设置〉标签页，选择要删除的户型，点击更多操作下的删除，删除选中的户型。户型设置一旦被 房产引用，就不允许删除，且户型名称不可编辑。第 40 页 | 共 417 页销控人员2.2.3.4设置项目收益指标单击&项目收益指标&标签页，打开“项目收益指标”设置界面。 ? ? 首次设置：点击〖基准指标录入〗按钮，打开“基准指标录入”窗口，录入各项“指标值”； 后期调整：点击〖调整指标录入〗按钮，可以对应调整各项指标值。?版本管理：点击〖历史版本〗下的〖保存版本〗，可以保存当前指标值的对应版本；点击〖版本管理〗 按钮，可以查看之前保存的“历史版本”。第 41 页 | 共 417 页销控人员提示：如果购买了成本、采购招投标、项目计划管理、全面预算四个子系统之一时，此标签将会显示。更新的数据会同步 到所有子系统的&项目收益指标&。2.2.3.5设置产品构成设置产品的目的是为了在项目成本测算和核算时获得产品动态成本。产品包括高层、多层、别墅等。可新 增、修改和删除产品信息。 【操作步骤】3. 4.单击&产品构成&标签页。 单击〖新增〗按钮，打开“新增产品”对话框，录入相关信息。第 42 页 | 共 417 页销控人员字段名称 是否可售 是否参与成本分摊说明 设置该产品是否能出售。 选择“是”：产品动态中将成本分摊到参与分摊的产品中。提示：? 产品类型：支持同一项目中的不同产品，选择同一产品类型。“产品”与“产品类型”可存在一对多的关系。 ? 在进行删除操作时： 如果选中的产品已经被工程楼栋或者销售楼栋使用，不允许删除。 如果选中的产品存在不等于零的销售结转数据时，不允许删除。第 43 页 | 共 417 页销控人员2.3 建立、维护房源项目下可通过【房源生成】模块为项目建立分区、楼栋，再生成房源。同时，还可对房间资料进行维护， 包括房间的拆分、合并、删除和房间资料的修改。 单击【项目准备】模块下的【房源生成】，打开房源生成界面，如下图所示：2.3.1 生成房间【操作流程】建立区域建立楼栋生成房间例如：在项目（金碧辉煌）的住宅区下新增楼栋（5 栋），它是一楼 18 层的高层住宅，分为两个单元（A、 B），A 单元每层有两个房间，B 单元每层有三个房间。2.3.1.1建立区域一个大的项目一般会在项目下建立几个分区，在每个分区下建立楼栋，可建立多级区域。在系统中只能在 项目或分区下建立子分区，楼栋下不允许再建立分区。第 44 页 | 共 417 页销控人员【操作步骤】 1. 2. 在列表中选择项目或分区。 单击〖新增区域〗，打开“区域信息”窗口。2 1433. 4.录入区域编码和区域名称。 保存。完成在选择的项目或分区下增加新的区域。提示：? 新增区域时同一层次下“区域编码”和“区域名称”不允许重复。 ? 分区下已建立子级分区或楼栋，当前分区的区域编码不允许修改。 ? 如果分区下已建立子级分区或楼栋，则该分区不允许删除。2.3.1.2建立楼栋楼栋是房源的依附体，没有楼栋就不存在房源。楼栋既可直接隶属项目或建立在项目区域之下。第 45 页 | 共 417 页销控人员选择要建立楼栋的项目或项目下的区域，单击〖新增楼栋〗，在楼栋信息窗口录入相关信息，保存。字段名称 楼栋编码 楼栋名称 所属产品 租售类型说明 用于标识楼栋及排序。必填，同一层级下楼栋编码不能重复。 用于识别楼栋。必填，同一层级下楼栋名称不能重复。 选项来源于【项目概况】模块中，项目信息的“产品构成”标签页。 租售类型选项有三种：出售、出租、租售，默认为“出售”。生成房间后，房间的租售类型会自动引用 该楼栋的租售类型，个别房间可以再做调整。销控显示用于设置在后续模块（如：【房源查询】模块）打开楼栋时，楼栋下房源的展示方式，默认销控表方式。第 46 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? ? ? 若是新建的楼栋，则必须在保存楼栋后才会显示〖生成房间〗。 如果楼栋下未生成房间或生成的房间未被使用，则该楼栋允许删除，删除楼栋时会同时删除楼栋下所有房源。 如果楼栋下生成的部分房间已被使用（如已放盘），则当前楼栋不允许删除。 如果此销售楼栋关联的工程楼栋存在结转数据，则不允许修改“所属产品”字段信息。2.3.1.3生成房间楼栋资料创建好后，即可在楼栋下生成房间，系统采用向导的方式为楼栋生成房间。系统提供了两种房间 布局，您可根据实际情况进行选择。 确定房间位置，在项目/分区/楼栋列表中选择要生成房间的楼栋。点击〖生成房间〗，系统打开“房间生成 向导”界面。选择房间布局，住宅楼选用多套单位生成房间，别墅选择独立别墅生成房间。选择楼栋第 47 页 | 共 417 页销控人员?生成多套单位1. 2. 选择多套单位，点击〖下一步〗。 设置楼层数及单元数后，点击〖下一步〗。3.设置楼层名称、单元名称及户数后，点击〖下一步〗。第 48 页 | 共 417 页销控人员单元名称可以为 中英文或数字楼层名称可以使用个性化 命名，中英文、数字皆可注意：? ? ? 单元数为 1 时，只需录入“楼层名称”及每层楼的“户数”。 单元数大于 1 时，需录入“楼层名称”、“单元名称”与每层楼的“户数”。 同一单元下所有楼层的户数是一致的。4.设置房号并确定户型，单击〖下一步〗设置房号及户型。可以针对单个房间，整行或整列的房间调整 房号或户型，也可以通过〖显示户型特殊设置〗来挑选房间设置户型。第 49 页 | 共 417 页销控人员字段名称 户型 号码说明 选项来源于【项目概况】模块〈户型设置〉标签页所设置的户型记录。 如果用户对系统自动生成的“号码”不满意，可以在此进行修改。特殊户型设置（个别房间不同户型的设置） 1) 单击〖显示户型特殊设置〗。第 50 页 | 共 417 页销控人员2) 3)勾选要更改户型房间前的复选框。 在户型下拉框中选择新户型，被勾选房间的户型就修改为所选的新户型。 ? 批量设置户型后，复选框的状态保持不变，如果再勾选某些房间前的复选框，被勾选房间的 户型不会改变，必须重新选择户型后才会改变。 ? ? 〖清空复选框〗，将所有复选框置为不勾选状态，不会影响已更改的户型。 单击〖隐藏户型特殊设置〗，将隐藏户型下拉框、各房间前的复选框以及清空复选框按钮， 此时已经进行户型修改的房间则保持修改后的户型。5. 6.设置完成后，点击〖下一步〗。 确定房号生成规则后，点击〖下一步〗。第 51 页 | 共 417 页销控人员房间号码生成规则： ? ? ? ? 楼层+号码：（默认值）对每层每个单元都重新排号。常用于高层、小高层、多层住宅。 楼层+顺序号（单元横向）：如一个单元有两户，号码在本单元中横向连续。 楼层+顺序号（单元纵向）：如一个单元有两户，号码在本单元中纵向连续。 楼层+顺序号（楼栋横向）：不管该楼栋有多少个单元，其下有多少户，都当做只有一个单元处 理，按照楼层+顺序号生成房号。提示：? ? ? 房间号码可由系统自动生成，也可在生成的基础上根据需要修改。 房间号码如果不填房号，系统则认为没有房号的单元格不存在物理房间。 同一单元下的房间号码不允许重复。7.系统会提示“是否立即生成房间？”，点击〖确定〗生成房间。第 52 页 | 共 417 页销控人员?生成独立别墅用于一栋楼下只有一套房产的情景。 1. 2. 选择“独立别墅”，点击〖下一步〗，弹出“增加房间”窗口。 录入房间信息。录入房号、户型等房间的基本资料，其中红色字段为必填项。【字段说明】字段名称 户型 说明 选项来源于【项目概况】模块〈户型设置〉标签页所设置的户型记录，户型的改变将直接影响房 间结构、建筑面积、套内面积、装修标准、装修单价、产品类型等信息。 房间编码 建筑面积 套内面积 装修标准 由“楼栋父级编码+楼栋编码+房号”组成，不可编辑。 必填，且必须大于或等于套内面积。 必填，且必须小于或等于建筑面积。 选项来源于【项目概况】模块〈装修标准〉标签页所设置的装修标准记录，装修标准的改变将直第 53 页 | 共 417 页销控人员字段名称说明 接影响装修单价及装修总价。租售类型默认当前房间所属楼栋的租售类型，可编辑。3.录入完成后，点击〖保存&关闭〗。2.3.2 房间管理生成房间后，在房间管理模块可以对已生成的房间进行管理，对现有房间调整、放盘、收盘、房间绑定等 操作。2.3.2.1调整房间打开【项目准备】下的【房源生成】，在项目/分区/楼栋列表中选择需要调整的楼栋，单击〖调整房间〗， 在下图所示界面可对房间进行拆分、合并以及修改操作。第 54 页 | 共 417 页销控人员?查看修改房间资料选择房间，单击〖房间资料〗，可查看房间的户型、朝向、景观、装修标准以及租售类型等信息。如房间 状态为“销控”，还可以修改房间资料。户型修改后，房间的面积、装修标准会随之改变。 ? 房间的合并与拆分商铺、写字楼的买卖与住宅不一样，刚开始发售时可能是一个较大或较小的面积，之后可根据客户的需求 割出一部分或合并进行买卖，房产的合并与拆分功能用来分割和合并房产。?合并房间 向右合并，用于同层房间的合并。选择左侧的房间，点击〖向右合并〗 ，即可将所选房间与其右 侧相邻的房间合并为一个房间。房间资料默认为所选房间。 向下合并，用于跨层的房间合并。选择上层的房间，点击〖向下合并〗 ，即可将所选房间与下层 房间合并为一个房间，房间资料默认为下层房间资料。 房间合并后，可通过〖房间资料〗按钮调整合并后的房间的户型、面积等资料。?拆分房间 对于商铺等，经常需要对房间进行拆分，拆分后，所选房间将被拆成最小单元格。左上方的单元 格保留原房间的信息，拆分后的其余单元格为空白，可通过〖房间资料〗调整、新增拆分后各个 房间的基本资料。 ? 插入整列 如果需要对最小单元格进一步拆分，可通过〖插入整列〗功能实现，选择某房间，单击〖插 入整列〗 ，录入插入列的号码， 〖确定〗后系统自动在所选房间右侧插入一整列，选中空白单 元格，通过〖房间资料〗按钮可新增房间。 ? 房间拆分 只能对已合并的房间进行拆分。选择要拆分的房间，点击〖房间拆分〗 ，将所选房间拆分为 一个所选房间资料相同的房间和一个空白房间。选择空白房间，点击〖房间资料〗 ，修改房 间资料。 ? 删除整列 可插入整列，也可以对整列进行删除操作，选择房间，单击〖更多操作〗下的〖删除整列〗 ， 所选房间所在的列将被删除。所在列有被合并的房间时，该列不允许删除。第 55 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? ? 只能对“销控”状态的房间资料进行修改。 对房间进行删除、拆分、合并时，只能对“销控”状态且未建立绑定关系的房间进行操作。 只有进行过合并操作的房间才能进行拆分操作，否则拆分操作不可进行。2.3.2.2设置平面图为了更直观的体现项目下的区域、楼栋及楼栋下的房产，可对其进行平面图设置，上传形象的图片作为区 域或楼栋下的背景，将楼栋或房产的格局调整类似真实的布局。该点对于“商铺”类型的房产，尤为重要。 打开 【项目准备】 下的 【房源生成】 ， 在项目/分区/楼栋列表中选定项目、 区域或楼栋， 单击 〖平面图设置〗 ， 进入修改布局界面，单击〖修改布局〗，用户可进行上传平面图的操作。上传后，保存布局。第 56 页 | 共 417 页销控人员2.3.2.3修改房间资料未预约或“销控”状态的房间，可以修改户型、装修标准等信息。户型修改后，面积、装修等信息随之变 化。 【操作步骤】 1. 2. 3. 打开【项目准备】下的【房间管理】，选择〈房间资料〉标签页。 双击房间列表中的记录，打开房间资料界面。 修改户型后，系统会自动更新房间的建筑面积及套内面积，同时，会根据房间的面积状态相应更新房 间的预售建筑（套内）面积或实测建筑（套内）面积。还可通过&客户&、&销售单&、&租赁单&侧标签页，查看房间的客户、销售单、租赁单信息。&租赁单&标签 页只在启用租赁系统时显示。启用租赁系统后，租售类型为“出租”的房间资料，不在销售系统的房间资 料中显示。第 57 页 | 共 417 页销控人员2.3.2.4绑定房产在销售前，部分房间已经明确必须绑定在一起销售，如顶楼的房间和顶层的花园，我们可以通过房产绑定 功能将需要一起销售的房间建立绑定关系，后续一起销售。 房产被绑定后，该房产不能单独销售，只能与绑定它的房产一并销售，其后续状态也跟随绑定它的房产而 变化。 【操作步骤】 1. 2. 3. 4. 打开【项目准备】下的【房间管理】，选择〈房间资料〉标签页。 在项目列表中选择需要绑定房产所在的楼栋，系统打开该楼栋的销控表。 选择要绑定的房产，界面右侧显示房间详细信息和锁定房间列表。 单击右下方的〖绑定房间〗，打开选择房产界面，选择被绑定的房产，〖确定〗即可。1 234如果需要撤消两房产的绑定关系，先在销控图中选择绑定的房产，然后在绑定房间列表中选择需要撤消绑 定关系的房产，单击〖更多操作〗下的〖撤消绑定〗即可撤消这两个房产的绑定关系。第 58 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? 一个房产可以绑定多个房产，但房产只能被绑定一次。 选择绑定及被绑定的房产时只能选择销售状态为“销控”或“待售”且不处于换房状态的房产，且绑定与被绑定 的房产其销售状态必须一致。同样，撤消绑定关系时，也只能对这两种状态的房产撤消绑定关系。2.3.2.5放盘/收盘开发商在推出一个楼盘时往往不会将所有房源一次性的进行发售，而会采用分批放盘的方式来进行操作， 且可以将部分房间暂时收回，不对外销售，等到合适的时机再放盘。 在【项目准备】下的【房间管理】模块的〈放盘〉标签页可以进行批量放盘、收盘。也可在〈房间资料〉 标签页中进行放盘及回收操作。? ? ?整栋收/放：点击楼层列表左上角收放 整列收/放：点击楼层上方的收放 整层收/放：点击楼层左方的收放【操作步骤】第 59 页 | 共 417 页销控人员1.在项目列表中选择要放盘的楼栋，系统会以销控图的方式展示其下所有房间。非待售和销控状态的房 间显示为灰色，表示不可进行放盘和回收操作。2.根据所要放盘房间的范围，单击对应的〖放〗按钮进行放盘操作。? 单击某一横向记录的〖放〗 ，表示对当前楼层所有单元的房间进行放盘操作。 ? 单击某一纵向记录的〖放〗 ，表示对当前列的所有房间进行放盘操作。 ? 单击销控图中最左上角的〖放〗 ，表示对当前楼栋下的所有房间进行放盘操作。 ? 若要对某个特定的房间进行放盘操作，直接在销控图中单击该房间的房号即可。3. 4. “回收”操作同“放盘”操作，根据所要回收房间的范围，单击对应的〖收〗按钮即可。 操作完毕后单击〖放盘保存〗即可。保存后，房间的状态由“销控”状态更新为“待售”状态，在相 关的销售模块中便可对此房间进行相应的操作。提示：? ? ? 未制定底价和标准价的房间不能进行放盘操作，标准价低于底价的房间也不允许放盘。 收/放盘只是“销控”和“待售”状态的房间状态相互转换，其它状态的房间状态不变。 对被绑定的房间，不能对其进行放盘或回收操作，其状态随绑定它的房间状态而变化。如 101 房间绑定了 102 房 间，101 放盘后，102 房间的状态也随之更新为“待售”。2.3.2.6面积导入为了方便用户可以将其在系统外预先录入好的房间面积信息快速录入本系统，特提供面积导入功能。 使用面积导入可以快速的录入房间的预售面积、实测面积。 【操作步骤】生成导入模板录入面积导入面积1.生成导入模板 1) 打开【房间管理】模块的〈房间资料〉标签页，单击〖面积导入〗，在弹出的菜单中选择〖生成第 60 页 | 共 417 页销控人员导入模板〗。2) 3) 4)2.打开选择项目楼栋对话框，选择需要导入面积的楼栋（支持多选），确定即可。 模板生成后，系统会弹出文件下载提示框，可以对生成的模板进行“打开”或“保存”操作。 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。录入面积 打开导出的模板文件，在模板中录入每个房间的面积。3.导入面积1)打开〈房间资料〉标签页，单击〖面积导入〗，在弹出的菜单中选择〖导入面积〗，打开导 入面积窗口。2)选择导入文件后，单击〖导入〗即可。导入完成后，系统提示“成功导入 xx 个房间的面积数据！”，若存在没有成功导入的记录，则 提示“成功导入 xx 个房间的面积数据，失败 yy 个！”，并刷新界面下方的导入错误房间列表。第 61 页 | 共 417 页销控人员提示：? ? ? 导出的 Excel 文件以“项目编码”加“_面积录入模版.xls”命名。 导入面积时，各字段的保留位均取值于业务参数设置中设定的值。 面积导入成功后，系统会判断主界面当前显示的项目是否为导入面积的项目，若不是，系统会将项目选择框定位 到导入面积的项目并刷新房间列表。?批量修改预售面积建立户型时，所录入的面积通常都是预售面积。在〈房间资料〉标签页选择“预售面积录入”视图，可以 批量修改房间的预售面积，录入新的建筑面积、套内面积后，〖保存〗即可。?录入实测面积房间的预售面积与实测面积可能不符，可在〈房间资料〉标签页选择“实测面积录入”视图进行实测 面积录入。第 62 页 | 共 417 页销控人员录入新建筑面积、新套内面积后，面积状况会自动切换为“实测” 。如果录入的是预售面积，可将面 积状况改为“预售” 。 如果实测面积与预售面积不同， 对已售出的房间， 系统会根据预先设定的补差方案， 自动计算补差款。2.3.2.7设置房间个性信息建立房间时，只生成了房间的户型、面积、装修等基本信息。房间的个性化信息，例如朝向、景观等可以 在【房间管理】模块的〈其它信息〉标签页进行设置。 可以设置单个房间的景观、朝向及附属信息，也可以整栋、整列、整层的批量调整。第 63 页 | 共 417 页销控人员?单个调整 选中房间，该房间的景观、朝向、是否附属房产即变为可编辑状态，可下拉选择。下拉选项分别 来源于【业务参数设置】中设置的“房间朝向选项”和“房间景观选项” 。房间的这些信息只用 于标识房间的属性，对后续操作无影响。?批量调整 单击〖全部调整〗 、 〖整层调整〗 、 〖整列调整〗 ，打开参数设置界面，如下图所示。 选择调整后的内容，并在调整前的复选框打上勾， 〖确定〗后即可对整层楼、整列或整栋楼的景 观、朝向或是否附属房产进行调整。第 64 页 | 共 417 页销控人员2.4 底价管理每套房间在销售之前都需要制定价格，在房源基本资料生成后，先通过【底价管理】模块，制定销售允许 的最低价，确保房间不能低于底价出售，以保证的利润收入。底价制定后，交由销控人员进行录入，提交 集团领导审批，通过后执行。2.4.1 制定底价打开【底价管理】模块中〈调价〉标签页，显示当前项目下的底价调价方案及其状态。如下图所示：在系统中定义底价调价方案有两种方式：一是新增的方式，二是导入的方式。?新增底价调价方案【操作步骤】 1. 在【底价管理】模块〈调价〉标签页，调价方案列表上单击〖新增〗 ，打开增加调价方案向导窗 口“第一步：新增方案” 。第 65 页 | 共 417 页销控人员1232.填写调价方案及选择计价方式。相关字段见下表说明：说明 调价方案名称，用于区分调价方案。必填，同一项目下的调价方案不允许重复。 底价的计算方式，以建筑面积为准还是以套内面积为准。 ? ? 建筑面积：房间底价总价＝建筑面积×底价建筑单价 套内面积：房间底价总价＝套内面积×底价套内单价字段名 调价方案 计价方式3.点击〖调整房间〗按钮，选择参与调价的楼栋和房间。 点击〖调整房间〗打开选择项目楼栋界面。选择楼栋，单击〖下一步〗 ，打开选择房间界面。选 择房间，单击确定完成楼栋房间的选择。第 66 页 | 共 417 页销控人员提示：? 如选择楼栋中存在换退房待确认底价房间，在选择楼栋界面提示“系统检测本项目存在 *套换退房待确认底价房 间，是否与本次价格方案一起审批？”，选择是，将与本次价格方案一起调整。在房间选择界面显示〈换退房待 确认房间〉标签页，可查看换退房房间明细。 ? 如选择楼栋中存在面积变更待确认底价房间，在选择楼栋界面提示“系统检测本项目存在 *套面积变更待确认底 价房间，是否与本次价格方案一起审批？”，选择是，将与本次价格方案一起调整。在房间选择界面显示〈面积 变更待确认房间〉标签页，可查看面积变更房间明细。第 67 页 | 共 417 页销控人员4.选择调价房间后，单击〖下一步〗 ，进入“第二步，确定价格调整方式” ，如下图所示。【字段说明】字段名 说明总价计算方法给定参与楼栋调价的总价， 根据因素值反算出基点单价， 然后再算出每个房间的 单价。基点单价计算方法 在原有价格基础上 调整给定一个基点单价，根据因素值直接算出每个房间的单价。 系统提供按整层、 整列或整栋的方式对楼栋房间价格进行个性化修改， 也可单独 单击某个房间直接修改其现单价或总价。5.如果选择重新定价，录入总价或基点单价，单击〖下一步〗 ，进入“第三步，确定调价因素” 。调 价因素列表的内容自动默认前一个调价方案的因素内容。第 68 页 | 共 417 页销控人员【算法说明】?差价：指当各房间的价格之间按一定差额变化时，通过定义影响房间价格差异因素间的价格 差逐个计算各房间的价格。?系数：指当各房间的价格之间按一定比例变化时，通过定义影响房间价格差异因素间的参照 系数逐个计算各房间的价格。6. 确定调价因素后，单击〖确定〗 。进入“因素录入”界面。 7. 如果选择“在原有价格基础上调整” ，单击〖确定〗 ，进入“因素录入”界面。 8. 在“因素值录入”界面，可通过〖整栋调整〗 、 〖整层调整〗 、 〖整列调整〗功能对整栋楼、整层楼、 整列的因素值进行批量调整，也可以对单个房间的因素值进行调整。第 69 页 | 共 417 页销控人员房间价格的计算公式如下：调价方式 单价调整方式 计算公式 房间单价＝基点单价×(系数 1×?系数 n)＋(差价 1＋?差价 n) 房间总价＝房间单价×定价面积 总价调整方式 总价＝所有房间∑定价面积×{[x×(系数 1×?系数 n)]＋(差价 1＋?差价 n)} 房间单价＝基点单价×(系数 1×?系数 n)＋(差价 1＋?差价 n) 房间总价＝房间单价×定价面积9.如果对房间的价格不是很满意，可以进行单个或批量调整。 ? 单个调整 选择需要调整的房间所在单元格，直接录入现单价、现总价即可；修改现单价后，系统会用 现单价× 定价面积自动计算出现总价；若修改现总价，系统会反算现单价。第 70 页 | 共 417 页销控人员? 整层调整 选择需要调整的楼层，单击〖整层调整〗，弹出“批量调整单价”窗口，录入横向普加的价格，单击〖确定〗后，当前楼层所有房间的单价会在原现单价的基础 上加上普加的价格，并计算现总价。? 整列调整 选择需要调整的列，单击〖整列调整〗 ，弹出按列“批量调整单价” 。批量调整单价 纵向递增说明 从第几层到第几层，其单价递增多少钱；如选中第 1 列，从第 2 层到第 5 层，单价递增 200 元，则 201 单价在原单价基础上增加 200 元，301 单价在原单价基础上增加 400 元，以此 类推??纵向普加从第几层到第几层，单价普加多少元；如选中第 1 列，从第 2 层到第 5 层，单价普加 200 元，则 201、301、401、501 房间的价格均在原价格基础上增加 200 元。10. 确认各房间因素值后，单击〖试算〗 ，系统会根据制定的因素值及录入的总价或基点单价计算出 各个房间的单价、总价。第 71 页 | 共 417 页销控人员11. 确定各房间单价、现总价后，单击〖保存&关闭〗 ，保存试算结果，定价方案即制定完成。提示：已售房间不参与调价。销售状态为“小订” 、 “认购” 、 “签约”的房间，在制定调价方案最后一步，其现单价、现总价 取销售单中的成交单价、房间总价，且不允许编辑。?导入调价方案为了方便用户可以将其在系统外制定好的价格方案快速录入本系统，系统提供调价方案导入功能。生成调价导入模板录入价格导入调价方案第 72 页 | 共 417 页销控人员1.生成调价导入模板 1) 2) 选择【底价管理】模块中〈调价〉标签页。 单击〖调价方案导入〗，在弹出的菜单中选择〖生成导入模板（列表）〗或〖生成导入模板（交 叉表）〗。提示：? 生成交叉式导入模板时，必须满足“同一楼层的房间数〈＝250”，若超过，系统会提示“包含同一楼层有超过 250 套房间的楼栋，不适合用交叉式导入模板”。 ? ? 导入交叉式文件时，若文件中有多个楼栋，但每个楼栋下都没有房间，系统提示“导入文件中没有价格信息！”。 若导入文件中存在不合法的记录，系统会弹出提示框，〖确定〗则继续导入合法的记录，〖取消〗则放弃导入操 作。3) 4)打开选择项目楼栋对话框，选择末级项目或楼栋后（支持多选），确定即可。 模板生成后，系统会弹出文件下载提示框，可以对生成的模板进行“打开”或“保存”操作。列 表与交叉表的区别仅在于生成的 Excel 文件的格式不同。在系统外按生成的模板格式录入相关的 数据。2.在模版中录入价格第 73 页 | 共 417 页销控人员打开下载的模版 EXCEL 文件，录入调整后价格。 3. 导入调价方案 打开〈调价〉标签页，单击〖调价方案导入