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郑州筑邦建材有限公司成立之初，公司董事会专门选派管理和技术人员赴欧洲考察干混砂浆项目和设备，同时对上海、广东及北京等国内发达地市进行调研，针对国内干混砂浆市场未来发展趋势进行周密、科学地论证和分析，对干混砂浆产品的认识也逐步深入——从干混砂浆产品符合国家节约资源、保护环境的政策，具备配比科学、质量高、施工方便、无粉尘污染及作业效率极高等优点，得到了国家政策的有力支持．
重点分析了地铁列车振动的产生以及对周围环境的影响，提出了减振措施。
对一般水泥生产企业造成的环境污染及生态影响作了论述，讨论了水泥工业大气、废水、噪声等方面的污染防治措施以及石灰石矿山开采的生态保护措施。
由我国著名材料科学家、中国科学院院士蒋民华先生担任编委会主任，山东省科协材料学科群组织编写的《山东省材料发展报告（）》，已于2008年12月由中国建材工业出版社出版。
工程项目从立项、设计、审核到施工，及至竣工验收，资料归档管理，整个流程，环环相扣。施工是至关重要的一环，是一个将设计意图转换为实际的过程。因此，对于项目的现场施工组织管理．必须百分之百的重视、投入。
房地产企业品牌资产的做强做大的关键是品牌资产的传播与扩张，包括如何明确房地产品牌资产的传播目标，如何丰富房地产品牌资产的传播内容，怎样寻求合理的品牌扩张模式和品牌成功的要素，怎样解决好房地产品牌扩张中的市场区域性问题四个方面的内容。
通过建立质量保证体系．分析质量管理系统要素，设置质量管理点，进行质量检查等论述了测绘工程中质量管理的系统控制。
就工程常见的业主项目会计控制，浅谈财会人员在项目过程中的控制方法。
《建筑法》第三十八条规定：“建筑施工企业存编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施”。每项工程从开工到竣工的整个过程．都存在诸多不安全因素和不安全隐患，安全管理措施不完善，将影响施工进度和效益，乃至造成人身安全事故。
简要介绍了无形资产转让的主要形式，所有权转让与使用权转让，并对转让中的价值评估的主要方法进行说明．阐述其适用的主要情况。最后对无形资产转让过程中需要关注的主要财务问题进行了说明。
对目前国内常见的几种造价管理模式进行了一些探讨，并对其内涵及实施步骤进行了阐述。
建筑施工企业在工程项目成本管理上，应提高人员素质，建立规范、统一、标准的成本管理体制，从各种成本管理上要效益，强化经济观念，完善成本管理办法，让施工企业更好的存在和发展，得到可观的经济效益和社会效益。
收益法是收益还原法的简称，这种估价方法以效用价值论和地租理论为理论依据，是房地产估价基本方法之一，主要用于有收益性的房地产价格评估。其计算原理是运用适当的还原利率（资本化率），将房地产的收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。
介绍施工阶段项目成本控制的主要内容，分析了施工阶段面对的主要问题，并以某商贸街改造工程为例，提出通过采用价值工程法等对策．有效控制施工成本。
在当前国际金融危机的大环境下，建筑企业面临严峻的挑战．必须以市场为导向，转换经营模式，提高产品质量，提高建筑施工企业竞争力，培养工程总承包能力，强化安全文明施工管理，提高施工环境及施工安全性与效率，不断进行创新与研发以提高服务水平。同时，建筑企业只有未雨绸缪，通过制定正确的政策措施，才是应对金融危机挑战的正确策略。
近年来，随着改革开放的进一步深入．河南乃至全国的建筑市场有了长足的发展。无论是数量还是质量都有明显的提高。同时，施工安全事故的发生率也明显下降。现在．施工现场的文明程度较之以往也有了较大的提高。争创安全标准化管理工地、文明工地的数量每年在逐步增加．施工现场安全生产保证体系贯彻标准的工地也越来越多。这些可喜的变化与国家经济的发展、建筑业从业人员综合素质的提高以及行业主管部门管理有效加强是分不开的。
项目制度建设是企业的一项长期性工作，每项制度出台前要多听取实际执行者的意见，出台后对制度执行是否符合制度设置的本意进行追踪、调研，只有符合法规、标准、条例和规范要求，才能最终形成易于理解和运用执行的规章制度。
为了提高建筑玻璃幕墙的施工质量，从分析施工程序入手，对玻璃幕墙施工中的关键技术环节进行了阐述．
现浇钢筋混凝土梁裂缝的产生有许多原因：但主要是施工管理不善，施工中违章作业造成的，也有材料质量差等多种原因．这些裂缝产生的原因不同，分布在梁上的区域和方向不同．主要在梁的受拉区、受压区、支座附近，裂纹方向垂直于主筋或沿着主筋方向，也有斜向的、不规则网状裂纹，深度有表面的、深进的、贯穿的．在使用中会造成极大危害．所以在施工中．必须引起我们的高度重视。
针对沥青路面早期破坏这一质量通病，找出早期破坏的原因，提出防治早期破坏的方法和措施。
主要介绍了等电位联结的概念、作用以及在水泥厂供配电设计中的应用。通过对等电位联结系统分析，证明采用等电位联结可大幅降低故障状态下的接触电压。
现浇整体楼面大量存在多种裂缝特征，该文分析其产生的各种原因，提出了有效防止措施。
阐述了火灾下高温对钢结构的危害和钢结构破坏的机理。对传统的钢结构防火设计方法和基于计算的现代钢结构防火设计方法作了比较，介绍了常用的钢结构防火构造措施。
分析了工程项目质量控制的重点和影响施工质量的因素，提出通过事前控制、事中控制、事后控制三个阶段对建筑施工质量进行控制，使工程质量得到了保证。
参照有关施工技术规范的规定，对大截面有梁板的模板、横杆、木方进行计算，供有关脚手架设计与施工人员参考。
分析了温度对混凝土道面板接缝宽度和张开量的影响。根据现场观测．得出了适应该地区的板长变化引起板缝张开量及温度变化引起板长张开量，并提出了张开量和锯缝宽度的计算公式。
1 住宅室内给水设计要点
1．1 适当增设室内控制阀门
为了避免用户在使用过程中出现漏水、跑水现象，为了便于给水设施的维修．建议在厨房和卫生间的给水管上部适当增设控制阀门，另外须强调必须使用金属品质好的阀门，这样一旦用户发生漏水，用户可以及时关闭给水阀门，从而能够有效地控制“事态的进一步扩大”，保证在使用过程中的安全有效。
结合施工实践，从设计、材料、施工三个方面分析厨卫渗漏的原因，提出厨卫渗漏防治的措施和建议。并就此对厨卫间防水施工质量控制要点展开论述，旨在能够切实解决厨卫间的渗漏问题。
从钢结构施工过程中主要施工环节为切入点对施工技术进行论述，概括了螺栓预埋、钢柱吊装、钢梁吊装、高强螺栓连接以及钢结构焊接等施工环节的技术要点。
水泥混凝土路面常出现沉降裂缝、干缩裂缝、温度裂缝、施工裂缝、冻融裂缝等早期裂缝．分析了裂缝产生的原因及其防治修补的措施．
分析了现浇钢筋混凝土楼板裂缝产生的常见原因和避免裂缝产生必须采取的设计、施工措施，提出了现浇板裂缝的主要处理方法。
住宅的商品化及人民物质文化生活水平的不断提高，人们除了对住宅的户型、朝向、面积关注以外，对住宅室内设备的安装、水压的稳定性、噪声的大小以及使用是否方便等方面的要求．也给了了很高的关注，要求室内环境从可居性标准提升到舒适性标准。
本文简要介绍了芯筒并联剪力墙结构静力分析的基本假定，计算模型和基本方程的推导。采用半解析法推导出芯筒并联剪力墙结构在任意水平荷载作用下简便的内力和位移计算公式。
1 工程情况简介
安阳市行政中心综合办公楼为古城殷都重点工程，座落在东外环，市政广场内，总投资1．79亿元，是安阳市最大的民用建筑。工程占地10237m^2。总建筑面积55005m^2。主楼地下一层，地上十二层，会议中心、档案馆、后勤服务楼各三层．总建筑高度55．80m。其中玻璃幕墙面积5500m^2，由于合同签订质量目标为“鲁班奖”，
阐述了聚苯板薄抹灰外墙外保温系统构造、特点、施工工艺及特殊部位的处理方法。
介绍了当前我国工业建筑的现状，从建筑设计角度探讨了现代工业建筑设计的设计思路。
通过对几位现代建筑设计大师的代表作品和设计思想进行深入分析，努力去发现他们在进行建筑空间设计时是如何驾驭光和影的变化，创造富有魅力的光环境，建立人与自然的和谐关系。
建筑业是国民经济的支柱型产业，绿色施工作为在建筑业落实可持续发展战略的重要手段和关键环节，已经被越来越多的业内人士了解和接受，在新时期如何推动建筑业实施绿色施工，促进建筑业可持续发展，建设资源节约型、环境友好型社会是我们共同面临的课题。
从控制混凝土结构的材料质量出发，为建筑工程的施工打下良好的基础，为确保工程质量创造条件，
介绍沥青路面各层之间功能层采用土壤固化剂的施工及各功能层的作用。
结合高性能高强混凝土工程应用中存在的问题，对其配合比设计影响因素、拌制、浇筑及养护等关键技术问题进行了分析研讨，并对进一步需要解决的问题进行了探讨。
建筑工程测量是一项专业性很强的工作，基础知识和专业知识两者缺一不可，在知识准备的前提下，测量工作的原则、依据等显得更是重要。
简述了多孔陶瓷材料优良的性能及几种常用的分类方法，对多孔陶瓷的制备方法应用前景及发展方向作了介绍。
工程造价管理有很强的不确定性．存项目实施过程中．有很多不确定性因素，对这些事项的防范，不仪要靠投资控制，更需要工程造价管理。工程项目的这种计价特性，决定了全过程控制中不同阶段控制的重点和方法不完全相同。当前工程造价管理还存在许多缺陷．研究如何完善我国工程造价管理，具有积极意义。
从新型墙体材料的内涵，结合河南省墙体材料产业现状、循环经济的主要原则和技术支撑体系，阐述了我省墙体材料今后的重点发展领域和展望。
建筑工程中，屡屡会出现现浇楼板裂缝的案例。现浇楼板的裂缝会引起用户的不安全感，对建筑物的观感质量、使用功能、耐久性等均造成影响，如何减少和防止现浇楼板裂缝是亟待解决的问题。笔者通过多年对此类问题的调研，发现70％现浇楼板裂缝出现在板角，所以板角裂缝的防治对减少现浇楼板裂缝有着重要意义。本文通过对几种主要类型的现浇楼板板角裂缝成凼分析及特征判断，提出相应的处理与控制措施。
根据色彩学的基本原理与城市色彩规划设计的原则，对武汉市关山地区三个同时期较为高档的住宅小区楼盘的环境色彩进行了调查与分析，得到住宅小区构筑物之间色彩运用的规律，以期给出改善性和先导性的建议，从而确保当前人居环境的高质量。
对郑东新区CBD中心的滨水景观进行综合分析，结合新城区的发展，提出滨水区域景观的优化对新城区总体景观的特色定位具有积极的意义，并在景观建设方面提出建议。
通过对一轧厂近年来设备管理的实践总结，介绍了该厂在创建优秀管理模式过程中的管理方法、管理特色以及管理绩效。
浮法玻璃生产线上退火窑主传动系统出现故障，会造成严重的生产事故，如：玻璃断板、锡槽满槽等。主传动系统的稳定运行，首先要保证供电电源的可靠性。因此，采用直流后备电源具有十分重要的意义。
从黄龙溪古镇建筑空间形态、空间组织手法入手，对建筑空间的构成、含义以及建筑空间形态作了简要的分析．为下一步古镇保护及改造起到一定的参考作用。
上林苑是我国秦汉时期的一座大型皇家园林．它最早是秦国的旧苑，汉武帝时期大规模扩建，最终形成横跨两安、周至、户县、蓝田、咸阳地区的大型皇家园林。其规模之大，占地之广，在我国园林历史上可谓空前绝后。上林苑建成后发挥了重要的作用．随着西汉的衰落和王莽新朝时期战争的破坏，最终荒废．在历史上存在了大约240余年．
随着新型干法水泥生产线在神州大地上如雨后春笋般地建立。越来越多的工厂受到预热器系统结皮堵塞的困扰．小则停料捅堵。大则要停窑处理。我公司5000t／d生产线自日投产至日达产达标，预热器系统出现结皮堵塞停窑清理六次，
针对襄城县城乡一体化过程中存在的问题进行了分析，对如何加快推进城乡一体化进程提出了建议。
1 幕墙工程几种常见质量问题
1．1 支座点安装质量通病
1）预埋件安装位置、标高、前后偏差大，造成多数埋件不能使用，影响节点受力和幕墙的安全使用性能。
根据河南省机制砂细度模数偏粗及机制砂颗粒多棱角、表面粗糙的现状，论述了在其中掺入适当比例的天然细砂予以调整，用于配制商品混凝土的原理、依据和注意事项.
高速公路养护阶段引入产品生命周期理论，通过分析各个阶段养护成本对各个循环周期的影响．建立了寿命期内路网的养护总成本模型，有利于高速公路养护方案的决策。
通过对如何传承优秀文化、接续城市文脉、形成地域文化特色，进一步彰显古都魅力相关问题的探索，为今后郑州城市公共环境艺术建设提供可解释性的理论参考。
以现役双曲拱桥的加固实例为背景，利用大型通用结构有限元软件Ansys对该桥的受力状态进行仿真模拟，根据分析结果采取合理的加固方案，进而模拟加固后桥梁的受力状态，通过对比加固前后控制截面的位移和应变数据，评价加固效果。
通过对鱼塘电站三级配泵送混凝土配合比的施工应用，在控制中进行统计，发现该配合比有优化空间，通过优化既保证了混凝土质量，降低大体积混凝土热学性能造成混凝土负面影响，同时节约了混凝土成本。
1 用地范围
青龙镇加工制造工业园西区规划用地范围北白八一水库，东至私立中学，南至南河大坝，西至逃军山新老公路交汇点。规划范围总用地145．42公顷。
介绍了钢筋剥肋滚压直螺纹连接技术、施工设备、施工工艺、质量控制和检验验收，进行了效益分析。
介绍了混凝土冻融破坏的机理和特征、国际混凝土抗冻耐久性试验方法和评价指标，对各种试验标准进行了对比评价。
通过防锈、防腐润滑油脂等涂层包裹塑料套管而构成的新型预应力筋，与施加预应力的混凝土之间没有粘结力．可永久地相对滑动。预应力全部由两端的锚具传递。
随着城市化进程加快．市政公用管道建设不断加快．品种和规格在不断增加．尤其是塑料管发展更快。PE是由多种工艺方法生产的，具有多种结构和特性及多种用途的系列品种的树脂，已占世界合成树脂产量的三分之一。PE（聚乙烯）的最佳用途之一是可以用来生产输送除强酸、强碱外的任何介质的管材．据资料统计．目前世界上给水管道领域PE管材的年消耗量约为100万吨以上，
针对混凝土工程中的耐久性问题，分析了影响混凝土耐久性的因素，指出工程中应根据具体情况，有针对性地采取相应措施，提高混凝土的耐久性．
简要论述了大体积混凝土在设计、施工、混凝土制备三方面可采取相应的措施，通过三方面密切的配合．来实现施工技术整体的最优化。
针对目前体外预应力筋系统防腐体系存在的缺陷，介绍了提高体外预应力筋系统耐久性的措施。
通过对混凝土地下室墙板的渗漏原因到地下室渗漏治理施工方法的介绍．提出地下室渗漏治理必须走专业化施工道路。
对造成商品混凝土裂缝的材料因素、施工因素、气候条件等加以分析，并提出相应防治措施。
分析了国内外超高强混凝土的研究现状，以及世界各国关于制造超高强混凝土的技术关键．主要侧重原材料方面（包括水泥、水、骨料、矿物外加剂）及水灰比的控制。
介绍了碳纤维加固的优势，从其原理、施工工艺等方面描述碳纤维加固法。并以加固工程应用为例．介绍使用碳纤维复合材料加固桥梁结构后，承载力提高情况。
聚合物基复合材料具有优良的抗裂、抗冲击、抗疲劳和耐腐蚀、高强度等性能，配以无碱无捻玻璃纤维布，常温模压成型的检查井盖，用以代替钢纤维混凝土检查井盖、再生树脂检查井盖及大部分铸铁检查井盖，有效地解决了铸铁检查井盖丢失问题和其它检查井盖承载能力低的问题。
京广铁路客运专用线郑州黄河公铁两用桥是河南省重点工程，“孟电”牌水泥在该工程中一举中标．并于2007年10月开始供应水泥．截止2008年11月已经累计供应水泥35万吨。
从沥青路面裂缝产生的原因入手，对沥青路面层间应力进行了较详细的分析．并有针对性地提出了预防裂缝出现的相应措施。
介绍某高层地下室墙体裂缝原因及预防和处理。
对建筑细部在建筑创作中的作用及意义进行了探讨分析，说明细部设计在建筑创作中的重要性。呼吁现代建筑设计中应当重视细部，创造一些典型的细部，精心地推敲、雕琢建筑的每个细部，从而使建筑师设计出精品．丰富发展当代建筑文化.
着重阐述了桥梁板式橡胶支座、四氟乙烯橡胶支座安装质量控制措施和相关注意事项。
根据多年的沥青混凝土路面施工和养护经验，从路面基层和底基层的作用和路面基层应具备的条件等方面，分析了路面基层引起沥青路面出现的多种病害和路面基层施工中存在的问题及其原因，提出了路面基层施工的一些看法。
分析了弯曲回弹的影响因素，着重介绍了控制弯曲回弹的具体措施。
塔式起重机是一种广泛应用于建筑施工的机械。塔身一般有许多标准节组成，每一标准节具有相同的拓扑形状、几何尺寸和截面类型。本文运用大型有限元软件ANSYS对塔式起重机的工作状态进行模拟，对塔身标准节结构考虑扭转效应进行静力分析．并在三种荷载工况下获得了塔身标准节结构的变形和应力分布，比较计算结果得出塔式起重机的腹杆主要在塔身回转工作承受扭转时发挥作用，而静止工作状态受力很小；
某商城预应力部分为主体7层、8层、9层、10层、11层、12层、13层（尾面）各27根预应力梁。工程预应力筋采用符合GB/T标准的高强度低松弛钢绞线，采用符合GB／T1标准的预应力筋用锚具。因本工程预应力梁分单跨梁和多跨梁，所以张拉时单跨梁采用一端张拉、多跨梁两端张拉的施工工艺，且预应力张拉前应保证混凝土的强度符合设计要求。
为满足列车高速运行时路基强度、变形以及路基工后沉降的要求，在缺乏优质填料的情况下，采用石灰来改善土的结构，提高承载力，以满足工程需要，并降低成本，缩短工期，已经取得较好的经济效益。
通过加强现浇楼板的质量监控，取消现浇楼板底抹灰层施工而采取直接批腻子的施工技术，来消除现浇楼板底抹灰层的空鼓、开裂及脱落的质量隐患，取得了较好的效果。
介绍了采用外包层法、屏蔽法、水冷却法和耐火钢等措施提高钢结构的抗火性能。
从材料、设计、施工等方面阐述了混凝土早期裂缝的成因，提出选用适当的水泥品种和用量、掺加优质矿物掺合料、加强早期湿养护等防止混凝土的早期开裂的措施。
从试件尺寸公差、养护条件、加荷速度和受力形式叙述了被人们忽略的影响混凝土强度的因素，提供了获得混凝土抗压强度真值的途径．
采用混凝土置换、粘钢、粘贴碳纤维、化学植筋等多种加固方法对某砖混结构进行加固．在技术和经济上均取得了良好的效益。
结合工程实例，介绍了钻孔灌注桩在某大厦桩基工程中的应用，并对施工中出现的主要问题进行了分析和处理，提出了解决措施.
介绍了聚氨酯硬质泡沫墙体保温材料的成泡原理、施工要点及施工中出现的一些问题的处理方法。
介绍了防火玻璃的主要品种及应用，并对我国防火玻璃的市场前景进行了预测。
随着我国交通事业的迅速发展，高速公路、高架桥、立交桥日益增多。大量兴建的路、桥在方便人们出行的同时．其正常的使用寿命也备受关注。由于路、桥受到车辆载荷的震动、冲击、碾压等影响．受到日夜温差及冬夏温差引起的热胀冷缩的影响，路、桥面混凝土会产生细小的裂纹．雨雪水极易通过裂纹渗入混凝土内部，破坏混凝土内部的碱环境，造成钢筋锈蚀．引起路桥结构物强度下降，最终导致路桥结构物使用寿命的降低。
基于国内外有关型钢混凝土粘结滑移的试验研究资料，以型钢混凝土短柱在拉拔和推出状态下的试件为例．推导了型钢混凝土的粘结滑移本构关系。根据型钢混凝土的受力平衡条件和边界条件，推导出不同锚固位置上的τ—s关系式，为型铜混凝土建立了相应的粘结滑移本构关系奠定了理论基础。
分析了影响软土地基有效加固深度的主要因素，并在此基础上探讨了不同的影响因素对加固效果的影响．为强夯法加固地基时提供参考.
研究了不同掺量下乙烯-醋酸乙烯酯乳胶粉对砂浆抗压强度、抗折强度、粘结强度的影响。结果表明：随着乳胶粉掺量的增加，砂浆的抗折强度和粘结强度有大幅度提高，但抗压强度随之降低：乙烯-醋酸乙烯酯乳胶粉的适宜掺量为胶凝材料重量的2％～3％.
用反应谱法对西河二房村桥进行了地震反应分析。在反应谱计算中采用了SRSS方法。
讨论了钢筋锈蚀、混凝土强度、碳纤维布加固耐久性以及荷载等影响因素变化对桥梁结构承载力的影响。研究了加固后桥梁抗力计算方法，并结合实际桥梁工程进行了加固后可靠度计算。
介绍了振动法检测斜拉桥索力的原理及方法，并分析了影响索力测定精度的主要因素：拉索两端边界条件、拉索抗弯刚度、拉索垂度。针对环境随机激励下斜拉索的低阶自振频率不易识别的问题，对瞬态激励的检测试验方案和检测技术作了探讨。
针对建筑项目混凝土施工中出现的一些问题，提出了混凝土在制备、运输、浇筑、养护等方面的一些必要措施和建议．以期对混凝土的质量控制起到一定的指导意义。
在秸秆水泥基复合材料中加入不同掺量的粉煤灰和脲醛树脂，测试材料的吸水率和软化系数，研究粉煤灰和脲醛树脂掺量对秸秆水泥基复合材料物理性能的影响。研究结果表明，在一定范围内．随着粉煤灰和脲醛树脂掺量的增加，材料吸水率降低，耐水性增强，为秸秆水泥基复合材料的应用提供实践依据。
为贯彻全国散装水泥工作会议暨城市禁现工作现场会精神，落实姜增伟副部长创建散装水泥文化，扩大社会宣传的指示精神，丰富全国散装水泥宣传周内容，创新散装水泥节能减排的宣传方式，提高人们发展散装水泥、自觉使用散装水泥的意识，达到节约资源、减少环境污染的目的，
开封市新型建筑材料厂是国有中二型企业，位于开封市火电厂北一公里处，南临310国道，占地面积100．3亩，现有职工482人．（退休职工206人，在职职工276人）。
2008年底．郑州市散装办以深入学习实践科学发展观活动为契机．积极探索农村推散工作的新思路。采取“政府扶持、企业投资、市场运作”的发展模式，统筹规划、因地制宜．积极引导社会资金参与到农村推散工作中。进一步推动了农村推散工作。
为进一步促进散装水泥发展，加快推进城市禁止现场搅拌砂浆（以下简称“禁现”）工作，由商务部和住房与城乡建设部联合召开的“全国散装水泥工作会议暨城市禁现工作现场会”于日在南京市隆重召开。商务部姜增伟副部长、
《河南省人民政府关于表彰全省粘土砖瓦窑厂整治工作先进集体和先进工作者的决定》（豫政[2009]4号），对在全省粘土砖瓦窑厂整治工作中作出突出贡献的巩义市人民政府等90个先进集体和赵湘红等129名先进工作者于以表彰。省墙改办和省墙改办主任黄孟、省墙改办副主任郭士干、安阳市墙改办主任靳文玉、
根据省政府要求，为确保整帧规范小型“免烧砖”厂任务按期完成．3月1日至15日，省整顿规范小型“免烧传”厂联席办组织省住房和城乡建设厅、发改委、质监局、国土资源厅、环保厅、工商局、公安厅等部门，按照分片督导责任区划．对全省18个省辖市进行了第二次检查督导，并下发了检查通报．
根据整顿规范工作进程安排．为确保整顿规范小型“免烧砖”厂任务按期完成．省整顿规范小型“免烧砖”厂联席办近日下发《关于检查督导各省辖市整顿规范进展情况的通知》（下简称《通知》），决定3月1日至10日，组织省住房和城乡建设厅、发改委、质监局、国土资源厅、环保厅、工商局、公安厅等部门，对全省18个省辖市整顿规范小型“免烧砖”厂工作进行了第二次检查督导。
[干混砂浆]
[环保节能](郭宏伟 高峰)
[经营管理]
(李静 王琛)
(李国强 胡玉宏)
(王莹 魏思源)
(王书文 霍啸)
(金桂龙 吴玲)
(蔡超 丁超 唐新玲)
(姬玉保 刘福国)
[设计与施工](刘荣)
(齐献增 王浩 张东方)
(吴克勋 何德华 王珂)
(王琳琳 巫山 孙靖)
(席利伟 程俊红 汤成)
(陈玉珍 苏晓玉 孙钦祝)
(王浩 张东方 齐献增)
(王珂 吴克勋 何德华)
(师砚伟 郭国齐 连永刚)
(张强 何仍斌 于伟)
(张明慧 王丹 朱兵)
(杨志浩 刘进忠 张林)
[决策与探讨](潘顺浩)
(李忠文 娄广辉 谷春涛)
[装饰与装修](张骞)
[设备与自动化](董峻)
(李留卿 费晓勇)
[综合论述](黄巍)
(蔡田 范延超 李天兵)
(李广辉 刘太阁 袁中君)
(刘琬真 顾保国 秦学政)
(周伟华 李丽)
[生产技术](曹建波)
(付帮建 王春涛)
(王红旗 姚茹 王节勇)
(郭国齐 连永刚 师砚伟)
(王彩华 吴剑锋)
(刘永涛 白天 寇民道)
(王杰 赖志乐)
(刘高峰 刘利贤)
(王银瑞 张立安 杜新伟)
(王红霞 张韶飞 王军)
(汤成 高润华 席利伟)
(骆成生 陈丽)
(贾鹏飞 张晖)
(刘卫巍 李金涛)
(陈月芳 马凯军 赵雁)
(潘飞 曹林英 费雪梅)
(吴剑锋 王彩华 张丽娜)
(周杰 张彩霞 刘连中 李华 施伟)
(陈和平 罗小斌)
(王志辉 娄广辉 张伟伟)
(王保生 贺玉臣)
[试验研究](李丁立)
(姜晓妮 孙长永 高桂波)
(李丽 周伟华)
[散装水泥]
[墙改墙材]
主管单位：河南省科学院
主办单位：河南省硅酸盐学会 河南建材研究设计院
主　　编：李广才
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易居2010城市豪宅?万科大明宫项目市场研究及案例分享565P
城市豪宅? 万科大明宫项目市场研究及案例分享《City mansion ? Glass Studio》Project feasibility report of the development orientation 易居中国 2010.10第一部分：西安豪宅市场? 过去与现在 第二部分：豪宅区域分布? 竞争与机会 第三部分：豪宅发展趋势? 未来供求 第四部分：豪宅开发策略? 价值与方向第五部分：易居豪宅案例? 星河湾案例分享第一部分：西安豪宅市场? 过去与现在1. 西安豪宅市场? 发展历程 2. 西安豪宅市场? 发展现状3. 西安豪宅市场? 发展特征4. 西安豪宅市场? 发展趋势1、西安豪宅发展历程Xi'an luxury Development Review阶段第一代豪宅年代年特点远郊别墅 近郊物业 文化地产、城市别墅区域秦岭沿线 高新 曲江 曲江 高新豪宅代表高山流水、紫薇山庄门市价格区间锦园、群贤庄、锦都花园、 元/平米 枫叶新都市 金地尚林苑、曲江溪园、 曲江公馆、金地芙蓉世家 湖城大境、华侨城一零捌 坊 紫薇公园时光 海珀兰轩 国岭 中新哄卑氲罕鹗⒙痰 国际生态城、振业泊墅 龙湖曲江盛景、锦绣唐朝 绿地九号观邸 8号府邸、绿地诺丁山、 林隐天下 9000-3万元/平米 万元/平米第二代豪宅年公园、生态资源占有型 准三代豪宅 2009年C至今 城市、文化资源占有型 地段品质型城北 秦岭 哄 曲江 南二环 高新区西安第一代高端物业 C 初期（2000年-2004年）The first generation of luxury flat in Xi'an关于第一代“豪宅”的认定：（城市快速发展初期的权贵住宅） 1. 地处西安城市快速发展初级阶段的郊区或城郊结合部，建筑 特征主要以追求“大面积”为主，建筑形态较为单一（可圈 可点产品不多）； 2. 主要针对西安早期致富的小众群体和特殊权力阶层； 3. 社区配套不完善，物业管理水平低下，导致后期产品价值增 长乏力。【 西安第一代豪宅（2000 - 2004年）：开发特征归纳梳理 】年代 售价 代表项目（别墅类） 1. 2. 1. 高山流水（北美风格） 紫薇山庄（现代欧式风格） 锦园（新古典欧式） 群贤庄（新中式） 紫薇山庄：联排220-260O（100-120万）；独栋350-400O（160-200万） 群贤庄：155-320O（60-130万） 锦园：150O（50万）、200-220O（60万-70万) 锦园：物业管理严格（深受业主和客户喜欢）、大尺度户型 2000年 C 2004年 3000 C 5000元/平米代表项目（豪宅公寓类）2.1.代表项目主力产品2. 3.代表项目核心卖点西安第二代高端物业 C 中期（2005年-2008年）Xi'an second generation of luxury关于第二代“豪宅”的认定：（暴富阶层崛起的财富象征） 1. 比起第一代豪宅物业，第二阶段产品形态更为丰富，同时更 多的是开始注重阳台、露台、花园和绿化的设计营造；2. 出现了TOWN HOUSE、叠加洋房等多种物业类型，社区配套更 加完善，泳池、网球场、会所等概念开始涌现；3. 同时更注重交通条件、周边环境、景观打造，以及对社区安 全等综合因素的考虑； 4. 同期销售价格已明显与普通住宅拉开了差距。【 西安第二代豪宅（2005 - 2008年）：开发特征归纳梳理 】年代 售价 1. 代表项目（别墅类） 2. 3. 2005年 C 2008年 7000 C 12000元/平米 金地尚林苑（现代风格） 曲江溪园（中式风格） 曲江公馆（中西合璧） 金地芙蓉世家（经典学院派风格） 就掌灯（混搭风格） 曲江公馆：180-790O（150万―3000万） 曲江溪园：400―500 O（500万―800万） 金地芙蓉世家：190―400（160万―900万） 曲江公馆、金地芙蓉世家：依托曲江大雁塔和大唐芙蓉园的文化景观资源4. 代表项目（豪宅公寓类）1. 1. 代表项目主力产品 2. 3. 代表项目核心卖点西安第三代高端物业 C 发展成熟期（2009年至今）Xi'an third generation of luxury关于第三代“豪宅”的认定：（城市发展进程中的品质追求） 1. 2009年开始，西安豪宅市场进入较快发展阶段，出现了一些 可媲美国内一线城市的顶级别墅项目，高端物业市场竞争急 速加剧； 2. 随着西安城市化进程加速，交通格局变化，曲江已经成为了 豪宅开发的聚集地；高新、北城及城内也相继出现了城市豪 宅公寓产品，例如：海珀兰轩、8号府邸、紫薇公园时光等； 3. ...【 西安第三代豪宅（2009年 - 至今）：开发特征归纳梳理 】年代 售价 1. 代表项目（别墅类） 2. 3. 2009年 C 至今 1元/平米 金地湖城大镜（现代中式） 绿地诺丁山（欧式风格） 林隐天下（现在欧式风格） 中新哄卑氲罕鹗ㄏ执惺椒绺瘢 紫薇公园时光（现代风格） 海珀兰轩（ART DECO风格） 8号府邸（现代风格） 锦绣唐朝（中式风格） 湖城大境：160―600 O（160万―3000万）4.1. 代表项目（豪宅公寓类） 2. 3. 4. 1. 2. 代表项目主力产品 3. 4. 5. 代表项目核心卖点 1. 2.锦绣唐朝：230―730 O（400―2000万）海珀兰轩：230―290 O（320万―800万） 紫薇公园时光：170―420 O（180万―450万） 8号府邸：190―260 O（200万―350万） 湖城大境：公园资源、生态资源、文化资源海珀兰轩：城市属性与产品品质2、西安豪宅市场? 发展现状全市高端物业分布海珀兰轩 风景御园 北 郊 中新哄卑氲 中央别墅区振业泊墅
灞 绿地九号观邸 中海 铂宫 曲江 公馆 金地 湖城大境锦绣唐朝绿地 国际生态城八号 府邸 绿地诺丁山紫薇 公园时光龙湖弗莱明戈 华 侨 城高 新 阳光林隐 天下曲 江紫薇永和坊秦岭北麓西安院子 紫薇山庄国岭全市高端物业一览楼盘名称海珀兰轩 紫薇公园时光 八号府邸 绿地九号观邸 锦绣唐朝 金地湖城大境 华侨城壹零捌坊地址经济技术开发区凤城九路与文景路什字 高新科技六路中段木塔寺遗址公园内 团结南路与科技七路交汇处向西200米 南二环与大雁塔之间，省委8号院东临 雁塔南路和雁南一路交汇处西北角 曲江新区曲江池畔 芙蓉南路与北池头二路交汇处 曲江大唐芙蓉园西门向南50米 芙蓉东路与芙蓉西路交汇东北角 大唐芙蓉园北 雁塔南路与雁南五路十字西南角 高新区时代广场信息大道1号 高新区锦业路1号 咸宁东路与汉游髀肥郑ㄑ忝兀 哄鄙汉游靼 汉颖鹾佣芬远⒈倍范由煜咭阅 东湖路与汉咏换愦 长安沣峪口转盘西侧2公里，老环山路南 长安秦岭北麓旅游观光南路 太平峪，东临亚健国际高尔夫，北距环山旅游 公路500米户型面积区间230-570O 210-422O 172-259O及18套叠拼别墅 189-533O 230-730O 390-420O 320-2000O 三期890-0O 360-650O 270-410O 260-350O 342-527O 127-220O 250-350O 146-308O 252-1000余O 220-550O 600-800O单价18000元/O 17000元/O 17000元/O ―― 25000元/O 3-5万元/O ――总套数370 326 200 ―― 92 一期155 ―― 31 ―― 154 191 100总价400万起 350万起 290万起 ―― 660万起 ―― ―― 3600万/套起 830万/套 800万/套起 ―― 450万/套起 ―― ―― ―― 300万起 360万起 ―― 900-1500万/ 套曲江公馆中海铂宫 紫薇永和坊 阳光林隐天下 绿地诺丁山 绿地国际生态城 龙湖弗莱明戈 振业泊墅 哄卑氲褐醒氡 墅区 国岭 紫薇山庄 西安院子―――― ―― ―― 17500元/O 20000元/O ―― ―― 20000元/O 16000元/O ―― ―――――― 946 ――66239 ――月全市成交单价超万元住宅项目项目名称 锦绣唐朝 区域 城南区 板块 曲江板块 环线 三环内 成交面积(M? ) 779 成交套数(套) 3 58 221 67 62 27 成交均价(元 /M? ) 21,434 21,039 19,615 17,848 15,685 14,100 13,552 13,515 13,436 13,058 成交金额(元) 16,700,000曲江公馆金地湖城大境 绿地世纪城 海珀兰轩 金地芙蓉世家城南区城南区 高新区 城北区 城南区曲江板块曲江板块 高新新区板 块 城运村板块 曲江板块三环内三环内 三环内 三环内 三环内35,75851,990 18,156 11,191 6,008752,315,1001,019,756,000 324,054,800 175,530,600 84,711,330紫薇公园时光龙湖曲江盛景 大唐通善坊 城市风景8号府 邸 瑞麟君府花园 公园天下 珠江时代广场 曲江溪园 宏府嘉会公寓 就掌灯 鸿基紫韵 曲江航天御苑 万科金域曲江高新区城南区 城南区 高新区 城南区 城西区 城南区 城南区 城内区 城东区 城南区 城南区 城南区木塔寺板块曲江板块 曲江板块 南窑头板块 曲江板块 桃园南路板 块 南稍门板块 曲江板块 钟楼板块 动物园板块 曲江板块 曲江板块 曲江板块三环内三环内 三环内 三环内 三环内 二环内 二环内 三环内 环城内 三环内 三环内 三环内 三环内19,939314 13,290 8,351 2,171 13,828 7,864 3,434 18,412 3,479 54,376 1,462 59,938531 63 59 6 147 119 6 347 15 230 5 536270,214,0004,240,000 178,569,300 109,047,900 25,641,850 163,206,500 85,948,020 37,030,000 197,398,200 36,811,310 555,257,200 14,909,650 610,970,00011,81211,803 10,929 10,782 10,72110,58210,211 10,200 10,1933、不同发展时期西安豪宅产品特点阶段 物业类型别墅类 早期 高端物业类 中期 高新分布区域秦岭沿线豪宅代表高山流水、紫薇山庄产品特点建筑形态单一、配套不完善、 物业管理水平低下锦园、群贤庄、锦都花园、枫 叶新都市金地尚林苑、曲江溪园、曲江 公馆、金地芙蓉世家 湖城大境、龙湖曲江盛景、中 海铂宫 绿地诺丁山、阳光林隐天下 中新哄卑氲罕鹗⒙痰毓 生态城、振业泊墅 国岭、西安院子 锦绣唐朝 八号府邸、紫薇公园时光 海珀兰轩 华侨城一零捌坊 绿地九号观邸 荣禾曲池东岸大尺度户型、主题风格明显、 物业管理严格不再只是独栋形态，联排、叠 加别墅开始出现，形态逐渐丰 富，社区内部配套逐渐完善别墅类曲江曲江 别墅类 现在 秦岭 曲江 平层豪宅类 高新区 城北 别墅类 明年将发 售的 平层豪宅类 曲江 南二环 曲江 高新 哄产品建筑形态、社区内部配套、 园林景观都有非常大的提升， 主题风格多样化，分布区域更 广，品牌开发商增多大尺度平层结构，奢华精装+ 智能系统+高科技系统+国际知 名物管24小时贴身服务+高档 会所，建筑风格多样 新的合院结构 建筑风格更趋多样、户型面积 尺度可能更大目前在售和即将发售的豪宅特点总结1、分布上：前表中共有20个项目，其中曲江区域7个， 高新4个，城北2个，秦岭3个，哄4个，依然主要集 中在曲江。 2、产品设计上：特色产品并不多，与早期的产品依然特征有众多相同之处，不同的只是地段、面积和价格。3、产品类型上：传统生态型、人文型豪宅依然为别墅 产品，城市型豪宅则主打平层豪宅。 4、开发商：目前西安豪宅的开发商鲜有新面孔出现， 依然是金地、绿地、紫薇、龙湖等，诸如星河湾、中 粮、绿城等的全国豪宅品牌在西安还没有项目运作。1、别墅产品某个区域的大量聚集可能压抑了一部分的需求。 如曲江区域早已有太多的别墅项目，对于购买者来说，在同一个 区域拥有过多的豪宅也没有必要，如果在有发展潜力的新区出 现能符合他们品味的豪宅项目，相信他们仍然会选择购买。 2、产品的同质性强，亮点少，不符合购买者的需求也会导致 成交量的萎缩。 3、品牌项目太少，希冀追求更好品牌的群体也会暂时压制购买的行为。结 论4、未来西安豪宅发展趋势未来豪宅区域分布趋势从分布区域看，随着西安国际化大都市发展进程的加快，未来豪宅的分布将紧跟城市扩张的脚步，分布区域越来越广。可能的新区域有： 1、沿袭哄焙忧虻纳卫砟Ｊ剑谡糟印⑽己印愫忧虻 治理深化之后，沣渭新区、泾渭新区将出现追求生态自然景观资源的豪宅。 2、在对唐大明宫遗址成功改造、中央公园概念形成之后，复制曲江新区 的发展模式，未来在唐大明宫遗址公园区域将出现寻求历史文化资源型豪 宅。3、经开区新行政中心区位价值的凸现，将有可能在该区域出现更多的公寓类豪宅。未来豪宅产品演变1、产品形态方面，除传统的别墅物业形态外，高层电梯公寓类精装豪宅项目 将更多出现。 2、产品配Z方面，将运用更多的高智能科技系统、使用更名贵的一线品牌，采用更人性化的户型设计，私人管家式的更高水准物业服务，并寻求更经典的建筑设计和园林景观设计。 3、产品功能方面，将从此前“度假型”向“常住型”转型，实现豪宅从“第二居所”到“第一居所”的转型。有独立会所，生活配套设施更丰富。未来豪宅客群1、客群来源方面，依然以传统的本地顶尖人士、城市新贵阶层、私营企 业主、企业高管阶层为主。但随着西安城市辐射力的加强，西安周边县市 富人、外地在陕的生意人、陕西周边省市富人、由进驻的外埠地产公司所 吸引来的外地富人群体会有所增加。2、客户质素方面，不再单纯追求大规模，大面积，大景观等表面元素，而对园林景观参与性、配套设施丰富性、户型设计人性化、物业服务高标准化等更为苛刻，更注重高品质的生活感受和对身份感、尊贵感的要求。第二部分：豪宅区域分布? 竞争与机会1. 豪宅区域分布 2. 城北高端市场 3. 豪宅竞争：大明宫 PK 曲江1、豪宅区域分布The development of advanced luxury Xi'an新市府 板块喊 板块随着西安国际化大都市发展进程的加快，未来豪宅分 布将紧跟城市扩张脚步，分布区域会越来越广： 1. 沿袭哄焙忧虻纳卫砟Ｊ剑谡糟印 渭河、沣河区域的治理深化之后，沣渭新区、泾 渭新区将出现追求生态自然景观资源的豪宅； 2. 在对大明宫遗址成功改造、中央公园概念形成之 后，复制曲江新区的发展模式，未来在唐大明宫 遗址公园区域将出现寻求历史文化资源型豪宅； 3. 经开区新行政中心区位价值的凸现，将有可能在 该区域出现更多的公寓类豪宅。主 城 区高新 板块曲江 板块秦岭沿线豪宅区域分布- 产品解码之区域解读（源于秦岭北麓）Interpretation of the regional luxury decoding1. 秦岭，在西安市主城区以南，为天然翠色屏 障，是关中游览避暑的良好场所； 2. 位于西安市南40余公里的终南山自古风景秀 丽，自古即有唐代官绅在此建别墅，其中以 王维的辋川别墅最负盛名； 3. 在秦岭北麓，仁者为山而来。自2002年，高 山流水别墅在此一炮走红之后，继而有紫薇 山庄、麓鸣院、豪盛山水草堂、西安院子、 国岭、提香溪谷等一大批高端住宅聚集； 4. 秦岭独特的自然风光、绿色和低碳概念与时 下“乐山仁者”推崇的低碳生活相契合； 5. 客群：城市顶级人士、私营企业主。秦岭区域个案解析楼盘名称 产品类型 装修标准 建筑风格紫薇山庄 独栋别墅 毛坯 原生态山林式风格 1、每套别墅平均坐拥3亩 秦岭 2、每户有20%左右的面积 赠送 3、配套有四星级酒店、 12000平米国际运动健身 会所、3100平米休闲养生 场所西安院子 独栋别墅 毛坯 中式风格 1、35席纯手工宅院，历 时5年打造，按大“田” 字和小“田”字自然布局 ，精雕细琢； 2、户户泉水环绕，三重 自然山水庭院景观，山、 水、园、林，街、巷、院 、景，亭、台、廊、轩， 处处传承中国园林精粹； 3、双车库设置。国岭 独栋别墅 毛坯 现代风格 1、1000平米以上可订制套型 ； 2、西安目前最低容积、低密 度顶级别墅区； 3、运用地源热泵系统、天棚 辐射制冷制热系统、置换新风 系统等十大科技系统； 4、配套设施齐全，俱乐部、 宴会厅、泳池一应俱全。特色秦岭北麓紫薇山庄――山居别墅紫薇山庄乃紫薇地产在西安深耕14年之后，打造的国际典范山居作品。 紫薇山庄位于秦岭沣峪口进山口，紧邻西万路主干道，北延秦岭观光道，距离新CBD20分钟车程，周边有秦岭北 麓资源、动物园、翠华山、高冠瀑布等胜景。容积率仅0.16，罕有的超低容积率，园内绿化率大于80%，并充分 尊重原山体资源，保留有4600余棵百年古树，是一个融四星级酒店、12000平米国际运动健身娱乐场所、3100平 米的养生场所于一体的综合性、成熟性高端度假物业。 紫薇山庄汲取经典别墅设计精髓，采用欧美山林建筑风格，联袂国际顶尖设计事务所造景制墅，将最适宜山居生 活的庄园礼献西安。物业类别 建筑类别 容积率 总户数 高尚住宅 独栋 0.16 239 价格（元/平米） 装修状况 户型面积 绿化率 460万/栋起 毛坯 320-420O 80%豪宅区域分布- 产品解码之区域解读（高新居上）Interpretation of the regional luxury decoding1. 1991年，经国务院批准成立西安高新技术产 业开发区，成为首批国家级高新区； 2. 高新区在成为中国中西部地区投资环境好、 市场化程度最高的区域之后，涌现了一大批 富豪和城市精英阶层； 3. 2004年左右，区域市场出现了部分豪宅，如 群贤庄、锦都花园等。满足了先富起来的一 群人的置业要求。在曲江成熟之前，高新一 直是西安地产市场的标杆区域； 4. 如今，随着高新管委会南移，在管委会新址 范围，又出现了西安少有的公寓类豪宅，如 紫薇公园时光，以及城市经济型别墅，如绿 地诺丁山，高新一直不甘落后； 5. 客群：私营企业主、企业高管阶层、政府高 级别公务员。高新区域个案解析楼盘名称 产品类型 装修标准绿地诺丁山 别墅 毛坯紫薇公园时光 平层豪宅 精装 以现代风格为主，点缀 古典元素 1、四大科技智能系 统 2、欧式皇家园林与 日式和风园林相结合 的组团景观 3、2000m2双会所设 置 4、木塔寨公园景观八号府邸 平层豪宅+别墅 平层为精装阳光林隐天下 别墅 毛坯建筑风格英伦风格1、项目基地整 体抬高3米 2、别具异域风 情的英式园林景 观 3、公园环抱、 远离嘈杂后现代主义风格现代风格特色1、五大科技智能系 统 2、五重景观花园以 及多重主题景观 3、1500m2会所1、超五重园林景 观 、全冠移植 2、社区内部业态 丰富，五星级酒 店、写字楼、公 园一应俱全高新高端项目：紫薇公园时光紫薇公园时光项目信息 项目名称 建筑面积 建筑类型 目前均价 紫薇公园时光 11万平米 高层 17000元/O 项目地址 占地面积 总套数 面积户型 高新 47.78亩 326户 精装149-479O 目前170套推案户型配比 户型 五房 六房 跃层 套数 92 10 68 比例 54.12% 5.88% 40%开盘至今，五房户型卖的最多，其中又以 293 O，326 O占比最大，达80%。跃层 和六房户型销售套数相当，均为10套。月份 2010年08月 2010年07月 2010年06月 2010年05月 总 计成交面积(O) 4,432 2,363 3,423 9,720成交套数(套) 成交均价(元/O) 成交金额(元) 11 6 10 26 13,233 12,863 13,722 13,805 58,650,000 30,400,000 46,970,950 134,193,10019,9385313,553270,214,050高新高端项目：八号府邸八号府邸项目信息 项目名称 建筑面积 八号府邸 5万平米 高层、叠拼别 墅 项目地址 占地面积 高新 40亩 210户 （高层192户， 叠拼18套） 精装平层 170-260O （近期）建筑类型总套数八号府邸于近期推出170-260O大宅后，6 月销量和5月相比翻了一倍，成交户型集 中于170O附近。目前均价16500元/O面积户型月份 2010年08月 2010年06月 2010年05月 2010年03月 2009年12月 2009年11月 总 计成交面积(O) 2,121 1,041 372 4,817 5,564 10,658 24,573成交套数(套) 成交均价(元/O) 成交金额(元) 15 8 4 32 49 86 194 15,429 15,718 9,599 11,706 10,473 9,002 ,000 16,362,870 3,571,587 56,383,460 58,269,320 95,942,540 263,259,777豪宅区域分布- 产品解码之区域解读（发现曲江）Interpretation of the regional luxury decoding1. 2002年，《曲江宣言》晴空霹雳，宣告了再 造大唐华章的宏图伟略。其后，曲江无法复 制的历史文化遗存让古城人以此为傲，已然 成为一个众多城市精英向往的富人区；2. 根据规划，在二期中心位置将打造雁梦湖水 景，参照目前一期发展模式，一期环水景曲 江池区域形成了以金地湖城大境为代表的豪 宅区，因此，在二期环水景雁梦湖区域亦将 形成新的豪宅区； 3. 鉴于曲江二期面积要大于一期面积近5平方公 里，推测未来的豪宅体量将比较大。据悉， 华侨城、和记黄埔已经有在二期雁梦湖附近 区域进行豪宅开发的意向； 4. 客群：陕北富商、私营企业主、企业高管阶 层、政府公务员、城市新贵阶层。曲江区域个案解析楼盘名称 产品类型金地湖城大境 别墅曲江公馆 别墅中海铂宫 别墅锦绣唐朝 平层豪宅华侨城壹零捌坊 别墅紫薇永和坊 别墅装修标准建筑风格毛坯现代风格 1、曲江池一线 湖景尽收眼底 2、金地大品牌 ，在曲江有众 多别墅项目 3、层进式铺排 方式，更便于 观景毛坯现代风格 1、菜单式庭院 景观装修模式 2、曲江核心区 域，毗邻大唐芙 蓉园 3、独栋每户独 有1亩私家庭院 及泳池毛坯现代风格精装中式风格 1、曲江最核心区 域，5分钟步行直 达通宜坊、大慈 恩寺遗址公园、 大雁塔遗址 2、五星级酒店、 美术馆、音乐厅 围绕，既有历史 又有人文毛坯--毛坯现代风格特色1、曲江核心区 域 2、教育配套好 3、品质物业 4、有中海的超 大社区1、曲江核心区域 2、华侨城实力大 品牌 3、创新合院式建 筑形态1、与曲江文 化旅游集团强 强联手打造豪宅公寓 C 个案基础信息（湖城大境）Case information luxury apartments物业类别 建筑类别 容积率 总户数 建筑面积 高尚住宅 独栋、联排、叠加、小高层 1 365 180万平米 价格（元/平米） 装修状况 占地面积 绿化率 物业管理费（元/平米? 月 ） 均价30，000元/平米 毛坯 1200亩 55% 小高层1.9元/平米? 月 别墅3.3元/平米? 月1.金地湖城大境位于曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角（曲江南湖畔），项目共十余地块，开发面积1200亩，建筑面积180万平米，涵盖酒店、商业、教育、景区建设、社区开发、旧城改造等多个领域。 住宅部分共有8个独栋别墅，45个连排别墅，102个叠加别墅，210个小高层。作为180万平米大盘，其规 划风格统一，保证大盘整体性与识别性；采用了多元化、丰富的产品层次。在住区建筑形象上，从中式 传统住宅中提取建筑元素，如砖墙、坡顶、庭院等进行重新组合。在色彩上，采用黑白灰的素色，穿插 少许亮色，使整个社区在浓厚的古韵和朴风中透着现代主义亲和感。2.典型豪宅项目 C金地湖城大境成交状况月份成交面积(O) 6,563 3,563成交套数(套) 14 10 4 16 84 16 10 67 111 332成交均价(元/O) 37,095 26,893成交金额(元) 243,470,000 95,810,0002010年08月2010年07月 2010年06月 2010年05月1,4443,232 15,237 3,040 2,676 16,235 25,250 77,24024,11317,198 15,979 14,658 16,405 15,901 15,784 1836234,812,95055,580,230 243,465,600 44,560,460 43,904,900 258,152,100 398,546,000 1,418,302,2402010年04月2010年03月 2010年02月 2010年01月 2009年12月 总 计金地湖城大境成交状况（分产品）建筑类别 独栋联排 叠加面积区间（平米） 668-828436-681 245-374价格（元/平米）
总价范围（万元） 0-700豪宅区域分布- 产品解码之区域解读（青睐哄保Interpretation of the regional luxury decoding1. 2004年9月，哄鄙闪谑牵良乓 久的哄焙忧颍诰嗄甑淖酆现卫碇 后，正重现“灞柳风雪”的古典美景。公园、 绿地、湿地、水景的大面积扩张，使得哄 赢得了“西安的绿肺”之美誉；2. 2011年世界园艺博览会选址哄鄙阍 潭景区，一举将哄蓖葡蚴澜纾3. 未来可能的分布图景为：在哄比侵耷颉 广运潭风景区、雁鸣湖湿地公园半坡度假区 及灞滨生态园区域四大区域将出现较多的豪 宅。目前，在这些区域已经有的豪宅项目包 括中新哄卑氲褐醒氡鹗⒄褚挡词⒘ 湖弗莱明戈； 4. 客群：私营企业主、企业高管阶层、政府公 务员、城市新贵阶层； 5. 消费行为：主要以长线投资为主。哄鼻蚋霭附馕楼盘名称 产品类型 装修标准 建筑风格哄卑氲褐醒氡鹗 别墅 毛坯 新中式风格 1、水岸生态别 墅 2、组团内引入 了灞河河水，更 灵动振业泊墅 别墅 毛坯 意大利科莫湖贝拉 吉奥风格 1、800亩桃花潭原 生态活水景观 2、高科技技术让 居住更舒适 3、内设幼儿园龙湖弗莱明戈 别墅、洋房 毛坯 西班牙风格绿地国际生态城 别墅 精装 托斯卡纳风格 1、绿地地产实力 大品牌 2、雁鸣湖生态景 观 3、西北第一生态 大盘特色1、龙湖别墅大品牌和 优质别墅物业 2、临汉豪宅公寓 C 个案基础信息（绿地国际生态城）Case information luxury apartments物业类别 高尚住宅 独栋、联排、双拼别墅 洋房 1.5 3734户 200万平米 价格（元/平米） 18，000-20，000元/平米建筑类别容积率 总户数 建筑面积装修状况总占地面积 绿化率 物业管理费（元/平米? 月 ）毛坯4000亩 42% 暂定3元/平米? 月1.绿地国际生态城位于哄鄙隙耍汉由嫌挝靼叮敝列滦四下罚汉游髀罚狭倌先罚为规划道路，由中国综合地产领军企业上海绿地集团精心打造。 绿地国际生态城项目总用地面积为4000亩，规划总建筑面积近200万平米，以别墅、洋房为主，辅以少 量高层。绿地集团将依托雁鸣湖良好的自然环境，把绿地国际生态城建设成为人与自然共生、建筑与环 境共存的，体现意大利风情的，集居住、休闲、娱乐于一体的西北第一生态大盘和人居标杆。2.豪宅区域分布- 产品解码之区域解读（北郊新贵）Interpretation of the regional luxury decoding1. 1993年，北郊这片曾有过大唐繁华，而后又 被庄稼地和荒草覆盖了千年的土地正式更名 为西安经济技术开发区，随后，一个崭新的 现代制造业基地出现，成为西安经济重要的 增长极； 2. 2007年，西安市委、市政府决定北迁，这片 区域又有了新的定位――西安未来的新行政 中心和城市副中心； 3. 北郊裹挟着城市副中心，来势汹涌，加之火 车北客站、地铁、团结湖水库改造等一系列 利好的支撑，让北郊顷刻成为这个城市的新 宠，且因城市新行政中心而贵； 4. 目前北郊豪宅数量较少，海珀兰轩是区域的 标杆项目； 5. 客群：陕北富商、私营企业主、企业高管阶 层、政府公务员、城市新贵阶层。北郊区域个案解析楼盘名称 产品类型海珀兰轩 平层豪宅风景御园 平层阔宅装修标准建筑风格精装ARTDECO风格 1、六大科技智能系统 2、城市运功公园、新市 政府 3、首家互动式风景园林 4、国际知名物管，私人 管家服务 5、3000m2七星级俱乐部毛坯新古典风格 1、城运村公园 2、市政府行政中心 3、纯板式 4、宽栋距特色2、城北高端物业分布海珀兰轩 风景御园 城运村板块 中新哄卑氲 中央别墅区 哄卑蹇大明宫 板块城北作为西安成交均价最低区域，高端物业较少。目前主 要集中在城运村板块及大明宫板块。 城运村板块以海珀兰轩和风景御园为代表，大明宫板块以 中建开元壹号为代表。 由于大明宫板块项目尚未正式对外销售，我们以海珀兰轩、 风景御园和哄卑氲褐醒氡鹗恚治龀潜备叨宋镆迪 目产品及价格。豪宅公寓 C 个案基础信息（海珀兰轩）Case information luxury apartments物业类别 建筑类别 容积率 总户数 建筑面积 高尚住宅 小高层 1.72 370户 13万平米 价格（元/平米） 装修状况 占地面积 绿化率 物业管理费（元/平米? 月 ） 18，000元/平米 精装 75亩 30% 暂定3元/平米? 月1.海珀?兰轩项目位于北郊经济技术开发区凤城九路和文景路交汇处东北角，建筑面积7万多平米，共10栋 楼，分2期开发。海珀?兰轩定位“超越别墅的豪宅”，为财富阶层度身定做。海珀兰轩从建筑风格、装 修标准、物业服务等方面对于西北地区的都是房地产的一次顶级变革。建筑风格采用Art Deco风格，外 立面全部为石材，园林景观设计为西安首家互动式风景园林。2.海珀? 兰轩，以科技之先行，凭天工之精粹，实践世界与上海精致文化的融合，根植百年海派城市顶级 公寓品识血脉，专注生活每一个细节，满足目标圈层的价值观和审美情趣，联手世界顶级品牌，定制私属个性化生活标准，开创了西安乃至西北地区豪宅新的标杆。城北C海珀兰轩成交状况月份成交面积(O)成交套数(套)成交均价(元/O)成交金额(元)2010年08月 2010年07月 2010年06月 2010年05月 2010年04月 总 计1,6782,281 5,007 3,158 3,005 15,12969 19 27 34 9516,45318,392 18,548 22,315 16,104 1859127,610,00041,950,000 92,860,260 70,463,720 48,391,310 281,275,290海珀兰轩成交价（分产品）户型类别 一房二房 三房 四房面积区间（平米） 49-6670-92 270-293 376面积配比（元/平米） 38%14% 37% 5.8%价格（元/平米） 000-五房商业315-35930-3153.8%26%风景御园：以城运公园及新市府为核心卖点的上品楼盘项目名称：风景御园 所在区域：城北 开盘日期：日 销售状态：在售 开发商：陕西华荣置业 地址：文景路东，凤城七路与八路之间 所在板块：城市运动板块 最早交房日期：2010年10月 占地规模：197亩 物业管理：华荣物业建筑面积：33万O容积率：2.5 车位配比：1：0.65 建筑形态：高层、小高层 装修情况：无规划户数：1654户（一期）绿化率：38% 建筑风格：新古典主义 景观设计：杭州原田华建筑景观创意 外墙建筑材料：面砖?城市综合体项目，物业形态有写字楼、酒店和住宅； ?九大主题园林，60亩下沉式中肮愠。ǖ厥骄肮郏 步换景； ?项目地处新市政府对面，未来政商融合地，周边配套齐全， 交通便利，地段极佳。42产品解读：板式结构95-190平米户型， 摩尔中心商住小户45-74平米小户型基础设施配套会所 车位 景观 商业 教育 类五星级3600O私人专享会所 车位配比1：0.65，数量约1300个 九大主题园林，台地式景观、60亩下沉式中 央水景广场社区商业、政务商业、别墅型商业、Pub街国际双语六班幼稚园43风景御园成交量价月 份 成交面积(O) 成交套数(套) 成交均价(元/O) 成交金额(元)2010年08月 2010年07月 2010年06月 2010年05月 2010年04月 2010年03月 2010年02月 2010年01月 2009年12月 2009年11月 2009年10月 2009年09月 2009年08月 2009年07月 2009年06月 2009年05月 2009年04月 2009年03月 2009年02月 2009年01月 2008年12月 总 计796 1,152 1,047 1,109 33,491 9,244 2,037 3,227 7,404 14,992 8,409 5,198 6,620 5,224 5,327 6,943 7,792 10,351 3,841 3,225 28,502 165,9316 7 10 16 412 138 31 43 106 154 59 30 38 32 36 51 61 88 30 26 224 1,5987,182 7,917 7,061 6,786 7,000 6,402 6,005 6,043 6,058 6,986 6,158 6,066 5,832 5,540 5,461 5,350 5,154 4,793 4,763 4,493 4,516 58645,720,000 9,120,000 7,394,773 7,525,243 234,427,900 59,183,140 12,231,810 19,502,200 44,851,160 104,732,100 51,782,300 31,526,890 38,612,040 28,940,670 29,093,110 37,147,810 40,157,900 49,615,120 18,296,620 14,488,910 128,712,200 973,061,896风景御园成交价（分产品）户型类别 一房 二房 三房 四房 商业 面积区间（平米） 45-58 74-120 156-169 180-192 74-1358 面积配比（元/平米） 35% 31% 30% 4% 4% 价格（元/平米） 00-00 000-37000风景御园总建面328587平方米，分二期开发，首期187192平米， 已售173165平米，销售率达92.5%。二期尚未公开。中新哄卑氲海哄鄙砺ヅ蹋壳肮婺Ｎ靼驳谝项目名称 中新哄卑氲 所在区域 城东区 开盘日期
销售状态 销售中 开发商 中新集团 地址 所在板块 最早交房日 期 占地规模 物业管理 规划户数 绿化率 建筑风格 景观设计 灞柳西路不灞柳一路 交汇处东北觊 哄卑蹇
3854亩 待定 约15000户 40%以上 一般现代风格 现代风格建筑面积 3100000平米 容积率 1.22车位配比 1：0.8 高层、小高层、 建筑形态 高层 物业费 1.2-1.5元/平方米本案发展动力 1、位于哄焙诵娜橹蕖⑸肪匙试捶岣唬钅糠⒄钩浞掷们蚍⒄沟闹卮罄貌磺蚴迪止灿 2、产品力――产品线丰富，满足丌同层次需求。 3、营销力――整体营销策略完全把握住市场脉络，暴力营销成为西安楼盘的典范。中新哄卑氲菏羌闲蜕幼∥鳎综合商业、办公、酒店、旅游，公寓等多元化功能，将会形成一个全新的的城市新区。A11组团为别墅组团。中新哄卑氲罕鹗山患中新哄北鹗橥帕挪吩213-307平米之间，价格在元/平米 之间。叠加产品在166-198平米之间，价格在元/平米之间。用途 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 房型 联排 联排 联排 叠加 叠加 叠加 叠加 联排 叠加 联排 叠加 叠加 叠加 叠加 日期
面积(O) 307 307 213 184 179 184 198 217 166 307 198 184 165 167 套数(套) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 均价(元/O) 16,332 13,762 11,298 8,116 9,271 9,151 9,021 11,571 7,522 13,990 10,281 8,389 7,287 7,671 总价(元) 5,020,000 4,230,000 2,410,000 1,490,000 1,660,000 1,680,000 1,790,000 2,510,000 1,250,000 4,300,000 2,040,000 1,540,000 1,200,000 1,280,000大城北高端物业总结：大明宫板块 城运村板块 哄卑蹇资源条件大明宫国家遗址公园城运公园、 市府中心 豪宅以海珀兰轩为 代表，另有风景御园 等高端项目 有赛高综合体、瑞泰 综合体、海荣综合体等可 能有部分豪宅供应哄鄙行那 中新哄卑氲骸 振业泊墅等有别墅 供应目前市场尚无真正豪宅面市未来供应周边有较大体量豪宅 供应，预计超过50万 方以上在世园会周边有较大 体量高端项目供应竞争评价由于城运村板块未来豪宅供应量较少，项目形态多为综合体， 与大明宫板块豪宅项目难以形成直接竞争。 哄卑蹇楦叨讼钅恳员鹗翁鳎涝盎峥赡苡胁糠止⒑ 宅，但开发周期晚，也不会形成直接竞争。 因此，城运村板块与哄卑蹇橄钅浚换嵊氡景感纬芍苯泳 争。3、豪宅竞争：大明宫 PK 曲江 易居观点：豪宅客户是全市性的，豪宅的竞争也是全 市性的，能与大明宫豪宅竞争的，只有曲江中 心区豪宅。 对比大明宫与曲江的豪宅特征，才能寻 求竞争的致胜之道。1)资源与环境区位对比 大明宫在城市的位置 城市环线区位 与市中心距离 至城市环线距离 与地铁距离 与城市新区距离 城北 二环内 4km 二环内680m 700m 至经开区张家堡4KM曲江城南 二环与三环之间 5km 二环外800m 1600m 至高新区中心6KM区位评价就城市区位而言，大明宫具有更明显的优势，位于二环 内，距城市中轴线、地铁、二环都更近，距城市经济开 发区距离也更近。历史文脉对比 大明宫 曲江历史地位唐朝政治中心唐朝御花园、民众游乐园文化意义盛唐文化，政治中心盛唐文化，游乐中心目前在西安的地位西安历史文化的代表 城市客厅国家遗址公园 盛唐文化新符号 城市中央公园历史文脉评价二者均为盛唐文化的代表，并成为西安对外的窗口。但 曲江具有更广泛的民众基础，更多的遗址，更能代表西 安。可以判断，曲江的历史文脉更西安，更具代表意义。景观资源对比 大明宫 曲江公园级别国家级遗址公园国家文化产业示范区景观面积3.2平方公里约2平方公里景观影响力集中成片，展示盛唐文化多个景观浏览点，适合不同群体景观资源评价就景观资源而言，大明宫景区面积大，集中展示盛唐政 治文化。而曲江景观有更丰富的文化内涵，适应面较广， 二者各具优势，势均力敌环境与配套对比 大明宫目前仍处于建设之中，2010年 10月1日开园。预计开园后将不 断建设完善 借助于周边城市配套，配套环境 一般曲江核心区已基本建成，目前向外扩展， 开发曲江二期 基本建成完善配套，包括市政、学校 等 周边较多学校，有植物园、历史博物 馆等，环境条件较好 依托高新区及南郊文化教育区，为全 市的经济及文化中心区总体环境现状相关配套周边环境周边较多城中村，不断改善中产业支撑依托经济技术开发区，发展迅速环境与配套评价从环境与配套来看，曲江具有明显的优势，具有较好的 周边环境和内部配套环境，大明宫短期内是无法比拟的资源与环境对比结论从区位、历史文脉、景观资源、环境与配套等几个 方面对比，曲江较大明宫具有更大的优势。大明宫所代表的盛唐文化中，具有更多的政治意 义，大明宫周边豪宅供应量较曲江少，这是明显区别于 曲江的特点。2)产品与客户产品与客户大明宫曲江产品目前尚无豪宅产品面世，周边产 品为中高端，价格在 元/平米形成西安富人区，产品包括别墅、洋 房、大平层，顶级产品价格超过3万元 /平米客户周边项目吸引较多投资客户客户来源广泛，并形成较好口碑产品与客户评价由于大明宫目前尚无豪宅产品面市，难以与目前曲江豪 宅进行对比，预计大明宫豪宅产品较少，难以形成富人 区氛围，投资客户较多产品与客户对比结论曲江已成为西安公认的富人区，豪宅包括别墅、平 层公寓等多种业态，在产品及服务上不断升级。而大明 宫尚无真正的豪宅面世，但大明宫是真正能与曲江豪宅 竞争的区域，需要有更高层面的产品及服务出现。 曲江豪宅已得到客户的广泛认同，大明宫豪宅除 了大明宫城市中央公园之外，尚无其他优势，须有新的 概念及豪宅理念实现超越。第三部分：西安豪宅发展趋势? 未来供求1. 未来供应 2. 未来需求 3. 供求分析1、未来供应西安目前在售和即将发售的豪宅项目楼盘名称海珀兰轩 紫薇公园时光 八号府邸 锦绣唐朝 绿地九号观邸地址经济技术开发区凤城九路与文景路什字 高新科技六路中段木塔寺遗址公园内 团结南路与科技七路交汇处向西200米 雁塔南路和雁南一路交汇处西北角 南二环与大雁塔之间，省委8号院东临户型面积区间230-570O 210-422O 172-259O及18套叠拼别墅 230-730O 189-550O单价18000元/O 17000元/O 17000元/O 25000元/O ――总套数370 326 200 92 ――总价400万起 350万起 290万起 660万起 ――金地湖城大境华侨城壹零捌坊 荣禾曲池东岸 曲江公馆 中海铂宫 紫薇永和坊 阳光林隐天下 绿地诺丁山 绿地国际生态城 龙湖弗莱明戈 振业泊墅 哄卑氲褐醒氡鹗 国岭 紫薇山庄 西安院子曲江新区曲江池畔芙蓉南路与北池头二路交汇处 曲江池南路与寒窑路之间 曲江大唐芙蓉园西门向南50米 芙蓉东路与芙蓉西路交汇东北角 雁塔南路与雁南五路十字西南角 高新区时代广场信息大道1号 高新区锦业路1号 咸宁东路与汉游髀肥 哄鄙汉游靼 汉颖鹾佣芬远⒈倍范由煜咭阅 东湖路与汉咏换愦 长安沣峪口转盘西侧2公里，老环山路南 长安秦岭北麓旅游观光南路 太平峪，东临亚健国际高尔夫390-420O320-2000O ―― 三期890-0O 360-650O 270-410O 260-350O 342-527O 127-220O 250-350O 146-308O 252-1000余O 220-550O 600-800O3-5万元/O―― ―― ―― ―― ―― ―― 17500元/O 20000元/O ―― ―― 20000元/O 16000元/O ―― ――一期155―― ―― 31 ―― 154 191 100 ―― ―― 946 ―― 66 239 ―――――― ―― 3600万/套起 830万/套 800万/套起 ―― 450万/套起 ―― ―― ―― 300万起 360万起 ―― 900-1500万/套市区豪宅项目未来一年内可能的供应量未来一年内供应量表： 类别 项目名称海珀兰轩 紫薇公园时光 平层豪 宅类 八号府邸 锦绣唐朝 绿地九号观邸 荣禾曲池东岸 合计 金地湖城大境 华侨城壹零捌坊 紫薇永和坊 阳光林隐天下 别墅类 绿地国际生态城 龙湖弗莱明戈 振业泊墅 哄卑氲褐醒氡鹗 雅荷蓝湾 合计 总计未来一年内供应量图： 供应量（套）333 270 16 88 余套 3000多套 155 400余套 154 191 160余套 1400余套 946 1000余套 694 5100多套 8100多套1、从图上可以看出。未来别墅类的供应量在5100套 左右，平层豪宅的供应量在3000套左右，别墅类的 供应量要明显大于平层豪宅，别墅类的项目竞争更 加激烈。2、供应量主要集中在曲江和哄鼻颉全市未来供应结论：1. 曲江新区仍然是城市豪宅的集中区；2. 高新区将出现多个豪宅呈点状分布；3. 城北将是城市豪宅的新战场；4. 大明宫及哄敝行那浅潜焙勒闹鞑5. 目前在售或即将推出的别墅类豪宅约5000套左右，平层豪宅 约3000套左右。未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域由于经开区目前土地已基本开发，不会有新的豪宅供应。城北未来可 能出现豪宅的区域板块包括：大兴新区板块、枣园板块、大明宫板块和 哄敝行陌蹇榈取城运村板块 哄 中心 板块 枣园 板块 大明 宫 板块大兴 新区 板块未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域Possible future luxury projects大明宫板块 城运村板块万瑞地产 大明宫东北角40万平米 约30万方赛高项目 瑞泰项目 海荣项目10万平米 10万平米 10万平米预计可能的高端住宅物业供 应约30万方 目前土地平整，预计最快明年上半年上市 目前尚未动工，预计最快后年上市未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域Possible future luxury projects枣园板块大兴新区板块广弘杰信项目 项目总建面190万方，预计 可能的高端物业约30万方融侨地产 龙湖地产约25万方 约30万方目前尚未完成拆迁，预计最快明年下半年上市目前土地尚待落实，预计最快12年上半年上市未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域Possible future luxury projects哄敝行陌蹇哄卑氲 世园会项目约50万方 约20万方振业泊墅约23万方各项目进度不一，有持续供应量竞争区域未来供应城北未来可能出现的豪宅或高端项目预计总量达278万方，年每 年供应量预计为70万方，如按套均220-250平米左右计算，供应量约3000套。板块 项目 万瑞地产项目 大明宫板块 城运村板块 枣园板块 大明宫东北角 赛高、瑞泰、海荣项目 广弘杰信项目 预计供应量 （平方米） 40万 30万 30万 预计上市时间 2011年上半年 2011年下半年 2012年下半年 2011年下半年 2012年下半年 2012年下半年 年 2011年上半年 2013年上半年30万25万 30万 50万 23万 20万 278万融侨地产 大兴新区板块 龙湖地产 中新哄卑氲 振业泊墅 哄敝行陌蹇 世园会项目 总 计竞争区域高端物业总结：大明宫板块 枣园板块 大兴新区板块 哄卑蹇资源条件大明宫国家遗址公园 周边无特别资源 与汉长安城遗址较近 哄鄙行那目前市场改造尚未启动， 尚无真正豪宅面市 目前少量中端城改 项目以天朗大兴郡为 代表，尚无高端 项目面市中新哄卑氲骸 振业泊墅等有别墅 供应未来供应周边有较大体量豪宅 广弘杰信枣园项目 未来融侨地产项目、 供应，预计超过50 总建面达190万方， 在世园会周边有较大 龙湖地产项目可能有 万 预计有部分高端项目 体量高端项目供应 高端项目供应 方以上 供应竞争评价哄卑蹇楦叨讼钅恳员鹗翁鳎涝盎峥赡苡胁糠止⒑勒 但开发周期晚，也不会形成直接竞争。 枣园板块及大兴新区板块均可能借汉长安城遗址公园概念，但考虑 到汉长安城遗址公园尚未启动，目前可能的项目与汉长安城遗址公园尚 有一定距离，故均不会对本案项目形成实质性竞争威胁。 因此，城北几个区域板块，均无法与大明宫板块及本案项目形成直 接竞争威胁。2、未来城市豪宅需求易居观点：1. 豪宅客户属于财富金字塔顶端人群，客户范围覆盖全市；2. 来自市外如陕北及一线城市投资客户，将是未来西安豪宅的 主力客群之一；3. 基于西安市的西北区域中心地位及国际化大都市的发展目标， 西安具有足够的豪宅市场需求；4. 大明宫及曲江新区是西安市城市文脉的集中展示区，将是未 来城市豪宅的集中产区。1）从过去的豪宅成交预测未来需求量西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析150-350万以上各总价段成交套数、成交面积表： 总价段 2006年成交 套数 150-200万 200-250万 250-300万 300-350万 350万以上 47 38 26 7 31 成交 面积
0222007年成交 套数 127 130 52 25 106 成交 面积
54993 成交 套数 305 133 102 94 2342008年成交 面积
93177 成交 套数 880 297 181 127 5042009年成交 面积 13
181949月成交 套数 433 341 219 103 358 成交 面积
143148注：统计数据来源于克尔瑞由上表可知，近五年来，西安豪宅市场呈快速上升趋势，年每年均 以约100%速率增长，而2010年相对09年而言，无论是成交套数还是成交面积， 均呈持平趋势。 预计未来几年，西安豪宅年需求量在500套左右，需求量约20万方。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析150-350万以上各总价段成交总额、成交均价表： 总价段 2006年成交 总额 150-200万 200-250万 250-300万 300-350万 350万以上 10 065700 成交 均价 80 2007年成交 总额 500 成交 均价 28 2008年成交 总额 1470000 成交 均价 81 2009年成交 总额
4014000 成交 均价 620 月成交 总额 7322000 成交 均价
18773注：统计数据来源于克尔瑞由上表可知，近五年来，西安豪宅市场成交价格呈稳步上涨趋势， 年成交总额增长迅速，2010年以来，豪宅成交总额增长呈放缓趋势。 预计未来几年，西安豪宅价格集中在元/平方米，并呈缓慢上涨趋 势。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析150-200万总价段成交套数、成交均价走势图：成交套数
700 600 500 400 300 200 100 0 127 433 880 00 00 00 0 2007年 2008年 2009年 月 2006年 2007年 2008年 2009年 月 63
成交均价305472006年注：统计数据来源于克尔瑞1、成交均价保持平稳增长，2007年曾略有下降。 2、成交套数成倍增长，2010年表现下跌。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析200-250万总价段成交套数、成交均价走势图：成交套数 400 350 300 250 200 150 130 133 297 00 10 341 12000 成交均价10000864110050 0 2006年 2007年 2008年 2009年 月380 2006年 2007年 2008年 2009年 月注：统计数据来源于克尔瑞1、成交均价、成交套数总趋势是上涨的。 2、成交套数2008年和2007年基本一致，其余时间均成倍增长。 3、成交均价呈现出较快速的上涨趋势。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析250-300万总价段成交套数、成交均价走势图：成交套数 250 219 200 181 150
26 0 2006年 2007年 2008年 2009年 月 52 28
成交均价1062010002006年 2007年 2008年 2009年 月注：统计数据来源于克尔瑞1、成交均价、成交套数均呈上涨趋势。 2、成交套数前三年翻番增长，后两年虽然没有翻番，但涨幅仍很大。 3、成交均价2006年到2007年几无变动，2007年后上涨迅速。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析300-350万总价段成交套数、成交均价走势图：成交套数 140 120 100 80 60 40 20 0 7 2006年 2007年 2008年 2009年 月 25 94 127 103
00 6年 2007年 2008年 2009年 月
成交均价注：统计数据来源于克尔瑞1、成交均价保持平稳增长，2007年曾略有下降。 2、成交套数成倍增长。在目前的市场形势下，2010年最终的统计数 据可能与2009年持平或略有下降。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析350万以上总价段成交套数、成交均价走势图：成交套数 600 500 400 358 300 200 100 0 31 2006年 2007年 2008年 2009年 月 106 234
18773 成交均价504
00 6年 2007年 2008年 2009年 月 1268013377注：统计数据来源于克尔瑞1、成交均价总体呈上涨趋势，2008年和2010年有较大涨幅。 2、成交套数成倍增长。在目前的市场形势下，2010年最终的统计数 据可能与2009年持平或略有下降。西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析各总价段成交套数走势
700 600 500 400 300如图所示，150-200万总价段以及350万 以上总价段曲线呈现出下跌走势。 200-250万、250-300万总价段成交套数 曲线则一直呈现上涨的势头。 300-350万总价段成交套数曲线横向走 势，从量上看，可能走出持平的态势。200 100 02006年 2007年 2008年 200-250万 350万以上 2009年 月 250-300万150-200万 300-350万2006年-2010年8月各总价段成交总量 00 00
400 200 0 150-200万 200-250万 250-300万 300-350万 350万以上 580 356 939 1792从各总价段成交总量来看。150-200万 总价段成交总数最多、350万以上总价 段其次。结合成交总量以及成交走势图来看，对150200万和350万以上总价段产品的需求会有所下 降，200-350万总价段的产品市场未来接受程 度更好。注：统计数据来源于克尔瑞分析结论： 1、近五年来，西安豪宅市场增长迅速，年每年均以 100%速率增长，但2010年以来，增长速度明显放缓。 2、从近五年豪宅成交数据来看，总价在200-300万的豪宅未来需求较大，而300万以上豪宅需求呈减弱趋势。3、预计未来几年西安全市豪宅年需求量在500套左右，豪宅价格 集中在元/平米之间 。2）从陕西财富圈层的消费现状来看陕西财富圈层由陕西高级人才事务所、陕西经理人俱乐部、西部经理人网三家 单位联合发布的《2009年陕西富豪贵族消费趋势报告》中，将 “陕西富豪贵族”的门槛设Z为拥有5000万元人民币以上资产的 个人，同时还包括自己创办的企业价值和自有房产。在这样的门 槛下，统计数据显示，2009年财富过亿元的陕西富豪约有1460人， 过千万的富豪有19200人。 陕西过千万的富豪总数超2万人。主要集中地主要从事行业数量陕 西 富 豪陕北石油、煤炭、有色金属 、地产、商业物流、高 科技和医药行业等 资产过千万的 富豪超2万人西安注：数据来源于《2009年陕西富豪贵族消费趋势报告》 统计时间截止2009年末陕西财富圈层的消费表现类别 选择方向居所：曲江新区和秦岭山下的别墅 商务：在市中心拥有多套公寓、商铺、写字楼 场所：中大国际、世纪金花和巴黎春天 高档商品 豪华车 烟酒 收藏品 会友 休闲旅游地 移民地 品牌：路易威登(LV)、阿玛尼、纪梵希男装、卡 地亚珠宝、宝珀、劳力士手表 路虎、奔驰GL级 、宝马 中华、苏烟、茅台、普洱、紫阳特级富硒 价值不菲的名画、名人书法、瓷器、文物 、古典 红木家具 阅江楼、亮宝楼、五星级酒店的酒吧茶座 海南三亚、澳大利亚、香港、北京、上海 首选加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡和南非房产由于非常中意西安的居住环境 、教育质量、医疗条件和投资 潜力，因此陕西的富豪更多选 择到西安Z业，以在西安拥有 房产为荣，这一点陕北富豪表 现尤为明显。易居观点： 1、陕西资产过千万的顶级富豪总数已超2万人，再加上过百万的 中级富豪以及拥有灰色收入的群体，数字当相当可观。 2、目前西安豪宅的价格一般在400万左右一套，这个价格相比一 线城市要低很多，因此在价格层面，陕西富豪们的可负担能力并不存在问题。3、由于国内投资渠道狭窄，而房产的保值增值功能强，富豪们普遍选择购Z更多的房产进行投资。3）从西安奢侈品市场的表现来看西安奢侈品消费市场规模2004年，国际奢侈品开始登陆西安，至今西安市场拥 有的各类奢侈品、国际一线品牌已经超过百种。据了 解，在奢侈品销售初期，西安的年销售额为两亿元多 ，而2009年西安单纯奢侈消费已达到了7亿元。“现在我们每月销售额约160万元，是2007年刚进入西安时的8倍。” ――中大国际Versace(范思哲)销售人员西安当前奢侈品消费场所一览表： 类别奢侈品卖场 高尔夫球 会所 五星级酒店数量4 3名称中大国际、世纪金花、巴黎春天 亚健高尔夫球会、陕西西安国际高 尔夫球会所、新纪元高尔夫球会所 凯悦、香格里拉、喜来登、陕西宾 馆、曲江宾馆、长安城堡、索菲特 酒店备注入会费20-36 万元 希尔顿酒店和 万豪酒店预计 明年开业。7豪华车 经销点8保时捷、奔驰、宝马、沃尔沃、陆 虎、雷克萨斯、凯迪拉克、奥迪结论：从表中可以看出，目前西安奢侈品消费场所数量偏少，品牌档次还有待进一步提升。西安奢侈品市场消费人群特征区域分布 职业 用途 年龄 70%左右是“80 后”。 化妆品类的消费 人群，主要集中 在35岁―45岁奢侈品消 费人群特征主要有两大类人群，一 一是陕西本地 类是企业出资人和中高 人，二是周边 约八成是自己消 层，这其中尤以私企老 费，两成用做馈 省份人如山西、 总最多，该部分人约占 赠用途 河南、内蒙古 到八成。另一类人群多 等 是拥有灰色收入的人群，呼和浩特乌鲁木齐 陕北地区 兰州 郑州西安西安的辐射力： 陕北、山西、内蒙古、河南、甘肃、新疆， 这些省份的有钱人更中意到西安消费、投 资。太原陕南西安奢侈品市场发展潜力目前在西安的真正奢侈品牌只有20多个，仅占到了世 界奢侈品品牌的十分之一，而在“中国时尚之都”的 上海，去年已有八成以上的全球奢侈品牌进驻。 西安奢侈品销售一直保持着良好的上升势头。近两年， 西安奢侈品消费增速大概为25%-30%。作为二线销售城市，西安已成为目前国内增长最快的奢侈品市场之一。 由慧聪邓白氏发布的《2010年中国大陆奢侈品消费研 究白皮书》中显示，西安高端人群2010预购奢侈品的 人群比例明显高于成都和重庆，在珠宝、成衣、皮具 和护肤品中均排名第一。西安奢侈品市场潜力西部第一。陕北有着大批的能源富豪，他们更愿意到西安消费， 此外西安对内蒙古、山西、河南等西部区域有着强大 的辐射力，这些区域的有钱人也更青睐西安。易居观点：1、西安奢侈品市场潜力西部第一意味着西安有着潜在的庞大的富豪群体，他们购买力强，对奢侈品更加钟爱。2、西安奢侈品市场潜力西部第一同时也意味着西安对于西部地区的强大辐射力，西部地区的富豪阶层更中意到西安消费、以 及对于居所的投资。 3、购买奢侈品人群日趋年轻化，这些新贵阶层对品牌有着更高 的认知度，更注重品味，因此对于奢侈品的追求也有别于前人，更青睐与他们气质对味的东西，包括他们对居所的需求。3、市场供求分析供求分析结论： 1、未来全市市场供应量约3000套，预计豪宅年需求量约500套， 总价在200-300万元豪宅是需求主力。 2、西安豪宅市场呈供过于求态势，供求比大约为2：1（以供应量 在3年消化计算），预计豪宅价格上涨将会放缓。 3、由于陕北千万以上资产人数超2万人，资源型富翁仍然呈增长 趋势，故西安豪宅市场仍有较大的潜力。第四部分：豪宅开发策略? 价值与方向1. 本案开发价值 2. 本案开发方向 3. 本案开发策略1、本案项目开发价值Development of values and characteristics大明宫 城市中央公园 国家遗址公园 城市中央公园 城市客厅 城市名片本案中央公园板块价值判断：本案具备开发城市豪宅的基础和条件考量一：地段 位于二环内 城市成熟发展区考量二：资源 国家遗址公园 城市中央公园考量二：品牌 万科地产高端物 业经验与品牌影 响力考量三：竞争 城北豪宅市场供 应不足、未来竞 争豪宅开发企业 经验、团队、品 控和品牌欠缺大明宫 城市中央公园豪宅2、开发方向：大明宫城市豪宅------城市中央公园稀缺产品Scarcity of urban core areas of Xi'an products易居观点： 1. 作为西部中心城市，西安对于其周边城市群的号召力和 影响力勿容置疑；而随着城市化进程的快速推进，西安 的城市面貌和城市环境足以吸引全国“高质群体”和周 边“新富裕”群体的快速进入； 大明宫，代表的是一个西安城市中央公园形象，其意义 和城市地位远高于当前西安的其它城区； 而高端物业在西安通过近十年时间的长足发展，业已得 到了提升，作为稀缺产品，我们需要做的就是如何为高 端客户提供“高溢价值”的优质产品。 核心城市（中国西安） +2. 3.城市中叭绾巫龊勒核心区域（大明宫） = 本案开发思考（如何做豪宅）…公寓类城市豪宅开发关键词Impression Key Words地段 价格 尺度 空间 材料 配置 景观 科技 服务公寓类城市豪宅关键词（一）地段Impression Key Words - Lot【 地段价值是豪宅公寓最大的价值所在 】豪宅公寓往往是城市再开发的产物，往往伴随着城市中心区域综合性项目的发展而发展起来，因此…公寓类城市豪宅关键词（二）价格Impression Key Words - Price【 对于豪宅而言，其价格属性超越了普通地产的定价范畴 】但一个城市豪宅的价格，同此城市的区域影响力和所处地区的群体综合购买力等经济指标是有绝对关联性的公寓类城市豪宅关键词（三）尺度Impression Key Words - Scale【 尺度对于豪宅很重要，但不是说豪宅一定都是大尺度大空间 】豪宅的空间尺度主要是由突出舒适性的居住功能需求累加得出的总和。相较而言，欧美国家的公寓豪宅尺度要大于日本、香 港等土地稀缺的国家和地区（＜200O）公寓类城市豪宅关键词（四）空间Impression Key Words - Space【 豪宅的特殊性在于：客户对室内外空间的审美标准远高于普通住宅 】豪宅是一个注重私密性，并由内向外逐级释放的居住空间组合。相较普通公寓，豪宅公寓的空间变化和层次感更加丰富耐看公寓类城市豪宅关键词（五）材料Impression Key Words - Material【 材料的运用恰当与否，在一定程度上反映了豪宅的“品质和标准” 】以外墙为例，豪宅公寓往往采用花岗岩、大理石等材料或者顶级面砖，也有部分公寓豪宅采用大面积玻璃幕墙公寓类城市豪宅关键词（六）装修Impression Key Words - Configuration【 豪宅的核心在于生活品质的提升，而配置等同于高收入人群佩戴的腕表 】以君临天下为例，BAUHAUS的顶级橱柜和TEUCO的超音波按摩浴缸配置，更多 的是出于“好马配好鞍”的对等性需要公寓类城市豪宅关键词（七）景观Impression Key Words - Landscape【 景观对于豪宅而言的作用力在于，保证内部视觉通透性前提下的优越感 】豪宅的一大优势在于与普通公寓相比而言 的景观优势（自然借景或人工造景），比 如：曼哈顿的豪宅公寓往往可以享受到中 央公园的美景公寓类城市豪宅关键词（八）科技Impression Key Words - Technology【 由于具备高溢价空间，科技元素成为了豪宅公寓的一大特征和卖点 】现今的豪宅不再仅仅与“大”和“贵”相 关联，现在更多是涉及到各种用于改善居 住环境和品质的尖端住宅新科技公寓类城市豪宅关键词（九）服务Impression Key Words - Service【 对于豪宅而言，服务既是目的也是手段，更多的是身份象征的另类体现 】对于豪宅开发而言，建筑本身和环境景观 是第一时间的外在品质体现；而“良好的 物业服务”则是保证不动产未来能够升值 增值的核心和永恒所在3、本案开发策略：豪宅产品优先等级排序地段景观服务尺度空间配置材料科技价格开发策略：人文、生态、富贵、奢华、舒适、节能 Economical Environmental Healthy Comfortable Saving energy …第五部分：易居豪宅案例? 星河湾案例分享1. D星河湾”的豪宅之路 2. D星河湾”产品解码 3. D星河湾”营销攻略 4. D浦东星河湾”营销解读 5. D太原星河湾”营销解读 6. D上海星河湾”蓄势待发1、星河湾的豪宅之路星河湾地产中国区战略图东征： 上海星河湾 浦东星河湾北战： 北京星河湾 太原星河湾根据地： 广州星河湾 星河湾半岛总部： 星河湾地产广州星河湾简介广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已建设区域近 50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售套数为4000余套。星河 湾以其建筑、环境、配套、服务等各方面综合优越品质，在行业中树 立了榜样。超越了产品的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。通过自己的 成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景线。北京星河湾简介2001年宏宇集团挥师北上，在